皖西國際商貿(mào)城項目可行性研究報告

安徽霍邱·皖西國際商貿(mào)城可行性研究報告（數(shù)據(jù)版）只有確立各階段的營銷目標(biāo)，尤其是遠(yuǎn)期目標(biāo)之后，在市場發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的指引下，才能進(jìn)行有針對性的定位。（二）項目的功能性定位經(jīng)營主題特色化——縱觀同行業(yè)競爭者的經(jīng)營模式大都仍表現(xiàn)為單純賣買或服務(wù)提供方式，而忽略了針對消費者在實際購物過程中休閑與娛樂性的商業(yè)體驗。因此，我們對項目品牌向心力培育方面進(jìn)行了附加，即在滿足市場基本功能之外，增加了諸如餐飲、娛樂、休閑、景觀等元素。經(jīng)營多元化——物業(yè)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行自由分割；同時自營、聯(lián)營、租賃、返租、代租等多種經(jīng)營形式并舉，以利于入駐本市場的經(jīng)營者有更多的選擇機(jī)會。倡導(dǎo)“電子商務(wù)概念”。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的進(jìn)展，中國日益成為國際商品加工、采購中心，“現(xiàn)實市場”和“虛擬市場”日益發(fā)展成為一種新的貿(mào)易手段和趨勢，也就意味著，隨著時間的推移和社會的進(jìn)步，電子商務(wù)功能將越來越發(fā)揮其重要的作用。本項目將力求打造先進(jìn)、獨特的電子商務(wù)系統(tǒng)，解決網(wǎng)絡(luò)化交易中常常出現(xiàn)的資信問題，為此，我們聘請專家就設(shè)立信用保障基金進(jìn)行了多番研討，就充分保障經(jīng)營戶網(wǎng)上交易的信用和交易安全問題總結(jié)出一系列可行的模式，同時還和金融機(jī)構(gòu)就市場未來電子交易結(jié)算的問題展開了交流，最后，我們決定嘗試性的設(shè)立一個資信機(jī)構(gòu)，加大對本市場電子商務(wù)功能的推廣與應(yīng)用。附：不同階段電子商務(wù)交易份額比重：銷售方式市場發(fā)展階段門面直接銷售企業(yè)間大型采購電子商務(wù)交易產(chǎn)品份額其他市場初期（1-3年）60%10%20%10%市場中期（3-5年）30%25%40%15%成熟期（5-10年）10%25%60%15%（三）項目的總體市場定位（1）項目的屬性定位以商貿(mào)物流為載體，集展示交易、倉儲物流、信息交流、電子商務(wù)、行業(yè)會展、文化休閑、餐飲娛樂以及生活購物為一體的復(fù)合型專業(yè)大市場！(2)項目的業(yè)態(tài)定位農(nóng)機(jī)農(nóng)具、五金機(jī)電、鋼料鋼材等自然資源和需求資源兩個方面。(3)項目的建筑規(guī)劃定位1、商鋪：小三層框架結(jié)構(gòu)、現(xiàn)代風(fēng)格的聯(lián)排式建筑群；2、休閑街：粉墻黛瓦仿古式；3、信息綜合大樓：現(xiàn)代幾何式建筑風(fēng)格，地上三層為中空結(jié)構(gòu)。兼顧大型會議、舉辦會展使用；三層以上為商務(wù)辦公和酒店。第六部分項目的開發(fā)形式、工作推進(jìn)及建設(shè)進(jìn)度（一）項目開發(fā)形式該項目計劃采用“一次性規(guī)劃、分期分段實施”的戰(zhàn)略開發(fā)方案，工程施工準(zhǔn)備分為“三個業(yè)態(tài)組團(tuán)”進(jìn)行滾動式開發(fā)。一期為農(nóng)機(jī)農(nóng)具交易區(qū)；二期為五金機(jī)電交易區(qū)；三期為鋼料鋼材和倉儲物流區(qū)。生活配套區(qū)和其它公共配套設(shè)施機(jī)動性建設(shè)。項目建設(shè)周期計劃為3-5年。（二）項目工作推進(jìn)及建設(shè)進(jìn)度本項目占地面積約20萬平方米，按照規(guī)劃條件、初步策劃方案和開發(fā)地塊的實際情況，本項目各階段的進(jìn)度擬定如下：項目前期考察，呈交《項目可行性報告》2010年5月談判，呈交《項目概念性規(guī)劃》2010年6月談判，商議入駐條件及用地相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)性指標(biāo)2010年6月談判，簽署備忘或意向協(xié)議2010年6月談判，立項，對開發(fā)商進(jìn)行資信審查2010年6月—7月談判，成立《項目領(lǐng)導(dǎo)小組》2010年6月—7月談判，成立項目公司；并申報“重點扶持項目”2010年7月定向拍掛土地、兌現(xiàn)開發(fā)政策2010年7月—8月呈報《項目技術(shù)論證報告》及《項目詳規(guī)》2010年8月—9月《詳規(guī)》獲批、續(xù)報《施規(guī)》2010年9月—10月《施規(guī)》獲批2010年10月場地平整、前期相關(guān)報建工作告一段落2010年10月擬訂《標(biāo)書》、確定施工對象、簽訂承建協(xié)議2010年11月外圍施工開始、施工區(qū)間道路鋪設(shè)2010年11-12月成立項目招商、銷售以及商業(yè)營管、物業(yè)管理公司，擬草各項協(xié)議、合同等文書、文件2011年元月舉行項目奠基儀式、施工進(jìn)場2011年元月一期（農(nóng)機(jī)農(nóng)具交易區(qū)）基礎(chǔ)施工階段2011年1-3月一期項目施工安裝2011年5—10月一期推廣銷售階段2011年5月開始一期招商、銷售階段2011年5—8月一期重點招商2011年9—10月（擇時一期試營業(yè)）二期（五金機(jī)電交易區(qū)）基礎(chǔ)施工2011年12月完成二期基礎(chǔ)工程一期項目竣工驗收和總結(jié)階段2011年11—12月二期項目施工安裝2012年3—8月二期推廣銷售階段2011年12月開始提前預(yù)售二期二期項目竣工驗收和總結(jié)階段2013年元月三期（項目施工階段）2013年3—6月三期項目施工和總結(jié)階段2013年6—8月完善配套2013年8—10月（擇時正式開業(yè)）項目計劃從2011年元月進(jìn)入一期工程施工，可望于2013年8月前全部完工；銷售方面，根據(jù)施工進(jìn)度和策劃方案，項目計劃從2011年3-5月開始正式銷售（不排除提前預(yù)售）；招商方面，與銷售同期招商，包括異地招商、產(chǎn)區(qū)地招商等多種形式；主體建筑建設(shè)周期為三年，配套同步進(jìn)行。（三）項目一期開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排（一期項目施工橫道圖）序號時間項目2010年2011年2012年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度1項目立項2規(guī)劃設(shè)計3主體工程4安裝工程5裝飾工程6配套工程7總體工程8竣工驗收9預(yù)售10交房（暫略）第七部分資金投入與籌措（一）項目資金投入為使本項目工程在建設(shè)的過程中及時得到優(yōu)化，計劃將整個工程分為三期進(jìn)行實施。同時，則可有效緩解常規(guī)預(yù)算5.6億元人民幣的一次性投資壓力。其中：一期資金投入約2億元人民幣；二、三期資金投入約3.6億人民幣。（注：詳見《投資預(yù)算報告》）（二）資金籌措（1）資金來源本項目建設(shè)共需資金5.6億元人民幣，根據(jù)分析各種融資渠道的可能性和合法性，并考慮籌資成本與籌資風(fēng)險，確定本項目的資金來源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和銷售回款等。資金來源各渠道對于本項目建設(shè)的順利進(jìn)行均有充分保障，其中各期的金額和比例安排合理，再加上投資主體有著良好的行業(yè)信譽(yù)和可調(diào)用待加盟財團(tuán)資金的能力，資金籌措方案可操作性較強(qiáng)。（2）項目籌資方案（暫按一期列舉）序號籌措資金來源籌措資金數(shù)額(億元)籌措資金比例(%)1自籌資金1502銷售回款0.5253銀行貸款0.5254一期投資2100自籌資金自有資金全部用于投資；此外若有資金缺口，擬通過公司股東追加投資或合理性融資、或貸款的方式解決。銷售回款本項目在銷售過程中的回款可追加入投資資金中。銀行貸款本項目在開發(fā)過程中將采取少部分的銀行貸款。符合商業(yè)銀行可貸款不超過30%的貸款比例規(guī)定。第八部分經(jīng)濟(jì)效益與社會效益分析（一）經(jīng)濟(jì)效益分析市場正式營業(yè)的三年內(nèi)，預(yù)計年交易額20億元人民幣；四-五年，年交易額將達(dá)到60億元人民幣；五年后，年交易額將達(dá)到100億元人民幣。年上交稅金（統(tǒng)籌稅計）按6%的稅率計算：年交納稅金近6億人民幣?？梢灶A(yù)見，一個培育成熟的市場其未來收益將呈幾何式增長。（二）社會效益分析項目建設(shè)迎合了政府“鳳還巢”工程的戰(zhàn)略方針；提高了地方產(chǎn)品的市場附加值；為地方財政增加了稅源；帶動當(dāng)?shù)厝a(chǎn)的發(fā)展；服務(wù)地方三農(nóng)；促進(jìn)了工業(yè)化進(jìn)程和優(yōu)化地方產(chǎn)業(yè)升級；為地方豐富的礦藏資源提供了廣闊的市場空間；本項目的建成將直接或間接解決霍邱2萬人就業(yè)問題，將有利于緩解社會的就業(yè)壓力；為霍邱本地的企業(yè)提供一個自我提升的大舞臺，從而壯大霍邱本地企業(yè)的力量，增強(qiáng)市場競爭力；8、必將成為霍邱的城市名片，從而真正實現(xiàn)“將霍邱送出去”。最后，項目在給霍邱帶來巨額財政收入的同時，還提高了霍邱本地商品的市場占有率，給本地企業(yè)提供了一個推銷的載體，實屬利國、利市、利企、利民的好項目。（三）項目投資價值判斷通過對該項目的投資規(guī)模、收益預(yù)測及市場需求狀況、風(fēng)險及對策等方面的審慎分析，不管是從長期發(fā)展看，還是從短期收益看，該項目都具有很好的商業(yè)投資價值和社會價值。（四）經(jīng)營風(fēng)險及防范在剔除項目所面臨的市場競爭風(fēng)險外，項目的收益情況良好。本項目所面臨的經(jīng)營風(fēng)險主要是項目開發(fā)總體方案的組織與實施過程中可能面臨的風(fēng)險?？赏ㄟ^以下措施減少項目的經(jīng)營風(fēng)險：明確項目開發(fā)的總體經(jīng)營思路將項目開發(fā)的總體經(jīng)營思路，貫徹到項目的所有業(yè)務(wù)流程中，并使之在業(yè)務(wù)流程的各個環(huán)節(jié)中得到很好的理解與執(zhí)行。在項目實施中應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，積極采取優(yōu)化的工程技術(shù)措施和施工方案，既要控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用，又要保證工程質(zhì)量。開發(fā)時間的控制為達(dá)到項目在短期內(nèi)開發(fā)完畢并取得合理的回報，并且防止隨著時間的延長而使得市場情況發(fā)生變化，因此，本項目必須做好開發(fā)周期的控制，在資金、技術(shù)、市場環(huán)境幾者關(guān)系相協(xié)調(diào)的情況下，力爭在最短時間內(nèi)開發(fā)完畢并轉(zhuǎn)入實質(zhì)性的市場運營。第九部分組織結(jié)構(gòu)與人力資源配置有了好的項目，有了好的策劃，有了好的市場，有了政府支持，有了充足的資金支持，如何加強(qiáng)項目的組織和管理就顯得尤為重要。（一）機(jī)構(gòu)：本項目將由曾獨資或合作開發(fā)過投資有限公司為投資主體代表，該主體資金渠道暢通，執(zhí)行團(tuán)隊專業(yè)，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營管理中有不菲的業(yè)績。擬組建的“皖西國際商貿(mào)城有限公司”施行獨立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧和承擔(dān)責(zé)任的二級法人單位，為股份制公司。公司由若干股東組成，其中主要股東都是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營管理等行內(nèi)的骨干企業(yè)和行業(yè)中的領(lǐng)軍人物，現(xiàn)擁有廣闊的商業(yè)市場資源和客戶資源，為本項目的成功開發(fā)夯實了深厚的基礎(chǔ)。公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，設(shè)董事會、監(jiān)事會，其中董事長一人，副董事長二至三人，董事若干人；監(jiān)事長一人，監(jiān)事若干人；總經(jīng)理一人，副總經(jīng)理二至三人。下設(shè)辦公室、策劃部、工程部、財務(wù)部、招商部、保安部。項目實施后，按照市場管理需要，相繼就地成立商管公司、營銷公司、物管公司、安保公司、物流公司等五個子公司及若干輔助公司服務(wù)于本項目，實行現(xiàn)代企業(yè)管理模式，按注入資金多少承擔(dān)有限責(zé)任。（暫略）（二）項目主公司注冊資本和股權(quán)結(jié)構(gòu)：（1）.注冊資本：（暫略）萬元人民幣；（2）.法人代表：（暫略）；（三）人員構(gòu)成1、董事會（1）決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案；（2）制訂公司年度財務(wù)預(yù)算方案、決策方案；（3）制訂公司的利潤分配方案和彌補(bǔ)虧損方案；（4）制訂公司增加或減少注冊資本的方案；（5）擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；（6）決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置；（7）聘任或解聘公司總經(jīng)理、總經(jīng)理及財務(wù)負(fù)責(zé)人，決定其報酬事項；（8）制訂公司的基本管理制度；2、總經(jīng)理（1）主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作。組織實施董事會決議；（2）組織實施公司年度經(jīng)營計劃的投資方案；（3）擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；（4）擬訂公司的基本管理制度；（5）制訂公司的具體章程；（6）聘任或解聘應(yīng)由董事會聘任或解聘以外的管理人員；（7）對下屬部分及人員進(jìn)行及指導(dǎo)及監(jiān)督。3、副總經(jīng)理（1）在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作；（2）協(xié)助組織、實施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案；（3）配合總經(jīng)理完成公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案；（4）配合總經(jīng)理擬訂公司基本管理制度及規(guī)章；（5）具體分管下屬各個部門的工作；（6）在總經(jīng)理缺席時經(jīng)總經(jīng)理指派代替總經(jīng)理職權(quán)。4、工程部（1）組織各類工程招標(biāo)、議標(biāo)；（2）組織管理各類工程；（3）監(jiān)督各類工程的進(jìn)度、技術(shù)指標(biāo)及質(zhì)量；（4）各類工程的驗收及評議；（5）進(jìn)行各類工程圖紙的的設(shè)計、修改及評議；（6）進(jìn)行各類工程預(yù)算用決策；（7）制定本部門工作制度和工作計劃；（8）組織培訓(xùn)本部門工作人員。5、市場策劃（1）制訂總體市場策略及操作方法；（2）策劃與操作各類市場推廣活動；（3）負(fù)責(zé)項目的整體對外招租、合資合作開發(fā)；（4）組織培訓(xùn)本部門工作人員；（5）制定本部門工作制度和工作計劃；（6）進(jìn)行市場調(diào)查研究與分析，提供公司決策依據(jù)。6、財務(wù)部（1）辦理各種財務(wù)事務(wù)；（2）制定月、年度財政預(yù)決算文件；（3）合理分配、核算、監(jiān)督公司各種財政行為；（4）制定各類財務(wù)制度；（5）處理與各類金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)關(guān)系。7、銷售部：（1）銷售策略的制訂；（2）銷售模擬過程的預(yù)案制訂；（3）銷售資料的準(zhǔn)備；（4）銷售組織與日常管理；（5）售樓中心的管理與維護(hù)；8、招商部注：屆時另成立商管公司和營銷公司，其工作內(nèi)容由其負(fù)責(zé)具體分解。9、行政部（1）負(fù)責(zé)公司的人力資源管理；（2）處理日常辦公室工作；（3）制定公司日常辦公室規(guī)章制度；（4）全面負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)及申報產(chǎn)權(quán)工作；（5）整理保存各類文件檔案；（6）申報辦理各類有關(guān)公司運作的手續(xù)。（四）人員智力構(gòu)成為保證該項目能取得成功，人才是一個非常重要的因素，我們覺得未來的公司人員智力組成中至少應(yīng)包括以下專業(yè)人才：1、市場營銷專家主要參與市場調(diào)查、市場定位、市場研究和銷售策劃工作，負(fù)責(zé)制訂價格、競爭策略和具體銷售方案。2、建筑設(shè)計專家主要參與公司的建筑設(shè)計工作，負(fù)責(zé)建筑設(shè)計創(chuàng)意、建筑評議選擇。3、工程管理專家主要參與工程施工管理，負(fù)責(zé)監(jiān)控工程質(zhì)量、進(jìn)度及成本控制、提供技術(shù)指導(dǎo)。4、建筑材料行家主要參與建筑設(shè)計要求工作，負(fù)責(zé)建筑材料成本的控制、比較、優(yōu)化選擇，保證建筑設(shè)計要求能夠到到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。5、公關(guān)能手參與項目的全過程，負(fù)責(zé)各種社會關(guān)系。6、方案高手參與項目全過程，負(fù)責(zé)起草和設(shè)計所有的文案。7、律師參與合同文本的起草及審核，負(fù)責(zé)規(guī)避相應(yīng)的法律風(fēng)險。8、行政主管參與項目的全過程，負(fù)責(zé)處理日常事務(wù)性工作。（注：由于涉及相關(guān)合作化公司工作內(nèi)容，在此不作具體細(xì)化。）第十部分項目總論綜上所述，此項目開發(fā)建設(shè)是經(jīng)過反復(fù)市場調(diào)研和多方專家論證得出的結(jié)果，它自始至終都只為了一個目的——“將霍邱送出去，把世界引進(jìn)來”。對于霍邱來說，我們建設(shè)本項目的意義，不單是關(guān)系到能否為一個中部城市帶來一系列經(jīng)濟(jì)和社會效益的問題，而是在于能否通過科學(xué)的策劃整合皖西及國內(nèi)、國際的各種相關(guān)資源要素，把商貿(mào)流通業(yè)展示作為一個支點，以全新的思路和絕妙的經(jīng)營手法，撬動起皖西這個經(jīng)濟(jì)板塊。在展示霍邱全新形象的同時，促成它的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和升級，從而為皖西地區(qū)的發(fā)展闖出一條令人耳目一新的、超常規(guī)發(fā)展的道路來。它是建立在當(dāng)?shù)厣詈竦淖匀毁Y源以及市場需求的基礎(chǔ)上的，經(jīng)過自主創(chuàng)新和優(yōu)化配置后打造的專業(yè)市場升級版，是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的必然產(chǎn)物，它將有效填補(bǔ)市場空白，實現(xiàn)皖西與國際化市場接軌。它的建造是為了把一個看似簡單的商品流通形式變成區(qū)域化調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的契機(jī)，把一個現(xiàn)代化的專業(yè)市場交易行為升華為一種撬動區(qū)域經(jīng)濟(jì)板塊騰飛的產(chǎn)業(yè)化模式，從而加速霍邱的GDP增長，提高人民生活水平，最終實現(xiàn)區(qū)域影響力和綜合競爭力的雙重提升，它的經(jīng)營定位建立在科學(xué)、準(zhǔn)確、務(wù)實的基礎(chǔ)之上，必然經(jīng)得起市場的考驗。經(jīng)過論證，本項目開發(fā)已具備了天時、地利、人和的有利條件，有著廣闊的發(fā)展空間和良好的市場前景，不但能為霍邱帶來明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，同時還推動了區(qū)域可持續(xù)性發(fā)展，加速了霍邱縣城市化進(jìn)程，實屬利國利民的好項目。目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目名稱及承建單位 11.2研究工作的依據(jù)與范圍 11.3項目提要 31.4綜合評價和研究結(jié)論 4第二章建設(shè)背景及必要性 62.1項目提出的背景 62.2項目建設(shè)的必要性 7第三章市場預(yù)測與產(chǎn)品規(guī)模選擇 83.1市場分析 83.2規(guī)模分析 103.3產(chǎn)品選擇 10第四章建設(shè)條件與廠址選擇 124.1廠址的選擇 124.2建設(shè)環(huán)境條件 134.3項目建筑規(guī)劃 174.4主要技術(shù)指標(biāo) 17第五章工藝技術(shù)方案和設(shè)備選擇 185.1原材料需求情況 185.2生產(chǎn)工藝路線及工藝流程 205.3工藝設(shè)備 24第六章工程技術(shù)方案 306.1建設(shè)地點 306.2建設(shè)條件 306.3總平面布置和運輸 346.4土建工程 366.5給水工程 376.6項目供電工程 37第七章節(jié)能 387.1用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 387.2能耗分析及主要節(jié)能措施 397.3節(jié)水措施 40第八章環(huán)境保護(hù) 428.1設(shè)計依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) 428.2施工期環(huán)境影響及對策 428.3營運期環(huán)境影響及對策 43第九章勞動保障 459.1遵守法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn) 459.2勞動安全、衛(wèi)生 459.3消防 469.4勞動保障措施 46第十章組織機(jī)構(gòu)與項目實施進(jìn)度 4710.1公司組織機(jī)構(gòu) 4710.2勞動定員 4710.3項目實施進(jìn)度 48第十一章投資估算 4911.1編制依據(jù) 4911.2項目投資估算編制范圍 5011.3項目投資估算表 51第十二章財務(wù)評價 51HYPERLINK"file:///H:\\準(zhǔn)備修改傳百度文檔\\zcj2017.10.31\\新建文件夾%20(6)\\陜西ZSW掛車生產(chǎn)線建設(shè)項目可研報告.doc