青島保利膠南項目提案

青島保利膠南項目提案第1頁/共122頁青島發(fā)展大格局加快旅游大項目建設構建兩翼齊飛發(fā)展新格局

東翼的即墨、嶗山將重點發(fā)展溫泉度假、海島度假、山林觀光、節(jié)慶會展等旅游產品。西翼的黃島、膠南將在發(fā)展海濱度假、海上旅游、秦漢文化等產品上實現(xiàn)提升。西翼東翼第2頁/共122頁青島市經濟重心戰(zhàn)略西移的主要依托和發(fā)展腹地；大青島發(fā)展新的著力點。崛起的“西海岸都市新區(qū)”。青島美麗的“后花園”。

膠南之于青島膠南第3頁/共122頁讓全世界心動的城市——膠南關鍵詞：產業(yè)北擴、生活東延、中心優(yōu)化、文教南展第4頁/共122頁高速路網發(fā)達，與省內各城市的交通聯(lián)系快捷便利環(huán)膠州灣高速貫通，交通便捷。東營、淄博、濰坊走濟青高速轉同三高速，大概只有2-3個小時車程即可到達膠南。濟青高速南線開通后，從萊蕪到膠南只需2小時，從濟南到膠南只需3個小時。交通條件：第5頁/共122頁海底隧道和跨海大橋將極大的拉近膠南與青島市區(qū)的交通距離和心理距離開車經海底隧道，五分鐘就可橫跨海底，從本項目到青島市區(qū)的時間僅為25分鐘。通過跨海大橋青島至黃島陸路距離縮短近30公里。時間節(jié)省22分鐘。跨海大橋海底隧道膠南黃島青島海底隧道效果圖跨海大橋效果圖第6頁/共122頁城市向東老城區(qū)靈山衛(wèi)板塊新城區(qū)板塊以濱海公路為城市發(fā)展主線，建設綠色廊道，凸現(xiàn)濱海城市特色；濱海大道靈山衛(wèi)構建以生活居住、文化娛樂、商貿和旅游度假為主的濱海新區(qū)；第7頁/共122頁

1、將市政府遷入開發(fā)新區(qū)；

2、以上海路為城市主要自然生態(tài)風景軸線，打造美麗的園林式海濱旅游城市；

3、規(guī)劃水云邊城打造北方最佳的水上樂園。膠南未來發(fā)展的核心在旅游，旅游的核心在新城區(qū)城市向東第8頁/共122頁城市交通便利，未來城市發(fā)展?jié)摿o限。膠南新城區(qū)為生活東延重點發(fā)展的區(qū)域——東部市政中心和商貿中心。膠南老城區(qū)的發(fā)展受到限制，老城區(qū)的市民勢必將涌入膠南經濟開發(fā)區(qū)，東部成為膠南核心居住區(qū)是必然趨勢。膠南經濟開發(fā)區(qū)將規(guī)劃為膠南核心居住區(qū)第9頁/共122頁處于城市發(fā)展主線上的片區(qū)快速成熟助力助力助力基礎建設

隆和水岸、海悅華庭、香檳海岸等多個項目的開發(fā)和建設，已經建成或者正在建設的綜合項目多達20個。目前周邊多個項目已經入住，居住氛圍凸顯。住宅開發(fā)片區(qū)規(guī)劃新城區(qū)規(guī)劃完整、少拆遷戶、易吸引外地開發(fā)商投資。相信不久的將來這將是最具有升值潛力的地產股。新城區(qū)板塊膠南市政府的搬遷至膠南開發(fā)區(qū)濱海大道的貫通及一橋一隧的建設水城的逐漸成熟市政中心區(qū)和商業(yè)區(qū)的不斷發(fā)展第10頁/共122頁城市東拓對膠南房地產的意義1、“西海岸”注定成為青島經濟新的增長極，是青島擁灣發(fā)展城市級戰(zhàn)略，而向東成為膠南城市發(fā)展一種必然，膠南開發(fā)區(qū)必將成為膠南未來城市生活和旅游岸線。2、良好的發(fā)展前景，便利的交通，較大的升值空間，膠南房地產市場未來十分看好。本案未來走向將成為膠南新城區(qū)板塊樓市方向標第11頁/共122頁二、項目分析第12頁/共122頁項目開發(fā)背景：1、保利92年以來第一個濱海別墅項目；2、青島保利市場的第一個別墅項目；3、膠南發(fā)展軸線上第一個真正意義上度假生活社區(qū)，引領未來區(qū)域樓市發(fā)展的走向。本案注定將從戰(zhàn)略高度和樹立品牌高度去運營第13頁/共122頁解剖項目……第14頁/共122頁新城區(qū)絕版地段膠州新城區(qū)居住中心。距海僅100米，海河交匯，近海景唯此一地。周邊怡海國際、香檳海岸等小區(qū)林立，居住氛圍凸顯。

距海底隧道24公里，緊鄰濱海大道，交通便利。充分享受周邊市政中心和商業(yè)中心配套。內部配套商業(yè)街、會所、幼兒園等，為業(yè)主帶來全心服務。市政中心商業(yè)中心第15頁/共122頁景觀：拒絕平淡1、獨享海景資源：項目前100米即是黃海海域，比鄰膠南水城規(guī)劃，享受水城規(guī)劃的旅游度假資源。2、兩河水景資源:兩河入海口形成了一個親水平臺，將兩河河水引入項目內部形成獨特的濕地景觀。3、濱海大道景觀帶：3萬平米（50*630）濱海大道景觀帶。4、全景觀住宅：整體地形上抬、局部下挖,機動車向下進入半地下車庫,地面作為純粹的人行景觀道路,同時可以堆土造坡,設計微地形,創(chuàng)造宜人的地面人行系統(tǒng)全景觀住宅。

天然的旅游資源和自然景觀資源得天獨厚第16頁/共122頁極佳的風景、絕版的區(qū)位，良好的配套，必將有更好的房子與之呼應。第17頁/共122頁市場稀缺產品項目為別墅和高層兩種建筑類型海。目前周邊別墅產品市場幾乎空白，片區(qū)內沒有成型的別墅區(qū)，新開發(fā)項目大多為洋房、多層、小高層、高層。逆市下，別墅項目占有的土地、地段、產品、環(huán)境等稀缺性資源，具有很強的安全性和抗通脹性，吸引有實力買家出手。第18頁/共122頁高層ARTDECO建筑風格，別墅為英式和法式建筑風格。獨特歐洲風情建筑風格第19頁/共122頁門衛(wèi)——組團大堂——單元門禁，在高層組團入口增加了組團大堂系統(tǒng)。

三級物管理念小區(qū)入口共享大堂入戶門廳地下車庫入口第20頁/共122頁保利品牌，全國房地產十強企業(yè)；

25年軍工品牌，中央企業(yè)資產規(guī)模第一方陣；

保利青島海邊第一大盤。強勢品牌第21頁/共122頁1、西海岸黃金區(qū)域，未來頂尖休閑度假區(qū)域（環(huán)膠州灣、膠南東部新區(qū)、膠南水城）；2、獨享完美生態(tài)景觀資源（距海僅100米、濱海大道3萬平米綠化帶、海河交匯）；3、區(qū)域稀缺產品，獨特風格。（法式、英式別墅建筑、高層Artdeco風格）；4、保利品牌——中國十強房地產企業(yè)；5、三級物管理念（高層：門衛(wèi)——組團大堂——單元門禁）。本案主要價值點解析：第22頁/共122頁擁有“海、河、林”絕佳資源的一線景觀、獨特的歐陸風情建筑、完善三級物管，由大品牌開發(fā)商——保利開發(fā)的，充分享受城市級配套的度假別墅項目，未來將充分做到建筑與自然的共生共融，引領青島西海岸新興別墅區(qū)發(fā)展。這是一個：未來之路在哪？！第23頁/共122頁供求競爭：新城區(qū)項目眾多，競爭激烈，同質化嚴重，且普遍呈現(xiàn)低端化，缺乏標桿性項目的出現(xiàn)。建筑形態(tài)基本為高層建筑，缺乏洋房、別墅等低密度產品供應。價格特征：膠南整體均價水平低于開發(fā)區(qū)，在沿海一線資源相似的前提下，購房者更加關注項目周邊的生活方便度以及產品品質，同時打造較高的產品品質是價格拉動的關鍵因素。項目周邊市場情況：第24頁/共122頁對比后發(fā)現(xiàn)，本案的發(fā)力點在于：

自然環(huán)境

——大海、河岸、景觀綠化帶；

稀缺產品

——別墅稀缺物業(yè)、休閑度假居所；

建筑風格

——異域的英法別墅，高層Artdeco風情；

產品品質

——保利制造、擁有完善配套和三級物管

的一個高品質居住產品。第25頁/共122頁三、客群研判第26頁/共122頁黃島區(qū)和膠南市本地購房者更趨向于選擇周邊配套成熟度高的樓盤置業(yè)；對于其更高價格的承受力和認可度更高。多用于自住改善性購買及長期保值目的。海景資源型項目多為外來購房群體選擇置業(yè)。外來購房群體中占比較多的東北三省客源，為養(yǎng)老、返鄉(xiāng)工作者，多選擇配套成熟度高或非一線海景資源的性價比較高區(qū)域進行置業(yè)，其主要購買項目多為以戶型設計、配套成熟、品牌取勝的項目。西海岸客戶置業(yè)特征第27頁/共122頁來源結構區(qū)域購房客群歸類總結

省外客戶東北大慶、山西、北京等地購買目的

投資、度假、養(yǎng)老職業(yè)特征北京，東北以及山西、陜西等內陸城市關注山東內陸客戶主要集中在東營、濟南、淄博、萊蕪等內陸城市休閑度假、投資政府官員，私營業(yè)主，

企事業(yè)中高層等。環(huán)境、產品、配套及區(qū)域發(fā)展前景膠南、黃島、青島本地客戶本地人以私營業(yè)主以及政府機關公務員為主

首改居住，兼具投資私營業(yè)主、政府公務員，企事業(yè)單位中高層

社區(qū)，環(huán)境，產品、

配套及區(qū)域發(fā)展自然環(huán)境、配套及未來區(qū)域前景第28頁/共122頁

回到本案產品產品面積：高層：50-150平米，主力81-89平米，屬市場高強競爭區(qū)域——首置和首改為主的地緣性客群；別墅：220-380平米，與洋房戶型存在一定競爭——再改和投資為主的外來高端客群（比例不?。?；產品價格：相比周邊產品高20%左右，高層主力總價50-60萬之間，別墅主力總價260-350萬之間——注定是個價格不低的品質產品；產品核心競爭力：區(qū)域市場別墅產品幾乎空白，本案在市場競爭中略顯優(yōu)勢；景觀也是本案溢價的一個優(yōu)勢。第29頁/共122頁判斷本案主要客群主流客戶群體：膠南本地客戶、黃島經濟開發(fā)區(qū)及青島地區(qū)客戶。這一部分人正是目前膠南市場的主流消費群體，主要關注：1、

區(qū)域配套及前景，2、自然景觀，3、社區(qū)和產品的舒適性。重要客戶群體：省內客戶。具備極強的經濟實力，與青島有密切業(yè)務往來關系，

關注：自然環(huán)境和未來區(qū)域前景。輔助客戶群體：省外客戶。此類客戶以東北、北京、山西等地為主，以度假和

“投資”為主，關注：自然環(huán)境和未來區(qū)域前景。

第30頁/共122頁給他們想要的，剛剛好適合他們的……他們關心的是，我的社區(qū)到底是什么樣的？他們關心的是，我得到的價值是否大過付出的價格？他們關心的是，在這里是否能找到我的同類彰顯我的身份？海景房城市絕版位置別墅物業(yè)三級物管大牌開發(fā)商…………改變以往生活方式與眾不同的產品品質高靜謐、休閑、情趣帶來的健康生活感受升值潛力

----成就生活樂趣第31頁/共122頁客群特性：對青島市區(qū)客群而言，他們是城市的中堅力量，他們有執(zhí)著的信念。都市生活工作的忙碌使之渴求親近自然生態(tài)，“心如止水”、“柔情似水”，大海更容易滿足人們這些居住心理需要；但礙于青島市南、市北的海景房價格，膠南旅游度假區(qū)成為首選。對于外地客群而言，經濟的發(fā)展造就了城市富人的出現(xiàn)，他們常年不見海或是深處高度污染城市，看慣了高山平原，海景住宅無疑是他們所稀缺和向往的。都市康居，郊區(qū)休閑，異地置業(yè)，正在成為新的居住潮流。第32頁/共122頁對于本案，抓住客群也就完成了營銷!第一步膠南客群黃島客群青島客群第二步省內主要客群第三步省外客群第33頁/共122頁56萬㎡歐陸風情休閑度假新領地備選：

56萬㎡|北中國的海上行宮北中國一線海邑住區(qū)北中國一線海邑勝地由此，本案的定位是：第34頁/共122頁四、形象定位第35頁/共122頁對膠南現(xiàn)有局勢，與其費力扭轉，不如打破固有，尋找突破。從海底隧道、海灣大橋的大青島方向去思考…………從世界同緯度的角度來尋找…………從升級形象價值和產品價值兩個層面去訴求，從重構心理價值上去突破…………創(chuàng)意來源：同緯度上的思考………第36頁/共122頁37第37頁/共122頁長灘（LongBeach），北緯35度線上洛杉磯的衛(wèi)星城市，城市的名字源于9公里長的海岸線，以療養(yǎng)勝地而聞名。說到長灘，必然聯(lián)系到橘鎮(zhèn)。橘郡是美國著名的高尚住宅區(qū)，可與比佛利山莊（BEVERYHILLS）媲美，比佛利山莊住的多是富豪顯貴，橘郡則以文化風格著稱。橘郡有LONGBEACH（長灘）、NEWPORTBEACH（新港海灘）等三個美麗的海港，42英里長的海岸線，并與美麗的SANTACATALINA島隔海相望。中國東海岸與美國西海岸遙遙相對，成為世界經濟的兩大“執(zhí)牛耳者”。在經度上，膠南被東經120（北京時間子午線）縱貫；長灘位于西經120，為美國太平洋時間的子午線，兩座城市以太平洋為中心對稱，遙遙眺望。海岸線、沙灘、河流、高端社區(qū)……北緯35度上的兩個明珠。在建筑風格上，本案是英國都鐸式、法國國宮廷式、美國ARTDECO的有機融合，與太平洋彼岸的長灘市遙遙相對。第38頁/共122頁濱海公路沿線，金沙灘、銀沙灘，還有膠南的“長灘”。海岸線、沙灘、河流、高端社區(qū)……北緯35度上的明珠。海域水質更好；沙灘多為背山面海可避免冬天過于寒冷，更宜居??！金沙灘，銀沙灘，不如膠南這里“長灘”！第39頁/共122頁40因此，我們對于本案的案名建議是：保利·長灘第40頁/共122頁法國著名城市；位于比利牛斯山和粗獷的海岸之間的比亞里茨（Biarritz）,是法國大西洋沿岸最豪華，最龐大的度假勝地，有著得天獨厚的宜人氣候；長長的金色沙灘的海岸線，景致壯美，有著寬闊的沙灘，龐大的巨石，以及大西洋的浪花。案名：比亞里茨第41頁/共122頁保利·長灘一墅保利·左岸漫步備選案名：第42頁/共122頁項目SLOGAN：世界的風景在此岸

第43頁/共122頁保利長灘與橘郡長灘隔著太平洋遙遙相對，太平洋相隔8000公里的彼岸和此岸聯(lián)為一體，在世界東方的此岸人們可以盡情領略四大風景：1.世界自然風景：在園林景觀上，海岸、長灘、河流、海岸林帶等太平洋沿岸風情，在這里都能看到；2.世界建筑風景：英國都鐸式、法國宮廷式及現(xiàn)代ARTDECO藝術風格的建筑，在這里都能看到；3.世界歷史風景：瑯琊臺中國海文化、愛琴海西方海文化、美國西海岸現(xiàn)代海文化，在這里都能看到；4.世界生活風景：東方的、西方的、古代的、現(xiàn)代的、陸地的、海洋的居住風情，在這里都能看到。SLOGAN解析：第44頁/共122頁視覺表現(xiàn)第45頁/共122頁方案一第46頁/共122頁第47頁/共122頁第48頁/共122頁第49頁/共122頁第50頁/共122頁第51頁/共122頁第52頁/共122頁第53頁/共122頁第54頁/共122頁第55頁/共122頁第56頁/共122頁第57頁/共122頁第58頁/共122頁第59頁/共122頁第60頁/共122頁第61頁/共122頁方案二第62頁/共122頁第63頁/共122頁第64頁/共122頁第65頁/共122頁第66頁/共122頁第67頁/共122頁第68頁/共122頁第69頁/共122頁第70頁/共122頁第71頁/共122頁第72頁/共122頁第73頁/共122頁第74頁/共122頁第75頁/共122頁方案三第76頁/共122頁第77頁/共122頁第78頁/共122頁第79頁/共122頁第80頁/共122頁第81頁/共122頁第82頁/共122頁第83頁/共122頁第84頁/共122頁第85頁/共122頁第86頁/共122頁第87頁/共122頁第88頁/共122頁第89頁/共122頁第90頁/共122頁第91頁/共122頁方案四第92頁/共122頁第93頁/共122頁第94頁/共122頁第95頁/共122頁第96頁/共122頁第97頁/共122頁第98頁/共122頁第99頁/共122頁第100頁/共122頁第101頁/共122頁第102頁/共122頁第103頁/共122頁第104頁/共122頁第105頁/共122頁第106頁/共122頁報廣及戶外第107頁/共122頁與世界保持眺望北緯35度線，太平洋的兩端，在橘郡長灘上點燃的生活風情，會沿著太平洋東西岸8000公里的航海線，一直蔓延到西海岸靈山灣的腳跟。不同的國度，不同的河流、沙灘和海岸線，卻滋生同樣曼妙的生活保利·長灘，一次北緯35度上的眺望。世界的風景在此岸報廣之形象篇：第108頁/共122頁第109頁/共122頁第110頁/共122頁世界的此岸風景獨好愛琴海岸的藍色空氣西西里島的海上伊甸園巴塞羅那巴索斯河的紫色海洋以及太平洋兩岸蔓延數(shù)公里的兩處長灘……不同的國度，不同的海水和空氣，卻滋生同樣的曼妙生活。保利·長灘，一次北緯35度上的眺