城市商品房預(yù)售管理辦法

城市商品房預(yù)售管理辦法

（1994年11月15日建設(shè)部令第40號(hào)發(fā)布，根據(jù)2001年8月15日《建設(shè)部關(guān)于修改<城市商品房預(yù)售管理辦法>的決定》、2004年7月20日《建設(shè)部關(guān)于修改<城市商品房預(yù)售管理辦法>的決定》修正）1《城市商品房預(yù)售管理辦法》第一章總則1.為加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。2.商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)）將正式建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。3.適用于城市商品房預(yù)售的管理。24.國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理全國(guó)城市商品房預(yù)售管理；

省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)歸口管理本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理；

城市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)或房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)管理部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房預(yù)售管理。35.商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的２５％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。46.商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

7.開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：（一）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表；（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書(shū)；（三）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證；（四）投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明；（五）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；（六）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。58.商品房預(yù)售許可依下列程序辦理：（一）受理。開(kāi)發(fā)企業(yè)按本辦法第七條的規(guī)定提交有關(guān)材料，材料齊全的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具受理通知書(shū)；材料不齊的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)或者5日內(nèi)一次性書(shū)面告知需要補(bǔ)充的材料。（二）審核。房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的有關(guān)材料是否符合法定條件進(jìn)行審核。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所提交材料實(shí)質(zhì)內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)。（三）許可。經(jīng)審查，開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書(shū)面決定，發(fā)送開(kāi)發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內(nèi)向開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)《商品房預(yù)售許可證》。經(jīng)審查，開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)不符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)，依法作出不予許可的書(shū)面決定。書(shū)面決定應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由，告知開(kāi)發(fā)企業(yè)享有依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利，并送達(dá)開(kāi)發(fā)企業(yè)。商品房預(yù)售許可決定書(shū)、不予商品房預(yù)售許可決定書(shū)應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門(mén)的行政許可專(zhuān)用印章，《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)管理部門(mén)的印章。（四）公示。房地產(chǎn)管理部門(mén)作出的準(zhǔn)予商品房預(yù)售許可的決定，應(yīng)當(dāng)予以公開(kāi)，公眾有權(quán)查閱。69.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

710.商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起３０日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。

商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書(shū)面委托書(shū)。

811.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)管的有關(guān)制度。

12.預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。 由于開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人有特殊約定外，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。913.開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰。（開(kāi)發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒(méi)收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。）1014.開(kāi)發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款

（新增）1115.開(kāi)發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門(mén)責(zé)令停止預(yù)售，撤銷(xiāo)商品房預(yù)售許可，并處3萬(wàn)元罰款。1216.省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)、直轄市建設(shè)行政主管部門(mén)或房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。17.本辦法由建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。18.本辦法自１９９５年１月１日起施行。13預(yù)售合同舉例14城市商品房銷(xiāo)售管理辦法

15第一章

總則第一條為了規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。

說(shuō)明：本條規(guī)定了本《辦法》的立法目的和依據(jù)。

《辦法》立法目的有兩個(gè)方面：一是規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為；二是保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。

規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為，主要是建立商品房銷(xiāo)售規(guī)范和市場(chǎng)行為準(zhǔn)則，維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序。商品房的惟一性和不可流動(dòng)性，決定了商品房銷(xiāo)售中，銷(xiāo)售商往往處于更加主動(dòng)的地位，銷(xiāo)售商的行為是否規(guī)范，決定著整個(gè)交易活動(dòng)能否公平、公正地進(jìn)行。因此，本《辦法》中規(guī)范銷(xiāo)售行為，主要是針對(duì)銷(xiāo)售商而言的。

保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，是針對(duì)市場(chǎng)參與者而言的，既保護(hù)銷(xiāo)售商，也保護(hù)購(gòu)房者。但由于目前我國(guó)購(gòu)房者從總體講，法律意識(shí)、自我保護(hù)意識(shí)還不是很強(qiáng)，再加上為住房消費(fèi)者服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)行為又不是很規(guī)范，購(gòu)房者的權(quán)益更易受到侵害；因而，在制定《辦法》中，側(cè)重于維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。同時(shí)，從推進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展的角度來(lái)看，保護(hù)銷(xiāo)售商的利益也是非常必要的，只有在市場(chǎng)各主體的利益都能得到法律保障時(shí)，才能激發(fā)他們參與市場(chǎng)的積極性，才能促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展。

16《辦法》屬于部門(mén)規(guī)章，根據(jù)立法法的規(guī)定，制定規(guī)章應(yīng)有法律、行政法規(guī)（決定、命令）為依據(jù)。《辦法》是以1995年頒布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《房地產(chǎn)法》）、1998年發(fā)布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第248號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《開(kāi)發(fā)條例》）為依據(jù)制定的?！斗康禺a(chǎn)法》是我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的基本法，規(guī)定了商品房銷(xiāo)售活動(dòng)的一些基本準(zhǔn)則；《開(kāi)發(fā)條例》秉承《房地產(chǎn)法》，對(duì)商品房銷(xiāo)售，尤其是商品房預(yù)售，作了一些原則性規(guī)定。《辦法》根據(jù)實(shí)踐的需要，對(duì)《房地產(chǎn)法》和《開(kāi)發(fā)條例》中抽象和原則性的規(guī)定進(jìn)行細(xì)化，增強(qiáng)了法律規(guī)定的可操作性。同時(shí)，《辦法》根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)合同法》）、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《擔(dān)保法》）、《中華人民共和國(guó)建筑法》、《中華人民共和國(guó)廣告法》、《中華人民共和國(guó)行政處罰法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《行政處罰法》）、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《質(zhì)量條例》）等法律、法規(guī)，對(duì)商品房銷(xiāo)售涉及到的相關(guān)具體問(wèn)題作了進(jìn)一步規(guī)定。17第二條

商品房銷(xiāo)售及商品房銷(xiāo)售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。

說(shuō)明：本條規(guī)定了《辦法》調(diào)整范圍。

從地域范圍分析，因本《辦法》屬于《房地產(chǎn)法》和《開(kāi)發(fā)條例》的配套法規(guī)，所以，其調(diào)整的地域范圍應(yīng)與《房地產(chǎn)法》。價(jià)發(fā)條例》一致，即城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地上進(jìn)行商品房銷(xiāo)售以及銷(xiāo)售管理。從行為角度分析，既調(diào)整商品房交易行為，也調(diào)整商品房銷(xiāo)售行為的管理；從主體角度分析，本《辦法》既規(guī)范銷(xiāo)售商（出賣(mài)人）、消費(fèi)者（買(mǎi)受人），也規(guī)范行使銷(xiāo)售管理職能的行政主管部門(mén)。

商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售的房屋。從該定義可以看出，本《辦法》只規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋的銷(xiāo)售行為，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行銷(xiāo)售，也包括委托中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售。對(duì)于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋不屬于該協(xié)法》的調(diào)整范圍。換句話(huà)說(shuō)，只規(guī)范增量房屋的交易管理，存量房屋的交易管理不適用本《辦法》。值得指出的是，經(jīng)濟(jì)適用住房屬于商品房的范疇，同樣適用于本《辦法》。18第三條

商品房銷(xiāo)售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

本辦法所稱(chēng)商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工駿收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

本辦法所稱(chēng)商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

說(shuō)明：本條規(guī)定了商品房銷(xiāo)售的分類(lèi)及商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售的定義。

商品房現(xiàn)售與預(yù)售是根據(jù)標(biāo)的物狀態(tài)的不同而區(qū)分的，現(xiàn)售對(duì)象是已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房，預(yù)售對(duì)象是正在建設(shè)中尚未竣工的商品房。

本條將商品房銷(xiāo)售進(jìn)行分類(lèi)，主要目的是為了便于根據(jù)現(xiàn)售

與預(yù)售的不同，進(jìn)行分類(lèi)管理。商品房預(yù)售，銷(xiāo)售行為比較普遍，由于實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題比較多，因此，在《房地產(chǎn)法》及《開(kāi)發(fā)條例》中對(duì)預(yù)售條件及預(yù)售許可制度等進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售，無(wú)論是《房地產(chǎn)法》還是《開(kāi)發(fā)條例》都未作規(guī)定。

本《辦法》將視售和預(yù)售分開(kāi)，對(duì)預(yù)售的條件、預(yù)售許可等內(nèi)容，執(zhí)行已經(jīng)發(fā)布的法律、法規(guī)，對(duì)現(xiàn)房銷(xiāo)售條件，作了明確規(guī)定。19第四條

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行銷(xiāo)售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房。

說(shuō)明：本條規(guī)定了商品房的銷(xiāo)售完成途徑。

房地產(chǎn)銷(xiāo)售有自行銷(xiāo)售和委托銷(xiāo)售兩大類(lèi)，根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定，委托銷(xiāo)售的責(zé)任主體仍是委托方。因此，商品房銷(xiāo)售中的買(mǎi)賣(mài)合同主體只能是買(mǎi)受人和房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)企業(yè)，而不是買(mǎi)受人和房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。換言之，中介機(jī)構(gòu)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的代理人，只能以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的名義與消費(fèi)者簽訂合同。

就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，自行銷(xiāo)售商品房和委托他人銷(xiāo)售商品房各有其利弊。自行銷(xiāo)售商品房，可以減少中間環(huán)節(jié)，節(jié)約銷(xiāo)售成本；委托他人銷(xiāo)售商品房，可以利用中介機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，

較快打開(kāi)市場(chǎng)，加速資金回流。從目前情況看，由于中介機(jī)構(gòu)魚(yú)龍混雜，中介人員素質(zhì)不高，中介行為尚不規(guī)范，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多數(shù)是成立自己的銷(xiāo)售公司或者銷(xiāo)售部門(mén)自行售房。隨著中介市場(chǎng)的規(guī)范，委托中介機(jī)構(gòu)售房將成為主流。

《辦法》允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)自身情況選擇銷(xiāo)售途徑。須明確的是，在委托銷(xiāo)售商品房時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是委托代理關(guān)系，交易主體仍然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不是交易一方當(dāng)事人，不享有出賣(mài)人的權(quán)利義務(wù)。20第五條尿國(guó)務(wù)房誠(chéng)院建設(shè)隸行政主淡管部門(mén)徑負(fù)責(zé)全檔國(guó)商品仆房的銷(xiāo)景售管理伙工作。黎省色、自治生區(qū)人民成政府建峽設(shè)行政剃主管部簡(jiǎn)門(mén)負(fù)責(zé)怒本行政谷區(qū)域內(nèi)范商品房舅的銷(xiāo)售瓜管理工都作。逆直轄市境、市、碧縣人民徒政府建鴿設(shè)行政震主管部過(guò)門(mén)、房慶地產(chǎn)行度政主管輔部門(mén)（自以下統(tǒng)激稱(chēng)房地掠產(chǎn)開(kāi)發(fā)矩主管部收門(mén)）按鏈照職責(zé)兆分工，刑負(fù)責(zé)本辯行政區(qū)虜域內(nèi)商栽品房的服銷(xiāo)售管莊理工作很。茫說(shuō)眨明：本劍條規(guī)定膏了商品師房銷(xiāo)售憂(yōu)的主管夫部門(mén)。頁(yè)《繡房地產(chǎn)鴿法》規(guī)傻定，‘勝?lài)?guó)務(wù)院渡建設(shè)行謊政主管攤部門(mén)、四土地管冤理部門(mén)霜依照國(guó)拴務(wù)院規(guī)啞定的職嗽權(quán)劃分喬，各司喊其職，什密切配著合，管滲理全國(guó)務(wù)房地產(chǎn)址工作。辟縣級(jí)以粗上地方上人民政邁府房產(chǎn)章管理、河土地管危理部門(mén)財(cái)?shù)臋C(jī)構(gòu)甚設(shè)置及異其職權(quán)內(nèi)由省、嚴(yán)自治區(qū)理、直轄匹市人民阻政府確稻定?！鄙芜@里的著房產(chǎn)管額理部門(mén)怖是一個(gè)伶大概念觸，地方排的建委桂、房地凳局、開(kāi)堂發(fā)辦，晉只要有診房地產(chǎn)陶管理職殘能，就呆屬于這飽個(gè)范疇安。19鍋98年芬頒發(fā)的歉《城市償房地產(chǎn)情開(kāi)發(fā)經(jīng)喜營(yíng)管理組條例》桐規(guī)定，罷“縣級(jí)病以上地啞方人民鞋政府房貢地產(chǎn)開(kāi)敞發(fā)主管解部門(mén)負(fù)騙責(zé)本行溉政區(qū)域項(xiàng)內(nèi)房地露產(chǎn)開(kāi)發(fā)葛經(jīng)營(yíng)活接動(dòng)的監(jiān)飄督管理門(mén)工作”丑。這里屈規(guī)定“盡房地產(chǎn)少開(kāi)發(fā)主脾管部門(mén)盟”，是耽根據(jù)全壁國(guó)各地槽機(jī)構(gòu)設(shè)部置的不毛同情況齡而簡(jiǎn)稱(chēng)喘的，是知一個(gè)靈呈活性的緣瑞規(guī)定。遭考慮到恨地方負(fù)痛責(zé)房地潤(rùn)產(chǎn)銷(xiāo)售利管理工運(yùn)作的部逢門(mén)有的猜在建委纏，有的探在房地?cái)D局，也灣有的在不獨(dú)立設(shè)園置的開(kāi)稱(chēng)發(fā)辦，盾因此，擺《辦法扯》規(guī)定蛾，“直訴轄市。姻市、章縣人民圓政府建略設(shè)行政支主管部流門(mén)、房帝地產(chǎn)行勁政主管慶部門(mén)（裳以下簡(jiǎn)儀稱(chēng)房地峽產(chǎn)開(kāi)發(fā)致主管部索門(mén)）按叮照職責(zé)來(lái)分工，攤負(fù)責(zé)本詞行政區(qū)蛋域內(nèi)商嫂品房的裂銷(xiāo)售管牽理工作21第二章?lián)皲N(xiāo)售條件第六條崗商品則房預(yù)售戶(hù)實(shí)行預(yù)準(zhǔn)售許可古制度。乘商柏品房預(yù)陶售條件獅及商品緊房預(yù)售邀許可證泛明的辦浴理程序姓，按照焰《城市妄房地產(chǎn)雞開(kāi)發(fā)經(jīng)母營(yíng)管理曲條例》首和《城娘市商品忘房預(yù)售骨管理辦供法》的兔有關(guān)規(guī)鏡定執(zhí)行梳。唇說(shuō)榆明：本哈條是對(duì)宮商品房音預(yù)售條堡件的規(guī)芝定。陷199贏2、1蛋993墓年，由腔于“房飛地產(chǎn)熱督”的影抵響，不伸少地方戀出現(xiàn)了肯大量的花“爛尾擦”樓盤(pán)何，不僅僻使購(gòu)房晨者蒙受學(xué)了損失焦，也對(duì)痰房地產(chǎn)誰(shuí)市場(chǎng)的腰發(fā)育產(chǎn)懂生了極諸壞的影授響。為足了避免瓜上述情摔況的發(fā)碑生，在短起草《區(qū)房地產(chǎn)心法》時(shí)棟，規(guī)定臨商品房首預(yù)售實(shí)寄行許可褲制度。刷《開(kāi)發(fā)揮條例》窮和19朽95年浪1月尚1日起元施行的緣瑞《城市開(kāi)商品房自預(yù)售管鞭理辦法封》對(duì)商航品房預(yù)任售條件去及商品假房預(yù)售拿許可證回明的辦麗理程序睜已有明垃確規(guī)定平。這些秧規(guī)定，湊從目前匯來(lái)看，大仍然是急比較合材理的，壺個(gè)別地解方出現(xiàn)屠問(wèn)題，查主要是須由于已扣有的規(guī)冶定不能顏真正落前到實(shí)處搭，有法么不依、恒執(zhí)法不趣嚴(yán)而造筐成的，宰因此本田《辦法立》對(duì)預(yù)胃售條件盯與程序燒不再作靠重復(fù)性枝規(guī)定，闊只重申押商品房牢預(yù)售實(shí)氏行預(yù)售疤許可制軟度，并渣規(guī)定預(yù)繞售條件云及商品澇房預(yù)售愉許可證暫明的辦島理程序朽這兩個(gè)沾方面的派內(nèi)容，豪按照《劍開(kāi)發(fā)條遣例》和主《城市異商品房墓預(yù)售管夾理辦法救》的有隨關(guān)規(guī)定獨(dú)執(zhí)行，沸其他方洪面仍應(yīng)膠按照本爹《辦法維》的規(guī)想定執(zhí)行狂。22第七條窯商品請(qǐng)房現(xiàn)售謎，應(yīng)當(dāng)贊符合以龜下條件由：爭(zhēng)（－）族現(xiàn)售商播品房的護(hù)房地產(chǎn)漏開(kāi)發(fā)企魂業(yè)應(yīng)當(dāng)葛具有企邪業(yè)法人校營(yíng)業(yè)執(zhí)酸照和房窯地產(chǎn)開(kāi)搖發(fā)企業(yè)三資質(zhì)證雀書(shū)；奔（二）爐取得土歇地使用忘權(quán)證書(shū)梯或者使琴用土地歲的批準(zhǔn)洋文件；屯（三糖）持有把建設(shè)工艇程規(guī)劃秀許可證班和施工頭許可證朱；帥（棵四）已深通過(guò)竣展工驗(yàn)收窩；露（液五）拆孝遷安置促已經(jīng)落太實(shí)；絲式（六）丸供水、跳供電、廁供熱、僚燃?xì)?、?jì)通訊等琴配套基煮礎(chǔ)設(shè)施箏具備交肯付使用硬條件，映其他配冷套基礎(chǔ)逃設(shè)施和豪公共設(shè)疾施具備啦交付使毅用條件嚷或者已絲式確定施致工進(jìn)度扯和交付岡日期；駝（七窩）物業(yè)潮管理方訊案已經(jīng)其落實(shí)。23說(shuō)明：屢本條規(guī)利定了商屆品房現(xiàn)篩售的條梢件。泛隨著房供地產(chǎn)市絲式場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)衰的日趨琴激烈和道房地產(chǎn)艇市場(chǎng)規(guī)公范的不項(xiàng)斷完善宮，現(xiàn)房興銷(xiāo)售的抗比重會(huì)渡越來(lái)越攔大，《振房地產(chǎn)峽法》及料《開(kāi)發(fā)駝條例》期都未對(duì)之現(xiàn)房銷(xiāo)姜售條件只作出規(guī)酸定。為尾了防止面不合法愧的商品蠟房進(jìn)入黨流通領(lǐng)輔域，避握免出現(xiàn)規(guī)現(xiàn)售商填品房開(kāi)噸發(fā)主體濃資格不途合法、差房屋質(zhì)佛量不合雞格等問(wèn)柿題，《挺辦法》化對(duì)商品榆房現(xiàn)售罩條件進(jìn)欺行了明針確規(guī)定趴。恰要熄求現(xiàn)售賺商品房東的房地如產(chǎn)開(kāi)發(fā)艇企業(yè)應(yīng)拳當(dāng)具有遺企業(yè)法肌人營(yíng)業(yè)纖執(zhí)照和繭房地產(chǎn)牌開(kāi)發(fā)企雜業(yè)資質(zhì)鍬證書(shū)，嫌主要是塊為了確壟保現(xiàn)售請(qǐng)商品房芽的房地枝產(chǎn)開(kāi)發(fā)蹄企業(yè)主尿體資格票合法。今《房地坑產(chǎn)管理畫(huà)法》規(guī)嘴定，房茅地產(chǎn)開(kāi)融發(fā)企業(yè)家，應(yīng)當(dāng)觀到工商早行政管乏理部門(mén)穗進(jìn)行登局記并取霞得營(yíng)業(yè)陶?qǐng)?zhí)照。途《開(kāi)發(fā)撿條例》秋規(guī)定，進(jìn)房地產(chǎn)擠開(kāi)發(fā)企知業(yè)應(yīng)當(dāng)刷到房地石產(chǎn)開(kāi)發(fā)拼主管部灰門(mén)備案洗并取得派相應(yīng)的堡資質(zhì)等庭級(jí)證書(shū)扮?！斗慷傅禺a(chǎn)開(kāi)遭發(fā)企業(yè)鬼資質(zhì)管連理規(guī)定連》規(guī)定蛾，未取鼓得房地墓產(chǎn)開(kāi)發(fā)隙資質(zhì)等紐奉級(jí)證書(shū)裝的企業(yè)狹，不得虧從事房雞地產(chǎn)開(kāi)喜發(fā)經(jīng)營(yíng)關(guān)業(yè)務(wù)。艦因此，弊沒(méi)有營(yíng)既業(yè)執(zhí)照償和資質(zhì)丘證書(shū)的湊企業(yè)是亞不能從炸事商品敲房銷(xiāo)售言業(yè)務(wù)的醒。24要求取得聚土地使用淺權(quán)證書(shū)或勒者使用土熱地的批準(zhǔn)學(xué)文件，主濁要是為了勸確?，F(xiàn)售糧商品房的澆用地合法湊。用地合忘法文件有笨二，一是能土地使用說(shuō)權(quán)證書(shū)，浮二是使用拜土地的批暑準(zhǔn)文件。鎖從理論上圾講，商品馳房現(xiàn)售時(shí)兇，房地產(chǎn)棗開(kāi)發(fā)企業(yè)管應(yīng)當(dāng)已經(jīng)烘取得土地堂使用證。盒但在實(shí)踐慈中存在一浴些特殊情伙況，有不巧少地方還味存在土地鍵使用權(quán)證子發(fā)放較晚煩，有的甚掌至根本未帳開(kāi)始發(fā)放剝土地使用蟻權(quán)證，難添以做到一裹刀切。因羊此，《辦抄法》規(guī)定尋，使用土杰地的批準(zhǔn)禿文件也可蘋(píng)以作為可薯以現(xiàn)售的兇條件。需雁要注意的狐是，這里摔所說(shuō)的使憂(yōu)用土地的瘋批準(zhǔn)文件榮是指已經(jīng)竿交付全部捐土地使用界權(quán)出讓金仇的證明文鄙件和劃撥勒土地的批戀準(zhǔn)文件。25要求持有綁建設(shè)工程虹規(guī)劃許可好證和施工姥許可證，愧主要是要貝確?，F(xiàn)售百商品房的怎規(guī)劃、建暑設(shè)手續(xù)合鼠法。根據(jù)辯《城市規(guī)匯劃法》規(guī)糾定，建設(shè)將項(xiàng)目在申更請(qǐng)辦理開(kāi)疫工手續(xù)之怖前，應(yīng)當(dāng)烤取得一書(shū)舒兩證：即便選址意見(jiàn)可書(shū)、建設(shè)頸用地規(guī)劃隱許可證、受建設(shè)工程辭規(guī)劃許可攻證；根據(jù)玻《建筑法米》規(guī)定，紡建設(shè)項(xiàng)目與在開(kāi)工前兵，應(yīng)當(dāng)領(lǐng)皮取施工許婚可證。因芝此，沒(méi)有聲建設(shè)工程擊規(guī)劃許可績(jī)證（擁有績(jī)另一書(shū)一哄證是取得蠢該證的前土提）。施采工許可證盜，就意味率著商品房運(yùn)是不合法鉛建筑，自觸然不能出迫售。要求丸已通過(guò)竣糞工驗(yàn)收，千主要是確澡保現(xiàn)售商銅品房符合呀工程建設(shè)族質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)遇。同時(shí)，敏也是現(xiàn)售傲區(qū)別于預(yù)調(diào)售的主要息條件。竣曬工驗(yàn)收，撞是指工程齊主體竣工殖驗(yàn)收。按膠《質(zhì)量條礙例》的規(guī)奔定，建設(shè)糟單位收到牢施工單位傘提出的工蛋程竣工報(bào)浙告后，應(yīng)色當(dāng)組織設(shè)禽計(jì)、施工種、工程監(jiān)掘理等有關(guān)云單位進(jìn)行鄉(xiāng)豐竣工驗(yàn)收名。竣工驗(yàn)言收應(yīng)具備抵的條件是隊(duì)：（1）旬完成建設(shè)罵工程設(shè)計(jì)嚼和合同約飲定的各項(xiàng)鄭內(nèi)容；（餃2）有完周整的技術(shù)限檔案和施轟工管理資熊料；（3斥）有工程絮使用的主育要建筑材為料、建筑纖構(gòu)配件和趣設(shè)備的進(jìn)議場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)賣(mài)告；（4役）有勘察粱、設(shè)計(jì)、另施1、1竄程監(jiān)理等石單位分別明簽署的質(zhì)鏈量合格文傻件；（5慘）有施工風(fēng)單位簽署擱的工程保救修書(shū)。并競(jìng)有規(guī)劃、飼公安消防改、環(huán)保等舉部門(mén)出具期的認(rèn)可文救件或者準(zhǔn)紫許使用文國(guó)件。建設(shè)殃工程經(jīng)驗(yàn)童收合格，晃方可交付賴(lài)使用。26要求拆遷萄安置已經(jīng)糊落實(shí)，主義要是為了悼充分保障娃被拆遷人婆的合法權(quán)測(cè)益，防止假房地產(chǎn)開(kāi)劑發(fā)項(xiàng)目竣哥工銷(xiāo)售后臟被拆遷人禽的權(quán)益仍禽未得到落騙實(shí)。目前林，有部分街開(kāi)發(fā)商，暈只注重銷(xiāo)菌售商品房末的建設(shè)，袍能賣(mài)的房庸子賣(mài)完了淺，拆遷安特置用房卻緒遲遲不進(jìn)頂行建設(shè)。局此處的拆卡遷安置已卡經(jīng)落實(shí)主肥要是指拆瓦遷安置行抄為符合相廚關(guān)法律法胸規(guī)的規(guī)定控，被拆遷勞人已經(jīng)得拌到合理的鄉(xiāng)豐補(bǔ)償安置標(biāo)。音要求供露水、供電遮、供熱、捷燃?xì)狻⑼▌儆嵉扰涮滓u基礎(chǔ)設(shè)施獎(jiǎng)具備交付哄使用條件嶺，其他配蘋(píng)套基礎(chǔ)設(shè)滔施和公共策設(shè)施具備障交付使用進(jìn)條件或者話(huà)已確定施比工進(jìn)度和畫(huà)交付日期沒(méi)，主要是典為了確保財(cái)現(xiàn)售商品艱房能夠達(dá)帳到基本使劇用條件。查配套基礎(chǔ)杯設(shè)施和公凱共設(shè)施是偵商品房能窩夠正常使那用的必備列內(nèi)容。我臭國(guó)房地產(chǎn)川開(kāi)發(fā)建設(shè)蛙實(shí)行“全吊面規(guī)劃、創(chuàng)合理布局末、綜合開(kāi)減發(fā)、配套火建設(shè)”的煎方針，對(duì)靜于現(xiàn)房而噸言，供水絮、供電、熄供熱、燃渠氣、通訊多等配套基捐礎(chǔ)設(shè)施具場(chǎng)備交付使口用條件是季現(xiàn)售商品緊房能夠達(dá)斬到基本使慢用條件的顏前提，其越他配套基支礎(chǔ)設(shè)施和岔公共設(shè)施擇并不一定貴能在該商轉(zhuǎn)品房現(xiàn)售早的同時(shí)就坡具備交付陵使用條件庫(kù)，但為了芹充分保護(hù)躍買(mǎi)受人的騰合法權(quán)益門(mén)，對(duì)于不績(jī)具備交付午使用條件味的，應(yīng)當(dāng)靈確定好施沙工進(jìn)度和狐交付日期某。27需要說(shuō)猴明的是碌，對(duì)于康按照國(guó)焦家及地辦方的有頌關(guān)規(guī)定俘，沒(méi)有絡(luò)或不需邊要配備閃供熱、督燃?xì)?、隨通訊等粉配套基皮礎(chǔ)設(shè)施狀和公共專(zhuān)設(shè)施的場(chǎng)，不在性此條件位之列。紋要求馬物業(yè)管翁理方案臭已經(jīng)落續(xù)實(shí)，主遣要是為士了避免掩售房后軟產(chǎn)生糾皆紛。物絹業(yè)管理歪是買(mǎi)受績(jī)?nèi)速?gòu)買(mǎi)盒商品房礎(chǔ)的重要棟選擇因遼素之一船。物業(yè)懂管理方閉案，主幫要包括息物業(yè)管提理的區(qū)搭域范圍點(diǎn)、物業(yè)惕管理企飼業(yè)的選蔽聘。撐物業(yè)管緒理協(xié)議坑的簽訂斥、物業(yè)藥管理公推約的訂鼻立、物熱業(yè)管理陰收費(fèi)標(biāo)郵準(zhǔn)和費(fèi)餐用的分演擔(dān)、物丑業(yè)管理撕服務(wù)的則主要內(nèi)令容等。28第八條棋房地坑產(chǎn)開(kāi)發(fā)嬌企業(yè)應(yīng)職當(dāng)在商需品房現(xiàn)煮售前將惑房地產(chǎn)都開(kāi)發(fā)項(xiàng)年目手冊(cè)床及符合疊商品房蠻現(xiàn)售條咽件的有訪關(guān)證明鐵文件報(bào)托送房地儲(chǔ)產(chǎn)開(kāi)發(fā)腥主管部社門(mén)備案使。智說(shuō)矛明：本瘡條是關(guān)木于商品悼房現(xiàn)售鏈條件的款證明文烈件備案其的規(guī)定混。通過(guò)越備案管捉理，行音政管理羽部門(mén)來(lái)緣瑞檢查商稀品房現(xiàn)捷售條件虎是否滿(mǎn)界足，對(duì)總不符合續(xù)條件的險(xiǎn)，及時(shí)瞞予以糾辦正。勁商品房深銷(xiāo)售應(yīng)風(fēng)當(dāng)符合存一定條續(xù)件，預(yù)丈售由于河不確定除因素很梢多，法醉律規(guī)定慌實(shí)行強(qiáng)袖制性的輛許可制剃度，不漆取得預(yù)圣售許可小證，不那得預(yù)售噸；對(duì)于沾現(xiàn)房銷(xiāo)獨(dú)售，《松辦法》忍第七條療規(guī)定了棗視售的最條件，項(xiàng)但現(xiàn)售點(diǎn)工程已怪經(jīng)竣工越驗(yàn)收合特格，只估要符合份一定條柿件，沒(méi)做有必要土再進(jìn)行謎強(qiáng)制性留許可。尊因此，抱《辦法畫(huà)》對(duì)現(xiàn)貢售實(shí)行跳備案制匪。要求幟房地產(chǎn)汗開(kāi)發(fā)企尼業(yè)在現(xiàn)年售前將性符合商巖品房現(xiàn)帝售條件撈的證明忍文件報(bào)墾送主管既部門(mén)備劈燕案。房政地產(chǎn)開(kāi)插發(fā)主管雅部門(mén)發(fā)熟現(xiàn)商品素房現(xiàn)售歉條件不夾具備的管，應(yīng)當(dāng)奔責(zé)令停晉止銷(xiāo)售須，并依縣法處以稍罰款。竭《開(kāi)咐發(fā)條例偵》第十帖九條的裳規(guī)定，扒房地產(chǎn)初開(kāi)發(fā)企欄業(yè)應(yīng)當(dāng)望將房地慕產(chǎn)開(kāi)發(fā)傳項(xiàng)目建教設(shè)工程沃中的主訂要事項(xiàng)文記錄在噸房地產(chǎn)仇開(kāi)發(fā)項(xiàng)蔬目手冊(cè)積中，并纏定期送深房地產(chǎn)駱開(kāi)發(fā)主鞠管部門(mén)寒備案。賴(lài)《辦法彈》要求單房地產(chǎn)舊開(kāi)發(fā)企增業(yè)在銷(xiāo)聲售前將葵項(xiàng)目手捧冊(cè)備案碎，是《刺開(kāi)發(fā)條虹例》的土具體化嗎。29第九條小房地產(chǎn)開(kāi)萬(wàn)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)蹦售設(shè)有抵清押權(quán)的商宮品房，其奸抵押權(quán)的枯處理按照謙《中華人策民共和國(guó)寄擔(dān)保法》拾、《城市騾房地產(chǎn)抵換押管理辦靜法》的有億關(guān)規(guī)定執(zhí)謹(jǐn)行。賭說(shuō)明嗚：本條是母關(guān)于銷(xiāo)售隆設(shè)有抵押傘權(quán)商品房嶄的規(guī)定。編目前，部予分房地產(chǎn)竊開(kāi)發(fā)企業(yè)鍛在銷(xiāo)售已凝設(shè)定抵押鄉(xiāng)豐權(quán)的商品美房，

既帥不征得抵脂押權(quán)人同購(gòu)意，也不夸告知購(gòu)買(mǎi)選人該商品池房已經(jīng)設(shè)拉定抵押，儲(chǔ)既侵犯了煌抵押權(quán)人希的權(quán)益，狀也侵害了艙購(gòu)買(mǎi)人的循利益。因逮為一旦作湯為抵押人午的房地產(chǎn)撓開(kāi)發(fā)企業(yè)搭經(jīng)營(yíng)不善談或因其他必原因無(wú)法耐及時(shí)解除聯(lián)抵押權(quán)時(shí)誤，抵押權(quán)族人將依法臂處置抵押的財(cái)產(chǎn)并優(yōu)評(píng)先受償，竹這樣購(gòu)房鮮人既得不好到所購(gòu)房笑屋，也很墳可能得不春到已付購(gòu)頂房款。為盜了解決這地一問(wèn)題，且特作本條毯規(guī)定。兄對(duì)盤(pán)于抵押物掀的處置，另《擔(dān)保法塞》、《城繳市房地產(chǎn)慨抵押管理頁(yè)辦法》已斬有規(guī)定。題《擔(dān)保法案》第四十扎九條規(guī)定半，抵押期延間，抵押納人轉(zhuǎn)讓已摧辦理登記辦的抵押物局的，應(yīng)當(dāng)田通知抵押途權(quán)人并告吐知受讓人圣轉(zhuǎn)讓物已腹經(jīng)抵押的傘情況；抵催押人未通戚知抵押權(quán)濤人或者未尺告知受讓安人的，轉(zhuǎn)皇讓行為無(wú)鄉(xiāng)豐效。《城刊市房地產(chǎn)蹤蝶抵押管理胳辦法》第捷三十七條趣規(guī)定，經(jīng)屈抵押人同彼意，抵押齡房地產(chǎn)可統(tǒng)以轉(zhuǎn)讓或慈者出租。搖抵押房地尤產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或或者出租所牲得價(jià)款，辟應(yīng)向抵押犯權(quán)人提前棟清償所擔(dān)碧保的債權(quán)閥。第四十低八條規(guī)定幫，抵押人幣擅自以出荒售、出租袖、交換、潮贈(zèng)與或者尊以其他方餃?zhǔn)教幚砘蜿?yáng)者處分抵弄押房地產(chǎn)莖的，其行棋為無(wú)效；熊造成第三粥人損失的辣，由抵押晃權(quán)人予以撲賠償。30第十條屋房地產(chǎn)開(kāi)憲發(fā)企業(yè)木午得在未解鏡除商品房皂買(mǎi)賣(mài)合同粉前，將作中為合同標(biāo)匪的物的商折品房再行斑銷(xiāo)售給他鍛人。率說(shuō)砌明：本條版是關(guān)于禁垮止“一房堡多售”的穴規(guī)定。奔“叮一房多售睜”，是指思房地產(chǎn)開(kāi)涼發(fā)企業(yè)將坐同一商品匹房重復(fù)銷(xiāo)萄售的行為滲?！耙环客矶嗍邸弊畲鸲嘁仓荒芊杂幸粋€(gè)人昆得到房屋剝，其他購(gòu)移房人既得沿不到所購(gòu)楊房屋，甚太至有的購(gòu)輩房人的購(gòu)芹房款都難檢以退回，拔其實(shí)質(zhì)是巡壽一種欺詐劇行為。對(duì)樹(shù)于“欺詐陷”行為的冤處理，相時(shí)關(guān)的法律輛法規(guī)都有逆明確的規(guī)別定，本條寒規(guī)定禁止沸“一房多放售”，第強(qiáng)三十九條觀規(guī)定了相州應(yīng)的處罰背，是房地嫌產(chǎn)開(kāi)發(fā)主飯管部門(mén)作山為行業(yè)主判管部門(mén)對(duì)彎“一房多漫售”行為拋的行政處擔(dān)罰。蓄從目令前權(quán)屬管壇理的規(guī)定英看，已經(jīng)蘇辦理房屋壟所有權(quán)登料記過(guò)戶(hù)手礎(chǔ)續(xù)的買(mǎi)受注人將優(yōu)先不獲得該房歇的所有權(quán)瓦，而其他習(xí)買(mǎi)受人只顏能依據(jù)買(mǎi)慮賣(mài)合同追逼究房地產(chǎn)燥開(kāi)發(fā)企業(yè)坊的違約責(zé)柄任。31第十一勿條

房憂(yōu)地產(chǎn)開(kāi)例發(fā)企業(yè)路不得采笛取返本魯銷(xiāo)售或季者變相貢返本銷(xiāo)呀售的方籠式銷(xiāo)售屆商品房易。仗房地產(chǎn)齡開(kāi)發(fā)企籠業(yè)不得捉采取售餐后包租沿或者變點(diǎn)相售后修包租的漸方式銷(xiāo)狐售未竣燈工商品渾房。墊說(shuō)明：列本條是緞關(guān)于返漁本銷(xiāo)售歡、售后薯包租的仁規(guī)定。釋本條把規(guī)定旨掠在規(guī)范胸商品房攪銷(xiāo)售方軋式，杜圣絕返本蛾銷(xiāo)售、騰售后包買(mǎi)租等銷(xiāo)昌售行為宮。近年漂來(lái)，一片些開(kāi)發(fā)抹企業(yè)以忘返本銷(xiāo)勸售、售液后包租毀等方式躺銷(xiāo)售商攤品房，幣對(duì)消費(fèi)覺(jué)者許以炒潛在的悟收益，寧以吸引渴購(gòu)房者駝。在市莫場(chǎng)法制默環(huán)境尚徒不健全么的情況迎下采取難這種方曬法，極百易出現(xiàn)炕因兌現(xiàn)吳不了承寨諾而侵修犯消費(fèi)勤者權(quán)益炸的現(xiàn)象挽，特別評(píng)是對(duì)未昏竣工的絮商品房噸尤為嚴(yán)便重。目機(jī)前，已塌經(jīng)有個(gè)廈別地方霸發(fā)生了表開(kāi)發(fā)企山業(yè)無(wú)法閉兌現(xiàn)承朝諾，又推無(wú)力妥悶善處理薯由此帶談來(lái)的后步續(xù)問(wèn)題捷而引發(fā)層了老百蔑姓集體恭上訪的奔案例。32從法律角地度分析，老返本銷(xiāo)售盤(pán)的實(shí)質(zhì)是縫房地產(chǎn)開(kāi)城發(fā)企業(yè)以石其房屋所摟有權(quán)交換臣買(mǎi)受人一挑定數(shù)額貨跨幣（房?jī)r(jià)揭款）一定撈年限內(nèi)（益返本期限悄）的使用鼓權(quán)。售后歲包租中實(shí)灑際上包含遇兩層法律堤關(guān)系，一贊層是買(mǎi)賣(mài)狐合同關(guān)系躲，另一層鐮是租賃合頭同關(guān)系。祝返本銷(xiāo)售爭(zhēng)和售后包姜租，費(fèi)者獸而言，返朝本銷(xiāo)售的普有利之處視是可以獲兩得比銀行閥利潤(rùn)更高凳的回報(bào)，斥售后包租純則可以保鈔證自己一純定時(shí)期內(nèi)辯的租金收哥益。然而鄉(xiāng)豐，問(wèn)題在裙于，在目納前的法制留狀況下，列沒(méi)有強(qiáng)有廊力的監(jiān)管沃手段來(lái)保畝證房地產(chǎn)嬸開(kāi)發(fā)企業(yè)碰返本和保良證租金收銀益。從實(shí)密際情況來(lái)滿(mǎn)看，大多呀數(shù)房地產(chǎn)束開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)確定的返俱本年限和幟包租期限徹與回報(bào)率說(shuō)都是不合比理的，而輪且銷(xiāo)售價(jià)積格都偏高柱，近本、洽包租僅僅從是促銷(xiāo)手虛段，且往蠶往帶有一祝定的欺騙容性。所謂扭“羊毛出牌在羊身上閉”，消費(fèi)瞎者往往上祝當(dāng)受騙，獲權(quán)益受損鳴。因此，毅本條規(guī)定剩全面禁止鼠返本銷(xiāo)售吵，同時(shí)禁激止售后包誓租未竣工津的商品房晨。至于已罵竣工的商息品房，考爽慮到售后攤包租畢竟次屬于一種碑市場(chǎng)行為縮慧，而且在犁商品房已仁竣工的前繁提下，購(gòu)便房人可以梅保證得到爭(zhēng)房屋的所暈有權(quán)，《著辦法》沒(méi)橋有作禁止患規(guī)定。33第十二條待商品住傍宅按套銷(xiāo)臨售，不得撿分割拆零虎銷(xiāo)售。芬說(shuō)明：本忠條是關(guān)于始分割拆零豪銷(xiāo)售的規(guī)鼻定。課從房午屋產(chǎn)權(quán)制煩度的角度節(jié)來(lái)看，開(kāi)協(xié)發(fā)企業(yè)采消取分割拆歌零銷(xiāo)售商儉品住宅的承做法，違季反了國(guó)家流建設(shè)部關(guān)釘于不得給沈一平方米宗單位產(chǎn)權(quán)抬頒發(fā)“房塵屋所有權(quán)毛證”的有比關(guān)規(guī)定。削拆零銷(xiāo)售替實(shí)質(zhì)上是螺誘導(dǎo)購(gòu)買(mǎi)甚人對(duì)預(yù)期彈收益回報(bào)營(yíng)的增值進(jìn)疑行投資，巾這具有相欄當(dāng)大的風(fēng)昏險(xiǎn)，含有境一定的非悼法“集資尿”性質(zhì)。福一旦市場(chǎng)歸變化，可誘能導(dǎo)致購(gòu)癢房人既得缸不到預(yù)期膀的升值回姓?qǐng)?bào)，也得婚不到完整色的產(chǎn)權(quán)，臂因此極易炸引發(fā)糾紛罷。而且，壺一套住宅才由于拆零吹銷(xiāo)售，導(dǎo)灑致多人擁方有產(chǎn)權(quán)，困也不符合扶目前產(chǎn)權(quán)宅管理的有披關(guān)規(guī)定。踩從法律角合度分析，慢一套住宅墳，在觀念應(yīng)上視為一霉物，根據(jù)夾“一物一擴(kuò)權(quán)”原則尋，只能作炸為整體進(jìn)校行銷(xiāo)售，陶不能分割本拆零銷(xiāo)售惜。這種行色為有悼于粗物權(quán)法的描基本原則惰，故應(yīng)禁技止。犧從住猶宅的技術(shù)社規(guī)范來(lái)看攪，根據(jù)國(guó)柱家的《住褲宅設(shè)計(jì)規(guī)決范》，住蘿宅應(yīng)按套掩型設(shè)計(jì)，趴每套住宅河應(yīng)設(shè)臥室尖、起居室晨（廳）、給廚房和衛(wèi)融生間等基撞本空間。靜如果商品賊住宅可分餃割拆零銷(xiāo)撫售，就會(huì)贊造成不成快套型的住準(zhǔn)宅，這就燃違反了國(guó)磚家的強(qiáng)制嫩性標(biāo)準(zhǔn)的膀規(guī)定。34第十三條乖商品房偽銷(xiāo)售時(shí)，慌房地產(chǎn)開(kāi)鳳發(fā)企業(yè)選饅聘了物業(yè)蜘管理企業(yè)票的，買(mǎi)受束人應(yīng)當(dāng)在淺訂立商品域房買(mǎi)賣(mài)合恐同時(shí)與房驢地產(chǎn)開(kāi)發(fā)攜企業(yè)選聘賢的物業(yè)管道理企業(yè)訂皺立有關(guān)物泉業(yè)管理的倘協(xié)議。捧說(shuō)明：本篩條是關(guān)于素銷(xiāo)售商品泄房與售后比物業(yè)管理丹如何銜接庸的規(guī)定。腫消費(fèi)者澇購(gòu)房不僅萄關(guān)心房屋救質(zhì)量的好飄壞，也越斜來(lái)越關(guān)心患所購(gòu)房屋套物業(yè)管理唐的好壞。雞目前，物施業(yè)管理出勿現(xiàn)的糾紛膏，有很大印一部分是彎因?yàn)樵谫?gòu)盤(pán)房時(shí)未就澇物業(yè)管理判的收費(fèi)標(biāo)既準(zhǔn)、服務(wù)忠內(nèi)容等進(jìn)情行詳細(xì)約廈定。為了禽更好地貫線(xiàn)徹執(zhí)行物缺業(yè)管理方龜面的法規(guī)竹，規(guī)范商誘品房銷(xiāo)售歷后物業(yè)管撤理的相關(guān)箭內(nèi)容，并厭充分考慮廈到與即將表出臺(tái)的《祖物業(yè)管理?xiàng)l條例》的小銜接，本濃條作出了茫上述規(guī)定踏。礙從目前偶物業(yè)管理壩的實(shí)踐來(lái)從看，為了駁增加所銷(xiāo)橋售項(xiàng)目的匪吸引力，差大多數(shù)開(kāi)似發(fā)商在銷(xiāo)白售商品房摔時(shí)已經(jīng)委執(zhí)托物業(yè)管哈理企業(yè)進(jìn)蘿行前期物霞業(yè)管理。慮買(mǎi)受人在蠻購(gòu)房時(shí)，位應(yīng)當(dāng)就物丘業(yè)管理的掩收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)載、服務(wù)內(nèi)偽容、業(yè)主耗應(yīng)當(dāng)遵守菜的有關(guān)事奮項(xiàng)等與原狐業(yè)主（開(kāi)傭發(fā)商）選倚定的物業(yè)既管理企業(yè)吳簽訂合同第，以保持發(fā)物業(yè)管理糞活動(dòng)的連破續(xù)性。待秒業(yè)主入住匹一定比例捐后，業(yè)主葛可以通過(guò)吉業(yè)主自治木組織（業(yè)堂主委員會(huì)臟或者業(yè)主爸會(huì)）另行歉選定物業(yè)日管理企業(yè)慨。關(guān)于物燒業(yè)管理合冊(cè)同的簽訂苦及其他問(wèn)撞題，《物掙業(yè)管理?xiàng)l淋例》將會(huì)甚作出詳細(xì)博規(guī)定。35需說(shuō)明滿(mǎn)的是，勢(shì)房地產(chǎn)漿開(kāi)發(fā)企靜業(yè)（作董為業(yè)主拿）雖然欲有權(quán)在籃售樓之崇前選定私物業(yè)管晨理企業(yè)夏，但在余售樓合遣同中，淹房地產(chǎn)疲開(kāi)發(fā)企然業(yè)無(wú)權(quán)燒就具體轉(zhuǎn)的物業(yè)樣服務(wù)事鐵項(xiàng)、收達(dá)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)男等作出鳴規(guī)定。塵具體的譜物業(yè)管費(fèi)理事宜偽，應(yīng)由林業(yè)主（粒買(mǎi)受周馳與物業(yè)終管理企向業(yè)約定造。這是頑因?yàn)?，絲式買(mǎi)受人錢(qián)與開(kāi)發(fā)沙商之間皮，是買(mǎi)絲式賣(mài)合同慰關(guān)系；婆買(mǎi)受人表與物業(yè)桌管理企利業(yè)之間或，是服況務(wù)合同幕關(guān)系。斤這兩層繭法律關(guān)仔系不宜爺混淆。棚本條也憐從側(cè)面命提醒購(gòu)綿房人在占簽訂商飯品房買(mǎi)趁賣(mài)合同灣前要把占該商品絕房物業(yè)競(jìng)管理方慰面的詳烏細(xì)內(nèi)容猶了解清妹楚，以流避免由紡于物業(yè)航管理方切面的因室素造成濟(jì)買(mǎi)賣(mài)合克同的糾笑紛。墓另外，奧房地產(chǎn)燭開(kāi)發(fā)企穴業(yè)銷(xiāo)售喘商品房扇時(shí)選聘勒物業(yè)管吉理企業(yè)錦，必須煙明確管內(nèi)理期限粉，待業(yè)懼主自治蘇組織成喉立后，化由業(yè)主直自治組度織決定況續(xù)聘或仇者另行沿選聘物它業(yè)管理歐公司。36第三章蝕廣告與合雖同第十四條居房地產(chǎn)辛開(kāi)發(fā)企業(yè)劣、房地產(chǎn)碌中介服務(wù)退機(jī)構(gòu)發(fā)布烤商品房銷(xiāo)根售宣傳廣策告，應(yīng)當(dāng)鳴執(zhí)行《中揉華人民共私和國(guó)廣告桑法》、《屈房地產(chǎn)廣瓣告發(fā)布暫朵行規(guī)定》扣等有關(guān)規(guī)己定，廣告忠內(nèi)容必須瓶真實(shí)、合浸法?？茖W(xué)蜜、準(zhǔn)確。畢說(shuō)明：本知條是有關(guān)唱商品房廣千告的規(guī)定素，旨在解跡決商品房蜓廣告不實(shí)矮的問(wèn)題。尸商品房銷(xiāo)株售廣告是侄房地產(chǎn)開(kāi)客發(fā)企業(yè)、普房地產(chǎn)中斗介服務(wù)機(jī)票構(gòu)宣傳商岔品房、吸昂引購(gòu)房人泉的主要方乒式。目前茂，商品房巾買(mǎi)賣(mài)中出丟現(xiàn)的糾紛晨有很大比奪例是由于州廣告不實(shí)敢或購(gòu)房者辦得到的商火品房與廣籠告宣傳不直一致而引魔起的。為侄了解決這他一問(wèn)題，刺本條規(guī)定閑了房地產(chǎn)摔開(kāi)發(fā)

企駐業(yè)、房地蓬產(chǎn)中介服懶務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)再布商品房棉銷(xiāo)售宣傳膊廣告時(shí)應(yīng)歐當(dāng)遵循的許基本準(zhǔn)則鍵。而《廣告原法》規(guī)定漏廣告應(yīng)當(dāng)哄真實(shí)、合緣瑞法，不得涌含有虛假塘的內(nèi)容，缸不得欺騙坡和誤導(dǎo)消竭費(fèi)者，并霜對(duì)廣告準(zhǔn)賓則作了明逝確的規(guī)定番一房地產(chǎn)銳廣告發(fā)布柳暫行規(guī)定深》依據(jù)河兆告法》，捷結(jié)合房地格產(chǎn)廣告中三的突出問(wèn)荒題，對(duì)房矩地產(chǎn)廣告揪的發(fā)布作椅了一系列灣規(guī)定。開(kāi)順發(fā)商以及瘡其委托的廳中介服務(wù)語(yǔ)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)業(yè)遵守這些銹規(guī)定，不饒得發(fā)布虛別假?gòu)V告，鳳損害消費(fèi)向者的利益動(dòng)，否則將晉承擔(dān)相應(yīng)榆的責(zé)任。37第十五條撕房地產(chǎn)熊開(kāi)發(fā)企業(yè)監(jiān)、房地產(chǎn)寸中介服務(wù)任機(jī)構(gòu)發(fā)布疤的商品房右銷(xiāo)售廣告證和宣傳資蟻料所明示構(gòu)的事項(xiàng)，象當(dāng)事人應(yīng)原當(dāng)在商品膽房買(mǎi)賣(mài)合沖同中約定禾。資說(shuō)明：據(jù)本條是關(guān)宣于商品房重銷(xiāo)售廣告果明示事項(xiàng)區(qū)的規(guī)定。渾為了進(jìn)一在步解決虛恢假?gòu)V告問(wèn)剖題，本條掩要求當(dāng)事尊人在合同受中約定商攀品房銷(xiāo)售洲廣告和宣肝傳資料所珠明示的事概項(xiàng)。通過(guò)苦合同約定督，一方面占促使房地見(jiàn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企肆業(yè)、房地苗產(chǎn)中介服花務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)總布真實(shí)的甲廣告和宣盞傳資料，酷另一方面口也提醒買(mǎi)抗受人要通妙過(guò)法定方餓式行使自聲己的正當(dāng)功權(quán)利，確青保自己的神權(quán)益不受刮侵害。報(bào)廣灣告是一種注要約邀請(qǐng)稀，要確保辦這種要約呢邀請(qǐng)實(shí)現(xiàn)蟻，代為要據(jù)約最好的基辦法就是尿通過(guò)合同賽，將廣告去中自己關(guān)自心的問(wèn)題領(lǐng)通過(guò)合同劉進(jìn)行約定附。如果合夕同中沒(méi)有唉明確廣告渴和宣傳資撫料中明示妥的事項(xiàng)，猾買(mǎi)受人的播權(quán)益很難懂得到保護(hù)找。需指出灑的是，鑒屆于合同自迫由原則，陰《辦法》伐只是規(guī)定穩(wěn)當(dāng)事人應(yīng)殼當(dāng)就相關(guān)銜事項(xiàng)作出陣約定，并離沒(méi)有規(guī)定秋相應(yīng)的罰磚則，當(dāng)事佛人未作此籃項(xiàng)約定時(shí)選也不影響攝合同的效恒力。38第十六條妹商品房鴿銷(xiāo)售時(shí)，俗房地產(chǎn)開(kāi)貌發(fā)企業(yè)和屋買(mǎi)受人應(yīng)萬(wàn)當(dāng)訂立書(shū)駱面商品房羅買(mǎi)賣(mài)合同袖。斧商品浪房買(mǎi)賣(mài)合奇同應(yīng)當(dāng)明偵確以下主掘要內(nèi)容：毫（一）當(dāng)稼事人名稱(chēng)浪或者姓名肺和住所；歷（二）商貼品房基本爪狀況；來(lái)（閃三）商品冷房的銷(xiāo)售牧方式；屋（蟲(chóng)四）商品義房?jī)r(jià)款的異確定方式騰及總價(jià)款涌、付款方鹽式、付款郵時(shí)間；眼（利五）交付飄使用條件伸及日期；脈（六）裝陳飾、設(shè)備銷(xiāo)標(biāo)準(zhǔn)承諾黎；墊（七）笨供水、供饑電、供熱顛、燃?xì)?、佛通訊、道中路、綠化午等配套基犯礎(chǔ)設(shè)施和弊公共設(shè)施免的交付承仁諾和有關(guān)蓮權(quán)益、責(zé)巴任；搖（八興）公共配躬套建筑的抗產(chǎn)權(quán)歸屬駱；三（九）幕面積差異說(shuō)的處理方會(huì)式；摟（十盤(pán)）辦理產(chǎn)叫權(quán)登記有外關(guān)事宜；祥（十一）紹解決爭(zhēng)議蔥的方法；虛（十二）因違約責(zé)任電；護(hù)（十三姜）雙方約黨定的其他閥事項(xiàng)。39說(shuō)明：本施條是關(guān)于槍商品房買(mǎi)吵賣(mài)合同的牙形式和內(nèi)愧容的規(guī)定潤(rùn)。掙本條是要對(duì)《開(kāi)發(fā)利條例》第芬二十八條僵規(guī)定的細(xì)剪化，《開(kāi)洲發(fā)條例》圈第二十八蝴條規(guī)定，叮商品房銷(xiāo)取售，當(dāng)事旗人雙方應(yīng)紫當(dāng)簽訂書(shū)味面合同，般合同應(yīng)當(dāng)理載明商品曉房的建筑希面積和使麻用面積、修價(jià)格、交都付日期。雖質(zhì)量要求陡、物業(yè)管杏理方式以涂及雙方的押責(zé)任。需圈要說(shuō)明的皺是，《開(kāi)膛發(fā)條例》哈第二十八撒條規(guī)定的惕建筑面積語(yǔ)、使用面有積應(yīng)當(dāng)在腔商品房基林本狀況中虧明確。頂商迎品房買(mǎi)賣(mài)地合同管理鄉(xiāng)豐是商品房壇銷(xiāo)售環(huán)節(jié)護(hù)管理的重士要內(nèi)容，乎商品房買(mǎi)于賣(mài)糾紛有宋很大比例唐是由于合碑同不規(guī)范竄或者對(duì)合盜同條款的燃內(nèi)涵不清詞楚而貿(mào)然賣(mài)簽訂等原號(hào)因引發(fā)的膛。由于購(gòu)縫房人基本元上處于弱捉勢(shì)地位，閱導(dǎo)致合同車(chē)糾紛中的濱受害者往液往是購(gòu)房胃者。因此匠本條對(duì)商壺品房買(mǎi)賣(mài)備合同的簽寬訂方式及炮應(yīng)當(dāng)明確究的主要內(nèi)驗(yàn)容進(jìn)行了庫(kù)詳細(xì)規(guī)定覆。有關(guān)合缺同條款的虹具體約定凱內(nèi)容請(qǐng)參估看《商品既房買(mǎi)賣(mài)合劃同示范文海本》。區(qū)需左要特別指款出的是，地合同是當(dāng)混事人雙方艘自愿意志南的表述，歡合同雙方勻是平等的藍(lán)民事主體孟。在實(shí)際雕經(jīng)濟(jì)活動(dòng)滲中，有的脂開(kāi)發(fā)商制用訂格式合糾同，要求砍消費(fèi)者逐混一填寫(xiě)。碑而不少消將費(fèi)者或者鉛出于對(duì)合臟同的無(wú)知遼，或者是撿急于想買(mǎi)偽特定的房柱，勉強(qiáng)簽贏訂含有不探利于自身榆利益內(nèi)容敏的合同。躍訂立合同呼時(shí)，消費(fèi)鋸者應(yīng)當(dāng)認(rèn)遭識(shí)合同的借基本原則蹤蝶：平等、死互利。合射同的任一貓條款都是眾在協(xié)商的擴(kuò)基礎(chǔ)上形宅成一致的缺，絕不能談單方強(qiáng)加碑于人。40第十七賤條

商做品房銷(xiāo)孩售價(jià)格聯(lián)由當(dāng)事路人協(xié)商搜議定，壩國(guó)家另尊有規(guī)定設(shè)的除外找。錘說(shuō)明：籌本條是養(yǎng)關(guān)于商瞎品房銷(xiāo)喜售價(jià)格箱的規(guī)定忍。本條下是對(duì)《納開(kāi)發(fā)條偏例》第膛三十條見(jiàn)規(guī)定的鉛細(xì)化，檔《開(kāi)發(fā)揉條例》賴(lài)第三十趙條規(guī)定集，房地賺產(chǎn)開(kāi)發(fā)須項(xiàng)目轉(zhuǎn)兼讓和商來(lái)品房銷(xiāo)生售價(jià)格姨，由當(dāng)旁時(shí)人協(xié)味商議定聽(tīng)；但是豪，享受蜂國(guó)家優(yōu)咳惠政策思的居民嘴住宅價(jià)餃格，應(yīng)鹿當(dāng)實(shí)行斯政府指教導(dǎo)價(jià)或牲者政府炸定價(jià)。微商品房駁分為兩圍大類(lèi)，凝一類(lèi)是月完全意趨義上的吉商品房革；一類(lèi)記是含有潛政府保士障性的么商品房蘋(píng)，目前府主要包群括經(jīng)濟(jì)探適用住泰房、集旅資合作景建房等懂。由于驢商品房定的性質(zhì)銅不同，偵國(guó)家對(duì)揚(yáng)其價(jià)格猾管理方里式也有鞭所不同施，對(duì)于睡完全意鋤義上的們商品房?jī)S，銷(xiāo)售摧價(jià)格完鼻全根據(jù)透市場(chǎng)需作求，由誰(shuí)雙方當(dāng)講事人自押主約定貫；對(duì)于盡含有社呀會(huì)保障序性的住疑房，實(shí)礙行政府年指導(dǎo)價(jià)由。41第十八盾條

商咐品房銷(xiāo)諷售可以設(shè)按套（您單元）敢計(jì)價(jià)，吹也可以師按套內(nèi)魂建筑面乞積或者撈建筑面鉛積計(jì)價(jià)焦。戶(hù)商品房腐建筑面議積由套鉤內(nèi)建筑靜面積和榴分?jǐn)偟墓补灿薪ㄅ钪娣e該組成，叮套內(nèi)建酬筑面積撲部分為私獨(dú)立產(chǎn)芝權(quán)，分稀攤的共探有建筑驗(yàn)面積部議分為共橋有產(chǎn)權(quán)管，買(mǎi)受察人按照閱法律、熄法規(guī)的求規(guī)定對(duì)賭其享有占權(quán)利，尼承擔(dān)責(zé)轟任。久按套（虧單元）鞋計(jì)價(jià)或煩者按套智內(nèi)建筑特面積計(jì)今價(jià)的，半商品房釣買(mǎi)賣(mài)合團(tuán)同中應(yīng)炕當(dāng)注明前建筑面愁積和分剪攤的共只有建筑床面積。42說(shuō)明：坡本條及霧以下的良第十九唇條、第電二十條孩、第二芝十一條截是關(guān)于按計(jì)價(jià)方唉式和面羨積誤差術(shù)的規(guī)定奪，主要杰是為了竭解決面雞積誤差意、公用怨建筑面喊積分?jǐn)傛i不合理敞以及解疑決“面閉積縮水孟”等問(wèn)湯題。面塌積糾紛著是目前怎消費(fèi)者認(rèn)投訴的椅熱點(diǎn)問(wèn)趨題之一養(yǎng)，也是相購(gòu)房者輪十分關(guān)變注的問(wèn)醫(yī)題。面眠積糾紛滅的產(chǎn)生巧有部分怠不法開(kāi)添發(fā)商出謹(jǐn)于牟取閃私利的擴(kuò)有意欺張?jiān)p，也起有計(jì)算以規(guī)范等速制度不雀健全的和原因。震面積糾臘紛的受眾害者多奸為購(gòu)房姓者，要店么沒(méi)有掘得到應(yīng)碗有的面炕積，要芹么得了稍不該得席的公用搬建筑面宰積，或滑者得了努自己并秧不想要惠的面積翠而需要爽增加購(gòu)距房?jī)r(jià)款御。43本條主魂要從計(jì)推價(jià)方式澡入手，超在原有紹的接建次筑面積盛計(jì)價(jià)的各基礎(chǔ)上藍(lán)，又增傾加了按朽套或按碧套內(nèi)建年筑面積末計(jì)價(jià)的當(dāng)方式。列目前，拌房屋設(shè)養(yǎng)計(jì)的變李化越來(lái)骨越多，獄不斷有極新的結(jié)覆構(gòu)形式希出現(xiàn)，媽對(duì)于這注些新的梯結(jié)構(gòu)形蝴式如何棉計(jì)算面貨積，現(xiàn)由有的規(guī)丑范、標(biāo)發(fā)準(zhǔn)沒(méi)有鋒規(guī)定，裹一旦發(fā)雨生糾紛犁，缺乏遇處罰依翻據(jù)。增譜加計(jì)價(jià)球方式，伯開(kāi)發(fā)企孔業(yè)可以知根據(jù)自逮己所售貸房屋的豪情況，導(dǎo)靈活地章選擇計(jì)臨價(jià)方式本。另外親，增加乖的兩種愿方式是忙國(guó)際通倘行的計(jì)菜價(jià)方式移。按套撈（單元藝）計(jì)價(jià)哈具有計(jì)剪算簡(jiǎn)單服、直觀哪，易于洋當(dāng)事人古雙方結(jié)最算房?jī)r(jià)奔款等優(yōu)壓點(diǎn)，有蜓助于解錄決“面首積縮水洪”問(wèn)題完。按套鏈內(nèi)建筑吼面積計(jì)名價(jià)則可艙以有效狹地避免晨個(gè)別開(kāi)趴發(fā)商利侵用公用護(hù)建筑面攏積坑害妖老百姓駱問(wèn)題的勒發(fā)生。44需要說(shuō)餃明的是塞，計(jì)價(jià)叉方式的農(nóng)調(diào)整并盾不影響旁產(chǎn)權(quán)登跡記中面嚇?lè)e的標(biāo)販注。計(jì)湖價(jià)方式亞可以采夫取按套紛、按套潑內(nèi)建筑劍面積、彈按建筑歉面積等羊三種方霸式進(jìn)行糖，但產(chǎn)藥權(quán)登記室方式需逝要按建痛筑面積識(shí)方式進(jìn)走行；計(jì)魔價(jià)方式紐奉用于確汪定商品塑房銷(xiāo)售輝的總價(jià)辨款，產(chǎn)旅權(quán)登記枝方式用碌于確認(rèn)題商品房競(jìng)所有人齒的權(quán)益貓。按套伏、按套塑內(nèi)建筑兵面積計(jì)炒價(jià)并不著影響用墻建筑面僚積進(jìn)行但產(chǎn)權(quán)登赤記。妹本條第貧二款對(duì)怖商品房岔建筑面恥積的組抖成部分咬及其相融應(yīng)權(quán)益若進(jìn)行了軍規(guī)定，韻明確提憂(yōu)出了獨(dú)閱立產(chǎn)權(quán)紀(jì)和共有藍(lán)產(chǎn)權(quán)概輕念，進(jìn)什一步明吃確和細(xì)欣化了按鏡建筑面突積進(jìn)行晝的產(chǎn)權(quán)圣登記制樣度。45本條第橫三款的賄規(guī)定進(jìn)營(yíng)一步明鏈確了按沿套、按梁套內(nèi)建貼筑面積貍計(jì)價(jià)方遠(yuǎn)式下，扛也應(yīng)當(dāng)唯在商品窄房買(mǎi)賣(mài)慣合同中納對(duì)體現(xiàn)披買(mǎi)受人拆權(quán)益的銹建筑面叮積數(shù)據(jù)懇予以明綁示。但校這里明添示的建炭筑面積紀(jì)，只是灘參考數(shù)絹據(jù)，實(shí)子際面積鳴以產(chǎn)權(quán)困登記面閃積為準(zhǔn)奪。而且抖這里標(biāo)餃明的建史筑面積巴不作為木計(jì)價(jià)的膝依據(jù)。濫本條私規(guī)定的濟(jì)計(jì)價(jià)方甲式未規(guī)艱定按使融用面積辦計(jì)價(jià)，攻主要基指于以下慈幾個(gè)方擊面考慮奴：留1幸．便于歉和目前蠅的產(chǎn)權(quán)曬登記制政度銜接戒。目前鞏產(chǎn)權(quán)登缸記中只滾有建筑豬面積和館套內(nèi)建耳筑面積念，產(chǎn)權(quán)讓證及產(chǎn)戴權(quán)登記看檔案中吸沒(méi)有使冤用面積嗚。如果忌以使用暢面積計(jì)辟價(jià)，勢(shì)臘必要調(diào)灰整房屋蟻測(cè)量及傳產(chǎn)權(quán)管喜理的一承系列規(guī)贏定。462．以套織內(nèi)建筑面薄積計(jì)價(jià)已輔經(jīng)達(dá)到了掀按使用面掛積計(jì)價(jià)希冤望達(dá)到的藏目的。購(gòu)導(dǎo)房者希望粱以使用面具積計(jì)價(jià)，假主要目的駁就是希望揮自己拿到渴鑰匙后可刮以方便地隊(duì)丈量。根猜?lián)斗慨a(chǎn)冬測(cè)量規(guī)范非》的規(guī)定假，成套房支屋的套內(nèi)慢建筑面積絮由套內(nèi)房肚屋的使用勾面積、套陰內(nèi)墻體面米積。套內(nèi)錫陽(yáng)臺(tái)面積塌三部分組著成。從上島述規(guī)定可沖以看出，彼套內(nèi)建筑衰面積與使裕用面積的耗區(qū)別只在哥于是否計(jì)絮算套內(nèi)墻途體面積和濁陽(yáng)臺(tái)面積艱。因此，赤如果使用種面積可以喬丈量，只斥要增加陽(yáng)同臺(tái)面積和歲套內(nèi)墻體述面積，同偽樣可以計(jì)完算出套內(nèi)盆建筑面積闖。對(duì)輪廓丹線(xiàn)較規(guī)則愿的套型，寶在實(shí)際丈牲量中，套擴(kuò)內(nèi)建筑面織積的丈量逢也比使用步面積的丈賤量更方便匯。更準(zhǔn)確事。473．盡管金使用面積騰能表現(xiàn)房闊屋的功效透，但消費(fèi)綱者買(mǎi)房更久為關(guān)注的滔是自己的拜權(quán)益。而異消費(fèi)者擁泊有的房屋寨財(cái)產(chǎn)權(quán)是鳥(niǎo)由兩部分放組成的：生一部分是揚(yáng)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)淋，以套內(nèi)淘建筑面積啦的形式表攀現(xiàn)；一部俊分是共有稼產(chǎn)權(quán)，以艙分權(quán)后的厚共有建筑賓面積的形誼式表現(xiàn)，蜘兩者不能程分離。從射長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講牛，消費(fèi)者品購(gòu)買(mǎi)房屋邁，轉(zhuǎn)化為藝固定資產(chǎn)巨，既會(huì)關(guān)拉心使用功鉗能，也會(huì)煉關(guān)心資產(chǎn)剖的價(jià)值量贊。使用面若積不能表果現(xiàn)共有產(chǎn)憐權(quán)，也不爭(zhēng)能表現(xiàn)全躲部的財(cái)產(chǎn)羅權(quán)益。因木此，以使滑用面積計(jì)償價(jià)不利于洪表現(xiàn)產(chǎn)權(quán)盆人的權(quán)益撕。484．在目次前房屋測(cè)模繪不能及伙時(shí)配合的岸情況下，婦以使用面需積計(jì)價(jià)不估可行。使棄用面積大京量必須在愛(ài)室內(nèi)裝修貸之前，只航要進(jìn)行了竟室內(nèi)裝修織，使用面哪積就無(wú)法醋測(cè)量。比擊如目前住給宅室內(nèi)裝口修很少有總不要在衛(wèi)扔生間、廚結(jié)房貼磁磚克的，一貼紀(jì)磁磚，使郵用面積就者很難準(zhǔn)確膀測(cè)量。隨敲著住房消逢費(fèi)主體變舒化和住房普消費(fèi)者消揭費(fèi)需求水熊平的提高顆，精裝修款交付比例連將會(huì)越來(lái)顛越高，精岸裝修交付蹄住房使用旬面積很難編測(cè)量。曾骨也有部分別地方出臺(tái)弦過(guò)按使用憐面積計(jì)價(jià)均的辦法，查但因上述繳原因無(wú)法吳克服，導(dǎo)戲致制度的悲流產(chǎn)。而樹(shù)按套內(nèi)面擁積計(jì)價(jià)已土經(jīng)有不少幣地方試行倡，取得了控較好的經(jīng)踩驗(yàn)。495．就國(guó)淋外的普遍頌做法來(lái)看次，許多國(guó)匯家或地區(qū)適采取相當(dāng)抖于我國(guó)的脆接套或按萄套內(nèi)建筑技面積計(jì)價(jià)賽的方式計(jì)侮算房?jī)r(jià)款靠，很少有筍按使用面詢(xún)積計(jì)價(jià)的濕。6．就敞房屋建學(xué)設(shè)的規(guī)賽范及技口術(shù)標(biāo)準(zhǔn)曬來(lái)看，舞按使用擔(dān)面積計(jì)地價(jià)，會(huì)獎(jiǎng)導(dǎo)致房教地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)幼在房屋訴建設(shè)中沸盡可能饒減少套作內(nèi)墻體地面積和卸套內(nèi)陽(yáng)邀臺(tái)面積萍，減少梢套內(nèi)墻餃體面積羨可能對(duì)朋商品房影的使用駁安全和糾使用壽地命造成趙影響；虛減少套則內(nèi)陽(yáng)臺(tái)潛面積可棍能對(duì)商素品房的沃外觀和船使用功聰能造成積影響。507．就商至品房計(jì)價(jià)夜方式的數(shù)絞量來(lái)說(shuō)，吼不宜太多牽。按照本慈辦法已有糟3種方式征，已經(jīng)比耽較多了，材再增加一幅種與套內(nèi)罷建筑面積粥計(jì)價(jià)方式測(cè)較類(lèi)似的峰計(jì)價(jià)方式電，易造成郵計(jì)價(jià)方式天的混亂。51第十九條蛇按套（殼單元）計(jì)料價(jià)的現(xiàn)售雅房屋，當(dāng)風(fēng)事人對(duì)視島售房屋實(shí)譜地勘察后茄可以在合旗同中直接蛛約定總價(jià)逃款。渣按陶套（單元于）計(jì)價(jià)的弦預(yù)售房屋籌，房地產(chǎn)宮開(kāi)發(fā)企業(yè)豬應(yīng)當(dāng)在合鍵同中附所黃售房屋的存平面圖。屋平面圖應(yīng)棵當(dāng)標(biāo)明詳打細(xì)尺寸，竄并約定誤么差范圍。腳房屋交付獲時(shí)，套型址與設(shè)計(jì)圖騾紙一致，釣相關(guān)尺寸掃也在約定楊的誤差范能?chē)鷥?nèi)，維碌持總價(jià)款核不變；套腸型與設(shè)計(jì)猶圖紙不一功致或者相貨關(guān)尺寸超薪出約定的笑誤差范圍頸，合同中珍求約定處收理方式的如，買(mǎi)受人龜可以退房邪或者與房挪地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)企業(yè)重新蠻約定總價(jià)撈款。買(mǎi)受膚人退房的材，由房地廉產(chǎn)開(kāi)發(fā)企件業(yè)承擔(dān)違型約責(zé)任。52說(shuō)明：本驗(yàn)條是關(guān)于永按套（單井元）計(jì)價(jià)馬的具體規(guī)輪定。理解六本條規(guī)定僅，需注意覽以下幾點(diǎn)真：閥1．按撈套計(jì)價(jià)是綁以套為單騰位銷(xiāo)售商蒸品房，只看是調(diào)整了炎計(jì)價(jià)方式枕，即以套以為單位確嘴定總價(jià)款之，并不能痕因計(jì)價(jià)方鑒式的調(diào)整徑而對(duì)合同咸中其他方新面條款進(jìn)嶺行簡(jiǎn)單化雜處理。干2戶(hù)．按套計(jì)桃價(jià)既適用愿于現(xiàn)售的哥商品房，造也適用于猶預(yù)售商品陰屠?，F(xiàn)售炕商品房相暢對(duì)比較簡(jiǎn)些單，只要蓋買(mǎi)賣(mài)雙方宴對(duì)現(xiàn)售商佛品房進(jìn)行猾實(shí)地勘察佩后，就可啦約定總價(jià)戰(zhàn)款；預(yù)售現(xiàn)商品房相漸對(duì)復(fù)雜，辜因此，該議條要求采稀取此計(jì)價(jià)央方式的，翁要在合同醋中附預(yù)售敲房屋的平煤面圖，并銷(xiāo)標(biāo)明作細(xì)豬尺寸及出繪現(xiàn)誤差的地處理方式擦。533．以套址計(jì)價(jià)的最種大好處是角為難以計(jì)輸算面積及蟻目前測(cè)量淺規(guī)范未明繳確規(guī)定計(jì)翻算方式的竿特殊戶(hù)型乳的價(jià)款計(jì)叮算提供一笑種計(jì)算方蒼法，在銷(xiāo)排售環(huán)節(jié)目脅進(jìn)了面積快糾紛。至右于最后產(chǎn)呆權(quán)登記部錯(cuò)門(mén)確定面量積，因不貞和價(jià)款掛冊(cè)鉤，住房跟消費(fèi)者反謠映不是那鐵么強(qiáng)烈。蝕4．杯為了便于淹比較，以永套計(jì)價(jià)的浴商品房，復(fù)開(kāi)發(fā)企業(yè)論也應(yīng)當(dāng)標(biāo)看明建筑面示積，但應(yīng)蘋(píng)明確該面鄙積是設(shè)計(jì)均面積或暫療測(cè)面積，萌不與價(jià)款仔掛鉤。545．按開(kāi)套計(jì)價(jià)叨時(shí)，房覽價(jià)款與腐商品房器建筑面忌積不掛展鉤，但幕產(chǎn)權(quán)登彩記部門(mén)家還是要?jiǎng)?chuàng)將商品窄房建筑戚面積記按載在產(chǎn)尾權(quán)證及挽其相關(guān)晴資料中晃，體現(xiàn)擱著購(gòu)房荒人的權(quán)昨益。等6．剝作為購(gòu)已房者，涼采用按瓶套購(gòu)買(mǎi)腐，應(yīng)當(dāng)泊綜合考耐慮開(kāi)發(fā)軌企業(yè)開(kāi)私出的總這價(jià)款是欺否值得猾購(gòu)買(mǎi)；超如果認(rèn)肺為值得坦購(gòu)買(mǎi)，朋以套計(jì)長(zhǎng)價(jià)，一虎次性約劃定了總脂價(jià)款，爛可能更嫌有利于梯保護(hù)自洲身的合冠法權(quán)益勝，更容話(huà)易避免圾面積糾誕紛。55第二十飯條

按斗套內(nèi)建雷筑面積鑄或者建爹筑面積陶計(jì)價(jià)的靈，當(dāng)事糾人應(yīng)當(dāng)熊在合同飾中載明青合同約編定面積項(xiàng)與產(chǎn)權(quán)掛登記面秤積發(fā)生賣(mài)誤差的但處理方貿(mào)式。合同未噸作約定乒的，按筑以下原敞則處理惡：飼（健－）面減積誤差噴比絕對(duì)奔值在3廈％以?xún)?nèi)壺（含3任％）的陳，據(jù)實(shí)墨結(jié)算房銀價(jià)款；再（二雖）面積般誤差比家絕對(duì)值泡超出3刮％時(shí)，府買(mǎi)受人滋有權(quán)退紹房。買(mǎi)肚受人退驕房的，直房地產(chǎn)蝦開(kāi)發(fā)企巴業(yè)應(yīng)當(dāng)矮在買(mǎi)受算人提出大退房之廣日起3禿0日內(nèi)獄將買(mǎi)受團(tuán)人已付僑房?jī)r(jià)款計(jì)退還給鍬買(mǎi)受人司，同時(shí)旨支付已掏付房?jī)r(jià)戚款利息稍。買(mǎi)受晌人不退嘉房的，享產(chǎn)權(quán)登抗記面積伴大于合吳同約定李面積時(shí)豪，面積稍。誤差溝比在3跪％以?xún)?nèi)嬸（含3籃％）部詠分的房紡價(jià)款由曾買(mǎi)受人憂(yōu)補(bǔ)足；利超出在族3％部樹(shù)分的房蒙價(jià)款由捐房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)企月業(yè)承擔(dān)某，產(chǎn)權(quán)匪歸買(mǎi)受謀人。產(chǎn)承權(quán)登記襲面積小陡于合同麗約定面排積時(shí)，梯面積誤五差比絕道對(duì)值在昂3％以舟內(nèi)（含奶3%）壩部分的筋房?jī)r(jià)款濤由房地警產(chǎn)開(kāi)發(fā)諷企業(yè)返悉還買(mǎi)受往人；絕懼對(duì)值超眾出3％之部分的添房?jī)r(jià)款瓜由房地奧產(chǎn)開(kāi)發(fā)榜企業(yè)雙趟倍返還連買(mǎi)受人蕉。區(qū)面積誤琴差比=妻（產(chǎn)權(quán)搜登記面梢積一合鋼同約定鋒面積／極合同約傭定面積烏）X迅100示％因本辦頸法第二管十四條愉規(guī)定的秒規(guī)劃設(shè)砌計(jì)變更晌造成面冶積差異央，當(dāng)事庫(kù)人不解統(tǒng)除合同子的，應(yīng)靠當(dāng)簽署海補(bǔ)充協(xié)飄議56說(shuō)明：本柏條是關(guān)于慚按套內(nèi)建版筑面積或論者建筑面需積計(jì)價(jià)時(shí)揉面積誤差這的具體規(guī)付定。休本條椅規(guī)定主要孤目的是為采了解決當(dāng)詞前商品房吃銷(xiāo)售中出船現(xiàn)的面積月糾紛。根藝據(jù)崎同法攤》合同當(dāng)虎事人雙方丸自愿原則鵝，本條首榆先要求當(dāng)閥事人應(yīng)當(dāng)雙明確約定善合同約定仗面積與產(chǎn)堂權(quán)登記面疏積發(fā)生誤景差的處理?yè)戏绞??？寂钁]到在當(dāng)鑰前的商品翅房買(mǎi)賣(mài)中逗，許多房勤地產(chǎn)開(kāi)發(fā)亞企業(yè)對(duì)面蓬積誤差不碎作約定或儉單方面作珍出規(guī)定的船現(xiàn)實(shí)，為允了充分保逢護(hù)處于弱瓶勢(shì)地位的圈買(mǎi)受人的解利益，本堂條第二款拿規(guī)定了合扛同未作約奴定的處理米方式及原敵則。這樣案，一方面擺提示買(mǎi)受最人如何進(jìn)烈行約定面蒼積糾紛的紛處理原則岸；另一方道面，為合右同中未作駐約定時(shí)，快對(duì)面積糾笛紛的處理畝提出方法歉，防止房紫地產(chǎn)開(kāi)發(fā)躍企業(yè)在面沈積上進(jìn)行桌“惡意欺忙詐”。57本條最后目一款主要現(xiàn)是為了和臘本《辦法沒(méi)》第二十迫一條中規(guī)給劃。設(shè)計(jì)陣變更問(wèn)題起進(jìn)行銜接正。由于規(guī)從劃、設(shè)計(jì)竄變更造成朋商品房面逗積差異，憶但雙方不但解除合同侮的，雙方遍應(yīng)當(dāng)簽署村補(bǔ)充協(xié)議蓋。此時(shí)，毛合同約定腥面積應(yīng)當(dāng)合以新簽署寺的補(bǔ)充協(xié)嶼議中的面氏積為準(zhǔn)，撈面積差異嘗及處理也米應(yīng)當(dāng)以此瀉為依據(jù)。稅本條選擇蓄了3％作施為標(biāo)準(zhǔn)，截主要是根賞據(jù)各地在紡面積處理居方面

的命規(guī)定而確顯定的?！痘贽k法》出叮臺(tái)后，各蛾地房地產(chǎn)致開(kāi)發(fā)主管域部門(mén)（包攤括建設(shè)主晚管部門(mén)、羽房地產(chǎn)管秋理部門(mén)）舟規(guī)定與本訊《辦法》丘規(guī)定不一抱致的，以扭本《辦法足》的規(guī)定息為準(zhǔn)。58第二十回一條礦按建筑特面積計(jì)治價(jià)的，達(dá)當(dāng)事人松應(yīng)當(dāng)在課合同中究約定套幕內(nèi)建筑丑面積和逗分?jǐn)偟臑楣灿薪钢娣e佩，并約錫定建筑幅面積不齒變而套濟(jì)內(nèi)建筑掌面積發(fā)基生誤差腔以及建確筑面積贈(zèng)與套內(nèi)良建筑面嘗積均發(fā)窩生誤差綱時(shí)的處巡壽理方式膜。頓說(shuō)明：請(qǐng)本條規(guī)亞定了按奇建筑面客積計(jì)價(jià)既時(shí)，在申合同中賓應(yīng)當(dāng)約綁定的內(nèi)牌容，并盆應(yīng)規(guī)定遭發(fā)生誤旬差的處顫理方