知名地產(chǎn)項(xiàng)目可行性論證-經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)體系

項(xiàng)目可行性論證--經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)體系

（試行）問題：1、項(xiàng)目利潤是怎樣計算出來的？2、房地產(chǎn)經(jīng)營需要哪些要素投入？3、什么樣的房地產(chǎn)項(xiàng)目才是好項(xiàng)目？項(xiàng)目凈利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加-期間費(fèi)用-所得稅（期間費(fèi)用包括：營業(yè)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用）土地、資金、人力資源、技術(shù)、品牌投入少、回報高、見效快一、應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)測算報表體系的必要性項(xiàng)目決策科學(xué)化定量分析；全面、多角度分析；動態(tài)分析；程序規(guī)范。項(xiàng)目決策效率便于計算、便于理解、便于檢查。主要基于以下需要：報表格式、指標(biāo)計算不統(tǒng)一報表格式多樣、指標(biāo)不完整、信息不完全。評價指標(biāo)不能完整反映項(xiàng)目經(jīng)營情況過去主要計算投資回報率、銷售利潤率指標(biāo)。原項(xiàng)目測算的弊處二、新的可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系的特點(diǎn)將動態(tài)指標(biāo)與靜態(tài)指標(biāo)相結(jié)合動態(tài)指標(biāo)--考慮資金時間價值靜態(tài)指標(biāo)--不考慮資金時間價值將指標(biāo)分為核心指標(biāo)和參考指標(biāo)

核心指標(biāo)：主要指標(biāo)，反映核心收益能力參考指標(biāo)：反映某一個方面或作補(bǔ)充說明包括以下四項(xiàng)：除整體指標(biāo)外增加了單項(xiàng)指標(biāo)如：資金峰值比例；地價支付貼現(xiàn)比；啟動資金獲利倍數(shù)。運(yùn)用函數(shù)工具和公式鏈接簡化計算如：凈現(xiàn)值（NPV）函數(shù)；內(nèi)部收益率（IRR）函數(shù)；測算要素的彈性調(diào)整。資金的時間價值：

資金用之于投資，隨著時間的推移，其價值會增長。今天的1元錢不等于明天的1元利息；單利；復(fù)利；貼現(xiàn)；現(xiàn)值；終值

資金成本：使用資金要支付代價

銀行借款：按利率計付利息股東投入：交付利潤三、資金的時間價值單利終值計算:S=P（1+i*t)單利現(xiàn)值計算:p=s*(1-i*t)n復(fù)利終值計算:S=P（1+i)

-n復(fù)利終值計算:p=s（1+i)

問：第1年年初存入100元，利率10%，分別按單利和復(fù)利計算，兩年后其終值多少？四、現(xiàn)金流量與凈流量、凈現(xiàn)值現(xiàn)金流量：指項(xiàng)目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量?，F(xiàn)金凈流量：指一定時期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時凈流量為正值，反之為負(fù)值。凈現(xiàn)值：指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額。萬科城市花園項(xiàng)目概況：總建35萬平米，單位地價800元/平米，建造成本等1700元；4年開發(fā)銷售完畢，平均價格3214元/平米。五、現(xiàn)金凈流量與利潤的關(guān)系利潤是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實(shí)現(xiàn)制確定的分期損益。可行性研究中，現(xiàn)金凈流量可以代替利潤作為評價投資凈收益的指標(biāo)。

在整個投資有效年限內(nèi)，項(xiàng)目利潤總計與現(xiàn)金凈流量是相等的。應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時間價值來考察投資方案。六、項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系核心指標(biāo)1、內(nèi)部收益率

使累計凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率2、銷售凈利率項(xiàng)目凈利潤/銷售收入×100%參考指標(biāo)3、總投資回報率項(xiàng)目凈利潤/項(xiàng)目總投資×100%4、銷售毛利率項(xiàng)目利潤/銷售收入×100%5、獲利指數(shù)現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值6、資金峰值比例資金峰值/項(xiàng)目總投資7、地價支付貼現(xiàn)比各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額8、啟動資金獲利倍數(shù)項(xiàng)目凈利潤/啟動資金六、項(xiàng)目可行性論證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)體系6-1、內(nèi)部收益率（IRR）內(nèi)部收益率：

是指能夠使未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。簡單說就是使投資方案累計凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項(xiàng)目，將一無所獲。內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項(xiàng)目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力，是項(xiàng)目內(nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個貼現(xiàn)率。

萬科城市花園項(xiàng)目：6-2、銷售凈利率銷售凈利率=項(xiàng)目凈利潤/銷售收入×100%（項(xiàng)目凈利潤=項(xiàng)目利潤-期間費(fèi)用-所得稅）為什么用銷售凈利率取代投資回報率作為核心指標(biāo)？以銷售收入為基數(shù)，指標(biāo)蘊(yùn)涵內(nèi)容更豐富點(diǎn)，除了能反映獲利能力，還可以反映售價風(fēng)險的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價下降9%左右，將基本無利可圖；而售價相當(dāng)于市場風(fēng)險，其難以控制程度遠(yuǎn)大于成本；銷售凈利率更易于普遍的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤”除以“銷售收入”；投資回報率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費(fèi)用”，包含不包含“所得稅”？“回報”是稅前利潤還是稅后利潤？6-3、總投資回報率總投資回報率=項(xiàng)目凈利潤/項(xiàng)目總投資×100%（項(xiàng)目總投資=總開發(fā)成本+期間費(fèi)用）總投資回報率靜態(tài)的反映了項(xiàng)目總體投資回報水平，但并不是該項(xiàng)目實(shí)際的收益率，只能作為輔助指標(biāo)參考。項(xiàng)目開發(fā)周期越長，該指標(biāo)意義可應(yīng)用度越小。6-4、銷售毛利率銷售毛利率%=項(xiàng)目利潤/銷售收入×100%（項(xiàng)目利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加）銷售毛利率的意義：在于體現(xiàn)了項(xiàng)目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償期間費(fèi)用和所得稅，最后獲得利潤。銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系：銷售毛利率-銷售凈利率=銷售稅、費(fèi)率6-5、獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）現(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益?，F(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。計算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報率。按照集團(tuán)凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為10%?，F(xiàn)值指數(shù)＞1說明收益超過成本，投資收益率超過期望的回報率，項(xiàng)目可行；現(xiàn)值指數(shù)＜1說明其收益率達(dá)不到期望的回報率，項(xiàng)目不可行。如果以內(nèi)部收益率作為貼現(xiàn)率，則現(xiàn)值指數(shù)=1獲利指數(shù)=現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值萬科城瓣市花園止項(xiàng)目萬科城被市花園予項(xiàng)目測響算：6-6判、資金盲峰值比跨例資金峰射值的界歌定：資偏金峰值燙指在項(xiàng)每目開發(fā)螞期間，里累計負(fù)滋向凈現(xiàn)室金流量售的最大磁值，也慚就是資筐金的最甲大缺口診。資金峰仆值是對什項(xiàng)目而給言，一析般不必針考慮本取公司的拐自有存巡壽款余額壁。資金峰含值比例淡反映了悼項(xiàng)目資個金峰值顫占總投汽資的比僑例關(guān)系鋸。資金峰鞠值比例同=評資金峰絨值/項(xiàng)妻目總投著資萬科城倒市花園醋項(xiàng)目測全算：資金峰甲值比例拉=翁資金峰脖值/項(xiàng)仙目總投夏資=15朽000斥/（2素800赴0+5鴉950業(yè)0）=17并%6-7、部地價支付撒貼現(xiàn)比本指標(biāo)洲反映地吵價支付佩的快慢醋。土地合好同中的辛地價是掀一種名標(biāo)義地價謠，將各就期支付神的地價流折算為跡現(xiàn)值才峰是該項(xiàng)炮目的實(shí)泉際地價喘。地價惕支付貼微現(xiàn)比反薦映了名醒義地價章和實(shí)際盡地價的租關(guān)系。該比例越蹤蝶小實(shí)際地饑價越低，組反之實(shí)際童地價越高貴。對各期腰地價進(jìn)路行折現(xiàn)煌同樣要疊確定一今個貼現(xiàn)握率，我森們?nèi)远ㄅ灋?0%（依據(jù)傳同前）地價支論付貼現(xiàn)貧比=為各期萍支付地襯價現(xiàn)值某之和/傭地價總城額萬科城市伏花園項(xiàng)目榨：6-8、示啟動資金桐獲利倍數(shù)啟動資那金=3蛾個最高薪的資金均峰值之娛和/3啟動資金掙的界定：睬一個項(xiàng)目鹿啟動資金言較難直接輝計算，它志應(yīng)是開發(fā)仇前期一定進(jìn)階段的資雄金需求。森因此我們浸近似定義句為3個最高峰喚值的平均蕉數(shù)。啟動資賠金獲利達(dá)倍數(shù)的檔意義：策在于集霸團(tuán)或分振公司投愿入一個演新項(xiàng)目似必須的儲啟動資疑金，將志來能獲演得多少羽倍的凈掩利潤。覽它是一印個靜態(tài)罪的參考玩指標(biāo)。啟動資賞金獲利橫倍數(shù)龍=項(xiàng)退目凈利津潤/啟懷動資金萬科城市霜花園項(xiàng)目七、核心枝指標(biāo)的基昏本要求（景參考）內(nèi)部收益喇率≥25降%壩銷售凈纏利率≥9撕%指標(biāo)評款價考慮澡：（1）駐核心指墊標(biāo)確定粒指標(biāo)值焰標(biāo)準(zhǔn)；繼參考指寒標(biāo)中的櫻總體指勢標(biāo)未定勇標(biāo)準(zhǔn)僅陶做參考燥；參考熊指標(biāo)中莊的單項(xiàng)慘指標(biāo)結(jié)津合具體伙項(xiàng)目分拴析評估亮。（2）回經(jīng)過對傲部分項(xiàng)勒目（成退都1期消、大連彈等）的戴測試，浙其內(nèi)部奏收益率萍均超過襯30%痰。因此鞏對一般鬼多層項(xiàng)柳目內(nèi)部側(cè)收益率瓜暫定為賣25%澡。（3）徒經(jīng)測算知，集團(tuán)煙平均稅向前銷售剛利潤率芹為12絮%，銷俱售凈利昂率約在附8.0割4~1芝0.2儉%之間城，因此究銷售凈漏利率暫棍定為9森%。八、關(guān)羊于本指痛標(biāo)體系1、正爸確估計列銷售價幻玉格、成俱本是一御切測算忘正確的繩前提；2、正確惠的現(xiàn)金流宏量表是保毅證指標(biāo)質(zhì)當(dāng)量的關(guān)鍵果；制訂切缸實(shí)可行的貍項(xiàng)目開發(fā)石、銷售計狐劃是編制門現(xiàn)金流量口表的基礎(chǔ)半；3、對橫開發(fā)周系期小于其3年（搏含3年邪）的項(xiàng)沿目必須蹈按季度評編制現(xiàn)伐金流量昆表，開櫻發(fā)周期睬超過3陰年的項(xiàng)炒目可以怨按年編峽制；4、凡是箱涉及現(xiàn)金封流量貼現(xiàn)狀的指標(biāo)，王其貼現(xiàn)率業(yè)均取