湖南城市投資策略研究

湖南城市投資策略研究第一頁(yè)，共三十三頁(yè)。010203目

錄研究邏輯城市基本面房產(chǎn)市場(chǎng)第二頁(yè)，共三十三頁(yè)。研究邏輯01第三頁(yè)，共三十三頁(yè)。研究邏輯城市消費(fèi)及收入能級(jí)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況政府財(cái)政擴(kuò)張能力房?jī)r(jià)收入比市場(chǎng)庫(kù)存經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)宏觀貨幣政策行業(yè)調(diào)控政策金融杠桿情況報(bào)告基于城市基本面（價(jià)值分析）及市場(chǎng)、政策等短期因素研究房地產(chǎn)影響因素經(jīng)濟(jì)總量（GDP）人口量級(jí)及結(jié)構(gòu)市場(chǎng)供求關(guān)系棚改力度（短期政策）中長(zhǎng)期因素（城市基本面）短期因素第四頁(yè)，共三十三頁(yè)。湖南各州市分布第五頁(yè)，共三十三頁(yè)。城市基本面02第六頁(yè)，共三十三頁(yè)。1、宏觀經(jīng)濟(jì)湖南城市經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)較強(qiáng)的單極性，長(zhǎng)沙一強(qiáng)獨(dú)大9324

3101

2956

2853

2513

2191

1846

1566

152114841400

1396531 4989.47.887.9 7.98.2 8.287.97.87.68.11060.90億以?xún)?nèi)7.48.155.66.26.888.69.29.8100009000800070006000500040003000200010000? 地級(jí)市經(jīng)濟(jì)實(shí)力第一陣營(yíng)（2000-3000億元）：岳陽(yáng)、常德、衡陽(yáng)、株洲、郴州? 地級(jí)市經(jīng)濟(jì)實(shí)力第二陣營(yíng)（1000-2000億元）：湘潭、永州、邵陽(yáng)、益陽(yáng)、婁底、懷化? 地級(jí)市經(jīng)濟(jì)實(shí)力第三陣營(yíng)（1000億以?xún)?nèi)）：湘西、張家界2016年GDP（億元） GDP增速（%）2000-3000億1000-2000億第七頁(yè)，共三十三頁(yè)。1、宏觀經(jīng)濟(jì)湘潭、邵陽(yáng)、郴州、永州過(guò)度依賴(lài)投資，無(wú)效投資未能形成經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出? 數(shù)據(jù)說(shuō)明：固定資產(chǎn)投資超過(guò)當(dāng)?shù)谿DP總量，意味著低效益、低回報(bào)的（基建或其他）投資占據(jù)主導(dǎo)，導(dǎo)致大量的投資活動(dòng)未能形成實(shí)際產(chǎn)出，并擠壓民間經(jīng)濟(jì)? 另張家界的經(jīng)濟(jì)總量雖然最小，但同時(shí)投資占GDP比重最低，其民間經(jīng)濟(jì)活躍度最高（第三產(chǎn)業(yè)占比最高）長(zhǎng)沙市株洲市湘潭市衡陽(yáng)市邵陽(yáng)市岳陽(yáng)市常德市張家界市益陽(yáng)市郴州市永州市懷化市婁底市湘西州47.88.215.121.511.11311.318.69.920.914.414.715.248.454.352.941.535.247.442.821.542.152.934.839.148.331.247.637.938.943.443.341.544.267.239.337.244.346.53753.6第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)669393%2346193822821628231720073061316232716531082120038372%105%80%107%75%68%61%89%106%106%77%86%72%0%60%120%800070006000500040003000200010000長(zhǎng)沙市株洲市湘潭市衡陽(yáng)市邵陽(yáng)市岳陽(yáng)市常德市張家界市益陽(yáng)市郴州市永州市懷化市婁底市湘西州2016年固定資產(chǎn)投資（億元）投資/GDP（%)第八頁(yè)，共三十三頁(yè)。1、宏觀經(jīng)濟(jì)零售品銷(xiāo)售總額千億以上城市：長(zhǎng)沙、衡陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德人均可支配收入2.5萬(wàn)以上城市：長(zhǎng)沙、株洲、湘潭、衡陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、郴州4117938582112883511431058198641905590

562

48525311.611.811.911.812.0012.0011.911.711.8

11.8

11.811.811.911.412.1 5000012 4500011.9 4000011.8 3500011.73000011.62500011.511.4 2000011.3 1500011.2 1000011.1 500011 0450040003500300025002000150010005000長(zhǎng)沙市株洲市湘潭市衡陽(yáng)市邵陽(yáng)市岳陽(yáng)市常德市張家界市益陽(yáng)市郴州市永州市懷化市婁底市湘西州2016年零售品消費(fèi)總額（億元）零售品銷(xiāo)售增速（%）432943682831607288482299627546265322103024745277302402622554236692083120.0%18.0%16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%長(zhǎng)沙市株洲市湘潭市衡陽(yáng)市邵陽(yáng)市岳陽(yáng)市常德市張家界市益陽(yáng)市郴州市永州市懷化市婁底市湘西州2016年人均可支配收入（元）增速(%)第九頁(yè)，共三十三頁(yè)。2、政府財(cái)政除長(zhǎng)沙外，其余市、州均為財(cái)政赤字狀態(tài)，且財(cái)政赤字近三年逐年上升? 綜合來(lái)看，株洲、湘潭、衡陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、郴州財(cái)政情況相對(duì)健康，財(cái)政赤字占GDP比重基本控制在10%以?xún)?nèi)。?從財(cái)政支出結(jié)構(gòu)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的長(zhǎng)、株、潭及衡陽(yáng)、常

德、郴州政府在民生方面的轉(zhuǎn)移支付占財(cái)政支出的比例較低，這意味著政府能夠投入更多財(cái)政資金到城市配套建設(shè)方面，有

益于城市基本面（房地產(chǎn)價(jià)值）的提升。第十頁(yè)，共三十三頁(yè)。3、城市金融長(zhǎng)沙存貸比接近90%，信貸投放過(guò)度，金融杠桿率較高株洲、邵陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、益陽(yáng)、郴州存貸比低于50%，金融系統(tǒng)運(yùn)行最為健康100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%180001600014000120001000080006000400020000長(zhǎng)沙市株洲市湘潭市衡陽(yáng)市邵陽(yáng)市岳陽(yáng)市常德市張家界市益陽(yáng)市郴州市永州市懷化市婁底市湘西州金融機(jī)構(gòu)存款(2016)金融機(jī)構(gòu)貸款(2016)存貸比(2016)注：存貸比75%以?xún)?nèi)為合理線城市金融機(jī)構(gòu)存款(2016)金融機(jī)構(gòu)貸款(2016)存貸比(2016)長(zhǎng)沙市154891386789.5%株洲市2828133547.2%湘潭市2028138668.4%衡陽(yáng)市3283167451.0%邵陽(yáng)市2447105343.0%岳陽(yáng)市2178102447.0%常德市2714128347.3%張家界市68341861.2%益陽(yáng)市166072843.8%郴州市2405107644.7%永州市191596650.5%懷化市175791652.1%婁底市150884055.7%湘西州103152851.2%第十一頁(yè)，共三十三頁(yè)。3、城市金融合理區(qū)間內(nèi)的存貸比上升，意味著信貸擴(kuò)張，將刺激宏觀經(jīng)濟(jì)及購(gòu)房需求? 長(zhǎng)沙因存貸比較高，故自2013年以來(lái)處于去杠桿狀態(tài)，存貸比下降4.1%；另婁底在存貸比相對(duì)合理區(qū)間，自2013年以來(lái)跌幅達(dá)5.2%，主要原因在于2014年以后民間借貸危機(jī)爆發(fā)，引致信貸及金融杠桿收縮。? 2013年以來(lái)，衡陽(yáng)、永州、郴州及湘西信貸擴(kuò)張較快，存貸比上升10%以上。?。株洲、衡陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德作為強(qiáng)經(jīng)濟(jì)城市，存貸比尚僅有50%左右，有較大的加杠桿空間存貸比(2017)存貸比(2013)存貸比變化長(zhǎng)沙市89%93%-4.1%株洲市52%50%1.1%湘潭市72%70%1.9%衡陽(yáng)市54%41%13.6%邵陽(yáng)市46%43%3.2%岳陽(yáng)市50%51%-1.4%常德市52%49%2.6%張家界市70%72%-2.5%益陽(yáng)市50%49%0.2%郴州市50%44%6.5%永州市64%47%16.9%懷化市53%55%-2.3%婁底市56%61%-5.2%湘西州53%41%11.3%第十二頁(yè)，共三十三頁(yè)。4、城市人口50.8974.3849.241.9547.5954.0144.2542.7550.3446.3962.143.7758.2841.1344.61長(zhǎng)沙市411.64常德市156.34益陽(yáng)市127.48岳陽(yáng)市127.2株洲市123.19衡陽(yáng)市117.85永州市108.33湘潭市106.61郴州市85.68邵陽(yáng)市76.47懷化市60.79張家界市52.25婁底市51.05湘西自治州31.26全省776長(zhǎng)沙市1847邵陽(yáng)市1760衡陽(yáng)市1689湘潭市1621株洲市1426婁底市1190懷化市913岳陽(yáng)市903益陽(yáng)市689常德市568郴州市397永州市341湘西自治州290張家界市204

常住人口反映置業(yè)需求的人口基數(shù)，但城區(qū)人口多寡則決定了高購(gòu)買(mǎi)力人群的規(guī)模數(shù)量

城鎮(zhèn)化的推進(jìn)需綜合考慮城市的經(jīng)濟(jì)財(cái)力，否則低城鎮(zhèn)化率并不意味著較高的城鎮(zhèn)化潛力

中心城區(qū)人口密度較高，且城市經(jīng)濟(jì)及財(cái)力支撐新區(qū)擴(kuò)張發(fā)展，則人口及需求外溢機(jī)會(huì)較大? 長(zhǎng)沙從人口數(shù)量及質(zhì)量（城區(qū)人口）來(lái)看均處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位；? 邵陽(yáng)雖然常住人口數(shù)量位列第三（726萬(wàn)），但城區(qū)人口僅76萬(wàn)，城區(qū)常住人口占比僅11%，高質(zhì)量的購(gòu)買(mǎi)力人口占比最低? 經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市中，湘潭、株洲、常德、岳陽(yáng)擁有較高的城區(qū)人口占比及數(shù)量單位：人口（萬(wàn)人）、人口密度（人/平方公里）地區(qū) 常住人口 其中：城鎮(zhèn)全省 6783.03 3451.88長(zhǎng)沙市 764.52 552.78衡陽(yáng)市 733.75

361.01邵陽(yáng)市 726.17

304.63常德市 584.39 278.13岳陽(yáng)市 562.92 304.02永州市 542.97 240.26懷化市 490.16 209.54郴州市 473.02

238.12益陽(yáng)市 441.02

204.58株洲市 400.05

248.43婁底市 387.18

169.47湘潭市 282.37 164.56湘西自治州 263.45

108.36張家界市 152.4 67.99城鎮(zhèn)化率地區(qū)城區(qū)常住人口

全省1621.79地區(qū)城區(qū)人口密度地區(qū)城區(qū)常住人口占比全省24%長(zhǎng)沙市54%湘潭市38%張家界市34%株洲市31%益陽(yáng)市29%常德市27%岳陽(yáng)市23%永州市20%郴州市18%衡陽(yáng)市16%婁底市13%懷化市12%湘西自治州12%邵陽(yáng)市11%第十三頁(yè)，共三十三頁(yè)。4、城市人口湖南省常住人口主要集中在湘中及湘東區(qū)域湖南人口密度分布圖第十四頁(yè)，共三十三頁(yè)。4、城市人口湖南省各市州僅長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)人口凈流入（常住人口>戶(hù)籍人口）永州、邵陽(yáng)市流出人口最多（80余萬(wàn)）邵陽(yáng)、張家界、永州、婁底、湘西人口流出率較高，都在10%以上注：人口流入=常住人口-戶(hù)籍人口注：人口流入率=流入人口/戶(hù)籍人口序號(hào)城市2016常住人口2016戶(hù)籍人口人口流入率人口流入1長(zhǎng)沙市764.526969.8%68.522株洲市401.63403.7-0.5%-2.073湘潭市283.8299.94-5.4%-16.144衡陽(yáng)市728.59790-7.8%-61.415邵陽(yáng)市732.15821.37-10.9%-89.226岳陽(yáng)市568.11564.890.6%3.227常德市584.4609.2-4.1%-24.88張家界市152.91169.97-10.0%-17.069益陽(yáng)市443.25480.82-7.8%-37.5710郴州市471.1509.76-7.6%-38.6611永州市546.52630.94-13.4%-84.4212懷化市492525.85-6.4%-33.8513婁底市389.41447.7-13.0%-58.2914湘西州263.6293.99-10.3%-30.39第十五頁(yè)，共三十三頁(yè)。4、城市人口在校小學(xué)生人數(shù)對(duì)應(yīng)城市中堅(jiān)群體“小太陽(yáng)家庭”的規(guī)模，其增幅反映城市對(duì)該類(lèi)家庭的吸引力小太陽(yáng)家庭是城市高購(gòu)買(mǎi)力及改善型購(gòu)房的主力人群? 從規(guī)模上來(lái)看，邵陽(yáng)、衡陽(yáng)、長(zhǎng)沙、永州小學(xué)生在校人數(shù)都在50萬(wàn)人以上，規(guī)模較大；湘潭、張家界在校小學(xué)生都在20萬(wàn)以下，規(guī)模最小? 從2012年以來(lái)增幅來(lái)看，長(zhǎng)沙、株洲在校小學(xué)生增幅20%左右，對(duì)小太陽(yáng)家庭較具吸引力；邵陽(yáng)、湘潭、衡陽(yáng)在校小學(xué)生凈流出。城市2012年小學(xué)生在校人數(shù)（萬(wàn)人）2016年小學(xué)生在校人數(shù)（萬(wàn)人）在校人數(shù)增幅長(zhǎng)沙市43.9553.722.1%株洲市22.1826.519.3%湘潭市14.7314.5-1.6%衡陽(yáng)市60.3656.2-7.0%邵陽(yáng)市62.1661.4-1.3%岳陽(yáng)市34.5434.3-0.7%常德市26.629.310.2%張家界市10.5511.26.5%益陽(yáng)市24.5124.70.6%郴州市44.1746.96.2%永州市46.8650.88.4%懷化市31.4335.512.8%婁底市30.4233.29.2%湘西州21.3221.1-0.9%第十六頁(yè)，共三十三頁(yè)。5、人均居住面積56.655.952.549.547.746.144.843.142.041.538.937.936.435.530.020.010.00.040.050.0常德市永州市邵陽(yáng)市益陽(yáng)市郴州市湘潭市岳陽(yáng)市 張家界市 株洲市衡陽(yáng)市婁底市湘西州長(zhǎng)沙市懷化市湖南地級(jí)市現(xiàn)有房屋人均居住面積偏大，相比長(zhǎng)沙，地級(jí)市居民功能性改善需求較少，投資及品質(zhì)改善人群較多。人均居住面積>50平米60.0人均可居住面積（平米/人）第十七頁(yè)，共三十三頁(yè)。6、房?jī)r(jià)收入比該指標(biāo)衡量當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)泡沫水平，房?jī)r(jià)收入比較高城市，當(dāng)?shù)鼐用駥⒖s減當(dāng)前居住面積購(gòu)房，該類(lèi)購(gòu)房需求通常為投資型需求，故將衍生房?jī)r(jià)泡沫；或?yàn)楦纳凭幼∑焚|(zhì)的購(gòu)房需求，故品牌開(kāi)發(fā)商及優(yōu)質(zhì)配套資源項(xiàng)目在該類(lèi)城市較為歡迎。? 長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)雖最高，但房?jī)r(jià)仍在居民可承受的收入?yún)^(qū)間內(nèi)，基本無(wú)泡沫；? 岳陽(yáng)房?jī)r(jià)收入比最高；另常德、張家界、益陽(yáng)及永州均積累一定程度的房?jī)r(jià)泡沫。

房?jī)r(jià)收入比=（房?jī)r(jià)*人均居住面積）/人均可支配收入

房?jī)r(jià)收入比合理水平為7，超出7越高，則泡沫越大或當(dāng)?shù)鼐用裥杩s減現(xiàn)有居住面積置業(yè)；低于7則說(shuō)明房?jī)r(jià)低于當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖氤休d水平，仍有上升空間

注：人均居住面積及房?jī)r(jià)取值為主城區(qū)城市2017年人均可支配收入估算人均可居住面積2017最新房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)收入比長(zhǎng)沙市4688736.493317.2株洲市3992242.059156.2湘潭市3416746.150256.8衡陽(yáng)市3138741.552687.0邵陽(yáng)市2508952.536167.6岳陽(yáng)市3010844.8784211.7常德市2870856.6589011.6張家界市2271243.150329.5益陽(yáng)市2712149.551459.4郴州市3011547.749287.8永州市2630855.946489.9懷化市2458435.542216.1婁底市2565738.943806.6湘西州2249737.936276.1第十八頁(yè)，共三十三頁(yè)。7、城市交通目前進(jìn)入長(zhǎng)沙一小時(shí)高鐵經(jīng)濟(jì)圈的城市有株洲、湘潭、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、婁底、邵陽(yáng)、郴州、益陽(yáng)長(zhǎng)沙至各城市高鐵、動(dòng)車(chē)時(shí)間長(zhǎng)株潭城際輕軌長(zhǎng)株潭城際輕軌已與2017年11月全線開(kāi)通，進(jìn)一步加深長(zhǎng)株潭城市群經(jīng)濟(jì)溝通時(shí)長(zhǎng)：54分時(shí)長(zhǎng)：1時(shí)58分城市至長(zhǎng)沙長(zhǎng)途車(chē)程時(shí)間(h)長(zhǎng)沙市0株洲市0.25湘潭市0.25衡陽(yáng)市0.5邵陽(yáng)市0.9岳陽(yáng)市0.5常德市2張家界市5益陽(yáng)市0.9郴州市1.1永州市1.7懷化市1.5婁底市0.5湘西州8第十九頁(yè)，共三十三頁(yè)。城市基本面評(píng)分評(píng)分原則：大部分指標(biāo)城市所占總量的權(quán)重進(jìn)行評(píng)分，單項(xiàng)評(píng)分總分100分；部分指標(biāo)以比較平均水平評(píng)分城市宏觀經(jīng)濟(jì)（35%）政府財(cái)政健康度（15%）金融健康度（5%）城市人口（25%）房?jī)r(jià)收入比（10%）城市群交通（10%）綜合評(píng)分GDP總量（13%）人均GDP（10%）零售品消費(fèi)額（6%）人均可支配收入（6%）財(cái)政盈余（赤字）/GDP（9%）財(cái)政支出在轉(zhuǎn)移支付外的占比（6%）存貸比（5%）常住人口（6%）城區(qū)常住人口（7%）人口凈流入/流出（3%）在校小學(xué)生數(shù)量（4%）在校小學(xué)生增幅（5%）房?jī)r(jià)收入比（10%）距離長(zhǎng)沙長(zhǎng)途車(chē)程時(shí)間（10%）長(zhǎng)沙市28.1019.0530.6411.338.298.521.9311.2125.28.3610.758.238.407.9614.6株洲市7.579.776.989.637.857.928.205.897.57.585.308.049.907.848.0湘潭市5.5610.164.338.277.807.624.754.166.57.212.916.639.087.847.0衡陽(yáng)市8.606.128.397.557.376.947.7210.687.27.0211.256.278.817.727.9邵陽(yáng)市4.583.246.216.026.316.459.1810.734.76.7912.306.657.947.526.6岳陽(yáng)市9.358.528.517.217.866.848.488.337.87.666.876.691.957.727.4常德市8.917.907.876.947.477.078.198.579.67.305.877.422.036.977.2張家界市1.505.081.475.506.567.655.102.243.26.852.257.185.065.484.5益陽(yáng)市4.475.234.776.477.026.548.536.507.87.024.946.785.287.526.2郴州市6.607.266.747.257.507.198.416.915.27.049.397.157.587.427.2永州市4.724.474.396.296.826.566.058.016.66.6010.187.304.567.126.1懷化市4.214.434.185.906.666.618.017.213.77.127.107.6010.087.226.3婁底市4.225.623.616.197.156.817.465.713.16.626.667.369.297.726.2湘西州1.603.151.885.455.347.298.023.861.96.834.236.6810.063.984.8總分100100100100100100100100100100100100100100100第二十頁(yè)，共三十三頁(yè)。城市基本面評(píng)分14.68.07.97.47.27.27.06.66.36.26.26.14.84.50.014.012.010.08.06.04.02.016.0長(zhǎng)沙市株洲市衡陽(yáng)市岳陽(yáng)市常德市郴州市湘潭市邵陽(yáng)市懷化市婁底市益陽(yáng)市永州市湘西州張家界市城市基本面排名8分以上：重點(diǎn)關(guān)注7分以上：機(jī)會(huì)型關(guān)注基于城市基本面分析，建議我司重點(diǎn)關(guān)注城市為評(píng)分8分以上的長(zhǎng)沙、株洲；機(jī)會(huì)性關(guān)注城市為7分以上的衡陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、郴州、湘潭。第二十一頁(yè)，共三十三頁(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)03第二十二頁(yè)，共三十三頁(yè)。1、房地產(chǎn)投資湖南僅長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資破千億，第二陣線：株洲、郴州房地產(chǎn)投資在200-300億元，其余大部分城市房地產(chǎn)投資介于100-200億元269130151146133140 40長(zhǎng)沙市 株洲市 湘潭市 衡陽(yáng)市 邵陽(yáng)市 岳陽(yáng)市 常德市 張家界市10821295126935426.519.2-10.97.17.4-12.215.3274.19.15.87.8-13.93.8302520151050-5-10-15-201400益陽(yáng)市 郴州市 永州市 懷化市 婁底市 湘西州房地產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資增速(%)1200126110008006004002000第二十三頁(yè)，共三十三頁(yè)。2、棚改情況湖南近三年加大棚改力度，推動(dòng)因棚改房屋置換引致的購(gòu)房需求該輪湖南地級(jí)市去庫(kù)存及房?jī)r(jià)上漲，一定程度上受益于各地在棚改方面的大力推動(dòng)798415187136228209317908518421373125300100200300400500600700800900長(zhǎng)沙市 株洲市 湘潭市 衡陽(yáng)市 邵陽(yáng)市 岳陽(yáng)市 常德市

張家界市益陽(yáng)市郴州市 永州市 懷化市 婁底市 湘西州2015年-2017年湖南各州市棚改投入（億元）2015年 2016年 2017年棚改投入（億元）長(zhǎng)沙市株洲市湘潭市衡陽(yáng)市邵陽(yáng)市岳陽(yáng)市常德市張家界市益陽(yáng)市郴州市永州市懷化市婁底市湘西州數(shù)據(jù)來(lái)源：湖南省棚改信息備案表2015年2016年2017年合計(jì)58763679820211041404156599282187361971561363909010922842632206209447751863175781256901584875852072110718431166191213470143517326742110125277274530103第二十四頁(yè)，共三十三頁(yè)。2、棚改情況

株洲、岳陽(yáng)、邵陽(yáng)、常德、益陽(yáng)、郴州、永州2017年棚改力度最大，棚改戶(hù)數(shù)3萬(wàn)-5萬(wàn)戶(hù)；

2017年貨幣安置比例明顯提升，棚改住戶(hù)將安置補(bǔ)償款用于新房購(gòu)置，將刺激新房市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：湖南省棚改信息備案表棚改戶(hù)數(shù)2015年2016年2017年長(zhǎng)沙市193093984317466株洲市184642049032861湘潭市99441171814449衡陽(yáng)市278003998622596邵陽(yáng)市273934179047748岳陽(yáng)市161373110737878常德市356535129249088張家界市25001314710348益陽(yáng)市224343322935264郴州市92172581832945永州市173673220943356懷化市236453430113027婁底市190372168626603湘西州287712518610367貨幣安置占比2015年2016年2017年長(zhǎng)沙市32%45%96%株洲市6%64%98%湘潭市51%34%100%衡陽(yáng)市3%51%63%邵陽(yáng)市6%51%70%岳陽(yáng)市39%61%98%常德市12%34%99%張家界市5%56%100%益陽(yáng)市39%54%85%郴州市21%51%81%永州市16%57%84%懷化市18%51%84%婁底市20%53%82%湘西州0%29%42%第二十五頁(yè)，共三十三頁(yè)。2、棚改情況從估算的2017年棚改置換新房量占16年市場(chǎng)成交量比例來(lái)看，張家界、常德、益陽(yáng)、婁底、邵陽(yáng)及岳陽(yáng)棚改置換新房占比超過(guò)70%? 注：假設(shè)每戶(hù)貨幣安置棚改戶(hù)置換新房1套，單套面積平均100平米，以此估算當(dāng)年棚改需置換的新房總量，并與當(dāng)年全市商品住宅成交量對(duì)比，以此評(píng)估棚改對(duì)當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)推動(dòng)作用? 2016年商品住宅成交量取自各地統(tǒng)計(jì)局，統(tǒng)計(jì)口徑含主城區(qū)及下轄縣市數(shù)據(jù)來(lái)源：湖南省棚改信息備案表城市2017年棚改貨幣安置戶(hù)數(shù)預(yù)估棚改置換住房面積（萬(wàn)方）2016年商品住宅成交面積（萬(wàn)方）置換住房/當(dāng)年商品住宅成交量張家界市1034810354192.3%常德市48693487345141.3%益陽(yáng)市30085301288104.3%婁底市21822218214102.1%邵陽(yáng)市3355833638287.9%岳陽(yáng)市3727937347778.2%永州市3659836652969.2%湘潭市1444914423062.8%株洲市3208832163250.8%郴州市2678026864541.5%湘西州43334312235.4%衡陽(yáng)市1414114147329.9%懷化市1096211050721.6%長(zhǎng)沙市1683216822927.3%第二十六頁(yè)，共三十三頁(yè)。3、市場(chǎng)量?jī)r(jià)

除長(zhǎng)沙外，株洲、永州、郴州、懷化、衡陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德為年均300萬(wàn)方以上的流量城市

懷化、婁底、湘潭、常德、郴州、岳陽(yáng)則為14年至今量能增幅較快城市數(shù)據(jù)來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)口徑：含主城區(qū)及市轄全縣市商品住宅成交量（萬(wàn)方）城市2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年年均成交量14-17量能增幅（%）長(zhǎng)沙市1500152718411332167722921558167517%株洲市60252555747055863269357747%湘潭市191194242173187230352224104%衡陽(yáng)市32531338436435047355239552%邵陽(yáng)市13817023027230738240227148%岳陽(yáng)市32740130529539247752838979%常德市338270253212277345432304104%張家界市1116175524654726738%益陽(yáng)市23025731027325928831827717%郴州市30435036440348264573446982%永州市32639246945444852971847658%懷化市209324446294347507725407146%婁底市227300371149186214315252112%湘西州516810711015312213210620%第二十七頁(yè)，共三十三頁(yè)。3、市場(chǎng)量?jī)r(jià)建議重點(diǎn)關(guān)注房?jī)r(jià)地價(jià)差在4400以上及附近，城市基本面較好，具備一定增長(zhǎng)潛力的城市城市2017最新房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)收入比2016年12月房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)同比漲幅牌2017年商住用地掛起始樓面價(jià)（均值）房?jī)r(jià)地價(jià)差長(zhǎng)沙市93317.2730428%33006031株洲市59156.2433836%15004415湘潭市50256.8401425%9004125衡陽(yáng)市52687.0424424%9504318邵陽(yáng)市36167.635133%8002816岳陽(yáng)市784211.7636