西安標(biāo)桿地產(chǎn)復(fù)合社區(qū)項目定位報告與物業(yè)發(fā)展建議

xx項目定位報告與

物業(yè)發(fā)展建議項目定位思路項目開發(fā)策略項目解讀項目發(fā)展策略項目定位區(qū)域解讀區(qū)域價值解讀以皇權(quán)為中心的規(guī)劃發(fā)展格局同心圓模式，以開發(fā)二環(huán)為標(biāo)志初級城市化階段快速城市化階段同心圓＋扇形模式，城市功能區(qū)沿著交通線呈扇形向外拓展解碼西安城市模式目前西安城市發(fā)展正處于同心圓+扇形發(fā)展模式，處于快速城市化發(fā)展階段一、區(qū)域價值理解高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)曲江新區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)閻良國家航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地西安航天科技產(chǎn)業(yè)基地城內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)旅游區(qū)往閻良往咸陽城北整體形象較差；但近年來區(qū)域價值提升迅速，吸引了房地產(chǎn)業(yè)不斷進(jìn)入城東集中了大量企事業(yè)單位和批發(fā)市場；浐灞河生態(tài)區(qū)的建立，城東開發(fā)建設(shè)力度加大城南傳統(tǒng)居住區(qū)，高校聚集地城西區(qū)域整體形象比較陳舊，建設(shè)力度不大，但交通較便捷西高新高新產(chǎn)業(yè)為依托，發(fā)展最迅速、形象最好的現(xiàn)代都市新區(qū)曲江旅游和文化帶動區(qū)域發(fā)展，成為新的旅游亮點，起點高，發(fā)展快西安航天科技產(chǎn)業(yè)基地旅游和文化帶動區(qū)域發(fā)展，成為新的旅游亮點，起點高，發(fā)展快九宮格局中以“四區(qū)二基地”為重點發(fā)展區(qū)域。城市格局良性擴(kuò)張8年國家級北經(jīng)開區(qū)2000年2月正式批準(zhǔn)

17年國家級西高新區(qū)1991年3月5年曲江新區(qū)2003年7月4年浐灞生態(tài)區(qū)2004年9月2年政府北遷確定2006年6月注：初創(chuàng)于1993年9月科技產(chǎn)業(yè)集群西高新區(qū)東方文化旅游集群曲江新區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)基地政府政務(wù)集合區(qū)北經(jīng)開區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)集生態(tài)、商務(wù)、景觀、居住等功能為一體的新型城市新區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)：未來兩大城市人居高地之間的生態(tài)新城總體目標(biāo)建設(shè)西安第三代新城，打造西部第一水城，創(chuàng)立新區(qū)建設(shè)方式；發(fā)展思路以流域治理促進(jìn)新區(qū)發(fā)展，以區(qū)域開發(fā)支撐生態(tài)重建；浐灞生態(tài)區(qū)位于大西安發(fā)展主軸上，并位于未來政治中心的北經(jīng)開區(qū)和西安富人區(qū)曲江兩大人居高地之間，浐灞將成為西安的生態(tài)新城、最佳人居地、區(qū)域商業(yè)中心和市民休閑旅游勝地。浐河、灞河將成為城內(nèi)河。獨特的區(qū)位，優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境和濱河資源，作為生態(tài)新城的發(fā)展?jié)摿蛥^(qū)位價值突顯。稀缺的水資源是新生的生態(tài)區(qū)最大的優(yōu)勢和吸引力北經(jīng)開區(qū)未來政治中心區(qū)曲江國家級文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)西安富人區(qū)二環(huán)與繞城高速之間最后待開發(fā)大城區(qū)

浐灞生態(tài)區(qū)：高起點規(guī)劃區(qū)域定位：“四區(qū)”“四帶”四區(qū)：新型城區(qū)、生態(tài)區(qū)、商務(wù)區(qū)和景觀區(qū)四帶：生態(tài)帶、景觀帶、旅游帶和經(jīng)濟(jì)帶功能分區(qū)：

旅游度假區(qū)；高等教育綜合功能區(qū)；現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)和物流服務(wù)業(yè)；濱水行政中心；濱河居住區(qū)；濱河生態(tài)休閑區(qū)；歐亞論壇行政中心商業(yè)中心高等教育綜合功能區(qū)濱水住宅區(qū)濱水住宅區(qū)生態(tài)旅游度假區(qū)灞橋科技產(chǎn)業(yè)園生態(tài)住宅配套區(qū)三角洲會展、金融、辦公區(qū)產(chǎn)業(yè)生態(tài)區(qū)廣運(yùn)潭度假區(qū)本項目綜合的功能，完善的配套，將使項目區(qū)域成為未來西安最宜居的濱水的生態(tài)居住區(qū)區(qū)域規(guī)劃超前于發(fā)展現(xiàn)狀，

未來發(fā)展價值極高，

但目前實施力度相對弱；

相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套僅是規(guī)劃，尚無明確發(fā)展意向由于城市發(fā)展不平衡造成區(qū)域傳統(tǒng)形象較落后，區(qū)域受重視程度一直不高；目前啟動核心區(qū)先建設(shè)住宅，金融會展滯后建設(shè)；所謂的“核心”目前建設(shè)力度不大；但隨著浐灞生態(tài)區(qū)的規(guī)劃確立受關(guān)注程度日漸增強(qiáng)。啟動核心產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)業(yè)配套相比曲江、大明宮兩大區(qū)域的發(fā)展，浐灞的發(fā)展力度和速度相對弱，相應(yīng)地，市民關(guān)注度相對低。未來“大水大綠”西安生態(tài)區(qū)的目標(biāo)實現(xiàn)，浐灞區(qū)域?qū)⒊蔀槲靼采鷳B(tài)型濱水新城區(qū).浐河、灞河將成為城內(nèi)河，本項目未來的城市屬性將越來越強(qiáng)但由于目前規(guī)劃遠(yuǎn)超前于實施力度，短期內(nèi)區(qū)域價值很難有質(zhì)的飛躍；本項目開發(fā)的前期階段，立足自身，社區(qū)內(nèi)造景與大景觀結(jié)合。啟動核心區(qū)域未來價值：

兼有生態(tài)及城市屬性浐河效果圖浐河全長63.5公里，流域面積760平方公里，流經(jīng)西安東郊紡織城在廣太廟附近注入灞河，繞西安之東，是西安城市之上流經(jīng)最長的一段河道．浐河：自古就是八條水系唯一一條貫穿南北、途徑西安的城市河流。浐河——穿越都市的城市內(nèi)河山河千里國，城闕九重門。不睹皇居壯，安知天子尊。

皇居帝里崤函谷，鶉野龍山侯甸服。五緯連影集星躔，八水分流橫地軸。

——《上吏部侍郎帝京篇》駱賓王浐灞生態(tài)區(qū)：

新生的區(qū)域豐富的土地根據(jù)規(guī)劃，項目周圍將會有大量住宅用地開發(fā)；但是目前，大部分土地尚處在總體規(guī)劃期間，土地的儲備工作還未正式進(jìn)入流程xx項目對項目的影響利：短期內(nèi)區(qū)域土地未大量釋放，項目面臨的競爭壓力相對下。弊：不利于在短期內(nèi)和其它發(fā)展商聯(lián)動，提高區(qū)域的知名度和影響力，形成“板塊效應(yīng)”。區(qū)域價值關(guān)鍵詞:城市生態(tài)濱水我們對區(qū)域價值的理解不僅自然生態(tài)屬性不僅現(xiàn)狀價值城市屬性人文屬性發(fā)展價值更應(yīng)當(dāng)關(guān)注的是城市的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)特殊的居住價值與文化唯一的、最佳的客戶對浐灞生態(tài)區(qū)的認(rèn)知注:數(shù)據(jù)來源于XXXX房地產(chǎn)08年春季房展會客戶問件調(diào)查客戶普遍認(rèn)同浐灞區(qū)域生態(tài)環(huán)境好，未來是濱河新城區(qū)，適宜居住，但也普遍認(rèn)為區(qū)域生活配套不完善。二、客戶印象客戶對浐灞房價的認(rèn)知注:數(shù)據(jù)來源于XXXX房地產(chǎn)08年春季房展會客戶問件調(diào)查浐灞區(qū)域的房價，有超過90%的客戶認(rèn)為在4500元/㎡以下。浐灞區(qū)域的房價尚未得到很好的釋放和認(rèn)同。浐灞住宅市場整體成交情況2007年浐灞生態(tài)區(qū)總成交面積達(dá)到47.59萬平米，占全市總量的5%，成交金額15.27億元，成交均價3210元/平米。2007年浐灞項目成交情況項目名稱銷售面積銷售總金額銷售套數(shù)成交均價水岸東方13360845219587112053384沁水新城（住宅）546319068793373490沁水新城（別墅）23382183755969340榮德棕櫚灣23369781475432423344中新浐灞半島31109495608137832493073合計475872152733114447393210備注：以上沁水新城數(shù)據(jù)為2007年備案數(shù)據(jù)，實際非別墅類住宅銷售數(shù)量為495套。

三、市場反映浐灞住宅市場整體成交情況2008年1季度浐灞項目成交情況項目名稱銷售面積銷售總金額銷售套數(shù)成交均價水岸東方824933030941744004沁水新城（住宅）沁水新城（別墅）723551668127630榮德棕櫚灣556552003338826113600中新浐灞半島309741058071763223416合計9560134468868010093605以上沁水新城2008年1季度無備案數(shù)據(jù)，實際銷售數(shù)量為81套，成交均價為：4450元/㎡。注：數(shù)據(jù)來源于房管局備案。戶型一房二房三房四房四房以上（躍層）項目浐灞半島沁水新城

一期水岸東方?jīng)哄卑雿u沁水新城一期水岸東方?jīng)哄卑雿u沁水新城一期水岸東方?jīng)哄卑雿u沁水新城一期水岸東方五房以上面積(㎡)項目48-6994-10384-9577-10398-145116-147114-147

;176-190146-176130-180203-233189-200203-251合計48-6977-10398-147；76-190130-180；203-233189-251供應(yīng)量項目5702097151961324841965103146561628合計5702885213030544戶型配比項目16%32%41%55%50%49%27%16%8%2%2%2%合計9.6%48.6%35.9%5.1%0.7%銷售量項目56819664619603226329638012753105合計5682802191726015去化率項目99.6%94%90%100%99%75%100%78%87%95%63%18%合計99.6%97%90%85%34%去化比例合計10.2%50.4%34.5%4.7%0.3%浐灞區(qū)域戶型供應(yīng)及消化情況對比區(qū)域主要三個項目戶型供應(yīng)以二房為主，占48%，其次是三房，約占36%，一房約占10%（僅中新·浐灞半島供應(yīng)），四房及以上大戶型供應(yīng)量僅占6%；其中，二房及三房的去化率最高，四房以上大戶型去化率比較低；整體去化比例來看，二房的比例超過50%，其次三房約占35%。浐灞戶型配比及去化情況全部項目不含中新·浐灞半島面積50以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上合計供應(yīng)量23451326121294113811824057658267538戶型配比3.10%6.81%34.65%17.17%15.10%15.68%5.37%1.01%0.77%0.34%100%銷售量208417222512039481022256684206389去化率89%81%85%93%83%86%63%89%72%0%85%去化比例3%7%35%19%15%16%4%1%1%0%100%面積50以下50-7070-9090-110110-130130-144144-180180-220220-260260以上合計供應(yīng)量541231216728890512391321463966戶型配比1.36%3.10%30.66%18.36%22.44%12.91%9.86%0.81%0.35%0.15%100%銷售量303283264970136524428102882去化率56%26%68%89%79%71%62%88%7%0%73%去化比例1%1%29%23%24%13%8%1%0%0%100%區(qū)劃戶型供應(yīng)兩最大的集中在70-144㎡,消化速度最快及消化比例最高的也是該面積區(qū)間.2007鋪年各個項屑目已推部歷分梯戶比捧分布（數(shù)稼量單位：假單元）項目1梯2戶1梯3戶1梯4戶2梯3戶2梯4戶2梯6戶2梯8戶3梯8戶3梯9戶沁水新城一期42100%水岸東方一期推出部分14243452%7%15%11%15%中新浐灞半島一期1924314529%37%5%22%8%榮德棕櫚灣30222280%5%5%5%5%就掌燈一期32100%合計1182130319452258%10%15%1%9%2%2%1%1%不含榮德棕櫚灣、就掌燈合計562128317450042%16%21%2%13%3%4%0%0%200紗7年，騰區(qū)域內(nèi)芹已推售獅的產(chǎn)品綱主力為銜1梯2秩戶產(chǎn)品負(fù)，但進(jìn)入2橫008年戴，主力產(chǎn)毅品的梯戶像比集中在遼2梯4戶變。。2008年下半年未來區(qū)域主要供應(yīng)量及戶型比例

戶型盛恒·御錦城恒大綠洲沁水新城二期水岸東方(按目前供應(yīng)推測)區(qū)域整體面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例二房85-9049050%84-9954037%90-95126645%84-9528441%84-99258043%三房110-13034435%113-13766045%127-160157255%116-14733949%110-160291549%四房140-1609810%15425217%

130-180558%130-1804057%四房以上（躍層）160-180495%

203-251142%160-251631%合計

981

14522838

692

5963選取項欣目周邊闊主要的答四大項艇目（中夏新·浐戀灞半島摸除外）刃分析，掀200栽8年下央半年的拉供應(yīng)量紡約60固00套旋，其中粉三房比判例最大蔑，占4扭9%，萍其次是烈兩房，地占43意%，四扛房以上亂大戶型曾占8%疊，

可架見項目粒周邊的染供應(yīng)量交基本在棍延續(xù)原將產(chǎn)品供座應(yīng)比例捐，

不遷同的是肉三房比扒例略有親提升。2008艇年下半年冤—200拖9年浐灞坊區(qū)域未來枯供應(yīng)量未來浐員灞區(qū)域槍價格預(yù)偉期項目單價預(yù)期中新·浐灞半島(二期)3800元/㎡水岸東方4000元/㎡沁水新城4500元/㎡盛恒御錦城4500-5000元/㎡恒大綠洲5300元/㎡（精裝修）區(qū)域大盤瞧未來的價萬格預(yù)期基耐本在40幟00-5升000元敏/㎡之間皺；

基本艱與客戶對驗區(qū)域房價般的認(rèn)知相叢吻合。區(qū)域市場泳情況小結(jié)區(qū)域生態(tài)界環(huán)境好，侍普遍受到航認(rèn)同；但區(qū)域榆發(fā)展力必度不足搖，區(qū)域川形象尚浮未得到須實際的循提升；未來區(qū)域腐內(nèi)大盤云犬集，供應(yīng)戴量巨大；小高層靠及高層炒產(chǎn)品成流為主流盜，低密察度產(chǎn)品雅稀缺；受制與區(qū)剝域發(fā)展力桃度及配套輪的不完善郊，近期內(nèi)，互區(qū)域房價鍬存在瓶頸翁。問題思逃考：本項目允應(yīng)如何磨突破區(qū)費(fèi)域房價晨的瓶頸字？如何實湖現(xiàn)溢價櫻？項目解讀項目開發(fā)頃條件分析項目地塊深現(xiàn)狀項目地念塊環(huán)繞票xx度拼假酒店健，共三史大地塊職。其中3＃展地塊現(xiàn)狀支無拆遷量務(wù)，1＃地杠和4＃地拆均存在一挪定的拆遷停量；項目沿河透展示面均傳存在拆遷孔量。項目3績號地地呈塊現(xiàn)狀項目開末發(fā)條件棕分析項目周控邊情況項目東圾臨浐河,北接沁獻(xiàn)水新城抹,南聯(lián)恒大澡綠洲,西側(cè)為待腐改造城中嘩村;沿河中段壯,環(huán)繞x因x度假酒敲店;目前項爽目周邊師區(qū)域配饒?zhí)纵^少菜，無大牽型購物敞中心、肌餐飲娛偵樂場所略、醫(yī)院頂?shù)扰涮锥?A2B1C規(guī)劃廣場景觀浐河景觀批發(fā)市場倉庫恒大綠洲１1層小高層建筑群沁水沁城別墅\小高層及高層建筑群A1A3A4B3B2景觀價值物分析項目景把觀價值岡可分為咽:浐河景觀棕；xx度假段村景觀；社區(qū)內(nèi)壓景觀;廣場景架觀遠(yuǎn)眺山景構(gòu)景觀綜合考慮恨景觀因素貴及規(guī)劃指皮標(biāo)因素,共可分為如畢下等級:。A1>攜A2兄>A4陪>A3B1經(jīng)>B2嫁>B3釘>CA2B1C規(guī)劃廣場景觀浐河景觀批發(fā)市場倉庫恒大綠洲１1層小高層建筑群沁水沁城別墅\小高層及高層建筑群A1A3A4B3B2項目開發(fā)論條件分析項目交音通道路項目南晶端可連扁接咸寧距路，北斷端可連嫩接長樂謙路，這兩條干距道可直接霧連接二環(huán)智、三環(huán)及鍋繞城高速鴉，未來長樂考路設(shè)有地推鐵出入口異，區(qū)域與目付前成熟主陪城區(qū)之間慈的交通便遮利。地鐵出入口咸寧路長樂路東二環(huán)東三環(huán)本案項目開打發(fā)條件亞分析項目開發(fā)貝條件分析項目相關(guān)復(fù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)飯條件分析項目總占葵地面積約罪818畝遍，其中住從宅分為3股大地塊，放如右表:項目住宅結(jié)綜合容積環(huán)率為1.投95，總溉建筑面積鴨達(dá)106書萬㎡，將雹能容納3磚萬人口，溜本項目從棄技術(shù)指標(biāo)息上就約定習(xí)為西安的鞋大型復(fù)合撲型社區(qū)。浐河沿線進(jìn)目前主要惠為千畝大松盤，本項之目在規(guī)模漁及綜合容塊積率方面辱與競爭對怖手相仿，籌無突出優(yōu)區(qū)勢；目前浐河愁沿線主要奸供應(yīng)的產(chǎn)裙品以小高療層、高層坑為主，多裙層洋房及央別墅類產(chǎn)謹(jǐn)品為相對培稀缺產(chǎn)品茅。住宅地塊用地面積容積率最大建筑面積1＃1760500.38668993＃1042902.72815834＃2653622.7716477綜合5457021.9510649591＃地辣塊:味0.3塔8容積照率在0.密38容屈積率下兄，適合府的產(chǎn)品蒼類型：獨棟別墅征，適當(dāng)可旗加入雙拼惜別墅3＃、4栗＃地塊:柴2.7憑容積率在2.7映容積率下縮慧,適合的單產(chǎn)品類型券為:方案一裝：純高層怠產(chǎn)品方案二：高層+株小高層方案三：高層+悲小高層忠+多層1＃4＃3＃指標(biāo)下可悠能發(fā)展的梨產(chǎn)品組合項目發(fā)份展策略項目成底功的關(guān)爹鍵：入市啟漫動產(chǎn)品紋+養(yǎng)入滴市啟動預(yù)價格兩者如何析有效的結(jié)滋合？既符合市伏場需求，屑有能突破敵市場價格樓瓶頸，實暑現(xiàn)溢價項目發(fā)氧展策略區(qū)域項目2008年下半年2009年上半年2009年下半年盛恒·御錦城一期16棟，9棟18、24層高層為主、6棟10-15層小高層、1棟6層多層，約12萬㎡二期小高層及高層約12萬㎡三期小高層及高層約12萬㎡中新·浐灞半島一期剩余4棟高層，及二期小高層、高層約60萬㎡二期約40萬㎡，小高層、高層及多層洋房恒大綠洲一期共36棟，11層小高層二期共為10棟18層，25棟26層高層水岸東方一期30棟、在售18棟，層數(shù)：12層、18層、28層一期其余12棟小高層及高層沁水新城2期東經(jīng)108度，規(guī)劃28棟小高層和高層，現(xiàn)在推出“芭堤雅境”組團(tuán)共5棟高層一期剩余38棟聯(lián)排及5棟獨棟別墅二期其余23棟小高層、高層一期剩余聯(lián)排及獨棟別墅目前浐河以沿線主要瘡供應(yīng)的產(chǎn)足品以小高喝層、高層漁為主，多層洋沈房及別贊墅類低鍛密度產(chǎn)縱品為相棋對稀缺很產(chǎn)品。2008盾年下半年憲—200繳9年浐灞廚區(qū)域未來學(xué)供應(yīng)產(chǎn)品醫(yī)類型區(qū)域內(nèi)主報要樓盤市驕場占位對科比區(qū)域高端賽社區(qū)存在施市場空白物點中端高端低端盛恒·御錦城隙、沁水新幟城中、高猜端跨位中占位中新·浐灞研半島低、中端德入市，未弟來部分產(chǎn)肚品占據(jù)高轟端市場水岸東梨方、恒皂大綠洲中端市場卷占位榮德·棕連櫚灣、國幟際幸福城置等低端市舞場占位低密度拼類別墅漢（多層反花園洋繳房或別快墅）產(chǎn)品入暫市啟動多層及挨別墅類低密度腸產(chǎn)品相排對稀缺區(qū)域高抖端社區(qū)存在市場逮空白點企業(yè)對溢伍價的目標(biāo)要陜求項目整體堤發(fā)展策略差異化洲發(fā)展策趙略產(chǎn)品差蔽異化檔次差降異化項目整體梁發(fā)展策略產(chǎn)品差異申化策略——通靠過產(chǎn)品勺差異化仇，占據(jù)委區(qū)域市期場機(jī)會員點充分利用淹項目地塊嫂指標(biāo)的特脈殊性（0錢.38與吧2.7容敵積率地塊淺）及區(qū)域選產(chǎn)品供應(yīng)斥的空白點涂，以低密松度產(chǎn)品作鈴為項目前禿期開發(fā)產(chǎn)灰品，占據(jù)壁區(qū)域市場凈機(jī)會點。檔次差異栗化策略——通過皇檔次差異舊化，占據(jù)縫市場制高領(lǐng)點通過0.悉38容積冬率地塊，餅結(jié)合優(yōu)越釀的濱水資艇源，以“概別墅”品透質(zhì)社區(qū)作肅為項目社樓區(qū)檔次基慶調(diào)，營造妖別墅社區(qū)迷的檔次，現(xiàn)與區(qū)域小地高層、高軋層為主的瘋社區(qū)形成低差異化，句進(jìn)而形成抵項目的核津心競爭力韻。多層花嶄園洋房超與別墅議，兩者達(dá)應(yīng)選哪狗類先啟聚動項目箭？別墅與里多層花辱園洋房顆作為入中市啟動調(diào)產(chǎn)品的陸對比分釋析方案一：仇以別墅啟榮動優(yōu)勢：以別墅的憲高端產(chǎn)品精形象直接窮啟動市場謀，迅速奠穩(wěn)定項目的旦高調(diào)性及膊高價位，包有利于后挺續(xù)項目產(chǎn)淺品售價的通提升。劣勢：高端別墅阻產(chǎn)品在城沃東及浐灞類區(qū)域尚未耀有成功案逗例，加上揪目前客戶毅對區(qū)域認(rèn)遣可度尚未俊充分，高尿端別墅的扔市場接受鑄不明朗，刷存在一定除的市場風(fēng)索險，可能靈回款速度聾并不理想渡．案例思近考：沁瞎水新城趙別墅建筑類型聯(lián)排/別墅套數(shù)50建筑面積18678㎡綠化率70%入市價格8000元/㎡目前價格聯(lián)排8000元/㎡

獨棟14800元/㎡優(yōu)勢分析濱水而居劣勢分析缺乏配套綠化高浐河景觀沒形成生態(tài)環(huán)境好缺乏都市感幑居建筑風(fēng)格聯(lián)排別墅部分過密推廣主題白墻青瓦，深宅大院，純正微派建筑風(fēng)尚銷售情況共50套，已售8套（獨棟僅成交1套，是老板的朋友）案例思考扇：沁水新輔城別墅戶型戶型面積區(qū)間總套數(shù)總建筑面積獨棟別墅442-53463204聯(lián)排別墅354-3644415840沁水新洪城別墅敘供應(yīng)量時間戶型戶型面積區(qū)間銷售套數(shù)銷售面積售價總價區(qū)間（萬元）2007二季度獨棟別墅534153414800790聯(lián)排別墅358-363414417595270-2812007三季度獨棟別墅

聯(lián)排別墅363136382372992007四季度獨棟別墅

聯(lián)排別墅

2008一季度獨棟別墅

聯(lián)排別墅359-36427237630275-277總計去化獨棟別墅331-440153414800790聯(lián)排別墅245-310725277697270-299案例思矮考：沁稼水新城欣別墅整一年尼的時間恭，別墅僅擋成交７虧套!其扎中獨棟續(xù)僅成交騰1套!其中聯(lián)排上價格僅不吸足800罰0元/㎡另；獨立別電墅價格為釘1480商0元/㎡掘。別墅與多蹤蝶層花園洋迅房作為入登市啟動產(chǎn)椅品的對比含分析優(yōu)勢：以區(qū)域塔甚至全追市成熟槐區(qū)域稀興缺的多控層花園劉洋房產(chǎn)帶品直接何啟動市遍場，能貌占據(jù)市圾場機(jī)會孔點，市鼠場風(fēng)險譽(yù)相對較英低，銷賞售回款碌較有保厭障，同然時也能貌奠定項岔目低密蛋度社區(qū)慮的調(diào)性圖。劣勢：啟動期椅時，項坊目調(diào)性基并不能兇直接提旨升到別會墅級的舅高度。城內(nèi)長安曲江二環(huán)三環(huán)白樺林居華榮風(fēng)景大院奧林匹克花園金泰絲路花城榮德棕櫚灣紫薇田園都市尚品桃源居國色天香憶江南曲江公館曲江華府金地芙蓉湖畔大華公園世家中新浐灞半島雅荷納帕藍(lán)灣沁水新城已售在售項目未來供應(yīng)項目方案二：柄以多層花無園洋房啟膽動別墅與凍多層花鳥園洋房露作為入瞧市啟動咸產(chǎn)品的陶對比分事析

方案一（別墅啟動）方案二（多層洋房啟動）優(yōu)勢以別墅的高端產(chǎn)品形象直接啟動市場，迅速奠定項目的高調(diào)性及高價位，有利于后續(xù)項目產(chǎn)品售價的提升以區(qū)域甚至全市成熟城區(qū)稀缺的中高端多層洋房產(chǎn)品直接啟動市場，能占據(jù)市場機(jī)會點，市場風(fēng)險相對較低，銷售回款較有保障，同時也能奠定項目低密度社區(qū)的調(diào)性劣勢高端別墅產(chǎn)品在城東及浐灞區(qū)域尚未有成功案例，加上目前客戶對區(qū)域認(rèn)可度尚未充分，高端別墅的市場接受不明朗，存在一定的市場風(fēng)險，可能回款速度并不理想．啟動期時，項目調(diào)性并不能直接提升到別墅級的高度評點對項目形象調(diào)性奠定有利，但市場前景不明朗，存在市場風(fēng)險，別墅價值難以充分實現(xiàn)在項目形象調(diào)性奠定方面不如別墅，但市場前景明朗，風(fēng)險小，銷售回款有保障，也能奠定項目低密度高檔社區(qū)的調(diào)性對比之下蛾，建議選擇往多層花園驚洋房作為環(huán)啟動產(chǎn)品揪，同時建設(shè)別吐墅產(chǎn)品末作為社慚區(qū)的形造象標(biāo)桿，以提敵升花園糖洋房價充格的平法臺。項目成功洋的關(guān)鍵：入市啟動蹤蝶產(chǎn)品渠+入追市啟動價賴格兩者如何駛有效的結(jié)釀合？既符合市仗場需求，倚有能突破會市場價格預(yù)瓶頸，實耽現(xiàn)溢價？花園洋房不同的貌入市價山格期望穗值下，花園洋唇房的產(chǎn)限品形態(tài)群的選擇約應(yīng)有所燃不同若入市觸價格期宴望值為限600嘴0-7黨000罷元/㎡【弗萊靠明戈】輝或【大振城小院畢】產(chǎn)品限系列溢價基揉礎(chǔ)區(qū)域甚至允城市成熟考區(qū)稀缺產(chǎn)輔品產(chǎn)品吸引始點低密度別許墅級居住踩品質(zhì)；退箏臺、露臺絡(luò)、花園、款庭院等別句墅元素目標(biāo)客戶能夠承新受曲江隊高層（掘如中海臘國際社預(yù)區(qū)等）煌價格（女600造0-7崇000恭元/㎡腔）的客圓群購買理佛由相同的答價格，飛購買更哥舒適的澡居住空紅間、自駛?cè)簧鷳B(tài)植環(huán)境更木佳的區(qū)便域，品遮質(zhì)更高歉的社區(qū)參考文件額：《西安營多層洋房夫?qū)ｎ}調(diào)研蝕報告》600折0-7推000頌元/㎡律的價格拘期望值晉下戶型配睬比：選擇區(qū)域肆舒適型三哄房（13坡0-15鋪0㎡）及四拋房（1呼50-過180㎡）作為杰主力戶宮型，輔摘助底復(fù)夠及頂復(fù)丸大戶型酸單位?！靖トR污明戈】侄或【大壁城小院侮】產(chǎn)品縮慧系列2008年下半年未來區(qū)域主要供應(yīng)量及戶型比例

戶型盛恒·御錦城恒大綠洲沁水新城二期水岸東方(按目前供應(yīng)推測)區(qū)域整體面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例二房85-9049050%84-9954037%90-95126645%84-9528441%84-99258043%三房110-13034435%113-13766045%127-160157255%116-14733949%110-160291549%四房140-1609810%15425217%

130-180558%130-1804057%四房以上（躍層）160-180495%

203-251142%160-251631%合計

981

14522838

692

59636000長-700蟲0元/㎡栗的價格期欄望值下梯戶比膀：選擇區(qū)悟域舒適憤型一梯裳二戶設(shè)蛙計。【弗萊敢明戈】陪或【大亞城小院肅】產(chǎn)品長系列2008年下半年未來區(qū)域主要供應(yīng)產(chǎn)品梯戶比情況項目1梯2戶1梯3戶1梯4戶2梯3戶2梯4戶盛恒御錦城一期7

1139%

61%恒大綠洲一期

1224

33%67%

恒大綠洲二期

25

100%沁水新城二期

1216

43%57%水岸東方(一期未推部分)

45

44%56%合計7122416576%10%21%14%49%6000刊-700腎0元/㎡腥的價格期裝望值下戶型功從能空間替及設(shè)計倘尺度建桃議１梯２拒戶13株0－1賴50㎡三房頑戶型參考西械安同類綿面積，潮在產(chǎn)品寒設(shè)計上逼具有亮壘點的項率目產(chǎn)品參考案牢例一：輛中海國縮慧際社區(qū)拼128詢－18繪0㎡小高層伸戶型參考案例抬二：曲江概尚林苑1普80－1吉95㎡１味梯２戶小螺高層戶型參考案例執(zhí)三：國色戒天香多層坡電梯花園珍洋房產(chǎn)品參考案筑例四：漂華榮風(fēng)傻景大院多層花白園洋房弄產(chǎn)品【弗萊明棗戈】或【芒大城小院訓(xùn)】產(chǎn)品系積列600流0-7塘000掛元/㎡柜的價格際期望值怠下參考案紛例一：砌中海國立際社區(qū)蹦126使-13傘8㎡戶型【弗萊明晉戈】或【取大城小院乞】產(chǎn)品系呢列戶型功股能空間按及面積渡尺度建發(fā)議戶型劃分標(biāo)準(zhǔn)空間功能面積標(biāo)準(zhǔn)(㎡)開間標(biāo)準(zhǔn)(M)備注126-138（㎡）客廳23.5-24.784.2-4.4南向餐廳（獨立）10.53北向主臥室21-253.6-3.8南向,+衣帽間+主衛(wèi)次臥室123.3-3.6南向次臥室二103北向公共衛(wèi)生間3.8-4.31.8采光通風(fēng)中廚房61.8-2.1采光通風(fēng)入戶花園

無客廳南側(cè)大陽臺61.5-2.1計算一半面積內(nèi)庭院6-82.8-3計算一半面積生活陽臺2.3-3.61.2計算一半面積儲藏空間

無備注1梯2戶或1梯3戶戶型600膛0-7怖000希元/㎡欺的價格逗期望值遮下參考案例箏一：中海程國際社區(qū)毅152－寬177㎡戶型【弗萊輩明戈】林或【大預(yù)城小院疏】產(chǎn)品娛系列戶型功能矛空間及面骨積尺度建惹議戶型劃分標(biāo)準(zhǔn)空間功能面積標(biāo)準(zhǔn)(㎡)開間標(biāo)準(zhǔn)(M)備注152-177（㎡）客廳27.5-334.5-4.8南向餐廳（獨立）10-133-4.8北向主臥室23-28.33.8-3.9南向,+衣帽間+主衛(wèi)次臥室10-123.3-3.6南向次臥室二103北向公共衛(wèi)生間5.4-61.8采光通風(fēng)中廚房7-101.8-2.1采光通風(fēng)入戶花園

無客廳南側(cè)大陽臺6-71.5-1.8計算一半面積內(nèi)庭院82.7-3計算一半面積生活陽臺2.3-3.61.3-1.5計算一半面積早餐廳7

163-177㎡帶八角窗早餐廳儲藏空間

無備注1梯2戶或1梯3戶戶型6000掛-700用0元/㎡覺的價格期裁望值下參考案例勢二：曲江聯(lián)尚林苑1牛80－1驢95㎡1廊梯2戶小佳高層戶型【弗萊明獲戈】或【扇大城小院存】產(chǎn)品系材列戶型功恰能空間旬及面積蔑尺度建本議戶型劃分標(biāo)準(zhǔn)空間功能面積標(biāo)準(zhǔn)(㎡)開間標(biāo)準(zhǔn)(M)備注185-195（㎡）

客廳405南向餐廳（獨立）123北向主臥室324.1南向,+衣帽間+主衛(wèi)次臥室164.1南向次臥室二153朝向均可公共衛(wèi)生間51.8采光通風(fēng)中廚房102.4采光通風(fēng)入戶花園

無客廳南側(cè)大陽臺102.4計算一半面積次臥北側(cè)大陽臺71.8計算一半面積生活陽臺102.4計算一半面積儲藏空間5

備注小高層1梯2戶戶型6000星-700名0元/㎡據(jù)的價格期濱望值下參考案術(shù)例三：展國色天罩香多層朱電梯花廚園洋房產(chǎn)品【弗萊辮明戈】佛或【大組城小院等】產(chǎn)品愁系列戶型功能表空間及面把積尺度建煉議戶型劃分標(biāo)準(zhǔn)空間功能面積標(biāo)準(zhǔn)(㎡)開間標(biāo)準(zhǔn)(M)備注136-142（㎡）客廳27.04.5南向餐廳（獨立）13.03.6北向主臥室26.73.9南向,+衣帽間+主衛(wèi)次臥室15.53.9北向次臥室二133南向公共衛(wèi)生間3.81.8采光通風(fēng)中廚房6.32.1采光通風(fēng)入戶花園12

計算一半面積客廳南側(cè)大陽臺5.81.31計算一半面積陽光房7.533計算一半面積生活陽臺

無儲藏空間

無備注1梯2戶6層電梯花園洋房6000管-700島0元/㎡犧的價格期碗望值下參考案國例四：炎華榮風(fēng)獲景大院多層花提園洋房鉆產(chǎn)品【弗萊都明戈】仁或【大殖城小院車】產(chǎn)品釘系列戶型功能會空間及面脾積尺度建隱議戶型劃分標(biāo)準(zhǔn)空間功能面積標(biāo)準(zhǔn)(㎡)開間標(biāo)準(zhǔn)(M)備注128-135（㎡）客廳22.04.2南向餐廳（獨立）10.02.9北向主臥室27.53.9南向,+衣帽間+主衛(wèi)次臥室15.43.2南向次臥室二123.2北向公共衛(wèi)生間6.81.9采光通風(fēng)中廚房7.22采光通風(fēng)入戶花園

無客廳南側(cè)大陽臺3.62計算一半面積陽光房

無生活陽臺3.51.2計算一半面積儲藏空間2

備注1梯2戶6層電梯花園洋房600湖0-7甜000旱元/㎡菊的價格剃期望值抽下【弗萊紗明戈】錢或【大簽城小院丈】產(chǎn)品萍系列客戶對緩于贈送節(jié)面積和灘自由控其制面積接的偏好定分析：客戶對贈炭送露臺或煉退臺最感棵興趣，其次是淺雙層高庫空間或婦夾層，再次是剛?cè)霊羟八栽夯蛳陆愠镣ピ捍?。景觀陽臺門是客戶普宅遍希望擁吉有的空間痛，其次是書化房、入戶頌花園和陽放光房600援0-7澤000低元/㎡照的價格數(shù)期望值麥下【弗萊明辰戈】或【朽大城小院左】產(chǎn)品系三列綜合上握述案例襲及客戶父的需求賭偏好，貌花園洋棉房產(chǎn)品包功能空心間及設(shè)溜計尺度您建議如誘下：舒適型貞3房2倒廳2衛(wèi)換（13急0～1垃50平就方米）手設(shè)計戶型劃分標(biāo)準(zhǔn)空間功能面積最低標(biāo)準(zhǔn)(平方米)開間最低標(biāo)準(zhǔn)(M)最好朝向或自然通風(fēng)情況130～150（㎡）客廳25130-140㎡：4.2140-150㎡：4.5南向餐廳（獨立）10130-140㎡：3.0140-150㎡：3.3朝向均可主臥室+衣帽間+主衛(wèi)283.9南向次臥室130-140㎡：12140-150㎡：15130-140㎡：3.3140-150㎡：3.6南向次臥室二130-140㎡：10140-150㎡：12130-140㎡：3.0140-150㎡：3.2朝向均可公共衛(wèi)生間51.8采光通風(fēng)中廚房61.8采光通風(fēng)入戶花園10不計算面積大露臺102.1不計算面積或計一半面積生活陽臺2計算一半面積儲藏空間2備注客廳和主臥需朝南，面積相對較大較舒適，體現(xiàn)主人的尊貴6000皂-700崇0元/㎡濃的價格期炸望值下【弗萊明聾戈】或【蘆大城小院察】產(chǎn)品系孝列舒適型紡四房2蛙廳3衛(wèi)惠（15尿0～1露80平內(nèi)方米）解設(shè)計戶型劃分標(biāo)準(zhǔn)空間功能面積最低標(biāo)準(zhǔn)(平方米)開間最低標(biāo)準(zhǔn)(M)最好朝向或自然通風(fēng)情況130～150（㎡）客廳254.5南向餐廳（獨立）123.3朝向均可主臥室+衣帽間+主衛(wèi)+書房403.9南向次臥室一+衛(wèi)生間203.6南向次臥室二123.3朝向均可次臥室三103.0朝向均可公共衛(wèi)生間51.8采光通風(fēng)中廚房72采光通風(fēng)入戶花園10不計算面積大露臺102.1不計算面積或計一半面積生活陽臺2計算一半面積儲藏空間2備注客廳和主臥需朝南，面積相對較大較舒適，主臥形成主臥系統(tǒng)，體現(xiàn)主人的尊貴，提供雙套房綜合上檢述案例騾及客戶來的需求蹲偏好，蔬花園洋痰房產(chǎn)品去功能空賴間及設(shè)刃計尺度毅建議如爆下：若入市晝價格期糕望值為投900儀0元/果㎡思考問梯題：【弗萊明貨戈】或【握大城小院債】產(chǎn)品系沈列是否能擠滿足對價給格的要求象？面積、單晨價總價對遵比表戶型面積單價總價單價總價三房兩廳130650084500090001170000150650097500090001350000四房兩廳16065001040000900014400001806500117000090001620000當(dāng)單價質(zhì)在90龜00元斗/㎡時刷，13怕0-1遼80㎡驢戶型的旦總價單祖位提升峰到了1釘17—謠162芽萬元/日套，這周樣的單百價在曲虹江能買這到什么崖樣的產(chǎn)謝品？若入市菜價格期抽望值為絲式900趨0元/逆㎡思考問題恐：【弗萊明唱戈】或【寄大城小院踢】產(chǎn)品系蕩列是否能鑒滿足對價鮮格的要求備？面積、牽單價總綱價對比石表戶型面積單價總價單價總價三房兩廳130650084500090001170000150650097500090001350000四房兩廳16065001040000900014400001806500117000090001620000當(dāng)單價在謎9000徹元/㎡時邪，130射-180憲㎡戶型的傳總價單位純提升到了漿117-金162萬泊元/套，校該總價在鋸西安價格碰標(biāo)桿區(qū)域誕的曲江能斯買到什么陣樣的產(chǎn)品構(gòu)？成交時間戶型面積成交均價成交總價2007年10月188642412076612007年11月197693613678422007年12月197685713475502008年1月195727014149222008年2月216759416392952008年3月21174551573105金地曲江跡尚林苑（支小高層）切成交記錄117李-16姑2萬元努，能購淚買：金地曲江臨尚林苑小高層賢、大平朝層、大饑戶型面積在1驅(qū)80-2忍20㎡之類間若入市價話格期望值裝為900銳0元/㎡本案多層蘆花園洋房脆與曲江產(chǎn)岡品的競爭蜘分析：同樣的純總價范閑圍，對范比本項盈目的多節(jié)層和曲姑江的小款高層，秧本項目凍僅具有隙相對低肚密度的農(nóng)優(yōu)勢，潤而在居講住面積炭、區(qū)域桐形象價史值等方俯面均處光劣勢，產(chǎn)品競僚爭力不諷足！須進(jìn)行產(chǎn)渡品創(chuàng)新！建議創(chuàng)鏡新方向幟：在15窮0㎡左度右的面綿積空間壯下，創(chuàng)里造出強(qiáng)儲烈的別癥墅空間壯感！參考案例螞：中海大斬山地（深值圳）參考案損例：中杏海大山僚地（深揭圳）項目位察于深圳域橫崗梧綢桐路與盼環(huán)城北王路交匯虹處，占霉地18虛萬平米瀉，建面民約22禮萬平米免，容積匹率1.身2，建券筑覆蓋寬率25勞％，綠咳化率4懇1.2鞠％，總秘戶數(shù)1百571飾，住宅熱類型為催雙拼、誰聯(lián)排、助山地疊臺加別墅郊和多層病住宅等序。參考案例祝：中海大填山地（深券圳）下層上層挑高客廳挑高入弊戶空間贈送面積郊空中花園贈送面積甚空中花園空中復(fù)式高，銷售面寒積是15遵5平米，通過別具犧創(chuàng)新的空益間和贈送語面積，最國后展現(xiàn)的膜效果感覺湊像接20普0多平米利，整個空白間別致而借情趣盎然械，別墅的捧各項功能趴基本齊備痛。參考案例校：中海大跳山地（深束圳）贈送面伸積內(nèi)庭微院首層大花餃園挑高餐礦廳疊墅，柜銷售面寨積是1脈57平柄米，首層送花糞園，頂層舅送大露臺湊，加上別討具創(chuàng)新的深空間和贈涌送面積，傅最后展現(xiàn)慮的效果感壩覺像接近敗300平希米，整個空迷間別致記而情趣妻盎然，別墅的各杜項功能基候本齊備。若入市基價格期包望值為端900屋0元/超㎡別墅級花燙園洋房創(chuàng)光新產(chǎn)品（裝參考中海歉大山地）溢價基礎(chǔ)全市稀錯缺的創(chuàng)捕新產(chǎn)品產(chǎn)品吸剃引點別墅級迎居住品敘質(zhì)及空灣間感受治，15費(fèi)0㎡左缺右普通病洋房的半銷售面按積，2掉00多邪㎡的空尼間感受豆，退臺治、露臺財、花園毛、庭院珍、地下持多功能波空間等舞別墅元水素目標(biāo)客掛戶能夠承綠受曲江掩小高層托及多層羅價格的暑客群（沿金地尚勤林苑、要曲江公紫館平層罪產(chǎn)品甚辯至希望狐購買曲祝江疊加狀別墅的勁客戶）購買理流由對曲江小剝高層及多兔層客戶：相同的價鋤格，購買絮別墅級空怠間感受及極居住品質(zhì)圓，更舒適盜更具趣味于的居住空終間，品質(zhì)公更高的社忘區(qū)；對曲江疊錘加別墅客抗戶：更低的毫總價，略購買相剝同空間箭趣味和玩品質(zhì)的院產(chǎn)品，糾擁有更版佳的自脹然生態(tài)臥環(huán)境。在差異化參發(fā)展策略峽及多層洋飼房作為入技市啟動產(chǎn)障品之下，容積率類2.7省的3＃見、4＃蓄地塊的基產(chǎn)品組膝合如何晴規(guī)劃?以保證何后續(xù)產(chǎn)愁品的競植爭力并處獲取溢瓜價!3、4找＃地塊磚在用足攔2.7俘容積率議條件下艇的規(guī)劃兆組合分恰析組合一油：多層費(fèi)+高層優(yōu)點：建娛筑密度相言對更小，蜘能創(chuàng)造出再更大面積伍中心園林童景觀缺點：盛產(chǎn)品線狂相對單赴一。組合二散：多層博+小高忍層+高脂層優(yōu)點：蘿產(chǎn)品線芹更豐富嘴，能創(chuàng)大造更具咳韻律的傳天際線圖變化；缺點：建取筑密度相高對大，不隔利于創(chuàng)造專大面積的運(yùn)中心園林剖景觀。決策思考綿：在未來嚷的市場副競爭中羞，如何乖保證項衰目高密百度產(chǎn)品傳的競爭診力?如何體現(xiàn)害出本項目勞與競爭對宗手的差異旬化競爭力喬，以獲取諸溢價?二期18層二期26層一期11層區(qū)域產(chǎn)品伯競爭力對葉比分析周邊項巨目未來桶的產(chǎn)品凝多數(shù)為捧社區(qū)內(nèi)此景觀高甜層及小宋高層一期二期三期B1CB3B2本項目輸3\4急＃地塊許可為細(xì)武分為沿丑河景觀路地塊,賴社區(qū)內(nèi)收景觀地禁塊及邊蛋沿?zé)o景市觀地塊差異化武產(chǎn)品開般發(fā)，以似相對的議產(chǎn)品的會亮點提增升競爭鬧力低密度酒、別墅狡級品質(zhì)相對的自脈然景觀優(yōu)陜勢相對的低善密度和舒搜適度社區(qū)內(nèi)品釀質(zhì)園林空昏間借助社億區(qū)整體東形象和狗程度度攪，以緊況湊性戶尸型于后齒期開發(fā)而，用足哈容積率源及賺取繪自然升郵值溢價針對區(qū)修域小高層停及高層蒜產(chǎn)品針對區(qū)再域高層產(chǎn)品針對區(qū)亞域小高層急及高層另產(chǎn)品相對同坊質(zhì)化產(chǎn)辰品多層花園義洋房河景+山子景高層社區(qū)內(nèi)商景觀小價高層社區(qū)邊沿愁高層非別墅類逢產(chǎn)品類型溪開發(fā)思考建議3＃4＃地喝塊選取：多層+小鴿高層+高親層的產(chǎn)品仆組合產(chǎn)品類型該開發(fā)區(qū)域勿規(guī)劃建議勤：社區(qū)中心辜園景小拒高層AB1C1規(guī)劃廣場景觀B3B2獨棟為主，邊沿位置適量規(guī)劃雙拼B4多層電梯花園洋房

銜接別墅與小高層及高層產(chǎn)品河景+山景高層邊沿高層C2建議：根據(jù)圖私中產(chǎn)品鍋類型的預(yù)區(qū)域規(guī)忽劃，3駛＃、4同＃地塊才建議綜扛合考慮砍容積率舌統(tǒng)一調(diào)破配、統(tǒng)絞一規(guī)劃見，以達(dá)摧到容積墳率有效探利用的返目的。產(chǎn)品類啞型開發(fā)慰區(qū)域規(guī)弓劃及體罩量配比斑建議：住宅地塊總用地面積規(guī)劃容積率最大建筑面積物業(yè)類型分區(qū)容積率用地面積分區(qū)建筑面積用地面積比例1＃1760500.3866899獨棟0.381760506689932%雙拼4＃2653622.7716477多層電梯洋房1.57960911941315%小高層（11-18層）2.510614526536219%高層（26-32層）3.57960927863015%3＃1042902.7281583小高層（11-18層）2.531287782186%高層（26-32層）3.57300325551113%3\4＃合計3696522.7998060

2.70369652997133

綜合5457021.951064959

1.955457021064032100%備注：以徒上產(chǎn)品類蹄型的體量燦配比是在友滿足項目擊容積率、棟產(chǎn)品開發(fā)踢區(qū)域規(guī)劃撓的條件下路，根據(jù)指披標(biāo)測算而尋來，僅供笛參考。項目定透位一、項目稠SWOT柴分析優(yōu)勢之一秋：區(qū)域生態(tài)專自然環(huán)境商的相對優(yōu)物勢優(yōu)勢之二涉：浐河的濱賤水資源的齡相對優(yōu)勢優(yōu)勢之三吃：道路交穴通便利優(yōu)勢之衰四：規(guī)模及容尖積率相對齊優(yōu)勢以上優(yōu)勢初相對于其箱他區(qū)域其籍他項目而陳言的相對金優(yōu)勢，但牛對比浐河沿線項甘目，以上乓優(yōu)勢并非榜本案特有掏優(yōu)勢，而勞是共有優(yōu)僚勢。優(yōu)勢之五銹：開發(fā)商品食牌的優(yōu)勢企業(yè)品牌記優(yōu)勢是本畝項目比較底突出的優(yōu)辜勢，在未應(yīng)來浐河沿茂線的競爭中，僅訪盛恒及脈恒大在貪企業(yè)品榮牌方面躺是本案門的有力雹競爭對酸手。項目優(yōu)勢竄分析（1）充廣分利用項抬目區(qū)域所現(xiàn)特有的生抹態(tài)自然資巧源優(yōu)勢、憂交通優(yōu)勢搬、浐河濱宿水景觀優(yōu)本勢及項目升千畝大盤阿的規(guī)模優(yōu)蜘勢，形成閱項目區(qū)別瓣于其他區(qū)極域項目的評相對優(yōu)勢討，但在區(qū)嘩域內(nèi)競爭堡中，仍需典在產(chǎn)品方膠面加大力學(xué)度，形成嘆區(qū)域內(nèi)有執(zhí)力的競爭監(jiān)優(yōu)勢，方掌能贏取市閃場；（2）充松分發(fā)揮項隙目的“x箏x”企業(yè)牲品牌優(yōu)勢仔，并通過朋xx品牌活形象的西牌安落地，妄以形成項嘉目核心競巾爭力。造勢：劣勢之她一：項目周由邊房地哪產(chǎn)開發(fā)鉛成熟度造較低，障市場認(rèn)嫁可度不珍高劣勢之二蒸：目前區(qū)隊域的生朗活配套桶及交通椒配套較管為缺乏劣勢之布三：xx品牌約在西安尚淡未形成深律度認(rèn)識項目劣彼勢分析規(guī)避（1）區(qū)籮域認(rèn)可度白的提高須逃借助區(qū)域煙內(nèi)多個大削盤的拉動睛而逐步提繩升，同時衣，更重要塑的是要通戰(zhàn)過本項目裁現(xiàn)場環(huán)境犧的打造以鄉(xiāng)豐具有市場走震撼力的斥實景沖擊猶力，弱化國客戶對區(qū)株域現(xiàn)狀的識關(guān)注，而脈重點關(guān)注鴿項目的高楚品質(zhì)；（2）憂加強(qiáng)項斤目在配擊套方面紗的完善燃，同時刮借助盛異恒大體豈量的公命建配套擴(kuò)作為區(qū)柿域配套吩，改善夫客戶對稻于區(qū)域教配套不閑完善的帽認(rèn)識；（3）沖在曲江逆項目的大基礎(chǔ)上艷，再加找上本項環(huán)目高質(zhì)神量產(chǎn)品究和服務(wù)章，迅速撞在西安昨奠定x專x品牌癥的影響值力。機(jī)會之僑一：浐灞生脆態(tài)區(qū)建辭設(shè)力度得的加大陷，客戶繼對區(qū)域好發(fā)展?jié)撈剂π判闹艿募訌?qiáng)童；機(jī)會之二祥：城市的亭快速發(fā)勞展加上跳地鐵交償通的拉盜動，區(qū)息域的城耳市屬性靈日益明雙顯，浐孟河作為掌城內(nèi)河終的優(yōu)勢共將越來扇越明顯蠟；機(jī)會之裙三：幾大品牌銅發(fā)展商共翅同以大手添筆開發(fā)區(qū)田域房地產(chǎn)誓，區(qū)域形萍象及客戶挽認(rèn)可度的護(hù)改善速度喬加快；機(jī)會之四描：隨著周邊芝三大項目國的開發(fā)及閑成熟，區(qū)賽域小環(huán)境鎮(zhèn)日漸成熟殘；機(jī)會之唱五：未來區(qū)域灘的供應(yīng)量旨主要在小增高層、高徐層等高密扎度產(chǎn)品，反對于項目堤0.38拘容積率地傲塊，提供茄了市場空勞白點和發(fā)跌展的機(jī)會程點。項目機(jī)會暑分析（1）事浐灞生忍態(tài)區(qū)作通為西安筑第三代接新城，它加上先尸天的生神態(tài)、濱所水自然庫優(yōu)勢，跟是西安嬸人所期貢盼的生株態(tài)宜居請區(qū)域，賢隨著區(qū)求域發(fā)展換力度的鍬加大及臥加速，約客戶對大區(qū)域的拘認(rèn)知度連、認(rèn)可洪度將日腦益增強(qiáng)枝，所以玩本項目桌借區(qū)域劇的發(fā)展慚態(tài)勢，滴打造中叫高端的刮大型都包市濱水布宜居社粗區(qū)。（2）西殼安城東區(qū)示域向來缺繭乏高品質(zhì)狡產(chǎn)品，x拍x一貫著濁稱的產(chǎn)品維力的展現(xiàn)代，對于城附東甚至其鞭他區(qū)域客儉戶的強(qiáng)勢洪沖擊力將旨可預(yù)見，包在區(qū)域發(fā)偷展態(tài)勢及院項目先天凝資源優(yōu)勢貼的基礎(chǔ)上宴，以xx支高品質(zhì)產(chǎn)鉤品的展示綿，迅速占燒據(jù)并贏取況區(qū)域高端黑市場。借勢：威脅之一版：盛恒及蹈恒大等相同區(qū)域域知名企謊業(yè)開發(fā)圈項目的上競爭威脅之先二：曲江區(qū)域葡項目的競扯爭威脅之鳥三：新政的漢威脅突破：項目威篇脅分析（1）通搖過區(qū)域內(nèi)石產(chǎn)品的差罷異化，形耽成區(qū)域內(nèi)豪無競爭的資局面；（2）斷創(chuàng)造消辜費(fèi)者渴鄉(xiāng)豐望、具滋有極大到?jīng)_擊力嘆的建筑閃產(chǎn)品及品社區(qū)氛浙圍；（3）建滴立在xx偷品牌及影撞響力的基瓶礎(chǔ)上，營淺造一種新位的生活理刊念；（4）提蠟供高質(zhì)量葵物管服務(wù)利。二、項目趕整體定位項目定費(fèi)位關(guān)鍵鏈詞:付都市水桐岸捉別墅品孫質(zhì)忘xx端生活我們對令項目的裕理解不僅千畝孝大盤的規(guī)開模優(yōu)勢嗓不僅水釋岸生活價驗值城市發(fā)展略屬性演別墅思級品質(zhì)賢x耍x生活更應(yīng)當(dāng)關(guān)導(dǎo)注的是32%椅別墅用骨地，別股墅社區(qū)區(qū)域未來騰發(fā)展?jié)摿τ蛢r值善待您一憤生的xx村生活項目總料體定位都市水岸旗·別墅品扣質(zhì)·千畝武復(fù)合社區(qū)定位理兼由：（1）助從西安衰及區(qū)域劇房地產(chǎn)兼市場來則說，本赤項目打怒造高品項質(zhì)樓盤較是必然運(yùn)趨勢；（2）湖浐灞區(qū)笛域發(fā)展額潛力巨鑼大，浐鴉河作為案城內(nèi)河欣已成必繩然，項求目的城歌市屬性透明顯，爹具有稀眉缺的城闊市水岸桿生活價脖值；（3）擇本項目中具備打粥造別墅她級社區(qū)唇的規(guī)劃嫁指標(biāo)條繳件及環(huán)假境景觀虛資源條借件；（4）聯(lián)從開發(fā)旁商戰(zhàn)略章價值來坑說，x露x必須顛打造一遺個高品雄質(zhì)項目撥，在西趙安房地定產(chǎn)樹立墊品牌形稻象；（5）符醒合項目的是“差異化勤”的發(fā)展獄策略。三、非別連墅類目標(biāo)妨客群定位區(qū)域項目客群來源城東城北城南高新城內(nèi)城西曲江外地中新·浐灞半島24%12%21%3%23%12%1%4%水岸東方75%10%15%沁水新城60%20%20%榮德·棕櫚灣80%20%就掌燈65%35%區(qū)域內(nèi)吳主要樓炸盤客群鏡來源情秘況對比蠢：分析：（1）性除中新關(guān)·浐灞廚半島外寒，區(qū)域銳內(nèi)主要爬樓盤的炭客戶主傭要來源屠于城東制客戶，屑基本在繞60%頂以上，筑對其他叢區(qū)域的?？蛻艟哧幱幸欢ㄅ奈{休力，其企中城北姿及城南膊為城東喪之外的萄次主力凈客戶；（2）中新·沿浐灞半蔬島以大弄規(guī)模的睜推廣，蛙以突出厭的生態(tài)膝景觀資誓源及區(qū)快域未來躁發(fā)展?jié)擆W力，配招合較低姿的價格遣，體現(xiàn)益出了很纏高的投塊資潛力泉，因而殃客戶區(qū)丹域來源攝比較廣沖泛。本期市牢場調(diào)研栗意向客杏戶分析工作與然居住區(qū)院域的關(guān)爹系：城東、純城南、劑城北區(qū)候域客戶屋選擇工給作與居爬住在同儲一區(qū)域漸的意向抓非常明盒顯，即說明西早安的客弟戶跨區(qū)墾域購房霧的比例河不高；在浐灞悟區(qū)域購予房意向爛：城東區(qū)受襯訪者由于叢地緣關(guān)系免在浐灞買歇房的可能鵝性最大，其次是百距離相對生近的城南便客戶，其出他區(qū)域相定對較低?？蛻舴诸惤谥羞h(yuǎn)期城東客戶本項目首期的吸納力很強(qiáng)逐步成為本項目的穩(wěn)定客源城南客戶首期次主力客戶隨著區(qū)域及項目逐漸成熟，對其吸引力會大大增強(qiáng)高新區(qū)客戶首期第三主力客戶，項目高端產(chǎn)品重點客群開拓區(qū)域隨著區(qū)域及項目逐漸成熟，對其吸引力會大大增強(qiáng)城內(nèi)客戶首期會影響部分客戶，但相對量小隨著區(qū)域及項目逐漸成熟，對其吸引力會大大增強(qiáng)西安其它區(qū)域客戶吸引力弱隨著項目區(qū)域形象、配套逐漸向好，會吸引其它區(qū)域的客戶西安以外客戶吸引力弱隨著三環(huán)的建設(shè)，大環(huán)境改善、區(qū)域炒熱，會成為外地客戶的目標(biāo)總結(jié)：段本項目甲對各類庸客戶吸裹納力分眠析主客群：東郊（浐磨河以西為魂主）的企尚事業(yè)單位己中高層管溉理人員、綿公務(wù)員、竹私企老板偉、高校教郊師輔客群菌：城南、高粥新、城內(nèi)最的自住客緣瑞戶全市各奮區(qū)的自姑住客戶短期目標(biāo)販客戶：東郊自住圖客戶為主主客群：城東、便城南、偉高新、寬城內(nèi)的麥企事業(yè)削單位中拿高層管筆理人員堂、公務(wù)衛(wèi)員、高躬校教師榮、私企艙老板、熱白領(lǐng)等輔客群：全市各否區(qū)的自縮慧住客戶陜北、虧臨潼、怕閻良等謀地的自欄住客戶中遠(yuǎn)期客干戶定位：城東\糟城南\濤高新\樓城內(nèi)的牢自住客瞧戶項目提廊供價值謊：規(guī)劃前悅景、濱網(wǎng)水、品旦質(zhì)、社憶區(qū)氛圍項目未收來延展帶價值：企業(yè)品挑牌、名戴盤、成嘗熟、城墊市屬性筒、成熟的浐宇灞生態(tài)區(qū)本項目可曉輻射的客晝戶范圍，阻短期與中探長期會發(fā)純生演變近期目標(biāo)堤客戶的輻筑射范圍是寺以浐河西表岸東郊為啟主，部分獨城內(nèi)、城北南的偏心佳圓，以浐宵河以西的寸東郊客戶率為主．本項目15分鐘

收入特點高端中高端中端中低端年齡45-55歲30-45歲25-40歲30以下職業(yè)范圍企事業(yè)單位的領(lǐng)導(dǎo)干部階層、高級公務(wù)員，外資合資企業(yè)公司經(jīng)理階層、私營企業(yè)主等公務(wù)員、企事業(yè)中高層、高校高級教師、專業(yè)技術(shù)人員、個體戶、私營企業(yè)主等企事業(yè)單位普通員工、公務(wù)員、個體戶、公司普通員工、普通教師等企事業(yè)單位辦事人員、農(nóng)民，無穩(wěn)定職業(yè)者等收入水平家庭年收入30萬以上，目前為高端物業(yè)主流客戶家庭年收入10~20萬，目前為中高檔物業(yè)主流客戶家庭年收入5～10萬，市場中檔物業(yè)主流客戶家庭年收入5萬以下，暫無購房計劃或父母出資幫忙購房置業(yè)能力100萬以上40-100萬20—40萬20萬以下目前生活狀況擁有1套以上物業(yè)，擁有私家車多數(shù)有房（福利房或單位房），部分有車，改善居住環(huán)境愿望較強(qiáng)，有二次置業(yè)需求需結(jié)婚購房或改善目前居住狀況，出行主要依靠公共交通及公車有房比例低，出行主要依靠公共交通意向客枕戶背景擔(dān)分析圖示客戶石階層主要栽從客戶家嗽庭的經(jīng)濟(jì)焰收入來劃惑分中高端客的戶的家庭晨年收入界鄭定為10萬元左右我，中高端主偏高客戶擠的家庭年喚收入界定呢為10~2縮慧0萬元；以有換房殲需求、二腐次置業(yè)、條自住的企還事業(yè)單位傘中高級人棚員和公務(wù)號員、生意犯人為主力目標(biāo)客所戶層面未的確定中高端趕偏高中高端中端中高端高端中低端低端住宅目逐標(biāo)客群李的產(chǎn)品潤需求舒適型三橡房、二房送為主，四錦房或以上木大面積戶尋型為輔;兩房面鋪積區(qū)間唯在80甚～90晴平方米墻之間，鳥三房面獸積區(qū)間儲為11惑0～1臺50平池方米之守間，四率房面積灶區(qū)間在某150民-18打0平方襪米之間壩，對居瞧住品質(zhì)榴、景觀咱、環(huán)境愿氛圍要源求較高釣，主要吵作為居吉家之用炮。從客戶永調(diào)研的秩情況來復(fù)看：以45墾萬以上再總價意政向在浐出灞區(qū)域電購房的含客戶中濤，目前居住欄面積多數(shù)催相對集中約在70-雄130㎡罷之間；目前居項住面積紗在90浙㎡以下切的客戶膚普遍希刺望購買即更大面左積的戶華型，而居住耍面積在遲90㎡婆以上的啄客戶選于擇購房堡的面積誕基本與虜目前居訴住的面翁積持平勺或略大愈的面積晶；既其異追求的金是在保與障維持浪目前居奮住舒適唇度的基揭礎(chǔ)上，獅更看重旗社區(qū)的嗓環(huán)境和運(yùn)品質(zhì)。三、非別恰墅類產(chǎn)品們定位戶型一房二房三房四房四房以上（躍層）項目浐灞半島沁水新城

一期水岸東方?jīng)哄卑雿u沁水新城一期水岸東方?jīng)哄卑雿u沁水新城一期水岸東方?jīng)哄卑雿u沁水新城一期水岸東方五房以上面積(㎡)項目48-6994-10384-9577-10398-145116-147114-147

;176-190146-176130-180203-233189-200203-251合計48-6977-10398-147；76-190130-180；203-233189-251供應(yīng)量項目5702097151961324841965103146561628合計5702885213030544戶型配比項目16%32%41%55%50%49%27%16%8%2%2%2%合計9.6%48.6%35.9%5.1%0.7%銷售量項目56819664619603226329638012753105合計5682802191726015去化率項目99.6%94%90%100%99%75%100%78%87%95%63%18%合計99.6%97%90%85%34%去化比例合計10.2%50.4%34.5%4.7%0.3%區(qū)域戶礎(chǔ)型供應(yīng)影及消化顯情況對經(jīng)比區(qū)域主要塔三個項目海戶型供應(yīng)妖以二房為叔主，占4盟8%，其氧次是三房筋，約占3忠6%，一內(nèi)房約占1咽0%（僅撓中新·浐灞魯半島供腦應(yīng)），豆四房及員以上大昌戶型供陰應(yīng)量僅絡(luò)占6%裹；其中濾，二房認(rèn)及三房伯的去化籠率最高轟，四房浸以上大軋戶型去智化率比僅較低；整體去懷化比例寄來看，豎二房的傭比例超幫過50與%，其序次三房肉約占3近5%。區(qū)域主要如項目未來紡供應(yīng)戶型袖面積情況2008年下半年未來區(qū)域主要供應(yīng)量及戶型比例

戶型盛恒·御錦城恒大綠洲沁水新城二期水岸東方(按目前供應(yīng)推測)區(qū)域整體面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例面積段數(shù)量比例二房85-9049050%84-9954037%