沈陽綜合體住宅項目營銷策劃方案附圖豐富

策略思考A,資源的整合。B,自我價值的堅定。C,推售時機的把控。A,資源的整合。1，競爭項目開業(yè)在即。2，177組認(rèn)籌客戶合理消化。3，競爭項目中國資源整合。B,自我價值的堅定。1，超越地段戶型等基本價值認(rèn)知。2，擴大東北范圍的價值認(rèn)知。3，無類比，標(biāo)桿意識，領(lǐng)導(dǎo)品牌。C,推售時機的把控。1，競爭項目開業(yè)前就放大想象力來消化前期累積客戶，不等待競爭項目開業(yè)按項目自己的節(jié)奏走。2，價值高度共識都是重中之重。開業(yè)前可放大想象，開業(yè)后可體驗。我們無須等待，我們各自做好關(guān)鍵性的工作。我們對客戶做最精細(xì)的經(jīng)營和價值傳遞。我們的對手就是我們自己堅不堅定自己的價值。這個提報，不同位置的團隊成員會看到不同的問題。我更想讓大家看到及時溝通對這項目的態(tài)度：主動思考和堅決執(zhí)行的態(tài)度。我們?yōu)闆Q策者提供可能的空間。而不過多糾結(jié)在有無樣板房競爭項目能不能準(zhǔn)時開明年是否會有新的政策。我經(jīng)過上次營銷會議堅定了我一個認(rèn)識，我們價值傳播在這個城市里還不是美譽度的事是準(zhǔn)確認(rèn)知的問題。明年針對房地產(chǎn)利空的政策仍有可能出臺，350套銷售目標(biāo)！我們除了要賣出沈陽·項目，更重要是賣好沈陽·項目。在此前提下，先看看項目當(dāng)前的局勢？A迷局初看項目1、一環(huán)內(nèi)僅有的黃金地段，位處青年大街的金廊沿線2、皇朝萬鑫酒店、喜來登酒店、凱賓斯基酒店在五里河區(qū)域林立3、西武百貨家樂福、遼展、三好街為代表的商業(yè)街配套近在周邊4、沈陽最早的富人圈（如：河畔花園、五里河大廈、地王國際花園）5、競爭項目、君悅酒店、華潤大廈的頂級配套6、高品質(zhì)的豪華精裝7、華潤金牌物管服務(wù)……初看市場1、周邊的嘉里中心、恒隆廣場等項目在建，上市時間追不到競爭項目的腳步2、萬科柏翠園，是我們明年的主要競爭對手，但均價只是在17000元左右3、高端的別墅項目（萬科蘭喬圣菲），并不是同一類的綜合體住宅項目地段優(yōu)片區(qū)利好商圈聚集頂級配套高品質(zhì)金牌物管一切表象看來賣出項目是理所當(dāng)然，賣好是否也沒問題，似乎是一個迷局！競爭不太激烈再看項目為了真正了解“項目”，賣好“項目”，我們做了幾件事（客戶的訪談、媒體的訪談、員工的訪談、市場調(diào)研）?？纯次覀兊脑L談和洞察！客戶語錄：

價格不是問題，但不能貴得離譜吧！洞察：買得起，但要買得值,敢不敢是一回事媒體語錄：

華潤品牌，房子好，沈陽會賣這么貴？洞察：認(rèn)為沈陽整個城市的房價沒有發(fā)展到如此高度員工擔(dān)心：

沒有體驗，沒有展示面、真的賣這么貴？洞察：擔(dān)心太多不利的因素典型性客戶研究穿著時尚、有一女兒，帶著一司機，一朋友，朋友不太懂房地產(chǎn)。本人投資都會帶動朋友投資▲對地段相當(dāng)了解，非常認(rèn)同本項目價值，也因為此，對項目有非常高的期待▲想買三套，兩套給家人，一套250平的大平層自住▲認(rèn)為大平層才是有面子的戶型，感覺復(fù)式單位不在一個平面上，空間感不夠▲去過深圳的競爭項目，住過君悅酒店。對競爭項目的方便，繁華相當(dāng)了解?！?jīng)常出差，希望住在家像住酒店的感覺▲注重品質(zhì)，價格不是問題，認(rèn)同本項目價值，對項目有非常高的期待▲認(rèn)可華潤的品牌▲很關(guān)注鄰居的素質(zhì)，希望很純粹、和諧私企老板私企老板，穿著樸實，因為朋友介紹剛買萬科柏翠園，但是因為孩子喜歡，準(zhǔn)備買項目?！?jīng)常路過，覺得地段很不錯，并且認(rèn)為中心地段的交通便利，生活自如▲認(rèn)同地段價值和華潤品牌（選柏翠園也是因為萬科品牌），溢價空間在5K-8K▲對產(chǎn)品的精裝主要以突出“品味、品質(zhì)”，裝修要體現(xiàn)檔次，認(rèn)為柏翠園的裝修▲不好，同時也必須注重細(xì)節(jié)，客廳必須敞亮，智能化可以有▲沒有體驗過“競爭項目”，認(rèn)為綜合體的概念與其他商業(yè)沒有什么區(qū)別▲經(jīng)過描述競爭項目的生活方式后，覺得以后自己的孩子應(yīng)該會很喜歡▲不關(guān)注名牌，但因為在美國讀過1年書的兒子很喜歡“CK”，對此牌子有所了解▲平常喜歡看報紙《沈陽日報》《沈陽晚報》、偶爾網(wǎng)絡(luò)、電視私企老板姐妹典型的富瓣二代（198齡2年出生）想低調(diào)但筒是真de不低調(diào)▲199粒0年家里挑開始買袋商品房唐，一直永以來對蕩沈陽房霜地產(chǎn)的地發(fā)展比京較了解霞，對沈恭陽城市滑的發(fā)展魚方向也磨有自己某的判斷揭，非常蹲認(rèn)同本五項目地者段價值▲有英國扔倫敦留過孕學(xué)，對生程活品味的薯要求比較壇高▲對產(chǎn)段品的精綢裝要求爭“經(jīng)典婚、不過愉時”，毒覺得皇逮朝萬鑫劉（以豪留奢、金蔥碧輝煌欲為特點腳）的裝栽修比較彎好，講增求真材舍實料▲平常主鋒要是“健焦身”，就率在項目對建面的“中鵝體倍力”▲喜歡隨奔馳轎蹈車（覺鞭得奔馳故是“老尖大”，節(jié)比寶馬頑、奧迪碗都好）研，適合矩自己的鑰圈子▲穿名棚牌服裝言（英國保熊的皮期衣，BALL紫Y的腰帶……穿什么術(shù)不重要少，重要角的是他里自己扒輛拉出來防給我看揀，還說扣著這不惰是顯擺……）▲知道競爭項株目但是數(shù)不了解忠“競爭亮項目”嘴，經(jīng)過漲說明之屢后，覺獵得在沈敲陽建，鋪值得期存待?！杏X項濟目的價格2萬應(yīng)該差膛不多了吧刪，再高認(rèn)兔為還不能笨想象第二大知類：不了解競塑爭項目，震認(rèn)為和其序他商業(yè)沒布有什么區(qū)猛別。只認(rèn)為地中段不錯，啟心理對價過格有個初帽判，認(rèn)為脅價格不能破太高。小結(jié)第一大胸類：對競爭燦項目了鍛解、感盆覺配套脹齊全。認(rèn)可華潤傳品牌、了掛解地段、價格不肯是問題廟，品質(zhì)縫要做好漂。深訪的客雹戶可分為齒兩大類型誠意度佛較高主要加強型圈層效應(yīng)價值輸膨出競爭項目霞未來呈現(xiàn)的生活劣方式不盯了解；心里有哭價格擔(dān)毀憂需重點垮引導(dǎo)的橡客戶少數(shù)多數(shù)當(dāng)如此資詠源、

如致此產(chǎn)品面泳對2.5融-3萬的價格時顯然，邊大家對敢于“房子好楊，但是能市賣這么勢貴？”的疑問時錫，都存在自信心、價值認(rèn)知的問題。到底該怎蟻么看項目拼？信心到底來自哪里鵲？價值如何輸出巷？打破價坊格天花躁板的機會到亦底何在置？B變局視野決炎定格局林深度痕決定價爆值所有對價款格的擔(dān)心輝與疑問都峽來自于對艦項目、對華潤中層心都市綜疤合體價值勇認(rèn)識的深度與廣咸度站在沈龍陽來看招：與其秧他項目管比，項殖目只是崖位置好蒼，配套涼好，品反質(zhì)好的螞豪宅，滾與其他拳豪宅不坡會有質(zhì)陰的區(qū)別花。巖跳開沈浸陽來看恒：競爭罩項目已趕經(jīng)是中侮國都市侍綜合體繞的樣板需，項目描（幸福戶里）已深經(jīng)是城棚市豪宅件的標(biāo)桿備。倦為什么孕我們在滿深圳，苦在杭州拼可以成杜為標(biāo)桿各？與其閉他城市耍豪宅與腹同城市然其他豪證宅比，謝價值絕稈對不只柔是位置滅、配套詠、品質(zhì)胃，我們歸的核心蠟價值何鈔在？跳開沈陽項目需剃要變局C定局以深圳豆幸福里濤為例對比深跨圳城市南豪宅波托非諾享有自然啄生態(tài)資源蠻的城市豪像宅，地處稿華僑城紅樹西岸科技打造風(fēng)豪宅產(chǎn)品絹，品質(zhì)突迎顯香蜜湖1號以天價妖拿的地練塊，顯盈示出地傷段的優(yōu)爆越性PK地段、PK資源、PK品質(zhì)幸福里猜并沒有謀優(yōu)勢，為什么可框以賣這么備貴，為什么有預(yù)人追捧？說到底，盤項目的價站值還是基于競嫩爭項目之上的綜蜂合體價值訪談幸福春里客戶語莫錄A先生：在外應(yīng)酬憑較多，因距住在競爭僑項目有很騎多高檔的恥餐飲可性供選擇，真的很方燦便，主要顆應(yīng)酬完了手，一坐電巡壽梯就到回算家了。B女士：住在這里蛋，有我喜撕歡逛的OLE超市，其他地帝方是沒有城，里面的進(jìn)口食品，能讓我壞一下樓就糕可擁有。C家庭群壇體：我們一家曾大小住在兔這里，孩咸子在這樣剩的氛圍里敵面，親臨接觸粥到時尚、乖國際化品儉位的資訊春，對成長揭有幫助。孩子：這里有宜想象不日到的東錫西，新倡鮮、有石趣。剛提到耗的可能奶只反應(yīng)傘了部分兄住客戶冶的一部侍分心態(tài)迎，但在競爭項目詞的點點滴香滴，能讓住醒在這里妥的每個擾人享有旗屬于自醋己的更多可能。中國有幾笨個豪宅可概以聚集如計此多的全步行的抱頂級城市躬資源？中國有幾血個豪宅對全于黃金地批段的價值可以不惰是依靠奧，而是紡提升？中國有纏幾個豪球宅可以余在頂級圈層上構(gòu)建更籠頂級的圈校層？中國有幻玉幾個豪另宅可以芬匯聚如嬸此多的大師資源銷設(shè)計打造？中國有廚幾個豪駛宅的建賣筑散發(fā)鹿的不是豪氣晃，而是貴稱氣？中國有幾撓個豪宅可默以下樓買LV，朋友約里在君悅，孩子從幅小在國際化的氛圍中賴長大？這就是項拴目對于頂震級客戶的蠅價值所在所有的群資源都舉步即泄達(dá)這也是為員什么曼哈闊頓中央公扣園的房子香港中杰環(huán)永遠(yuǎn)淺擁有如首此高端喪價值的豎魅力所知在項目賣的室不是一個脈豪宅，機而是一個速的頂級生活球的系統(tǒng)，

在中所國只有項埋目。別人要國特意才噴能享有韻競爭項放目的配套、屈生活、喬娛樂…項目的業(yè)貝主舉步即跑達(dá)，是隨時駕、隨心、毯零距離的捕擁有。項目定位深圳角杭州爐沈陽…頂級城市敏生活系統(tǒng)潛的中國實剝踐與豪宅比燦我們賣的騰是城市核能心位置的頂級生渠活系統(tǒng)都。與大床量的都憂市綜合擊體項目拔比我們賣的蜂是已經(jīng)實意踐的信心畢。頂級商務(wù)體系：踩君悅五引星級酒春店、5A級寫字敞樓華潤辰大廈頂級消費體系：東競爭項委目匯聚株世界一歪線品牌坑、國際苦時尚品溝牌頂級居住體系：席大師作艱品，定姜制105女-29拒0平米大尺撫度平層頂級品質(zhì)體系：國補際級精裝玩、品牌材蝕質(zhì)、深/杭成功經(jīng)蓋驗保證頂級服務(wù)體系：30年華潤丙物業(yè)專艱設(shè)“尊蛇悅”團投隊24小時服務(wù)頂級休閑體系：五句星電影院上、真冰溜晝冰場、健疾身SPA會所……頂級中央牛公園體系撒：沈陽市菌七中、二嫁中，東北徑大學(xué)、魯熊迅美術(shù)學(xué)彈院中國最具禾示范效應(yīng)的都市呈綜合體襲品牌競爭項臣目定位中國首席款城市綜合視體品牌D布局售樓處開饒放開盤（5.1折5）競爭項目移開業(yè)樣板間善開放老客戶項收籌（11.星13已完成版）第二次預(yù)開盤（8.5）第三次毛開盤（10.均10）121110987654321（201嬸1年）177批誠意客孕戶，我們是如何的一吃個考慮？思考一：177批誠意糟客戶，旅順延到如第一次創(chuàng)開盤的雷節(jié)點銷讀售做好“頂級城詳市生活艘系統(tǒng)的魂中國實書踐”的價值栗傳遞理由：177批誠意客欺戶對項目筆的價值認(rèn)鼠知模糊只是片面燭的地段、涂區(qū)域認(rèn)知害而認(rèn)可本詠項目太高的戲溢價他持們有所徑顧忌建議做好捎價值的輸覽出后，更麥有利于溢院價銷售思考二拳：如需快速輛回攏資金概，要提前糟銷售必須先辦做好價椅格試探確保提味前開盤電與集中洋開盤時演的價格掉估算A、線修上：傳遞“天頂極城冰市生活唇系統(tǒng)的凡中國實濟踐”的刺價值）騰渠道非：夾報挽、戶外B：線弟下1、利用蓋競爭項目返、項目的盼已有資源晃作推廣壤①外延體促系的運用畜②競爭干項目開業(yè)既時的載體設(shè)利用

③拼銷售中心嚇開放的體浸驗、tv民c對生活磨方式的演氏繹

2閣、物料體枕系的呈現(xiàn)3、活乞動事件涼的炒作壇①深妨圳競爭除項目體選驗之旅脖②競胖爭項目愁開業(yè)暨良項目生冬活方式撫TVC四發(fā)布儀誼式

③猶《頂部級城市喪生活系夏統(tǒng)的中尤國實踐榜》白皮各書發(fā)布兩步走柄：第一次開沙盤前起勢-生活系衡統(tǒng)輸出戶外釋放項竹目的定困位封套夾報輸出以賠夾報的波形式出醫(yī)現(xiàn)正面輸出辜形象，內(nèi)聽頁以軟文婦的形式解杜析價值打開東北城圣市生活的最高想御象主標(biāo)：重構(gòu)沈證陽豪宅議新秩序誰敢問鼎卡沈陽第三怠代豪宅？沈陽豪稀宅發(fā)展或歷程：河畔花銅園已經(jīng)成轟為過去，班地王大廈憐日漸式微茄。河畔花古園沉淀沈財陽第一代周豪宅符號殺，典型的民自然資源遷性豪宅；已地王依靠蟲地段資源文成為沈陽意第二代豪辦宅……今天，迅項目“急以城市止頂級生座活系統(tǒng)被”顛覆沃沈陽豪于宅格局滔。項目，堡憑什么戒顛覆沈擦陽豪宅郵布局？擁有“7大頂級城漆市生活系祖統(tǒng)”的新惹型豪宅，蘋帶領(lǐng)沈陽架豪宅走上滿中國豪宅訓(xùn)的一個頂絮峰。項目，剖重建沈的陽豪宅都新標(biāo)準(zhǔn)不止是慚占據(jù)沈迅陽核心譽地段，京更重要工的是升罵華地段獅價值不止是滿梁足日常生罪活所需，紛更是奢享說頂級城市龜生活配套以升級厭城市價渴值、引碎領(lǐng)城市挨頂級生豬活成就辟沈陽新租指標(biāo)豪基宅建立在倉“中國色首席綜渾合體——競爭項目么，國際超球五星級酒退店——君悅酒店眠”之上的匆項目，憑掩借強大的館產(chǎn)品力和卡配套力，蝦創(chuàng)建中國判豪宅新標(biāo)鄙準(zhǔn)。主標(biāo)：頂級城市冶生活系統(tǒng)麥的中國實煤踐六本木刮、中央庸公園、紋中環(huán)的丑房子容下易復(fù)制而建立翻在綜合大體之上找的頂級念生活系魔統(tǒng)不易耀復(fù)制日本六本仗木、美國箏洛克菲勒慈、香港中兵環(huán)……世界級綜漆合體豪宅路之所以具登有巨大的打價值，除了城賤市中心朗的稀缺飲地段價巾值，更重要的路是能讓你鄉(xiāng)豐享受到頂油級城市生鍵活系統(tǒng)的砌極致魅力創(chuàng)。建立在中民國綜合體納第一品牌忙競爭項目席之上的項繪目將讓你攤在沈陽瀉享受到但世界級凍的頂級蹲城市生怖活魅力君悅酒店胖的奢華享以受在北美葛已經(jīng)證明梨，現(xiàn)將在許沈陽重現(xiàn)漲奢華世界級綜抱合體的聚飄合力在全雁球已經(jīng)證嘗明，現(xiàn)將科在沈陽展會露崢嶸中國一牛線城市目所必備灘的城市院頂級生殘活，現(xiàn)蟻將在項晴目帶給聚沈陽……項目7大“頂級痰城市生活睬系統(tǒng)”頂級居悉住系統(tǒng)動，頂級商務(wù)匯系統(tǒng)，頂級消費好系統(tǒng)，頂級教育踐系統(tǒng)……主標(biāo)：中國二十窄八分之三計的頂級禮昆遇小標(biāo)：深圳幸盜福里：自讓一座橡國際化馳都市對你奢華重敏新想象深圳，還作為中雀國國際類化的先旁驅(qū)者，幸福里危的頂級芽生活系汽統(tǒng)的第派一次實素踐，杭州項限目：喚駱醒千年孟名城的抖國際時柜尚范代言杭劇州國際喉時尚潮魚流，給這座剝千年文暮化古城深帶來更大多生活橫可能。沈陽項目然：中國頂燙級城市生見活禮遇第閱三站頂級城浩市生活抄系統(tǒng)駕芳臨沈陽抗，給沈陽帶窮來前所未接有的頂級槳城市生活外延體棍系1、競爭項憤目可利用攤載體冰場、停驚車場包柱順、燈箱、挪競爭項目惡路旗、樓堡體戶外…2、項目第可利用碑載體樓體字華、圍墻要、路旗呀、led紫…3、外展場叔體系外延展簡場形式建議在競宏爭項目開臂業(yè)當(dāng)天，項目的商外展直慢接設(shè)于人氣螞聚集的冰盯場附近。配合現(xiàn)場眉可利用的許載體以視底覺的沖擊眾搶占眼球嗓。物料體超系1、《頂級城市繪生活系統(tǒng)鈔的中國實疤踐》白皮書2、悅-精裝合蹲訂本3、名品禿地圖（dm手冊）白皮書《頂級城市壁生活系統(tǒng)竟的中國實誘踐》詮釋頂灶級城市遷生活系編統(tǒng)的標(biāo)賢準(zhǔn)及價榨值《悅》《名品之邁悅》-華潤有實伶力兌現(xiàn)國摸際一線的蓬品牌入駐《君悅之悅》-展示君悅宮酒店，突鴨顯商務(wù)系哭統(tǒng)及品質(zhì)《萬象之悅》-展示競謠爭項目浴每一處垂的生活好方式-名品之悅君悅之悅?cè)f象之悅《名品地圖》展示華痕潤競爭鋼項目世蘆界一線纏名牌和拋時尚品筐牌解決競爭增項目開業(yè)毫后不是所耀有名牌都崗進(jìn)駐帶給秋消費者的功心理落差服，帶給客鵝群足夠的層信心。A、線閑上：輸出項棉目的生窯活方式杏渠燙道：報悉廣B：線樂下1、樣棚板間的稀開放，圓以現(xiàn)場仰體驗打餓動客戶討2超、營銷鴨活動炒斷作

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