房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)What&How目錄房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的定義統(tǒng)計界定行業(yè)界定學(xué)術(shù)界定房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的定義統(tǒng)計界定聯(lián)合國:房地產(chǎn)業(yè)由四個層次構(gòu)成:①出租和經(jīng)營房地產(chǎn)(非住宅、建筑、公寓房間住宅);②進行土地功能分區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)(用自己的賬戶);③不動產(chǎn)出租人;④通過合同或收費方式經(jīng)營的租賃、買賣、管理、評估房地產(chǎn)的代理人、經(jīng)紀(jì)人和管理者。(《全部經(jīng)濟活動產(chǎn)業(yè)分類的國際法》中，1986年)房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的定義統(tǒng)計界定中國美國房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)的定義行業(yè)界定房地產(chǎn)職業(yè)（私營部門）包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)與建筑、公司不動產(chǎn)管理、投資分析和資產(chǎn)管理和土地使用規(guī)劃。（弗洛伊德，查爾斯·F〔美〕、馬庫斯·T·艾倫〔美〕，2005：7-11）房地產(chǎn)業(yè)包括土地的開發(fā)，房屋的建筑、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)場。(國家城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部《關(guān)于發(fā)展城市地產(chǎn)業(yè)的報告》1987年11月20日)房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)學(xué)術(shù)界定“房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)群體”（宋春華等，《房地產(chǎn)大辭典》,1993）“房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理等各類經(jīng)濟活動的行業(yè)，是國民經(jīng)濟中具有生產(chǎn)和服務(wù)兩種職能的產(chǎn)業(yè)部門，它體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營過程各種參與者之間的經(jīng)濟關(guān)系”（張永岳，《新編房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》,2005）房地產(chǎn)業(yè)及其行業(yè)結(jié)構(gòu)中國房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)結(jié)構(gòu)美國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)提供有形商品的部分新建住宅開發(fā)和土地細(xì)分34.26%提供服務(wù)的部分531RealEstate.doc房地產(chǎn)出租（含權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托）30.28%房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、其他與房地有關(guān)的經(jīng)濟活動35.46%房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)分工與房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)流通模式與房地產(chǎn)業(yè)演進房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)分工與房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)，作為國民經(jīng)濟體系中的一個相對獨立的產(chǎn)業(yè)（群），本身是社會分工演進的結(jié)果，同時，其內(nèi)部的分化、整合同樣也與分工演進密切關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)分工與房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生:建筑業(yè)的分孽

建筑業(yè)產(chǎn)生部分建筑商轉(zhuǎn)變成房地產(chǎn)開發(fā)商

建筑物的自給自足業(yè)主委托建筑商建造購買建筑商建造好的建筑物使用價值層面的分工價值層面的分工房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)使用價值層面的分工房屋建設(shè)事務(wù)房屋建設(shè)資金(C+V)業(yè)主不承擔(dān)即時支付或償付建筑商承擔(dān)不承擔(dān)或墊付房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)價值層面的分工（１）房屋建設(shè)事務(wù)房屋建設(shè)資金（Ｃ＋Ｖ）Ｍ或Ｐ’房地產(chǎn)開發(fā)商（開發(fā)－出售模式）承擔(dān)投資（短期）出售時獲得購房者不承擔(dān)購買時（準(zhǔn)）一次性支付購買時（準(zhǔn)）一次性支付房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)價值層面的分工（２）房屋建設(shè)事務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)成本及利潤房地產(chǎn)置業(yè)投資利潤房地產(chǎn)開發(fā)商（開發(fā)－出租模式）承擔(dān)投資（中長期）分期獲得承租人不承擔(dān)分期支付分期支付房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)◆房地產(chǎn)流通的內(nèi)涵房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)租賃房地產(chǎn)抵押流通方式

房地產(chǎn)流通，“是房地產(chǎn)產(chǎn)品實現(xiàn)的過程，這個過程是通過市場進行的。這個實現(xiàn)過程，就構(gòu)成了房地產(chǎn)交易市場。房地產(chǎn)市場的交易活動，主要有房地產(chǎn)的買賣、租賃和抵押三種流通方式”。

房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)◆房地產(chǎn)流通的特征

不同類型產(chǎn)權(quán)的運動，可以構(gòu)成不同的房地產(chǎn)流通形式?！吧唐妨魍ㄊ巧唐返亩啻谓粨Q行為所連接成的商品價值轉(zhuǎn)換和商品實體運動。”

房地產(chǎn)流通實質(zhì)上是房地產(chǎn)價值轉(zhuǎn)換和產(chǎn)權(quán)運動的過程，

如何創(chuàng)新房地產(chǎn)流通形式以滿足人們的多種需要，一直是房地產(chǎn)市場內(nèi)生的動力

房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)

租賃成為房地產(chǎn)市場上一種主要的房地產(chǎn)流通形式，是在房地產(chǎn)投資人與使用人分離的條件下才形成的。這一情況主要表現(xiàn)在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域。

房地產(chǎn)租賃

商業(yè)房地產(chǎn)（commercialproperty）包括:

寫字樓、商鋪、旅館、餐廳、度假村、游樂場、健身俱樂部、高爾夫球場、服務(wù)式公寓1、工業(yè)房地產(chǎn)等。商業(yè)房地產(chǎn)作為各種企業(yè)的生產(chǎn)資料，在其早期階段經(jīng)常是被需要這種生產(chǎn)資料的企業(yè)直接購買并持有的（雖然也有被承租的）。

1或稱酒店式公寓，英文稱apartment，是指由多個住宅單元組成并全部用于出租的住宅建筑。

房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)演進規(guī)律與行業(yè)結(jié)構(gòu)商業(yè)房地產(chǎn)所有者與使用者的分離商品經(jīng)濟發(fā)展商業(yè)企業(yè)規(guī)?；虡I(yè)企業(yè)對經(jīng)營模式調(diào)整的靈活性要求高市場變化加劇商業(yè)企業(yè)專業(yè)化需要大規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)空間固定、流動性弱價值量高矛盾矛盾房地產(chǎn)業(yè)喜演進規(guī)律桃與行業(yè)結(jié)批構(gòu)市場機用制作用航下的分撐工自發(fā)名演進，恢使商業(yè)繼房地產(chǎn)饅持有者喜與使用脆者分離餡：商業(yè)短房地產(chǎn)鍛更多地碌被擁有陷雄厚資非金的金嚷融機構(gòu)世（如保鋤險公司臂、投資寇銀行、畜養(yǎng)老基修金）以息出租人友的身份宅所持有溪，而各逗種需要泉使用商待業(yè)房地筋產(chǎn)的企卵業(yè)則向鉤這些金汁融機構(gòu)徐租賃商夢業(yè)房地恨產(chǎn)從房地產(chǎn)深買賣到房轟地產(chǎn)租賃炸，物權(quán)的抵流通轉(zhuǎn)變處為債權(quán)的流通不?！皞欠▌h律上可期哲待的信用，是商若品經(jīng)濟采的產(chǎn)物賭，具體臟而言，碗債是承騙認(rèn)讓渡宗商品和妄實現(xiàn)商皺品價值檔在時間彎上分離投的結(jié)果姿，····賄.由于債權(quán)降制度的設(shè)術(shù)立，給商牽品交換帶仔來了巨大寨的方便，叢使商品交蟻換超出了餡地域、時藏間和個人侵的限制。斯”房地產(chǎn)租私賃流通形盼式的發(fā)展少正是社會企分工自發(fā)教演進的結(jié)綢果。房地產(chǎn)希租賃與載房地產(chǎn)懸買賣的囑區(qū)別：房地產(chǎn)瓶業(yè)演進固規(guī)律與編行業(yè)結(jié)鉆構(gòu)房地產(chǎn)塊業(yè)演進考規(guī)律與灶行業(yè)結(jié)呈構(gòu)房地產(chǎn)抵胞押房地產(chǎn)既抵押作情為一種大流通方畏式，是笛房地產(chǎn)部分價值（可用近抵押貸僚款支付芝的價值模）和部分權(quán)利雪組合（抵押權(quán)牲）的運動蜻，房地產(chǎn)抵孤押使房地狠產(chǎn)購買人俯對房地產(chǎn)健產(chǎn)權(quán)的占生有和支付絮房地產(chǎn)價析值這兩種浸行為在時愧間上的分假離成為可翻能，而同箏時又保證厲了房地產(chǎn)窮出售人在悄讓渡房地寸產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的哥同時得以聚實現(xiàn)房地練產(chǎn)全額價皺值。自二十世員紀(jì)70年代以來易，在美國嬌發(fā)展起來迎的房地產(chǎn)族抵押二級豎市場（SEC問OND盼ARY醉MO甲RTG攔AGE袖MA蝕RKE廣T），使心得房地設(shè)產(chǎn)這種怪實物性查、異質(zhì)正性、空霉間固定雨性、單鄰位價值功量大的丸資產(chǎn)品車，通過弊證券化摩而轉(zhuǎn)化狗為一種餐金融產(chǎn)客品，從黎而在其怠流通對戰(zhàn)象、地裕域范圍突上大大妨突破了舊原有的繭限制。房地產(chǎn)業(yè)暴演進規(guī)律跑與行業(yè)結(jié)扒構(gòu)權(quán)益型仔房地產(chǎn)特投資信轟托——E換QUI享TY長REI肯Ts公開發(fā)泉行其公管司股票機匯集來惕自于民視間的大楊量分散朝的資金露，將之品投資于碎各類商引業(yè)房地腹產(chǎn)并進灑行租賃始經(jīng)營，嫩并按有伸關(guān)法律河規(guī)定將身近乎于100情%的投資伍者收益涂回饋給幫廣大股利東。近十幾年貞來，權(quán)益樓型REI雅Ts在美國刷成為替諸代直接茄投資房奸地產(chǎn)的伐最佳方垃式，它催使得大鴉量商業(yè)寸房地產(chǎn)崖在保持忙管理者粘、使用采者相對春穩(wěn)定的查同時，鹿靈活、晚方便地鏈進行著實質(zhì)意義栗上的房地叔產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與替價值運動。房地產(chǎn)業(yè)偽演進規(guī)律計與行業(yè)結(jié)允構(gòu)REI藝Ts的出現(xiàn)與浩發(fā)展，使北與房地產(chǎn)母產(chǎn)權(quán)密切澇關(guān)聯(lián)的股權(quán)、債夾權(quán)的流通替節(jié)代了房地錯產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流通，單大大提高擦了房地產(chǎn)京價值運動鄉(xiāng)豐的速度和墾范圍，從伏而在實質(zhì)竭上促進了女房地產(chǎn)流扭通。REI案Ts的出現(xiàn)挽與發(fā)展礦，也說米明了房勾地產(chǎn)在悟與其他資產(chǎn)（如家具偵、設(shè)備、剖人力等）柿結(jié)合后更衣易于流通針。REI騾Ts對于房虛地產(chǎn)流穴通具有形劃時代滋的意義抖。房地產(chǎn)蝕業(yè)演進窮規(guī)律與罵行業(yè)結(jié)書構(gòu)◆小短結(jié)房地產(chǎn)流做通方式演卸進的方向迷：產(chǎn)權(quán)形蘭式創(chuàng)新價值支付洽時點的分窩散化房地產(chǎn)價泄值運動的舞重構(gòu)價值支彎付主體堂的分散父化有利于提燥高價值實織現(xiàn)的可能貨性房地產(chǎn)業(yè)神演進規(guī)律放與行業(yè)結(jié)堤構(gòu)房地產(chǎn)愈業(yè)演進鐘規(guī)律與蚊行業(yè)結(jié)愧構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)----蘆--以房地亞產(chǎn)為中馳心，貫筑穿房地怎產(chǎn)經(jīng)濟縮慧活動全躍過程（鐮生產(chǎn)、添流通、午分配和獄消費）張的產(chǎn)業(yè)膊鏈或產(chǎn)馳業(yè)群。美國的擁房地產(chǎn)芹業(yè)興起橋于開發(fā)賭業(yè)。美國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)室開發(fā)業(yè)“類制造答業(yè)（經(jīng)營妻模式：足開發(fā)——銷售）新建住明宅開發(fā)怠商頑土地?fù)砑?xì)分開萍發(fā)商（New元ho灑usi戀ng務(wù)ope這rat墨ive不bu爽ild聲ers）（Lan參dS句ubd盛ivi尖sio杜n)美國進化后的房地產(chǎn)五開發(fā)業(yè)犯出駛租人（服務(wù)業(yè)）（經(jīng)營揀模式：叢開發(fā)——持有——出租）商業(yè)房地亭產(chǎn)（com統(tǒng)mer燙cia跨lp幕rop貪ert份y)開發(fā)公寓開發(fā)晉零甩售商業(yè)開湖發(fā)未辦公樓紀(jì)開發(fā)爐工業(yè)房關(guān)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)竿演進規(guī)律佩與行業(yè)結(jié)濤構(gòu)房地產(chǎn)征業(yè)演進溜規(guī)律:1、產(chǎn)業(yè)運喉營模式的幫改變以資本免增值為高主的運蘇營模式以長期現(xiàn)牽金流收益祝為主的運櫻營模式房地產(chǎn)啦業(yè)演進霜規(guī)律與買行業(yè)結(jié)百構(gòu)初始投途資（如土地悶取得費用腔）追加投資1（如建安太成本）商品房銷俱售收入追加投護資2圖1、以銷鞠售為主填的房地爽產(chǎn)開發(fā)羞的資產(chǎn)稍運營模沈式房地產(chǎn)番業(yè)演進請規(guī)律與泊行業(yè)結(jié)跟構(gòu)初始投資（如房地泡產(chǎn)購置費橫或開發(fā)成紋本）追加投沉資轉(zhuǎn)售收入圖2、以租賃差為主的房膏地產(chǎn)經(jīng)營阿模式租賃收避入房地產(chǎn)岸業(yè)演進絞規(guī)律與嶼行業(yè)結(jié)錘構(gòu)2、核心生項產(chǎn)要素的謀改變房地產(chǎn)治業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)，跡不再以不壁斷增加對劫土地（特算別是耕地碧）的占用絲式為前提。3、核心唐功能的抓改變房地產(chǎn)滔業(yè)更多交地涉及矩到非住淚宅領(lǐng)域沈，使得赴全社會棋的房地韻產(chǎn)更多罵地以專箱業(yè)化分政工的方蚊式被投兇資、管昌理。4、收益件主體的亂改變通過REI幕Ts可實現(xiàn)福房地產(chǎn)剝業(yè)收益奔的分散鐮化。房地產(chǎn)鏟業(yè)演進纖規(guī)律與解行業(yè)結(jié)絞構(gòu)房地產(chǎn)抄業(yè)行業(yè)棍結(jié)構(gòu)對喉房地產(chǎn)踐市場的宇影響租金（美元）存量（平方英尺）價格(美元）服務(wù)市場：確定租金資產(chǎn)市場：新項目的開發(fā)建設(shè)服務(wù)市場：存量調(diào)整新開發(fā)建設(shè)量（平方英尺）D(R,經(jīng)濟狀況)=SP=R/iP=f(C)

S=(C-ΔS)/δ房地產(chǎn)胖業(yè)行業(yè)云結(jié)構(gòu)對兇房地產(chǎn)者市場的皇影響美國198祝7-2奇009房價與晉租金資料來蹦源：S&P（房價指等數(shù)）、美競國勞工部攪（租金指乒數(shù)）相關(guān)性逗分析結(jié)喜果:房價指數(shù)剃與租金指稍數(shù)的相關(guān)共系數(shù)為0.87課93日本1955近-200傻8房價與倒租金資料來鋤源：日物本不動絲式產(chǎn)研究堤所（JREI）相關(guān)性分品析結(jié)果:房價指俘數(shù)與租帝金指數(shù)姜的相關(guān)刻系數(shù)為0.98眼52房地產(chǎn)業(yè)濁行業(yè)結(jié)構(gòu)裙對房地產(chǎn)辨市場的影虛響房地產(chǎn)窩業(yè)行業(yè)馳結(jié)構(gòu)對鏈房地產(chǎn)訴市場的敘影響資料來源欠：中原領(lǐng)良先指數(shù)絹系統(tǒng)房地產(chǎn)睛業(yè)行業(yè)卡結(jié)構(gòu)對畢房地產(chǎn)捐市場的局影響上海住房貌需求調(diào)查以上數(shù)據(jù)煎由上海易耕居房地產(chǎn)遍研究院上慨海房地產(chǎn)易流通研究餐所提供沒有歸屬感：65.3%不安定：37.5%不安定：72.