安徽合肥白馬公寓項目全案定位推廣報告

綱要——第一部分項目所處市場環(huán)境分析一．合肥市目前辦公樓發(fā)展及銷售狀況綜述二．項目地處周邊辦公戶型分布及銷售狀況三．項目周邊小戶型目前推廣現(xiàn)狀分析四．推廣定位方向第二部分本項目目前推廣現(xiàn)狀分析一．目前項目公寓營銷過程的主要問題表現(xiàn)二．項目后期推廣方式簡述第三部分發(fā)展及營銷推廣定位一．項目發(fā)展定位二．項目推廣定位三．項目價格定位四．項目案場定位第四部分本項目后期銷售商務條件簡述一．銷售組織架構(gòu)形式二．銷售傭金比例簡述肌第一部分頸項目所處庫市場環(huán)境分槽析冷一．合肥市亂目前創(chuàng)辦公樓奸發(fā)展截銷售狀況綜仿述作頂1．起步較這早，發(fā)展較最晚撒近幾年來，纖作為住宅新注銳產(chǎn)品，小塊戶型逐漸成引為市場的重上要角色。小播戶型最早在遇上海、北京案、深圳等地擊流行，主要嗎是由于經(jīng)濟就的發(fā)展帶來吹城市區(qū)域的陜不斷膨脹，躁城市中心區(qū)漸域土地成本融上漲，大戶面型的居住成骨本迅速提高邁，從居住和費投資的角度貢來說，小戶憑型成為區(qū)域城首選。絮在合肥，早除在90年代后開始，自三心榮大廈開始清，小戶型酒閘店式公寓便狀開始在合肥窮作為投資型考房地產(chǎn)產(chǎn)品老已在市場中肚出現(xiàn)；但經(jīng)傘歷了該項目屯2次市場兵水敗之后，合身肥居民對于島酒店式公寓隙類型的小戶哈型產(chǎn)品的投原資概念的認它可程度急遽風下降，在2央000年到境03年間，漁在合肥房地綿產(chǎn)產(chǎn)品中，活很少有小戶膨型公寓的身醉影，但自0克4年開始，屈小戶型公寓保形態(tài)產(chǎn)品逐浩漸走熱，其謙投資優(yōu)先的造功能及所具辨?zhèn)涞木频晔礁狈盏裙δ茏?，成為了多慢?shù)投資客戶工的首選渠道埋，也使得合湯肥的小戶型訪在此之后獲飛得長足發(fā)展姐。勺2．政策推抗進，發(fā)展迅津速政在國家及地暗方新政不斷呀推進的狀況漢下，合肥房欺地產(chǎn)市場受閥到的沖擊也靈非常巨大：張金融政策，佩抬高首付，采增加利率，陷增收稅收蓮等方面，使凳得傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)紹、面積的住藏宅投資比例他急遽下降，瘡使得戶型小辯、總價低的電小戶型結(jié)構(gòu)劣成為市場投腐資新寵，近餅期發(fā)展較為好迅速。嶼規(guī)劃限制，興06年后，鉆由于政策規(guī)古定的項目規(guī)猜劃90平米偉一下戶型不暫少于項目總優(yōu)體量額70促％政策的出勢臺，使得新關(guān)建項目產(chǎn)品真結(jié)構(gòu)中，小籌戶型成為了貿(mào)必不可少的麗產(chǎn)品類型，鳴其中30～蓮60平米的野公寓式類型輩產(chǎn)品在各類壺項目中都占能有了一定的漆比例?？痈鞣N政策的蠟限制，使得拿占用資金少祝、投資風險蝴小的公寓式譽小戶型產(chǎn)品絲成為了市場衣新寵，此類德產(chǎn)品逐漸發(fā)志展并在市場該中占有一席盡之地。誰3．同能兼始備，市場認惰可庭自06年開牲始，合肥小蕩戶型開發(fā)已某經(jīng)成為合肥警整個房地產(chǎn)厲市場不可或托缺的產(chǎn)品，貓從蘋果公寓家、國際商務半中心等產(chǎn)品伶開始，逐漸瞎發(fā)展成為這杰個市場中的姨重要組成部直分呈；放04年開始斷，國際商務撈中心、盛大乒國際傳奇匯咽、元一等產(chǎn)硬品都有大量皮的小戶型公趨寓類產(chǎn)品投奉入市場，并慧取得了市場屆的認可，銷年售并未遭遇迎很大阻力；骨05年至0超6年，小戶枝型產(chǎn)品如雨廢后春筍迅速陣發(fā)展，且分膠布區(qū)域呈現(xiàn)梯出與經(jīng)濟特舌點相適應區(qū)倍域分布特點鹿，主要分布史區(qū)域為：蚊高新區(qū)（蜀洽山區(qū)板塊）惕，謝以公寓式辦菠公為主導功孫能的產(chǎn)品，像如城市風景天、徽商等產(chǎn)籍品；嶺中心區(qū)板塊誓：抖以投資、公攀寓式辦公、彎酒店式公寓狡等為主導功撤能的產(chǎn)品，風如金色巴黎讓、興海都市竹公館等產(chǎn)品奉；而新站區(qū)板塊響：岔以自住、投臭資及酒店式武經(jīng)營型為主賴導功能的產(chǎn)槽品，叔盛大傳奇匯牙、元一、溫冠莎杰座、u饞town、讀城市之光、布天驕國際、趙天龍公寓、鵲浙江商貿(mào)城北等產(chǎn)品。邁綜合而言，赴新站區(qū)作為芝交通樞紐、覺新興的城市芽副中心，區(qū)霸域市場對于盈小戶型產(chǎn)品犧的認知及認植可程度較高犧，且小戶型爆產(chǎn)品市場投討入量最大，剖市場競爭也章最為激烈，叉但同時也表真明，在新站凈區(qū)，小戶型懸公寓的市場扁接受度也較理高。洪4．競爭激答烈荷，參差不齊心在目前所有棒的小戶型產(chǎn)蝕品類型中，獎在其市場推甚廣中表現(xiàn)出游了各種不同迫的定位，其耍產(chǎn)品也表現(xiàn)辜出了不同的峽層次，有全寒裝修的精裝某小戶型，如濤天驕國際、關(guān)金地國際城偷等，大部分即產(chǎn)品為毛坯碰標準。惰表現(xiàn)在價格義上，基本價概格水準一般姥為3000賣~4000就元/平米，科但最低價格握也有200病0元/平米櫻的均價水準掌，且分布為該同一區(qū)域，繩如新站區(qū)浙壩江商貿(mào)城與冤天龍公寓的糊價格差異超蛛過1000托元。規(guī)因此，無論普其產(chǎn)品的定獨位如何，各役種外在的價訪格表現(xiàn)，已叫明顯表現(xiàn)出灣了同類市場楚競爭的激烈冬程度。唯二．項目地晝處周邊小戶停型分布及銷極售狀況指如上所述，肺新站區(qū)作為伍城市交通樞虛紐的城市功錢能區(qū)域，水成為了合肥抖目前階段小酸戶型發(fā)展的學重點區(qū)域，繡出現(xiàn)了諸多奏的小戶型產(chǎn)薪品，其中包臘括本項目在執(zhí)內(nèi)。而在本醉區(qū)域內(nèi)的小燥戶型公寓式巧產(chǎn)品的市場剩、特征、供爽應量、銷售兔價格及銷售即狀況如何，濃將是本項目澇后期推廣及禁銷售的重要隙參照依據(jù)，落因此我們將女對區(qū)域內(nèi)的貧競爭產(chǎn)品歐進行重點分廳析。織項目名城嚇光大公寓桐天龍現(xiàn)代城疫浙江商貿(mào)城里U舅－town噴城市驛站假天驕國際蓋溫莎杰座要規(guī)模襯10000控0平米推20000推平米由80000紗平米逐12000軌0平米秩50000附平米朽73000幼平米后10000脖0平米手套數(shù)搭5優(yōu)6殊0套碰273套腿320套脊1000余彈套陳440余套禾540套怖820余套儀60平米以皺下套數(shù)技560套季273筑320套子500余套名300余套谷450套壁820余套努均價概3000元柔/平米仿3700元弟/平米繁2700元旁/平米澆3嶺8赤00元/平醬米衫2800元陳/平米叼3災8嘩00元/平誠米絮3擺80匹0元/平米常定位勿商務公寓較精裝酒店式召公寓腸公寓式辦公能公寓式辦公管單身公寓、鞭辦公選酒店式公寓殼辦公慮商務公館凳銷售周期蓄2年渠10個月幕1年雖半年猜10個月暖半年哭1年塊銷售進度譽30％樓70％該50％寨40％賀70％訊50％抄40％豬公寓陷剩余套數(shù)業(yè)300套象70套瞧150套押300余套詢140套應230套私500套拾裝飾標準鄰毛坯尸精裝鐘毛坯澇毛坯予毛坯剝精裝悉毛坯塔客戶類型逗投資、辦公陷投資、自住括、自營士辦公、自住怠、自營技投資、自住耕、辦公膠投資、自住限、辦公慨投資、自住凳、辦公旨投資、自住脂、辦公乘在以本項目互為核心的區(qū)發(fā)域內(nèi)，即將惜有至少兩個瀉以上的項目訪即將在年后跪投入市場，疤即如五采洲商城商鋪肢及小戶型公拾寓，市場投絞入量約為絡8污0000平則米，浙江商衛(wèi)貿(mào)城二期項攪目垃，小戶型投擋入面積約為因5梁0000余僚平米，是本鄭項目即將面右臨的直接競池爭。蟲三．旨項目周邊小燃戶型目前推仰廣現(xiàn)狀分析降及未來預期役1．現(xiàn)狀分匙析譯1．1各拔類項目眾多遼，市場保有仔量大蘋從上述分析貧中，我們可本以看出，在蛋本項目所處覺新站區(qū)周邊曾地段，小戶暑型公寓產(chǎn)品鳴眾多，在以夜項目為核心釣的周邊50繡0米范圍內(nèi)鑼，直接競爭俗項目有光大禾、天龍公寓共、浙江商貿(mào)草城，以及即臨將出現(xiàn)的五需洲商城和浙揮江商貿(mào)城二鑒期項目，總晃競爭體量超礦過10萬平應米，約20假00套；在灰項目周邊1意500m范沙圍內(nèi)，直接拘競爭項目有葬金色地帶、吧天驕國際、胖溫莎杰座、癥城市之光等鬼項目，且定塊位高端，競煙爭體量達到葬10000國0平米，同搏樣為200選0余套；目間前除五洲商題城項目及浙勿江商貿(mào)城二踐期外，所有獅項目均在售遍，對本項目揀講造成直接鍵競爭。屠1．2品巧質(zhì)參差不齊旁，市場魚龍鞋混雜懂從競爭產(chǎn)品壤的品質(zhì)看，嶄在項目周邊摧500m范寨圍內(nèi)項目建夸筑品質(zhì)及裝怠飾標準評判聾均為中低端貿(mào)產(chǎn)品行列，卡光大、浙江厭商貿(mào)城等為矛毛坯標準，脆而天龍公寓伙隨為精裝修斧公寓，但其芬裝修材料及浙裝修質(zhì)量存丸在很多問題韻，客戶口碑澇并不理想，征客定位為低果檔裝修公寓南。炸而在項目1宜500m半搖徑內(nèi)的天驕尖國際、u鎮(zhèn)－俯town及斜溫莎國際等絡項目中，天浙驕國際為精福裝修公寓房乳，而u－t鹽own及溫灣莎杰座隨為由毛坯某，但基于社南區(qū)整體品質(zhì)蘇的高端定位寺，從其配套妄、規(guī)模及體螺現(xiàn)的思想等丸方面，均表攀現(xiàn)出了高端林產(chǎn)品的特性竄。擦因此從周邊秩競爭項目的討品質(zhì)看，本無項目所處新報站區(qū)小戶型揭公寓市場品痕質(zhì)參差不齊向，競爭呈多偵元化趨勢。留1．3價勇格體系混亂耐，同類競爭歌明顯集從上述分析須中，我們可暮以得出，在山項目所處新卷站區(qū)小戶型裳公寓市場，技其價格體系罰呈現(xiàn)出較大庭的市場區(qū)間確差異，最大禍落差將近2淚000元/茫平米，搬造成了客戶喊選擇的多元挺化傾向，與柜品質(zhì)競爭類點似，多元化賭競爭激烈。順從各個項目遺的銷售進度禾和剩余套數(shù)糧參數(shù)看，目置前項目所處瘡新站區(qū)小戶被型公寓市場防的銷售狀況旅存在較大的屋市場難度，系無論其銷售約周期的長短陜程度，其銷呈售進度到目任前尚未有達貼到絕對去化丈的程度，表膚明了市場抗柳性的存在。的而同類產(chǎn)品倒的多元化定絡位及價格體穿系，使得市搖場更具有風皮險性特征。立1．4推門廣均無主題灶，同質(zhì)競爭抄激烈澤從項目推廣踩的角度看，撒各個項目在訊其推廣中，肺均無對小戶臘型產(chǎn)品作出暮明確的定位箱，都表現(xiàn)出狐了其功能的襯多元化，而形未能就客戶玩投資及自住木層面進行有英效界定，并熟未能為客戶魂設定投資回配報等解決之民道，而作為蒜小戶型的居冰住、辦公及濤經(jīng)營性酒店侍租賃功能的媽均好性體現(xiàn)多，無法在目壁前的市場競跑爭中脫穎而郵出，其推廣處都流于就產(chǎn)兼品而產(chǎn)品，澤造成了市場世的同質(zhì)化競賄爭的程度加晨劇。捏2．未來預半期馬2．1市逼場增量加大都，區(qū)域競爭熊加強襖項目營銷推焰廣的關(guān)鍵性幅關(guān)注因素，洲一個重要的聚方面是對于峰項目所處市誘場的未來發(fā)墨展方向的預里期，從上述蘆分析中，我暖們可以得出怖，在06年屈度末到07闖年度，本項掏目周邊的市王場增量加大澇，無論是在凈建項目或是魚即將投入的北市場競爭，掩整個同類市擔場將是一個幟非常龐大的廈小戶型市場膽供應體系，晨而從目前的圖銷售狀況看紀，在目前有清效的客戶群識體中消化本徐項目600穴余套的銷售匆，將會面臨狼一個激烈的詳競爭態(tài)勢。桐2．2定戒位逐漸走高魄，價格競爭襲加劇使從項目周邊剃的新開項目筒看，06年妄度中期新開因的金色地帶澡、天驕國際擱、溫莎的項灑目定位都逐鞠漸趨向高端燕，而從本區(qū)裂域市場即將緒出現(xiàn)的市場悟增量，椒高端配置必勾將預示高端店的價格體系杠，從目前市推場中的價格進體系中，我辰們可以得出林，價格兩級堪化傾向嚴重蠟，而精裝修扁的高端產(chǎn)品充的去化更為廳迅速，因此貓可以看出，疾目前市場中框的需求量應者該集中在中遣高端產(chǎn)品系刑列中，而價退格競爭也主屠要表現(xiàn)為高煩端價格體系扣的競爭。洽2．3品阻質(zhì)逐漸提升餓，高端競爭貌顯露撤從舊房改造明項目，到打詳造全新生活松概念，本項列目所在新站姻區(qū)小戶型市拼場中的產(chǎn)品滲定位目前階球段也出現(xiàn)了嗎兩級分化的慎嚴重對立，喚從高品質(zhì)的法社區(qū)配套，飽如天驕國際飾、u－to貓wn、溫莎霸杰座等項目蜂，到中間國情度階層由舊酬房高造并實勻現(xiàn)精裝的天板龍公寓，到嫌浙江商貿(mào)城其等配置較為確低端的項目冬，各種產(chǎn)品酬的品質(zhì)分布世并不平衡，興從銷售狀況籃看，高端產(chǎn)呆品的去化卻牲表現(xiàn)的更為雞順利，因此貸，在后續(xù)的午競爭銷售中秩，高端競爭刮將是一個主刷要的競爭類姿型，品質(zhì)區(qū)芳間高端、低圓端的競爭態(tài)料勢即將減弱除。譽四．看目前項目周耐邊客戶購房日目的分析旅從上述競爭坑項目的分析疾中，我們得弦出剖依據(jù)項目的雖各種不同的粗定位，依據(jù)斃定位給產(chǎn)品貢賦予的不同頌的定義，客器戶群體在實屢現(xiàn)購買行為普時，也形成盆了不同的目咸的性，具體途表現(xiàn)在如下約方面：睜1．投資為白主境從各個項目復現(xiàn)場反饋的滅信息看，多野數(shù)客戶以投網(wǎng)資租賃為主厘要購房目的姿，根據(jù)項目貌的不同特點蛋，多數(shù)選擇換購買并實現(xiàn)簽租賃作為房裹產(chǎn)投資的主頭要方式，且暑在目前已經(jīng)蹄實現(xiàn)交房的估天龍現(xiàn)代城育項目中，原衛(wèi)有自住客戶服比例至少為既40％以上纏，而到交房草后委托售房稼租賃的客戶駁群體竟然達射到了60％挎以上，及投譯資客戶比例印至少為80哥％以上。陽從功能角度愧分析，自住汗、辦公、酒障店經(jīng)營等較銳為靈活的使濱用功能的小緒戶型結(jié)構(gòu)，嫩也相對適合陳作為投資渠奪道獲取長久植利益。變2．少量自雷住滑從現(xiàn)場客戶逝統(tǒng)計的數(shù)據(jù)悅分析，90趣％以上客戶將為二次購房蛋，即已有自憂住房，選擇派小戶型主要胸作為投資行祥為，而自住坊比例非常有畫限，無論高恭端或低端產(chǎn)就品，自住比帥例不超過2正0％。榴3．少數(shù)自溝營祖在通過各個粥案場的客戶困調(diào)查，我們閑得出，在實痛際銷售中，搏有一定數(shù)量圖的客戶實現(xiàn)捆批量購買，高同時購買多趙套公寓自自禁主經(jīng)營快捷凱式酒店，如啄天龍現(xiàn)代城職等項目，有斥客戶直接購遭進至少15催套以上房產(chǎn)行作為自住酒國店經(jīng)營的方疼式，龍自住經(jīng)營。央而此部分的怕客戶比例并耳不，但在項恢目體量中所殘占的絕對值束較大。助五筒．限市場綜述諸在綜合分析慢上述狀況后搬，我們綜述卷本項目所處稼新站區(qū)小戶嗽型市場的綜煌合特點表現(xiàn)左在如下方面極：感個體項目規(guī)輔模不等，但須總體市場競添爭激烈；陣價格體系兩筍級化明顯，獸高端競爭激信烈；在產(chǎn)品定位模喊糊，具體表真現(xiàn)為產(chǎn)品功銳能定位模糊古；恒客戶購房以盞投資為主，蛾自住為輔的利購房目的疾，并含有少斧量客戶實現(xiàn)費自主經(jīng)營的犁模式防。招綜合分析上螺述狀況，我諸們需要在后扔續(xù)的推廣中解明確方向，葬結(jié)合市場特顆點制定正確胞的推廣方式妙和營銷手段腳，以特定的創(chuàng)營銷手段和馬產(chǎn)品屬性定箏位，區(qū)分市遮場，實現(xiàn)詫加異化競爭，魯減少市場阻益力。趴第二部分燭本項目目貍前推廣現(xiàn)狀宣分析饑一．目前項墊目公寓營銷村過程的主要倒問題表現(xiàn)算從項目目前盞的銷售狀況寄看，本項目跪在營銷過程勤中級持續(xù)的銷售匆周期已較長勸，但銷售成曉果不明顯綠，銷售阻力蓮不斷增加，佳問題點主要并表現(xiàn)在如下鄙方面：賣1．推廣無五主題，陷入致同質(zhì)競爭廈本項目在前扶期推廣中，掘由于其主攻堵對象為白馬蓄二期服裝城纏商鋪的推廣宮和銷售工作同，而針對公遺寓部分未能游作出明確的翠產(chǎn)品屬性、湖功能定位及祥市場推廣中原的主題定位歷，造成了在雙推廣中與其遭他項目進行足了同質(zhì)化競犁爭的狀態(tài)，紙形成無重點京、無中心的簡態(tài)勢，使得粉項目經(jīng)歷了妨長達1年的果銷售進程尚照未能實現(xiàn)大石部分的銷售追。善同時，在項尖目定位中，齊前期300答套小型公寓籌主要定位思茶想是，意圖州作為白馬二罰期商鋪部分津的辦公、居蠶住及商品展?jié)O示空間存在趕，主要依靠優(yōu)商鋪部分對圣于居住及辦存公的需求實息現(xiàn)去化，而岡事實證明這秘種定位偏離婚了項目的實更際情況。啟主題形象不技明確，在項包目推廣中，除公寓部分是優(yōu)從屬于商鋪處的銷售，從幫公開的項目傾形象看，白陪馬公寓未有弓一個系列的血明確的和公稿開的形象進導行展示，只劫是有少量的績媒體廣告進避行了推廣，康未能形成一叫個鮮明的主灶題。駐2．推出體摘量大，自我鼻競爭激烈丟本項目在前漫期推廣中，郊無主題推廣迎造成了同質(zhì)腦化競爭的狀云態(tài)，但項目帆一期推出的俊300套的舍體量也是一扁個主要的問泉題，在無明父確項目功能專定位和客戶仗定位的基礎稼上，環(huán)面對大量的君市場競爭，貨也造成了項四目的滯銷狀匆態(tài)。立3增．營銷手段術(shù)少，嬌依靠自然去攀化個在對項目銷較售現(xiàn)場的考憶察中，我們右發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場基旬本無銷售物額料和道具，此所采用的營睛銷手段也僅李限于銷售人摧員的一對一研溝通，包括鉗正常的媒介烤推廣、板房繁展示、模型魂制作等方面模均未作考慮走，600套稠的體量推出恩，而依靠自棚然的銷售去濾化，是一個支很難實現(xiàn)的腫銷售任務。塑4．熄客戶無定位戰(zhàn)，依靠商鋪逆客戶怒在前期推廣首中，通過了粱解，本項目掩在銷售前期靈準備中，在繳客戶定位問徹題中，其主次導思想為依貍靠商鋪部分拼的客戶對于治居住、辦公乒、商品展示報的需求實現(xiàn)蹈小戶型公寓袍的銷售，而表對于目標客供戶群體未作衛(wèi)具體的明確悲界定，從項兇目現(xiàn)場的數(shù)照據(jù)看，公寓煌部分的客戶格的確主要為填商鋪部分客忘戶為辦公、睜居住及商品賤展示購買了筐部分，但已專經(jīng)發(fā)現(xiàn)，單依純依靠商鋪傷部分客戶的酒消化能力已耐無法完全實苦現(xiàn)300套值的銷售，而赴面對項目本否身實際60字0套的體量端，商鋪客戶僚的消化能力孫更顯得后繼姑無力，因此已，在后期對室于目標客戶持群體的界定隱需要擴大范糟圍。嫂5．熊案場無特色翅，不利銷售清推進雞本項目銷售寧現(xiàn)場目前設胳立在本項目期商場部分的顆內(nèi)鋪，從功集能性看，設遭立在商場內(nèi)奪鋪有利于客歲戶感受商場除內(nèi)部的商業(yè)幼氛圍，便于影商鋪部分的校去化和銷售趴，但本項目弟目前銷售現(xiàn)波場不具備公掃寓部分的銷挑售和展示功剛能：謠無公開展示混部分，標志犁不明顯，難來以發(fā)現(xiàn)；蔬場地狹小，晃無法展示更淺多的小后道泉具，促進銷祝售；爹商業(yè)的繁榮饒與居住功能矩在某種程度裝上是一種沖描突，兩種不慢同的主題文換化在目前階宮段的對立性鑒尚未完全表抗現(xiàn)，但后期兆的另外30嫂0套公寓在柄推出之后，在這種沖突將賣會更加明顯尺?？芤虼?，在后糕期推廣中將榆需要從現(xiàn)場舍部分開始改絮觀項目的整圣體形象。冶二．項目后癥期推廣方式穩(wěn)簡述爹綜合項目所向處新站區(qū)小火戶型市場及極項目前期推風廣的問題和桌現(xiàn)狀，本項惜目在后續(xù)的溝推廣中將重菠點從如下方誕面改善項目斯的綜合形象滿，從推廣意衰義上講，是照重塑項目形罪象，使項目璃以全興的定壺位和系列的晃推廣形象面泄對市場，實存現(xiàn)區(qū)域化市晨場競爭。桿1．突出鮮扭明主題，營治造項目特色僻避開從屬于腸白馬商鋪的筒產(chǎn)品屬性及岡功能定位，早打造個性鮮名明的公寓主復題特點，房將項目公寓妙部分與商鋪懂部分實現(xiàn)有商效剝離，重扎新啟動市場海攻勢，營造練項目的全新赤市場形象。鏈2．運用營辦銷技術(shù)，促袖進現(xiàn)場銷售同動用各種營乳銷技術(shù)，如多結(jié)合即將成璃型的現(xiàn)房優(yōu)宏勢，制作樣流板房，通過盼現(xiàn)場展示增睛強項目的說庭服力，制作疑現(xiàn)場銷售道返具，比如單貍頁、產(chǎn)品介繞紹、模型道隸具等，系列形、深入的闡望述項目的優(yōu)原勢，實現(xiàn)情許景式銷售。襪3．夾區(qū)分2種業(yè)攜態(tài)，單項重禿點推廣秒營造公寓部腦分的特色鮮抗明的主題，舒改變公寓部寧分從屬于商股鋪部分的形鄰象，將二者蔥剝離，實現(xiàn)森有效的互補梨式的獨立，光變相互牽制庭為相互促進鍬，對公寓部昂分進行重點逐推廣。瓜4．重新組川織案場，提億升銷售力量叛對案場形象被、案場銷售約人員及銷售瀉現(xiàn)場的綜合堡改造，提升舅銷售展示中疲心的展示功地能，實現(xiàn)系摸統(tǒng)、深入的瘋介紹產(chǎn)品的天功能完善，襖并通過銷售逼人員的素質(zhì)氣的提升，加省強促進銷售飽。閑5．改造產(chǎn)所品品質(zhì)，塑霸造全新形象仿對項目產(chǎn)品成部分實現(xiàn)局憑部改造，排局部精裝修庫；同時對投本資方式、經(jīng)濕營方式、服垂務內(nèi)容等各咳方面進行綜員合提升，給剛予客戶明確咳的投資方向歌，實現(xiàn)項目宜的快速去化慎。濱第三筐部分鎖爹項目課發(fā)展及營銷研推廣定位完一．項目發(fā)霸展定位植此項所闡述掠的項目發(fā)展浮定位及項目勸的產(chǎn)品屬性濃及功能定位催，依據(jù)本項瞧目小戶型公星寓的產(chǎn)品特預點，我們可寧以將項目的領(lǐng)產(chǎn)品屬性定遼位為狼酒店式公寓梅或公寓式辦舌公物業(yè)類型濫，從功能定膨位看，本項茶目該如何定觸位，我們將劣從如下方面栗進行分析。踏1．小戶型粥發(fā)展歷程諷從全國小戶滿型開發(fā)及銷霸售的歷程分添析，小戶型足的發(fā)展經(jīng)理球了如下幾個狠過程：所小戶型第一撈代：憑球鴉敘喊單身宿舍何/SOH畫O擇[以北京現(xiàn)耳代城為代表塞]烘以安居和過起渡為主要功益能。貼小戶型第二瓦代：裁徑污添經(jīng)濟實惠型勝[奉低總價、交男通便利、設惕施增加含]蓋以年輕生活描方式為主要瞧功能。乒小戶型第三餡代：團多元化整合費功能，空間好多樣，錯層態(tài)、躍式、小客復式、創(chuàng)意持夾層、共享遇空間；酒店竹式服務；粘小戶型第四翁代：[升級料版]有堡賺自用領(lǐng)先優(yōu)擔u逮績自用豪華粉榆u肢防自用終極淚口u池架自用旗艦型港[際集自住公寓不、酒店公寓進、個性會所挨、差SOHO駁握為一體，藝MALL蜂式星級公寓先；直指成功校人士；功能倚強大、全面唇兼容；擾小戶型公寓腳發(fā)展歷程及餃其所表達的癥核心概念的滋研究，尋求鄭在發(fā)展水平燕及產(chǎn)品所能共挖掘的生活獎內(nèi)涵等方面蛛進行有效的客提升，并使主之稱為本土忍小戶型居住以、投資的迅行業(yè)標準煉，稱為其他民項目效仿的日目標，其發(fā)寒展史是必要旗的條件。繪因此，從小固戶型發(fā)展階臂段看，本項善目具備了目響前階段小戶路型發(fā)展第四棋階段的所有移屬性特征，悼因此在項目秒屬性定位中繪，我們賦予膏項目的第一特重定位：灶第一重定位模：領(lǐng)銜合肥魯小戶型公寓策最高形式。臭2．店小戶型產(chǎn)品公概念集合慢在對小戶型據(jù)公寓的概念靜進行分解的賭過程中，我滿們發(fā)現(xiàn)，在巖全球及國內(nèi)尚小戶型公寓化的居住概念亭可以悶分為右如下方面：仙1尾．菠單身公寓：腔類似于大企闖業(yè)的單身職治工宿舍，策兩梯20-呢30戶，面室積較小。是療小戶型的初土級、低檔產(chǎn)護品。撓2院．免單貴寓所：劃單身貴族在頭城市中心區(qū)動的辱“眉第二居所峽”曲，時尚小戶驢型，檔次相瞎對較高。瘡3宗．拌青年公寓：微適合于年輕最人群居的，糊具有較完善雕配套的綜合傅社區(qū)，實用朋、便捷、活邪力、動感。豎4巴．診SOHO：愈現(xiàn)代家庭辦運公生活空間晉，適于獨立接創(chuàng)業(yè)一族，添商務居家合座二為一。功舒能多元、空夏間靈活。鑰5圍．欄SOLO：孫城市精確化損住宅，全非功能獨立空奪間，臥室、屈視聽室、起燙居室、客廳校、餐廳、沾廚房界限誓模糊。頸自助式小尊根邸，24小數(shù)時自助服務橫功能配套。嚼6餐．單SOGO：爸市中心大型尤商業(yè)區(qū)內(nèi)的壩純居住小戶紹型。假7峽．爸SOCOO禿L：糖“花酷文化巨”傘、碑“吩酷視覺新”恒主題性設計慎化公寓,切短合中青年心嫂理特征的視勢覺化居所?；?客．拍酒店式公寓蘇：期采用酒店星桐級服務模式鏟與管理特色畫的高檔次小跪公寓，70更年或50年梢的住宅或辦瘋公產(chǎn)證，楚類似于全裝船配置的酒店恰套房。材9槐．線服務式公寓陪：貝酒店式商務擠服務與管家坡式居家服務撿結(jié)合的全功直能全天侯服樓務型高檔精顆裝全配成品炮住宅。宜10友．雪公寓式酒店張：裙酒店產(chǎn)證性季質(zhì)，40年展產(chǎn)權(quán)，可分奴為有產(chǎn)權(quán)和塔無產(chǎn)權(quán)兩類翻，屬酒店內(nèi)色部的行政套猜房。不11膝．疫CONDO濁：撿國際級共管式式獨立產(chǎn)權(quán)題式服務公寓講。提公文包戰(zhàn)和簡單行李薯箱即可入住付，可分為：掘他苗遵穗制A巴、桶純投資型市跌中心勁CONDO幫；吃B傍、扇度假型風景儲CONDO驕；馬C辦、土工作室型產(chǎn)容業(yè)堡CONDO偶；自地闖申利藍唉D里、憤居家型浪漫踏CONDA個四種類型襲。蟻12疑．訊STUDI烈O：團創(chuàng)業(yè)工作室鎮(zhèn)與住宅的結(jié)謙合體，有明驚確設置的私氣人工作空間匙，其他功能地空間融合。育深受自由工辣作者喜愛。脾13肚．呢商務公寓：貨商務+居住捆復合小戶型枯,更注重商列務環(huán)境與商削務服務,有陳辦公產(chǎn)權(quán)。探14處．泛商務酒店：鉗為都市商務溉精英定制的哄純商務化酒嶺店套房,與淹度假酒店在炮配套上有明閃顯分別。左15營．迫私人酒店：喪PRIVA舍TEC督LUB[H港OME-H悲OTEL]焰屬共享式艇酒店與酒店折式公寓的中孩間形式，是腳全球富人專凳享的全新置棍業(yè)形態(tài)。姨強調(diào)朝“餐豪華酒店昨產(chǎn)權(quán)私有化鵝、管家級服風務私人化、攜超奢設施含私享化、井至尊配套國即際化津”房等至高標準棉。屬綜合用掠地性質(zhì),有折70年產(chǎn)權(quán)累。辰16聚．班CASA：習國際家居私果人主題寓所條。由國際頂酷級品牌家具偷、家飾品裝培修陳設，以倒業(yè)主個性與賄品位度身訂給制的，極具懷設計感的主茫題化私寓所框。牢17座．助YOHO：請風尚中青年勾創(chuàng)意特區(qū)[酷港式青年居檔]。精致動喜感，魅力無火窮。攜18貞．遞LOFT：鴉源于工業(yè)時倚代的大尺度具挑高的廠房標空間，是藝靠術(shù)家、創(chuàng)乒意精英青睞祝的居住方式醋。多層次空痰間格局，自貧由分割，功催能多元。坊從賦予本項陶目的目標功經(jīng)能定位看，紛本項目從目敲前的銷售狀捐況及未來的禁功能設定，益本項目即將敢包含辦公、犧居住、酒店傅經(jīng)營、高級舉物管等功能舌，從入住形逗式看，我們幅想要打造的禁生活狀態(tài)式床便捷式居住銳方式，即提扭公文包即能處居住的生活精方式，因此各，我們可賦澤予本項目第汗二重產(chǎn)品屬明性：源第二重定位玩：國際級共續(xù)管式獨立產(chǎn)旨權(quán)式服務公癢寓，精裝修鴿高品質(zhì)眾3．艙產(chǎn)品朗定位著因勢而動，晶結(jié)合項目本兄身的特點，鐮以及目前市想場中的小戶遍型公寓的銷垮售狀況，欲震突破目前的激銷售瓶頸，注須建立屬于昂項目自身特碗有的性格特竭征?？p結(jié)合本項目讀產(chǎn)品定位，妻同時結(jié)合S別WOT分析增中關(guān)于競爭圓物業(yè)的發(fā)展鞠水平，我們僵需要對本項夾目進行全面篇提升，在現(xiàn)艘有競爭物業(yè)分定位的基礎丹上進行敗質(zhì)技的提升，搶飄占本地小戶率型市場高端慘定位，創(chuàng)造今概念及其理濟念延伸，打爪造本土小戶適型公寓的銳全新標準買，并達到投祝資小戶型稱貓為一種時尚澤的要義。揮3．1仗產(chǎn)品屬性定存位：逗關(guān)鍵詞羅列政：像東區(qū)、白馬餓繁華商圈、獲鐵路交通樞朵紐、非商業(yè)儀配套、精裝司修、高配置走、高端定位擋、成熟品牌拍、酒店式服藏務孟……棟產(chǎn)品屬性定俱位臺——車新站區(qū)煌樞紐商圈量精裝星級周酒店式栗CONDO揪公館湖引領(lǐng)第四代趟小戶型風尚詮釋：遙此種定位主留要從小戶型港發(fā)展歷程的第角度去發(fā)現(xiàn)些項目突破點斧，將項目直摩接包裝成為鑒小戶型第四擺代：[升級焰版]，鉆僅自用領(lǐng)先卻前u歲綱自用豪華監(jiān)掙u墻株自用終極劣塘u啟棒自用旗艦型鎖業(yè)態(tài)密。其特點為：撞[財集自住公寓需、酒店公寓宵、個性會所餅、杠SOHO原剖為一體，波MALL屋式星級公寓啟；直指成功渠人士；功能押強大、全面痰兼容；鎖從水準上，快直接拉開與湯本地市場的剝差距，引領(lǐng)哥一種時尚。襖3．2扁由產(chǎn)品本身膀所倡導的生點活模式定位關(guān)鍵詞：膽長租或購買滿后長租、倉商務型則（SOHO行派、皂STUDI員O顏系、純辦公宴）、鞋投資型仗（長租或管單理商返租、帶中長租，適辨時轉(zhuǎn)手）伏、商旅、自斤用娛樂、委僵托管理經(jīng)營棋……貞從以上關(guān)鍵容詞中，我們崗可以得出，劍在本項目所蘋表達的功能箭即生活模式握上，是一種輪“靠多元化伙”五的生活方式降，結(jié)合了自偽住、投資、崇商務等各個征方面的要義蜘，因此它是晌一種摧綜合的、多趟元化的、全總新的、領(lǐng)先攀的竭生活模式！拜鑒于此，本滔項目具備了口小戶型概念順中除了蠅〔宰16還、CASA率國際家居私晌人主題寓所更〕擋、烏〔灣17衛(wèi)、YOHO陡〕顫、稼〔18、L嫁OFT：源時于工業(yè)時代內(nèi)的大尺度挑待高的廠房空拘間，是藝術(shù)票家、創(chuàng)意汽精英青睞的何居住方式。崇〕孟外的所有概善念：潑1綢、單身公寓另/攤2咳、單貴寓所境/嫁3坑、青年公寓姑/日4腹、SOHO拼/臥5都、SOLO魚/棵6脆、SOGO虹/覺7占、SOCO減OL/半化8初、酒店式公鋪寓/蝦司9洪、服務式公神寓/個朽10盲、公寓式酒鴨店/摔【肺11戲、COND對O：國際級傭共管式獨立盛產(chǎn)權(quán)式服務抄公寓。尿提公文包和濕簡單行李箱喊即可入住冷，可分為：續(xù)A硬、純投資型維市中心CO唇NDO；炒B予、度假型風女景COND刊O；應C芒、工作室型隨產(chǎn)業(yè)CON景DO；艘D羽、居家型浪絲漫COND關(guān)A四種類型朽。】/麥憶12報、STUD環(huán)IO/消更13汁、商務公寓向/賞14屢、商務酒店粉/宮15御、私人酒店纖。錫4．類產(chǎn)品組合謝定位睛餅乞A．產(chǎn)品組端合原則捉本項目在后稀期的產(chǎn)品組程合中將遵循英“留走高端路線抖、樹高新理陪念、定高性殼價比主”夢的原則進行否本項目后期牽的產(chǎn)品組合壁定位，悶具體表現(xiàn)為雖：躲走高端路線菌：引領(lǐng)第四床代小戶型公違寓發(fā)展潮流撤，運用高端顫的產(chǎn)品配置收，純粹酒店徒式服務，精垃裝修拎包式惡入住方式等叢形式，塑造盆本項目高端先產(chǎn)品屬性。傭樹高新理念否：采用全新授的產(chǎn)品定位扛理念，打造麻功能齊備的噴condo孟公館式生活厚概念，將最心前沿的生活令方式引入項庭目后期的日鄰常生活，打候造合肥本土穿乃至周邊城害市的生活典費范。尸定高性價比屑：以平和的擾心態(tài)，結(jié)合才周邊競爭物靠業(yè)的定位，秀將高端產(chǎn)品岡品質(zhì)、高新沉生活理念和忘合理的定價男相結(jié)合，打字造合肥最有降競爭力、最窩有投資前景侄、最有生活使情趣的小戶龜型公館式生曉活，成為一橡個階段合肥密房產(chǎn)的標竿塊。漏依據(jù)以上對約于項目產(chǎn)品嫂“譯新站區(qū)樞紐電商圈精裝星黃級酒店式將CONDO敏公館究”玉的定位，執(zhí)么行如下的產(chǎn)球品組合。麻B．產(chǎn)品定墨位組合姓超稀星級快捷式龜托管經(jīng)營酒且店公寓＋酒尋店式全呵護虛自主汪生活空間＋亦A級服務型倚公寓式辦公儀＋酒店服務幸配套標的全維度斜組合形態(tài)游C．組合定兆位釋義抵星級快捷式驅(qū)托管經(jīng)營酒鞠店公寓：設恥定固定樓層穿，并僅設定牢100套全捷托管式快捷禍酒店鍵客房，害采用知名快萌捷酒店管理壞公司返租已框購公扭寓丸，嫁設定固定利獵率。摘酒店式全呵低護自主生活梁空間：群設定固定樓井層，繳不設固定套傍數(shù)的全酒店邀服務的SO夠HO公寓，秋以客戶自住轎為主的居家截生活空間，皺享受酒店全喝面服務，提紛升生活品質(zhì)怒。楚A級服務型進公寓式辦公袍場所：替針對以辦公獄為目的的客豈戶群體，提鹿供最完善的僚酒店式服務診，享受最完絲善的辦公配研套條件。重酒店服務配度套內(nèi)容列舉驢：焦6F整觀層空間作為牧酒店式服務糾的主要空間擾，設定內(nèi)部鉤服務餐廳、篇經(jīng)營性咖啡叢屋、美容理筆療中心、洗伏衣房、健身攀房、商務中段心等；沫索舍據(jù)樹甲6F征戶外平臺以該休閑、健身山功能為主，邀設置網(wǎng)球場疾、乒乓球場晚、戶外休閑飼長廊等設施罷。籍減每層公共空匙間設定健身顏設施、公共水休息會客室跑等。但D．產(chǎn)品組襖合定位目標早：染宜打造全維度巴生活空間，遙包含居家、歡工作及城市傍泊客的第三康生活空間。注二．戴項目目標客尿戶群定位絲三．祖項目推廣定旱位蘇通過新穎的區(qū)案名吸引關(guān)引注。帥通過有沖擊筆力的創(chuàng)意、東語言發(fā)散項擺目買點。苗通過外援支拔撐打造主題鍋定位，如采溪用品牌力強惡大的酒店品河牌打造市場遷影響力。邊1．豆案名定位方案一：系君悅是·繪博客（?。┠^牌或講城惠市頸·疫泊客荷公館胃Blog咳，現(xiàn)代網(wǎng)絡乏名詞，展示粗自我的個性刑空間，將現(xiàn)蜻代前沿的氣跟息融入平常眨的生活、工漫作。同時，膨博客諧音描“藍泊客壟”薯，代表短暫常停泊的地點延，符合小戶艇型的基本功渣能。專公館，近代扯豪門的生活饞居住地，代脫表地位與聲將望的空間；遺將現(xiàn)代理念采與古典的概談念融合，既挪是對現(xiàn)代年旱輕一族的心鼻理需求的把頸握，又能對罵事業(yè)有成者愈的地位和欲炎望有所成就汗。堂君悅，諧涼“詞君臨天下賢”脊與增“姨喜悅犧”常之融合，稱爆為前綴，使秀得案名較容植易記憶。革前綴可以用淹引入的品牌父酒店管理公半司名義點綴茄，如劣E家父·唐博客公館慮等。方案二：景紳藍都市行俱宮竟紳，代表紳宿士，是品位冬與氣質(zhì)的代酬言，象征居電住、投資者即的品位和氣餐質(zhì)。朝藍，藍色，鳳代表理想的咳顏色，夢幻板般的理想，執(zhí)夢幻般的生重活，希冀稱帽為天馬行空拜的自由者。疊行宮，顧名棍思義，皇帝犁出巡、郊游富的臨時宮殿牢，是奢華的輔，是頂級的語，是想如何彩就如何的，蓄代表項目高守端的定位，蔥是其他無法稿企及的標準碑。疼2．艦推廣主題定奮位進結(jié)合調(diào)研及惰小戶型發(fā)展銹歷程以及所債表現(xiàn)的生活辭概念，我們編可以得出的著結(jié)論是，本總地目前階段炎小戶型公寓開均為單一模柱式的概念定仿位，我們需非要突破。亦從概念本身早講，原有的闊生活模式是潛一種傳統(tǒng)生貪活模式，而藝項目所表達裂的生活模式監(jiān)，是游移于駕傳統(tǒng)生活模丙式之外的另隱外一種全新作的模式，涵德蓋了投資、只居住、商務麗、商旅等各險個方面儀，空間更大絡，因此我們陳推出的主題映定位為：裁第三生活空搬間！詮釋：構(gòu)本定位可以貨從