龍湖項目啟動會

龍湖項目啟動會第一頁，共188頁。第二頁，共188頁。方案對比指標(biāo)

現(xiàn)方案

原方案

IRR凈利潤收益11.58億9.27億18.1%12.3%77%35%第三頁，共188頁。產(chǎn)品市場定位及產(chǎn)品研發(fā)23成本預(yù)設(shè)及預(yù)控5項目成功標(biāo)尺1交付標(biāo)準(zhǔn)及建造標(biāo)準(zhǔn)4銷售策略6項目總體計劃第四頁，共188頁。項目成功標(biāo)尺⊙項目銷售凈利潤率≥18%⊙內(nèi)部收益率IRR≥55%⊙一次性交房成功率≥95%(別墅),其它≥98%⊙形成中式產(chǎn)品和別墅項目管理模板,為公司在未來多元化產(chǎn)品領(lǐng)域的競爭打下堅實的基礎(chǔ)⊙工程質(zhì)量營銷服務(wù)業(yè)主投訴事件控制在5件以內(nèi)⊙培養(yǎng)并輸送出項目經(jīng)理成本經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理營銷經(jīng)理各一名⊙PMO制度下項目團隊的高效運作,項目計劃達成率≥75%1.第五頁，共188頁。2.產(chǎn)品定位及產(chǎn)品研發(fā)第六頁，共188頁。市場分析定位第七頁，共188頁。市場分析1.沙區(qū)05-07年市場高端物業(yè)稀缺2.08年沙區(qū)無高端物業(yè)供應(yīng)3.與富力城形成產(chǎn)品差異化競爭4.結(jié)合區(qū)域及項目用地條件

產(chǎn)品建議：別墅、洋房、小戶型（投資）第八頁，共188頁。07年沙區(qū)、九龍坡新增供應(yīng)量占市場新增供應(yīng)總量14％;成交量占市場成交總量13％;西部兩大區(qū)域市場不夠活躍。

市場分析-西區(qū)市場第九頁，共188頁。沙區(qū)獨立聯(lián)排疊加洋房多層小高層高層2005年0.00%0.00%0.00%4.35%8.70%13.04%73.91%2006年0.00%0.00%0.00%8.33%0.00%8.33%83.33%05、06年沙區(qū)供應(yīng)樓盤供應(yīng)形態(tài)單間配套一房兩房三房四房及以上2005年330124828022627322比例4.50%17.03%38.23%35.84%4.39%2006年424169345732664220比例4.43%17.68%47.76%27.83%2.30%

市場分析-西區(qū)市場第十頁，共188頁。05、06年九龍坡區(qū)供應(yīng)樓盤供應(yīng)形態(tài)九龍坡區(qū)獨立聯(lián)排疊加洋房多層小高層高層2005年6.67%0.00%0.00%0.00%0.00%13.33%80.00%2006年4.55%0.00%0.00%4.55%0.00%9.09%81.82%單間配套一房兩房三房四房及以上2005年47517265753824比例25.46%9.22%35.21%28.83%1.29%2006年132834619802503162比例21.02%5.48%31.33%39.61%2.56%

市場分析-西區(qū)市場另：07年九龍坡區(qū)別墅供應(yīng)占全市別墅供應(yīng)5.3%（彩云湖1號87套，西郊莊園19套。）第十一頁，共188頁。

2008年預(yù)測:08年重慶別墅市場供應(yīng)2534套，其中西區(qū)（九龍坡）供應(yīng)別墅208套（彩云湖143套，西郊莊園65套），占比8%。

第十二頁，共188頁。目標(biāo)客戶分析第十三頁，共188頁。

目標(biāo)客戶分析112345大學(xué)教師微電園工作人員高校產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟相關(guān)者沙區(qū)，九龍區(qū)…西區(qū)輻射的區(qū)縣客戶第十四頁，共188頁。目標(biāo)客戶需求分析

大學(xué)生教師區(qū)縣客戶西永微電園西區(qū)數(shù)量07年8萬;08年10萬;09年15萬;10年20萬

1.教授副教授級群體近1800人。2.普通教職員工約合8000人3.專職教師約4000人2010年1000家以上的制鞋企業(yè)企業(yè)和配套廠家西永微電園規(guī)劃人口2.8萬人。

九龍坡常住90萬沙坪壩常住80萬需求商業(yè)+公寓1.青年教師需求中小戶型公寓房。

2.中年教師和正副教授級別教師需求高端商品房3.未來婚育族對住房有明顯需求交通便利后帶來的對高端業(yè)態(tài)的需求1.外地工程人員，未來解決住房需求明顯。2.產(chǎn)業(yè)工人需求普通公寓消費1.對換房需求(別墅洋房)2.投資需求(商鋪\公寓)目前供應(yīng)120間門面，約1萬平米的商業(yè)用房學(xué)校集資房暫無暫無西區(qū)高端物業(yè)供應(yīng)匱乏市場機會1.投資性商業(yè)物業(yè)

2.租賃單身公寓1.自住\投資中高端物業(yè)2.投資性的商業(yè)3.租賃單身公寓1.自住\投資中高端物業(yè)。2.投資性的商業(yè)1.自住\投資中高端物業(yè)2.投資性的商業(yè)3.租賃單身公寓1.自住\投資中高端物業(yè)。2.投資性的商業(yè)第十五頁，共188頁。產(chǎn)品定位主城區(qū)客戶郊縣客戶當(dāng)?shù)乜蛻敉顿Y客⊙西部主城區(qū)客戶⊙改善居住⊙喜歡學(xué)校氛圍⊙有車一族⊙渝遂線上近郊客戶⊙改善居住⊙喜歡學(xué)校氛圍⊙有車一族⊙看好大學(xué)城發(fā)展前景和學(xué)生市場⊙在校部分老師和學(xué)生，過渡居住兼投資⊙在西永工作的白領(lǐng)⊙在校老師、教授⊙改善居住別墅、洋房主打別墅兼推洋房小戶型,經(jīng)濟型酒店主打別墅兼推洋房第十六頁，共188頁。產(chǎn)品建議業(yè)態(tài)面積規(guī)劃(平米)套均面積(平米)套總價(萬元)建面單價(元/平米)備注聯(lián)排5萬左右200-250200-2508000-10000現(xiàn)代中式疊拼150-200140-1706500-8000洋房2～3萬110-20070-1205000-6000現(xiàn)代中式小戶型5～6萬30-5025-354800-5500精裝商業(yè)2～3萬150-300250-45010000~15000人文休閑1.中式別墅形成差異化；贈送價值空間，提高競爭力2.爭對高校產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，提供投資性物業(yè)3.根據(jù)區(qū)域客戶群消費特點，打造一條人文休閑商業(yè)街第十七頁，共188頁。產(chǎn)品研發(fā)

總圖布局產(chǎn)品溢價成本控制景觀研發(fā)第十八頁，共188頁?？倛D—指標(biāo)研究地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)總用地面積（算容積率的基數(shù)）106690㎡虎溪河及周邊綠地（不計入綠地率）8395㎡可建設(shè)用地面積98295㎡可建設(shè)地上面積160035㎡容積率1.5建筑密度≤30％綠地率≥30%虎溪河市政停車場建設(shè)用地建設(shè)用地第十九頁，共188頁。

各業(yè)態(tài)對應(yīng)的容積率及密度：業(yè)態(tài)容積率建筑密度社區(qū)商業(yè)3層2~367~100%普通聯(lián)排3層0.6~0.725~30%大院別墅2~4層0.832%洋房7層1.2~1.523%高層22層2.5~3.510~15%

以配比的方式用足1.5的容積率產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有：

1、商業(yè)＋洋房

2、商業(yè)＋聯(lián)排/大院＋高層

3、商業(yè)＋聯(lián)排/大院＋洋房＋高層7層7層總圖—配比研究洋房洋房7層7層洋房洋房2.5層20.5層2.5層2.5層別墅別墅別墅高層間距第二十頁，共188頁。不均勻使用容積率含金量高＝容積率面積收益容積率面積收益

＝預(yù)計建面價格－預(yù)計地價外成本地價外成本＝前期工程費＋基礎(chǔ)設(shè)施及配套費＋期間費用這里可以看到商鋪是含金最高的，應(yīng)在市場容量內(nèi)盡量多建。剩余的土地應(yīng)多建大院別墅、洋房，最后剩余的容積率換為高層。各業(yè)態(tài)的容積率面積收益表業(yè)態(tài)預(yù)計建面價格預(yù)計地價外成本

容積率面積收益社區(qū)商鋪200~250㎡10000/㎡2700/㎡7300元經(jīng)濟型酒店200~250㎡5000/㎡2600/㎡2400元大院別墅200~250㎡8000/㎡3450/㎡4550元花園洋房100~130㎡5500/㎡2750/㎡2750元小戶型高層100~130㎡4200/㎡（清水）3000/㎡1200元第二十一頁，共188頁?？倛D—經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)用地面積:106688m2地上建筑面積:160035m2總建筑面積:215671m2容積率:1.5綠化率:30%建筑密度:30%其中:住宅:136052m2(計容)14410m2(不計容）商業(yè):22788m2(計容)車庫:38326m2(車位)地下超市:2918m2(不計容)其他:1195m2(計容)第二十二頁，共188頁。產(chǎn)品類別大院別墅花園洋房小戶型高層洋房高層商業(yè)區(qū)車位商鋪地下超市經(jīng)濟型酒店套數(shù)176其中：聯(lián)排88疊拼88240其中：平層躍層1008551其中：洋房314高層159商區(qū)78------------------------------單套面積180-240120-18039-53-----------------------------------------總面積381873816555675197111400319928785單價8872元/㎡5521元/㎡5500元/㎡8萬元/個15000元/㎡----------5500元/㎡總銷金額33880萬21071萬30621萬4399萬21005萬----------4832萬合計總銷115808萬元銷售面積174525㎡總建筑面積215671㎡容積率1.5建筑覆蓋率30%總圖—成果匯總第二十三頁，共188頁。設(shè)計優(yōu)化后的銷售溢價業(yè)態(tài)面積調(diào)整售價調(diào)整調(diào)整前面積(平米)調(diào)整后面積(平米)調(diào)整前總額(萬元)調(diào)整后總額(萬元)聯(lián)排別墅24592194501540219800疊加別墅19781187371188114080洋房39593381651892121071小戶型51961556752379830621車位243081971141554399經(jīng)濟型酒店8885878544434832商鋪14118140031411821005總計18323917452592717115808設(shè)計優(yōu)化后銷售總金額增加:115808-92717=23091萬元第二十四頁，共188頁。東西分區(qū)－高檔住區(qū)vs商業(yè)與小戶型高層

南北分區(qū)－大院別墅vs花園洋房商業(yè)vs小戶型高層利用河道、綠地、高差將差異大的業(yè)態(tài)分開。既滿足各業(yè)態(tài)的需求，也保證了其品質(zhì)。洋房布置在南側(cè)可減少高層對大院別墅的影響。商業(yè)盡量接近學(xué)校大門、公交站點。高層布置在遠(yuǎn)端。重大大門公交站點總圖價值挖掘第二十五頁，共188頁。疊拼別墅剖面圖附送閣樓四樓三樓二樓一樓90－10590－10590－10590－1050－3050－100半地下室（帶庭院）附送閣樓一樓二樓90－12090－120聯(lián)排別墅剖面圖0－3060－150半地下室（帶采光庭院）聯(lián)排：200－250（實得350~400）送:2F＋閣樓，半地下層庭院疊拼：180－220（實得220~300）送:4F＋閣樓，半地下層庭院產(chǎn)品溢價：面積贈送用盡少的容積率

和盡大的密度

得到盡多的面積第二十六頁，共188頁。聯(lián)排A4戶型解析產(chǎn)品溢價：面積贈送

送閣樓贈送車庫贈送半地下室后花園前花園疊拼戶型A5，A8解析送閣樓后花園獨立入戶樓梯贈送車庫贈送半地下室前花園空中花園第二十七頁，共188頁。移動隔墻位置，住宅地下室不計容積率面積增加，節(jié)省出的容積率可用于其他業(yè)態(tài)。原來現(xiàn)在產(chǎn)品溢價：面積贈送第二十八頁，共188頁。

產(chǎn)品溢價：面積贈送花園洋房(優(yōu)化面積后的大城小院)：控制平層數(shù)量，控制單套面積大小每個單元：4戶底躍，6戶平層，2戶頂躍，電梯花園洋房送閣樓車庫贈送半地下室前花園空中花園平層－120平米頂躍170－180平米底躍140－150平米后庭院1234567第二十九頁，共188頁。小戶型高層：每層850平米4梯16戶1室：2室＝15：1產(chǎn)品溢價：面積贈送小面積：1室1廳39~48m2，2室1廳52~55m2低公攤：22%（標(biāo)準(zhǔn)層）雙陽臺：絕大部分戶型擁有雙陽臺第三十頁，共188頁。商鋪A：一層送室外場地、二層5.1米層高、送屋頂平臺產(chǎn)品溢價：面積贈送商鋪B：聯(lián)排商鋪、送室外場地、零公攤?cè)诵械儡嚨阑⑾油私缃ㄖg距人行道車道第三十一頁，共188頁。產(chǎn)品溢價——戶戶有水景點狀集中水景方案洋房區(qū)域水景方案第三十二頁，共188頁。產(chǎn)品溢價——花園私有化私家花園總計面積40900平方米私家花園占住宅區(qū)景觀面積65%私家花園邊界處理私家花園相臨小徑方案第三十三頁，共188頁。

賣點一:大面積中戶型大于100平方米邊戶型大于250平方米

賣點二:花園入戶產(chǎn)品溢價——花園私有化第三十四頁，共188頁。產(chǎn)品溢價——虎溪河退界利用虎溪河退界原要求50m現(xiàn)調(diào)整為16米16米范圍內(nèi)做放坡、庭院第三十五頁，共188頁。產(chǎn)品溢價車道全地下綠化用地增加建筑間距縮小低層產(chǎn)品增加第三十六頁，共188頁。成本控制——地下車庫大院區(qū)域：地下車庫頂板、側(cè)面開洞，自然通風(fēng)，不做機械排風(fēng)。洋房高層區(qū)域：機械排風(fēng)。自然排風(fēng)口生化池生化池生化池排水走后場花園。頂板覆土：600~900。車庫層高控制在3100。排水走后場頂板頂板覆土：前場900，后場1500。車庫層高控制在3700。第三十七頁，共188頁。成本控制——節(jié)能設(shè)計住宅：地下室，所有用房名稱全部標(biāo)為“儲藏”屋頂，剖面有條件的加繪隔熱層。商業(yè)：加繪櫥窗，儲藏間。保溫材料：商鋪家庭廳影音室

保姆房采暖房間采暖房間采暖房間商鋪儲藏/廚房

櫥窗儲藏采暖房間采暖房間不采暖不采暖隔熱層儲藏普通鋁合金5+9+6中空玻璃墻面20厚聚苯板屋面40厚聚苯板斷橋鋁合金6+12+6中空玻璃墻面30厚聚苯板屋面70厚聚苯板第三十八頁，共188頁。立面選材細(xì)石混凝土/深灰色陶色面磚鋁合金格柵木色鋁合金窗普通中空白玻青磚質(zhì)感涂料或苯板拉線＋丙烯酸涂料或青磚丙烯酸涂料質(zhì)感涂料或苯板拉線＋丙烯酸涂料凹墻配木花架裝飾第三十九頁，共188頁。大院效果第四十頁，共188頁?；▓@洋房效果圖第四十一頁，共188頁。小戶型高層效果圖商鋪效果圖第四十二頁，共188頁。景觀研發(fā)第四十三頁，共188頁。景觀定位分析景觀設(shè)計目標(biāo)景觀總圖溢價點挖掘場地體驗建造標(biāo)準(zhǔn)

第四十四頁，共188頁。景觀定位分析低密度住宅改善住房客戶投資客戶高私密性

多私有資源多綠化大花園龍湖品牌產(chǎn)品號召力香樟林.藍(lán)湖郡.弗萊明戈藍(lán)湖郡交房滿意度調(diào)查營銷定位報告景觀目標(biāo)定位第四十五頁，共188頁。1.低于10％的硬景比例(商業(yè)區(qū)域除外)2.通過私有化等手段使得產(chǎn)品價格提升5%3.驚艷的體驗區(qū)(中式園林的精神體驗)4.現(xiàn)代中式景觀的標(biāo)桿超越龍湖硬景的新標(biāo)準(zhǔn)5.景觀學(xué)術(shù)界的認(rèn)同(提升項目形象)景觀設(shè)計目標(biāo)景觀溢價配合項目進度快速銷售提升項目及公司美譽度第四十六頁，共188頁。組團道路管理崗多臨道路別墅品質(zhì)低提升整體樓盤形象提升臨道路別墅品質(zhì)減少管理門崗的數(shù)量組團內(nèi)道路,參考星河灣、蘭橋圣菲景觀總圖分析.價值挖掘第四十七頁，共188頁。組團道路做法景觀總圖分析.價值挖掘第四十八頁，共188頁。圍墻（高2.2米）分項尺寸做法顏色價格單位備注壓頂或頂部裝飾寬400瓦灰色60元/米

鏤空裝飾600X600仿木深灰色150元/個

立面裝飾

外墻涂料白色80元/米2

結(jié)構(gòu)部分

碎石+混泥土+300高條石基座

300元/米留空合計(圍墻施工圖3月5日前提供)850元/米圍墻一景觀總圖分析.價值挖掘法國梧桐楠竹黃葛樹、小葉榕、香樟、重陽木私家花園標(biāo)準(zhǔn)第四十九頁，共188頁。圍網(wǎng)（高2.2米）分項尺寸做法顏色價格單位備注成品圍網(wǎng)間距803.5封塑鋼筋綠色300元/米

結(jié)構(gòu)部分

碎石+混泥土(300見方)

100元/米合計（好望山已經(jīng)成熟運用）400元/米圍網(wǎng)景觀總圖分析.價值挖掘第五十頁，共188頁?；⑾犹幚矸桨?、配合售場設(shè)置觀河平臺2、擺置木質(zhì)家具及花器提升氛圍1、綠化為主,主要喬木為柳樹;2、靠花園一側(cè)種植常綠的小葉榕、香樟提升臨河別墅私密性景觀總圖分析.價值挖掘第五十一頁，共188頁。綠地私有化私家花園總計面積42000平方米私家花園占住宅區(qū)景觀面積65%私家花園邊界處理采用豐富的喬、灌木形成屏障:喬木品種:桂花香樟天竺桂小葉榕灌木品種:海桐球花葉良姜棕竹毛葉丁香球私家花園相臨小徑方案1、道路:花園間采用石汀步設(shè)置（50厚青石70元/平方米）2、門牌:每戶設(shè)置木制腰門配入戶一個，樣式同藍(lán)湖郡東岸景觀總圖分析.價值挖掘第五十二頁，共188頁。地面標(biāo)準(zhǔn):地面采用半細(xì)葉結(jié)縷草（40元/平方米)喬木贈送標(biāo)準(zhǔn):邊戶型6棵喬木3棵花喬木中戶型4棵喬木2棵花喬木喬木品種:香樟皂角樹廣玉蘭桂花花樹品種:黃桷蘭玉蘭櫻花紅葉李

賣點一:大面積中戶型大于100平方米;邊戶型大于250平方米

賣點二:花園入戶花園私有化景觀總圖分析.價值挖掘品種確定來源于藍(lán)湖郡交房報事資料第五十三頁，共188頁。場地體驗水景方案-戶戶水景1、北區(qū)的水體在入口及中心景觀場地集中設(shè)置;2、南區(qū)洋房區(qū)域三溪水體寬度1.5米,采用龜紋石(300元/噸)散置駁岸點狀集中水景方案洋房區(qū)域水景方案第五十四頁，共188頁。設(shè)計單位:主設(shè)計師:朱育帆主設(shè)職位:景觀學(xué)vs設(shè)計學(xué)研究中心所長

清華大學(xué)建筑學(xué)院景觀園林研究所教授《中國園林》編委會委員主要作品:北京CBD景觀設(shè)計導(dǎo)則編制（2002）濟南大明湖景區(qū)規(guī)劃設(shè)計咨詢（2002）北京奧林匹克公園景觀設(shè)計國際競賽A02方案（2003）清華大學(xué)核研院景觀設(shè)計（項目負(fù)責(zé)人）北京金融街北順城街13號四合院——“與誰同坐”改造設(shè)計（項目負(fù)責(zé)人）

·利用主設(shè)計師在設(shè)計界的影響力,配合他出書介紹本項目的景觀設(shè)計理念;·請設(shè)計師在專業(yè)雜志（中國園林）及報紙上發(fā)表軟文配合推廣項目·邀請設(shè)計師參加推廣活動，利用清華的號召力提升項目文氣配合銷售設(shè)計資源選擇第五十五頁，共188頁。中國傳統(tǒng)吉祥文化重慶書院文化水景植物＋＋＋景觀主題景觀主題基本原則與出發(fā)點:1、與項目定位呼應(yīng)，具有“文氣”2、具有獨特性3、易造景，對宣傳有利少陵書院靜暉書院竹林書院蓮峰書院北巖書院濂溪書院東川書院聚奎書院江津書院鳳山書院東皋書院瀛山書院隆化書院巴川書院合宗書院鉤深書院重璧書院桂香書院南賓書院縉云書院字水書院渝州書院三溪九院第五十六頁，共188頁。觀瀾院濂溪院北巖院瀛山院桂香院字水院靜暉院竹林院蓮峰院院落景觀場地體驗第五十七頁，共188頁。庭院方案場地體驗第五十八頁，共188頁。大院的苗木配置標(biāo)準(zhǔn)（以樣板大院為例）序號苗木名稱規(guī)格（CM）計量單位數(shù)量（株）苗木單價（元）苗木小計（元）工程造價（元）備注特點冠幅干徑高度分枝點1臘梅400-50015-20500-60025-30枝/叢株3800.002400.003408.00觀瀾院大叢古樸2紅梅400-50020-25450-600

株13500.003500.004970.00觀瀾院古樸、形優(yōu)3桂花550-60020-22500-600

株112000.0012000.0017040.00觀瀾院古樸、形優(yōu)4西府海棠400-45020-25400-500

株24500.009000.0012780.00觀瀾院古樸、形優(yōu)5皂角樹500-60025-35700-900

株15500.005500.007810.00觀瀾院枝形開展、形優(yōu)6地被

M220080.0016000.0022720.00觀瀾院

7灌木

M220180.003600.005112.00觀瀾院

8合計

228

52000.0073840.00

景觀建造標(biāo)準(zhǔn)庭院苗木配置標(biāo)準(zhǔn)第五十九頁，共188頁。景觀方案消防道處理方案車庫進口處理方案車庫通風(fēng)口處理方案洋房與高層景觀的分界方案第六十頁，共188頁。場地體驗--景觀小品方案第六十一頁，共188頁?！んw驗區(qū)整體介紹參見體驗中心部分資料·售場后場詳細(xì)方案調(diào)整中，3月30日專題匯報第六十二頁，共188頁。售場區(qū)域景觀第六十三頁，共188頁。景觀建造標(biāo)準(zhǔn)

圍界軟景標(biāo)準(zhǔn)景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價住區(qū)外圍綠化6000平米小葉榕、香樟、黃葛樹、楊樹、蒲葵、海桐秋、茶花160元96萬元第六十四頁，共188頁。景觀建造標(biāo)準(zhǔn)

河邊軟景標(biāo)準(zhǔn)景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價河邊綠化4000平米楊柳、水杉、矛草、迎春花、木芙蓉、鳶尾、草坪等180元72萬元第六十五頁，共188頁。景觀建造標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)與住區(qū)分隔軟景標(biāo)準(zhǔn)景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價高低區(qū)分界3500平米楠木、欒樹、香樟、樸樹、合歡、金邊黃楊，南天竹、小葉女貞、草坪等180元63萬元第六十六頁，共188頁。景觀建造標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)與住區(qū)分隔軟景標(biāo)準(zhǔn)景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價建筑后場私家花園相臨區(qū)域6000平米楠木、欒樹、香樟、樸樹、合歡、金邊黃楊，南天竹、小葉女貞、草坪等200元120萬元花園布置700寬青石汀步100元5萬元第六十七頁，共188頁。景觀建造標(biāo)準(zhǔn)公共道路標(biāo)準(zhǔn)景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價公共道路5500平米(硬景1000平方米)桂花、香樟、玉蘭、廣玉蘭、櫻花、棕竹、茶花、春鵑球、草坪等220元99萬元1.8米寬道路青石、青磚300元30萬元第六十八頁，共188頁。景觀建造標(biāo)準(zhǔn)公共節(jié)點標(biāo)準(zhǔn)景觀分區(qū)景觀面積配置苗木單方成本總造價公共節(jié)點4800平米(硬景3000平方米)銀杏、桂花、竹、櫸樹、花卉、草坪等240元43.2萬元芝麻白、青磚硬景350元105萬元第六十九頁，共188頁。景觀建造標(biāo)準(zhǔn)景觀總體指標(biāo)總指標(biāo)用地面積106690平方米

建筑占地31992平方米

河流面積2600平方米

市政停車場2880平方米

住宅區(qū)紅線內(nèi)景觀總面積69218平方米

私家花園總面積42000平方米全軟景面積住宅區(qū)公共景觀面積19938平方米(含800平方米游泳池)住宅區(qū)硬景面積6978.3平方米400元/平方米住宅區(qū)硬景比例0.10

商業(yè)區(qū)紅線外景觀面積12520平方米

紅線內(nèi)商業(yè)景觀面積7280平方米

商業(yè)景觀面積19800平方米200元/平方米(采用青石、芝麻白）商業(yè)硬景面積10500平方米

商業(yè)區(qū)硬景比例0.53

第七十頁，共188頁。序號苗木名稱直供量直供金額庫存調(diào)撥數(shù)庫存金額數(shù)量合計金額合計1桂花20383240918942315239212555612銀杏2981049530381167983467927293643白玉蘭9414519054579511482031414黃桷樹33782635023881003609144505小葉榕42654405010011189183142717332336法國梧桐99220787507077195106221559457紅葉李1051207742272282383323490128皂角樹4617600037142200833182009羊蹄甲101900351844684518636810雪松25058445019026958445011重陽木504500160471152105161512小計2865639985321964117436506110517289景觀建造標(biāo)準(zhǔn)項目喬木品種喬木品種：銀杏桂花黃葛樹白玉蘭廣玉蘭小葉榕楨楠楠竹紅葉李櫻花桃花紫薇

灌木品種：黃楊海桐春鵑紅繼木龍柏球茶梅含笑球毛葉丁香春鵑西洋鵑紅葉石楠第七十一頁，共188頁。景觀建造標(biāo)準(zhǔn)軟景工藝標(biāo)準(zhǔn)種植前要求腐殖土增加肥料、珍珠巖增加透水性喬木土球標(biāo)準(zhǔn)6-8倍干徑草繩包扎完整灌木土球標(biāo)準(zhǔn)喬木防護與包扎標(biāo)準(zhǔn)喬木麻布包扎形式及注射形式，麻布包扎要求超邊，不得露出麻布邊緣線喬木支撐要求喬木防護形式杉干四角支撐第七十二頁，共188頁。景觀建造標(biāo)準(zhǔn)草坪工藝草坪要求300X300一塊基層要求標(biāo)準(zhǔn)草格連接標(biāo)準(zhǔn)大面積效果第一次碾壓鋪砂效果第二次碾壓完成效果第七十三頁，共188頁。銹石黃價格：80元/平方米產(chǎn)地：福建芝麻黑價格：78元/平方米產(chǎn)地：福建芝麻白價格：75元/平方米產(chǎn)地：福建青石板價格：30元/平方米產(chǎn)地：本地青磚價格：100元/平方米產(chǎn)地：浙江景觀建造標(biāo)準(zhǔn)硬景材料第七十四頁，共188頁。接縫整齊、成品保護好無污染排版對縫整齊硬鋪效果標(biāo)準(zhǔn)鋪狀形狀完整井蓋放置平整景觀建造標(biāo)準(zhǔn)第七十五頁，共188頁?；⑵なN法1虎皮石貼法2景觀建造標(biāo)準(zhǔn)第七十六頁，共188頁。踏步自然石的堆砌標(biāo)準(zhǔn)

景觀建造標(biāo)準(zhǔn)第七十七頁，共188頁。景觀建造標(biāo)準(zhǔn)第七十八頁，共188頁。

3.營銷策略第七十九頁，共188頁。銷售策略6.1賣什么?6.2賣給誰?6.3怎么賣?第八十頁，共188頁。

賣什么?第八十一頁，共188頁。賣什么？--戰(zhàn)略定位大學(xué)城項目是龍湖在西區(qū)的第一個項目大學(xué)城項目是龍湖在中式產(chǎn)品線的第一次嘗試戰(zhàn)略定位：奠定龍湖品牌在大西區(qū)的龍頭地位及影響力強化龍湖產(chǎn)品創(chuàng)新的口碑完成新中式住宅的探索，并形成標(biāo)準(zhǔn)第八十二頁，共188頁。賣什么?品牌價值：10年別墅經(jīng)驗、進步大西區(qū)區(qū)域價值：城市副中心、新興未來城產(chǎn)品價值：原創(chuàng)中國大院別墅、情景商業(yè)街區(qū)、贈送空間豐富景觀價值：1萬平方米水岸自然資源、三溪九院啟動會附件\睿城價值梳理.xls第八十三頁，共188頁。賣什么?答案：品牌+差異化的高端物業(yè)+人文氛圍

第八十四頁，共188頁。

賣給誰？第八十五頁，共188頁。

目標(biāo)客戶分析112345大學(xué)教師微電園工作人員高校產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟相關(guān)者沙區(qū)，九龍區(qū)…西區(qū)輻射的區(qū)縣客戶第八十六頁，共188頁。重點客戶分析物業(yè)類別主力客戶類型置業(yè)利益別墅洋房大學(xué)教授、副教授）對高品質(zhì)商品房有一定的需求沙區(qū)高收入和外埠客戶沙區(qū)長久缺乏較高品質(zhì)樓盤，市場對高端別墅的需求呈現(xiàn)“饑渴”區(qū)縣客戶壁山為代表皮鞋制造業(yè)。預(yù)計2010年將擁有1000家以上的制鞋企業(yè)企業(yè)和配套廠家西部區(qū)縣的富裕階層數(shù)目眾多西永微電園管理者這類高收入人群高品質(zhì)商品房有一定的需求小戶型公寓大學(xué)青年教師青年教師無集資房指標(biāo)，只能選擇學(xué)校提供的宿舍。未來婚育對住房有明顯需求沙區(qū)私營業(yè)主學(xué)生本無購買意向，但學(xué)生的大學(xué)生活遞延的需求，高校的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟可以帶動遞延購買力;微電園從業(yè)人員以惠普為例，進駐的工程師多為成都等外地引進人才，未解決住房需求明顯。大量產(chǎn)業(yè)工人對普通公寓消費需求也較為明顯。商業(yè)沙區(qū)私營業(yè)主高校的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟可以帶動遞延購買力;例如餐飲,淘寶店,運動休閑服飾等大學(xué)教授、副教授）年教師和高級別教師對投資型物業(yè)（商鋪）有一定的需求其他有一定經(jīng)濟勢力,多渠道投資,希望享受大學(xué)城成熟期豐厚回報第八十七頁，共188頁。怎么賣?第八十八頁，共188頁。怎么賣？用好3樣“道具”把控3個節(jié)奏解決6大難題關(guān)注1個問題附件第八十九頁，共188頁。三樣“道具”推廣策劃目標(biāo)：在合理推廣費用范圍內(nèi)形成——驚動，人涌，火燒三個階段措施：目標(biāo)阻擊+空中打擊+地面轟炸銷售團隊目標(biāo)：龍湖成交率最高的團隊措施：銷售渠道：坐銷+行銷激勵機制：績效考核以業(yè)績?yōu)橹鳎?0%）+淘汰人選原則：求勝欲望+單兵能力

樣板區(qū)、售房部、樣板房目標(biāo)：西區(qū)最好的體驗區(qū)措施：主題性+識別性+人文性+休閑性

啟動會附件\睿城推廣計劃.xls啟動會附件\睿城營銷路書.xls第九十頁，共188頁。6月11月小戶型精裝開盤6月中旬別墅首次開盤7月9月11月12月8月10月8月中旬別墅二次開盤9月洋房開盤項目整體營銷節(jié)奏第九十一頁，共188頁。6月9日別墅首次開盤2月4月6月7月3月5月3月中旬外賣場展示5月底現(xiàn)場樣板區(qū)展示8月人涌火燒驚動7月中旬別墅二次開盤別墅銷售節(jié)奏第九十二頁，共188頁。把握3個節(jié)奏—驚動1.龍湖進軍大西區(qū)2.10年期待，沙區(qū)迎來龍湖生活3.沙區(qū)驚現(xiàn)中國大院別墅4.業(yè)內(nèi)專家瘋評大院別墅5.逆勢飄紅，大院別墅轟動全城6.龍湖睿城VS

萬科第五園成話題第九十三頁，共188頁。把握3個節(jié)奏—人涌1.每天上千人，龍湖睿城熱得“發(fā)燙”

2.5000人，龍湖睿城熱銷成定局

3.龍湖現(xiàn)象引發(fā)西區(qū)樓市格局變動

4.龍湖別墅成為西區(qū)人的夢想第九十四頁，共188頁。把握3個節(jié)奏—火燒1：8，睿城大院別墅也許只能成為向往6月9日，龍湖收回開盤預(yù)告時間炒房團“圍攻”龍湖睿城3億，龍湖睿城開盤大捷解碼龍湖睿城熱銷之謎龍湖睿城緊急研究新別墅組團

第九十五頁，共188頁。還有6大營銷難題

區(qū)域的陌生性——

區(qū)域配套不成熟——

品牌在西區(qū)認(rèn)知度一般——

目標(biāo)客戶群的相對分散——

開盤銷售沒有樣板房展示——

來自富力城的競爭威脅——大學(xué)城在哪里？那個地方很偏僻！華宇是最好的！區(qū)縣的老板在哪里？圖紙看不出好在哪!富力也不錯！第九十六頁，共188頁。關(guān)注1個問題—營銷費用項目預(yù)計銷售周期3年2008-2010年,銷售總金額256239萬元;營銷費用總額預(yù)計:5125萬營銷費用比例=營銷費用總額/銷售總金額=5125/256239=2%單位(萬元)2008年2009年2010年廣告宣傳費11551148530營銷設(shè)施修建費11335130營銷設(shè)施使用費64132144調(diào)研101010手續(xù)費7591110合計24371894794比例45.8%36.95%17.25%啟動會附件\推廣資金計劃.xls第九十七頁，共188頁。售樓處及樣板區(qū)實施方案第九十八頁，共188頁。目錄1樣板區(qū)選址規(guī)劃2樣板區(qū)景觀概念3售樓處方案4樣板房方案5樣板區(qū)交通組織流線6樣板區(qū)周邊環(huán)境處理7售樓處、樣板房、樣板區(qū)景觀費用測算第九十九頁，共188頁。1樣板區(qū)選址規(guī)劃重慶大學(xué)東大門分析大學(xué)城項目輻射主要區(qū)域的客戶的來訪路線沙坪壩區(qū)、西永高科技園區(qū)的客戶從北面進入項目地塊

尋找大學(xué)城項目地塊周邊的標(biāo)志性建筑重慶大學(xué)東大門項目地塊北區(qū)位于隔路的正對面結(jié)論:樣板區(qū)設(shè)計在項目地塊的北區(qū)更有優(yōu)勢第一百頁，共188頁。

售樓處A方案B方案C方案A方案:便于組織交通流線,充分利用了河景資源,以及與售樓處的對景效果B方案:利用了河景資源,較便于交通流線組織C方案:沒有利用河景資源,離售樓處較遠(yuǎn)確定樣板樓A方案虎溪河流經(jīng)項目北區(qū)地塊,是可供樣板區(qū)利用得天獨厚的自然資源,售樓處、樣板房環(huán)虎溪河畔布置本項目沒有會所,用商業(yè)做售樓處是最經(jīng)濟的方式確定售樓處選址本項目建筑規(guī)劃突出了“院”概念,樣板樓完成一整個院的外立面第一百零一頁，共188頁。

①售樓處:③④②①⑤③④②別墅樣板樓③④樣板區(qū)內(nèi)其他建筑樣板區(qū)除樣板樓、售樓處，其他樓棟施工到±0.000,增大景觀開間，景觀的參與性更強;⑤停車場占地面積約800平方米,預(yù)計停車25輛,銷售高峰段可選擇虎曾路臨時停車.⑥⑥花園洋房樣板樓第一百零二頁，共188頁。2樣板區(qū)景觀概念1.虎溪河畔的親水性⑴售樓處后場設(shè)置觀河平臺放置木質(zhì)家具⑵臨河別墅設(shè)計親水私家花園樣板區(qū)景觀兩大重點:2.大開間景觀區(qū)域的參與性⑴通過開敞大空間提高景觀舒適性⑵預(yù)設(shè)開盤活動的場地第一百零三頁，共188頁。3售樓處方案正立面裝飾隔柵背立面開窗第一百零四頁，共188頁。售樓處是一種重要的銷售道具

項目第一次開放的時候,客戶只能參觀到售樓處和樣板景觀.缺少了樣板房強有力的促銷手段,售樓處怎樣發(fā)揮更大的作用?難點破冰預(yù)設(shè)售樓處亮點售樓處區(qū)域情趣景觀區(qū)域櫥窗區(qū)域精裝修2500元/平方米*500平方米=1250000元簡裝修300元/平方米*90平方米=27000元共計590平方米第一百零五頁，共188頁。售樓處各功能區(qū)劃分和各區(qū)域面積需求功能區(qū)名稱最小面積(㎡)入口門廳300模型區(qū)包括區(qū)位模型、項目總規(guī)模型、戶型模型接待咨詢臺模型展示區(qū)洽談區(qū)120通過吧臺的專業(yè)飲料提供，展示服務(wù)的品質(zhì)簽約區(qū)40設(shè)置3組，有隔斷的形式。面對面服務(wù)，尤其針對網(wǎng)簽項目。財務(wù)收銀區(qū)15要求位置相對安全、隱蔽，給客戶私密感公用衛(wèi)生間25精裝修500平方米置業(yè)顧問辦公室20為節(jié)約成本，墻面、天花為乳膠漆，地面為普通地磚營銷經(jīng)理辦公室10儲藏室及更衣間30保安室20保潔室10簡裝修90平方米注:工法展示區(qū)設(shè)計在實體樣板房相鄰的親水房內(nèi),比設(shè)計在售樓處內(nèi)更節(jié)約費用第一百零六頁，共188頁。

項目北區(qū)臨街商業(yè)一層平面圖大學(xué)城項目售樓處平面布局圖（室內(nèi)面積：590㎡,其中精裝500㎡,簡裝90

㎡

）模型區(qū)前臺入口門廳（300㎡）辦公室保安室保潔室儲藏間（90㎡）財務(wù)室15㎡衛(wèi)生間(25㎡)洽談簽約區(qū)（160㎡）第一百零七頁，共188頁。售樓處室內(nèi)設(shè)計的意向圖片第一百零八頁，共188頁。地面實木復(fù)合地板:250元/㎡米黃系列石材:350元/㎡仿古磚:250元/㎡青石類:70元/㎡第一百零九頁，共188頁。吊頂?shù)谝话僖皇?，?88頁。

4樣板房方案A6A2戶型占聯(lián)排別墅總數(shù)量的64％A2A2A2A2A2A2A2聯(lián)排別墅樣板房A6疊拼別墅樣板房選擇下拼樣板房的優(yōu)勢：1.裝修施工進場時間更提前；2.利用大庭院營造別墅氛圍A6戶型是下拼別墅主力戶型，占下拼50％；大客廳大庭院是戶型的亮點確定樣板房第一百一十一頁，共188頁。中西合璧(參考滟瀾山)第一百一十二頁，共188頁。中西合璧第一百一十三頁，共188頁。東方風(fēng)情(參考藍(lán)湖香頌)第一百一十四頁，共188頁。東方風(fēng)情第一百一十五頁，共188頁。5交通組織流線樣板樓售樓處停車場考慮客戶在整個體驗區(qū)內(nèi)參觀流線的舒適感和韻律感。針對客戶在體驗過程中眼、耳、鼻的感官效果進行有預(yù)見的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實施?；芈芬换芈范谝话僖皇?，共188頁。6樣板區(qū)周邊環(huán)境處理青石300×300斜鋪青灰磚200×100立鋪商業(yè)前場銀杏樹（胸徑22㎝間隔6m）現(xiàn)狀圖人行道改造費用測算：地鋪80元／㎡×1300㎡＝104000元銀杏樹費用計入樣板區(qū)景觀費用第一百一十七頁，共188頁。

虎曾路隔離帶整治灌木草花（1.5m）灌木草花（1.5m）草坪（5m）草坪（5m）費用測算：綠植50元／㎡×2000㎡＝100000元第一百一十八頁，共188頁。7費用測算

面積（㎡）設(shè)計費（元）裝修施工（元）裝飾軟裝（元）單價總價單價總價單價總價外賣場150000售樓處(簡裝)9000300270001009000售樓處(精裝)50050025000015007500001000500000售樓處(景觀)30050015000040012000000別墅樣板房69060041400025002800洋房樣板房29560017700023006785002000590000合計:7472500第一百一十九頁，共188頁。售樓處、樣板房室內(nèi)設(shè)計費、裝飾裝修費：元

(其中550萬為實體樣板房,可通過加強管理實現(xiàn)保質(zhì)銷售)樣板區(qū)景觀費用：300元/㎡×20000㎡=6000000元

(其中售樓處及大草坪區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)為250元/㎡,樣板房區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)350元/㎡)(可通過加強管理,減少樣板景觀區(qū)中實際交房區(qū)域今后的整改費用)樣板區(qū)周邊整改費用(地鋪+軟景)：約300000元合計：約元樣板區(qū)維護費用為20萬/月(參考江與城項目)第一百二十頁，共188頁。4.交付標(biāo)準(zhǔn)及建造標(biāo)準(zhǔn)

交付標(biāo)準(zhǔn)建造標(biāo)準(zhǔn)過程控制細(xì)部做法第一百二十一頁，共188頁。1：大學(xué)城一、二期工程土建及安裝建造標(biāo)準(zhǔn)

A、大學(xué)城一二期建筑外裝作法

B、大學(xué)城一二期住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)作法

C、大學(xué)城一二期住宅安裝配置標(biāo)準(zhǔn)及選材

D、大學(xué)城一二期車庫建筑標(biāo)準(zhǔn)作法2：施工過程控制3：各關(guān)鍵點細(xì)部做法

A、土建重點管控點細(xì)部做法

B、土建重點管控點細(xì)部做法第一百二十二頁，共188頁。2.過程控制1)、技術(shù)管理先行，實現(xiàn)四化。

2)、實施總包管理制度，促進現(xiàn)場管理效率

3)、施工驗收:

《大學(xué)城一二期花園洋房及別墅交房工程觀感質(zhì)量檢查表》及相關(guān)說明.doc4)、關(guān)鍵工序的清理

車庫施工工序清理

聯(lián)排疊拼內(nèi)外裝工序清理

花園洋房內(nèi)外裝工序清理

變更洽商圖紙化，圖紙講解制度化,監(jiān)理實施細(xì)則分部分項化，竣工圖紙及時化.總分包管理制度（附件）總分包管理例會（總包組織，監(jiān)理列席）總分包工序交接檢查制度，成品保護責(zé)任制度（附件）.

第一百二十三頁，共188頁。3：各關(guān)鍵點細(xì)部做法

A.土建重點管控點做法第一百二十四頁，共188頁。A.土建重點管控點做法

－鋁合金門窗安裝節(jié)點第一百二十五頁，共188頁。A.土建重點管控點做法

—門窗收口處做法隔熱條第一百二十六頁，共188頁。A.土建重點管控點做法

－外墻外保溫施工節(jié)點1外墻外保溫構(gòu)造示意圖第一百二十七頁，共188頁。A.土建重點管控點做法

－外墻外保溫施工節(jié)點2第一百二十八頁，共188頁。A.土建重點管控點做法

－坡屋面施工節(jié)點第一百二十九頁，共188頁。A.土建重點管控點做法

－露臺施工構(gòu)造節(jié)點第一百三十頁，共188頁。A.土建重點管控點做法

－陽臺施工構(gòu)造節(jié)點第一百三十一頁，共188頁。A.土建重點管控點做法

－室內(nèi)地坪做法第一百三十二頁，共188頁。A.土建重點管控點做法

－車庫地坪做法第一百三十三頁，共188頁。A.土建重點管控點做法

－地下室擋墻及架空層防水節(jié)點第一百三十四頁，共188頁。A.土建重點管控點做法

一層架空層透氣管做法第一百三十五頁，共188頁。A.土建重點管控點做法

－衛(wèi)生間防水節(jié)點第一百三十六頁，共188頁。A外裝各種材料的收邊收口大樣第一百三十七頁，共188頁。B.安裝工程控制－給排水工程生活用水量

日生活用水量約1420m3/d消火栓用水量室內(nèi)20L/s室外15L/s噴淋系統(tǒng)用水量6L/min.m2，，火災(zāi)延續(xù)時間1小時

污水排放量976.6m3/d水量計算：第一百三十八頁，共188頁。B.安裝工程控制－給排水工程第一百三十九頁，共188頁。B.安裝工程控制－給排水工程第一百四十頁，共188頁。

高層采用無負(fù)壓加壓供水方式該供水方式的優(yōu)點在于：①取消了低位水池及屋頂水箱，全密閉加壓系統(tǒng)將水安全送入業(yè)主家中，保證了水質(zhì)不被污染;②水泵能耗低，節(jié)能;③二次加壓的施工及運行管理直接交由自來水供水二次加壓公司專業(yè)管理，管理水平較高B.安裝工程控制－給排水工程第一百四十一頁，共188頁。B.安裝工程控制－給排水工程第一百四十二頁，共188頁。消防給水水源：由水廠的DN200給水管道上開三通并設(shè)置單獨的消防水表，表后接室外消火栓管道和室內(nèi)消防水池的管道系統(tǒng)布置：室外消火栓管道采用DN150焊接鋼管，每隔80～120米設(shè)室外消火栓室內(nèi)消火栓系統(tǒng)由消防水池－水泵－消防管道－屋頂水箱－消防箱組成室外消火栓泵、室內(nèi)消火栓泵、噴淋泵同設(shè)在消防泵房并緊鄰消防水池B.安裝工程控制－給排水工程第一百四十三頁，共188頁。

水泵房安裝---標(biāo)準(zhǔn)B.安裝工程控制－給排水工程第一百四十四頁，共188頁。車庫管道安裝控制措施由于車庫層高為降低成本，控制在3.1米(北區(qū))和3.7米(南區(qū)洋房)，所以必須通過準(zhǔn)確的綜合管線平面及綜合剖面圖來實現(xiàn)，同時通過清晰明確的標(biāo)識達到觀感和功能辨識的最好效果B.安裝工程控制－給排水工程第一百四十五頁，共188頁。雨水系統(tǒng)：屋面雨水－檐溝、落水管－室外散水溝－室外雨水管網(wǎng)－市政指定接口地面雨水－截水溝及道路雨水口－室外雨水管網(wǎng)－市政指定接口。污廢水系統(tǒng)：衛(wèi)生間排水、住宅廚房排水－排水立管－室外污水管網(wǎng)－生化池（根據(jù)渝建發(fā)[2006]19號文件及大學(xué)城區(qū)域的市政污水排放處理情況爭取與大學(xué)城管委會協(xié)商取消生化池）－市政指定接口餐飲廚房排水－室內(nèi)隔油池（業(yè)主自備）－室外隔油池－室外污水管網(wǎng)高層公寓的衛(wèi)生間小，排水立管采用DN150UPVC螺旋管達到消聲效果。B.安裝工程控制－雨污水第一百四十六頁，共188頁。管網(wǎng)施工控制要點：1、雨污水井避免設(shè)置在入戶的通道上。2、雨污水井盡可能避免設(shè)置在私家花園內(nèi)。措施：通過繪制綜合管網(wǎng)圖及綜合斷面圖，調(diào)整出戶管的位置方向，并通過合并檢查井等方式達到。B.安裝工程控制－雨污水第一百四十七頁，共188頁。綜合管網(wǎng)斷面圖B.安裝工程控制－雨污水第一百四十八頁，共188頁。材料選用給水室外給水管網(wǎng)給水球墨鑄鐵管室內(nèi)水表前給水管鋼塑復(fù)合管室內(nèi)水表后給水管PPR管室外景觀給水管PPR管消火栓給水管焊接鋼管噴淋水管熱浸鋅管雨污排水室內(nèi)污水立管UPVC螺旋排水管室內(nèi)污水出戶管柔性鑄鐵排水管室內(nèi)雨水管道UPVC排水管室外雨污管道雙壁波紋管B.安裝工程控制－雨污水第一百四十九頁，共188頁。公用住宅容量表房型每戶平均建筑面積M2

指標(biāo)套數(shù)總?cè)萘?KW）kW/戶指標(biāo)*套數(shù)圍合式住宅245201933860花園洋房168142213094小戶型公寓5459764880總計

139011834

用電容量估算按需要系數(shù)法估算負(fù)荷：取Kx=0.45有功同時系數(shù)為0.85、無功同時系數(shù)為0.95，功率因數(shù)按補償后為Cos￠=0.92進行計算Pjs＝0.85x0.45x11834＝4526kWjs=0.93x0.45x11834tg￠=2129kvarSjs=5002kVA按變壓器負(fù)載率85％則公用配電房裝機容量約5600kVA，變壓器7臺考慮合理供電半徑設(shè)置兩座配電房B.安裝工程控制－建筑電氣第一百五十頁，共188頁。專用部分容量表房型建筑面積M2單位面積指標(biāo)kW/M2總裝機容量(KW）商鋪設(shè)施134072002681超市2007150300其它55755502787總計

71169

5768按需要系數(shù)法估算負(fù)荷：取Kx=0.4有功同時系數(shù)為0.85、無功同時系數(shù)為0.95，功率因數(shù)按補償后為Cos￠=0.92進行計算Pjs＝0.85x0.4x5768＝1961kWQjs=0.93x0.4x5768g￠=923kvar Sjs=2168kVA按變壓器負(fù)載率83％則專用配電房裝機容量約2800kVA，變壓器4臺考慮合理供電半徑設(shè)置兩座專用配電房B.安裝工程控制－建筑電氣第一百五十一頁，共188頁。電氣設(shè)備用房指標(biāo)名稱面積M2位置1、一進五出10kV開閉所約70地下室2、一號公用配電房100地下室3、二號公用配電房120地下室4、一號專用配電房90地下室5、二號專用配電房90地下室6、發(fā)電機房（北區(qū)）35地下室6、發(fā)電機房（南區(qū)）35地下室由于配電房及發(fā)電機房的位置對業(yè)主的敏感度較高，在保證供電質(zhì)量和施工成本的前提下，最終選擇在商業(yè)用房的地下室，這樣對業(yè)主不會產(chǎn)生任何影響。B.安裝工程控制－建筑電氣第一百五十二頁，共188頁。高壓供電方式2、10KV供電系統(tǒng)方案報告方案方案內(nèi)容優(yōu)點缺點設(shè)置一進五出的開閉所一座小區(qū)供電由一路10kV電源引來1、供電方式簡單；2、房間占用面積較小；3、成本較底。1、須與供電部門充分溝通3、用電品質(zhì)一般；B.安裝工程控制－建筑電氣第一百五十三頁，共188頁。3、配電系統(tǒng)－大學(xué)城項目10KV配電干線圖4、小區(qū)內(nèi)低壓配電干線示意圖何家沖變電站大學(xué)城項目開閉所一進五出1#公用配電房2#公用配電房1#專用配電房2#專用配電房2.5km圍合式建筑、花園洋房建筑：采用放射式配電公用配電房電表總箱YJV224X240+1X120花園洋房、別墅戶內(nèi)箱B.安裝工程控制－建筑電氣第一百五十四頁，共188頁。高層低壓供電方式高層建筑：采用放射式配電公用配電房樓棟總配電箱YJV224X240+1X120分流線夾JKYG4(1X185)B.安裝工程控制－建筑電氣第一百五十五頁，共188頁。別墅低壓供電方式5、圍合式別墅戶內(nèi)配電箱方案集中電表柜

AC380V市電基本上考慮一個大院一個電表柜，共計19個出線回路戶內(nèi)配電箱戶內(nèi)配電箱B.安裝工程控制－建筑電氣第一百五十六頁，共188頁。洋房低壓供電方式底樓戶內(nèi)配電箱AC380V市電本層配電二樓戶內(nèi)配電箱一樓戶內(nèi)配電箱洋房配電方案B.安裝工程控制－建筑電氣第一百五十七頁，共188頁。室內(nèi)強電箱體的安裝位置為保證不影響業(yè)主的裝修美觀，別墅的強弱電箱位置設(shè)置在負(fù)一層車庫的墻上，花園洋房的強弱電箱設(shè)置在入戶花園的墻上B.安裝工程控制－強電施工控制重點第一百五十八頁，共188頁。室外配電柜必須和景觀及建筑外立面風(fēng)格一致，最好的辦法就是樣板帶路。B.安裝工程控制B.安裝工程控制－建筑電氣第一百五十九頁，共188頁。B.安裝工程控制－建筑電氣鑒于本小區(qū)的高檔品質(zhì)，強弱電室外管網(wǎng)基本按埋地管廊設(shè)計施工，避免園區(qū)內(nèi)存在電纜溝影響整體的景觀效果，同時降低施工成本.(剖面見右圖)由于強弱電井調(diào)整比較靈活，所以要求必須保證花園和入戶小徑上沒有強弱電井（具體布置見綜合管網(wǎng)平面布置圖）。高低壓配電房施工前必須校核結(jié)構(gòu)凈高，在滿足柜體及安裝空間的2.8米的前提下，核對是否能夠有效自排水，如層高不允許則采取封閉措施，保證無水源進入高低壓配電房。由于低壓出線電纜由供電局施工，其必須要求為鎧裝電纜，所以對強電管網(wǎng)檢查井的內(nèi)空尺寸根據(jù)經(jīng)驗必須控制為:主干線上轉(zhuǎn)角井內(nèi)凈空1.2×1.2米，直線檢查井內(nèi)凈空1.0×1.0米，入戶井內(nèi)凈空0.8×0.8米。第一百六十頁，共188頁。強電施工控制重點--弱電施工控制要點調(diào)整對講門機、紅外探測器、單元大堂機等設(shè)備的安裝位置，在保證業(yè)主方便使用的前提下考慮合理安裝位置不影響業(yè)主以后的裝修布置。室外監(jiān)控設(shè)備在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)兼顧以下方面：

1、物業(yè)公司能夠做到無盲區(qū)監(jiān)控。

2、不對業(yè)主的私密性不造成視覺上的反感，如攝像機不要設(shè)置在門口邊或窗邊。

3、對景觀效果不產(chǎn)生破壞，盡可能利用景觀設(shè)施作為安防設(shè)備的基座，如將巡更點安裝在路燈的燈桿上，將攝像機安裝的路燈的燈桿上，但要注意避免景觀植物對監(jiān)控設(shè)備的可視范圍的遮擋。對有線電視、電信、安防等幾家施工單位的統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理，尤其是有線電視和電信等壟斷部門的施工單位的管理，管理的辦法是統(tǒng)一交底、分時段和樓棟明確其進場施工時間，盡可能做到不交叉施工，這樣通過移交制度最大限度的做好成品保護。第一百六十一頁，共188頁。6.安裝工程控制－通風(fēng)與空調(diào)室外氣象參數(shù)（1）室外計算干球溫度：夏季空調(diào)計算溫度：38℃

夏季通風(fēng)溫度：33℃

冬季空調(diào)計算溫度：2℃（2）夏季空調(diào)室外計算濕球溫度：27.3℃（3）冬季室外計算相對濕度：82%

室內(nèi)設(shè)計參數(shù)房間名稱夏季冬季溫度℃相對濕度%溫度℃相對濕度%起居室26-28≤6516-20餐廳25-27≤6518-20臥室25-27≤6518-20書房25-27≤6518-20空調(diào)系統(tǒng)--空調(diào)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)第一百六十二頁，共188頁。B.安裝工程控制—系統(tǒng)選擇1、別墅空調(diào)系統(tǒng)比較VRV智能化中央空調(diào)系統(tǒng)戶式風(fēng)冷熱泵冷水機組優(yōu)點優(yōu)點1．豐富的室內(nèi)機陣容，室內(nèi)機容量齊全,充分滿足裝修需要1.有條件補充新風(fēng),室內(nèi)環(huán)境的舒適度較高.2．靈活的設(shè)計自由度，最大冷媒單管長達100米，高低差可達50米2．設(shè)備初投資較低.安裝施工技術(shù)更成熟3．出色的節(jié)能效果，單機冷暖平均COP值達到3.87，系統(tǒng)運行費用較低3．機組COP值達到3.3，符合節(jié)能規(guī)范(65%)4.高可靠性，室外機的壓縮機可雙后備運行，其中一個發(fā)生故障，其余能緊急運轉(zhuǎn)4．高可靠性，可配合智能化管理系統(tǒng)，控制系統(tǒng)成熟缺點缺點1．初投資較貴，控制系統(tǒng)較復(fù)雜1.室內(nèi)機及送回風(fēng)管的布置要占用一定的室內(nèi)空間,降低了層高.2．安裝要求較高，需與裝修同時進行2．如配有風(fēng)管出風(fēng)，室內(nèi)機組噪聲略大建議采用戶式風(fēng)冷熱泵冷水機組，別墅空調(diào)系統(tǒng)同時使用系數(shù)為1.0，空調(diào)室外機置于后花園。第一百六十三頁，共188頁。B.安裝工程—系統(tǒng)選擇2、售房部（臨時）空調(diào)系統(tǒng)3、經(jīng)濟酒店空調(diào)系統(tǒng)4、花園洋房及公寓空調(diào)由于售房部以后是作為商鋪出售，而且鑒于大學(xué)城附近對商鋪的購買力的不確定性，營銷考慮分層分間出售，所以考慮到小商鋪的獨立性及其面積較?。?50m2左右），按安裝分體空調(diào)機進行設(shè)計，預(yù)留室外空調(diào)機的機位。因全部出售，考慮建筑預(yù)留空調(diào)機位，做好立面處理因全部出售，考慮建筑預(yù)留空調(diào)機位，做好立面處理第一百六十四頁，共188頁。B.別墅空調(diào)系統(tǒng)的控制要點設(shè)計上注意要點：1、盤管位置的設(shè)置主要考慮出風(fēng)時對人的影響、回風(fēng)口方向?qū)仫L(fēng)質(zhì)量的影響、盤管的安裝位置對以后業(yè)主的裝修時便于隱蔽又不影響回風(fēng)。2、空調(diào)供水水管盡可能的和冷熱水管平行沿墻角敷設(shè)，將必須露管的部位調(diào)整到廚衛(wèi)間、玄關(guān)、走道等次要部位。3、管井大小按照藍(lán)湖郡已經(jīng)成熟的數(shù)值設(shè)計，井內(nèi)管道的布置見右圖（井道內(nèi)空尺寸650×200mm），緊湊合理。第一百六十五頁，共188頁。施工控制要點：

1、控制施工工序的穿插，結(jié)構(gòu)施工中穿梁套管的預(yù)埋必須在砌體完成抹灰之前，并且必須豎向機械開槽，盤管和空調(diào)水管的施工必須在頂棚膩子施工完畢后施工，室外主機的安裝在花園精平場后土建平臺施工完畢后安裝。2、通過在管道保溫外壁纏繞薄膜膠帶。3、為防止暗埋管道被二次破壞，在暗埋處作出明顯標(biāo)識第一百六十六頁，共188頁。電梯根據(jù)公司的采購協(xié)議，直行梯品牌為西子奧的斯電梯。花園洋房:一個單元采用一部有機房的電梯，電梯載重1000kg,速度1.0m/s。高層:有機房電梯，22層的安裝4部電梯，18層的安裝3部電梯，電梯載重1000kg，速度2.0m/s。經(jīng)濟型酒店:無機房電梯，一棟一部，電梯載重1000kg，速度2.0m/s。商鋪:兩部三層的無機房觀光電梯，載重1000kg，速度1.0m/s。第一百六十七頁，共188頁。5成本預(yù)設(shè)及預(yù)控第一百六十八頁，共188頁。項目投資測算依據(jù)及范圍●主要依據(jù)1、方案設(shè)計及2008年2月15日以前數(shù)次會議討論初步意見2、地勘報告及周邊配套情況3、產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)（2007-12-21大學(xué)城項目交付標(biāo)準(zhǔn)討論會議紀(jì)要）4、紫都城、藍(lán)湖郡成本回顧數(shù)據(jù)5、目前材料價格及未來漲價趨勢分析6、人工費漲價趨勢分析（主要參照08年即將出臺計價定額的人工費標(biāo)準(zhǔn)）7、《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價表》（1999年）《重慶市安裝工程預(yù)算定額》（2000）及相關(guān)的配套文件，8、目前已簽合同。第一百六十九頁，共188頁。項目投資測算依據(jù)及范圍●測算范圍：包含土地費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、主體建筑及安裝工程費、景觀工程費、不可予見費及其他與工程相關(guān)的費用●測算方法：按照2008年2月15日項目已經(jīng)具備的技術(shù)資料，已確定的產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)，參照類似工程已回顧實際成本，結(jié)合項目具體特性以及目前材料、人工、苗木漲價、材料未來上漲趨勢（按6％考慮）綜合修正?！癯杀緶y算表：第一百七十頁，共188頁。一.項目啟動階段成本序號成本明細(xì)總價（萬元）建筑單方造價（含贈送面積）元/m2銷售面積單方造價（元/m2）比例（%）1.土地費用10,843480657142.建安成本38,1401,6902,313543.間接費用20,3379011,233244.期間費用5,74325434885.總成本75,0643,3264,552100●項目總成本第一百七十一頁，共188頁。序號間接費用明細(xì)建筑單方造價（含贈送面積）元/m2

銷售面積單方造價（元/m2）比例（%）1.勘測設(shè)計費739992.行政及經(jīng)營性收費199273243.三通一平工程費476564.基礎(chǔ)設(shè)施費227311285.環(huán)境景觀工程費140192186.配套設(shè)施費13618627.工程相關(guān)費用7910713

合計9011233100

間接費用明細(xì)第一百七十二頁，共188頁。項目投資測算參數(shù)－建安成本各業(yè)態(tài)建安成本聯(lián)排別墅2,200

元/