建筑物區(qū)分所有權(quán)制度

建筑物區(qū)分所有權(quán)制度第一頁(yè)，共25頁(yè)。

一、概念二、專有權(quán)三、共有權(quán)四、管理權(quán)五、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)第二頁(yè)，共25頁(yè)。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。一、概念第三頁(yè)，共25頁(yè)。建筑物區(qū)分所有權(quán)

的權(quán)利體系建筑物區(qū)分所有權(quán)專有權(quán)共有權(quán)管理權(quán)其中，專有權(quán)居于主導(dǎo)地位。第四頁(yè)，共25頁(yè)。專有部分專有部分所有權(quán)專有權(quán)二、專有權(quán)第五頁(yè)，共25頁(yè)。專有部分：具有構(gòu)造上及行使上的獨(dú)立性，并能夠成為分別所有權(quán)客體的部分。專有部分所有權(quán)（專有權(quán)）：區(qū)分所有人對(duì)其建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分所享有的單獨(dú)所有權(quán)。（一）概念第六頁(yè)，共25頁(yè)。限制：專有權(quán)雖然具有所有權(quán)的效力，但受到一定的限制。物權(quán)法第71條：業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。物權(quán)法第77條：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。第七頁(yè)，共25頁(yè)。請(qǐng)看問(wèn)題1、住宅是否可以作為經(jīng)營(yíng)性用房？業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法所稱的“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

第八頁(yè)，共25頁(yè)。（二）客體客體：建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋，以及車位、攤位等特定空間的專有部分。條件：具有結(jié)構(gòu)上、使用上和法律上的獨(dú)立性。具體而言一是具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；二是具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；三是能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

第九頁(yè)，共25頁(yè)。三、共有權(quán)概念：區(qū)分所有人依據(jù)法律、合同以及區(qū)分所有人之間的規(guī)約，對(duì)建筑物的共用部分、基地使用權(quán)、小區(qū)的公共場(chǎng)所和公共設(shè)施等所共同享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。理解：這種共有既不是按份共有，也不是共同共有，是一種特殊的共有形態(tài)。具體有小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的共有、某一棟建筑物內(nèi)全體業(yè)主的共有、特定單元或者特定幾個(gè)業(yè)主的共有。（一）概念第十頁(yè)，共25頁(yè)。（二）共有權(quán)的行使物權(quán)法第72條：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

物權(quán)法第80條：建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)?、收益分配等事?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

第十一頁(yè)，共25頁(yè)。（三）法定共有的范圍

1、綠地、道路、物業(yè)管理用房。物權(quán)法第73條：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。第十二頁(yè)，共25頁(yè)。2、建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施。建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分。第十三頁(yè)，共25頁(yè)。3、維修資金。物權(quán)法第79條：建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布。第十四頁(yè)，共25頁(yè)。（四）車位車庫(kù)的歸屬物權(quán)法第74條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。第十五頁(yè)，共25頁(yè)。問(wèn)題：車位車庫(kù)的所有權(quán)到底歸誰(shuí)？↑架空層車庫(kù)地下車位車庫(kù)→地面車位↑第十六頁(yè)，共25頁(yè)。四、管理權(quán)業(yè)主基于專有部分的所有權(quán)從而依法享有對(duì)業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)和共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。（一）概念第十七頁(yè)，共25頁(yè)。（二）內(nèi)容：1、設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。2、共同決定有關(guān)重大事項(xiàng)。3、決定物業(yè)管理事宜。4、遵守法律、法規(guī)及管理規(guī)約。第十八頁(yè)，共25頁(yè)。1、自行管理權(quán)；2、自主聘任權(quán)；物權(quán)法第81條：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

▲業(yè)主對(duì)物業(yè)管理享有的權(quán)利：第十九頁(yè)，共25頁(yè)。3、解聘權(quán)；物權(quán)法第81條：對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

4、監(jiān)督權(quán)；物權(quán)法第82條：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。返回第二十頁(yè)，共25頁(yè)。五、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)1、含義：依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定即非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)而取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主?；谂c建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。

2、業(yè)主人數(shù)：按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。（一）業(yè)主第二十一頁(yè)，共25頁(yè)?！镂飿I(yè)使用人：主體：建筑物區(qū)分所有權(quán)專有部分的承租人、借用人等為物業(yè)使用人。權(quán)利義務(wù)：專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

第二十二頁(yè)，共25頁(yè)。1、概念：全體業(yè)主成立的，管理其共有財(cái)產(chǎn)和共同生活事務(wù)的自治組織。2、性質(zhì)：一個(gè)所有人的聯(lián)合體，既不是國(guó)家機(jī)關(guān)，也不是事業(yè)單位，更不是營(yíng)利性的機(jī)構(gòu)，只不過(guò)是依照法律和規(guī)約而由業(yè)主組織起來(lái)的組織體，是一個(gè)自治組織。3、職權(quán)：物權(quán)法第76條規(guī)定了7個(gè)方面的職權(quán)。（二）業(yè)主大會(huì)第二十三頁(yè)，共25頁(yè)。1、性質(zhì)：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，受業(yè)主大會(huì)委托來(lái)管理全體業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)和共同生活事務(wù)。2、產(chǎn)生：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。3、職權(quán)：來(lái)源于法律