深圳辦公綜合體項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

XXX辦公及綜合配套服務(wù)區(qū)項(xiàng)目

－－前期策劃顧問(wèn)報(bào)告匯報(bào)稿深圳市XXX集團(tuán)有限公司2匯報(bào)綱要宏觀環(huán)境分析物業(yè)市場(chǎng)分析發(fā)展策略及產(chǎn)品建議財(cái)務(wù)分析3物流是深圳重要支柱產(chǎn)業(yè)，已建成六大物流園區(qū)，XXX占據(jù)重要一極XXX平湖龍華筍崗機(jī)場(chǎng)前海灣2007年深圳集裝箱吞吐量區(qū)域分布2007年，深圳物流業(yè)產(chǎn)值占深圳生產(chǎn)總值的10%，約700億元。深圳有物流和貨運(yùn)相關(guān)企業(yè)2,000多家，其中現(xiàn)代物流企業(yè)已達(dá)到200多家，涌現(xiàn)一批具備綜合物流能力的第三方物流企業(yè)。物流行業(yè)的發(fā)展對(duì)港口集裝箱運(yùn)輸提供強(qiáng)勁支持。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳統(tǒng)計(jì)年鑒4珠江三角洲集裝箱港口密布，XXX面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)黃埔港XXX惠州港香港港高欄港中山港南沙港虎門港蛇口港赤灣港珠江三角洲集裝箱港口目前已形成以香港為國(guó)際航運(yùn)中心，深圳港（含鹽田、蛇口、赤灣等）、廣州（含黃埔、南沙等）為干線港，區(qū)內(nèi)其他中小港口為喂給港的格局。5廣州南沙港區(qū)的崛起帶給XXX極大威脅南沙港具有優(yōu)越的地理區(qū)位。通過(guò)吸引大型船公司參股經(jīng)營(yíng)加快了其發(fā)展速度－－中海、中遠(yuǎn)參股后將原來(lái)在深圳港的航線轉(zhuǎn)移至南沙；與中海、中遠(yuǎn)有戰(zhàn)略聯(lián)盟及合作的法國(guó)達(dá)飛、韓進(jìn)海運(yùn)等船公司隨之在南沙開(kāi)通航線。廣州港與XXX集裝箱吞吐量廣州港與XXX集裝箱吞吐量增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳統(tǒng)計(jì)年鑒，廣州港集團(tuán)，中國(guó)港口集裝箱網(wǎng)6深圳西部港區(qū)的發(fā)展對(duì)XXX也造成壓力XXX區(qū)西部港區(qū)XXX集裝箱吞吐量占深圳比例XXX集裝箱吞吐量占深圳的比例，從高峰時(shí)的約60％下降至目前的約40％。西部港區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更加明顯，政府的基礎(chǔ)設(shè)施投資力度不斷加大，多個(gè)物流園區(qū)正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中。提升港口競(jìng)爭(zhēng)力是XXX面臨的迫切任務(wù)。數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳統(tǒng)計(jì)年鑒，鹽田區(qū)政府7深圳未來(lái)城市發(fā)展重心向西，鹽田區(qū)處境不利《2007～2020深圳市城市總體規(guī)劃》顯示，未來(lái)深圳將形成“雙中心”的城市格局，“福田－羅湖”中心區(qū)和南山前海中心區(qū)將成為深圳未來(lái)的兩個(gè)市中心。位于西部區(qū)域的前海中心（包括前海、后海和寶安中心區(qū)）將發(fā)展區(qū)域功能的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟(jì)。深圳西部區(qū)域未來(lái)城市軌道交通和城際交通設(shè)施聚集，與廣州、東莞以及珠江西岸區(qū)域的聯(lián)系將更加便捷。深圳城市發(fā)展規(guī)劃示意深圳軌道交通規(guī)劃示意8鹽田區(qū)當(dāng)前總體經(jīng)濟(jì)水平在深圳占比偏小2007年鹽田與深圳全市主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比較項(xiàng)目鹽田深圳鹽田占深圳比例GDP（億元）210.696765.413.11％第三產(chǎn)業(yè)GDP（億元）140.403314.444.24％常住人口（萬(wàn)）22.13861.552.57％社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）23.131915.031.21％居民人均可支配收入（元）2201224870-2,858居民人均消費(fèi)支出（元）1854818753-205實(shí)際利用外資（億美元）0.9436.622.57％數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳統(tǒng)計(jì)年鑒，鹽田區(qū)政府9鹽田區(qū)近年人口導(dǎo)入減慢，常住人口增長(zhǎng)溫和鹽田常住人口數(shù)量及增速（1998～2007）數(shù)據(jù)來(lái)源：鹽田區(qū)政府10項(xiàng)目的SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)臨近港口，有物流行業(yè)需求依托景觀資源豐富，海濱特色風(fēng)光目前交通可達(dá)性不佳目前周邊物業(yè)檔次偏低，集裝箱堆場(chǎng)影響觀瞻偏離政府規(guī)劃的商業(yè)發(fā)展核心區(qū)域機(jī)會(huì)威脅物流業(yè)是深圳與鹽田支柱行業(yè)，發(fā)展前景看好周邊缺乏高品質(zhì)物業(yè)，市場(chǎng)存在空白未來(lái)交通可達(dá)性有大幅改善周邊環(huán)境未來(lái)有較大改善受外貿(mào)出口減少影響，XXX集裝箱吞吐量增長(zhǎng)有所放緩珠三角港口間競(jìng)爭(zhēng)日益激烈11開(kāi)發(fā)高品質(zhì)物業(yè)有利于XXX競(jìng)爭(zhēng)力的增強(qiáng)1990年，國(guó)務(wù)院決定開(kāi)發(fā)浦東，在陸家嘴成立中國(guó)第一個(gè)國(guó)家級(jí)金融開(kāi)發(fā)區(qū)。為顯示決心，并提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，政府組織中糧集團(tuán)等10家大型企業(yè)投資建設(shè)金茂大廈。金茂大廈高420.5米，建成后成為標(biāo)志性建筑和上海著名景點(diǎn)，極大促進(jìn)了陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的發(fā)展并帶動(dòng)了旅游業(yè)的發(fā)展。1984年中英達(dá)成香港回歸協(xié)議。為展現(xiàn)香港的美好發(fā)展前景，著名建筑師貝聿銘受委托設(shè)計(jì)中銀大廈。中銀大廈高315米，落成時(shí)是香港最高建筑，并成為著名景觀。中銀大廈代表了“中國(guó)人民的雄心”。金茂大廈·上海中銀大廈·香港二、物業(yè)市場(chǎng)分析13辦公市場(chǎng)

14深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓沿交通干線分布，自東向西發(fā)展新興市場(chǎng)代表項(xiàng)目：天利中央廣場(chǎng)、海岸大廈東座起步較晚，尚缺乏集聚效果深圳新CBD代表項(xiàng)目：諾德中心、卓越時(shí)代廣場(chǎng)日漸成為銀行業(yè)、金融業(yè)及其它專業(yè)服務(wù)業(yè)的集中地深圳舊CBD代表項(xiàng)目：發(fā)展銀行大廈、地王廣場(chǎng)、嘉里中心商業(yè)環(huán)境成熟，基礎(chǔ)設(shè)施完善，深受跨國(guó)公司所青睞深圳甲級(jí)寫字樓區(qū)域分布深圳甲級(jí)寫字樓區(qū)域構(gòu)成福田是甲級(jí)寫字樓主要聚集區(qū)。鹽田目前缺乏高品質(zhì)項(xiàng)目。數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行15物流行業(yè)是主要租戶，其中不乏國(guó)際知名企業(yè)序號(hào)公司名稱所在物業(yè)占用面積（平方米）1馬士基地王大廈10,0002日本郵船卓越時(shí)代2,0003長(zhǎng)榮集團(tuán)免稅大廈2,0004APL嘉里中心、現(xiàn)代國(guó)際2,6005達(dá)飛公司地王大廈4,0006DHL嘉里中心2,2007MSC嘉里中心4,0008德迅公司世界金融中心1,8009現(xiàn)代集團(tuán)世界金融中心1,800相當(dāng)部分的物流企業(yè)都將總部設(shè)在了羅湖、福田等中心區(qū)域物業(yè)行業(yè)代表性租戶深圳甲級(jí)寫字樓租戶構(gòu)成數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行16第三方物流涵蓋業(yè)務(wù)港口物流：圍繞港口展開(kāi)的現(xiàn)代物流分支主要服務(wù)活動(dòng)：倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、物流、加工、貿(mào)易、金融、保險(xiǎn)、代理、信息、口岸等活動(dòng)流程：廠商物流倉(cāng)儲(chǔ)車行報(bào)關(guān)行口岸船公司船代港口貨代廠商保險(xiǎn)17主要企業(yè)對(duì)寫字樓物業(yè)需求類型企業(yè)特征物業(yè)需求特點(diǎn)第三方物流為企業(yè)提供集成式物流解決方案規(guī)模大，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)廣，資源豐富涉及環(huán)節(jié)多，如倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸，管理水平較高代表企業(yè)：Maersk，Evergreen，Cosco，UPS，Zim等靠近客戶，現(xiàn)場(chǎng)操作關(guān)注品質(zhì)，交通，配套面積需求較大船公司產(chǎn)業(yè)鏈的上游企業(yè)，行業(yè)影響力大港口核心客戶，碼頭利潤(rùn)主要來(lái)源在港區(qū)主要設(shè)置操作部或分理處企業(yè)規(guī)模大，跨國(guó)企業(yè)為主代表企業(yè)：Maersk、MSC、Hanjin、CMA-CGA、NYK、OOCL、Evergreen等靠近客戶，現(xiàn)場(chǎng)操作關(guān)注品質(zhì)，交通，配套面積需求較大18主要企業(yè)對(duì)寫字樓物業(yè)需求（續(xù)）類型企業(yè)特征物業(yè)需求特點(diǎn)船代船舶相關(guān)口岸事務(wù)的代理企業(yè)，部分兼辦貨代業(yè)務(wù)以船公司為服務(wù)對(duì)象，對(duì)船公司依存度高船代業(yè)務(wù)與港口關(guān)聯(lián)性強(qiáng)具有一定規(guī)模，國(guó)內(nèi)企業(yè)為主代表企業(yè)：中外代、聯(lián)合船代靠近客戶關(guān)注實(shí)用性，交通，配套面積需求較大自購(gòu)物業(yè)為主貨代承接貨主委托，代辦運(yùn)輸、口岸等相關(guān)業(yè)務(wù)私企為主，國(guó)內(nèi)企業(yè)居多行業(yè)進(jìn)入門檻低，企業(yè)品質(zhì)良莠不齊，規(guī)模、檔次較參差在港口設(shè)功能分支，承擔(dān)報(bào)關(guān)、拖運(yùn)等業(yè)務(wù)職能靠近客戶，現(xiàn)場(chǎng)操作注重物業(yè)實(shí)用性關(guān)注實(shí)用性，交通規(guī)模企業(yè)面積需求較大19XXX寫字樓市場(chǎng)物業(yè)總量規(guī)模不小，以自用為主經(jīng)營(yíng)性物業(yè)規(guī)模小、中低檔物業(yè)為主主要分布在港區(qū)東、西兩側(cè)，周邊配套設(shè)施少租金水平不高，一般在50-70元/平方米/月水平市場(chǎng)需求旺盛，空置率低1.海港大廈2.XXX碼頭候工樓3.東灣大廈4.中鐵物流大廈5.鹽田國(guó)際42531本案20海港大廈物流企業(yè)用戶分析貨代運(yùn)輸類企業(yè)多、面積占用比例最大船公司企業(yè)平均占用面積最大，是寫字樓空間需求的重要來(lái)源占用面積企業(yè)數(shù)量類型貨代運(yùn)輸報(bào)關(guān)行船務(wù)綜合物流平均占用面積10099346105企業(yè)平均占用面積（平方米）21海港大廈鑒部分主要揪用戶公司名稱公司類別占用面積（平方米）馬士基船公司900東方海外船公司300中海集裝箱船公司600中外代船代1,100俊勵(lì)船代400聯(lián)合船代船代260利倉(cāng)行綜合物流40022物流企業(yè)折訪談-訪談對(duì)象達(dá)飛船務(wù)皮（CMA臭CGA）川崎汽船暫（Klin爪e）馬士基威海運(yùn)（Mae關(guān)rsk）日本郵船堪（NYK）以星物流趕（Zim）星輝儲(chǔ)運(yùn)狡（Star刻Shi棕ne）中國(guó)外輪近代理（PEN廉AVI丑CO）美國(guó)總遺統(tǒng)輪船摩（APL）康捷空凍國(guó)際貨役代（Exp課edi萌tor枕s）萬(wàn)海航蜓運(yùn)（Wanh虜ai）嘉宏國(guó)敗際貨運(yùn)蟻（Car沈go）怡誠(chéng)物杜流目的：了罩解大用戶枕對(duì)辦公物棋業(yè)的需求急狀況與前羞景23大型物流遣企業(yè)業(yè)務(wù)賊職能構(gòu)成礎(chǔ)與選址要衰求核心業(yè)務(wù)銷售/市場(chǎng)客戶服務(wù)后方操作后勤單證、文件中心前方操作選址因業(yè)周務(wù)職能而茂異：銷售瓶、客服部貪門要求貼撒近客戶，桃偏向于核炸心商務(wù)區(qū)前方操部作需要爺靠近現(xiàn)嫩場(chǎng)，需居要在港博區(qū)后方操大作、單讀證中心皆等并非深一定位簡(jiǎn)于核心聞商務(wù)區(qū)物業(yè)品質(zhì)普和周邊配柿套完善程偵度是考慮酒重要因素交通便認(rèn)捷性將漠有利于敞客戶往勞來(lái)及員但工上下短班24物業(yè)服阻務(wù)設(shè)施繳要求主要觀點(diǎn)倒：業(yè)務(wù)往來(lái)招較多，對(duì)路客梯要求暈高數(shù)據(jù)通訊頓依賴程度或高，對(duì)相腹關(guān)服務(wù)設(shè)晌施要求高大容量后備電昌支持充足客匯梯大容量通訊設(shè)冒施災(zāi)難及備怖份設(shè)施安全管朵理智能管理夫系統(tǒng)品牌物業(yè)垃管理環(huán)保大低廈設(shè)計(jì)中央空歌調(diào)抬高地板停車場(chǎng)非常重要重要有了更好25配套設(shè)施馬要求普通餐接廳/員工餐伍廳良好的懼辦公環(huán)央境高級(jí)餐關(guān)廳酒吧/咖啡廳健身房會(huì)議中躍心銀行附近有報(bào)酒店必要重要有了更好主要觀場(chǎng)點(diǎn)：以日常肝商務(wù)配隨套為主哭要需求酒店是較門重要的配棒套之一餐飲類需柜求較大26經(jīng)濟(jì)一體淘化和供應(yīng)租鏈管理要膊求港口升異級(jí)換代隨著技唱術(shù)進(jìn)步變、經(jīng)濟(jì)控全球化頓和電子秋商務(wù)的較迅速發(fā)變展，企底業(yè)的市沉場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)映壓力日刃趨激烈摔；面臨縮短交財(cái)貨期、提高服共務(wù)質(zhì)量、滿足個(gè)性扯化需求和降低成本的挑戰(zhàn)；市場(chǎng)對(duì)到產(chǎn)品供雙應(yīng)的精細(xì)化、敏捷化和柔性化要求，對(duì)瞎港口的運(yùn)悅作模式產(chǎn)勺生沖擊；港口之間壩的相互競(jìng)陽(yáng)爭(zhēng)也促使鳥自身不斷墓發(fā)展；1999年，聯(lián)稍合國(guó)貿(mào)凈發(fā)會(huì)提定出第四夢(mèng)代港口巡壽理念，眨定義為際“物理塔空間上遙分離，矮通過(guò)公屑共經(jīng)營(yíng)傭者或管世理部門零鏈接的電組織。洪（Phys驕ical腥lys哲epar燈ated宰but諒lin艦ked成thro雅ugh截oper燭ator崖sor孟thr強(qiáng)ough控ac褲ommo針nad并mini求stra誓tion）”27港口發(fā)卻展對(duì)辦社公物業(yè)似市場(chǎng)提苗出更高構(gòu)要求經(jīng)營(yíng)管理蔑職能的加線強(qiáng)要求有弊更多的拿高素質(zhì)艇人才進(jìn)場(chǎng)駐，提雅高對(duì)辦大公物業(yè)歡的需求潑；港口和肉其相關(guān)帥物流活鳥動(dòng)的互撒動(dòng)合作將吸引住更多物嗚流相關(guān)謙企業(yè)進(jìn)輕駐，提萬(wàn)升對(duì)辦傾公物業(yè)咐的需求莖；港城一朗體化對(duì)救產(chǎn)業(yè)發(fā)胖展的帶漿動(dòng)作用能夠促福進(jìn)金融控、服務(wù)漫等產(chǎn)業(yè)偷的發(fā)展愛(ài)，提升枕對(duì)辦公嶼、商務(wù)監(jiān)配套物勢(shì)業(yè)的需錯(cuò)求；高標(biāo)準(zhǔn)鋸的信息膚平臺(tái)要等求辦公煮物業(yè)有更高的建刺筑標(biāo)準(zhǔn)；28本項(xiàng)目諸中長(zhǎng)期是可望聚掀集大型杰物流企葛業(yè)運(yùn)營(yíng)特中心物流企業(yè)棵現(xiàn)有職能制造、商城貿(mào)企業(yè)與物流產(chǎn)業(yè)相關(guān)度短期前賢景大中小小金融、戀保險(xiǎn)支盤持服務(wù)眨企業(yè)物流企業(yè)藍(lán)運(yùn)營(yíng)職能薦前移核心客戶酬群第三方物筋流企業(yè)大型船公煉司次要客鳥戶群船務(wù)代貝理大、中憲型貨運(yùn)牢代理其它客舍戶群報(bào)關(guān)行、電車行其他服務(wù)拾企業(yè)中長(zhǎng)期柳前景大大中中29商業(yè)市蓋場(chǎng)30城市拓神展及基載礎(chǔ)設(shè)施借改善，逝推動(dòng)深氏圳零售爭(zhēng)商圈向撞西發(fā)展深圳六大商圈南山福田CBD國(guó)貿(mào)/人民南蔡屋圍華強(qiáng)北東門主要優(yōu)質(zhì)哀零售物業(yè)罰沿交通干毯線分布注：1、金光華惠廣場(chǎng)；2、萬(wàn)象伏城（一猛期）；3，中信城棚市廣場(chǎng)；4、怡景中痛心城；5、COC漸OP水a(chǎn)rk；6、京基百炊納廣場(chǎng)；7、益田謹(jǐn)假日廣櫻場(chǎng)；8、保利轟文化廣戶場(chǎng)；9、海岸堆城；10、花園城靜購(gòu)物中心31近年優(yōu)墻質(zhì)零售散物業(yè)存既量迅速警增加，套但空置晶率逐漸脾走低深圳優(yōu)質(zhì)饞零售物業(yè)遷存量和空份置率反映深圳羨優(yōu)質(zhì)零售禾物業(yè)吸納浮非常強(qiáng)勁兼。近年眾糊多國(guó)內(nèi)炒外知名偏零售商慌在深圳駛積極擴(kuò)幸張，包韻括GUC務(wù)CI在內(nèi)的一在些國(guó)際奢緒侈品牌也億進(jìn)駐深圳紀(jì)市場(chǎng)。32深圳各工區(qū)域零醫(yī)售市場(chǎng)煎未來(lái)發(fā)救展趨勢(shì)區(qū)域未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)福田后來(lái)居上，將逐漸成為市級(jí)核心商圈羅湖競(jìng)爭(zhēng)力逐漸下降，核心商圈地位有所降低南山逐步興起，成為重要一極寶安不斷發(fā)展，輻射本區(qū)域市場(chǎng)龍崗不斷發(fā)展，輻射本區(qū)域市場(chǎng)鹽田非實(shí)力發(fā)展商及主要商家關(guān)注重點(diǎn)33鹽田區(qū)零你售物業(yè)分丹布零散，靜未有形成糞核心商圈小型超市艙、街鋪以值及中低端副餐館是鹽叢田目前零弦售物業(yè)的番主要存在墾形式。缺乏優(yōu)質(zhì)痛零售物業(yè)辛，購(gòu)物環(huán)鎮(zhèn)境較差。優(yōu)質(zhì)餐飲憤、休閑、芬?jiàn)蕵?lè)設(shè)施巖缺乏，消題費(fèi)環(huán)境較臭差。新一佳中英街人人樂(lè)超市海鮮街愿望島風(fēng)情酒吧街東海道沙深路深鹽路和沙鹽路小梅沙食街大梅沙食街34鹽田區(qū)價(jià)缺少優(yōu)獎(jiǎng)質(zhì)零售妄物業(yè)，斑市場(chǎng)需天求不足長(zhǎng)是主因深圳社崖會(huì)消費(fèi)財(cái)品零售浴總額分芽區(qū)構(gòu)成深圳常住鑼人口分區(qū)梳構(gòu)成鹽田常續(xù)住人口徐只占深敲圳的3％。社會(huì)消棟費(fèi)品零胡售總額濃只占深膚圳的1％。數(shù)據(jù)來(lái)源燃：深圳統(tǒng)荒計(jì)年鑒35項(xiàng)目開(kāi)獵發(fā)大型夕零售物獸業(yè)機(jī)會(huì)紋偏低，默適合打老造高品萌質(zhì)休閑啞餐飲娛乓樂(lè)設(shè)施區(qū)域內(nèi)人俗口數(shù)量少周邊人突群多數(shù)延消費(fèi)能際力低整體消費(fèi)籮需求不足位置偏虎僻，臨正近高架羞路，限聲制輻射舌范圍區(qū)域內(nèi)椅整體狀刑況中短竟期難以鍬改變偏離政熱府規(guī)劃腦商業(yè)中灘心區(qū)域規(guī)劃中商業(yè)中心鹽田區(qū)政府沙頭角大梅沙項(xiàng)目地塊近水樓臺(tái)收－臨近深愧圳知名海盛鮮街。景觀層扶次豐富頃，具有搭豐富海睜景資源螺。避風(fēng)塘可英打造成親猶水社區(qū)。36區(qū)域內(nèi)積休閑餐膠飲娛樂(lè)摩需求較哥大XXX期有較大魂數(shù)量的廣靠港海躍員，2007年共7840艘船靠?jī)H港－－每年20多萬(wàn)人次港區(qū)工妖作人群千和流動(dòng)抵的商務(wù)山人群也瓣有一定移規(guī)模－－每天殊約5～8萬(wàn)人次鹽田游軟客數(shù)量湯眾多－－每餐年超過(guò)1,0腳00萬(wàn)人次，僅平均每天淺約3萬(wàn)人次鹽田政粉府部門娘、企業(yè)釀公務(wù)消席費(fèi)和常獅住人口擺消費(fèi)市徐場(chǎng)空間鐮大－－鹽素田常住帽人口22萬(wàn)業(yè)態(tài)輻弱射范圍模大，能僅夠吸引拖來(lái)自深雞圳城市鴨中心區(qū)送域的消惱費(fèi)人群37酒店市離場(chǎng)38深圳近年厚過(guò)夜游客插不斷增長(zhǎng)千，酒店市污場(chǎng)發(fā)展趨你旺過(guò)夜國(guó)際睬游客數(shù)量過(guò)夜國(guó)內(nèi)攤游客數(shù)量深圳是中鞏國(guó)重要商肉務(wù)和旅游朋城市，會(huì)坑展行業(yè)發(fā)采展迅速。2005、200爺6和2007年深圳奮過(guò)夜國(guó)其際游客煎數(shù)量分探別增長(zhǎng)10.穗1％、15.蠻6％和16.6％。帶動(dòng)星級(jí)華酒店的平檢均房?jī)r(jià)和饑開(kāi)房率逐所年提高。星級(jí)酒店熔平均房?jī)r(jià)怕和開(kāi)房率數(shù)據(jù)來(lái)劫源：深翅圳市旅炭游局39國(guó)際品牌損酒店積極登進(jìn)駐，平獸均房?jī)r(jià)不遼斷攀升深圳五星蹈級(jí)酒店運(yùn)囑營(yíng)狀況最近幾年越，包括喜訴來(lái)登、洲勻際、凱賓部斯基等國(guó)顛際知名品捉牌酒店紛扔紛進(jìn)駐，燦在提升服摔務(wù)品質(zhì)的搏同時(shí)加劇惰了市場(chǎng)競(jìng)親爭(zhēng)。未來(lái)凱浙悅、麗屋思卡爾近頓、香稈格里拉適（福田污）、威分斯汀等鍵酒店還貢將加入石。數(shù)據(jù)來(lái)源頸：深圳市蜜旅游局40鹽田高桌星級(jí)酒撕店開(kāi)房蝴率明顯遍高于市輪場(chǎng)整體秩水平，熔反映檔啊次較高嶺酒店的退市場(chǎng)經(jīng)祖營(yíng)狀況誘更好鹽田酒店謠開(kāi)房率整體包烈括16家酒店，物四星級(jí)為3家酒店棵。數(shù)據(jù)來(lái)源窗：鹽田區(qū)熊旅游局41近期過(guò)窗夜國(guó)際裕游客快榆速增長(zhǎng)咸，主要絡(luò)為新增淘高品質(zhì)裁度假設(shè)串施所帶鼻動(dòng)鹽田過(guò)夜卻國(guó)際游客座數(shù)量（200椅6～200猜7）鹽田過(guò)夜洋國(guó)內(nèi)游客遷數(shù)量（2006～2007）200緒7年大梅猾沙京基些喜來(lái)登偽酒店與命東部華判僑城開(kāi)呢業(yè)。2007年鹽田戰(zhàn)過(guò)夜國(guó)蜻際游客去同比增鼻長(zhǎng)56％，同期過(guò)夜穗國(guó)內(nèi)游客燙增長(zhǎng)11％。200野8年前8月，鹽田友過(guò)夜國(guó)際蕉游客增長(zhǎng)51.旱4％，同期過(guò)夜厚國(guó)內(nèi)游客橫增長(zhǎng)20.3％。單位：萬(wàn)蹈人次數(shù)據(jù)來(lái)源素：鹽田區(qū)霸政府42大梅沙擦喜來(lái)登黑酒店開(kāi)挨業(yè)，對(duì)鐵鹽田高簡(jiǎn)端會(huì)議攀休閑度駕假市場(chǎng)毯促進(jìn)明蹈顯香港旅浪游度假徒團(tuán)隊(duì)和跌高端商樸務(wù)會(huì)議挨是主要架客源，箏會(huì)議客之戶包括廳比亞迪盟、福特蠶、DHL、佳能撈、西門膨子、摩搜托羅拉江等等，興商務(wù)散貍客少。自2007年8月19日開(kāi)業(yè)駱一年來(lái)歐，入住顯率約為60％～65％，遠(yuǎn)高凳于鹽田平逼均水平。標(biāo)準(zhǔn)間平響均房?jī)r(jià)約1,2貨00元/天，位客于深圳停五星級(jí)漁酒店前粘列。榮獲“脖喜達(dá)屋德集團(tuán)200大7年亞太區(qū)鋼最佳新開(kāi)盈業(yè)酒店大絹獎(jiǎng)－－最指佳市場(chǎng)銷機(jī)售團(tuán)隊(duì)獎(jiǎng)?chuàng)啤?。榮獲2007深圳“最扇佳旅游貢逝獻(xiàn)獎(jiǎng)”（斜南方都市狐報(bào)），2007深圳“最賄佳會(huì)展接獸待酒店獎(jiǎng)早”（深圳鐘商報(bào)社）病。最大程度固展現(xiàn)海濱姑風(fēng)光是酒桿店特色43東部華虎僑城前號(hào)景看好疏，為鹽銹田酒店繼帶來(lái)新淋需求由華僑素城集團(tuán)另投資35億元精績(jī)心打造徹，占地跨近9平方公里饞。以“讓冬都市人豈回歸自氣然”為橡宗旨，興是集生僵態(tài)公園挺、度假恨酒店、永山地高占爾夫于碎一體的鹽國(guó)家生配態(tài)旅游五示范區(qū)炊。包含三棕大主題沙區(qū)域：類大峽谷營(yíng)、茶溪辟谷、云墨海谷。自2007年7月28日一期冤試業(yè)以鋤來(lái)，反譽(yù)映良好鞋。試業(yè)矮一年共切接待了220萬(wàn)游客土，實(shí)現(xiàn)昨收入約27億元，實(shí)辭現(xiàn)稅收4.73億元。2007年?yáng)|部華呢僑城營(yíng)業(yè)免收入和利泄?jié)櫩傤~在覽深圳旅游陶景點(diǎn)中排負(fù)名第一。茵特拉虎根酒店段開(kāi)業(yè)首竟年的開(kāi)標(biāo)房率約會(huì)為50％，平均顯房?jī)r(jià)約900元。東部華攀僑城為襯鹽田注殊入山地封休閑度讓假新元古素44鹽田未來(lái)啟高星級(jí)酒墳店供應(yīng)不船多，MIC賴E增長(zhǎng)前偷景好酒店名稱位置客房數(shù)（間）預(yù)計(jì)開(kāi)業(yè)時(shí)間萬(wàn)科中心大梅沙2502009瀑布華僑城酒店?yáng)|部華僑城大峽谷約902009菩提賓舍華僑城酒店?yáng)|部華僑城茶溪谷282009云海谷華僑城酒店?yáng)|部華僑城云海谷約402009鹽田區(qū)域港未來(lái)可識(shí)龍別高星級(jí)乘酒店供應(yīng)受土地供羽應(yīng)約束，島梅沙片區(qū)咸高星級(jí)酒鉗店的未來(lái)焰新增項(xiàng)目診不會(huì)很多何。深圳是中鹿國(guó)主要會(huì)懷展城市，仿氣候舒適驅(qū)，是中國(guó)MIC閃E（會(huì)議/獎(jiǎng)勵(lì)旅游凡）主要目予的地之一俘?，F(xiàn)在未來(lái)高端旅游團(tuán)和散客★★★★★MICE（會(huì)議/獎(jiǎng)勵(lì)旅游）★★★★★★商務(wù)散客★★★鹽田高端辣酒店需求載來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)落源：仲毯量聯(lián)行注：★越多表示充需求越多45本項(xiàng)目：色高端會(huì)議型、度假、根接待的海她員中心具的有機(jī)會(huì)深圳旅游槐市場(chǎng)在不服斷發(fā)展，斧高端客源纖不斷增加乓。鹽田的知逮名度不斷貌提高，過(guò)打夜國(guó)際游贏客數(shù)量近釋期迅速增群長(zhǎng)。東部華賞僑城、處喜來(lái)登丟酒店、棵萬(wàn)科國(guó)現(xiàn)際會(huì)議介中心、喊大梅沙舞國(guó)際水望上運(yùn)動(dòng)秧中心等鋼等高端紫物業(yè)的霧投入使霉用，將疤極大改踐善鹽田放休閑度柔假設(shè)施詞品質(zhì)，障提升市饅場(chǎng)吸引絕力。隨著政聞府以及泥相關(guān)企材業(yè)的不味斷努力儉，XX涌X區(qū)周駝邊環(huán)境傘未來(lái)將孩得到極詳大改善僅，對(duì)高府端客戶邀的吸引哄力會(huì)得屆到增強(qiáng)覆。平均每天菌約有600多名船江員到港泉，有一巧定住宿虹需求物流企業(yè)低客戶接待拒較多企業(yè)培甲訓(xùn)較多枝，對(duì)會(huì)鹿議、培產(chǎn)訓(xùn)設(shè)施晴需求較厲大三、發(fā)展至策略及產(chǎn)育品建議47本項(xiàng)目承翼載著XX爪X集團(tuán)、奇相關(guān)企業(yè)捎及政府共著同目標(biāo)項(xiàng)目的戰(zhàn)略意么義XXX集呆團(tuán)港口升級(jí)牛、轉(zhuǎn)型的也支點(diǎn)商務(wù)中幅心、信闖息中心鐮、物流體中心的序平臺(tái)相關(guān)企業(yè)營(yíng)商環(huán)末境及服幕務(wù)品質(zhì)弱的改善多樣化償文化、竟休閑、以?shī)蕵?lè)生機(jī)活的體滲驗(yàn)政府城市形象仁及商務(wù)環(huán)賺境的提升使鹽田甚成為深件圳城市餃新名片48服務(wù)品炮質(zhì)Qua功lit唇y(tǒng)o法fS服erv偵ice港區(qū)形象Cor疤por豬ate僚Im束age商業(yè)娛流樂(lè)Rec姻rea名tio剪n文化環(huán)境Cult執(zhí)ure綜合競(jìng)磨爭(zhēng)力Com穿pet點(diǎn)iti曉ve演Pow變er重要使命續(xù)：提升X凱XX的綜莫合競(jìng)爭(zhēng)力49項(xiàng)目總體糾功能定位充分利亂用獨(dú)有箭環(huán)境資趙源，結(jié)元合未來(lái)驚市場(chǎng)需怒求，打造國(guó)檢際品質(zhì)無(wú)的地標(biāo)靜性綜合豪體辦公：高品質(zhì)妨國(guó)際甲挎級(jí)物業(yè)對(duì)，滿足竭優(yōu)質(zhì)物括流及相展關(guān)企業(yè)考辦公需斃求。餐飲、商授業(yè)：特色商業(yè)爛及配套，步營(yíng)造休閑笛、美食、削娛樂(lè)目的牌地。海員中心忌：國(guó)際品譯牌酒店彈集團(tuán)管圈理，提前供會(huì)議過(guò)、商務(wù)送、展示遭、休閑蒜度假最渡佳平臺(tái)押。集商務(wù)蟲辦公、鑄會(huì)議、芳文化、呆展示、誤休閑娛貫樂(lè)、住溫宿于一貓?bào)w的大恭型綜合砍物業(yè)國(guó)貿(mào)大嚇廈，北革京50項(xiàng)目開(kāi)發(fā)似方案商務(wù)辦盟公樓+特色及商判務(wù)配套商鋤業(yè)+海員中著心（含博物華館）建筑面積崇共13萬(wàn)平方眠米物業(yè)類型開(kāi)發(fā)規(guī)模（平方米）辦公樓70,000特色及商務(wù)配套商業(yè)30,000海員中心30,000（260間客房）博物館2,000車位28,000（800個(gè)）合計(jì)建筑面積130,000（車位不計(jì)算容積率、博物館面積包含在特色及商務(wù)配套商業(yè)中）注：X懇XX集沈團(tuán)內(nèi)部貝辦公樓袖需求按2萬(wàn)平方里米計(jì)算51物業(yè)間即協(xié)同效拒應(yīng)可提逃升項(xiàng)目御吸引力海員中心特色商葡業(yè)辦公樓可為海油員中心尾創(chuàng)造直塑接商務(wù)藝住宿及程消費(fèi)需體求辦公人群仆直接為商虛業(yè)帶來(lái)大良量消費(fèi)人夢(mèng)流為海員中柱心客戶消墻費(fèi)提供更友加便利的期服務(wù)和設(shè)窯施為辦公罷人群提若供餐飲轟、休閑糊、商務(wù)忍等服務(wù)為商務(wù)人沃士提供住扔宿、會(huì)議名等服務(wù)，極提高辦公虛樓的商務(wù)耕便捷性為商業(yè)帶糞來(lái)一定的卡高端客戶呆群52辦公樓－隨國(guó)際甲級(jí)夕標(biāo)準(zhǔn)為大型物逢流企業(yè)及物流相虜關(guān)企業(yè)提供優(yōu)轉(zhuǎn)質(zhì)辦公盈空間北京道局一號(hào)，擔(dān)香港主要建抹筑規(guī)格害：標(biāo)準(zhǔn)層面秒積1600～2200平方米；每層高絮度約4.2米，凈高2.8米，采用煎架空地臺(tái)且；VAV中央空調(diào)準(zhǔn)；充足電梯撕數(shù)量。采用節(jié)能鈴環(huán)保技術(shù)邀與材料。53配套商度業(yè)集餐飲、恥休閑、娛芹樂(lè)及商務(wù)競(jìng)服務(wù)為一體頂?shù)南M(fèi)硬目的地海濱休閑、美食薈眉萃、品傭味生活遷的新空渠間國(guó)際商卷務(wù)服務(wù)恨的新載介體54特色建筑按風(fēng)格與商性家主要建替筑規(guī)格即：根據(jù)本地悄時(shí)尚消費(fèi)報(bào)人群及游俘客喜好，燦建議主體噴風(fēng)格現(xiàn)代啟，時(shí)尚，阻簡(jiǎn)潔；建筑高度艘以2層為主，賺考慮局部3層?？亢Ｒ粋?cè)妻的2層可考浮慮以橋漿或連廊及連接以梅增強(qiáng)各沸獨(dú)立建保筑的聯(lián)維系，同癢時(shí)考慮2層屋頂計(jì)的合理像利用。建筑材爬料及質(zhì)奇感方面葡，可考塔慮玻璃較為主與省金屬構(gòu)禽件及木快構(gòu)件的春配合。蘇州李公旺堤廈門咖戴啡街55齊全的找商務(wù)配遙套提升蒸物業(yè)吸省引力給商務(wù)著辦公及循酒店用評(píng)戶提供啄全面的械綜合配矩套服務(wù)淹，如銀追行、商超務(wù)中心酬、便利棟店、文鍛具店、淺沖印店閑、旅行濃社等等耕。56設(shè)置中央暈水景廣場(chǎng)/多功能拘展示平堵臺(tái)＋親既水社區(qū)(避風(fēng)塘)老碼頭(Th杰eC激ool碗Do推cks影)·上海廣場(chǎng)提供國(guó)集會(huì)、活樸動(dòng)、發(fā)布翅場(chǎng)所,能夠創(chuàng)收涌并為海員臂中心吸引彩客源。波托菲諾·華僑城漁人碼頭·舊金山57海員中心國(guó)際品題質(zhì)高端會(huì)寺議、休箱閑度假葉新選擇硬件設(shè)施貧為國(guó)際標(biāo)譯準(zhǔn)，能夠教在較長(zhǎng)時(shí)匆期內(nèi)保持瘡優(yōu)勢(shì)滿足靠港凡高端海員賊住宿要求以高端會(huì)覺(jué)議/培訓(xùn)和股度假客荷戶為主扒要客源遠(yuǎn)，兼顧凍高端商令務(wù)需求主要輻射鹽珠三角及跌港澳地區(qū)58突顯海景撈特色Hya怪tt箏on朝the千Bu菜nd·上海Four濁Sea冒sons·香港59注重宴籌會(huì)和會(huì)計(jì)議設(shè)施盟，增強(qiáng)滾對(duì)高端劫會(huì)議客嘩源吸引柄力博鰲索菲磚特大酒店·海南配置先夾進(jìn)會(huì)議李設(shè)備，戲除放映浙設(shè)備、誦音像設(shè)員備外，甚還需配隊(duì)置特殊閉視聽(tīng)設(shè)白備。包齡括：多傘媒體設(shè)醒備、可怖視電話歐會(huì)議系聽(tīng)統(tǒng)、同早聲傳譯籃系統(tǒng)、鎮(zhèn)同聲傳生播、會(huì)軌議表決禾系統(tǒng)、低視音頻慢轉(zhuǎn)播系嫩統(tǒng)等。60博物館-傳承傳搬播海洋/港口文化位置選擇克有二：結(jié)合辦雜公樓高焰層觀景狹大廳地面辦公揉裙樓或特肥色商業(yè)建種筑中海事博暢物館·香港陽(yáng)明海西洋文化斑藝術(shù)館·基隆61配備充考足車位虜提升項(xiàng)芽目競(jìng)爭(zhēng)功力物業(yè)檔次秧重要評(píng)定剝標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)浸選址主要嬌考核內(nèi)容特色商縱業(yè)舒適消爛費(fèi)條件檢之一海員中心評(píng)比要誘求之一辦公樓P物業(yè)類型辦公樓特色及配套商業(yè)海員中心合計(jì)物業(yè)規(guī)模70,000㎡30,000㎡260間客房-參考標(biāo)準(zhǔn)0.6個(gè)/100㎡1.0個(gè)/100㎡0.5個(gè)/間-車位數(shù)(個(gè))420300130850個(gè)建議車充位數(shù)為800個(gè)以35平方米/個(gè)計(jì)算，鑄地下車位尾面積為28,野000平方米62開(kāi)發(fā)分期方案一鋸：一次袋性開(kāi)發(fā)優(yōu)點(diǎn)：能夠較好弄發(fā)揮物業(yè)孟間協(xié)同效悟應(yīng)，形成響規(guī)模效應(yīng)葬，提升競(jìng)冷爭(zhēng)力便于組織童施工有利于短田期內(nèi)樹立講項(xiàng)目形象怨和知名度缺點(diǎn)：短期內(nèi)海慢員中心需絹求可能并蒜不旺盛方案二：幫海員中心嫂后期開(kāi)發(fā)客，其他先汁行建設(shè)優(yōu)點(diǎn)：可以降允低海員鎮(zhèn)中心的遮市場(chǎng)風(fēng)驗(yàn)險(xiǎn)一次性導(dǎo)投資較樸少缺點(diǎn)：施工難以評(píng)組織整體協(xié)同薄效應(yīng)不能桃有效發(fā)揮項(xiàng)目較長(zhǎng)奮時(shí)期內(nèi)不紛能整體交加付使用，禾形象可能枯受損建議一贏次性開(kāi)頭發(fā)63租售策閱略：整拴體租賃斃經(jīng)營(yíng)，匪提升物循業(yè)價(jià)值分散出潔售不利百于項(xiàng)目框的統(tǒng)一污管理，盾容易導(dǎo)抗致物業(yè)羨品質(zhì)的譜下降，交將直接西影響本心綜合項(xiàng)位目的整廚體價(jià)值場(chǎng)。建議長(zhǎng)兵期租賃瓜經(jīng)營(yíng)，斬充分挖鞭掘物業(yè)慌價(jià)值。經(jīng)營(yíng)穩(wěn)愛(ài)定期開(kāi)業(yè)初磚期租金/價(jià)值租金/價(jià)值隨謀進(jìn)入經(jīng)鵝營(yíng)穩(wěn)定洞期而逐醬漸增長(zhǎng)通常的備租金/價(jià)值走勢(shì)海員中心招委托國(guó)際太知名品牌覆酒店管理診公司經(jīng)營(yíng)商業(yè)、客餐飲出逗租物業(yè)盛于有經(jīng)室驗(yàn)的高急素質(zhì)商鍛家經(jīng)營(yíng)辦公樓由昌業(yè)主自行爆招租博物館纖、觀景熔和展示厲場(chǎng)地由奧業(yè)主自筐行經(jīng)營(yíng)整體委托駛國(guó)際品牌哈物業(yè)公司忙管理64項(xiàng)目競(jìng)刷爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)1－特色建筑外形設(shè)項(xiàng)計(jì)富有蓋寓意竹子節(jié)節(jié)傲高（臺(tái)北101）揚(yáng)帆出海（北京·中海油大絨廈）古代寶庸塔（金茂大銷廈）65項(xiàng)目競(jìng)諸爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)1－特色建筑燃（續(xù)）長(zhǎng)江中心VS中銀大廈實(shí)用性目與標(biāo)志業(yè)性的平歉衡外灘中心恒隆廣場(chǎng)66項(xiàng)目競(jìng)精爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2－綠色建施筑(Gre攪enB遇uild似ing)能耗成本禁降低30-篇70%用水成洽本降低20-我30%照明城繭市固體凡廢物排蒸量降低35-繪40%工作效率潤(rùn)提高5-1臉5%降低運(yùn)驚營(yíng)及維術(shù)護(hù)成本減少空蝦氣及水波污染改善室暢內(nèi)空氣啊質(zhì)量提高出鎖租率提升開(kāi)外發(fā)商公稈眾形象高效綠色脆建筑綠色建云筑是時(shí)鳳代發(fā)展事潮流，揚(yáng)可提升弊集團(tuán)社會(huì)形荒象，并大朱幅降低運(yùn)色營(yíng)成本北京道1號(hào)·香港瑞士再保播險(xiǎn)塔·倫敦德意志銀紫行總部·德國(guó)67項(xiàng)目競(jìng)做爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)2－綠色建筑(續(xù))：獲取LEED高級(jí)別寨認(rèn)證LEE摧D全稱為L(zhǎng)ead耽ersh夏ipi腹nEn構(gòu)ergy圈&E娛nvir埋onme盟ntal僵Des堅(jiān)ign瘦Buil腐ding紗Rat知ing鮮Syst刪em，“節(jié)能與湯環(huán)保設(shè)嶄計(jì)優(yōu)先輪”，亦稱峽“能源與艷環(huán)境設(shè)夢(mèng)計(jì)先鋒少獎(jiǎng)”，于1998年由美國(guó)拆綠色建筑芒委員會(huì)（USG釋BC）和業(yè)界球（包括科韻學(xué)家、建爸筑師、工阿程師和建譽(yù)筑行業(yè)）趕創(chuàng)建。是敏國(guó)際權(quán)威鄙的綠色建饞筑認(rèn)證體恰系。LEE娛D標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證蚊的基本內(nèi)蝦容是根據(jù)俊申請(qǐng)認(rèn)證驚項(xiàng)目在實(shí)沿現(xiàn)一系列至環(huán)境目標(biāo)臘方面所得灑的分值，眨包括可持續(xù)發(fā)準(zhǔn)展建筑場(chǎng)盼地、節(jié)水胞、能源與球大氣、材網(wǎng)料與資源宵和室內(nèi)環(huán)鼓境質(zhì)量，并由過(guò)專家委考員會(huì)根養(yǎng)據(jù)各個(gè)離方面下流不同標(biāo)及準(zhǔn)的重貝要程度捆確定分錢值。根據(jù)實(shí)藥現(xiàn)環(huán)境爭(zhēng)目標(biāo)方滴面所得廳的分值耽，認(rèn)證紫級(jí)別可竭分為四酒級(jí)：認(rèn)證級(jí)、遍白銀級(jí)、皂黃金級(jí)、擾白金級(jí)。68項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)本優(yōu)勢(shì)3－海港風(fēng)情漁人碼頭·舊金山69項(xiàng)目競(jìng)廈爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)4－特色海事聞文化博物幼館澳門海事賀博物館香港海事嘆博物館陽(yáng)明海洋短文化藝術(shù)蕩館70項(xiàng)目競(jìng)菊爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)5－多種功咸能聚集辱效應(yīng)餐飲休閑辦公住宿會(huì)議文化展示71項(xiàng)目特色縮慧：海港文次化、生態(tài)晚景觀、標(biāo)駁志建筑、唉港口配套最具海葵港文化巨特色的戶地標(biāo)性探綜合體最環(huán)保的郵建筑景觀最好晃的辦公樓最好的度海景觀廈光餐廳最具特色謙的休閑餐客飲娛樂(lè)目遇的地集會(huì)議釘、度假產(chǎn)于一體捷、國(guó)際喂品質(zhì)的藏海員中柱心四、財(cái)懸務(wù)分析73成本假設(shè)類型辦公樓特色及商務(wù)配套商業(yè)海員中心地下停車場(chǎng)土地成本（元/平方米）1317建筑成本（元/平方米）6,5003,5009,5004,000景觀園林成本（元/平方米）300（按園林覆蓋土地面積3.3萬(wàn)平方米計(jì)算）注：土秧地成本普指樓面醬地價(jià)（