2023年REITs年度業(yè)績回顧與市場表現(xiàn)解讀 REITs市場仍處于供不應(yīng)求階段

2023年REITs年度業(yè)績回顧與市場表現(xiàn)解讀REITs市場仍處于供不應(yīng)求階段1、2022REITs年報業(yè)績回顧截至2023年4月15日，已上市27只公募REITs中有20只披露2022年報。分版塊來看，產(chǎn)業(yè)園類有7只，分別為華安張江光大園REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT；倉儲物流類有2只，分別為中金普洛斯倉儲物流REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT；保租房類有3只，分別為華夏北京保障房REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT；高速公路類有5只，分別為浙商證券滬杭甬高速REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT、國金中國鐵建高速REIT、華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施REIT和華夏中國交建高速REIT；生態(tài)環(huán)保類2只，分別為富國首創(chuàng)水務(wù)REIT和中航首鋼生物質(zhì)REIT；能源類1只，為鵬華深圳能源REIT。我們從底層項目經(jīng)營情況、關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)等方面對已發(fā)布年報的20只公募REITs進(jìn)行年度表現(xiàn)回顧。1.1、產(chǎn)業(yè)園類產(chǎn)業(yè)園類REITs在2022年Q2-Q4均實(shí)行了不同程度的租金減免政策，在及租金減免的雙重影響下，部分產(chǎn)業(yè)園項目續(xù)租壓力較重，業(yè)績表現(xiàn)不及預(yù)期。整體來看，產(chǎn)業(yè)園板塊下半年表現(xiàn)弱于上半年，Q4營收表現(xiàn)略好于Q3，各項目經(jīng)營情況出現(xiàn)分化，部分項目通過減免管理費(fèi)、墊資、申請補(bǔ)貼等方式化解了減免租金對收入帶來的影響。2023年隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境回暖，園區(qū)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有望優(yōu)化，承租能力優(yōu)化后出租率或企穩(wěn)回升。華安張江光大園在四季度發(fā)散及感染高峰的情況下，遭遇短期商業(yè)沖擊。截至2022年12月末出租率為92.60%，較2021年末下降7.4Pct，低于募集說明書中98.68%的預(yù)期水平，平均合同租金為5.47元/平/天，較2021年末上漲2.24%，根據(jù)華安張江光大REIT2022年度報告援引戴德梁行統(tǒng)計，22年張江版塊的整體空置率為8.5%，低于上海市全市平均空置率水平，具備一定的競爭力，項目租賃業(yè)態(tài)分布主要為在線新經(jīng)濟(jì)51.61%、集成電路20.64%、金融科技17.08%、先進(jìn)制造業(yè)0.94%、產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套2.33%。22年實(shí)現(xiàn)營收8290.75萬元，EBITDA為6767.79萬元，EBITDA利潤率達(dá)81.63%，應(yīng)收回款率為99.61%。項目重要現(xiàn)金流提供方租戶之一（租賃面積合計為1.23萬平，約占項目可租賃面積的28%），其全部租賃合同于22年末到期，到期后該租戶不予續(xù)租，外部管理機(jī)構(gòu)積極尋找替代方案，并已完成簽署4039平方米的租賃合同，未來在租戶續(xù)租、空置面積新租等問題上須多加關(guān)注。東吳蘇園產(chǎn)業(yè)項目實(shí)際減免租金為6075.5萬元（含稅），通過放棄部分基金管理費(fèi)、進(jìn)行業(yè)績補(bǔ)償，補(bǔ)貼申請等方式全額化解了租金減免的影響?？浦枪酒骄鶎?shí)際出租面積25.86萬方，平均出租率為95.59%，艾派科公司平均實(shí)際出租面積13.23萬方，平均出租率為85.18%，總體出租率為91.99%。22年實(shí)現(xiàn)營收22325.95萬元，不及預(yù)期的24445萬元，主要系租金減免影響。博時蛇口產(chǎn)園受22年宏觀經(jīng)濟(jì)及持續(xù)反復(fù)影響，部分租戶到期不續(xù)約或提前退租，出租率及回款率水平未達(dá)預(yù)期。22年項目公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入11015.64萬元，預(yù)算完成率76%，實(shí)現(xiàn)租金收入9540.3萬元，較預(yù)期下降26.3%，減免租金收入為2039.43萬元。平均月租金為120.29元/平方米，平均出租率為85%，低于2021年6月7日-2021年12月31日的87%。毛利率為87.89%，EBDITA利潤率為86.03%。建信中關(guān)村業(yè)績未達(dá)預(yù)期，受上游互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求低迷影響，出租率水平較低，表現(xiàn)不及產(chǎn)業(yè)園類項目均值。22年實(shí)現(xiàn)營收19199.54萬元，低于預(yù)期的22256萬元，項目公司22年平均月租金為176.68元/平方米（剔除租金減免影響），平均出租率為81.29%，主要系宏觀經(jīng)濟(jì)低迷影響，整體租賃市場表現(xiàn)出一定程度的滯后性，續(xù)租情況不及預(yù)期。華夏合肥高新產(chǎn)園、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園均為22年10月新上市REITs，表現(xiàn)穩(wěn)定，均好于預(yù)期。1）華夏合肥高新表現(xiàn)良好，22年9月20日-22年12月31日實(shí)現(xiàn)營收2705.07萬元。EBITDA利潤率為76.98%，毛利率為63.62%，凈利率為59.15%，財務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)良好。高新睿成出租率為85.40%，高新君道出租率為94.63%，總體出租率為90.26%，研發(fā)辦公用房租金標(biāo)準(zhǔn)為35元/平方米/月，商業(yè)配套用房租金標(biāo)準(zhǔn)為55元/平方米/月，配套宿舍租金標(biāo)準(zhǔn)為600/月/間。2）國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園22年9月22日-22年12月31日實(shí)現(xiàn)營收1499.33萬元，EBITDA利潤率為75.24%，高于預(yù)期的73.72%。臨港奉賢智造園一期平均出租率為100%，平均簽約租金為33.23元/平方米/月，臨港奉賢智造園三期平均出租率為98.05%，平均簽約租金為32.56元/平方米/月，總體出租率為98.74%，高于22年預(yù)期的95%。重要現(xiàn)金流提供方剩余租賃期限均在4年以上，未來發(fā)展較穩(wěn)定。3）國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)出租情況好于預(yù)期。22年9月23日-22年12月31日實(shí)現(xiàn)營收2750.48萬元，毛利率為90.65%，EBITDA利潤率為74.26%，平均出租率為98.81%，高于22年預(yù)期的95%。1.2、倉儲物流類由于物流、電商等倉儲需求支撐租賃需求，倉儲物流類REITs2022年受影響最小。整體項目運(yùn)營情況較穩(wěn)定，租金水平較21年均有所上漲，表現(xiàn)穩(wěn)健，月均租金均超40元/平，2只REITs出租率均保持較高水平，其中紅土鹽田港出租率達(dá)99%，與21年持平，營收超預(yù)期，完成率達(dá)105.55%。中金普洛斯業(yè)績表現(xiàn)稍遜預(yù)期。項目公司22年實(shí)現(xiàn)營收3.49億元，達(dá)到預(yù)期的91%，毛利率為94.54%，凈利率為10.87%，EBITDA利潤率為69.27%。項目由7個倉儲物流園組成，分布于京津冀、長三角、大灣區(qū)三大城市群，可租賃面積合計約70.76萬平方米，22年平均出租率為94.18%，較2021年末下降4.60個百分點(diǎn)，其中6個物流園出租率均為93%以上，普洛斯通州光機(jī)電物流園出租率為36.95%，主要系主力租戶租約到期調(diào)整，招租進(jìn)度受市場環(huán)境等因素影響，22年末公司引進(jìn)短期租約補(bǔ)充租金收入，此外預(yù)期于23年與新租戶簽訂長期租約，須關(guān)注新簽約情況。合同租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（不含稅）有效平均單價為44.43元/平方米/月，同比增長3.52%。租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，行業(yè)構(gòu)成主要為運(yùn)輸業(yè)40.18%、商業(yè)與專業(yè)服務(wù)業(yè)38.07%、軟件與服務(wù)業(yè)4.84%。紅土鹽田港運(yùn)營效果良好，業(yè)績超預(yù)期。22年實(shí)現(xiàn)營收1.16億元，超出1.10億的預(yù)測值，毛利率為73.98%，EBITDA利潤率為86.92%。項目出租率為99%，平均租金為40.86元/月/平方米，租賃期限1-12年不等，最長租賃期限到期日為2026年10月31日。未來要在維持出租率的同時實(shí)現(xiàn)租金的穩(wěn)步增長，是經(jīng)營方面主要面臨的挑戰(zhàn)。1.3、保租房類保租房類RIETs上市時間較短，租金與出租率較招募說明書中預(yù)期變化不大，底層資產(chǎn)主要位于北京、上海、深圳、廈門，區(qū)域位置較好。22年表現(xiàn)良好，出租率均在95%以上，租金定價受住建部影響大，具有顯著的政策屬性和民生保障屬性。同時，保租房板塊流通規(guī)模較小，市場價格易受到階段性交易行為影響。華夏北京保障房項目運(yùn)營良好，平均簽約租金未發(fā)生變動，收繳情況穩(wěn)定，近三年收繳率均為99%左右，拖欠情況較少。22年8月22日-22年12月31日實(shí)現(xiàn)營收2523.11萬元，租金收入占比100%，毛利率為47.69%，凈利率為44.91%，EBITDA利潤率為80.05%。項目公司下轄兩處公租房資產(chǎn)，截至22年末文龍家園項目出租率為97.70%，租金標(biāo)準(zhǔn)為52元/平米/月，熙悅尚郡項目出租率為92%，租金標(biāo)準(zhǔn)為60元/平米/月，兩至三年（含三年）租約面積占已出租面積均達(dá)80%以上，總出租率為95.87%，租金收繳率為98.42%。華夏北京保障房項目運(yùn)營良好，平均簽約租金未發(fā)生變動，收繳情況穩(wěn)定，近三年收繳率均為99%左右，拖欠情況較少。22年8月22日-22年12月31日實(shí)現(xiàn)營收2523.11萬元，租金收入占比100%，毛利率為47.69%，凈利率為44.91%，EBITDA利潤率為80.05%。項目公司下轄兩處公租房資產(chǎn)，截至22年末文龍家園項目出租率為97.70%，租金標(biāo)準(zhǔn)為52元/平米/月，熙悅尚郡項目出租率為92%，租金標(biāo)準(zhǔn)為60元/平米/月，兩至三年（含三年）租約面積占已出租面積均達(dá)80%以上，總出租率為95.87%，租金收繳率為98.42%。中金廈門安居出租率維持較高水平，業(yè)績表現(xiàn)良好。22年8月22日-22年12月31日實(shí)現(xiàn)營收2583.80萬元，租金收入占比100%，毛利率為89.62%，凈利率為5.92%，EBITDA利潤率為83.66%。基礎(chǔ)設(shè)施項目由2個保租房項目組成，均位于福建省廈門市集美區(qū)，建面超19萬平，出租率為99.15%，租金為32.06元/平方米/月。截至22年末園博公寓與珩琦公寓的平均租金分別為32.87元/平方米/月和31.00元/平方米/月，略高于3月末的32.35元/平方米/月與30.52元/平方米/月，租金水平小幅上升，出租率均小幅下降。1.4、高速公路類2022年全國呈現(xiàn)多點(diǎn)散發(fā)的狀態(tài)，車流量受到?jīng)_擊，影響交通REITs板塊的經(jīng)營表現(xiàn)。全年來看，Q2車流量下降，Q3邊際修復(fù)，Q4前期反復(fù)、后期放松但疊加交通運(yùn)輸部、財政部“統(tǒng)一對貨車通行費(fèi)再減免10%”政策，車流量與通行費(fèi)收入遭遇沖擊，較21年呈現(xiàn)下降趨勢且表現(xiàn)不及預(yù)期。2023年防控措施優(yōu)化和通行費(fèi)減免政策結(jié)束，春節(jié)假期1月21日至27日，交通運(yùn)輸部數(shù)據(jù)顯示，高速公路小客車流量比2022年同期增長33%，呈現(xiàn)出良好的修復(fù)態(tài)勢。浙商滬杭甬REIT項目22年營收不及預(yù)期，車流量下降幅度較小，通行費(fèi)優(yōu)惠持續(xù)期較長。公司2022年營收為6.01億元，較募集說明書預(yù)測數(shù)下降14.75%，主要系22年大部分季度均出現(xiàn)不同程度的車流量下降，同時引起收費(fèi)金額下降。2021年通行費(fèi)為7.8億元，2022下降至7.36億，而由于浙江省辦理的非現(xiàn)金支付卡以及ETC合法裝載貨運(yùn)車輛通行費(fèi)折扣的優(yōu)惠政策將延長，須關(guān)注未來通行費(fèi)收益情況。平安廣州廣河REIT項目公司混合車流量同比下降，凈利率為負(fù)。22年四季度廣河高速廣州段累計對貨車減免通行費(fèi)金額592.90萬元，2022全年實(shí)現(xiàn)路費(fèi)收入6.59億元，總營收6.61億元，23年1月1日起，全國收費(fèi)公路貨車9折優(yōu)惠政策結(jié)束。22年毛利率為23.28%，凈利率為-48.22%，EBITDA利潤率為82.9%。國金中國鐵建項目營收較預(yù)測有所下降，車流量下滑較大。22年全年通行車輛總數(shù)為3454.11萬輛，較21年下降25.42%，全年實(shí)現(xiàn)通行費(fèi)收入及其他收入合計6.5億元，較招募說明書所披露的年度預(yù)測收入減少4284.87萬元，主要系重慶和成都地區(qū)出現(xiàn)高溫、山火災(zāi)情，疊加22年10-12月貨車通行費(fèi)減免10%的政策因素，對車流量及通行費(fèi)收入產(chǎn)生負(fù)面影響，其中優(yōu)惠政策對貨車減免金額達(dá)835.57萬元。但項目所在的成渝地區(qū)未來經(jīng)濟(jì)走勢可期，為23年車流量增長奠定了良好基礎(chǔ)。華夏越秀高速業(yè)績未達(dá)預(yù)期，近年來交通量呈波浪式增長態(tài)勢。22年該項目路段收費(fèi)車流量為987.08萬車次，日均收入（含增值稅）達(dá)56.06萬元?？偁I收為2.05億元，較募集說明書預(yù)測值降低3610.9萬元，主要系宏觀環(huán)境影響下通行費(fèi)收入不及預(yù)期。22年通行費(fèi)收入為1.99億元，毛利率與凈利率分別為34.91%和25.79%。結(jié)合項目在20年武漢市封控解除后收入反彈和增長的歷史表現(xiàn)，預(yù)計項目公司收入將反彈并逐漸恢復(fù)，湖北省及武漢市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境，也為項目的車流量恢復(fù)及增長創(chuàng)造了良好條件。華夏中國交建REIT項目22年經(jīng)營業(yè)績下降，23年1月車流量迅速恢復(fù)。2022年實(shí)現(xiàn)營收3.02億元，其中通行費(fèi)收入2.99億元，同比下降18.6%，主要為22年四季度下調(diào)貨車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、周邊道路維修和差異化收費(fèi)等不利因素造成。項目報告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈利潤1.01億元，EBITDA利潤率為82.88%，毛利率為44.82%。項目位于武漢城市圈，所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較好、規(guī)劃內(nèi)路網(wǎng)已基本成型，競爭優(yōu)勢明顯，運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)行業(yè)經(jīng)驗豐富，我們預(yù)計未來發(fā)展態(tài)勢良好。1.5、生態(tài)環(huán)保類生態(tài)環(huán)保類REITs底層為污水處理和廚余垃圾處理項目，受季節(jié)性影響較大，主要通過限制生產(chǎn)活動影響經(jīng)營表現(xiàn)，三季度表現(xiàn)良好，四季度表現(xiàn)有所下滑。污水處理價格與垃圾處理價格相對較為穩(wěn)定，故處理收入變化幅度與處理量的變化幅度較為一致。此外，環(huán)保企業(yè)在成本支出方面承受著一定的壓力，未來需持續(xù)關(guān)注項目收費(fèi)動態(tài)和補(bǔ)貼動態(tài)。富國首創(chuàng)水務(wù)污水處理量受季節(jié)影響較大，合肥項目服務(wù)費(fèi)提升。22年實(shí)現(xiàn)營收2.9億元，毛利率達(dá)到18.02%。深圳項目公司包含福永、松崗、公明三個水廠，污水處理服務(wù)費(fèi)含稅單價分別為1.3713元/噸、1.3267元/噸和1.5068元/噸，污水處理服務(wù)費(fèi)回收率與抽樣出水水質(zhì)達(dá)標(biāo)率均為100%。合肥項目公司經(jīng)當(dāng)?shù)卣畬徟ㄟ^，于22年5月將污水處理服務(wù)費(fèi)含稅單價由1.260元/噸調(diào)整為1.261元/噸，回收率達(dá)100%。4季度產(chǎn)能利用率低，一方面原因為影響生產(chǎn)活動，另一方面主要系22年10月14日發(fā)生進(jìn)水水質(zhì)異常事件，處理水量受到影響。中航首鋼綠能整體表現(xiàn)穩(wěn)定，營收超出預(yù)期，廚余垃圾收運(yùn)處置量受影響出現(xiàn)季節(jié)性波動。22年實(shí)現(xiàn)營收4.28億元，發(fā)電收入占45.08%，生活垃圾處置占44.24%，廚余垃圾處置占9.53%，毛利率為21.06%，凈利率為負(fù)，若不考慮對專項計劃借款利息支出的計提，可達(dá)18.8%，EBITDA利潤率為34.24%，收到可再生能源電價附加補(bǔ)助資金10885.32萬元。22年實(shí)際處理生活垃圾116.34萬噸，同比增長4.6%，實(shí)現(xiàn)上網(wǎng)電量35030.16萬千瓦時，同比基本持平。收運(yùn)廚余垃圾4.16萬噸，同比減少15.6%，處置廚余垃圾6.08萬噸，同比減少12.4%。生活垃圾與廚余垃圾處理平均單價分別為173元/噸和338元/噸，處置單價維持穩(wěn)定。1.6、能源類鵬華深圳能源REIT項目售電收入超募集預(yù)測，表現(xiàn)較好。平均售電價格相對穩(wěn)定，營收變化與季節(jié)性上網(wǎng)電量波動存在一定關(guān)系，四季度表現(xiàn)平淡，Q4季度營業(yè)收入完成率為26.00%。售電單價略高于廣東電力市場發(fā)電側(cè)總電量均價與招募說明書的預(yù)測電價。22年7月11日-22年12月31日實(shí)現(xiàn)營收10.7億元，售電收入10.68億，上網(wǎng)電量22.12億千瓦時，天然氣成本4.8億元，消耗LNG約38899.14萬立方米，凈利率為5.02%，EBITDA利潤率為32.7%。全年累計發(fā)電量381060.50萬千瓦時，累計上網(wǎng)電量375125.30萬千瓦時，加權(quán)平均售電單價約為0.5543元/千瓦時（含稅），高于廣東電力市場發(fā)電側(cè)總電量均價0.5356元/千瓦時，未來需多加關(guān)注項目收費(fèi)動態(tài)和原材料成本。1.7、整體可供分配金額及現(xiàn)金分派率表現(xiàn)22年REITs累計可供分派比率基本超過4%，特許經(jīng)營權(quán)類公募REITs累計可供派息比率較高。生態(tài)環(huán)保類REITs和清潔能源類REITs表現(xiàn)最好，達(dá)到預(yù)期水平。其次為交通運(yùn)輸REITs板塊，但2022年實(shí)際現(xiàn)金分派率均未達(dá)到預(yù)測水平，其中華夏中國交建REIT現(xiàn)金分派率最低。保租房REITs成立時間較短，實(shí)際現(xiàn)金分派率較低。按照已披露年報的20只REITs數(shù)據(jù)來看，相較于招募說明書預(yù)測的可供分配金額，有13只超額完成，有7只不及預(yù)期，不及預(yù)期的為高速的5只以及產(chǎn)業(yè)園項目中的博時蛇口產(chǎn)園、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園。在超額完成的REITs中，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT的年化可供分配金額完成度最高，達(dá)147.36%，而浙商滬杭甬REIT完成度最低，為72.90%，主要系高速類受影響業(yè)績承壓。2、2022年以來二級市場表現(xiàn)2.1、估值震蕩調(diào)整，各版塊漲跌幅分化從首批公募REITs市值來看，9只公募REITs市值曾在2022年2月迎來最高點(diǎn)，溢價風(fēng)險較高，后估值不斷消化，震蕩調(diào)整。分板塊看，2022以來（數(shù)據(jù)截至2023年3月31日）REITs板塊平均累計漲跌幅呈現(xiàn)：清潔能源類>倉儲物流類>產(chǎn)業(yè)園類>高速公路類>生態(tài)環(huán)保類>保租房類，清潔能源累計漲幅11.47%，保租房類上市時間較短，受市場影響跌幅最大，為-11.47%。2022Q4以來REITs板塊整體估值回落，平均累計漲跌幅與22年以來基本一致，23年以來漲幅排序：產(chǎn)業(yè)園>清潔能源類>保租房類>生態(tài)環(huán)保類>高速公路類>倉儲物流類。2.2、保險機(jī)構(gòu)投資者占比提升，整體換手率下降目前公募REITs戰(zhàn)略配售占比大概在68%左右，其中專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者鎖定期12個月，投資份額約占總募集份額的30%。在各REITs板塊中，高速公路類平均戰(zhàn)略配售比例最高，為75.47%，其次為清潔能源類板塊和生態(tài)環(huán)保類板塊，分別為74.67%和68.00%，保租房類平均戰(zhàn)略配售比例最低，為60.62%。機(jī)構(gòu)投資者中，保險機(jī)構(gòu)占比明顯提升。通過對27只公募REITs網(wǎng)下發(fā)售各類投資者占比的統(tǒng)計與測算，觀察到相較于首批發(fā)行的9只，后續(xù)上市的18只公募REITs投資者中，保險資金占比顯著提升，平均占比達(dá)8.96%，相較于首9只2.76%的險資占比，提高了6.2個百分點(diǎn)。其中產(chǎn)業(yè)園類與倉儲物流類項目的保險資金占比提高4個百分點(diǎn)，高速公路類提高約8個百分點(diǎn)。首9只的券商自營投資賬戶平均占比為15.88%，后發(fā)18只為6.53%，約下降了9個百分點(diǎn)，其中產(chǎn)業(yè)園類下降幅度最大，降幅約為13個百分點(diǎn)。選取已公布21、22年報的11只上市REITs進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)相比2021年，22年大部分公募REITs的投資者集中度有所提高，前十大流通份額持有人占比平均上升了22個百分點(diǎn)。其中浙商證券滬杭甬高速REIT上升比例最小，為8個百分點(diǎn)；中金普洛斯倉儲物流REIT上升比例最大，為40個百分點(diǎn)，增持主要來源于泰康人壽保險公司的20%以及北京首源投資有限公司的10%，主要為限售份額解禁，從非流通股轉(zhuǎn)變?yōu)榱魍ü稍斐傻募卸忍嵘?；紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT上升比例為30個百分點(diǎn)，主要來源于深國際控股有限公司的14%持股解禁。機(jī)構(gòu)投資者整體占比提升。根據(jù)22年年報，相較21年，首年上市的11只REITs中，機(jī)構(gòu)持有份額占比下降的僅2只，分別為富國首創(chuàng)水務(wù)REIT和浙商證券滬杭甬高速REIT，分別下降了5.37個百分點(diǎn)和0.12個百分點(diǎn)；剩余9只REITs機(jī)構(gòu)投資者持有比例均有上升，平均上升2.43個百分點(diǎn)。其中華安張江光大園REIT機(jī)構(gòu)投資者持有比例上升幅度最大，從21年的88.64%上升至22年的92.93%，一定程度上為二級市場的價格穩(wěn)定提供支持。持倉靠前的機(jī)構(gòu)投資者或以長期配置需求為主。根據(jù)21年發(fā)行的11只REITs最新年報，份額居前的機(jī)構(gòu)較為穩(wěn)定，