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湖南城建置業(yè)有限公司鑫泰湘園可行性研究報(bào)告湖南城建置業(yè)房地產(chǎn)咨詢研究所房物0901班王帥2010年6月

目錄第一部分:項(xiàng)目概況分析 1項(xiàng)目基本情況介紹 1項(xiàng)目決策背景 2第二部分:項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析 3項(xiàng)目投資環(huán)境分析 3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析 7項(xiàng)目客戶群分析 11項(xiàng)目定位分析 12第三部分:項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 13項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 13第四部分:項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排 15項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排 15第五部分:項(xiàng)目費(fèi)用估算 1編寫投資成本費(fèi)用估算表 1開發(fā)期經(jīng)營稅費(fèi)的計(jì)算 1第六部分:項(xiàng)目資金籌措 1收入估算 1借款償還 1第七部分:項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 2盈利能力分析 2清償能力分析 4資金平衡分析 1第八部分:項(xiàng)目不確定性分析 1敏感性分析 1第九部分項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 4結(jié)論 4建議 5PAGE8房產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第一部分:項(xiàng)目概況分析項(xiàng)目基本情況介紹項(xiàng)目名稱:鑫泰湘園土地位置本案鑫泰湘園可行性分析項(xiàng)目地所處于湘潭市岳塘區(qū)雙擁中路、霞光東路、火炬北路的包圍圈本案附圖:項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖,與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述。項(xiàng)目合作單位介紹湖南城建置業(yè)有限公司成立50年來,先后完成了國內(nèi)外一大批大型復(fù)雜的工業(yè)與民用建筑、道路橋梁、水利水電、裝飾裝潢、信息網(wǎng)絡(luò)、市政等工程設(shè)計(jì)、施工任務(wù),連續(xù)幾年都被評(píng)為優(yōu)秀單位。目前,正在進(jìn)一步開拓國內(nèi)市場(chǎng),并與湖南建工集團(tuán)、中建五局等國家企業(yè)建立了良好的關(guān)系。近年來,湖南城建置業(yè)有限公司大力弘揚(yáng)“真心創(chuàng)業(yè)、實(shí)意做事。本著“以人為本”、“高品質(zhì)”、“超現(xiàn)代”時(shí)尚雅居理念,打造躋身國際市場(chǎng)的宏偉目標(biāo)。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)介紹

主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表規(guī)劃用地面積14870.98㎡其中基地面積14566.00㎡道路面積304.98㎡總建筑面積47848.71㎡其中住宅建筑面積13653.75㎡架空層面積676.55㎡閣樓面積211.56㎡A座商業(yè)建筑面積6450.87㎡1-3F裙房A座酒店建筑面積18682.44㎡4-5FB座商業(yè)建筑面積2671.08㎡1-3FB座公寓建筑面積5373.45㎡4-15F其他建筑面積129.01㎡建筑基底面積4914.16㎡凈容積率3.29建筑密度33.74%綠地率22.74%酒店地下停車庫建筑面積5527.55㎡停車位其中地面停車位103個(gè)地下停車位158個(gè)架空層停車位39個(gè)注:地下車庫不計(jì)入容積率,地下停車位按35㎡/個(gè)計(jì)算,住宅底層架空2.18m,用作車庫或者雜物間。項(xiàng)目決策背景城市發(fā)展規(guī)劃與土地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響,湘潭市城市中心區(qū)位于河?xùn)|岳塘區(qū),地處湘潭河西、板塘、易俗河三片之中心位置,其核心區(qū)規(guī)劃有市級(jí)行政、文化、經(jīng)貿(mào)三大中心,范圍由絲綢中路、芙蓉路、寶塔路、河?xùn)|大道為東南西北四至所圍合的地塊構(gòu)成,用地2平方公里。它是湘潭市委、市政府為加快城市發(fā)展、改善城市形象、提高城市品位、加速長株潭經(jīng)濟(jì)一體化城市群的形成而實(shí)施的“城市中心東移戰(zhàn)略”的城建重要工程。通過以城市中心區(qū)核心區(qū)的發(fā)展來向四周輻射,帶動(dòng)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,再用3—5年的時(shí)間建造一個(gè)河?xùn)|“新湘潭”。土地所屬地域在該城市的文化名城:以“偉人故里、文明湘潭”為主題創(chuàng)建“全國文明城市”;發(fā)掘偉人文化、名人文化、湖湘文化等歷史文化遺產(chǎn),申報(bào)“省級(jí)和國家級(jí)歷史文化名城”;促進(jìn)教育均衡快速發(fā)展,擴(kuò)大職業(yè)教育規(guī)模;發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)和文化事業(yè)。第二部分:項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析項(xiàng)目投資環(huán)境分析政策環(huán)境分析(1)湘潭政策環(huán)境分析總體戰(zhàn)略定位湘潭是全國“兩型社會(huì)”建設(shè)的示范區(qū),中部地區(qū)率先崛起的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市,長株潭城市群向西輻射的城鄉(xiāng)服務(wù)中心,具有國際品質(zhì)的文化旅游名城和現(xiàn)代化生態(tài)型宜居城市。城市建設(shè)用地控制按照“兩型社會(huì)”建設(shè)要求,切實(shí)加強(qiáng)土地資源的管理,集約節(jié)約利用土地,確定建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模。建立城市發(fā)展的動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制,依據(jù)人口增長和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)與變化等因素,調(diào)控城市建設(shè)用地投放總量和建設(shè)時(shí)序。明確城市空間發(fā)展重點(diǎn),合理調(diào)整城市空間結(jié)構(gòu)。規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)選擇:居住用地規(guī)劃人均居住用地達(dá)到31平方米,提高居住區(qū)的建設(shè)質(zhì)量,注重居住區(qū)的配套設(shè)施和環(huán)境建設(shè)。加快舊城與城中村改造,提高土地集約利用水平。工業(yè)用地規(guī)劃人均工業(yè)用地達(dá)到17平方米左右,未來重點(diǎn)提升工業(yè)用地的集約化水平,提高產(chǎn)業(yè)的集聚度和土地使用效率,控制占地規(guī)模,有效擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模。綠地規(guī)劃人均綠地達(dá)到13平方米以上,其中人均公共綠地面積達(dá)到10平方米以上。道路用地規(guī)劃人均道路廣場(chǎng)用地13.5平方米左右,使道路建設(shè)水平與其功能相適應(yīng)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析生態(tài)宜居型的現(xiàn)代工業(yè)新城和文化旅游名城。即規(guī)劃把湘潭打造成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化名城、宜居家園和旅游勝地。經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市:促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化、人民收入持續(xù)增加,到2020年人均GDP超過8萬元人民幣,湘潭經(jīng)濟(jì)發(fā)展走在全省前列,成為湖南乃至中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。宜居家園:在交通、通訊、電力、供熱、燃?xì)狻⑺头勒饻p災(zāi)等方面建立完備、高效、穩(wěn)定的城市基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng),有效處理生產(chǎn)、生活污染物,建立相應(yīng)的危機(jī)處理機(jī)制,保障市民生活工作環(huán)境清潔安全,積極創(chuàng)建生態(tài)園林城市。旅游勝地:整合市域內(nèi)旅游資源,培育壯大旅游支柱產(chǎn)業(yè),強(qiáng)化偉人故里、紅色文化、濱江風(fēng)光、現(xiàn)代城市的特色,以紅色文化旅游帶動(dòng)發(fā)展湖湘文化旅游、生態(tài)休閑旅游,將湘潭建設(shè)成為全國知名的旅游勝地。土地現(xiàn)狀分析四至范圍;該地塊位于湘潭市岳塘區(qū)中心地段,南臨霞光東路、西靠雙擁中路、東近火炬北路,該地塊地勢(shì)平坦,起伏不大。該項(xiàng)目所在地地面凹凸不平,有小丘陵和溝壑,需要整平方可便于施工。周邊沒有高壓電線等影響施工的網(wǎng)線便于高曾樓盤的機(jī)械運(yùn)作。項(xiàng)目所在地并無居民住宅對(duì)拆遷構(gòu)不成影響,但是由于開發(fā)項(xiàng)目地塊空間比較小可能會(huì)對(duì)居民生活有小小的影響。項(xiàng)目開發(fā)土地的完整性:沒有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地;附圖:平面地形圖,標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù);地形地貌圖,主要反映土地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容;地下狀況圖,包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施分析交通狀況本案A:湘潭職業(yè)技術(shù)學(xué)院公交站(25路環(huán)城巴士、107路、109路、116路、CZT-104路)、B:雙擁中路公交站(24路、25路環(huán)城巴士、1078路、109路、116路)、F:職業(yè)技術(shù)學(xué)院公交站(長株潭104路)、H:金橋世紀(jì)苑公交站(24路、25路環(huán)城巴士、107路、116路、CZT-104路)、J:金橋步步高公交站(109路)。本案出行主要依靠公交車即可。現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng),近期或規(guī)劃中有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。附圖:交通狀況示意圖,包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng);教育機(jī)構(gòu):湘潭職業(yè)技術(shù)學(xué)院、湘潭高新區(qū)火炬學(xué)校、小哈佛美語幼稚園金橋園、湘潭市教育局醫(yī)療機(jī)構(gòu):湘潭第三醫(yī)院、芙蓉醫(yī)院、第六醫(yī)院購物中心/超市:金橋步步高(霞光東路)、步步高(寶塔路口)、芙蓉農(nóng)貿(mào)(電廠新村側(cè))、華隆步步高(建設(shè)路)、萬博港(吉安路)、盤龍布市(寶塔路口)、紅旗商貿(mào)城、汽車城、中天家具城、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)文化、體育、娛樂設(shè)施:圖書館、公園:東方紅廣場(chǎng)、錦源廣場(chǎng)、湖湘公園、雙擁廣場(chǎng)銀行:中國農(nóng)業(yè)銀行、中國農(nóng)村信用社、湘潭商業(yè)銀行、中國交通銀行其他:錦城國際大酒店、夢(mèng)澤山莊、蓮湘酒店、億安酒店附圖:生活設(shè)施分布圖,具體位置、距離。城市規(guī)劃分析湘潭市城市中心區(qū)的建設(shè)是按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、新思路、新觀念的要求進(jìn)行的,力求把它建成一流城區(qū)。它的開發(fā)是采取“政府引導(dǎo)、公司經(jīng)營、市場(chǎng)運(yùn)作”的模式進(jìn)行運(yùn)作的,市政府授權(quán)市財(cái)政投入2600萬元引導(dǎo)資金,成立了國有獨(dú)資的湘潭市城市中心區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司,與指揮部?jī)蓧K牌子一套人馬合署辦公,以通過中心區(qū)內(nèi)可售的約1100畝土地的經(jīng)營收益,來平衡區(qū)內(nèi)的征地拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)上近9億元資金的投入。湘潭市城市總體規(guī)劃提出:將在建設(shè)富裕湘潭、生態(tài)湘潭、文化湘潭、誠信湘潭、和諧湘潭5個(gè)方面著手,建設(shè)好“一江兩岸三中心四公園五廣場(chǎng)六道路”,打造湘潭精美名片。按照這一總體構(gòu)想,湘潭市將系統(tǒng)規(guī)劃、精心構(gòu)建。一江:就是湘江城區(qū)段;兩岸:即湘江東岸的經(jīng)濟(jì)生態(tài)風(fēng)光帶,湘江西岸的歷史文化風(fēng)光帶;三中心:即市政府東移后形成的行政中心以及體育中心、齊白石文化藝術(shù)中心;四公園:即雨湖公園、和平公園、菊花塘公園、白石公園;五廣場(chǎng):指的是市政中心附近的東方紅廣場(chǎng)、建設(shè)路口的君子蓮廣場(chǎng),絲綢廣場(chǎng)、護(hù)潭廣場(chǎng)以及湘潭西大門的砂子嶺廣場(chǎng);六條道路:即韶山路、建設(shè)路、芙蓉路、河?xùn)|大道、絲綢路、吉安路。目前中心區(qū)開發(fā)建設(shè)工作在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下,在市人大、市政協(xié)及各界的大力支持下,開發(fā)建設(shè)指揮部開拓創(chuàng)新、精心組織、積極推進(jìn),使中心區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理都較有特色,得到了社會(huì)各界好評(píng):一是現(xiàn)代特色,著力打造一流的城市中心現(xiàn)代氣息。城市中心區(qū)按功能劃分為行政中心、文化中心、商貿(mào)中心、高檔住宅區(qū)四塊,各區(qū)域既獨(dú)成體系又相互關(guān)聯(lián),有機(jī)的結(jié)成一個(gè)整體。區(qū)內(nèi)的所有建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì),堅(jiān)持生態(tài)保護(hù)與文化傳承并重的現(xiàn)代化建設(shè)理念,都是堅(jiān)持科學(xué)擇優(yōu)按程序面向社會(huì)進(jìn)行公開招投標(biāo)的,一些新的設(shè)計(jì)思路、科學(xué)的發(fā)展理念被采納實(shí)施;二是生態(tài)特色,著力打造一流的城市中心生態(tài)環(huán)境。上網(wǎng)征集、優(yōu)化完善的規(guī)劃具有較高水準(zhǔn),特別是規(guī)劃充分利用原有的地形、地貌設(shè)計(jì)有一個(gè)生態(tài)公園(湖湘公園),因地制宜、適地開發(fā),區(qū)內(nèi)樹林植被整體收購,盡量保持原有生態(tài)和地貌,并利用中心人工湖,在全國首例實(shí)施地溫區(qū)域中央空調(diào)模式;三是文化特色,著力打造一流的城市中心人文環(huán)境。湘潭歷史悠久、人文豐厚、人杰地靈。為發(fā)揮人文資源打造城市名片,一些歷史人文、特色文化安排其中,如夢(mèng)澤湖畔的蓮詩文化、錦源廣場(chǎng)內(nèi)的歷代頌潭城詩碑,還有東方紅廣場(chǎng)上即將矗立《鄉(xiāng)情》雕塑等,通過這些著力營造以人為本、與人關(guān)懷、人文氣息濃厚的城市環(huán)境。湘潭市中心區(qū)規(guī)劃依據(jù)中心區(qū)的規(guī)劃目標(biāo),將中心區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃成3軸、3心、4片的布局。中心區(qū)城市設(shè)計(jì)延續(xù)總體規(guī)劃的構(gòu)思,在中心區(qū)設(shè)計(jì)一縱、二橫景觀軸。其一:沿河?xùn)|大道以建筑景觀為主體的景觀軸,在沿線各路口形成主要建筑景觀節(jié)點(diǎn),兩端路口形成中心區(qū)的門戶空間。其二:沿經(jīng)三路、經(jīng)四路之間,以100m寬綠化開敝空間為主,以緯一路、河?xùn)|大道、霞光路和市政廣場(chǎng)形成序列景觀節(jié)點(diǎn),在福星路和芙蓉路口形成中心區(qū)門戶空間,通過系列空間組織形成中心區(qū)環(huán)境為主的景觀軸。其三:在行政中心與文化中心之間,通過文化廣場(chǎng)、市政中心廣場(chǎng)、行政廣場(chǎng)序列組合形成中心區(qū)另一重要景觀軸。重點(diǎn)建設(shè)市政中心廣場(chǎng).為了控制中心區(qū)建筑中的空間節(jié)奏,使空間變化有序,在重要地段安排標(biāo)志性建筑,形成標(biāo)志作用。通過中心區(qū)環(huán)境設(shè)施和綠化空間組織形成南北綠化景觀軸和東西綠化景觀軸,以此構(gòu)成中心區(qū)城市開敞空間框架,通過對(duì)景觀軸兩邊建筑的重點(diǎn)控制,使景觀軸成為湘潭市中心區(qū)的特色。湘潭城市中心區(qū)建設(shè)日新月異,成績(jī)有目共睹,但要實(shí)現(xiàn)全部目標(biāo)還許多困難有待克服。我們相信有市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo),有市人大、政協(xié)的支持,有全市各部門的鼎力配合,有社會(huì)各界的關(guān)注,在全體建設(shè)者的開拓進(jìn)取、努力奮戰(zhàn)下,一個(gè)功能完善、環(huán)境優(yōu)美、文化濃郁、的新城區(qū)將會(huì)呈現(xiàn)在眼前。市政設(shè)施分析(1).充分利用現(xiàn)狀,合理確定規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)規(guī)模,統(tǒng)籌優(yōu)化市政設(shè)施布局,實(shí)現(xiàn)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施共建共享,保障城市健康發(fā)展。(2).統(tǒng)一規(guī)劃,近遠(yuǎn)期結(jié)合;分期、分步驟實(shí)施。(3).充分體現(xiàn)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水和污染物減排等兩型社會(huì)建設(shè)的規(guī)劃理念。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

2010年一季度,國家出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策,受其影響,我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)與去年四季度相比,均有所下降,但仍高于同期水平,交易市場(chǎng)熱度不減,呈現(xiàn)供小于求,商品房供銷比為0.69:1,商品住房供銷比為0.68:1,房屋銷售均價(jià)小幅攀升。A、房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)(商品房)1)市場(chǎng)供應(yīng)量逐月回升。一季度,商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積25.39萬㎡,同比上升17%;其中商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積為24.44萬㎡,同比上升16.73%。今年是我市的“形象提升年”、“項(xiàng)目建設(shè)年”,將重點(diǎn)推進(jìn)十大類45個(gè)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目,尤其是沿江風(fēng)光帶及棚戶區(qū)改造工程將于年內(nèi)全面鋪開,住房保障政策效應(yīng)的顯現(xiàn),消費(fèi)需求將進(jìn)一步釋放,這使得市場(chǎng)預(yù)期看好,投資信心提升。同時(shí),中國首屆長株潭三市房博會(huì)即將于四月召開,通過前期的活動(dòng)路演、宣傳造勢(shì),營造了良好的市場(chǎng)氛圍,促使市場(chǎng)供應(yīng)量逐月回升。2)易市場(chǎng)熱度不減。1—3月,商品房銷售面積36.99萬㎡,銷售套數(shù)為3159套,同比分別上升31%、42%;其中商品住房銷售面積35.76萬㎡,銷售套數(shù)為2865套,同比分別上升48%、28%。月末累計(jì)可售套數(shù)為8766套,同比減少2873套,減幅達(dá)到25%。數(shù)據(jù)顯示,一季度我市商品房銷售情況保持穩(wěn)定,市場(chǎng)庫存消化加快,各項(xiàng)數(shù)據(jù)雖與四季度相比略有下降,但同比仍有較大增幅。自去年四季度以來,商品房市場(chǎng)持續(xù)熱銷,已經(jīng)透支了部分市場(chǎng)需求,加之一季度為傳統(tǒng)銷售淡季,國家調(diào)控政策又相繼出臺(tái),使得市場(chǎng)成交量的上揚(yáng)趨勢(shì)有所抑制。但是仍有一部分購房者受到“買漲不買跌”心理的影響,房?jī)r(jià)上漲預(yù)期加深,選擇入市購房,在一定程度上提升了交易市場(chǎng)的活躍度。3)商品房銷售均價(jià)小幅攀升。1—3月,商品房的銷售均價(jià)為2978.77元/㎡,同比增長16%;其中商品住房的銷售均價(jià)為2724.46元/㎡,同比增長20%。分區(qū)域來看,岳塘區(qū)商品住房均價(jià)為2855.64元/㎡,雨湖區(qū)商品住房均價(jià)為2329.71元/㎡;分層數(shù)來看,多層商品住房均價(jià)為2294元/㎡,高層商品住房均價(jià)為2699.5元/㎡;分套型來看,≤90㎡的銷售均價(jià)為2611.47元/㎡,90—144㎡的均價(jià)為2619.52元/㎡,≥144㎡的均價(jià)為2845.54元/㎡。一季度,商品房成交均價(jià)在良好銷售預(yù)期的帶動(dòng)下,繼續(xù)保持上升趨勢(shì),預(yù)計(jì)在一段時(shí)間內(nèi)將在上行區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。

B、房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)(二手房)

一季度,我市二手房市場(chǎng)共成交面積8.85萬㎡,成交套數(shù)983套,成交金額13278.09萬元,銷售均價(jià)為1499.6元,同比分別增長160%、145%、223%、24%;其中二手住房成交面積7.89㎡,成交套數(shù)873套,成交金額10241.42萬元,銷售均價(jià)為1298.33元,同比分別增長140%、127%、175%、15%。一季度,我市二手房市場(chǎng)交易量同比增長較大,但與去年四季度相比,成交量明顯回落,跌幅達(dá)到五成。究其原因,主要是受個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年的政策影響,同時(shí)銀行對(duì)于二套房貸政策收緊,促使二手房交易成本增加,一部分投資性和剛性需求受到抑制。

樓盤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析城郊?新府華城位于絲綢路(現(xiàn)又稱雙擁路)與曉塘路交匯處(也即帝景國際樓盤背后),本樓盤是湘潭龍頭品牌地產(chǎn)商城郊置業(yè)在本年度又一力作,將投入巨資建設(shè)成一個(gè)以高尚、生態(tài)環(huán)境為主題的高檔小區(qū)。整個(gè)樓盤總占地約150畝,總建筑面積達(dá)30余萬平米,是目前湘潭唯一既緊挨大型市政綠化廣場(chǎng)、又擁有高達(dá)56%超高小區(qū)綠化環(huán)境的高檔小區(qū),整個(gè)小區(qū)將規(guī)劃40棟清新并具有現(xiàn)代感的小高層和高層建筑,建筑密度低至29%。整個(gè)樓盤分2期開發(fā)建設(shè),即將上市銷售的是一期一組團(tuán)7棟樓,一組團(tuán)將作為整個(gè)樓盤的樣板來打造建設(shè),作為樣板當(dāng)然就會(huì)在環(huán)境和小區(qū)配套設(shè)施上力圖最優(yōu)。樓盤價(jià)格為3200小戶型均價(jià)2900東方名苑

545畝

小高層和高層住宅、酒店、寫字樓、集中商業(yè)、商業(yè)步行街

城市核心區(qū)的居住和商業(yè)價(jià)值大型綜合體的聚集效應(yīng)東方紅廣場(chǎng)、大劇院的配套優(yōu)勢(shì)具有較長的商業(yè)沿街面,且位于十字路口金榮世紀(jì)外灘地標(biāo)美筑高端居住夢(mèng)想30層高近百米建筑,為西城之最;8公里一線江景,水云之間,視界無垠;極具現(xiàn)代感外觀,悠然呈現(xiàn)湘江之濱,萬眾朝覲。90000平米宜居空間,全面實(shí)現(xiàn)城市精英高端居住夢(mèng)想。多樣戶型南北闊景空間50㎡-140㎡一房、兩房、三房多樣戶型,全面迎合您的需求。空間格局緊湊,布局新穎。戶戶南北朝向,私享闊景陽臺(tái),南望云水,北瞰繁華,九華平疇,盡收眼底。完美配套優(yōu)雅生活典范2000㎡休閑娛樂、購物中心,6000㎡空中奧林匹克主題運(yùn)動(dòng)場(chǎng)臨江而棲,網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、戶外健身器械區(qū)全天候開放,椰樹、水杉、銀杏等東南亞風(fēng)情喬木搭建幽靜園林休閑區(qū),全城絕無僅有;社區(qū)周邊廣場(chǎng)、公園、學(xué)校、餐飲、運(yùn)動(dòng)配套一應(yīng)俱全。

芙蓉銘都毗鄰“湖南第一大道”芙蓉大道,雄踞北城門戶,湘潭東線融城的必經(jīng)要道,處在長株潭融城東線戰(zhàn)略核心位置,與省城長沙僅15分鐘車程,與湘江遙遙相望,位于三市融城的核心區(qū)域,距板塘市中心200米距離,步行5分鐘,據(jù)岳塘區(qū)政府5分鐘車程北接岳塘區(qū)委區(qū)政府,尊處岳塘區(qū)行政板塊、板塘商業(yè)中心。樓盤名稱開發(fā)商主要特征銷售價(jià)格(元/㎡)開發(fā)規(guī)模備注城郊-新府華城湘潭城郊置業(yè)有限公司56%超高小區(qū)綠化環(huán)境,建筑密度低至29%3200建筑面積300000㎡小戶型均價(jià)2900東方名苑湘潭多凌華城置業(yè)有限公司處于湘潭市河?xùn)|新區(qū)的核心區(qū)塊,是湘潭市市政府重點(diǎn)工程3200建筑面積364000㎡有較長的商業(yè)沿街面金榮世紀(jì)外灘湘潭金榮房地產(chǎn)椰樹、水杉、銀杏等東南亞風(fēng)情喬木搭建幽靜園林休閑區(qū)3000建筑面積90000㎡極具現(xiàn)代感外觀,悠然呈現(xiàn)湘江之濱,萬眾朝覲芙蓉銘都湘潭三榮房產(chǎn)毗鄰“湖南第一大道”芙蓉大道2800建筑面積100000㎡尊處岳塘區(qū)行政板塊、板塘商業(yè)中心項(xiàng)目客戶群分析項(xiàng)目客戶群購買能力分析由于大量機(jī)關(guān)單位東遷,單位所建小區(qū)普遍檔次不高,所以機(jī)關(guān)單位公務(wù)員仍是購買主力;

電機(jī)、電化、湘鋼等企業(yè)所開發(fā)的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于[項(xiàng)目]的文章"項(xiàng)目,集團(tuán)內(nèi)的客戶都占有一定比例;

由于長株潭經(jīng)濟(jì)一體化的推進(jìn),外來湘潭投資客戶逐漸增加;

相對(duì)河西,河?xùn)|的客戶群體更為豐富,包括區(qū)域內(nèi)客戶,外來投資客,河西、湘潭縣等客戶群項(xiàng)目客戶群消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析客戶在購房時(shí),因區(qū)域不同而重視的因素也各異,客戶最為關(guān)心的包括價(jià)格及對(duì)河?xùn)|居住環(huán)境、交通、公共配套及未來發(fā)展看好等因素,同時(shí),物業(yè)管理也逐步成為客戶關(guān)注重點(diǎn)。項(xiàng)目客戶群家庭人口分析購買項(xiàng)目目標(biāo)客戶主要由三口之家組成,需求戶型以三房為主力戶型,輔以兩房與四房產(chǎn)品;對(duì)戶型的要求多喜歡周正,需求主力面積則為100-120平米的經(jīng)濟(jì)三房與120-140平米經(jīng)濟(jì)四房。同時(shí),隨著市場(chǎng)價(jià)格的上升,在客戶承受總價(jià)一定的情況下,客戶更趨向購買面積較小物業(yè);項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目客戶特征定位客戶職業(yè)構(gòu)成分析:

工業(yè)區(qū)企業(yè)管理人員、技工、白領(lǐng)階層;

國家公務(wù)員、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位工作人員;

私營業(yè)者;

退休老人、干部等;\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于[長沙]的文章"長沙、株洲等外來投資人士

IT、廣告、新聞等單位工作人員。②、置業(yè)特征:

分戶置業(yè):主要是湘潭常住居民,由于成家立業(yè)需要,擴(kuò)大住房面積或成立小家庭。

換房置業(yè):主要是企業(yè)管理人員、個(gè)體私營老板、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員及礦老板等。

投資置業(yè):主要是小部分高收入人群,通過置業(yè)增值保值。也有部分外來置業(yè)者投資中小戶型。項(xiàng)目產(chǎn)品定位、項(xiàng)目開發(fā)主題本項(xiàng)目以溫馨家園為主題,為客戶創(chuàng)造一個(gè)和諧溫馨的家園環(huán)境,讓客戶能在忙綠回家后有個(gè)放松舒適的空間。項(xiàng)目產(chǎn)品檔次項(xiàng)目主要以建筑中高檔住宅和商場(chǎng),營造形態(tài)親切和諧的傳統(tǒng)居住氛圍,合適的密度也能體現(xiàn)出社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展原則,為居民創(chuàng)造一個(gè)高智能化、布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便的現(xiàn)代化高檔生活居住小區(qū)。項(xiàng)目產(chǎn)品類型項(xiàng)目開發(fā)以小戶型開發(fā)為主,商場(chǎng)、酒店、辦公為輔的商住樓結(jié)合市場(chǎng)分析以及項(xiàng)目初步的規(guī)劃布局、建筑面積,初步確定本項(xiàng)目戶型如下:多層以三室兩廳為主;沿街將以聯(lián)排酒店和大型商場(chǎng)形式開發(fā)。項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格定位分析房地產(chǎn)價(jià)格始終是購房者、開發(fā)商以及競(jìng)爭(zhēng)同行最敏感的問題。當(dāng)同地區(qū)有多個(gè)樓盤參與銷售競(jìng)爭(zhēng)時(shí),在樓盤素質(zhì)相近的情況下,價(jià)格較低者往往能取得良好的銷售成績(jī)。在定價(jià)之前,作為開發(fā)商應(yīng)仔細(xì)研究同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)和有關(guān)樓宇設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、建筑材料、銷售手段等方面資料,以制定具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。一般可以同地區(qū)同類房屋市場(chǎng)占有率最高的樓盤價(jià)格為基礎(chǔ)價(jià)格,考慮自身位置、設(shè)計(jì)、技術(shù)水平、配套設(shè)施等不可或缺的因素,或以高或低于競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格出售,如高于基礎(chǔ)價(jià)格,必須具備超過競(jìng)爭(zhēng)者的有利條件,使顧客愿意支付較高的價(jià)格。以取得最大利潤作為定價(jià)目標(biāo),是個(gè)抽象的數(shù)字,是大前提。如果要將目標(biāo)具體化,也可將投資利潤率作為定價(jià)目標(biāo)。即在總體投資基礎(chǔ)上加上事先確定的投資利潤率,計(jì)算出售樓的價(jià)格。當(dāng)市場(chǎng)趨于成熟和規(guī)范以后,房地產(chǎn)的平均利潤仍可能高于社會(huì)平均利潤,以高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)為特征的房地產(chǎn)平均利潤將可在10%到20%之間。第三部分:項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議設(shè)計(jì)依據(jù)該項(xiàng)目位于湘潭市城市中心區(qū),他的建設(shè)是按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、新思路、新觀念的要求進(jìn)行的,力求把它建成一流城區(qū)。它的開發(fā)是采取“政府引導(dǎo)、公司經(jīng)營、市場(chǎng)運(yùn)作”的模式進(jìn)行運(yùn)作的。它是湘潭市委、市政府為加快城市發(fā)展、改善城市形象、提高城市品位、加速長株潭經(jīng)濟(jì)一體化城市群的形成而實(shí)施的“城市中心東移戰(zhàn)略”的城建首要工程。設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想充分依據(jù)人的居住情感需求,本著營造以人為本、與人關(guān)懷、人文氣息濃厚的城市環(huán)境的規(guī)劃原則,引入“家的完全空間”即“泛家”概念——內(nèi)部設(shè)施、建筑、道路、景觀以及交流休閑等空間都屬于“家”的生活環(huán)境范圍,“家”延伸為一個(gè)開敞的環(huán)境空間。因此在家的設(shè)計(jì)上賦予豐富的情感化并體現(xiàn)精細(xì)、便捷性,淡化私有空間概念,強(qiáng)化“共享家”的獨(dú)屬感,似是獨(dú)屬實(shí)為共享。營造形態(tài)親切和諧的傳統(tǒng)居住氛圍,合適的密度也能體現(xiàn)出社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展原則,為居民創(chuàng)造一個(gè)高智能化、布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便的現(xiàn)代化高檔生活居住小區(qū)??偲矫嬉?guī)劃本案隨著湘潭市的“城市中心東移戰(zhàn)略”這個(gè)項(xiàng)目所在地將成為湘潭市以后的中心地段,項(xiàng)目采用現(xiàn)代建筑群的設(shè)計(jì),建筑物采用外形方正,內(nèi)部空間利用系數(shù)高,經(jīng)濟(jì),合理,平面基本均衡對(duì)稱,節(jié)地性和適地性好,結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)潔,技術(shù)合理,各方向剛度接近,抗風(fēng)性能好,施工方便。建筑外墻周邊長度較短,利于節(jié)能和自然采光。在拐角處加以曲線形平面表達(dá)優(yōu)美,柔和,浪漫的設(shè)計(jì)創(chuàng)意和藝術(shù)形象,可以給人以自然,流暢和運(yùn)動(dòng)感,曲線平面因其靈活自由的適地性和視覺的延展性而頗受建筑師的關(guān)注,除圓形平面以外的曲線平面,一般多采用圓曲線或拋物線,便于作圖,定位和便于施工的曲線構(gòu)成,在實(shí)踐創(chuàng)作中可有多種多樣的藝術(shù)創(chuàng)意圖形和建筑曲線,曲面平面形式和體形。本案建筑立面建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約,高層建筑板塔結(jié)合,外立面時(shí)尚現(xiàn)代,空間變化豐富。因?yàn)橐?guī)模小,建筑形態(tài)多,難以形成規(guī)模化的整體效果,淺暖色調(diào)感覺比較溫馨。便捷交通、快速節(jié)奏、時(shí)尚商業(yè)、簡(jiǎn)約建筑、新城規(guī)劃,令項(xiàng)目充滿積極進(jìn)取、時(shí)尚炫目、追求品位、掌握潮流,更將成為匯聚品味與潮流的都市商用居住的好處所。戶型設(shè)計(jì)沿街一二層將做為商鋪和酒店,以上作居民住宅,戶型主要是三室兩廳(116㎡)和兩室兩廳(88㎡、89㎡)的中小戶型適當(dāng)控制戶型比例,其中小區(qū)內(nèi)主要服務(wù)對(duì)象是小部分高收入人去、成功人士夫婦和建立小家庭的年輕白領(lǐng)。其次是按一定比例增添的一些為中老年人設(shè)計(jì)的節(jié)約空間。景觀設(shè)計(jì)豐富的綠化能營造舒適休閑的購物空間和溫馨氣氛,給購物者購物賞景的感覺。如同其他設(shè)計(jì)一樣,景觀綠化設(shè)計(jì)在項(xiàng)目開始時(shí)就要拿出方案來,比如對(duì)種植花樹的荷載的考慮、與空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)植被的圍護(hù)問題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、避免強(qiáng)光光源的影響等等因素。建筑環(huán)境美觀大方,實(shí)用性強(qiáng)、合理布局,根據(jù)人的心理測(cè)試形成小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀布置。還可以在屋頂上造園是一種特殊的園林形式,有別于陸地造園,它的特殊位置要求綠化設(shè)計(jì)要在有限的空間內(nèi)進(jìn)行,受限于建筑本身的承重條件,以及植物的生長習(xí)性,處理好屋頂防水、排水等要求,因此在屋頂造園的維護(hù)費(fèi)用要比陸地造園要高一些,這是它的不足之處。另一方面,屋頂造園也有自身的優(yōu)點(diǎn),由于屋頂上空的空氣清新,污染減少,光照增強(qiáng),接受日光輻射較多,為植物光合作用提供良好環(huán)境,利于植物生長;屋頂花園的特殊位置決定了它沒有交通車輛的干擾,也給人們提供了一個(gè)僻靜的空間。第四部分:項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度安排建議周期安排本項(xiàng)目按我公司的規(guī)劃設(shè)想分為兩年進(jìn)行,由于本項(xiàng)目所開發(fā)的地段并不大,需要分期施工,才不會(huì)對(duì)施工造成影響。第一期先建住宅等第一期完工就開始第二期的商住樓。為減少項(xiàng)目的初始投入,本項(xiàng)目擬采用分期開發(fā)、滾動(dòng)進(jìn)行,以達(dá)到開發(fā)資金的自求平衡。項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃分為2期進(jìn)行,總開發(fā)建設(shè)期為3年,具體進(jìn)度安排見下表。施工進(jìn)度安排時(shí)間

項(xiàng)目2011年4月至5月2012年1月至12月2013年1月至9月1季度2季度3季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度456789101112123456789101112123456789101112可行性研究項(xiàng)目審批規(guī)劃設(shè)計(jì)主體工程一期主體工程二期綠化工程及酒店裝修銷售周期安排該項(xiàng)目由于流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)不是很充實(shí),我們預(yù)備把銷售中的一部分資金轉(zhuǎn)化為我們的流動(dòng)資金,因此我們的銷售計(jì)劃是準(zhǔn)備表建邊銷大體的安排如下:2011年10月—2012年6月開始銷售第一期的普通住宅2012年9月—2013年3月已計(jì)劃沒銷售完的普通住宅和在建小高層電梯住宅和電梯公寓2013年5月—2013年9月上個(gè)計(jì)劃沒有銷售完的房子和應(yīng)建成的商鋪2013年6月—2013年10月酒店裝修和各個(gè)業(yè)主的房屋裝修期第五部分:項(xiàng)目費(fèi)用估算表1投資成本費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)單價(jià)/(元/m2)合計(jì)/萬元一開發(fā)成本1~8項(xiàng)之和1960.159379.081土地費(fèi)用土地費(fèi)用=土地使用出讓金+拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)+征地費(fèi)用1500.002230.652前期工程費(fèi)用建筑暗轉(zhuǎn)工程費(fèi)的5%53.74257.143基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般占到建筑安裝工程費(fèi)的15%左右161.22771.414建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)樓層和結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算1074.795142.755公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)可以按建筑安裝工程費(fèi)的4%進(jìn)行估算42.99205.716開發(fā)期間稅費(fèi)可以用建筑安裝工程費(fèi)用的10%進(jìn)行估算107.48514.287其他稅費(fèi)按實(shí)際計(jì)算也可用建筑安裝工程費(fèi)用的3%進(jìn)行估算32.24154.288不可預(yù)見費(fèi)1~7項(xiàng)的2%21.50102.86二開發(fā)費(fèi)用9~11項(xiàng)之和225.301078.059管理費(fèi)用開發(fā)成本的3%58.80281.3710財(cái)務(wù)費(fèi)用按實(shí)際計(jì)算45.3521711銷售費(fèi)用銷售收入的5%121.15579.68三合計(jì)2185.4610457.13計(jì)算并編寫投資成本費(fèi)用估算表開發(fā)期經(jīng)營稅費(fèi)的計(jì)算表2稅費(fèi)表序號(hào)交易稅費(fèi)的類型計(jì)算依據(jù)合計(jì)(萬元)1營業(yè)稅銷售收入*5%579.682城市維護(hù)建設(shè)稅營業(yè)稅*7%(外資企業(yè)免征)40.583教育費(fèi)附加營業(yè)稅*3%(外資企業(yè)免征)17.395印花稅銷售收入*0.05%(或房地產(chǎn)交易價(jià)的0.05%)5.806交易服務(wù)費(fèi)銷售收入*0.1%(或房地產(chǎn)交易的0.1%)11.59合計(jì)銷售收入*5.74%,如果沒有防洪工程維護(hù)費(fèi),則為銷售收入*5.65%655.04第六部分:項(xiàng)目資金籌措收入估算為減少項(xiàng)目的初始投入,本項(xiàng)目擬采用預(yù)售、預(yù)租方式,盡快回籠資金,以達(dá)到開發(fā)資金的自求平衡。表3銷售總收入表序號(hào)物業(yè)類型銷售均價(jià)(元/㎡)建筑面積(㎡)及數(shù)量(個(gè))合計(jì)/萬元備注1小高層電梯住宅/高層電梯公寓3200.0010865.013476.802多層住宅2800.008373.752344.653閣樓211.560.00半賣半送4酒店283.3018682.44529.27自主經(jīng)營、出租5商鋪6000.009121.955473.17出租6車庫261個(gè)半售半租地上車庫103個(gè)地下車庫158個(gè)7架空層4000.001170㎡/39個(gè)468.00出售、出租8物業(yè)管理用房2500.00238.8259.71出租合計(jì)48663.5312351.60注意:其中車庫按240元/個(gè)·月,8萬/個(gè)計(jì)算出售或出租表4銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬元)1231銷售收入10996.422588.145473.172935.111.1可銷售面積28149.009243.369121.959783.691.2單位售價(jià)2800.006000.003000.001.3銷售比列100%33%32%35%2經(jīng)營稅金及稅金附加604.80142.35301.02161.432.1營業(yè)稅549.82129.41273.66146.762.2城市維護(hù)建設(shè)稅38.499.0619.1610.272.3教育費(fèi)附加16.493.888.214.40合計(jì)10391.613出租收入9366.6137.442808.006521.174自營收入12748.34備注自營收入為酒店經(jīng)營收入,從第四年開始經(jīng)營年收入579.47萬元借款償還表5借款還本負(fù)息表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123備注1借款1339.003427.841.1期初借款本息累計(jì)0.001339.001.2本期借款4550.001300.003250.001.3本期應(yīng)計(jì)利息216.8439.00177.841.4本期還本4550.001300.003250.001.5本期付息217.0039.00178.00成本2609.614630.592723.192借款償還資金來源2625.588737.273983.11虧損1323.02644.18+615.73從第三年開始盈利2.1利潤0.000.00615.732.2折舊費(fèi)暫時(shí)不記2.3攤銷費(fèi)暫時(shí)不記2.4其他還款資金第七部分:項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)盈利能力分析靜態(tài)盈利能力分析利潤總額(簡(jiǎn)稱利潤或稅前利潤)=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-管理費(fèi)用-售費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加-土地增值稅-彌補(bǔ)虧損投資利潤率(也稱投資回報(bào)率、投資收益率或總投資利潤率)=年平均利潤總額÷總投資×100%投資凈利率=年平均凈利潤÷總投資×100%資本金利潤=年平均利潤總額÷資本金×100%銷售凈利率=年平均所得稅利潤總額÷資本金×100%銷售凈利率=稅后利潤÷銷售收入×100%銷售毛利率=(稅前利潤+開發(fā)費(fèi)用)÷銷售收入×100%成本利潤率=(銷售收入-銷售稅金-投資總額)÷投資總額×100%靜態(tài)投資回收期=(累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1)+(上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值÷當(dāng)期凈現(xiàn)金流量)編寫損益表表6損益表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234…251經(jīng)營收入97961.812625.588737.279456.286052.64…6052.641.1銷售收入11452.522588.145929.272935.111.2出租收入75044.6537.442808.006521.175473.17…5473.171.3自營收入12159.4579.47…579.472經(jīng)營成本9963.392605.114630.602727.69100.00…100.002.1商品房經(jīng)營成本6151.852020.101993.572138.192.2出租經(jīng)營成本3811.54585.012637.03589.513運(yùn)營費(fèi)用600.004修理費(fèi)用1000.0050.00…50.005經(jīng)營稅金及附加655.046彌補(bǔ)前年度虧損1967.201323.02644.187利潤總額87998.4120.484106.676728.585952.64…5952.648所得稅34956.530.00695.911521.101488.16…1488.169稅后利潤53041.8820.483410.765207.484464.48…4464.4810盈余公積金5304.192.05341.08520.75446.45…446.4511可供分配利潤47737.6918.433069.684686.744018.03…4018.0312應(yīng)付利潤47737.6918.433069.684686.744018.03…4018.0313未分配利潤0.000.000.000.000.00…0.00注:自營收入為酒店經(jīng)營收入,酒店經(jīng)營從第四年開始運(yùn)營盈利

清償能力分析表9資金來源與運(yùn)用表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234…251資金來源131797.456564.5815165.279456.286878.646936.061.1銷售收入11452.522588.145929.272935.111.2出租收入75044.6537.442808.006521.175473.17…5473.171.3自營收入12159.4579.47…579.471.4自有資金6000.002600.003000.001.5長期借貸19373.88826.00…883.421.6短期借貸4767.001339.003428.001.7回收固定資產(chǎn)余值3000.002資金運(yùn)用2.1開發(fā)建設(shè)投資10950.003900.006050.001000.002.2經(jīng)營資金22000.001000.001000.002.3運(yùn)營費(fèi)用600.00400.00200.002.4修理費(fèi)用1100.0050.00…50.002.5經(jīng)營稅金及附加655.042.7所得稅3888.570.00695.91152.81138.18…138.182.8應(yīng)付利潤47375.2018.433069.684686.744067.46…4067.462.9借款本金償還4550.001300.003250.002.1借款利息支付217.0039.00178.00注:自營收入為酒店經(jīng)營收入,酒店經(jīng)營從第四年開始運(yùn)營盈利借款利息簡(jiǎn)化計(jì)算每期應(yīng)計(jì)利息=(期初借款本息累計(jì)+本期借款÷2)×利率。借款償還期Pd=借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+(當(dāng)期償還借款額÷當(dāng)期可用于還款的資金額)。資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額×100%,其中負(fù)債總額=流動(dòng)負(fù)債+長期負(fù)債。流動(dòng)比率流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債速動(dòng)比率速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債,速動(dòng)資產(chǎn)=流動(dòng)資產(chǎn)-存貨資金平衡分析表10投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)期投產(chǎn)期達(dá)產(chǎn)期第1期第2期第3期第4期1項(xiàng)目投入總資金12767.001.1建設(shè)投資11950.003900.006050.002000.001.2建設(shè)期利息217.0039.00178.001.3流動(dòng)資金600.00400.00200.002資金籌措10767.003939.006428.00400.00200.002.1自有資金6000.002600.003000.002.1.1用于建設(shè)投資5600.002600.003000.002.1.2用于流動(dòng)資金400.00300.00100.002.2借款4767.001339.003428.002.2.1建設(shè)投資借款4350.001300.003250.002.2.2流動(dòng)資金借款200.00100.00100.002.2.3建設(shè)期借款利息217.0039.00178.00第八部分:項(xiàng)目不確定性分析敏感性分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的敏感性分析是分析投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要指標(biāo)(如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期)對(duì)主要變動(dòng)因素變化而發(fā)生變動(dòng)的敏感程度。如果某變動(dòng)因素變化幅度很小,但對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響很大,在實(shí)際工作中,對(duì)經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的敏感性影響大的因素,要嚴(yán)格加以控制和掌握。1、確定影響因素

影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的因素很多,對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,主要敏感性因素有投資額、建設(shè)期、建筑面積、租金、銷售價(jià)格等。2、確定分析指標(biāo)

作為敏感性分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般要和我們項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)一致,常用的有利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。計(jì)算各影響因素在可能的變動(dòng)范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動(dòng)所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動(dòng)效果,建立一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系,并用圖、表的形式表示出來確定敏感因素,對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)作出判斷,敏感性分析既可用于靜態(tài)分析,也可用于動(dòng)態(tài)分析。該項(xiàng)目開發(fā)預(yù)計(jì)開發(fā)面積14870平方米,開發(fā)固定成本3208萬元,每平方米變動(dòng)成本3000元,預(yù)計(jì)售價(jià)均價(jià)為6000元/㎡,銷售稅率5%,計(jì)算該項(xiàng)目的預(yù)期利潤并進(jìn)行敏感性分析。解:按盈虧平衡分析公式:P·X=C(F)+U·X+E(x)該開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤:E(x)=P·X·(1-5%)-U·X-C(F)

=6000×14870×95%-3000×14870-3208=806.9萬元根據(jù)項(xiàng)目要對(duì)預(yù)期利潤進(jìn)行敏感性分析,此時(shí)分析指標(biāo)是預(yù)期利潤。在盈虧平衡分析中,計(jì)算預(yù)期利潤是假定其他參數(shù)都是確定的,但是實(shí)際上由于市場(chǎng)的變化,模型中的每個(gè)參數(shù)都會(huì)發(fā)生變化,使原來計(jì)算的預(yù)期利潤、盈虧平衡點(diǎn)失去可靠性,如果事先知道哪個(gè)參數(shù)對(duì)預(yù)期利潤影響大、哪個(gè)參數(shù)影響小,通過對(duì)敏感因素的控制,從而使投資過程經(jīng)常處于最有利的狀態(tài)下。

對(duì)盈虧平衡分析中的利潤指標(biāo)進(jìn)行敏感性分析,主要研究與分析有關(guān)參數(shù)發(fā)生多大變化會(huì)使盈利轉(zhuǎn)為虧損、各參數(shù)變化時(shí)對(duì)利潤變化的影響程度、各參數(shù)變動(dòng)時(shí)如何調(diào)整銷售量以保證原有目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)等。有關(guān)參數(shù)發(fā)生多大變化可使盈利轉(zhuǎn)為虧損

單價(jià)、單方變動(dòng)成本、銷售面積、固定成本等各因素的變化都會(huì)影響預(yù)期利潤的高低,并且當(dāng)變化達(dá)到一定程度,就會(huì)使項(xiàng)目利潤消失,進(jìn)入盈虧臨界狀態(tài),使企業(yè)經(jīng)營狀況發(fā)生質(zhì)變。通過敏感性分析,可以提供能引起預(yù)期目標(biāo)利潤發(fā)生質(zhì)變時(shí)的各個(gè)參數(shù)變化的界限。①單價(jià)的最小值當(dāng)開發(fā)利潤為0時(shí),利用盈虧平衡公式可得

P×14870×(1-5%)-3000×14870-3208=0

P=5428.8元/㎡當(dāng)售價(jià)降至5428.8元,即單價(jià)降低24.2%,項(xiàng)目由盈利轉(zhuǎn)為盈虧平衡,如果進(jìn)一步降低,則出現(xiàn)虧損。②單方變動(dòng)成本的最大值單方變動(dòng)成本上升會(huì)使項(xiàng)目利潤下降并逐漸趨近于0,此時(shí)的單方變動(dòng)成本是該項(xiàng)目能忍受的最大值。6000×1×(1-5%)-U×14870-3208=0U=3524.64元/㎡單方變動(dòng)成本上升到3524.64元,即單方變動(dòng)成本上升38.3%時(shí),該項(xiàng)目利潤降至0。③固定成本最大值固定成本上升也會(huì)使項(xiàng)目利潤下降,并逐步趨于06000×14870×(1-5%)-3000×14870-C(F)=0C(F)=4014.9萬元,固定成本增至4014.9萬元,即固定成本增加125.6%時(shí),該項(xiàng)目利潤降為0。④銷售建筑面積的最小值銷售面積的最小值,即盈虧臨界點(diǎn)的銷售量為銷售量=C(F)/[P(1-5%)-U]=32080000/[6000×(1-5%)-3000]=11881.48㎡說明如果銷售計(jì)劃只完成79.9%(1181.48/14870),則該項(xiàng)目的預(yù)期利潤降為0。4、各參數(shù)變化對(duì)利潤變動(dòng)的影響程度

各參數(shù)變化都會(huì)引起利潤的變動(dòng),但其影響程度各不相同,有的參數(shù)發(fā)生微小變化,就會(huì)使利潤發(fā)生很大的變化,說明利潤對(duì)這些參數(shù)的變化十分敏感,我們稱其為敏感因素,與此相反,有些參數(shù)發(fā)生變化后,利潤的變動(dòng)并不大,反應(yīng)較遲鈍,稱其為不敏感性因素。反映敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù),計(jì)算公式為敏感系數(shù)=目標(biāo)值變動(dòng)百分比/參量值變動(dòng)百分比①單價(jià)的敏感程度

設(shè)單價(jià)增長20%,則P=6000×(1+20%)=7200元按7200元計(jì)算,利潤=7200×(1-5%)×14870-3000×14870-3208=2502萬元利潤原為806.9萬元,其變動(dòng)百分比=(2502-806.9)/806.9=210%單價(jià)的敏感系數(shù)=210/20=10.5結(jié)果說明:?jiǎn)蝺r(jià)對(duì)項(xiàng)目利潤的影響很大,從百分率來看,利潤是以10.5倍的速率隨單價(jià)變動(dòng)。因此,提高單價(jià)是提高項(xiàng)目盈利最有效的手段,價(jià)格下跌也將是實(shí)現(xiàn)利潤的最大威脅,因?yàn)閱蝺r(jià)每降低1%,項(xiàng)目將失去10.5%的利潤。所以投資者必須格外對(duì)單價(jià)予以關(guān)注,不到萬不得以,不能輕言降價(jià)銷售。②單方變動(dòng)成本的敏感程度設(shè)單方變動(dòng)成本增長20%,則U=3000×(1+20%)=3600元按3600元單方變動(dòng)成本計(jì)算利潤=6000×14870×(1+5%)-3600×14870-3208=986.5萬元利潤原為806.9萬元,其變動(dòng)百分比=(986.5-806.9)/806.9=22.3%單方變動(dòng)成本的敏感系數(shù)=22.3/20=1.12計(jì)算結(jié)果表明,單方變動(dòng)成本對(duì)利潤的影響程度要比單價(jià)小,單方變動(dòng)成本每上升1%,利潤將減少11.2%。雖然單方變動(dòng)成本對(duì)利潤的影響程度較單價(jià)小,但敏感系數(shù)的絕對(duì)值大于1,說明單方變動(dòng)成本的變化造成利潤更大的變化,仍屬于敏感因素。③固定成本的敏感程度

設(shè)固定成本增長20%,則F(X)=3208×(1+20%)=3849.6元按此固定成本計(jì)算利潤=6000×14870×(1+5%)-3000×14870-3849.6=1057.5萬元利潤原為806.9萬元,其變動(dòng)百分比=(1057.5-806.9)/806.9=31.06%固定成本的敏感系數(shù)=31.06/20=1.55計(jì)算結(jié)果表明,固定成本對(duì)利潤的影響程度很小,固定成本每增加1%,利潤將減少1.55%,敏感系數(shù)的絕對(duì)值大于1,仍屬于不敏感因素。通過上述計(jì)算,表明影響開發(fā)公司預(yù)期利潤的諸多因素中,最敏感的是單價(jià),其次是固定成本,最后是單方變動(dòng)成本。其中敏感系數(shù)為正值,表明它與利潤同向增減。第九部分項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議結(jié)論本項(xiàng)目的成功開發(fā),可以改善岳塘區(qū)的綜合環(huán)境,啟動(dòng)社會(huì)閑置資金,增加就業(yè)率,對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)起到積極的作用,同時(shí)也為湘潭房地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn),為湘潭房地產(chǎn)開創(chuàng)了一條新的發(fā)展思路。這也是本項(xiàng)目的社會(huì)效益所在。 用分期開發(fā)的方法進(jìn)行本項(xiàng)目的開發(fā)。一方面是為了降低項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn),另一方面是降低資金的壓力。項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)之上的,包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等方面,杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào),缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃,從方案的規(guī)劃和戶型上提高本項(xiàng)目的檔次,贏得高檔消費(fèi)群,減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn),提升樓盤形象。爭(zhēng)取在小區(qū)境環(huán)景觀設(shè)計(jì)上就優(yōu)越其競(jìng)爭(zhēng)樓盤,取得賣房?jī)?yōu)勢(shì),讓居住者感受自然魅力——魅力之家。借助長株潭兩型社會(huì)建立的商機(jī),給本項(xiàng)目提供了巨大的優(yōu)勢(shì),從經(jīng)濟(jì)文化政治各方面,提高項(xiàng)目的綜合效益,引領(lǐng)湘潭的房產(chǎn)發(fā)展!通過以上的分析和策略,我們發(fā)現(xiàn),財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為41190.74萬元>0,財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為41%,項(xiàng)目達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)較低,而且,投資收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率,具有較大的投資吸引力。企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略和決策在微觀層面的技術(shù)操作上應(yīng)特別慎重、細(xì)致、穩(wěn)妥,企業(yè)只有加強(qiáng)對(duì)企內(nèi)部技術(shù)含量的投入,切實(shí)加強(qiáng)開發(fā)流程管理,進(jìn)行有效的事前和事中控制,才能確保最終的結(jié)果是良性的,只有這樣,商品房預(yù)售價(jià)格預(yù)測(cè)才能精準(zhǔn),才能適應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格需求。在確保開發(fā)、服務(wù)、建筑質(zhì)量的前提下,企業(yè)產(chǎn)品才具有市場(chǎng)竟?fàn)幜ㄗh在項(xiàng)目的投資和開發(fā)中,不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較少,可控性較強(qiáng),因此本項(xiàng)目的投資開發(fā)無論在市場(chǎng)上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。就本項(xiàng)目而言,市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位,以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的,具有客觀性和一般性,符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理,配以合理的營銷手段,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo),并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的。這個(gè)項(xiàng)目的完成同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)湖南城建置業(yè)有限公司質(zhì)的飛躍,樹立良好的企業(yè)形象,為湘潭城市建設(shè)增添新世紀(jì)的光彩。以下是我對(duì)該項(xiàng)目的一點(diǎn)點(diǎn)建議:1.加快項(xiàng)目的立項(xiàng)和前期策劃、設(shè)計(jì)準(zhǔn)備時(shí)間,確保在2011年上半年能正式開始施工建設(shè),加快各項(xiàng)工作的協(xié)調(diào)。2.尋找到步行街專業(yè)策劃代理機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)隊(duì)伍,力爭(zhēng)拿出市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、超前設(shè)計(jì)的建筑物,為項(xiàng)目推廣制造亮點(diǎn)。3.進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)查,把湘潭市場(chǎng)的運(yùn)作規(guī)律吃透,做好各項(xiàng)招商的準(zhǔn)備工作。4.加強(qiáng)財(cái)務(wù)的宏觀調(diào)控,銜接好資金的周轉(zhuǎn),減輕財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。5.步選聘各類專業(yè)人才充實(shí)我們的開發(fā)經(jīng)營管理隊(duì)伍。Editor'snote:JudsonJonesisameteorologist,journalistandphotographer.HehasfreelancedwithCNNforfouryears,coveringsevereweatherfromtornadoestotyphoons.FollowhimonTwitter:@jnjonesjr(CNN)--Iwillalwayswonderwhatitwasliketohuddlearoundashortwaveradioandthroughthecracklingstaticfromspacehearthefaintbeepsoftheworld'sfirstsatellite--Sputnik.IalsomissedwatchingNeilArmstrongstepfootonthemoonandthefirstspaceshuttletakeoffforthestars.Thoseeventswerewaybeforemytime.Asakid,Iwasfascinatedwithwhatgoesoninthesky,andwhenNASApulledtheplugontheshuttleprogramIwasheartbroken.Yettheprivatizedspaceracehasrenewedmychildhooddreamstoreachforthestars.Asameteorologist,I'vestillseenmanyimportantweatherandspaceevents,butrightnow,ifyouweresittingnexttome,you'dhearmyfoottappingrapidlyundermydesk.I'manxiousforthenextone:aspacecapsulehangingfromacraneintheNewMexicodesert.It'slikethesetforaGeorgeLucasmoviefloatingtotheedgeofspace.YouandIwillhavethechancetowatchamantakealeapintoanunimaginablefreefallfromtheedgeofspace--live.The(lackof)airupthereWatchmanjumpfrom96,000feetTuesday,IsatatworkgluedtothelivestreamoftheRedBullStratosMission.Iwatchedtheballoonspositionedatdifferentaltitudesintheskytotestthewinds,knowingthatiftheywouldjustlineupinaverticalstraightline"we"wouldbegoforlaunch.IfeelthismissionwascreatedformebecauseIamalsoajournalistandaphotographer,butaboveallIlivefortakingaleapoffaith--thefeelingofpushingtheenvelopeintounchartedterritory.Theguywhoisgoingtodothis,FelixBaumgartner,musthavethatsamefeeling,atalevelIwillneverreach.However,itdidnotstopmefromfeelinghispainwhenagustofswirlingwindkickedupandtwistedthepartiallyfilledballoonthatwouldtakehimtotheupperendofouratmosphere.Assoonasthe40-acreballoon,withskinnothickerthanadrycleaningbag,scrapedthegroundIknewitwasover.HowclaustrophobiaalmostgroundedsupersonicskydiverWitheachtwist,youcouldseethewrinklesofdisappointmentonthefaceofthecurrentrecordholderand"capcom"(capsulecommunications),Col.JoeKittinger.HehunghisheadlowinmissioncontrolashetoldBaumgartnerthedisappointingnews:Missionaborted.Thesupersonicdescentcou

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