《房地產(chǎn)會(huì)計(jì)》第一章　總論

第一章總論第一節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)概述第二節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求第四節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算方法、核算階段、組織形式和會(huì)計(jì)科目表返回第一節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)概述一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的定義會(huì)計(jì)是以貨幣為主要計(jì)量單位,以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中產(chǎn)生的會(huì)計(jì)資料為依據(jù),采用專門的技術(shù)方法,對(duì)會(huì)計(jì)主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行核算與監(jiān)督并提供會(huì)計(jì)信息的一種管理活動(dòng).房地產(chǎn)企業(yè)和其他企業(yè)一樣,是自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織,必須以會(huì)計(jì)為管理工具,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的業(yè)務(wù)過(guò)程進(jìn)行反映、監(jiān)督和控制,為企業(yè)管理和外界提供會(huì)計(jì)信息.因此,房地產(chǎn)會(huì)計(jì)就是運(yùn)用會(huì)計(jì)的基本原則和核算方法,以貨幣的形式對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程進(jìn)行反映和監(jiān)督的管理活動(dòng).下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)概述房地產(chǎn)會(huì)計(jì)通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)的確認(rèn)、計(jì)量、記錄和報(bào)告,提供真實(shí)、準(zhǔn)確、可靠的會(huì)計(jì)信息.其目標(biāo)是向會(huì)計(jì)信息使用者提供與企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會(huì)計(jì)信息,反映企業(yè)管理層受托責(zé)任履行情況,以助于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息使用者作出經(jīng)濟(jì)決策.二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容包括土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)備開發(fā)和物業(yè)管理等.由此可以看出,房地產(chǎn)會(huì)計(jì)既有開發(fā)經(jīng)營(yíng)的核算內(nèi)容,也有工程施工核算的內(nèi)容.其主要特點(diǎn)有以下幾個(gè):(１)會(huì)計(jì)核算對(duì)象具有多樣性.(２)會(huì)計(jì)核算對(duì)象包含野外施工、露天作業(yè).上一頁(yè)下一頁(yè)返回第一節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)概述(３)會(huì)計(jì)核算對(duì)象的開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng).(４)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的存貨有別于其他行業(yè).三、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的任務(wù)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的任務(wù)是指房地產(chǎn)會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和應(yīng)達(dá)到的要求,包括以下幾個(gè)方面:(１)加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算,正確反映企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),為管理提供準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)信息.(2)有效地控制企業(yè)執(zhí)行各項(xiàng)計(jì)劃和預(yù)算,保護(hù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的安全、完整.(３)考核分析財(cái)務(wù)狀況,使企業(yè)不斷提高經(jīng)濟(jì)效益.(４)預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)前景,參與經(jīng)營(yíng)決策.上一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容一、企業(yè)的資金運(yùn)作情況在房地產(chǎn)企業(yè)中,按照資金在開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中的形式和作用,資金運(yùn)作可以分為資金投入、資金運(yùn)用和資金退出.(１)資金投入包括企業(yè)所有者投入的資金和債權(quán)人投入的資金.企業(yè)所有者投入的資金屬于企業(yè)所有者權(quán)益,債權(quán)人投入的資金屬于企業(yè)債權(quán)人權(quán)益.投入企業(yè)的資金一部分構(gòu)成流動(dòng)資產(chǎn),另一部分構(gòu)成非流動(dòng)資產(chǎn).(２)資金運(yùn)用也稱為資金的循環(huán)和周轉(zhuǎn),可以分為供應(yīng)、經(jīng)營(yíng)開發(fā)、銷售或租賃三個(gè)階段.下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容在供應(yīng)階段,企業(yè)要批購(gòu)?fù)恋?、材料、設(shè)備等勞動(dòng)資料和勞動(dòng)對(duì)象,要與供應(yīng)單位發(fā)生貨款的結(jié)算關(guān)系;在經(jīng)營(yíng)開發(fā)階段,對(duì)勞動(dòng)對(duì)象進(jìn)行開發(fā)需要借助勞動(dòng)手段,使勞動(dòng)對(duì)象發(fā)生價(jià)值轉(zhuǎn)移,形成房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本和費(fèi)用;在銷售或租賃階段,將開發(fā)的商品———土地和房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售或租賃出去,發(fā)生收回貨款、交納稅金等業(yè)務(wù),與有關(guān)單位和個(gè)人發(fā)生購(gòu)房款或房屋租金的結(jié)算關(guān)系,同稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)生稅收結(jié)算關(guān)系.在計(jì)算出財(cái)務(wù)成果后,還要提取盈余公積,并向所有者分配利潤(rùn).資金從貨幣開始,經(jīng)過(guò)供應(yīng)、經(jīng)營(yíng)開發(fā)、銷售或租賃三個(gè)階段,最后又回到貨幣資金,形成資金的循環(huán).上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容(３)資金退出是指由于償還各種債務(wù)、上交各種稅金、向所有者分配利潤(rùn)等業(yè)務(wù),這部分資金退出本企業(yè)的資金循環(huán)與周轉(zhuǎn).二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的具體核算內(nèi)容會(huì)計(jì)要素按照其性質(zhì)可分為資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用和利潤(rùn).會(huì)計(jì)要素的界定和分類可以使財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)更加科學(xué)嚴(yán)密,可為財(cái)務(wù)報(bào)告使用者提供更加有用的信息.１.資產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,除要有人這個(gè)決定性因素外,還要有材料、施工機(jī)械、運(yùn)輸設(shè)備等生產(chǎn)資料,在會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)中,這些都叫作資產(chǎn).上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)按其在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所起的作用,可分為流動(dòng)資產(chǎn)和非流動(dòng)資產(chǎn),其中,非流動(dòng)資產(chǎn)又包括固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資等.(１)流動(dòng)資產(chǎn)包括貨幣資金、結(jié)算資金、交易性金融資產(chǎn)、勞動(dòng)對(duì)象和勞動(dòng)產(chǎn)品.貨幣資金有庫(kù)存現(xiàn)金、銀行存款和外埠存款等其他貨幣資金;結(jié)算資金有各項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)和預(yù)付款項(xiàng);交易性金融資產(chǎn)有能隨時(shí)變現(xiàn)、持有時(shí)間不超過(guò)一年的各種股票、債券等投資,另外,還有持有至到期投資、可供出售的金融資產(chǎn)等;勞動(dòng)對(duì)象有材料、物資、設(shè)備等生產(chǎn)儲(chǔ)備以及正在開發(fā)中的未完工開發(fā)產(chǎn)品.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)中,未完工開發(fā)產(chǎn)品叫作在建開發(fā)產(chǎn)品.勞動(dòng)對(duì)象在經(jīng)過(guò)開發(fā)過(guò)程后,大都改變了原有的物質(zhì)形態(tài),并把它們自身融入了所開發(fā)的產(chǎn)品中;勞動(dòng)產(chǎn)品有商品性土地、商品房、周轉(zhuǎn)房等開發(fā)產(chǎn)品.勞動(dòng)對(duì)象和勞動(dòng)產(chǎn)品在會(huì)計(jì)中又統(tǒng)稱為存貨.(２)固定資產(chǎn)是為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有使用壽命超過(guò)一個(gè)會(huì)計(jì)年度,且包括企業(yè)所有的機(jī)械設(shè)備等勞動(dòng)資料和非開發(fā)經(jīng)營(yíng)性的房屋、設(shè)備.它能在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)發(fā)揮效能,并在許多開發(fā)周期中一直保持其原有的物資形態(tài),其本身的價(jià)值則隨著使用而逐漸損耗,并通過(guò)折舊的方式將損耗的價(jià)值轉(zhuǎn)移到開發(fā)的產(chǎn)品中,形成開發(fā)的產(chǎn)品成本的一部分,然后從開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入中得到補(bǔ)償.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容(３)無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的可辨認(rèn)非貨幣性資產(chǎn),如以技術(shù)專利、商標(biāo)等形式存在的非貨幣性非流動(dòng)資產(chǎn).它與固定資產(chǎn)相似,其價(jià)值要在有效年限內(nèi)分期攤?cè)腴_發(fā)產(chǎn)品的成本.(４)長(zhǎng)期投資包括投資企業(yè)能夠?qū)Ρ煌顿Y單位實(shí)施控制的權(quán)益性投資(對(duì)子公司投資);投資企業(yè)與其他合營(yíng)方一同對(duì)被投資單位實(shí)施共同控制的權(quán)益性投資(對(duì)合營(yíng)企業(yè)的投資);投資企業(yè)對(duì)被投資單位具有重大影響的權(quán)益性投資(對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)的投資);投資企業(yè)持有的對(duì)被投資單位不具有共同控制或重大影響,并且在活躍市場(chǎng)中沒(méi)有報(bào)價(jià),公允價(jià)值不能可靠計(jì)量的權(quán)益性投資.２.負(fù)債上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容負(fù)債是指企業(yè)過(guò)去的交易或者事項(xiàng)形成的,預(yù)期會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)的現(xiàn)時(shí)義務(wù).負(fù)債必須是企業(yè)承擔(dān)的現(xiàn)時(shí)義務(wù).現(xiàn)時(shí)義務(wù)是指企業(yè)在現(xiàn)行條件下已承擔(dān)的義務(wù).未來(lái)發(fā)生的交易或者事項(xiàng)形成的義務(wù)不屬于現(xiàn)時(shí)義務(wù),不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為負(fù)債.負(fù)債預(yù)期會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè),也只有企業(yè)在履行義務(wù)時(shí)才會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè),才符合負(fù)債的定義.如果不會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益流出,就不符合負(fù)債的定義.在履行現(xiàn)時(shí)義務(wù)清償負(fù)債時(shí),導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)的形式多種多樣,如用現(xiàn)金償還或以實(shí)物資產(chǎn)形式償還,以提供勞務(wù)形式償還,以部分轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、部分提供勞務(wù)形式償還,將負(fù)債轉(zhuǎn)為資本等.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容負(fù)債應(yīng)當(dāng)由企業(yè)過(guò)去的交易或者事項(xiàng)所形成.換言之,只有過(guò)去的交易或者事項(xiàng)才形成負(fù)債,企業(yè)在未來(lái)發(fā)生的承諾、簽訂的合同等交易或者事項(xiàng),不形成負(fù)債.負(fù)債按其債務(wù)償還期限的長(zhǎng)短,可分為流動(dòng)負(fù)債和非流動(dòng)負(fù)債.流動(dòng)負(fù)債是指在一年或一年以內(nèi)企業(yè)必須償還的債務(wù).其包括向銀行借入的短期貸款以及在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中暫時(shí)取得或占用的各種應(yīng)付預(yù)收款項(xiàng),如應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費(fèi)、應(yīng)付利潤(rùn)等;非流動(dòng)負(fù)債是指企業(yè)向銀行借入期限在一年以上的各種借款,以及為籌集長(zhǎng)期資金而向企業(yè)債券持有人確認(rèn)的應(yīng)付債券等.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容３.所有者權(quán)益所有者權(quán)益是指企業(yè)資產(chǎn)扣除負(fù)債后,由所有者享有的剩余權(quán)益.公司的所有者權(quán)益又稱為股東權(quán)益.所有者權(quán)益是所有者對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的剩余索取權(quán),是企業(yè)資產(chǎn)中扣除債權(quán)人權(quán)益后應(yīng)由所有者享有的部分,其既反映了所有者投入資本的保值增值情況,又體現(xiàn)了保護(hù)債權(quán)人權(quán)益的理念.所有者權(quán)益包括資本金、資本公積、盈余公積和未分配利潤(rùn).(１)國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金,由有權(quán)代表國(guó)家投資的機(jī)構(gòu)以國(guó)有資產(chǎn)形式投入企業(yè)形成;有限責(zé)任公司的資本金,由有權(quán)代表國(guó)家投資的機(jī)構(gòu)、其他法人單位、社會(huì)個(gè)人等股東,通過(guò)認(rèn)購(gòu)公司的股份形成.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容有權(quán)代表國(guó)家投資的機(jī)構(gòu)、其他法人單位、社會(huì)個(gè)人等投資者以所有者身份投入企業(yè)并供企業(yè)長(zhǎng)期使用的資本金,在一般企業(yè)叫作實(shí)收資本,在股份有限公司叫作股本.(２)資本公積是指屬于資本性質(zhì),但不能作為資本金,將它記作實(shí)收資本或股本的資本溢價(jià)、股本溢價(jià)、其他資本公積等.(３)盈余公積是指企業(yè)按規(guī)定從凈利潤(rùn)中提取的、有特定用途的企業(yè)積累資金,包括法定盈余公積金、任意盈余公積金等.(４)未分配利潤(rùn)是指企業(yè)尚未分配的凈利潤(rùn).４.收入上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容收入是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的總流入.日?；顒?dòng)是指企業(yè)為完成其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所從事的經(jīng)常性活動(dòng)以及與之相關(guān)的活動(dòng).與收入相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的流入應(yīng)當(dāng)會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益的增加,但不會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的經(jīng)濟(jì)利益的流入,如企業(yè)向銀行借入款項(xiàng),盡管也導(dǎo)致了企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的流入,但該流入并不導(dǎo)致所有者權(quán)益的增加,反而使企業(yè)承擔(dān)了一項(xiàng)現(xiàn)時(shí)義務(wù).收入應(yīng)當(dāng)會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益的流入,從而導(dǎo)致資產(chǎn)的增加.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容企業(yè)收入的來(lái)源渠道多種多樣,如銷售商品、提供勞務(wù)、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等.一般而言,收入只有在經(jīng)濟(jì)利益很可能流入從而導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)增加或者負(fù)債減少、經(jīng)濟(jì)利益的流入額能夠可靠計(jì)量時(shí)才能予以確認(rèn).與收入相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)當(dāng)很可能流入企業(yè),經(jīng)濟(jì)利益流入企業(yè)會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)的增加或者負(fù)債的減少,經(jīng)濟(jì)利益的流入額能夠可靠計(jì)量是收入確認(rèn)的必要條件.５.費(fèi)用費(fèi)用是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中發(fā)生的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的、與向所有者分配利潤(rùn)無(wú)關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流出.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容費(fèi)用必須是企業(yè)在其日?；顒?dòng)中形成的.這些日?；顒?dòng)的界定與收入定義中涉及的日?；顒?dòng)的界定相一致.因日?；顒?dòng)所產(chǎn)生的費(fèi)用通常包括銷售成本(營(yíng)業(yè)成本)、管理費(fèi)用等.將費(fèi)用界定為日?；顒?dòng)所形成的,目的是將其與損失相區(qū)分.企業(yè)非日常活動(dòng)所形成的經(jīng)濟(jì)利益的流出不能確認(rèn)為費(fèi)用,而應(yīng)當(dāng)計(jì)入損失.與費(fèi)用相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的流出應(yīng)當(dāng)會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益的減少,不會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的經(jīng)濟(jì)利益的流出.費(fèi)用的發(fā)生應(yīng)當(dāng)會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益的流出,從而導(dǎo)致資產(chǎn)的減少或者負(fù)債的增加(最終也會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)的減少).上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容其表現(xiàn)形式包括現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的流出,存貨、固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)等的流出或者消耗等.鑒于企業(yè)向所有者分配利潤(rùn)也會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益的流出,而該經(jīng)濟(jì)利益的流出顯然屬于所有者權(quán)益的抵減項(xiàng)目,不應(yīng)確認(rèn)為費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)將其排除在費(fèi)用的定義之外.費(fèi)用只有在經(jīng)濟(jì)利益很可能流出從而導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)減少或者負(fù)債增加、經(jīng)濟(jì)利益的流出額能夠可靠計(jì)量時(shí)才能予以確認(rèn).因此,費(fèi)用的確認(rèn)至少應(yīng)當(dāng)具備與費(fèi)用相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益應(yīng)當(dāng)很可能流出企業(yè)、經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)的結(jié)果會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)的減少或者負(fù)債的增加,且經(jīng)濟(jì)利益的流出額能夠可靠計(jì)量等條件.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容６.利潤(rùn)利潤(rùn)是指企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間的經(jīng)營(yíng)成果.通常情況下,如果企業(yè)實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn),其表明企業(yè)的所有者權(quán)益將增加,業(yè)績(jī)得到了提升;反之,如果企業(yè)發(fā)生了虧損(即利潤(rùn)為負(fù)數(shù)),其表明企業(yè)的所有者權(quán)益將減少,業(yè)績(jī)下滑.利潤(rùn)包括收入減去費(fèi)用后的凈額、直接計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)的利得和損失等.其中,收入減去費(fèi)用后的凈額反映的是企業(yè)日?；顒?dòng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī);直接計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)的利得和損失反映的是企業(yè)非日常活動(dòng)的業(yè)績(jī).上一頁(yè)下一頁(yè)返回第二節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算內(nèi)容直接計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)的利得和損失,是指應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益、最終會(huì)引起所有者權(quán)益發(fā)生增減變動(dòng)的、與所有者投入資本或者向所有者分配利潤(rùn)無(wú)關(guān)的利得或者損失.企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分收入和利得、費(fèi)用和損失之間的區(qū)別,以更加全面地反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī).利潤(rùn)反映的是收入減去費(fèi)用、利得減去損失后的凈額的概念,因此,利潤(rùn)的確認(rèn)主要依賴于收入費(fèi)用以及利得和損失的確認(rèn),其金額的確定也主要取決于收入、費(fèi)用、利得、損失金額的計(jì)量.上一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提會(huì)計(jì)核算的基本前提也稱為會(huì)計(jì)假設(shè),是指在特定的經(jīng)濟(jì)、政策和社會(huì)環(huán)境下,根據(jù)客觀趨勢(shì)對(duì)會(huì)計(jì)領(lǐng)域未能確認(rèn)的事項(xiàng)作出合理的判斷,是會(huì)計(jì)研究的支柱,也是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的基本前提.１.會(huì)計(jì)主體會(huì)計(jì)主體是指會(huì)計(jì)信息所反映的特定單位或組織,也稱會(huì)計(jì)實(shí)體或會(huì)計(jì)個(gè)體.它規(guī)范了會(huì)計(jì)工作的空間范圍.會(huì)計(jì)核算的目的是反映一個(gè)單位的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量,為相關(guān)方面和群體作出經(jīng)濟(jì)決策和投資決策服務(wù).會(huì)計(jì)主體假設(shè)要求會(huì)計(jì)人員只能核算和監(jiān)督其所在主體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng).下一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求一般來(lái)說(shuō),法律主體往往是一個(gè)會(huì)計(jì)主體,但會(huì)計(jì)主體并不一定是法律主體,即會(huì)計(jì)主體并不等同于法律主體.在企業(yè)集團(tuán)情況下,母子公司雖然是不同的法律主體,但為了全面反映企業(yè)集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量,有必要將企業(yè)集團(tuán)作為一個(gè)會(huì)計(jì)主體,編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表.２.持續(xù)經(jīng)營(yíng)持續(xù)經(jīng)營(yíng)是指會(huì)計(jì)核算應(yīng)以會(huì)計(jì)主體正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)為前提,以既定的經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)持續(xù)、正常地進(jìn)行下去,在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)以不會(huì)被破產(chǎn)清算為前提條件.企業(yè)是否持續(xù)經(jīng)營(yíng)對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇有決定作用.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求只有將會(huì)計(jì)主體的存在時(shí)間設(shè)定為在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去,才能建立起會(huì)計(jì)確認(rèn)和會(huì)計(jì)計(jì)量的原則,解決常見(jiàn)的資產(chǎn)計(jì)價(jià)和收益確定的問(wèn)題.所以,持續(xù)經(jīng)營(yíng)是企業(yè)選擇會(huì)計(jì)核算原則與方法的前提.在商品經(jīng)濟(jì)條件下,每個(gè)會(huì)計(jì)主體都存在關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)、破產(chǎn)清算的可能,但這與持續(xù)經(jīng)營(yíng)基本前提并不矛盾.３.會(huì)計(jì)分期會(huì)計(jì)分期是指人為地把會(huì)計(jì)主體持續(xù)不斷的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)劃分為一個(gè)個(gè)首尾相接、間距相等的會(huì)計(jì)期間.會(huì)計(jì)期間可分為年度和中期:年度是指一個(gè)完整的會(huì)計(jì)年度的報(bào)告期間;中期是指短于一個(gè)完整的會(huì)計(jì)年度的報(bào)告期間.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告可分為年度、半年度、季度和月度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告.會(huì)計(jì)分期便于確認(rèn)某個(gè)會(huì)計(jì)期末的資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益,確認(rèn)某個(gè)會(huì)計(jì)期間的收入、費(fèi)用、利潤(rùn),據(jù)以結(jié)算盈虧,按期編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告.會(huì)計(jì)分期對(duì)會(huì)計(jì)原則和會(huì)計(jì)政策的選擇具有重要影響.由于會(huì)計(jì)分期,產(chǎn)生了當(dāng)期與其他期間的差別,從而出現(xiàn)了權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制的區(qū)別,進(jìn)而出現(xiàn)了應(yīng)收、應(yīng)付、預(yù)提、待攤等會(huì)計(jì)方法.根據(jù)?中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法?(以下簡(jiǎn)稱?會(huì)計(jì)法?)的規(guī)定,會(huì)計(jì)年度自公歷１月１日起至１２月３１日止,半年度、季度和月度均按公歷起止日期確定.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求會(huì)計(jì)分期基本前提與持續(xù)經(jīng)營(yíng)基本前提密不可分.設(shè)定企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng),才有必要和可能進(jìn)行會(huì)計(jì)分期;會(huì)計(jì)分期依賴于持續(xù)經(jīng)營(yíng),持續(xù)經(jīng)營(yíng)又需要會(huì)計(jì)分期.兩者相結(jié)合,才能連續(xù)提供會(huì)計(jì)主體在各個(gè)會(huì)計(jì)期間的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果.會(huì)計(jì)分期基本前提對(duì)會(huì)計(jì)核算具有重要作用.會(huì)計(jì)分期不僅規(guī)定了會(huì)計(jì)核算的時(shí)間界限,而且產(chǎn)生了會(huì)計(jì)核算本期和非本期的區(qū)別,進(jìn)一步產(chǎn)生了權(quán)責(zé)發(fā)生制和收付實(shí)現(xiàn)制這兩種記賬基礎(chǔ)的選擇問(wèn)題,產(chǎn)生了收入與費(fèi)用配比的原則以及應(yīng)收、應(yīng)付等會(huì)計(jì)處理.４.貨幣計(jì)量上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求貨幣計(jì)量是指在會(huì)計(jì)核算中采用貨幣作為統(tǒng)一計(jì)量單位,記錄和反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng).?會(huì)計(jì)法?規(guī)定,企業(yè)的會(huì)計(jì)核算以人民幣為記賬本位幣.業(yè)務(wù)收支以外幣為主的企業(yè),也可以選擇一種外幣作為記賬本位幣,但編制的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告應(yīng)當(dāng)折算為人民幣反映.在境外設(shè)立的中國(guó)企業(yè)向國(guó)內(nèi)報(bào)送的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告,應(yīng)當(dāng)折算為人民幣.會(huì)計(jì)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行全面系統(tǒng)的反映,需要用貨幣作為統(tǒng)一的計(jì)量尺度.企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最終都體現(xiàn)為貨幣量的變化,也只有采用貨幣這個(gè)統(tǒng)一尺度才能進(jìn)行全面、完整、準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)核算.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求具體地說(shuō),貨幣計(jì)量的基本前提包括以下三個(gè)方面的內(nèi)容:(１)貨幣單位是會(huì)計(jì)計(jì)量的基本單位,其他計(jì)量單位都屬于輔助性質(zhì).(２)會(huì)計(jì)核算需要確定一種貨幣作為記賬本位幣.(３)貨幣計(jì)量實(shí)質(zhì)上是借助價(jià)格來(lái)實(shí)現(xiàn)的,而價(jià)格又是在市場(chǎng)交換中形成的.５.權(quán)責(zé)發(fā)生制企業(yè)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告.企業(yè)會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為記賬基礎(chǔ).上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求權(quán)責(zé)發(fā)生制與收付實(shí)現(xiàn)制相對(duì)應(yīng),是指在收入和費(fèi)用實(shí)際發(fā)生時(shí)進(jìn)行確認(rèn),不必等到實(shí)際收到現(xiàn)金或者支付現(xiàn)金時(shí)才進(jìn)行確認(rèn).凡是在當(dāng)期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用,不論款項(xiàng)是否已經(jīng)收付,都應(yīng)當(dāng)作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用;凡是不屬于當(dāng)期的收入和費(fèi)用,即使款項(xiàng)已在當(dāng)期收付,也都不能作為當(dāng)期的收入和費(fèi)用.收付實(shí)現(xiàn)制是指以實(shí)際收到或付出款項(xiàng)作為確認(rèn)收入或費(fèi)用的依據(jù).采用權(quán)責(zé)發(fā)生制作為計(jì)量基礎(chǔ),運(yùn)用應(yīng)收、應(yīng)付、待攤、預(yù)提等賬務(wù)處理手段進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,能夠準(zhǔn)確揭示收入與費(fèi)用之間的因果關(guān)系,更真實(shí)地反映特定會(huì)計(jì)期間的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求二、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中所提供會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的基本要求,是使財(cái)務(wù)報(bào)告所提供的會(huì)計(jì)信息對(duì)投資者、管理者等決策有用應(yīng)具備的基本特征,是指導(dǎo)會(huì)計(jì)工作的規(guī)范和衡量會(huì)計(jì)工作成敗的標(biāo)準(zhǔn).根據(jù)基本準(zhǔn)則的規(guī)定,它包括可靠性、相關(guān)性、可理解性、可比性、實(shí)質(zhì)重于形式、重要性、謹(jǐn)慎性和及時(shí)性等.１.可靠性可靠性是指要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)以實(shí)際發(fā)生的交易或者事項(xiàng)為依據(jù)進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告,如實(shí)反映符合確認(rèn)和計(jì)量要求的各項(xiàng)會(huì)計(jì)要素及其他相關(guān)信息,保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)可靠、內(nèi)容完整.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求為了貫徹可靠性要求,企業(yè)應(yīng)以實(shí)際發(fā)生的交易或者事項(xiàng)為依據(jù)進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量,將符合會(huì)計(jì)要素定義及其確認(rèn)條件的資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用和利潤(rùn)等如實(shí)反映在財(cái)務(wù)報(bào)表中,不得根據(jù)虛構(gòu)的、沒(méi)有發(fā)生的或者尚未發(fā)生的交易或者事項(xiàng)進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告;企業(yè)還應(yīng)在符合重要性和成本效益原則的前提下,保證會(huì)計(jì)信息的完整性,其中包括應(yīng)當(dāng)編制的報(bào)表及其附注內(nèi)容等須保持完整,不能隨意遺漏或者減少應(yīng)予披露的信息,與使用者決策相關(guān)的有用信息都應(yīng)當(dāng)充分披露.２.相關(guān)性上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求相關(guān)性是指企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息應(yīng)當(dāng)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者的經(jīng)濟(jì)決策需要相關(guān),以助于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者對(duì)企業(yè)過(guò)去、現(xiàn)在或者未來(lái)的情況作出評(píng)價(jià)或者預(yù)測(cè).會(huì)計(jì)信息的價(jià)值在于其與決策相關(guān),有助于經(jīng)濟(jì)決策.企業(yè)所提供的會(huì)計(jì)信息必須滿足國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)管理的需要,滿足投資人、債權(quán)人、經(jīng)營(yíng)單位和社會(huì)公眾了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的需要,滿足企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理的需要.如果會(huì)計(jì)信息提供以后,沒(méi)有滿足會(huì)計(jì)信息使用者的需要,對(duì)會(huì)計(jì)信息使用者的決策也沒(méi)有什么作用,就不具有相關(guān)性.即使會(huì)計(jì)信息客觀真實(shí)地反映了企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況,也毫無(wú)價(jià)值.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的相關(guān)性要求,需要企業(yè)在確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告會(huì)計(jì)信息的過(guò)程中,充分考慮使用者的決策模式和信息需要.但是,相關(guān)性是以可靠性為基礎(chǔ)的,兩者之間并不矛盾,不應(yīng)將兩者對(duì)立起來(lái).也就是說(shuō),會(huì)計(jì)信息在可靠性前提下,應(yīng)盡可能地做到相關(guān)性,以滿足投資者等財(cái)務(wù)報(bào)告使用者的決策需要.３.可理解性可理解性又稱明晰性,是指企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息應(yīng)當(dāng)清晰明了,以便于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者理解和使用.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求可理解性要求企業(yè)的會(huì)計(jì)信息應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)明、易懂,數(shù)字記錄和文字說(shuō)明能夠一目了然地反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)的來(lái)龍去脈,能夠清晰地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量,從而有助于會(huì)計(jì)信息使用者正確理解、準(zhǔn)確掌握企業(yè)情況.企業(yè)的會(huì)計(jì)記錄應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清晰,填制會(huì)計(jì)憑證、登記會(huì)計(jì)賬簿必須做到依據(jù)合法、賬戶對(duì)應(yīng)關(guān)系清楚、文字摘要完整;在編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告時(shí),項(xiàng)目填寫完整、數(shù)字準(zhǔn)確、項(xiàng)目鉤稽關(guān)系正確.如果企業(yè)的會(huì)計(jì)核算和編制的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告不能做到清晰明了,便于理解和利用,那么質(zhì)量再好的會(huì)計(jì)信息也是無(wú)用之物,會(huì)計(jì)信息的作用也就不能得到充分發(fā)揮.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求４.可比性可比性是指要求企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息應(yīng)當(dāng)相互可比,這主要包括同一企業(yè)不同時(shí)期可比和不同企業(yè)相同會(huì)計(jì)期間可比兩層含義.同一企業(yè)不同時(shí)期可比是指為了便于投資者等財(cái)務(wù)報(bào)告使用者了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的變化趨勢(shì),比較企業(yè)在不同時(shí)期的財(cái)務(wù)報(bào)告信息,全面、客觀地評(píng)價(jià)過(guò)去、預(yù)測(cè)未來(lái),從而作出決策.會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的可比性要求同一企業(yè)不同時(shí)期發(fā)生的相同、相似的交易或者事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)采用一致的會(huì)計(jì)政策,但是,滿足會(huì)計(jì)信息可比性要求,并非表明企業(yè)不得變更會(huì)計(jì)政策,如果按照規(guī)定或者在會(huì)計(jì)政策變更后可以提供更可靠、更相關(guān)的會(huì)計(jì)信息,可以變更會(huì)計(jì)政策.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求有關(guān)會(huì)計(jì)政策變更的情況,應(yīng)當(dāng)在附注中予以說(shuō)明.不同企業(yè)相同會(huì)計(jì)期間可比是指為了便于投資者等財(cái)務(wù)報(bào)告使用者評(píng)價(jià)不同企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量及其變動(dòng)情況,會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的可比性要求不同企業(yè)同一會(huì)計(jì)期間發(fā)生的相同或者相似的交易或者事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)采用規(guī)定的會(huì)計(jì)政策,確保會(huì)計(jì)信息口徑一致、相互可比,以使不同企業(yè)按照一致的確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告要求提供有關(guān)會(huì)計(jì)信息.５.實(shí)質(zhì)重于形式實(shí)質(zhì)重于形式是指企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照交易或者事項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告,不應(yīng)僅以交易或者事項(xiàng)的法律形式為依據(jù).上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求實(shí)質(zhì)重于形式要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照交易或事項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,而不應(yīng)僅僅按照它們的法律形式作為會(huì)計(jì)核算的依據(jù).企業(yè)發(fā)生的交易或事項(xiàng)在多數(shù)情況下其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)和法律形式是一致的.在實(shí)際工作中,交易或事項(xiàng)的外在法律形式或人為形式并不總能完全真實(shí)地反映其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì).在某些情況下,交易或事項(xiàng)的實(shí)質(zhì)可能與其外在法律形式所反映的內(nèi)容不盡相同.如果企業(yè)的會(huì)計(jì)核算僅僅按照交易或事項(xiàng)的法律形式或人為形式進(jìn)行,而其法律形式或人為形式又未能反映其經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí),那么會(huì)計(jì)核算的結(jié)果不僅不會(huì)有利于會(huì)計(jì)信息使用者的決策,反而會(huì)誤導(dǎo)會(huì)計(jì)信息使用者的決策.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求６.重要性重要性是指要求企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息應(yīng)當(dāng)反映與企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量有關(guān)的所有重要交易或者事項(xiàng).如果財(cái)務(wù)報(bào)告中提供的會(huì)計(jì)信息的省略或者錯(cuò)報(bào)會(huì)影響投資者等使用者據(jù)此作出決策,該信息就具有重要性.重要性的應(yīng)用主要依賴職業(yè)判斷,企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)其所處環(huán)境和實(shí)際情況,從項(xiàng)目的性質(zhì)和金額大小兩方面加以判斷.７.謹(jǐn)慎性謹(jǐn)慎性是指企業(yè)對(duì)交易或者事項(xiàng)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告應(yīng)當(dāng)保持應(yīng)有的謹(jǐn)慎,不應(yīng)高估資產(chǎn)或者收益、低估負(fù)債或者費(fèi)用.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求在會(huì)計(jì)核算中堅(jiān)持謹(jǐn)慎性原則,就是要求財(cái)務(wù)人員在面臨不確定因素的情況下作出職業(yè)判斷時(shí)保持必要的謹(jǐn)慎,不高估資產(chǎn)或者收益,也不低估負(fù)債或者費(fèi)用,即當(dāng)某一會(huì)計(jì)事項(xiàng)有多種不同的會(huì)計(jì)處理方法可供選擇時(shí),應(yīng)當(dāng)盡量選擇一種不會(huì)導(dǎo)致高估資產(chǎn)或者收益、低估負(fù)債或者費(fèi)用的方法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理,合理計(jì)算可能發(fā)生的費(fèi)用和損失,以免會(huì)計(jì)信息的使用者對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生盲目樂(lè)觀.謹(jǐn)慎性的應(yīng)用也不允許企業(yè)設(shè)置秘密準(zhǔn)備,如果企業(yè)故意低估資產(chǎn)或者收益,或者故意高估負(fù)債或者費(fèi)用,將不符合會(huì)計(jì)信息的可靠性和相關(guān)性要求,損害會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,扭曲企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果,從而對(duì)使用者的決策產(chǎn)生誤導(dǎo),這是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所不允許的.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求８.及時(shí)性及時(shí)性是指企業(yè)對(duì)于已經(jīng)發(fā)生的交易或者事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量和報(bào)告,不得提前或者延后.會(huì)計(jì)信息的價(jià)值在于幫助有關(guān)方面及時(shí)作出經(jīng)濟(jì)決策.會(huì)計(jì)信息具有一定的時(shí)效性,其價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間的流逝而逐漸降低.因此,企業(yè)的會(huì)計(jì)核算必須講求時(shí)效,以便會(huì)計(jì)信息的及時(shí)利用.會(huì)計(jì)核算中要求及時(shí)收集會(huì)計(jì)信息,及時(shí)處理會(huì)計(jì)信息,及時(shí)傳遞報(bào)告會(huì)計(jì)信息.如果企業(yè)會(huì)計(jì)核算不能及時(shí)進(jìn)行,會(huì)計(jì)信息不能及時(shí)提供,就不符合及時(shí)性的要求.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第三節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的基本前提和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求在實(shí)務(wù)中,為了及時(shí)提供會(huì)計(jì)信息,可能需要在有關(guān)交易或者事項(xiàng)的信息全部獲得之前即進(jìn)行會(huì)計(jì)處理,這樣就滿足了會(huì)計(jì)信息的及時(shí)性要求,但可能會(huì)影響會(huì)計(jì)信息的可靠性;反之,如果企業(yè)等到與交易或者事項(xiàng)有關(guān)的全部信息獲得之后再進(jìn)行會(huì)計(jì)處理,這樣的信息披露可能會(huì)由于時(shí)效性問(wèn)題,對(duì)于投資者等財(cái)務(wù)報(bào)告使用者決策的實(shí)用性大大降低.這就需要在及時(shí)性和可靠性之間作相應(yīng)權(quán)衡,以最好地滿足投資者等財(cái)務(wù)報(bào)告使用者作出經(jīng)濟(jì)決策的需要.上一頁(yè)返回第四節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算方法、核算階段、組織形式和會(huì)計(jì)科目表一、房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算方法核算是指對(duì)各種經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)及其過(guò)程進(jìn)行確認(rèn)、計(jì)量、記錄和計(jì)算工作的總稱,包括統(tǒng)計(jì)核算、業(yè)務(wù)核算和會(huì)計(jì)核算.會(huì)計(jì)核算的方法是指對(duì)會(huì)計(jì)對(duì)象進(jìn)行連續(xù)、系統(tǒng)、全面、綜合的記錄、計(jì)算、反映和監(jiān)督所應(yīng)用的方法,包括設(shè)置賬戶、復(fù)式記賬、填制和審核憑證、登記賬簿、成本計(jì)算、財(cái)產(chǎn)清查、編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告七個(gè)方面.１.設(shè)置賬戶賬戶是指對(duì)會(huì)計(jì)要素的具體內(nèi)容所作的進(jìn)一步分類.下一頁(yè)返回第四節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算方法、核算階段、組織形式和會(huì)計(jì)科目表設(shè)置賬戶后,對(duì)所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)在相應(yīng)的賬戶中進(jìn)行分門別類的記錄,則有關(guān)會(huì)計(jì)要素具體內(nèi)容的增減變動(dòng)及其結(jié)果就可以分類地、系統(tǒng)地反映,進(jìn)而據(jù)以記賬編類,充分表現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果.設(shè)置賬戶應(yīng)以明確會(huì)計(jì)要素為前提,以區(qū)別會(huì)計(jì)要素的具體內(nèi)容為出發(fā)點(diǎn).負(fù)債內(nèi)容也可區(qū)分為短期借款、應(yīng)付各種賬款、應(yīng)付工資、長(zhǎng)期借款等,在賬戶設(shè)置時(shí)可以相應(yīng)地設(shè)置短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、長(zhǎng)期借款等負(fù)債類賬戶.所有者權(quán)益的內(nèi)容包括投資者投入的資本等,為此,可以相應(yīng)地設(shè)置實(shí)收資本等賬戶.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第四節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算方法、核算階段、組織形式和會(huì)計(jì)科目表收入和費(fèi)用也可以根據(jù)其內(nèi)容,相應(yīng)地設(shè)置主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、銷售費(fèi)用等賬戶.由于企業(yè)組織形式各不相同,業(yè)務(wù)性質(zhì)互不一樣,管理上的要求也不一致,賬戶設(shè)置一般要求簡(jiǎn)明、適用、清晰和統(tǒng)一.簡(jiǎn)明是指賬戶的名稱必須簡(jiǎn)單、明了、易懂,而且容易記憶.適用是指賬戶的設(shè)置應(yīng)與企業(yè)業(yè)務(wù)特點(diǎn)相適應(yīng),要能正確代表各項(xiàng)業(yè)務(wù)的內(nèi)容,并且顯示各項(xiàng)業(yè)務(wù)的特征.此外,由于企業(yè)規(guī)模大小不同,賬戶設(shè)置還應(yīng)考慮與企業(yè)規(guī)模相稱.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第四節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算方法、核算階段、組織形式和會(huì)計(jì)科目表清晰是指賬戶所要記載的事項(xiàng)必須是明確的,也就是說(shuō),歸屬甲賬戶記載的事項(xiàng)不能又同時(shí)歸屬乙賬戶,即某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生僅有一個(gè)賬戶可以應(yīng)用,不可含糊重復(fù).統(tǒng)一是指為了保證與同行業(yè)或企業(yè)本身前后各期進(jìn)行比較,設(shè)置的賬戶必須力求統(tǒng)一,這樣才能達(dá)到幫助債權(quán)人、投資者等會(huì)計(jì)信息使用者決策分析的目的.２.復(fù)式記賬復(fù)式記賬就是對(duì)每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)都以相同的金額同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上的賬戶中進(jìn)行記賬,借以完整地反映每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的方法.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第四節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算方法、核算階段、組織形式和會(huì)計(jì)科目表通過(guò)賬戶之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系,可以了解有關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)內(nèi)容的來(lái)龍去脈;通過(guò)賬戶的平衡關(guān)系,可以檢查有關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的記錄是否正確.經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生都會(huì)引起兩個(gè)方面資金形式的變化.通過(guò)復(fù)式記賬可以檢查和監(jiān)督經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)收支活動(dòng).３.填制和審核憑證填制會(huì)計(jì)憑證是將已經(jīng)發(fā)生和已經(jīng)完成的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)逐一記錄在會(huì)計(jì)憑證上,并由經(jīng)辦人簽章.填制好的會(huì)計(jì)憑證在記賬之前要經(jīng)專人審核,并按其記入的賬戶編制會(huì)計(jì)分錄,按會(huì)計(jì)分錄登記賬戶.通過(guò)填制和審核會(huì)計(jì)憑證,編制會(huì)計(jì)分錄,對(duì)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)作出原始記錄,能夠明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任并形成記賬依據(jù).上一頁(yè)下一頁(yè)返回第四節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算方法、核算階段、組織形式和會(huì)計(jì)科目表通過(guò)填制和審核會(huì)計(jì)憑證,可以對(duì)企事業(yè)單位的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有效的監(jiān)督.４.登記賬簿登記賬簿是指在賬簿上連續(xù)、完整、科學(xué)地反映經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與財(cái)務(wù)收支的一種專門方法.登記賬簿就是以會(huì)計(jì)憑證為依據(jù),采用復(fù)式記賬方法,把每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分門別類地登記到有關(guān)賬戶中去.５.成本計(jì)算成本計(jì)算就是企業(yè)將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用按照不同的成本計(jì)算對(duì)象進(jìn)行歸集和分配,從而計(jì)算不同成本計(jì)算對(duì)象的總成本和單位成本的一種專門方法.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第四節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算方法、核算階段、組織形式和會(huì)計(jì)科目表會(huì)計(jì)應(yīng)適應(yīng)不同階段的資金運(yùn)動(dòng)需要而進(jìn)行不同的會(huì)計(jì)核算.(１)投資機(jī)會(huì)選擇和決策階段主要是進(jìn)行開發(fā)投資項(xiàng)目的可行性論證工作,包括機(jī)會(huì)尋找、機(jī)會(huì)篩選和可行性研究三項(xiàng)內(nèi)容.這時(shí),會(huì)計(jì)主要是對(duì)發(fā)生的相關(guān)研究費(fèi)用進(jìn)行核算,所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)記入“生產(chǎn)成本———前期工程費(fèi)”賬戶.(２)開發(fā)前期工作階段主要涉及與開發(fā)工程有關(guān)的招投標(biāo),各種合同、條件的談判和簽約工作,包括取得土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)和方案報(bào)批(如獲得?選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書??建設(shè)用地規(guī)劃許可證??規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書??建設(shè)工程規(guī)劃許可證?等);簽署土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、融資合同、建筑工程承包合同等.上一頁(yè)下一頁(yè)返回第四節(jié)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的核算方法、核算階段、組織形式和會(huì)計(jì)科目表這時(shí),會(huì)計(jì)應(yīng)對(duì)發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行核算,除將發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用記入“生產(chǎn)成本———前期工程費(fèi)”賬戶外,還應(yīng)通過(guò)銀行等金融機(jī)構(gòu)借款、向社會(huì)發(fā)行公司債券、以發(fā)行股票等方式吸收投資、預(yù)收購(gòu)房定金和委托代建工程款等方式對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所需資金進(jìn)行籌集,將籌集資