家居、建材交易中心可行性研究報告書

PAGEPAGE22荊州市“家居、建材交易中心”項目可行性研究報告二O一O年十二月目錄第一章總論

1.1項目概況…………………41.2立項依據(jù)…………………4—51.3項目經(jīng)濟效益……………51.4項目社會效益……………5第二章項目背景與必要性2.1項目提出的背景…………6—82.2項目建設的必要性………8—9第三章市場研究3.1荊州宏觀經(jīng)濟研究………9—103.2荊州房地產(chǎn)市場研究……………………10—113.3荊州家居市場研究………113.4研究結(jié)論…………………11第四章發(fā)展策略4.1市場策略…………………124.2產(chǎn)業(yè)鏈整合策略…………124.3價值鏈整合策略…………12—134.4現(xiàn)代家居營銷策略………134.5人力資源整合策略………13第五章項目實施方案5.1項目總體開發(fā)思路…………13—145.2用地需求和規(guī)劃……………145.3項目總體規(guī)劃………………14—15第六章環(huán)境保護、綠化及節(jié)能6.1環(huán)境保護……………………166.2綠化…………166.3節(jié)能…………16—17第七章項目招商7.1市場需求巨大………………177.2精確的點對點招商…………177.3豐富的地方資源……………18第八章投資估算與資金籌措8.1投資成本分析………………29—308.2資金籌措……………………30第九章投資回報及風險分析9.1投資回報分析………………199.2投資風險分析………………19—20第十章可行性研究結(jié)論與建議10.1研究結(jié)論……………………2010.2存在的問題和建議…………20第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱：荊州市家居、建材交易中心1.1.2項目地址：湖北省荊州市沙市區(qū)1.1.3項目建設內(nèi)容及期限項目規(guī)劃用地100畝，建筑面積6萬平方米，集家具展示銷售、五金建材展示銷售、家居裝飾材料展示、銷售、家居產(chǎn)業(yè)原輔材料展示、銷售、物流配送于一體的產(chǎn)業(yè)鏈完善、各種配套服務齊備的綜合物流聚集的交易中心。項目一次性開發(fā)建設，兩年建成投入使用。1.1.4戰(zhàn)略定位打造荊州家居產(chǎn)業(yè)交易流通核心區(qū)1.1.5發(fā)展目標鄂西南最大的家居流通中心鄂西南最大的建材交易中心鄂西南最大的門業(yè)、地板業(yè)交易中心1.1.61.1.7荊州市人民政府、沙市區(qū)人民政府、立新鄉(xiāng)人民政府、中國家具協(xié)會、湖北家具協(xié)會、成都家具商會、溫州家具商會、荊州市家具協(xié)會、襄樊家具商會、宜昌家具商會、荊州家具商會、順德家具協(xié)會、樂從家具協(xié)會。1.2立項依據(jù)抓住家居產(chǎn)業(yè)巨大的發(fā)展空間，利用近500家荊州家具及建材企業(yè)的綜合實力，整合荊州市場資源，把握中國新農(nóng)村建設的機遇，搭建強大的市場交易平臺，把荊州造推向全國乃至國際市場?！皟?yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)專業(yè)化分工，建立從生產(chǎn)供應到產(chǎn)品銷售的完整產(chǎn)業(yè)鏈，以大的集團為主導，中小企業(yè)為主體，形成布局合理，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)互補，專業(yè)化生產(chǎn)與合作的家居產(chǎn)業(yè)格局”，這是中國家具協(xié)會制定的“十·一五”發(fā)展規(guī)劃的核心。荊州家居產(chǎn)業(yè)需要的就是綜合性強、管理完善、市場認知度高的專業(yè)家居交易平臺，它將帶給整個行業(yè)一個更高、更快、更好的發(fā)展機遇；今后五年內(nèi)荊州家居行業(yè)將成為荊州市優(yōu)勢行業(yè)之一，荊州家居、建材交易中心年銷售額將達到100億人民幣，成為鄂西南地區(qū)最大的家居、建材業(yè)交易中心。1.3項目經(jīng)濟效益根據(jù)項目前期與行業(yè)內(nèi)溝通情況分析，項目建成后將會有近500家單位進場經(jīng)營，以目前國內(nèi)二級城市同類型市場的情況比照，項目建成后日成交量將達到80萬元。該項目將采取商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式，投資、產(chǎn)權(quán)分流，管理統(tǒng)一，預計建成后二年內(nèi)可收回投資。項目建成啟動后進入正常經(jīng)營，年銷售額將達到近3億人民幣，將會帶來1500萬元的直接稅收收入。是現(xiàn)荊州家居產(chǎn)業(yè)的稅收總和。1.4項目社會效益1.4.1就業(yè)壓力項目建成啟動經(jīng)營后將會提供近千個就業(yè)崗位，這將有力的推動周邊地區(qū)的就業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，解決大量的失業(yè)人口，推進了建設和諧社會的進程。1.4.2消費帶動交易中心項目能吸引大量的流動人口，提升地方物流量，增加大量的消費群體，有效提高衣、食、住、行的消費，且基本都在本區(qū)域產(chǎn)生。1.4.3地區(qū)知名度建成一個鄂西南一流的家居產(chǎn)品交易中心，借著知名品牌在國內(nèi)市場的銷售發(fā)展，將有效的提升地方的知名度和影響力。第二章項目背景與必要性2.1項目提出的背景2.1.1國際家居市場環(huán)境家居工業(yè)是一個典型的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，它一直在全球貿(mào)易中占有重要地位。世界家居產(chǎn)品市場是一個巨大的市場，隨著全球家居市場國際化進程加快，世界家居產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模和市場規(guī)模都在不斷擴大，世界各國和區(qū)域間的家居產(chǎn)品進出口貿(mào)易十分活躍；中國已成為世界家居產(chǎn)品的第一出口大國，而且每年的出口增長不低于15%。2009年全國僅家居出口總額就達290多億美元。2.1.2國內(nèi)家居產(chǎn)品市場環(huán)境“十一五”時期是承前啟后的重要歷史發(fā)展時期，是全面提高我國的綜合國力，國際競爭力和抗風險能力的歷史發(fā)展時期。國家把節(jié)約能源作為基本國策，加快建設資源節(jié)約型和環(huán)境更好型社會、發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟、高效利用資源、保護生態(tài)環(huán)境、促進經(jīng)濟發(fā)展。在這個大前提下，家居產(chǎn)業(yè)依靠調(diào)整產(chǎn)業(yè)區(qū)域結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變增長方式、走市場普及化道路，才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，才能更具競爭力。當前，中國家居產(chǎn)業(yè)已進入一個戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，各區(qū)域板塊都將要進行調(diào)整升級。近十年來家居產(chǎn)業(yè)年均生產(chǎn)增長速度為29.3%，出口年平均增長34.9%，2009年僅家居產(chǎn)品國內(nèi)年銷售達7000多億人民幣。隨著我們新農(nóng)村建設的更進一步深入，國內(nèi)市場的需求量將會不斷的增長，預測到2015年，中國家居生產(chǎn)銷售額將突破1萬億。市場潛力巨大，發(fā)展空間不可限量。2.1.3中國家居市場發(fā)展空間預測我國大陸31個省、自治區(qū)、直轄市共有家庭34837萬戶，按照每十年更換一次家具產(chǎn)品計算，相當于每年有3483萬戶更新家具產(chǎn)品，按每戶平均3000元計算，每年更新家具總額可達1045億元。隨著城市化建設的加快，“十二五”期間新建城鎮(zhèn)住宅面積將達到50億平方米，平均每年新建城鎮(zhèn)住宅10億平方米，如果遷新居用戶有80%購買新家居用品，每平米家居用品按200元計算，我國城鎮(zhèn)每年新建住宅刺激家居產(chǎn)品消費將有1600億的容量，農(nóng)村市場消費按城鎮(zhèn)消費的30%計算，需求量約為500多億元。再加上我國13億人口，每年有2000多萬人進婚育年齡，新建家庭和人口增長，都將成為家居用品的主力消費者。國家經(jīng)濟在不斷的發(fā)展，大量的賓館、酒店、寫字樓、辦公場所，以及交通、醫(yī)療，體育、文化教育事業(yè)升級、擴容，單這方面工程家居用品每年消費量不低于1000億人民幣，更何況中國在2007年就已成為世界第一家具出口大國，每年出口家居用品達5000億美元。近幾年隨著世界經(jīng)濟的風云變換，中國市場雖然受到一定的沖擊，但家居行業(yè)不但受住了考驗，而且繼續(xù)保持住每年20%的增長速度，其前景是非常陽光的。2.1.4湖北家居行業(yè)環(huán)境湖北家居行業(yè)雖然在國內(nèi)同行業(yè)中不算領先，但隨著近幾年中部地區(qū)的發(fā)展，家居行業(yè)也有了較大的發(fā)展，涌現(xiàn)出了一批行業(yè)骨干企業(yè)和優(yōu)良市場，如聯(lián)樂集團，以軟體、床墊生產(chǎn)為主，年產(chǎn)值達2億人民幣；超凡、榮星、大班等企業(yè)和歐亞達、金馬、家華、紅旗、和平大世界年銷售額過億的優(yōu)良市場。2009年，湖北單家居企業(yè)全口徑工業(yè)總產(chǎn)值就達180億人民幣，出口近1億美元。2.1.5荊州家居行業(yè)現(xiàn)狀：近20年來，荊州在湖北始終是僅次于武漢的全省第二大家具聚集區(qū)，但在近幾年的發(fā)展過程中，由于市場原因，已遠遠被武漢拋在身后，但荊州家居業(yè)內(nèi)人士沒有放棄，經(jīng)過他們默默的努力，還是保持了自己的優(yōu)勢，并取得了重大突破。2000年全市家居產(chǎn)品總產(chǎn)值不過5億元，2009年統(tǒng)計已超過50億，而且每年都大幅度增長。但在最近的幾年里，荊州家居業(yè)一味忙著生產(chǎn)、忙著企業(yè)建設，且2002年后就沒有再做過市場營銷設施的改造。到目前為止，全市家居市場僅三家，面積總計不超過6萬平方米，而武漢目前有家居市場面積100萬平方米，鄰近的宜昌16萬平方米、襄樊12萬平方米；從產(chǎn)值、銷量來看，我市家居市場面積是遠遠不夠的，也是與我們行業(yè)目前的生產(chǎn)加工能力不成比例的，這就直接導致我們的產(chǎn)品要通過武漢等地轉(zhuǎn)口，造成成本增高、競爭能力下降。正因為市場硬件不足使我市家居產(chǎn)業(yè)受到制約，近幾年也不斷有人嘗試建市場改變這一現(xiàn)象，但由于種種原因不能有所突破，這幾年通過行業(yè)的不斷發(fā)展壯大，涌現(xiàn)了大批的規(guī)模企業(yè)，建設一個高起點、大規(guī)模的家居產(chǎn)品市場順應天時、地利、人和，也是荊州家居行業(yè)的一個大的福音。2.2項目建設的必要性2.2.1符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)要求國內(nèi)家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢表明：打造荊州家居交易中心完全適應區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局調(diào)整的需要。當前國內(nèi)家居產(chǎn)業(yè)的區(qū)域布局調(diào)整將繼續(xù)深化，中部家居產(chǎn)業(yè)的發(fā)展早在中國家居行業(yè)“十一五”規(guī)劃就已提出，隨著當前新農(nóng)村建設給家居產(chǎn)業(yè)帶來的空前發(fā)展空間，給中部家居產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無論是從哪一方向都帶來了機遇，巨大的市場空間將帶給中國家居業(yè)新的騰飛！大荊州地區(qū)家居業(yè)歷來是湖北家居產(chǎn)業(yè)的支柱，是湖北僅次于武漢的家居產(chǎn)品制造的重要基地，隨著市場經(jīng)濟的進一步深化，荊州的家居企業(yè)近十年來從量到質(zhì)都產(chǎn)生了翻天覆地的變化，營銷網(wǎng)絡覆蓋面也是越來越廣，加之荊州地區(qū)交通便利，地理優(yōu)勢大，給家居產(chǎn)業(yè)的發(fā)展造就了相當優(yōu)越的條件，更適合中國家居“十一五”規(guī)劃的東、西、南、北、中共同發(fā)展的精神，必將成為中國家居產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個重要組成部分。2.2.2打造鄂西南家居核心產(chǎn)業(yè)帶建設荊州家居、建材產(chǎn)品交易中心，是打造鄂西南地區(qū)家居產(chǎn)業(yè)帶核心流通的必由之路。目前湖北家居產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值過千萬的有近300家，其中大荊州地區(qū)占30%；年產(chǎn)值過500萬的有近千家，大荊州地區(qū)占15%；全省全行業(yè)近3000家，大荊州地區(qū)占30%；從業(yè)人口約15萬人；2009年全口徑工業(yè)總產(chǎn)值180多億人民幣，其中大荊州地區(qū)占30%。湖北有大中型家居市場面積180萬平米，其中武漢占50%。而整個鄂西南地區(qū)只占15%，而且沒有一家專業(yè)的家居產(chǎn)品批發(fā)市場，這與鄂西南地區(qū)的家居企業(yè)產(chǎn)能的發(fā)展極不相匹配，也極大的制約了區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時，我們產(chǎn)品的渠道發(fā)展要依賴武漢幾個大的家居批發(fā)中心。造成了中轉(zhuǎn)困難、成本增長，失去了應有的競爭能力，也不符合國家低碳環(huán)保要求。在這個大前提下，家居產(chǎn)業(yè)必須依靠自身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低中轉(zhuǎn)成本，減少道路運輸壓力，合理配置資源，健康、有序的引領行業(yè)進一步發(fā)展；荊州家居、建材交易中心的建設是順應了這一歷史時期的發(fā)展需求，它將帶給鄂西南家居、建材產(chǎn)業(yè)更大的發(fā)展空間，專業(yè)市場的形成，將為產(chǎn)業(yè)提供更大的發(fā)展平臺，也是大荊州地區(qū)家居、建材產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必由之路。我們相信，在荊州市委、市政府的大力領導和指導下，借大荊州家居、建材產(chǎn)業(yè)強勢發(fā)展的機遇，充分發(fā)揮我們自身資源，傾力打造一個綜合能力強、規(guī)模大、規(guī)格高的荊州家居、建材交易中心是一定能成功的；它必將成為荊州經(jīng)濟發(fā)展的亮點之一。第三章市場研究3.1荊州宏觀經(jīng)濟研究2010年，荊州市在中央、省繼續(xù)完善保增長、擴內(nèi)需一攬子政策措施的推動下，經(jīng)濟持續(xù)快速增長，工業(yè)生產(chǎn)提速、投資較快增長、消費持續(xù)活躍、財政增收明顯、金融平穩(wěn)運行，呈現(xiàn)開局良好、快速增長的態(tài)勢。3.1.1經(jīng)濟發(fā)展速度加快2010年第一季度，全市完成生產(chǎn)總值155.9億元，同比增長14.1％。其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別完成產(chǎn)值31.4億元、62億元和62.5億元，同比分別增長5%、25.6%和8.2%。農(nóng)村經(jīng)濟健康發(fā)展，完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值56.6億元，同比增長6.8%。工業(yè)經(jīng)濟加快發(fā)展，完成規(guī)模以上工業(yè)增加值52.5億元，同比增長30.4%。3.1.2投資保持高位運行2010年第一季度，全市完成全社會固定資產(chǎn)投資80.77億元，同比增長45.8%，其中城鎮(zhèn)以上完成投資66.2億元，同比增長49.2%，增幅居全省第2位。工業(yè)投資進一步提速。完成工業(yè)投資40億元，同比增長74.4%,占城鎮(zhèn)以上投資的60.5%，同比提高8.8個百分點。在建項目大幅增加。城鎮(zhèn)以上在建項目607個，同比增長30.8%；新開工項目355個，同比增長40.9%；投資過500萬元的項目共有539個,比去年同期增加148個。資金籌措能力進一步提高。一季度籌措投資資金125.89億元，同比增長121.9%，其中國家預算內(nèi)資金增長384.4%，金融機構(gòu)貸款下降39.6%，自籌資金增長111.7%。自籌資金占資金來源的60%以上。3.1.3外貿(mào)出口止降轉(zhuǎn)升受經(jīng)濟復蘇的影響，全市外貿(mào)出口呈現(xiàn)上升趨勢。全市1-2月份外貿(mào)出口7390萬美元，同比上升12.1%。從總體上來看，市直、開發(fā)區(qū)和石首市分別以1289萬美元、1178萬美元和1163萬美元列出口總額前三位；從增長速度看，江陵縣、荊州區(qū)和石首市增長較快，分別為125%、75.7%和71%。出口總額上升幅度較大的企業(yè)主要有楚源、江漢石油和沙市久隆。3.1.4城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高2010年第一季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3609元，同比增長9.2%。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入1535元，同比增加164元，同比增長11.9%。其中工資性收入701億元，同比增長20.8%，占農(nóng)民人均現(xiàn)金收入的45.7%，工資性收入為農(nóng)民收入增收的重要來源。3.2荊州房地產(chǎn)市場研究3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長2009年，荊州城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19.46億元，同比增長10.9%，增幅比上年下降24個百分點。漲幅不高，主要是“其他房屋”投資大幅下降的影響，而作為房地產(chǎn)開發(fā)投資主要構(gòu)成部分的住宅、商業(yè)用房投資都是增長的。其中完成商品住宅投資16.92億元，同比增長41.2%，增幅比上年提高19個百分點。3.2.2商品房銷售比較旺盛據(jù)統(tǒng)計部門提供的數(shù)據(jù)，2009年荊州城區(qū)商品房銷售面積66.53萬平方米，同比下降7.9%；其中住宅銷售面積65.74萬平方米，同比下降6.3%。但從銷售套數(shù)看，2009年銷售6112套，與去年大體持平，其中現(xiàn)房銷售2381套，同比增長13%。所以總的來看銷售還是比較旺盛的。3.2.3荊州高端別墅成交面積大從2007年到2009年之間，荊州別墅物業(yè)總共成交面積達到224.56萬方,平均每年成交面積在74.86萬方之間，年增長率在16%以上。別墅物業(yè)的發(fā)展也為中高端家居裝修市場帶來的更大的機會。3.3荊州家居市場研究通過問卷、現(xiàn)場走訪的方式，研究人員對荊州市具有代表性的家居商場進行了調(diào)查，主要涉及商場的選址、面積、租金、停車位、主要特點等方面。結(jié)果顯示荊州市的家居商場呈現(xiàn)單一、分散等缺點，并且家居商城內(nèi)諸如物流、休閑等配套設施不夠健全，缺乏人性化。通過對荊州房地產(chǎn)高端市場總結(jié)來看，目前荊州家居裝飾市場年總額將達到177.5億元左右，其中高端市場年總額37.5億，中端市場年總額70億，中高端家居市場年總額107.5億。但是從目前荊州市場上中高端家居市場現(xiàn)狀來看，中高端家居市場存在較大的缺口。3.4市場研究結(jié)論荊州宏觀經(jīng)濟態(tài)勢整體向好，良好的宏觀經(jīng)濟為家居市場的發(fā)展奠定了堅實的基礎。荊州房產(chǎn)市場發(fā)展迅速，快速發(fā)展的房產(chǎn)市場為家居市場帶來了更大的發(fā)展機遇。荊州中高端家居市場存在較大缺口，目前中高端家居市場并不能滿足目前的市場需求。第四章發(fā)展策略4.1市場策略依托荊州及荊州周邊家居企業(yè)眾多且實力不斷狀大，急需擴大銷售網(wǎng)絡的優(yōu)勢，和市場輻射中心的物流交通優(yōu)勢，利用中國家居產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)升級、市場轉(zhuǎn)移的機遇，建設一個鄂西南地區(qū)最具規(guī)模、最有市場影響力、綜合功能最強的家居產(chǎn)業(yè)交易流通中心。4.2產(chǎn)業(yè)鏈整合策略利用有利的環(huán)境、合理的資源與成都、溫州等地家居企業(yè)合作，并吸收大部分本地企業(yè)參與，打造一個產(chǎn)業(yè)鏈完整、綜合功能最強的交易流通平臺。以行成良性循環(huán)、相輔相成的產(chǎn)業(yè)鏈式運作格局：（1）交易中心設品牌家居市場，為全國乃至國際知名品牌提供展示、銷售場地，滿足市場需求。（2）家居產(chǎn)品批發(fā)中心，為荊州及周邊地區(qū)家居企業(yè)搭建一個專業(yè)的批發(fā)平臺，幫助他們把荊州制造產(chǎn)品推向全中國乃至國際市場。（3）裝飾、建材及原輔材料配套交易中心，專為家居產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)品提供展示空間，有機的整合他們成為家居產(chǎn)業(yè)鏈中不可或缺的一部分。（4）物流、配送中心，頂級的物流、倉儲是產(chǎn)品流通不可缺少的環(huán)節(jié)，再好的產(chǎn)品，也需要一流的服務，在完善產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)中，我們將認真打造一個設備先進功能健全的服務體系。4.3價值鏈整合策略本交易中心，在規(guī)劃和建設中將充分體現(xiàn)價值的整合體系，注重通過價值鏈的構(gòu)建和營銷，以豐富中心的內(nèi)涵，完現(xiàn)交易中心的核心品牌戰(zhàn)略。4.3.1人文價值鏈聯(lián)合武漢、宜昌、襄樊、荊州等地大型專業(yè)家居市場，共同舉辦每年一屆家居文化節(jié)，多地互動，聯(lián)合宣傳，共同擴大在中國家居領域知名度，擴大本中心在國內(nèi)、國際影響力。4.3.2信息價值鏈當今社會是信息高度發(fā)展，而且特別重要的時代，要使本中心高度發(fā)展，加快成長建設，提高意識力；建設“荊楚家居信息網(wǎng)”，實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)企業(yè)網(wǎng)絡信息化溝通，努力幫助區(qū)域內(nèi)企業(yè)使用加強信息化的各種體系，并切實把這些體系規(guī)范統(tǒng)一起來，合理加以利用。4.3.3環(huán)保價值鏈交易中心追求的目標是從建筑裝修、至新交易產(chǎn)品，都要達到一級環(huán)保要求，真正實現(xiàn)低碳，環(huán)保的目標，改善經(jīng)營環(huán)境，提高經(jīng)濟效益，真正實現(xiàn)經(jīng)濟與環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展。4.4現(xiàn)代家居營銷策略交易中心將建立專業(yè)的營銷策劃、咨詢機構(gòu)，幫助合作企業(yè)全力打造企業(yè)品牌，幫助他們培養(yǎng)營銷人員，使其產(chǎn)業(yè)能夠健康、有序的發(fā)展狀大。4.5人力資源整合策略本項目作為鄂西南集大成的交易中心項目。我們從規(guī)劃、建設等階段起就與一批著名的戰(zhàn)略運作者進行合作，從而保證本項目達到預期的目標。我們除與規(guī)劃、金融、行業(yè)組織合作，還要廣泛與荊州籍的廣東大型企業(yè)、成都企業(yè)、溫州、武漢等地知名品牌企業(yè)進行良好的合作，確保項目正常運作。第五章項目實施方案5.1項目總體開發(fā)思路5.1.1指導思想項目指導思路就是為荊州及周邊家居產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)反搭建營銷平臺，把荊州造家居產(chǎn)品推向全國乃至國際，從而帶動產(chǎn)業(yè)快速良性發(fā)展，實現(xiàn)效益最大化。5.1.2基本原則項目基本原則是堅持高中檔產(chǎn)品一體化，盡量滿足更多消費者的需求，做到服務最好，性價比最高。5.2用地需求和規(guī)劃項目造址規(guī)劃在荊州市沙市區(qū)，總占地不低于100畝。按照“市場集中，特色鮮明”的要求，在項目規(guī)劃區(qū)內(nèi)，分別建品牌產(chǎn)品區(qū)、批發(fā)交易區(qū)、裝飾建材區(qū)、物流配造區(qū)、綜合服務區(qū)等5大板塊，吸納國內(nèi)知名品牌延長產(chǎn)業(yè)鏈，形成強大的市場優(yōu)勢。5.2.1品牌家居經(jīng)營區(qū)建筑面積20000平方米，吸納國內(nèi)外知名品牌加盟經(jīng)營，精裝修、高起點，提升市場形象。5.2.2批發(fā)交易區(qū)普裝修建筑面積2000平方米，荊州及周邊地區(qū)500家家居產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)急需一個交易展示平臺，聚集這批中小企業(yè)，創(chuàng)建一站式家居產(chǎn)品批發(fā)、零售市場，填補鄂西南行業(yè)空白。5.2.3裝飾建材區(qū)此區(qū)主要為裝飾材料、原輔材料、建筑材料展示交易區(qū)，建筑面積1000平方米，精裝修。打造一個品種齊全，性價比最高的家居、建材產(chǎn)品購物中心。5.2.4物流配送區(qū)建筑10000平方米，其中倉儲6000平方米，交易中心1000平方米，停車場3000平方米，為家居產(chǎn)品交易中心做好服務，完善產(chǎn)業(yè)鏈，形成一條龍的服務配套體系。5.2.5綜合服務區(qū)休閑服務區(qū)，建一條街式的服務體系，吸納全國各地特色產(chǎn)品進場經(jīng)營，形成集休閑、進餐、茶座、觀光、購物為一體的綜合服務區(qū)。5.3項目總體規(guī)劃5.3.1規(guī)劃設計指導思想（1）協(xié)調(diào)統(tǒng)一、科學布局：從可持續(xù)發(fā)展的高度，將發(fā)展家居產(chǎn)業(yè)市場與提高城市經(jīng)濟發(fā)展相結(jié)合，科學布局、合理規(guī)劃、協(xié)調(diào)健康的開發(fā)，創(chuàng)造最高經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益等綜合效益。（2）統(tǒng)一策劃、同步投入：統(tǒng)一策劃、充分注重實施的可操作性，適應市場經(jīng)濟規(guī)律的特點，有較強的彈性和市場應變力，達到高效、優(yōu)質(zhì)的開發(fā)效果。（3）生態(tài)環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展：荊州市沙市區(qū)終究會注重總部經(jīng)濟和市場運作的雙重發(fā)展。在大力提倡創(chuàng)建生態(tài)城市的大環(huán)境下，生態(tài)環(huán)保是其規(guī)劃的一條重要指導思想，從選址到設計，到建設都會得到合理的組織和處理。5.3.2規(guī)劃設計根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展狀況和沙市人文經(jīng)濟的歷史背景和綜合條件。該中心堅持從實際出發(fā)變通創(chuàng)新，追求特色創(chuàng)意空調(diào)結(jié)構(gòu)，合理布局完整，以實現(xiàn)一個既具有荊楚特色，又富于現(xiàn)代氣息的綜合功能平臺。5.3.3規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局分析經(jīng)過分析形成本交易中心的規(guī)劃方案的基本構(gòu)思。完成對中心道路系統(tǒng)，綠化系統(tǒng)，各項地的總體布局，控制指標體系的規(guī)劃設計。我們總結(jié)了幾個方面：（1）“網(wǎng)絡布局，通道流暢“的整體結(jié)構(gòu)：市場是產(chǎn)品交易的平臺，因此要高度符合市場運作的規(guī)律：布局內(nèi)外兩環(huán)的格局有利于始終保持空間結(jié)構(gòu)的完整的各個區(qū)域間的聯(lián)系，方便購物者或觀光者瀏覽，也方便貨物的進出流通。又能合理高效的利用土地，達到低碳環(huán)保的要求。（2）內(nèi)、外廣場開放性格局外環(huán)有物流配送中心廣場方便停車，內(nèi)環(huán)有休閑服務中心廣場，方便休息，由內(nèi)至外，由外及里，張施有度，舒適合理。既能節(jié)省用地，又能利用空間。整個交易中心沒有限度的空間。第六章環(huán)境保護、綠化及節(jié)能6.1環(huán)境保護環(huán)境保護是我國一項基本國策，該項目應嚴格按照《中華人民共和國環(huán)境保護法》有關(guān)規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報環(huán)保管理部門審定。6.1.1施工中的環(huán)境保護本項目施工過程中，機械設備噪聲及施工中粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機械設備加裝隔音裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。6.1.2項目建成后的環(huán)境保護考慮到本項目是人員流動量極大的一個交易中心，既要消防生活垃圾和生活污水對環(huán)境造成的影響，又要處理好與周邊環(huán)境的相互影響。同時，應做好以下幾個方面的環(huán)保措施：A、嚴格控制商業(yè)污染源的產(chǎn)生。B、防止超強度噪音和大氣污染。C、搞好園林綠化，保護自然環(huán)境。D、實現(xiàn)交易區(qū)內(nèi)垃圾袋裝化，防止二次污染。商場內(nèi)的垃圾采用定點堆放，專人及時清理，保證整個交易中心環(huán)境清潔衛(wèi)生。6.2綠化根據(jù)地形將所有臨街道路全部綠化，本項目綠化率可達15%，但是要實現(xiàn)本交易中心為綠色交易區(qū)，單靠臨街綠化是不夠的。本項目堅持“以人為本”的基礎，在設計中處理好自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一，充分利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。6.3節(jié)能充分提高能源利用率是每個工程項目都應積極遵循的準則，在設計和施工中應予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。（1）屋面采用紅瓦坡屋面，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴寒侵入室內(nèi)，減少無功損失，節(jié)約電能。（2）變配電加裝電容補償器，提高用電質(zhì)量，提高電力功率因素，減少因無功損失，節(jié)約電能。（3）敷設線路時，其導線截面積的設計選用，充分考慮其機械強度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負荷運行。（4）電表、變壓器、水泵以及用電設備盡可能選用節(jié)能型，節(jié)約電能。第七章項目招商本項目成功的關(guān)鍵在于推廣和招商。經(jīng)過詳細的市場調(diào)研并結(jié)合項目投資者長期關(guān)注企業(yè)的反饋意見，我們認為，荊州家居、建材交易中心的招商具有良好的資源基礎的營銷基礎，從而為其成功運營鋪平道路。7.1巨大的市場需求荊州及荊州周邊家居產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)不斷的發(fā)展狀大，其營銷網(wǎng)絡逐漸向外擴張，很多企業(yè)都急需一個綜合的交易窗口，專業(yè)的市場能給他們帶來更多的交易平臺，更廣的交易群體，客戶資源也得到了共享。所以交易中心項目的建設各方面條件正在被更多的企業(yè)看好，巨大的市場需求是成功招商的保證。7.2精確的點對點招商項目的主要投資者、策劃單位均是本行業(yè)資深人士，多年來在行業(yè)打拼，建立了良好的人脈資源。荊州、武漢、廣東、成都、溫州都有他們的合作伙伴。我們將采取點對點，人對人，以一帶十，十帶百的招商策略。在短時期內(nèi)完成項目招商工作，同時我們將利用廣告資源，加大對項目的宣傳，高速公路廣告、專業(yè)媒體廣告的不斷推出、建立荊州家居產(chǎn)品交易中心門戶網(wǎng)站，開通網(wǎng)絡銷售等平段，吸引更多的經(jīng)營者和客商，達到招商經(jīng)營共贏的目的。7.3豐富的地方資源荊州及周邊地區(qū)家居產(chǎn)業(yè)企業(yè)眾多，其中對本項目持支持觀點的占80%，再加上我們與武漢、襄樊家協(xié)、宜昌家協(xié)、荊門家協(xié)、常德家協(xié)、荊州家協(xié)即將達成共建關(guān)系，成為良好的合作伙伴，招商難點將迎刃而解。第八章投資估算與資金籌措8.1投資成本分析8.1.1主體建筑成本分析市場建設主要設計為框架結(jié)構(gòu)，由于市場建設的特殊要求，每平方米的建筑成本大約為2000元/平方米，建筑總面積60000平方米，建筑成本約為1.2億人民幣。8.1.2配套成本分析eq\o\ac(○,1)飾面裝修成本：整個市場的外立面將采用國際標準規(guī)范設計，預算成本約每平方米300元，裝修成本共為60000平方×300元=18000萬元，內(nèi)裝修分精裝和普裝，平均成本為200元/平方米，兩項合計3000萬元人民幣。eq\o\ac(○,2)配套設施成本：設備工程費用按建筑面每平方米260元計算（含電梯、發(fā)電機組及消防控制系統(tǒng)），60000平方米×260元=1560萬元。上、下水工程費用按建筑面積每平方米15元計算；高低壓配電房、變壓器及外埠線路按建筑面積每平方米35元計算；綠化工程及室外地面裝飾費用按建筑面積每平方米50元計算；共計：600萬元人民幣。中央空調(diào)費用按總建筑面積每平方米200元計算，共計：1200萬元。配套設施成本合計：3360萬元人民幣。eq\o\ac(○,3)前期準備成本市場前期工程費用：項目設計費用按總建筑面積每平方米35元計算，地質(zhì)勘探費用按建筑面積每平方米2元計算，勘測方付費按總建筑面積每平方米1元計算；報建費用按總建筑面積每平方米112元計算；工程監(jiān)理費按建筑面積每平方米4元計算，共計：924萬元。eq\o\ac(○,4)項目管理費及其它費用預算480萬元。項目直接成本共計1.9764億人民幣。8.1.3營運成本分析因為考慮本項目在規(guī)劃宣傳、招商投入較大，所以在營運成本上要比傳統(tǒng)開發(fā)項目要高一點，我們按照建筑總成本的8%考慮，營運成本應為19764萬×8%，約為：1581萬人民幣。8.1.4土地成本分析以政府意見和正式合同文本為準?？傆嬌鲜龀杀?，該項目年總計需投入人民幣2.13億元（未含土地費用），拆算成每平方米為3600元。8.2資金籌措投資商自有資金占52%計1.1億元。商業(yè)融資率占40%計1億元。第九章投資回報及風險分析9.1投資回報分析該項目將采取商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式，投資、產(chǎn)權(quán)分流，管理統(tǒng)一，預計建成后二年內(nèi)可收回投資。9.2投資風險分析根據(jù)以上分析，該項目的主要風險在于招商成功與否，而招商的成敗又在于政府的政策和環(huán)境支持，希望政府能盡快予以立項并給予政策支持，以便企業(yè)盡快組織實施。第十章可行性研究結(jié)論與建議10.1研究結(jié)論本項目的可行性分析，一方面深入探討了國內(nèi)家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向及湖北家居行業(yè)的現(xiàn)狀，另一方面針對荊州家居產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀進行了科學、客觀的分析，結(jié)合勞動商的綜合實力，指出了建設荊州家居產(chǎn)品交易中心的總體規(guī)劃和實施方案。我們的結(jié)論性意見是：（1）、建設荊州家居、建材交易中心，符合當前荊州家居產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，符合國家、省、市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的計劃，更符合我市“十一五”規(guī)劃精神，有利于充分發(fā)揮荊州家居產(chǎn)業(yè)的比較優(yōu)勢，整合規(guī)范鄂西南家居流通，具有必要性。（2）、建設荊州家居、建材交易中心，既有我市產(chǎn)業(yè)政策的支持，又有投資營運商的資本、管理等方面的綜合實力保障，極具可行性。所以我們相信，該項目的策劃是科學的、合理的、可行的，在政府和企業(yè)的共同努力下，一定會達到預期的目的，實現(xiàn)共贏！10.2存在的問題和建議該項目目前存在的主要問題為項目建設土地審批問題，及政府稅收減免等優(yōu)惠政策等。建議政府盡快審核，給予項目立項，并給予項目一定的政策扶持。目錄第一章總論 11.1項目概況 11.2研究工作概述 41.3研究結(jié)論 6第二章市場預測 132.1項目發(fā)展概況 132.2產(chǎn)品市場分析 142.3市場競爭力分析 152.4產(chǎn)品市場預測 162.5市場風險分析 17第三章建設規(guī)模與產(chǎn)品方案 183.1建設規(guī)模 183.2產(chǎn)品方案 18第四章廠址選擇 204.1廠址現(xiàn)狀 204.2廠址建設條件 20第五章工程技術(shù)方案 235.1技術(shù)方案 235.2設備方案 265.3工程方案 27第六章主要原輔材料、燃料供應 396.1主要原輔材料供應 396.2燃料、動力供應 396.3主要原輔材料價格及年需要量 39第七章節(jié)能、節(jié)水措施 417.1編制目的與設計原則 417.2節(jié)能法律、法規(guī)與設計規(guī)范 417.3節(jié)能、節(jié)水措施 437.4能耗指標分析 457.5能源管理制度及檢測手段 46第八章環(huán)境影響評價 488.1環(huán)境保護依據(jù) 488.2場址環(huán)境條件 488.3項目建設和生產(chǎn)對環(huán)境的影響 488.4環(huán)境保護措施方案 508.5環(huán)境影響評價 52第九章勞動安全、工業(yè)衛(wèi)生與消防 539.1勞動安全、工業(yè)衛(wèi)生 539.2消防 56第十章組織機構(gòu)與人力資源配置 5810.1組織機構(gòu) 5810.2人力資源配置 58第十一章項目實施進度 6111.1項目建設期 6111.2項目進度安排 61第十二章項目招標方案 6312.1招標依據(jù) 6312.2招標 64第十三章投資估算與資金籌措 6813.1投資估算 68HYPERLINK"file:///H:\\準備修改傳百度文檔\\D盤%20可行性研究報告%20-%20副本\\家居建材有限公司20萬立方米加氣混凝土砌塊項目可行性研究報告