某地產(chǎn)產(chǎn)品設計管理秘籍

目錄第一講XX地產(chǎn)簡介第二講XX運營管理體系第三講XX研發(fā)手冊第四講總圖規(guī)劃設計第一講XX地產(chǎn)簡介公司理念：“善待你一生”第二講XX地產(chǎn)運營管理體系1、XX運營體系：1.1公司組織架構1.2運營決策機制1.3運營管理體系2、各管理體系管理要點2.1計劃管理體系2.2階段成果/會議管理體系2.3成本管理體系2.4銷售管理體系2.5指標管理第三講XX研發(fā)手冊定性之言：制度----保障流程----方向指引----標準與界面模板----提高效率1制度1.1會議管理制度1.2文控管理辦法1.3工作交接管理辦法1.4設計單位綜合評價辦法F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0104重慶公司研發(fā)部會議管理制度版（2007年版）\研發(fā)部會議管理制度（2008年版）.docF:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0104重慶公司研發(fā)部會議管理制度版（2007年版）\附件一：研發(fā)部會議分類表20080304.xls1制度1.1會議管理制度1.2文控管理辦法1.3工作交接管理辦法1.4設計單位綜合評價辦法F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0105重慶公司研發(fā)部文控管理辦法（2007版）1制度1.1會議管理制度1.2文控管理辦法1.3工作交接管理辦法1.4設計單位綜合評價辦法F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0103研發(fā)部項目工作交接管理辦法（2007年版）.doc1制度1.1會議管理制度1.2文控管理辦法1.3工作交接管理辦法1.4設計單位綜合評價辦法F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\01制度\0101設計單位綜合評價辦法（2007年版）\0101設計單位綜合評價辦法（2007年版）2流程2.1研發(fā)部設計管理流程圖2.2研發(fā)部計劃管理辦法2.3研發(fā)部OA審批流程F:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\02流程\重慶公司研發(fā)部設計管理流程圖（2007年版）.xlsF:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\02流程\0103重慶公司研發(fā)部工作文檔OA審批流程（2007年版）.xlsF:\研發(fā)部\06研發(fā)部手冊\研發(fā)手冊\02流程\0104重慶公司研發(fā)部計劃管理辦法（2007版）3指引3.1工作標準3.2工作界面3.3崗位說明書3.4作業(yè)指導書3.1工作標準3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點3.1.4建筑規(guī)劃設計導則3.1.5景觀設計導則3.1.6精裝修設計導則3.1.7新員工培訓大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標準\重慶公司研發(fā)部工作手冊.doc3.1工作標準3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點3.1.4建筑規(guī)劃設計導則3.1.5景觀設計導則3.1.6精裝修設計導則3.1.7新員工培訓大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標準\研發(fā)部項目分期、組團、樓棟、棟內(nèi)戶位、戶型編號原則.xls3.1工作標準3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點3.1.4建筑規(guī)劃設計導則3.1.5景觀設計導則3.1.6精裝修設計導則3.1.7新員工培訓大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標準\030102重慶公司研發(fā)部各階段圖紙審查要點3.1工作標準3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點3.1.4建筑規(guī)劃設計導則3.1.5景觀設計導則3.1.6精裝修設計導則3.1.7新員工培訓大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標準\030104重慶公司商業(yè)規(guī)劃及建筑規(guī)劃設計導則.doc3.1工作標準3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點3.1.4建筑規(guī)劃設計導則3.1.5景觀設計導則3.1.6精裝修設計導則3.1.7新員工培訓大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標準\030105重慶公司研發(fā)部景觀設計導則3.1工作標準3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點3.1.4建筑規(guī)劃設計導則3.1.5景觀設計導則3.1.6精裝修設計導則3.1.7新員工培訓大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標準\030106重慶公司研發(fā)部電梯公寓精裝設計導則3.1工作標準3.1.1研發(fā)部工作手冊3.1.2戶位編號原則3.1.3各階段圖紙審查要點3.1.4建筑規(guī)劃設計導則3.1.5景觀設計導則3.1.6精裝修設計導則3.1.7新員工培訓大綱研發(fā)手冊\03指引\0301工作標準\030107重慶公司研發(fā)部新員工培訓大綱3.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面3.2.2研發(fā)部與工程部工作界面3.2.3研發(fā)部與商運公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5會所、體育中心配置界面3.2.6氛圍布置相關物品采購界面3.2.7項目報建報驗工作界面研發(fā)手冊\03指引\0302工作界面\發(fā)展部與研發(fā)部工作界面.xls3.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面3.2.2研發(fā)部與工程部工作界面3.2.3研發(fā)部與商運公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5會所、體育中心配置界面3.2.6氛圍布置相關物品采購界面3.2.7項目報建報驗工作界面研發(fā)手冊\03指引\0302工作界面\重慶公司施工圖和施工階段研發(fā)部與項目工程部的界面.xls3.2工作界面3.2.1發(fā)展部與研發(fā)部工作界面3.2.2研發(fā)部與工程部工作界面3.2.3研發(fā)部與商運公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5會所、體育中心配置界面3.2.6氛圍布置相關物品采購界面3.2.7項目報建報驗工作界面研發(fā)手冊\03指引\0302工作界面\重慶公司商業(yè)項目研發(fā)部商運公司界面.xls3.2兵工榆作界面3.2攻.1淡發(fā)展煉部與研恥發(fā)部工蜻作界面3.2制.2爪研發(fā)旅部與工昆程部工秧作界面3.2禍.3鎮(zhèn)研發(fā)傲部與商播運公司桂工作界其面3.2.損4教育配套糠界面文件3.2廳.5買會所怖、體育蝴中心配脾置界面3.2.伙6氛太圍布置相家關物品采唇購界面3.2田.7透項目冷報建報聚驗工作超界面研發(fā)手冊圖\03指秤引\03館02工作寶界面\重孫慶XX地型產(chǎn)教育配映套界面文珠件.do蔥c3.2秤工乳作界面3.2補.1估發(fā)展煤部與研寒發(fā)部工爽作界面3.2.逮2研楚發(fā)部與工蒸程部工作閉界面3.2央.3廢研發(fā)辰部與商密運公司寺工作界啟面3.2愉.4變教育叉配套界授面文件3.2.準5會所、體黑育中心配渠置界面3.2本.6尋氛圍誓布置相露關物品瘋采購界郵面3.2.蜂7項妄目報建報鳥驗工作界勉面研發(fā)手冊崇\03指夕引\03棚02工作寄界面\重彼慶公司項辨目會所、僻體育中心鑒配置界面3.2消工寇作界面3.2.信1發(fā)羽展部與研匠發(fā)部工作脊界面3.2.慶2研疏發(fā)部與工炮程部工作殺界面3.2勒.3智研發(fā)理部與商肆運公司土工作界進面3.2摟.4蹄教育終配套界冠面文件3.2多.5效會所柿、體育漂中心配錯置界面3.2.吵6氛圍布娛置相關振物品采暖購界面3.2.捏7項喘目報建報之驗工作界襖面研發(fā)手景冊\0肆3指引棍\03身02工外作界面弄\重慶晨公司項均目氛圍板布置相酷關物品伏采購界沒面.x吉ls3.2什工作界夠面3.2害.1耐發(fā)展返部與研碼發(fā)部工垮作界面3.2費.2樂研發(fā)壁部與工礎程部工紋作界面3.2玻.3拐研發(fā)裂部與商糖運公司容工作界殃面3.2.振4教揮育配套界恰面文件3.2.婚5會圣所、體育拖中心配置耳界面3.2.崗6氛愧圍布置相礙關物品采睛購界面3.2.蔥7項目報建華報驗工作答界面研發(fā)手冊尖\03指胞引\03憐02工作尋界面\重廟慶公司研怨發(fā)部建設僅項目報建骨報驗工作優(yōu)界面文件左.xls3.3紋崗搖位說明汁書3.3胳.1設計總監(jiān)3.3.帖2設菌計部經(jīng)理3.3方.3后研發(fā)婦中心3.3.階4設袋計管理中如心3.3.轎5行奧政報建綜握合組研發(fā)手冊情\03指羨引\03側03崗位屬說明書\想研發(fā)部崗炮位職責\朝研發(fā)部崗斑位職責\研發(fā)部距設計總顫監(jiān).d集oc3.3等崗憶位說明蛋書3.3.妹1設撒計總監(jiān)3.3.曲2設計部經(jīng)罩理3.3際.3是研發(fā)泊中心3.3蜜.4不設計窯管理中蔑心3.3班.5習行政恨報建綜嶺合組研發(fā)手參冊\0量3指引屬\03鋪03崗歐位說明抓書\研春發(fā)部崗半位職責熄\研發(fā)絲式部崗位府職責\節(jié)研發(fā)部撈經(jīng)理.記doc3.3齊崗位說坑明書3.3.創(chuàng)1設品計總監(jiān)3.3.干2設爆計部經(jīng)理3.3嫌.3研發(fā)中禽心3.3.頑4設媽計管理中久心3.3杯.5泰行政吉報建綜舊合組研發(fā)手冊傭\03指本引\03蛇03崗位收說明書\步研發(fā)部崗蓬位職責\維研發(fā)部崗譜位職責\兵研發(fā)中心3.3救崗位說票明書3.3易.1頁設計獸總監(jiān)3.3.構2設俯計部經(jīng)理3.3.計3研童發(fā)中心3.3固.4設計管理色中心3.3侄.5舒行政勒報建綜盲合組研發(fā)手冊疫\03指拐引\03抖03崗位館說明書\示研發(fā)部崗瓦位職責\輝研發(fā)部崗課位職責\歸設計管理第中心3.3滿崗赤位說明氣書3.3夾.1仍設計壁總監(jiān)3.3.責2設毒計部經(jīng)理3.3.漿3研黃發(fā)中心3.3批.4留設計抄管理中否心3.3喚.5行政報建儉綜合組研發(fā)手什冊\0偏3指引慣\03箱03崗隱位說明球書\研光發(fā)部崗效位職責構\研發(fā)問部崗位旗職責\璃行政報關建綜合禽組3.4涼作略業(yè)指導逢書3.4.夠1設計合辟同的管踩理要點3.4.知2材擊料選樣封若樣作業(yè)指對導書3.4.改3工您作模型制芽作的管理濕辦法和標蜓準3.4.雪4設苦計任務書研發(fā)手樂冊\0蓬3指引鳥\03卻04作雞業(yè)指導映書\重泰慶公司昏研發(fā)部崖設計合獲同的管太理要點3.4州作業(yè)指供導書3.4.賀1設串計合同的乒管理要點3.4磁.2材料選樣鎮(zhèn)封樣作業(yè)考指導書3.4.腿3工杠作模型制什作的管理易辦法和標辱準3.4.產(chǎn)4設銀計任務書研發(fā)手昏冊\0墳3指引許\03著04作悅業(yè)指導啄書\重爪慶公司前研發(fā)部煙項目材甘料選樣錦封樣作習業(yè)指導恥書3.4橋作業(yè)指什導書3.4糞.1諒設計扛合同的垃管理要徐點3.4蒸.2宏材料決選樣封知樣作業(yè)傳指導書3.4斗.3工作模貫型制作便的管理誤辦法和直標準3.4.柔4設懂計任務書研發(fā)手為冊\0物3指引截\03招04作樂業(yè)指導蓄書\重治慶公司熔研發(fā)部橡工作模甩型制作嚼的管理棗辦法和肆標準3.4悶作兔業(yè)指導座書3.4意.1扛設計幟合同的涂管理要果點3.4蘆.2掌材料曬選樣封環(huán)樣作業(yè)舍指導書3.4.末3工積作模型制蛋作的管理穿辦法和標腔準3.4激.4設計任耀務書第四講別總圖規(guī)劃擱設計定性之魂言：若項目研盤發(fā)階段決召定了項目阿總貨值的才85%，評那么總圖湯設計就已叉決定了總既貨值的7筒5%。若項目酬研發(fā)階宴段已將信成本控谷制了8罩5%，抗那么總遞圖設計叮階段就巖已將成害本控制些了70揀%。總圖決高定了景先觀的構鼠架與格現(xiàn)局。總圖決定碎了物業(yè)管理理成本的科基礎

總圖規(guī)劃許設計八大經(jīng)訣竅用足指標貨值最大喝化配套用重房最小沫化贈率規(guī)劃屠、底層挖制掘充分挖掘額端戶價值中央景片觀帶提技升項目叉品質控制地樂庫減少入口總圖精細序化的研究夢，景觀精務細化的營繪造，可以干突破項目忍價值的天禿花板?！疤透沙猿虄簟备?--用足指標1、用渴足容積佳率和建捉筑密度1.1用輸足容積率肯（北京唐車寧ONE穗案例）1.2用退足建筑密識度（圖示日說明）2、用足瓣規(guī)劃法規(guī)扮的邊界（練三個案例界）如：利用羅兩層挑空食陽臺不計狠面積的政幼策，提供敘更多可帶拋來溢價的動贈送面積植，驗收后遇修成房間烘，有效增族加實際容純積率；利象用2.2浮米以下不鍛計面積的融規(guī)定，可聽以將半地注下室墊高船至2.2錢米以內(nèi)，秋贈送給客懶戶，帶來慨銷售溢價可，驗收后萄將墊層清怒除，改為睛房間。

1.1屋用足容積首率損失可默銷售部討分的容苗積率等劑于白白鑄扔掉一衫塊利潤1、容積斧率是通過形控制性詳剝規(guī)過程中單的設計與春測算得出愈的此地塊別的用地強友度，具有設一定的科爐學性，規(guī)繪劃出一份尼足額容積歷率的總圖吐應該是可鼻以操作的迎。2、影拖響容積壯率有幾息個客觀主因素：緩日照規(guī)便范、間廟距要求盤、退紅星要求、衛(wèi)限高要隸求等。翼也有幾釘個人為貨操作因采素：產(chǎn)螺品定位癢、不利雅地塊的寬利用度狡、單體交樓型選咳擇等。案例：碧北京唐串寧ON游E項目

1.2泥用足壘建筑密狗度損失建筑竿密度等于揉白白扔掉筒一塊溢價惱空間1、建筑崖密度主要劣與首層建鞋筑面積有咳關--首獅層戶型化（贈送裹私家花賺園）是紐奉項目賣既價最高閑的戶型鞠，項目測溢價的皇主要組教成部分努，絕不均能浪費貼掉。相關案例驢在第六部港分—底層批挖掘和分起率原則中啦論述--好地施段的沿街沉底層商業(yè)蛛面積更是強寸土寸金吼，絕不能惱放過。--好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過。

1.2用依足建筑密春度（成都套XXXX吉）雙層高可菠變空間的工利用優(yōu)點：熊零面積鍵變2房遞，3房畏戶型成槐5房功能：可池以做為家職庭娛樂、租書房、保海姆間、空竊中花園等舊多種用途印，上下層奴不等高分廚隔，靈活蔥多變。實景展示豆建議做兒名童房：下凳層為臥室驢，閣樓為液學習、游榜戲閣樓平隸面剖面圖2、用足地方法規(guī)案例一

雙層陽臺贈送驗收后修成房間，有效增加實際容積率

“肚里培有貨”---貨茫值最大化1、不面平衡使屢用容積床率，是著提高貨免值的有鋤效辦法燈，做總懷圖之前伯要進行火業(yè)態(tài)組圣合比例派模型推呀演。（烘可利用侮總圖預某案指標庫求解模待型）2、運落用兩種其業(yè)態(tài)之剛間的產(chǎn)質品類型口，賣高匆一級業(yè)駁態(tài)的價衰格，提堤升溢價喬空間。3、資源輛利用最大泛化,盡償可能多的必擴大優(yōu)質鴿資源戶型祖比例，計擴大溢價叔范圍4、盡可池能開發(fā)不乖占容積率兄的地上和港地下空間音，變?yōu)榭杀匿N售面積

1.1懲不平衡使予用容積率案例A--成都弗賤萊明戈籃項目建設用地77.昌88畝建設用坑地111.建32畝地塊經(jīng)濟技術指標凈用地面積126139.64㎡15米和40米代征綠地40728.70㎡地上可建設面積520300.00㎡容積率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%綠地率≥30%二、貨拖值最大俯化1、不吊平衡使斬用容積姜率，是剃提高貨佛值的有宣效辦法蛇，做總權圖之前英要進行宅業(yè)態(tài)組文合比例循模型推屋演。2、運凱用兩種烘業(yè)態(tài)之畫間的產(chǎn)夫品類型抖，賣高眼一級業(yè)襲態(tài)的價辮格，提駛升溢價枯空間。3、資源瓜利用最大料化,盡嫩可能多的烏擴大優(yōu)質色資源戶型而比例，再擴大溢價練范圍4、盡可雜能開發(fā)不陸占容積率枯的地上和肯地下空間蕉，變?yōu)榭墒卿N售面積

2.運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間獨花高容積率：0.30.61.541234類獨棟別局墅聯(lián)排大院類聯(lián)排旁洋房高to五wn0.5抵0.8下2.哄0500W200W100弦W1800差W50W獨聯(lián)花高二、貨值峽最大化1、不繩平衡使庫用容積影率，是究提高貨削值的有脹效辦法浸，做總旋圖之前躲要進行畝業(yè)態(tài)組霸合比例裝模型推岡演。（勇分析兩節(jié)個案例壩）2、運用薪兩種業(yè)態(tài)溜之間的產(chǎn)蔽品類型，罰賣高一級釘業(yè)態(tài)的價峽格，提升備溢價空間裝。(產(chǎn)品競類型示意賀案例）3、資源守利用最大撫化,盡佛可能多的浙擴大優(yōu)質優(yōu)資源戶型巧比例，跳擴大溢價脖范圍（案坦例分析）4、盡可苗能開發(fā)不涌占容積率訴的地上和院地下空間吸，變?yōu)榭蓾徜N售面積二、貨值銳最大化1、不平每衡使用容耽積率，是神提高貨值本的有效辦天法，做總炒圖之前要槍進行業(yè)態(tài)挖組合比例辱模型推演乓。（分析宗兩個案例還）2、運德用兩種乞業(yè)態(tài)之校間的產(chǎn)驕品類型憤，賣高稅一級業(yè)悉態(tài)的價堵格，提翅升溢價端空間。第(產(chǎn)品變類型示聞意案例撞）3、資倉源利用隸最大化卻,盡夜可能多公的擴大診優(yōu)質資挎源戶型廉比例機，擴大僑溢價范航圍4、盡邁可能開樸發(fā)不占疏容積率看的地上襯和地下火空間，掙變?yōu)榭色F銷售面扁積（案赴例）“削減龍搭套”---酬配套用咐房最小進化嚴格控勁制物管濃用房、跟會所、虹垃圾站故、居委脾會等配梁套建筑膨面積，宵并盡量那放到地膜下層，擔不占用葬容積率鵝。會所應布睛置在沿街瓦位置，便父于對外經(jīng)幼營，總圖命報建時，神會所要標造注為商業(yè)爺用房“錦上讓添花”---貢贈綠規(guī)曠劃、底撿層挖掘1.規(guī)劃背在用足建永筑密度的駛前提下，奮增加親地戶型臨的數(shù)量。盡