某某區(qū)東北部地區(qū)市場調(diào)查報告

PAGEPAGE9通州區(qū)東北部地區(qū)市場調(diào)查報告區(qū)域概況近幾年由于北京東部地區(qū)經(jīng)濟的快速發(fā)展、CBD商圈的形成，尤其北京市將通縣定為重點建設發(fā)展的衛(wèi)星城之一，使通縣受到了非常大的影響，加快了通縣地區(qū)的建設發(fā)展速度。通縣東北部地區(qū)區(qū)域范圍為：西起北關環(huán)島，東至潞邑地區(qū)，南起京哈高速路，北到叢林莊地區(qū)。此區(qū)域屬于通縣的郊區(qū)，因此人文環(huán)境較差，文化水平、人均收入偏低，商業(yè)和交通都很不發(fā)達。近年來隨著通縣地區(qū)整體的快速發(fā)展，有了一定的改觀。區(qū)域內(nèi)目前已有多條線路可直達市區(qū)，雖然大多路面較窄，且維修保養(yǎng)不當，路面情況較差，但解決了人們出行的問題。此區(qū)域的房地產(chǎn)項目啟動較早，早在1995年，華龍小區(qū)、富河園就已開始銷售，并吸引部分城區(qū)人口在此落戶，使此地區(qū)的整體人口素質(zhì)有所提高。此地區(qū)的市政配套建設速度較慢，故此缺少大規(guī)模的房地產(chǎn)項目。區(qū)域市場分析此區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有普通住宅、高檔別墅等十余個項目，其中9個項目尚有市場表現(xiàn)，分別為：富河園、西潞苑、楓露皇苑、楓露花園、華龍小區(qū)、新潮家園、上潞園、叢林莊小區(qū)、天潤別墅。因為此區(qū)域的項目分布比較分散，有一定的地區(qū)差異，所以將以上項目按地域劃分（項目聚集地），可分成三個部分，區(qū)域內(nèi)的南區(qū)、西區(qū)、北區(qū)。西部地區(qū)（北關地區(qū)）西部地區(qū)自西向東依次排列著：富河園、西潞苑、楓露皇苑、楓露花園4個項目。項目情況表涼項目名稱詞富河園挖西潞苑必楓露皇苑火楓露花園統(tǒng)發(fā)展商寄北京開原房脆地產(chǎn)開發(fā)公查司市北京正圓房互地產(chǎn)開發(fā)公津司丘北京五龍新怕村開發(fā)公司駝民望房地產(chǎn)鴿開發(fā)公司沿代理商懂無露個人扮3、4期信壽達行代理違無跳地理位置息北關環(huán)島西猛北角艦北關環(huán)島正言北2公里干東潞路西側嶄東潞路東側豪建筑規(guī)模枕17萬朝㎡形共32萬彎㎡一期20翠萬；二期8章萬讀一、二期1閉58棟；三出、四期97爸棟，10萬翼㎡射7棟樓，1冒0萬尾㎡耀規(guī)劃類型霉多層辨多層弄別墅牲多層閱配套情況偏四期有會所撲超市駛運河文化廣巡場、網(wǎng)球、霜足球場、泳商池峽超市、小學笛、幼兒園、建醫(yī)院葬價格棟（元/平方滴米）萍二期265彈0-298御0；三期均歌價3000省均價220販0五精裝850擋0；毛坯6哀000-7捐000宮起價178堡0；最高2勤150歌優(yōu)惠比例庸98折針95折廊未定談無識工期情況撫一期現(xiàn)房；撲二期年底；勉三、四期在誠建惕一期現(xiàn)房、暈二期200銀3年1月迎一、二期現(xiàn)逼房；三期在史建；四期未竟建煤現(xiàn)房茅開盤日期助1995年進1998年采1995年海2000年酬銷售進度餓一期100胖%；二期9栗5%；三、陸四期未開盤梅一期100戲%；二期4蹄0%拾一、二期8磁0%；三、遠四期未開盤沒90%梯潛在供應量澡6萬會㎡罵10萬答㎡音280棟緣3000撐㎡儀戶型配比（爪㎡氧）獵二居85-看114；三痕居114；秘五居180朽三居92-會129茄173.1都6-541差.88服二居88-叮89；三居洽125練主力戶型廚二居103申㎡賴二居73-洽79棵㎡律250餅㎡努三居125捷㎡挪園林綠化腫30%倘30%災40%田30%填裝修標準假毛坯伶毛坯澆毛坯爪初裝循媒體選擇壞北青通欄蹄小塊廣告斯北青光小塊廣告呆客群分析日市區(qū)內(nèi)百領掏市區(qū)內(nèi)年輕盞人、打工族尼市區(qū)內(nèi)的成態(tài)功人士窯市區(qū)內(nèi)人群筆銷售熱線費65680敬596營69522痕095潑89598族751令65811霜127交通及環(huán)境此區(qū)域顯然已經(jīng)與通州城區(qū)的發(fā)展速度同步，寬闊的道路、多條可直達市區(qū)的公交線路，完善的市政配套設施，整潔的周邊環(huán)境，溫玉河與潮白河穿流其間更是一種說不出的美妙感覺。項目情況富河園、西潞苑、楓露花園、楓露皇苑都屬于有一定市場知名度的項目。普通住宅中西潞苑的建筑規(guī)模最大，總建筑面積32萬平方米，屬于大型居住區(qū)。建筑形式為多層，戶型種類齊全，格局新穎，價格較低，均價2200元/平方米。但社區(qū)配套不夠完善，只有一個超市。楓露花園與西潞苑的基本情況比較相似，只不過社區(qū)偏小，總建筑面積10萬平方米。富河園可以算這一地區(qū)的精品項目，坐落于北關環(huán)島西北角，位置優(yōu)越；外觀華麗，樓體設計新穎，外墻采用華麗的涂料，社區(qū)內(nèi)有多層樓，也有高層塔樓，分為四期建設，有完善的配套，四期設有會所，多種戶型可供選擇，一、二期的銷售工作已經(jīng)圓滿完成，即將開盤的三期，期房均價3000/平方米的價格偏高。此區(qū)域的發(fā)展前景不言而喻，是東北部房地產(chǎn)發(fā)展的重頭戲，無論從位置、交通、環(huán)境都具有先天優(yōu)勢。屯南部地區(qū)（姨潞邑地區(qū)）稿南部地區(qū)由德南向北依次獵排列著：華的龍小區(qū)、新油潮家園、上壓潞園3個項抓目。項目情況表恨項目名稱注華龍小區(qū)驅新潮嘉園弟上潞園汁發(fā)展商父北京民望房歇地產(chǎn)開發(fā)公民司厲北京鵬程房攝地產(chǎn)開發(fā)公剝司盞北京海濤房午地產(chǎn)開發(fā)公土司均代理商寫無么無離個人完地理位置撞北關環(huán)島向尊東導潞邑地區(qū)，析北關環(huán)島向儲東揪北關環(huán)島向梢東寒建筑規(guī)模優(yōu)53棟樓，輪32萬獸㎡緞47萬戴㎡辛9棟樓，8鞋萬祖㎡喉規(guī)劃類型袍多層缸多層仁多層百配套情況之小學、7萬施平米綠地、伐醫(yī)院、超市愛超市、銀行苗、郵局、幼技兒園、翔程恥公園（30惕000毛㎡種）域無扣價格（元/冊㎡）售起價185同0；最高價竹2200唇起價174奶0均價21石60在起價153腸0；最高價英1950梯優(yōu)惠比例碌一次性98獄折棟一次性98志折生無汪工期情況宜現(xiàn)房鴨一期現(xiàn)房、閥二期10月挎入住孟一期現(xiàn)房、懇二期有一棟乒未完工鑄開盤日期裕1995年乓2000年騾2000年諷銷售進度翁90%停一期90%泳二期50%臉一期80%鼠；二期30虹%兔潛在供應量驕4000幅㎡姥30萬夠㎡距5萬滿㎡然戶型配比（不㎡想）矩一居57-證60；二居答60-90般；三居96追-122倆一居59二伍居88-8湯9三居12暮9四居16穩(wěn)7模一居54；偏二居73-哪93；三居德81蘇主力戶型題二居80料二居88劃二居73剖園林綠化得30%贈40%止30%糕裝修標準竿毛坯房巧精裝燦毛坯房欲媒體選擇徐北青、晚報簡？？？（豆據(jù)腐塊）觸分欄廣告啟小宣傳單畜客群分析改拆遷戶、市眠區(qū)內(nèi)的居民賣拆遷戶、市折區(qū)內(nèi)的居民雀生活水平較遞低的人堂銷售熱線測89590復216魚89596抽222障89593綢383交通及環(huán)境丙南區(qū)道路平緣整、有公交踐線路可直達嘗市區(qū)與通州情城區(qū)，市政咽配套較完善村，人們出行捏、購物、娛猶樂較方便，妄近年來有一企些城市居民意落戶在此。皆由于此地區(qū)含建設開發(fā)正昆在進行中，妙所以衛(wèi)生環(huán)末境較差，還姐有待改觀。項目情況萬南區(qū)房地產(chǎn)附項目較少，勇南區(qū)南部的莖華龍小區(qū)為淘此區(qū)域內(nèi)的忘代表項目，石該小區(qū)的總子建筑面積3聯(lián)2萬平方米括，共53棟葬多層建筑，霧樓體設計風求格比較時尚體，采用的是掌落地陽臺、攝鐵藝護欄、惰外墻是鮮艷含的涂料，戶巖型種類多，稅大多為南北伐朝向，戶型婦格局也比較叢合理，但房鳥屋的使用率辰比較低。小捏區(qū)的配套完美善，有學校鏈、超市、醫(yī)煮院、公交車紗站，均價為膀2100元軍/平方米，戲此小區(qū)的居斜民大多為市盒區(qū)人口。然新潮嘉園雖呈然總建筑規(guī)湊模要大于華謎龍小區(qū)，但濁目前僅開發(fā)貼了10萬平怕米，大部分范尚未開發(fā)（卸包括其社區(qū)牽配套），且況一期開發(fā)的籍幾棟樓無特靠色，在售的歡二期共四棟腫樓，推出了冤精裝修的交右房標準，均供價才216劉0元/平方號米，有一定裹的價格優(yōu)勢拘，隨著開發(fā)翠面積的增加厘，社區(qū)規(guī)模桐的擴大，社耀區(qū)配套的逐頁步完善，此醫(yī)項目發(fā)展前嬸景比較樂觀堅。數(shù)與爐兩者相比，熊上路苑較遜爐色的多，由近于此項目屬梢南區(qū)的北部漆，所以與北嘉區(qū)項目價格責比較相近，若起價153含0元/平方窗米，總建筑存規(guī)模30萬揚平方米，戶文型種類較少釀，格局陳舊那，社區(qū)無配雁套，居住人宮口素質(zhì)較低譽。周隨著其南部覺新華大街的犬發(fā)展，此區(qū)順域具有較大輔的發(fā)展?jié)摿︷W，再有珠江痛集團在此大砌片征地，要烘在通州區(qū)建禽成妹“慣城中之城恨”不，勢必會帶絨動此區(qū)域房侄地產(chǎn)業(yè)的發(fā)穿展。筍北部地區(qū)（丟叢林莊地區(qū)莊）播項目包括：猜叢林莊小區(qū)絲、天潤別甘墅2個項目伶。項目情況表申項目名稱閱叢林莊小區(qū)保天潤別墅曬發(fā)展商墳北京鑫華房撈地產(chǎn)開發(fā)公別司點北京鑫華房騙地產(chǎn)開發(fā)公附司畜代理商坦無蒼無馳地理位置芹通洲縣城東婦北8公里洗通洲縣城東改北8公里唉建筑規(guī)模托81棟，4寒0萬談㎡亡10萬稱㎡秤規(guī)劃類型耀多層毒別墅漏配套情況花文化公園唇花園、網(wǎng)球甜場、文化廣趙場紅價格（元/優(yōu)㎡湊）汽起價138宅0；均價1甲600慚獨棟420枕0；69萬龍棟、聯(lián)排3抱000；5使2萬/棟湖優(yōu)惠比例元一次性99捆折便一次性98錄折侵工期情況坐現(xiàn)房撲現(xiàn)房（一期乎）二期50惠%，余下5惠0%年底交杜房墨開盤日期車1996峽1999蹈銷售進度利95%舊獨棟80%這；聯(lián)排35再%泊潛在供應量方2000禍㎡甘4萬根㎡手戶型配比（動㎡士）應三居106傷（唯一的戶尸型）葵獨棟339使-800；信聯(lián)排180斃-246挎主力戶型栗三居106玻獨棟339賽；聯(lián)排18都6墨園林綠化撫30%鼻40%鑄裝修標準疾毛坯仔毛坯園媒體選擇風小塊廣告瞇路牌、北青層客群分析訪拆遷戶、單矛位集團購買刺市區(qū)內(nèi)人群傭、追求生活賞品質(zhì)舊銷售熱線幫89599瘋809重89591腎041交通及環(huán)境激北區(qū)屬于區(qū)爛域內(nèi)較偏僻忘的地帶，道歐路狹窄、坎披坷不平，只筐有一條公交朽線，無任何坑市政配套設償施，常住人享口較少，屬壺待開發(fā)地段歲。項目情況頃兩項目的開沒發(fā)商是同一粗家房地產(chǎn)開檔發(fā)公司，建墨筑規(guī)模比較臂大。叢林莊蹈小區(qū)在售的聞僅一種戶型愛，格局的設柔計陳舊，起修價為138走0元/平方果米，價格在炊通縣來講是己最低的。天杯潤別墅戶型妹種類比較單頭一，密度較互大，每棟別各墅的間距很昏?。黄饍r為目3000元糞/平方米。我兩項目雖然冒社區(qū)規(guī)模大漿，但目前社硬區(qū)的配套設雁施較少，生花活、娛樂條照件較差，今丟年年底會建碧成文化公園性與文化廣場秘，可以使兩眠項目增加一撓些配套設施質(zhì)。兩項目僅罰僅能夠滿足張購房群體的般最低居住要全求，唯一的浮優(yōu)勢是價格繩低。自區(qū)域項目分染析艷建設規(guī)模分罰析喘西潞苑、新晨潮嘉園、華困龍小區(qū)和叢致林莊小區(qū)總波建筑面積都防超過了30但萬平方米，異至少分為三孤期開發(fā)，每幣一期平均只丑開發(fā)10萬收平方米左右烈。其他項目鐮開發(fā)的規(guī)模佛每一期大概捷也是10萬肉平方米左右迎，說明了這銳些項目的開崖發(fā)商具有一惱定的實力，元并且對此區(qū)溜域的發(fā)展前歐景看好。能配套設施分遇析郊由于此區(qū)域攀內(nèi)的多數(shù)項兵目的社區(qū)規(guī)撕模較大，并泄因周邊生活殼配套設施不河夠完善，所畜以社區(qū)內(nèi)的榆配套是必不覆可少的，大駝多項目在社申區(qū)內(nèi)有超市恨、菜市場，祝還有的項目勺有學校、幼鼓兒園，特別湊是華龍小區(qū)憲修建了7萬蝕平方米的社腹區(qū)公園。美建筑形式分續(xù)析布此區(qū)域的住膝宅項目全部飲為多層樓，則大多是南北想朝向的，沒票有電梯。榨別墅項目則岡分為獨棟和獸聯(lián)排兩種，坊整體規(guī)劃得陽不好，外觀犯參差不齊，潛密度較大。氧市場供應量績分析紫此區(qū)域目前筆在建的新項英目不多，但駐在售的項目鈴基本上都有邀后期建設，涌僅這次調(diào)查兇項目的后期壁供應量就有泥56萬蔬㎡。戶型分析戶型分析表采戶型勞住宅赤別墅艦戶型面積劍一居室串50樣—素60修㎡字180域㎡廢—反800㎡謝二居室就70陽—絲90㎡串三居室彈90籃—增110㎡世戶室比例茄一居室笨10%反聯(lián)排30%另二居室喉50%殲獨棟70%牙三居室匙40%疑此區(qū)域住宅騾的戶型種類費比較齊全，寺大多項目都賣具有一居到憐三居的多種驚戶型。最可以看出此董區(qū)域的戶型籌以小面積為旨主，比較經(jīng)家濟實用。戶奧內(nèi)的布局大駕多是兩廳一仗衛(wèi)（二居、誘三居）、南汁北都有陽臺肯，與在此區(qū)及域購房群體隙的消費觀念顫、經(jīng)濟收入晶相吻合。而研且由于是多缸層，所以房缺屋的使用率考較高，房屋喜的使用面積麗都超過了7避5%。戶型捎配比以二、眨三居為主，反配有少量的恥一居，住宅莫的戶室比例球為：一居占傲戶型總量的釣10%，二蔽居占50%刻，三居以上銹的占40%擠。別墅為：際獨棟70%字，聯(lián)排30宇%。黨區(qū)域內(nèi)的別雞墅項目雖然飼很少，但戶領型種類及戶際型面積卻非小常齊全。共撫有案十余種戶型供，部分配有警400㎡以叨上的私家花捐園，可滿足滴滿足消費者焰的不同品位和。價格分析漫經(jīng)過調(diào)查，鉤此區(qū)域的住葡宅均價在2國000/賤㎡，宇住宅價格自敞西哥南鑒向東北價格遭逐漸降低，緒富河園小區(qū)吩均價280腳0/㎡，最儲北端的叢林稍莊小區(qū)均價氏僅1600喇/㎡。貧由于房屋的伏總價較低，輸打折的幅度涂不大，一般鉛為98折，搭只有西潞苑敏小區(qū)可以達娃到95折。也房總價低并惹且都可以做厲貸款，對一弓般平民百姓艙來說是比較感容易接受的度。霜別墅的價格功也是因位置聚而定的，天缺潤別墅的位描置較偏僻，抓均價僅35湊00/㎡；納楓露皇苑的證位置及交通倚條件比較好肉，均價65鈔00/㎡。鋪銷售周期及災銷售率分析細銷售周期及勁銷售率分析毀表弊開盤時間年銷售面積掙銷售率（目坑前在售）為普通住宅豬富河園警1995際17萬㎡君90%至西潞苑送1998悟32萬㎡寬40%（二喂期）溜楓露花園奏2000下9萬㎡蕉90%尖華龍小區(qū)當1995吩30萬㎡腸90%鐘新潮家園貨2000族47萬㎡煎50%（二奉期）皇上潞園荷2000該7萬㎡招30%（二梅期）嬌叢林莊小區(qū)襖1996鞏40萬㎡曠95%樹別墅淹楓露皇苑殖1995脅10萬㎡紅80%養(yǎng)天潤別墅蔬1999銹10萬㎡冬獨棟80%帶聯(lián)排35%復根據(jù)調(diào)查可芝以看出，此器區(qū)域的項目藝一期大多已亦經(jīng)到了銷售哀收尾階段，古部分項目一品期已售罄，償二期的銷售咱正在進行，被銷售率已經(jīng)賣近半。普通疊住宅項目的伍銷售周期最杰短的是楓露撐花園和上潞捕園，二項目險都是從20匯00年開始愁銷售的，用盈2年時間分正別銷售了9煙萬㎡，和7相萬㎡，平均陣每年銷售4進萬或5萬平殃方米。銷售將周期最長的夫是華龍小區(qū)痰，從199撈5年就開始黑銷售，目前攤共銷售了3蔬0萬㎡，平敘均年銷售4灰萬㎡。其它冰的項目雖然柱銷售周期不道同，但平均情年銷售面積盒與前兩項目輩基本相同。與可以看出，市此區(qū)域項目己的銷售速度燈大致相同，尾項目規(guī)模越壽大，銷售周齊期越長。特峽別提到叢林望莊小區(qū)的銷莖售速度較快輛一些，大概泊每年能夠銷駕售7萬㎡。干由于此區(qū)域身的項目面對則的消費群體咳是大眾百姓個，所以房屋近銷售非常有掌市場，開發(fā)免面積如果不斜是很大，基桐本上是蓋完掉樓就可以賣首掉，所以大進多現(xiàn)房或準敗現(xiàn)房的銷售亮率很高。費廣告宣傳分蟻析頃此區(qū)域項目景的宣傳方式勞比較一致，遙每個項目都床有路牌（從閱縣城一直指慨到項目所在求地）；由于漫房價低，廣繭告投入也不壘大，一般只繁在報紙上打他很小一塊廣蓋告（分欄廣案告），還有磚的在市區(qū)內(nèi)謙設有售樓部款，發(fā)小宣傳塑單。餃地區(qū)特征總幣結優(yōu)勢特征取此區(qū)域內(nèi)的混房地產(chǎn)項目匠的優(yōu)勢可以濾總結出以下睛結論：價格克低、戶型面圍積設計經(jīng)濟辜實用，社區(qū)巨規(guī)模較大，議社區(qū)配套較具完善，生活筋設施齊全（衫暖氣、有線娘電視管道天哪然氣、24