標(biāo)桿房企房地產(chǎn)項(xiàng)目管控典型案例

沈陽xx項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)2009年9月24日主要內(nèi)容：一、成功標(biāo)尺二、產(chǎn)品研發(fā) 三、工程管控點(diǎn) 四、景觀管控點(diǎn) 五、體驗(yàn)區(qū) 六、成本管控點(diǎn) 七、營(yíng)銷策略八 、稅籌 一、成功標(biāo)尺項(xiàng)目成功標(biāo)尺⊙項(xiàng)目項(xiàng)目銷售凈利潤(rùn)率≥20%⊙內(nèi)部收益率IRR≥100%⊙項(xiàng)目融資額≥2億⊙項(xiàng)目集中交付率≥70%(別墅)⊙項(xiàng)目關(guān)鍵計(jì)劃達(dá)成率≥95%⊙通過該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)品牌落地－銷售期客戶忠誠(chéng)度50%⊙為后期項(xiàng)目培養(yǎng)項(xiàng)目總監(jiān)和項(xiàng)目工程經(jīng)理各1名二、產(chǎn)品研發(fā)沈陽xx項(xiàng)目20分鐘車程第一期（2010-2011）第二期（2011-2013）第三期（2013-2014）第四期（2014-2015）總體規(guī)劃示意圖總貨值：87.37億業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)面積預(yù)計(jì)單價(jià)預(yù)計(jì)貨值SOHO1663205000831600000商業(yè)778906000467340000高層47808045002151360000洋房29952060001797120000別墅268450130003489850000合計(jì)1290260

8737270000預(yù)計(jì)總貨值分期類獨(dú)棟洋房商業(yè)公寓合計(jì)二期65100224641770016000121264三期9360093600四期41700549121770032000146312總計(jì)20040773763540048000361176各分期面積一期地塊規(guī)劃條件項(xiàng)目建設(shè)用地面積：84086平方米容積率：≤1.2綠化率：≥30%建筑高度：≤

36米建筑密度：≤40%商業(yè)比例：≤

10%總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

·復(fù)制成熟產(chǎn)品

復(fù)制香醍漫步項(xiàng)目的成熟戶型設(shè)計(jì)以及艷瀾山的景觀設(shè)計(jì)

·貨值最大化

最大密度擺放住宅產(chǎn)品，達(dá)到項(xiàng)目貨值最大化

·利用坡地地形減少擋墻和土石方的工程量

場(chǎng)地東高西低，南高北低，做好土方平衡，減少場(chǎng)地內(nèi)擋墻及土石方

的工程量，最大限度節(jié)約成本總圖中的溢價(jià)點(diǎn)沿街商業(yè)及多層公寓可以阻擋公路沿線噪音，起到圍墻屏蔽的作用強(qiáng)化入口景觀感受縱向景觀帶提升更多邊戶型溢價(jià)適度集中的中央景觀帶充分展現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)的同時(shí)提升周邊戶型溢價(jià)最大化私家庭院最大化類獨(dú)棟的布局盡量減少擋墻數(shù)量及高度總圖調(diào)整調(diào)整后調(diào)整前總圖調(diào)整調(diào)整后指標(biāo)項(xiàng)目名稱沈陽xx項(xiàng)目項(xiàng)目區(qū)位沈陽沈北新區(qū)項(xiàng)目總用地面積84086.000㎡項(xiàng)目建設(shè)用地面積84086.000㎡綜合容積率(含托幼和集中綠地)1.0

車位數(shù)259個(gè)地上車位259個(gè)地下車位0個(gè)項(xiàng)目總建筑面積85137.000㎡地上建筑面積83587.000㎡普通商品住宅75987.000㎡類獨(dú)棟67587.000㎡公寓8400.000㎡

配套設(shè)施530.000㎡

商業(yè)金融建筑面積7070.000㎡地下建筑面積1550.000㎡

地下設(shè)備用房1550.000㎡居住戶數(shù)359戶居住人口1149人居住總戶數(shù)（類獨(dú)棟）215戶居住總戶數(shù)（多層住宅）144戶商業(yè)：7070m2業(yè)態(tài)分布設(shè)備用房：地下1550平米類獨(dú)棟：215棟小公寓：2棟，8400m2市政設(shè)計(jì)垃圾站化糞池燃?xì)庹{(diào)壓站水泵房換熱站開閉站箱變2箱變3項(xiàng)目市政外線均來自于西側(cè)市政道路，目前尚未修建，預(yù)計(jì)交房前建成。消防控制室/弱電機(jī)房/物業(yè)接待箱變1箱變4市政設(shè)計(jì)－電力用電容量計(jì)算整個(gè)地塊設(shè)一個(gè)開閉站（約20000KVA）住宅指標(biāo)：76351m2，其中：別墅68331m2，多層8020m2商業(yè)公建：7930m2計(jì)算用電負(fù)荷：別墅按80VA/m2，多層住宅按60VA/m2，商業(yè)按80VA/m2計(jì)算，平均計(jì)算到每戶別墅用電量約22KW、多層3KW/戶。供電性質(zhì)分別按住宅和商業(yè)考慮。計(jì)算方式如下：住宅部分：80VA/m2*68331m2+60VA/m2*8020m2=5947.68KVA同時(shí)使用系數(shù)取0.3，所以總用電量為：S總=5947KVA*0.3=1784KVA，考慮箱式變壓器的低壓出線回路較少（一般是6-8回路），整個(gè)住宅部分選擇3臺(tái)630KVA的箱變，商業(yè)一臺(tái)630KVA的箱變。市政設(shè)計(jì)-熱力換熱站，輻射二期換熱站面積：230㎡換熱站設(shè)備考慮可擴(kuò)容式，輻射二期住宅市政設(shè)計(jì)-給水生活水池及消防水池生活水箱容積：150m3消防水池容積：350m3水泵房面積共370㎡無生活熱水設(shè)計(jì)市政設(shè)計(jì)-污水化糞池處理能力：150m3/天中水處理能力：35%（投資約20萬）重力排放，不做提排化糞池中水處理設(shè)備市政設(shè)計(jì)-雨水雨水管險(xiǎn)分布及訪排水方鬧向示意重力排鴉放，不敲做提排市政設(shè)計(jì)-煤氣煤氣調(diào)壓牢箱豎向設(shè)計(jì)+75核.60+90耐.00+83.摧50+83懂.90+77刺.00豎向設(shè)表計(jì)+77.艦10+77.鍬64+78.數(shù)36+79.茂23+78.尿00+78.僚25+78寬.10+77.瘡45+77匯.60+75.儲(chǔ)60+78屯.50+77.蔑70+78茂.60+77.雖90+79.陪35+79.矛35+90.兩00+75醉.60+90.碌60+83掛.50+78火.2+77種.80+78妄.00+78.狂50+78.淋90+79.彼50+78.元00+78惕.20+78摸.60+78.績(jī)90+78陵.50+78.時(shí)20+78.勿30+78概.70+78.蹈90+77掩.10+79逮.23+78引.66+78衰.36+77.診94+78素.24+77粒.94+78.討66周界擋泉墻3%0.8%4%0.5%5%0.5業(yè)%+77蟲.64+78.沈96+77贏.0+76棄.5+75陣.6園區(qū)擋墻峽位置外圍7.2米擋墻宅間2米擋墻長(zhǎng)約200米長(zhǎng)約3100米園區(qū)圍護(hù)吉范圍正式外圍食墻交房臨搏時(shí)圍擋南側(cè)排水侵溝沖溝排景水方向山坡排水碎方向園區(qū)排水僑溝排入市政孔管網(wǎng)園區(qū)安稻防系統(tǒng)蜜范圍正式安防是系統(tǒng)臨時(shí)安嚇防系統(tǒng)場(chǎng)地邊緣追處理-南側(cè)邊緣南側(cè)無稠需做擋滿墻，內(nèi)定外高度沈一致石油管陷線擋墻器關(guān)系豎向設(shè)計(jì)東西高簽差約300m萬m+77.低64+77.捎94+78番.24-0.貸45-0.王40-0.遙20-0.1愿5車庫地彈面按標(biāo)遺高情況細(xì)降低，拌滿足入維庫坡道興的坡度熔符合規(guī)三范使用蘿要求交通組麥織產(chǎn)品的跑復(fù)制優(yōu)已化-組團(tuán)設(shè)袖計(jì)車行道人行道擋墻位斑置，2米高產(chǎn)品的復(fù)很制優(yōu)化-組團(tuán)設(shè)證計(jì)330名0330伶0300涌0200獅0灰空間產(chǎn)品的復(fù)約制優(yōu)化-組團(tuán)設(shè)計(jì)產(chǎn)品的復(fù)懇制優(yōu)化-組團(tuán)設(shè)截計(jì)車行入殿戶處宅偵間剖面5M5M4.3飄M5M4.3M5M2.5袍M2.5M0.003.3理06.6躲0產(chǎn)品的復(fù)猛制優(yōu)化-組團(tuán)設(shè)飾計(jì)人行路端擋頭處理示岡意縱向道路誘剖面示意5M產(chǎn)品的盤復(fù)制優(yōu)居化-組團(tuán)設(shè)計(jì)

牛一沈陽項(xiàng)目有車行道別墅間距15.5米16.3米無車行道別墅間距14米12米南入戶別墅與車道邊距離4.4米4.3米北入戶別墅與車道邊距離5.7米5米南入戶地下一層家庭廳處下沉庭院進(jìn)深3.6米6.9米南入戶地下一層南臥室處下沉庭院進(jìn)深1米5米車行道寬5米5米產(chǎn)品的復(fù)曠制優(yōu)化-組團(tuán)設(shè)耳計(jì)

牛一滟瀾山沈陽項(xiàng)目東西向路兩側(cè)綠化3米2.5米人行路兩側(cè)綠化2米2~3米縱向路兩側(cè)綠化1米2米戶型分布南入戶：53棟北入戶：67棟南邊入吵戶：24棟北邊入戶請(qǐng)：30棟盡可能多陣的增加優(yōu)飯勢(shì)戶型人車北入株戶：41棟產(chǎn)品的復(fù)皆制優(yōu)化-戶型調(diào)柿整北入戶310膜㎡與牛一虧戶型比糧較：增加室塔內(nèi)車庫取消設(shè)備木房增加房小間一層增墻加陽光叮房取消二層顫室內(nèi)高差改善入戶理增加玄關(guān)病柜空間二層南向獎(jiǎng)增加露臺(tái)三層馬桶次坑距調(diào)整三層擴(kuò)固大露臺(tái)空調(diào)主忘機(jī)降板區(qū)禮域降板70降板300產(chǎn)品的戚復(fù)制優(yōu)養(yǎng)化-戶型調(diào)整南入戶308㎡與牛一貿(mào)戶型比晉較：增加室鋒內(nèi)車庫一層增加出陽光房取消二俱層室內(nèi)挨高差擴(kuò)大廚房乖同時(shí)改善桃陽臺(tái)與房撓間的關(guān)系紐奉，增大通行向陽臺(tái)的纖門三層馬桶遣坑距調(diào)整空調(diào)主機(jī)降板區(qū)域降板70降板300產(chǎn)品的汪復(fù)制優(yōu)贈(zèng)化-戶型調(diào)總整北邊入戶328鉗㎡人、車揮同側(cè)入酸戶車庫頂?shù)黾勇墩砼_(tái)空調(diào)主機(jī)降板區(qū)唯域降板70降板300產(chǎn)品的復(fù)晚制優(yōu)化-戶型調(diào)整南邊入戶335井㎡人、車同獸側(cè)入戶車庫頂增郊加露臺(tái)空調(diào)主艱機(jī)降板區(qū)賭域降板70降板300產(chǎn)品的惑復(fù)制優(yōu)泉化-戶型調(diào)蒙整人車北韻入戶304秒㎡人、車同香側(cè)入戶最大化私煩家庭院空調(diào)主機(jī)降板區(qū)附域降板70降板300產(chǎn)品的流復(fù)制優(yōu)裳化-戶型調(diào)篇整多層住宅內(nèi)廊式單廊式東向+東西通透胳住宅確定為單猜廊式，并脾繼續(xù)深化產(chǎn)品的氣復(fù)制優(yōu)庫化-立面效果產(chǎn)品的展復(fù)制優(yōu)閃化-立面效果產(chǎn)品的宿復(fù)制優(yōu)菊化-立面效果屋面瓦西班牙小筒瓦外墻涂料丙烯酸涂料仿STUCCO外墻石材文化石外墻門窗塑鋼型材+3層中空玻璃，表面共擠花架防腐木鐵藝參考牛一樣式裝飾線條聚苯板遮窗板聚苯板，參考牛一樣式取消西班避牙風(fēng)格，綁減少平立寶面組合形困式，減少套由于立面瓜變化引起戚的相同平騾面開窗變枯化，文化體石比例控知制在30%以下。立面選戴材建造標(biāo)夸準(zhǔn)三、工品程管控分期情況類型面積節(jié)點(diǎn)時(shí)間樣板區(qū)別墅5352.7平米開工開盤交房2009年9月30日2010年7月31日2011年10月1日商業(yè)（兼售樓處）2000平米一期別墅別墅62978.22平米開工銷售交房2010年4月1日2010年7月31日2011年10月1日后期住宅及商業(yè)商業(yè)7900平米開工銷售交房2011年4月1日2011年8月27日2012年9月1日住宅8020平米項(xiàng)目分期膝及計(jì)劃一期計(jì)西劃關(guān)鍵劈燕節(jié)點(diǎn)事項(xiàng)完成時(shí)間項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)成果提交2009年9月30日取得工程規(guī)劃許可證2010年1月5日取得施工許可證2010年3月1日樣板區(qū)開工2009年10月1日項(xiàng)目基礎(chǔ)開工2010年4月1日項(xiàng)目首次開盤2010年7月31日項(xiàng)目現(xiàn)金流為正2010年10月1日竣工備案2011年9月10日交房2011年10月1日施工總平伸面分析——標(biāo)段劃分示范區(qū)脫：進(jìn)場(chǎng)09-1臘0-01封頂09-面11-酸30開放10-0欣7-16開盤10-仰07-揀31一期：開工10-0驅(qū)4-01封頂10-隙07-程15景觀進(jìn)稈場(chǎng)11-預(yù)05-健31交房11-1繼0-01二期：開工11-哨04-鄰01封頂11-0火8-15交房12-0崇9-01施工總腳平面分遣析——施工道路一期施工較主入口201命0年4月開啟示范區(qū)醉施工入戀口2009年10月開啟一標(biāo)段二標(biāo)段示范區(qū)一期施勤工次入電口（2011年4月開啟）施工總槐平面分如析——水井、變遣壓器、塔素吊、加工律區(qū)213454#材料加工旦區(qū)1#變壓器2#變壓器3#變壓器1#水井2#水井工序分析關(guān)鍵工序201沉0年8月施工2010年8～10月施工質(zhì)量控制輸要點(diǎn)11-1：檐口做法質(zhì)量通病暫：檐口漏眼水1-4：門窗收現(xiàn)口做法質(zhì)量通殼?。捍皨D口漏水排、冷橋1-3墻面和屋腦面節(jié)點(diǎn)質(zhì)量通炮?。郝┧崴?、冷恒橋1-2：天窗安裝眼節(jié)點(diǎn)質(zhì)量通病則：天窗漏餅水1-1：檐口肯做法1-2：天窗游安裝節(jié)擱點(diǎn)天窗漏顛水質(zhì)量全通病分巨析：天窗漏水畏的主要原戴因是屋面什天窗批水瓣板與屋面享瓦沒有完炸全搭接，冶導(dǎo)致天窗肯下口存水鑰，滲入室澤內(nèi)。天窗安裝凱節(jié)點(diǎn)屋面反臺(tái)黃高度增加箏至310，確保頌天窗批即水與屋塌面瓦順醒搭1-3：墻面餓和屋面搬交界處摧節(jié)點(diǎn)1-4：門窗收嚇口做法30寬1.5厚單組分廉聚氨脂（I型）防水窗框防爽水措施裂：（1）副框外礦側(cè)做聚氨罩脂防水（2）內(nèi)外闊密封膠（3）窗臺(tái)保橫溫向外找宋坡質(zhì)量控湯制要點(diǎn)22-1：露臺(tái)地面陪做法質(zhì)量通作病：露為臺(tái)積水鍵、漏水2-2：首層地面給防潮層質(zhì)量通金?。菏资鈱拥孛媸幏党?-1：露臺(tái)屑地面做盒法常見質(zhì)遮量問題巡壽：（1）門廊搭由于找稻坡不到宴位造成紋積水；（2）門廊防吼水不到位哀，從戶門蓄向室內(nèi)漏證水有降板露翼臺(tái)地面（下為車軋庫或陽光須房）無降板誘露臺(tái)地競(jìng)面1502002-2：首層地虎面防潮層常見質(zhì)伴量問題癥：首層（或松地下室）德返潮結(jié)露處理措施處理措野施：剛性層上退滿做JS防水，賀作為防拉潮層質(zhì)量控嗎制要點(diǎn)33-1：降板衛(wèi)生銅間地面做血法3-1：降板好衛(wèi)生間狠地面做國(guó)法300四、景觀擺管控1.景觀設(shè)計(jì)嗓原則3.景觀建造標(biāo)準(zhǔn)4.景觀資源規(guī)劃2.景觀構(gòu)成目元錄5.景觀建造成本景觀設(shè)計(jì)豬原則：從xx景觀過渡撐到xx景觀基于景膠觀“三災(zāi)大紀(jì)律道十項(xiàng)注并意”復(fù)制成熟通茫用景觀供模塊為鄉(xiāng)豐主，借鑒優(yōu)化異竭地特色啞設(shè)計(jì)為賀輔，并結(jié)合欣本土特剃色動(dòng)植未物與地慨形進(jìn)行威局部創(chuàng)新！總圖部位實(shí)現(xiàn)方法參考目標(biāo)原因(效果+成本+工法+配置+資源)園區(qū)入口復(fù)制北京滟瀾山簡(jiǎn)潔大氣尊貴禮儀感園區(qū)車行道復(fù)制北京滟瀾山、西苑群落種植層次豐富林蔭濃密見樹不見墅步行系統(tǒng)復(fù)制北京滟瀾山、牛山公共綠地最大私家化公共節(jié)點(diǎn)復(fù)制北京滟瀾山、牛山小而精致，造價(jià)適中，便于維護(hù)私家花園復(fù)制北京滟瀾山、牛山種植溜邊私家花園草坪最大化商鋪街景借鑒重慶睿城吸引停車提升人氣景觀溢價(jià)社區(qū)圍界創(chuàng)新秋色紅景豐富的彩葉植物渲染秋色情懷(北美鹿角槭\火炬樹)景觀構(gòu)廣成景觀亮貫點(diǎn)區(qū)域崗：景觀標(biāo)準(zhǔn)畫配置區(qū)域棕：主入口孕藍(lán)帶核繞心區(qū)商業(yè)前場(chǎng)寇人文區(qū)宅間綠地社區(qū)南態(tài)北車道峰景觀車型入戶紐奉范圍外圍紅肉帶秋景枯區(qū)景觀記徒憶點(diǎn)：投主入口雨藍(lán)帶水池景、外撇圍紅帶櫻秋景、犁綠帶社辣區(qū)南北洋車道景給觀景觀控制紡點(diǎn)：商業(yè)誦前場(chǎng)人文討區(qū)、宅間磨綠地區(qū)景觀建造思標(biāo)準(zhǔn)---主入口磨核心區(qū)景觀分區(qū)景觀面積配置分解單方造價(jià)復(fù)制目標(biāo)總造價(jià)主入口及主線景觀5900㎡1.200㎡人行道鋪裝2.40顆30cm銀杏入口兩側(cè)15顆高大蒙古櫟3.人行道兩側(cè)林蔭夾道及花徑4.疏林大草坪1500㎡5.300㎡溪流6.LOGO墻花崗巖鋪地300元/㎡銀杏總價(jià)60萬其他苗木花卉150萬LOGO墻8萬水體單價(jià)1200元/㎡(含膨潤(rùn)土防水毯)北京滟瀾山重慶江與城樣板區(qū)413萬大門鐵藝大門建筑及裝飾20萬銀杏大糕道北京滟瀾游山水系景觀建造字標(biāo)準(zhǔn)---圍界綠瞇地景觀景觀分區(qū)景觀面積配置分解單方造價(jià)參考項(xiàng)目總造價(jià)圍界綠帶14500㎡外圍20m寬林帶(火炬樹、楊樹、三葉草)林帶250元/㎡重慶藍(lán)湖半山363萬圍網(wǎng)700m長(zhǎng)1.8m高圍網(wǎng)(不含安防)下部1.5m高擋墻圍網(wǎng)450元/m好望山32萬東側(cè)圍隨界及外留圍綠帶斃斷面圖南側(cè)圍界棍及外圍綠稼帶斷面圖圍網(wǎng)圖景片圍網(wǎng)結(jié)合倚刺籬：黃牽刺玫、藤者本月季景觀建罷造標(biāo)準(zhǔn)---商鋪前覽景觀市政車行峰道15m寬綠帶草坪＋渣灌木停車位車道商鋪前鋪身裝內(nèi)廊商鋪13－15m5m5m3m2m景觀分區(qū)景觀面積配置分解單方造價(jià)復(fù)制目標(biāo)總造價(jià)商鋪前景觀帶4750㎡1.硬鋪及商鋪臺(tái)階花池1250㎡(450元/㎡)2.80棵25-30CM大銀杏(3萬元/株)3.3500㎡軟景15%面積的花灌軟景3200㎡（20％花灌木、80％草坪）400元/㎡重慶悠山郡190萬景觀建謠造標(biāo)準(zhǔn)---南北向狠主車道交景觀景觀分區(qū)景觀面積配置分解單方造價(jià)目標(biāo)定位總造價(jià)車行道景觀1250㎡1.車行道兩邊綠化采用三個(gè)層次2.喬木：元寶楓+欒樹+蒙古櫟3.灌木：丁香+木槿+紫葉李+紫薇4.球：丁香球、云杉球、龍柏球600元頤和原著、藍(lán)湖郡、滟瀾山75萬元南北向促車行道喪借鑒頤告和園著爺綠化層遍次景觀建造帽標(biāo)準(zhǔn)---車行入戶郊及街景景觀分區(qū)景觀面積配置分解目標(biāo)定位單方造價(jià)總造價(jià)車行入戶街景10850㎡1.217戶綠島配置2-3株大喬木和5株小喬木或花喬木及三分之二的草坪三分之一花灌木等重慶藍(lán)湖郡、滟瀾山500元/㎡525萬元入戶門墩217個(gè)磚墩、石材壓頂、門牌滟瀾山800元/個(gè)18萬車行入律戶斷面車道入素戶平面興圖車行入攀戶景觀入戶門墩柜及戶名牌1北向下沉花園南向下沉庭院灰空間景觀建嚇造標(biāo)準(zhǔn)---人行入叼戶宅間柄綠地景觀分區(qū)景觀面積配置分解目標(biāo)定位單方造價(jià)總造價(jià)宅間綠地9170㎡1.每戶10㎡木平臺(tái)2.公區(qū)1m寬人行道1600㎡3.217戶入戶門柱及小鐵藝門，入戶欄桿3255m

4.8230㎡軟景北京滟瀾山520元/㎡477萬元下沉花園7854㎡下沉花園木平臺(tái)，木格柵分戶，涂料墻裝飾面層及紅磚壓頂北京滟瀾山200元/㎡157萬私家花園15876㎡草坪占85%,灌木占15%,喬木按100㎡8株配置北京滟瀾山380元/戶603萬復(fù)制北京滟瀾山道路鋪裝借鑒北京滟瀾山入戶地上花園睡分割借鑒允北京滟瀾糾山景觀建造遠(yuǎn)標(biāo)準(zhǔn)---私家花園氧面積及分碎戶下沉借鑒騰北京滟瀾許山`綠籬分割1.2m涂料墻＋0.8m高格柵2m高墻50平m100平m30平m60平m10平m100平m20平m40平m空調(diào)機(jī)位xx一期景觀工程成本測(cè)算表090929-2別墅區(qū)景觀區(qū)域數(shù)量配置標(biāo)準(zhǔn)單方造價(jià)（M2）總價(jià)（萬元）主入口與主軸線景觀59001.200㎡人行道鋪裝

2.40顆30cm銀杏入口兩側(cè)15顆高大蒙古櫟,人行道兩側(cè)林蔭夾道及花徑

3.開放式上疏林大草坪1500平方

4.300平方溪流

5.LOGO墻700413園區(qū)內(nèi)南北向主車行道景觀12501.車行道兩邊綠化采用四個(gè)層次

2.喬木：蒙古櫟\元寶楓7-8米高

3.灌木：2.5-3.5中層油松、八棱海棠叢生喬灌木等

4.球：丁香球、云杉球、龍柏球等下層

60075車行入戶道路景觀108501.217戶綠島配置2-3株大喬木和5株小喬木或花喬木及三分之二的草坪三分之一花灌木等

2.217入戶門墩480521人行入戶及宅間景觀91701.每戶10平方木平臺(tái)

2.公區(qū)1米寬人行道1600平方米

3.217戶入戶門柱及小鐵藝門，入戶欄桿3255米4.8230平方米軟景480440下沉花園7854下沉花園木平臺(tái)，木格柵分戶，涂料墻裝飾面層及紅磚壓頂200157私家花園15876草坪占85%,灌木占15%,喬木按100平方米8株配置380603導(dǎo)示及環(huán)境設(shè)施等48800導(dǎo)示系統(tǒng)、信報(bào)箱、小品、游樂設(shè)施、垃圾桶，桌椅等1573景觀水電48800景觀給排水及景觀電氣25122小區(qū)圍欄700芳樹晴川圍欄樣式45032小區(qū)大門

暫估

15園區(qū)內(nèi)小計(jì)50900以上全部?jī)?nèi)容4822451園區(qū)外景觀周界綠化帶14500綠化帶14500平方米250363

商業(yè)景觀47501.硬鋪及商鋪臺(tái)階花池1250平方米(450元/平方)2.80棵25-30CM大銀杏(3萬元/株)

3.3500平方米軟景15%面積的花灌木，85%草坪.400190園區(qū)內(nèi)外合計(jì)

70150

4283004五、體驗(yàn)礙區(qū)1.樣板區(qū)選虹址規(guī)劃3.樣板區(qū)體驗(yàn)點(diǎn)布置方案4.售樓處方案6樣板區(qū)籌建成本、運(yùn)營(yíng)成本測(cè)算5.樣板房方案2.體驗(yàn)動(dòng)線目果錄7樣板區(qū)實(shí)施計(jì)劃1.1樣板區(qū)茫選址分析沈陽趨項(xiàng)目輻射糠主要區(qū)域的客燥戶的來訪陶路線道路兩側(cè)沉較好的市旱政綠地結(jié)合二匠期用地結(jié)論:樣板區(qū)紅設(shè)計(jì)在夜項(xiàng)目地塊的西北攀更有優(yōu)勢(shì)大部分洗來自沈摸陽市區(qū)從南面意進(jìn)入項(xiàng)欄目地塊另一部分揉來自周邊黨城市從北面騙進(jìn)入項(xiàng)旺目地塊臨時(shí)苗圃沈陽市干區(qū)沈哈高速售樓處冶位置施工通燒道景觀苗粗圃P1.2樣板區(qū)規(guī)查劃體驗(yàn)區(qū)面積：2000蹈0㎡景觀面積1450康0物業(yè)維多護(hù)面積整改區(qū)面積：200毫0㎡施工單宋位維護(hù)苗木公園訪區(qū)面積：3000㎡施工單圖位維護(hù)2.體驗(yàn)動(dòng)線拼分區(qū)從大門輩入口至傷樣板房明內(nèi)路線買長(zhǎng)180征mPP售樓處稍位置樣板房樣板房樣板房樣板房樣板房景觀苗圃整改區(qū)面積：2000㎡施工單位往維護(hù)苗木區(qū)面積：3000㎡施工單滋位維護(hù)3.1市政及苗昂圃綠地整枝治1進(jìn)入邊界，市政路東側(cè)2000㎡，每㎡500元，共計(jì)100萬2市政路西側(cè)300米，5米/棵，共2排，120棵云杉用云杉代航替雪松形凡成的大坡即地綠化帶叔，云杉尖舅塔型的樹爽形和枝條海舒展成層網(wǎng)，冬季依互舊綠樹環(huán)屯繞，結(jié)合捷下層花卉跪形成區(qū)別菠于市政的槽獨(dú)特風(fēng)景鋼。11東北云杉市政車行箭道15米寬綠去帶草坪＋累灌木停車位車道商鋪前邊鋪裝內(nèi)廊商鋪13－15米5米5米3米2米3.2商業(yè)樓前抬場(chǎng)硬鋪及商鋪臺(tái)階花池600㎡(450元/㎡)計(jì)27萬；瀝青路面1650㎡(100元/㎡)計(jì)16.5萬,杏花灌草坡2250㎡

共計(jì)190萬，單方造價(jià)400元/㎡。113.3入口大澆門121入口大門借鑒曲江盛景水景墻造型2大門空間借鑒滟瀾山格局，入口40棵30cm銀杏樹陣213.4大門后過裝渡空間1大鐵門至售樓處平臺(tái)，平臺(tái)至草坪都采用紅雪松木棧道2售樓處平臺(tái)北側(cè)復(fù)制唐寧ONE石頭水景和洽談處(30㎡)1221334343.5疏林草韻坪與水坡景1草坪復(fù)制花盛,先收住視線再徐徐放開2復(fù)制花盛草坪里幾何形小休息平臺(tái)與點(diǎn)狀陶罐水景12123.6水景1復(fù)制滟瀾山水系，共計(jì)300

㎡，單價(jià)1200元/㎡2端頭面狀水景，中間溪流狀均寬2m-3m12123.7南北主車甲道大喬:元寶楓+欒樹+蒙古櫟；灌木:丁香+木槿+紫葉李+紫薇單方600元/㎡，12213.8步行入戶小徑、天橋和地面花園復(fù)制滟瀾山小徑西側(cè)端頭三角形地帶設(shè)點(diǎn)狀陶罐水景1212333北向下沉花園南向下沉庭院21灰空間3.9精裝私家嚇庭院11私家庭院由體驗(yàn)中心配合室內(nèi)裝修主題自行設(shè)計(jì)，營(yíng)造生活氛圍木質(zhì)+石材鋪裝地面為主，墻面垂直綠化為主，私家庭院由物業(yè)公司維護(hù)4.9景觀設(shè)純計(jì)理念景觀意聽向3.1承0小品入戶院蛋門（滟軌瀾山）壁燈園區(qū)指引敏牌陶土花脾罐木質(zhì)垃禁圾桶（遞滟瀾山喬）清泉石備小水景生態(tài)陶罐來水景項(xiàng)目售見樓處平穗面布局闊圖（室霜內(nèi)面積島：約500祥㎡,精裝424是㎡,簡(jiǎn)裝76㎡）售樓部健模塊的眼應(yīng)用（500平米版夸）1、根據(jù)泳商鋪情域況對(duì)輔漸房進(jìn)行啦適當(dāng)調(diào)箭整；2、標(biāo)準(zhǔn)套湖餐三大措津施：喇施工圖+造價(jià)清右單+實(shí)物照縫片4.1售樓處娃方案模型區(qū)、身前臺(tái)、入弱口門廳（187㎡）洽談區(qū)藍(lán)（115㎡）簽約區(qū)（43㎡）財(cái)務(wù)室15㎡辦公室、違保安室、堪保潔室、桐儲(chǔ)藏間（76㎡）衛(wèi)生間(37太㎡)4.2售樓處方之案4.3售樓處瘋一層平甚面圖及電功能劃今分項(xiàng)目售盛樓處平捆面布局秩圖（室捉內(nèi)面積挺：約500棒㎡,精裝424若㎡,簡(jiǎn)裝76伶㎡）模型區(qū)、穿前臺(tái)、入柏口門廳（187㎡）洽談區(qū)積（115㎡）簽約區(qū)（43㎡）財(cái)務(wù)室15㎡辦公室、純保安室、襪保潔室、著儲(chǔ)藏間（76㎡）衛(wèi)生間(37洲㎡)親子區(qū)17㎡4.4售樓處室刑內(nèi)設(shè)計(jì)的司意向圖片4.5售樓處室診內(nèi)設(shè)計(jì)的乘意向圖片4.5售樓處敏室內(nèi)設(shè)殃計(jì)的意茂向圖片5樣板房一個(gè)原則尖：模塊化包復(fù)制+針對(duì)性創(chuàng)糧新二套方囑法：定型復(fù)燒制——戶型近似定向復(fù)制——材料清單輔、色系統(tǒng)志一、功能區(qū)芽組合四種戶謊型：南野向邊入然戶(BS_把1)、北向稼中入戶(NN_沃1)南向中入緩戶(NS商_2)、北向邊裂入戶(BN_婦1)PP售樓處甚位置樣板房樣板房樣板房樣板房樣板房5精裝樣板敲房選址位宿置5精裝樣節(jié)板房選胳址位置BS-1NN-爛2BN-1NS-肌2NS-27月16日開放5.1樣板房低效果——類獨(dú)棟趙別墅——南向邊戶艱型BS-輝15.2樣板房效晌果——類獨(dú)棟勤別墅——南向邊戶繁型BS-噴1公共廳堪室模塊公共廳室屬模塊廚房模塊衛(wèi)生間衛(wèi)生間衛(wèi)生間樓梯間樓梯間樓梯間臥室模塊臥室模塊臥室模護(hù)塊臥室模捏塊5.3樣板房效購果——類獨(dú)棟別遣墅——北向中蓋間戶型NN-25.4樣板房效扭果——類獨(dú)棟亞別墅——北向中間痛戶型NN-2公共廳茶室模塊廚房模系塊衛(wèi)生間樓梯間臥室模緞塊樓梯間樓梯間公共廳室櫻模塊衛(wèi)生間衛(wèi)生間衛(wèi)生間臥室模塊臥室模雞塊5.5樣板房效述果——類獨(dú)棟悉別墅——北向邊維戶型BN-算15.6樣板房效發(fā)果——類獨(dú)棟別功墅——北向邊戶雅型BN-1公共廳室戚模塊廚房模介塊衛(wèi)生間臥室模塊樓梯間臥室模塊臥室模塊臥室模盡塊臥室模決塊公共廳室貓模塊公共廳室忽模塊公共廳室鮮模塊樓梯間樓梯間衛(wèi)生間衛(wèi)生間5.7樣板房輝效果——類獨(dú)棟喊別墅——南向中切間戶型NS-25.7樣板房效繳果——類獨(dú)棟貪別墅——南向中歷間戶型NS-2廚房模使塊衛(wèi)生間樓梯間臥室模塊公共廳用室模塊樓梯間樓梯間臥室模塊臥室模塊臥室模稅塊臥室模塊公共廳室用模塊公共廳吼室模塊臥室模圖塊5.8樣板房柿策略——預(yù)埋營(yíng)銷劉話術(shù)——模擬腳本稈主題——設(shè)計(jì)記疊憶點(diǎn)6樣板區(qū)筆籌建成啞本總籌建投船資：967.重65+101謊7=19齒84.6秋5萬。樣黃板房為庸實(shí)體樣羊板房，君可按折陡扣充抵濃營(yíng)銷費(fèi)巾用。售路樓處建不筑為我遲司代建泳，可收菜回投資早。

體驗(yàn)區(qū)建造費(fèi)用面積（㎡）單項(xiàng)總價(jià)萬元單方造價(jià)元軟、硬景比例體驗(yàn)景觀面積1075072767777:23(停車場(chǎng)增加了硬景比例）商業(yè)區(qū)4750190400市政綠化整改2000100500全軟景樣板區(qū)整體面積17500，總成本合計(jì)：1017萬元，單價(jià)581元，其中不可回收費(fèi)用約100萬元

面積（㎡）設(shè)計(jì)費(fèi)（元）施工（元）裝飾軟裝（元）單價(jià)總價(jià)單價(jià)總價(jià)單價(jià)總價(jià)售樓處(簡(jiǎn)裝)7650380080060800600（辦公家具）45600售樓處(精裝)42410042400240010176001200508800別墅樣板房4套13812002762002800386680025003452500空調(diào)設(shè)備及安裝成本：每套樣板房10萬，總計(jì)40萬。售樓處樣板房裝修成本合計(jì)::967.65萬。其中不可回收費(fèi)用約168萬元，所占比重17.3%（紅色為不可回收成本）體驗(yàn)區(qū)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算序號(hào)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沈陽項(xiàng)目面積數(shù)量總價(jià)1銷售中心銷售處辦公區(qū)6元/平方761

4562銷售處接待區(qū)30元／平方米4241

127203樣板房精裝樣板房30元／平方觀區(qū)域庭院4元／平方米10750

1430005花園6日常消耗品10000元7草花10000元8水電費(fèi)15000元9取暖費(fèi)12000元總價(jià)144606元/月6.1售樓處呢及樣板愉房運(yùn)營(yíng)柔成本測(cè)燦算沈陽xx樣板區(qū)景觀工作計(jì)劃階段任務(wù)開始時(shí)間完成時(shí)間設(shè)計(jì)管理確定分供方2009-9-102009-9-20確定方案及成本測(cè)算2009-9-202009-10-14確定施工圖成本測(cè)算2009-10-202009-11-11材料訂購苗木儲(chǔ)備2009-9-252009-10-23園林室外小品的采購2010-4-12010-4-30草花訂購2010-4-12010-4-30施工管理土方及硬景基層完成2010-4-102010-4-30喬木種植完成2010-4-152010-5-10灌木種植完成2010-5-302010-6-20園林小品和草花布置完成2010-7-12010-7-9收口并移交營(yíng)銷2010-7-102010-7-16配合開放2010-7-152010-7-177樣板區(qū)進(jìn)即度計(jì)劃表——景觀7樣板區(qū)行進(jìn)度計(jì)曠劃表——售樓處及烏樣板間沈陽xx樣板區(qū)精裝工作計(jì)劃(售樓處及樣板間）階段任務(wù)開始時(shí)間完成時(shí)間精裝設(shè)計(jì)確定分供方2010-3-152010-3-30確定方案及成本測(cè)算2010-4-12010-4-9確定施工圖成本測(cè)算2010-4-102010-5-4精裝施工施工單位招投標(biāo)2010-5-52010-5-20施工進(jìn)場(chǎng)2010-5-302010-7-9開荒、驗(yàn)收并移交軟裝2010-7-9軟裝執(zhí)行確定分供方2010-4-42010-5-4確定方案及成本測(cè)算2010-5-52010-5-19軟裝（家具）執(zhí)行2010-5-202010-7-9軟裝（燈具）執(zhí)行2010-6-92010-7-9軟裝（藝術(shù)品）執(zhí)行2010-5-92010-7-9現(xiàn)場(chǎng)布置2010-7-102010-7-16開放2010-7-17六、成本嫁管控一、項(xiàng)椒目開發(fā)兇成本測(cè)向算主要編制享依據(jù)項(xiàng)目初步扛報(bào)建方案咽圖及方案言版經(jīng)濟(jì)指折標(biāo)項(xiàng)目周灘邊配套邊情況產(chǎn)品配舉置標(biāo)準(zhǔn)豈、建造所標(biāo)準(zhǔn)集團(tuán)同快類項(xiàng)目?jī)鰵v史成蔬本數(shù)據(jù)截止目脊前的建沾材市場(chǎng)織價(jià)格沈陽市相責(zé)關(guān)收費(fèi)標(biāo)揪準(zhǔn)樣板區(qū)羨總包初他步招標(biāo)寸價(jià)格沈陽市2008定額及相歐關(guān)配套文依件市場(chǎng)上卸同類產(chǎn)父品的參享考數(shù)據(jù)深等一、項(xiàng)槽目開發(fā)撐成本測(cè)草算（續(xù)）編制范圍包括本項(xiàng)爽目的土地貓費(fèi)用、前躲期工程費(fèi)李、配套設(shè)候施費(fèi)、基斜礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)辨、建安及患裝修工程那費(fèi)、環(huán)境擾景觀工程損費(fèi)及工程砌相關(guān)費(fèi)用脖在內(nèi)的項(xiàng)衫目開發(fā)成接本全部?jī)?nèi)基容。成本測(cè)你算內(nèi)容一、項(xiàng)組目開發(fā)屈成本測(cè)悉算（續(xù)）開發(fā)成本閉預(yù)設(shè)成本項(xiàng)目合價(jià)(萬元)建設(shè)面積單方(元/m2)銷售面積單方(元/m2)占比(%)土地費(fèi)

8,5781,0081,03322%前期工程費(fèi)

3,0023533618%配套設(shè)施費(fèi)

28634341%基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

5,60765967514%建筑及安裝工程費(fèi)18,5422,1782,23248%環(huán)境景觀工程費(fèi)

2,2532652716%工程相關(guān)費(fèi)

41549501%開發(fā)成本38,6864,5444,657100%一、項(xiàng)本目開發(fā)閱成本測(cè)差算（續(xù)）其中：腎建安及頓裝修工冊(cè)程費(fèi)預(yù)付設(shè)：（按實(shí)際斗建筑面積返口徑統(tǒng)計(jì)查的）建筑及裝修工程費(fèi)類獨(dú)棟單方(元/建筑m2)公寓小酒店單方(元/建筑m2)商業(yè)單方(元/建筑m2)地下部分單方(元/建筑m2)地基與基礎(chǔ)工程128777777主體結(jié)構(gòu)及粗裝修1,1611,1371,0861,960門窗、欄桿工程2251857045公共部位精裝修43732638290安裝工程247292213340戶內(nèi)精裝修055000合計(jì)2,1982,5681,8282,5111、大樹底智下乘涼-充分共享滾集團(tuán)集采攤及區(qū)域成萬熟資源，六提高招采臨效率，降鬧低采購成柏本。有集團(tuán)話集采或推區(qū)域公貼司聯(lián)動(dòng)荷集采的命，統(tǒng)一采用集團(tuán)移集采；沒有集團(tuán)優(yōu)集采的材塘料類合同趕，盡量沿名用其他地鞭區(qū)公司成艘熟的供應(yīng)拴商資源；沒有集采狐的施工類太合同，盡麻量邀請(qǐng)其愁他地區(qū)公押司優(yōu)秀分挎供方參與銹投標(biāo)。二、成本演管控方案本項(xiàng)目揚(yáng)共有9類產(chǎn)品采蓮購采用集斃團(tuán)集采和撐區(qū)域聯(lián)動(dòng)輸集采，且醒已據(jù)此招悄標(biāo)和簽訂蝦樣板區(qū)合敞同。僅文蠻化石一項(xiàng)按，與目前溝沈陽同類耍產(chǎn)品比較痕，就節(jié)約今成本30元/平米。序號(hào)材料品種采購思路1柴油發(fā)電機(jī)集團(tuán)集采2樓宇對(duì)講集團(tuán)集采3微斷根據(jù)集團(tuán)集采認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)組裝配電箱4雙電源根據(jù)集團(tuán)集采認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)組裝配電箱5低壓開關(guān)根據(jù)集團(tuán)集采認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)組裝配電箱6開關(guān)面板集團(tuán)集采7PVC/U-PVC/PPR管材根據(jù)區(qū)域聯(lián)動(dòng)集采認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)8文化石區(qū)域聯(lián)動(dòng)集采9塑鋼窗型材區(qū)域聯(lián)動(dòng)集采本項(xiàng)目共紐奉有15類產(chǎn)品采悉購沿用北齊京等其他住地區(qū)公司蜜成熟資源序號(hào)材料品種采購思路1屋面瓦供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源2掛瓦條、順?biāo)畻l供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源3中央吸塵系統(tǒng)供應(yīng)工程沿用其他地區(qū)公司成熟資源4雨落水系統(tǒng)供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源5景觀苗木供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源6景觀石材供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源7景觀紅缸磚供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源8景觀燒結(jié)磚供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源序號(hào)材料品種采購思路9景觀燈具供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源10景觀小品供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源11井蓋供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源12垃圾桶供應(yīng)沿用其他地區(qū)公司成熟資源13戶門供應(yīng)及安裝沿用其他地區(qū)公司成熟資源14車庫門供應(yīng)及安裝沿用其他地區(qū)公司成熟資源15屋面天窗供應(yīng)安裝沿用其他地區(qū)公司成熟資源本項(xiàng)目共禿有4項(xiàng)產(chǎn)品虧采購擬虧邀請(qǐng)其貿(mào)他地區(qū)集公司優(yōu)余秀分供回方參與拍投標(biāo)序號(hào)材料品種采購思路1外保溫分包工程邀請(qǐng)其他地區(qū)公司優(yōu)秀分供方參與投標(biāo)2涂料分包工程邀請(qǐng)其他地區(qū)公司優(yōu)秀分供方參與投標(biāo)3木窗板、木百葉、木鋪裝、木花架分包工程邀請(qǐng)其他地區(qū)公司優(yōu)秀分供方參與投標(biāo)4塑鋼窗分包工程邀請(qǐng)其他地區(qū)公司優(yōu)秀分供方參與投標(biāo)2、土石方復(fù)整體平衡情況：目前xx項(xiàng)目用地江場(chǎng)地現(xiàn)狀絞標(biāo)高為東斥高西低、百南高北低兔，最高點(diǎn)位東南角現(xiàn)敘狀標(biāo)高為89.1紹m，比主貧入口設(shè)液計(jì)標(biāo)高75.喘6m高出13.5盡m，一期訴結(jié)合現(xiàn)脈狀地勢(shì)煮，綜合走考慮后晨期開發(fā)真用地的路標(biāo)高，蛋進(jìn)行的茫全項(xiàng)目止整體土奪方平衡芬。土石方措施：提前與丹管委會(huì)筍協(xié)調(diào)，未租用未投來二期充用地，疊用于一自期場(chǎng)地聾平整大踐量余土惹的堆放順，既節(jié)獲省一期夫土方外稠運(yùn)成本掘，又節(jié)白約了二覺期土方需平整虧雷土外購踏的成本唇。其中靜，節(jié)省助一期土擦方外運(yùn)竄費(fèi)用10元/m3，總成鉤本約220萬；節(jié)槳省二期據(jù)購?fù)粱亓苓\(yùn)費(fèi)用10元/m3，約220萬，此湊項(xiàng)優(yōu)化蔽合計(jì)節(jié)僻省成本洗約440萬。3、高切媽坡?lián)鯄τ谔幚砬闆r：根據(jù)一償期場(chǎng)地妙內(nèi)現(xiàn)狀道標(biāo)高，古最高點(diǎn)旬東南角鋒現(xiàn)狀標(biāo)法高為89.衡1m，比主入便口設(shè)計(jì)標(biāo)塞高75.6仿m，高出13.5盼m，如果肥按照常囑規(guī)做法顫，修建蛾擋墻，駱預(yù)計(jì)東控側(cè)、南紐奉側(cè)擋墻俘高度約辛達(dá)10m，成本約5,700元/m（按護(hù)坡肢管狀），士合計(jì)成本慨約476萬元，且爸南側(cè)和東誘側(cè)的房子址將成為售莫價(jià)最低的稈區(qū)域，售疊價(jià)降低約20%。高切坡茶擋墻囑處理措施：在設(shè)計(jì)許階段，支通過外并部協(xié)調(diào)忍，采用亦向南側(cè)概林地放勢(shì)坡，放向坡處做暖成景觀堵綠地，安僅采用運(yùn)一道2.2m的擋墻緣瑞，成本么約720元/m，反而會(huì)提高南按側(cè)房子妄溢價(jià)約20%。東側(cè)撕因臨近輕石油管鈴線，采原用分四謹(jǐn)次（3.2m一道，1m三道）燃消化高侵差，放捕坡處做搶成景觀啦綠地，霜削弱擋鄉(xiāng)豐墻的影貿(mào)響，節(jié)碗約成本補(bǔ)約2040元/m（3.2m擋墻約105設(shè)0元/m，1m擋墻約330元/m），售價(jià)卷與其他房斜子持平；紙此項(xiàng)優(yōu)化證合計(jì)節(jié)省誤成本約359萬。4、設(shè)計(jì)鞭階段成繳本指標(biāo)奏控制技術(shù)指標(biāo)單位控制上限鋼筋含量kg/建筑m2≤45混凝土含量m3/建筑m2≤0.4窗地比m2/建筑m2≤0.19屋面瓦占建筑面積比例m2/建筑m2≤0.45文化石、文化磚占外墻裝飾面積比例m2/建筑m2≤30%景觀硬景比例m2/建筑m2≤20%露臺(tái)鋪設(shè)木平臺(tái)面層面積m2/戶≤95、市政壟掏斷基礎(chǔ)設(shè)羞施成本管歪控是重點(diǎn)本項(xiàng)目柏周邊現(xiàn)炎狀無任別何市政煙接口，天通過前涼期對(duì)沈旱陽市政愛壟斷基盡礎(chǔ)設(shè)施眉建設(shè)收鳳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)愁的初步導(dǎo)調(diào)研，麗電力、騰燃?xì)?、抹自來水?zé)、熱力刻的收費(fèi)貴標(biāo)準(zhǔn)高襖于其他妻地區(qū)收閥費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)刃（對(duì)比情況詳見下頁肺表格），毯特別是燃巧氣工程，治高出其他霧地區(qū)數(shù)倍幫。市政壟舌斷基礎(chǔ)呀設(shè)施成爽本管控提供其勾他地區(qū)附類似項(xiàng)胡目收費(fèi)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，盞并結(jié)合圣方案進(jìn)血行測(cè)算橡或預(yù)算騙審核，剛作為發(fā)熄展部突威破、公躬關(guān)的依獄據(jù)，如潑按其他架地區(qū)收飽費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屆，此部絹分突破杜可降低泰成本約1,562萬元（鋒其中供莊電、供層電參考卡北京標(biāo)拐準(zhǔn)，煤它氣參考釣重慶標(biāo)日準(zhǔn)，供搞暖參考忌西安標(biāo)宴準(zhǔn)計(jì)算洲）。市政對(duì)博比成本項(xiàng)目別墅類建筑面積平米造價(jià)（元/平米）沈陽北京重慶西安供電工程費(fèi)

20016411869供水工程費(fèi)34181140天然氣工程費(fèi)

1081114

9集中供暖

90

52在作市政拒方案時(shí)，萬按1200畝全項(xiàng)禍目考慮協(xié)：一期開閉泰站設(shè)計(jì)為值先期約800畝別墅共蛋用；熱交換草站、消諷防水池勤供一期涉和二期紋共用；主要編株制依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)真成本測(cè)算脈內(nèi)容其他公司獻(xiàn)類似項(xiàng)目疾歷史項(xiàng)目漫的合同簽搭訂情況編制范圍包含項(xiàng)目捆各階段預(yù)連估發(fā)生的趙合同類別封、合同成潑本預(yù)估、姿材料供應(yīng)粉方式、總芳分包工程張?jiān)敿?xì)界面泡等內(nèi)容。三、合鏡約規(guī)劃編制思快路精簡(jiǎn)原絨則：減按少合同章數(shù)量，件對(duì)同類嗓合同進(jìn)賴行適當(dāng)塌合并，逗針對(duì)新禾公司、稀新項(xiàng)目昂特點(diǎn)，先合理控拌制材料金供應(yīng)方蓄式、分瀉配合約守規(guī)劃，掃合約類攔別為68個(gè)。界面清晰雕原則：會(huì)甩同項(xiàng)目團(tuán)誓隊(duì)，在初廉期合約規(guī)賄劃中，即追對(duì)合約性質(zhì)揀、總分包錄界面、甲氏供材料界較面進(jìn)行全簽面梳理坑和詳細(xì)蔽拆分，沾，避余免合同末間的缺秘漏碰，葛盡量做史到合同廣范圍互椅相交圈繭且具備氏很強(qiáng)的察實(shí)際操巡壽作性，永方便現(xiàn)段場(chǎng)管理守及成本講控制。合約規(guī)下劃內(nèi)容三、合約炸規(guī)劃（續(xù)）七、營(yíng)掃銷策略業(yè)態(tài)建面均價(jià)（元/㎡）銷售貨值

（萬元）利潤(rùn)率IRR

類獨(dú)棟1072773298

公寓40003208商業(yè)60004440合計(jì)

8094622.9%95%

銷售指芹標(biāo)驗(yàn)算上一版業(yè)態(tài)建面均價(jià)（元/㎡）銷售貨值

（萬元）利潤(rùn)率IRR

類獨(dú)棟1005967983

公寓65005590商業(yè)80005656合計(jì)7922920.%120.6%

本次調(diào)昆整競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)品定類位產(chǎn)品品輩質(zhì)產(chǎn)品體驗(yàn)供需矛盾去化速度藝慢區(qū)域抗坡性客群基數(shù)琴少品牌發(fā)力物業(yè)服禽務(wù)營(yíng)銷突捉破我們的集核心競(jìng)僅爭(zhēng)力（任硬件）獨(dú)棟景觀建筑品世質(zhì)施工工藝產(chǎn)品體世驗(yàn)對(duì)抗目標(biāo)我們的董核心競(jìng)套爭(zhēng)力（輸軟件）營(yíng)銷突破大尺度多風(fēng)格高差異打造超強(qiáng)震撼驚艷亮返相產(chǎn)品航母年份商品房新開工面積（萬㎡）商品房竣工面積（萬㎡）房地產(chǎn)投資（億元）銷售面積（萬㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）20051308.71057.7413.61057.8333320061463.61185.3538.31243.8342020072923.11290.1730.41303366320082924.21291.61010.913203776價(jià)格沒梯有明顯帥波動(dòng)土地供應(yīng)固量大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)斃激烈銷售面興積基本癢無變化竣工面積含基本無變紫化房地產(chǎn)投宇資翻番開工面幣積翻番產(chǎn)品08年供08年銷09年目前供09年目前08年去化率09年去化率待開發(fā)產(chǎn)品類型應(yīng)（套）售（套)應(yīng)情況（套）銷（套）總量（萬㎡）獨(dú)棟13917269%18%0雙拼261824369%12.5%1.34聯(lián)排2441611516566%43%9.8類獨(dú)棟18126367%50%3.2xx版塊開局之網(wǎng)道價(jià)格定錢位：立鍬得穩(wěn)競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)桿折：打得準(zhǔn)價(jià)格策腥略：搶辦的狠價(jià)格定位1600孤0元／平息米（獨(dú)飄棟）120地00元／平米800害0元／平米桃（聯(lián)排）100瘦60元／平僵米16%墊腳石靶子高去化率為后期價(jià)牽格上漲預(yù)芹留空間借力發(fā)內(nèi)力，踩泊著“墊蠻腳石”戰(zhàn)打“靶得子”滿足經(jīng)濟(jì)搬指標(biāo)立得穩(wěn)直指獨(dú)棟情，比肩萬降科蘭喬圣縱菲產(chǎn)品標(biāo)桿價(jià)格標(biāo)栗桿品牌標(biāo)桿服務(wù)標(biāo)桿獨(dú)棟（450平米）聯(lián)排（265平米）17000元／平米（700萬）11000／平米（300萬）類獨(dú)棟（310平米）邊戶中戶10060元／平米）（312萬）打得準(zhǔn)打法競(jìng)爭(zhēng)標(biāo)桿價(jià)格策放略搶得狠對(duì)外：卸搶得狠a全面截和蒸聯(lián)排---躺--北中戶攜型b對(duì)沖普善通獨(dú)棟----南中\(zhòng)北邊戶也型c奠定江湖瓜地位---歸-南邊戶型對(duì)內(nèi)：蹲互相借油力，拉拋大價(jià)差這，各入任其位a北中\(zhòng)南中戶入窄門級(jí)走速闖度(840隨0-97絲式00元/平)b人車北窩中\(zhòng)北邊戶增蘭溢價(jià)(10鋼400在-11裂200元/平)c南邊戶型射樹口碑立他標(biāo)桿（130峽00元/平）價(jià)格策與略-參數(shù)列表入門級(jí)本區(qū)域所有聯(lián)排和其他區(qū)域高端聯(lián)排溢價(jià)點(diǎn)對(duì)沖普通獨(dú)棟標(biāo)桿確定江湖地位互相借咬力拉大價(jià)差各入其挎位

南邊人車北中（南中演化）北邊南中北中合計(jì)套數(shù)3028246667215面積1004085127862203572081667587占比15%13%12%30%31%100%單價(jià)1300011200104009700840052700差價(jià)比例55%33%24%15%0%10060套均價(jià)435058034048003407040299186826097963162513分期各戶資型套數(shù)分進(jìn)布走量房源前期銷售銷售主舊力軍中后期承銷售為每一期正提供價(jià)格潮標(biāo)桿平均分布

時(shí)間南邊（335）人車北中（南中演化）（304）北邊（328）南中（