老君山景區(qū)產(chǎn)權(quán)式度假酒店項目可行性研究報告書

PAGE—PAGE23—河南省欒川縣老君山景區(qū)產(chǎn)權(quán)式度假酒店項目可行性研究報告

1總論1.1項目名稱河南省欒川縣老君山景區(qū)產(chǎn)權(quán)式度假酒店項目1.1.1項目承辦單位欒川縣老君山林場1.1.2項目承辦單位法人代表孫欣欣1.1.3項目擬建地點欒川縣城關(guān)鎮(zhèn)大南溝老君山林場老場部1.2編制依據(jù)和范圍1.2.1編制依據(jù)：（1）國家有關(guān)法律、法規(guī)依據(jù)①中華人民共和國自然保護區(qū)條例②中華人民共和國環(huán)境保護法③中華人民共和國森林法④中國自然保護綱要（2）有關(guān)標(biāo)準、規(guī)范①國家有關(guān)編制項目可行性研究報告的規(guī)定②國家有關(guān)設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準③國家有關(guān)投資估算編制辦法④國家計委、建設(shè)部1993年頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法及參數(shù)》（第二版）（3）有關(guān)規(guī)劃文本老君山生態(tài)旅游區(qū)總體規(guī)劃1.2.2編制范圍建設(shè)條件、規(guī)模，工程技術(shù)方案，投資估算，資金籌措、效益等。1.3結(jié)論和建議欒川為全國旅游強縣，是國內(nèi)唯一一個具有6家AAAA級旅游景區(qū)的縣份，加上項目地緊鄰縣城，優(yōu)美的自然環(huán)境和便利的交通條件，客源穩(wěn)定，市場前景看好。在旅游大環(huán)境依托下，旅游業(yè)已經(jīng)成為欒川經(jīng)濟發(fā)展的一個支柱產(chǎn)業(yè)，同時，老君山又是國家級自然保護區(qū)、省級風(fēng)景名勝區(qū)。老君山景區(qū)服務(wù)設(shè)施建設(shè)滯后，制約旅游業(yè)發(fā)展。項目的實施能夠有效改善景區(qū)服務(wù)接待能力，技術(shù)可行，經(jīng)濟回報豐厚，因此本項目是切實可行的。在項目建設(shè)過程中，應(yīng)做好環(huán)境保護工作，注意污水排放，防止揚塵飛塵污染，選擇合適的料場，工程完工后對廢渣進行徹底清理，并搞好植被恢復(fù)。2項目概況及項目建設(shè)的必要性2.1項目地概況該項目地為老君山林場舊場址，位于欒川縣城大南溝，地表附屬物已拆遷賠償?shù)轿唬衫媒ㄔO(shè)用地60畝，開發(fā)條件成熟。該處距欒川縣城1.5公里，行車時間5分鐘，位于國家AAAA景區(qū)老君山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，緊鄰蝴蝶谷景區(qū)，海拔800米，盛夏溫度低于20℃，依山傍水，山清水秀，空氣宜人，是建造與旅游配套的產(chǎn)權(quán)式度假酒店、培訓(xùn)中心或旅游地產(chǎn)開發(fā)的首選地。2.2項目影響區(qū)概況①洛陽市洛陽市位于河南省中西部，東臨嵩岳，西依秦嶺，南望伏牛，北靠太行，面積1.52萬平方公里。全市共轄1市8縣6區(qū)。2008年末，全市總?cè)丝?30萬人，人口密度404人/平方公里。洛陽屬于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，全年光照充裕，無霜期長，為農(nóng)作物和花木生長提供了良好條件，特別是有利于牡丹的生長，因此，洛陽成為馳名中外的“牡丹城”。洛陽是一座馳名中外的歷史文化名城，我國七大古都之一。素有“九朝古都”之稱的洛陽，有譽滿世界的石刻藝術(shù)寶庫“龍門石窟”，有馳名中外的佛都“祖庭”白馬寺，有重要考古價值的夏都斟鄩、商都西毫、周都洛邑、漢魏洛陽故城、隋唐東都城五大古城遺址和被譽為“無臥牛之地”的邙山古墓群。北部有我國的母親河——黃河和享譽世界的小良底水利樞紐。洛陽悠久的歷史孕育了燦爛的河洛文化，成為海外游子尋根問祖的熱點。此外，還有嵩縣白云山、宜陽花果山、欒川龍峪灣等國家森林公園和老君山生態(tài)旅游區(qū)、雞冠洞、滑雪場、重渡溝等風(fēng)景區(qū)，與魯山堯山風(fēng)景名勝區(qū)等構(gòu)成了河南省西部最重要的伏牛山旅游區(qū)。②欒川縣社會經(jīng)濟概況欒川縣地處豫西山區(qū)，洛陽市西南部，縣城距省會鄭州320公里，距洛陽市區(qū)140公里。欒川為典型的內(nèi)陸深山縣，北盤熊耳山，南踞伏牛山，中部有熊耳山分支遏遇嶺，三條山脈縱貫全境，將全縣分割為南北兩大溝川。欒川境內(nèi)峰巒迭嶂，溝壑縱橫，山峰林立，地貌起伏跌宕，有“八山一水一分田”之稱。特殊的地理環(huán)境構(gòu)成了欒川礦產(chǎn)、旅游、林業(yè)、食用菌、中藥材等五大資源優(yōu)勢。其中，已探明鉬金屬儲量206萬噸，居亞洲第一，世界第三。同時，欒川的森林覆蓋率達83.4%，居河南省第一位，欒川還是“全國衛(wèi)生縣城”、“造林綠化百佳縣”、“全國飛播造林先進縣”、“全國生態(tài)示范區(qū)”。欒川縣有14個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），209個行政村，土地面積247736公頃，農(nóng)業(yè)用地面11601公頃，林業(yè)用地162667公頃。欒川縣工業(yè)門類眾多，有礦產(chǎn)、冶金、化工、機構(gòu)、食品、紡織、服裝等數(shù)十個行業(yè)，擁有一批競爭力強的骨干企業(yè)和拳頭鋅、金、銀、銅、鐵，螢石、石墨、硅、灰石、白云巖、水晶石、滑石、大理石等。欒川交通四通八達。公路總里程1352公里，其中干線136公里，二級249公里。通往鄭州、洛陽、三門峽、南陽、西安等地都有直達客車。境內(nèi)有206個行政村通車。欒川山青水秀，氣候宜人，自然、人文景觀豐富集中，是避暑、療養(yǎng)、游覽勝地和洛陽旅游熱線。自2000年以來，欒川縣委、縣政府強力實施旅游帶動戰(zhàn)略，不斷加大投資力度，相繼開發(fā)了雞冠洞、老君山、龍峪灣、九龍山溫泉、重渡溝等旅游景區(qū)，先后建成了君山飯店（四星級）、伊水灣大酒店、老君山商務(wù)酒店、弘電賓館、欒川賓館等旅游賓館，旅游專線公路60公里，旅游出租車300余臺，開通了景區(qū)光纜通訊線路，國內(nèi)國際通訊方便快捷。初步形成了以“國家衛(wèi)生縣城”、旅游景區(qū)為龍頭，以交通、商貿(mào)、賓館服務(wù)為紐帶的大旅游框架。目前，欒川已成為豫西的一條“黃金旅游熱線”，出現(xiàn)了節(jié)假日游人如織、車流如潮的喜人景象，推動了第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，旅游帶動戰(zhàn)略煥發(fā)勃勃生機。③地理位置洛陽老君山生態(tài)旅游區(qū)位于河南省西部的欒川縣城東南部，距縣城3公里。,東徑113°37′40″之間，是一個東西長、南北窄的狹長地帶，東與嵩縣接壤，西與三川鎮(zhèn)為鄰，北依城關(guān)鎮(zhèn)，南毗西峽縣，總面積10000公頃。老君山，古稱景室山，是八百里伏牛山主峰，海拔2200米。因道教始祖老子李耳歸隱修煉于此而得名，是世界地質(zhì)公園、國家級自然保護區(qū)、國家AAAA級旅游景區(qū)、省級風(fēng)景名勝區(qū)和省級重點文物保護單位。老君山氣勢渾厚，雄奇峻拔，有“北國張家界”之稱，景區(qū)內(nèi)峰、崖、石、谷星羅棋布，澗、瀑、潭、洞步換景移。潭秀瀑美，峰險峽幽。正所謂“壁立千仞景室奇，峽跌萬丈君山幽”。明代詩人謝榛稱贊老君山“兼泰山之雄偉，華山之險峻，廬山之朦朧，黃山之多姿”。當(dāng)代作家李準游后驚嘆“秀壓五岳，奇冠三山”。欒川曾被人們譽為“中原的北戴河”、“洛陽的避暑山莊”，而老君山則是欒川八大景之首。老君山生態(tài)旅游區(qū)有著瑰麗的自然景觀。老君山地處亞熱帶向暖溫帶過渡地帶，加之復(fù)雜的地形，特殊的高山氣候，獨特的巖石結(jié)構(gòu)，形成了這里動植物品種的豐富多樣性，其森林覆蓋率達97%，有維管束植物1661種，僅國家重點保護的珍稀、瀕危植物有18種；有陸棲脊椎動物180余種，國家重點保護的鳥獸26種，有“中州地區(qū)天然生物種質(zhì)資源基因庫”譽稱。景區(qū)內(nèi)保存著近5000畝原始森林和多種生物群落，既有三五人合抱的千年大樹，也有攀緣數(shù)十米的林間古藤;既有數(shù)松踵頂相接的“松上松”，也有古松穴內(nèi)抽出青枝綠葉的“松內(nèi)松”和楓樹、漆樹、黃櫨等觀葉樹種。春季，可踏芳草、賞百花，杜鵑、海棠、連翹、玉蘭等百花爭艷，俏滿山間，從初春到初夏，從山腳到山頂，漸次開放，嫩香四溢。夏季，可棲綠蔭聽蟬鳴，炎陽酷暑時節(jié)，茂密幽靜的森林里，到處是高曠的蟬聲，動聽的鳥鳴。秋季，可觀紅葉嘗山果，滿山紅遍的板栗、核桃、柿子、獼猴桃等各種山果既讓人賞心悅目，又可大飽口福。冬季，可賞白雪動詩情，白雪皚皚，銀裝素裹，冰凌垂掛，玉樹瓊枝。山下已是冰雪消融的初春，山頭依然是冰清玉潔的嚴冬；山下已春綠遍地，山上仍白雪未融。正是一日游四季，十里不同天。老君山又是中原聞名遐邇的道教圣地，有豐富的人文資源。景區(qū)內(nèi)歷史古跡老君廟、道德府、菩薩殿、救苦殿、靈官殿、十方院等都有著淵源的文化蘊涵和神奇的傳說。山頂老君廟始建于北魏，唐太宗時，由大臣尉遲敬德監(jiān)修。鑄于明萬歷19年的大鐵鐘，上有“皇帝萬歲，太子千秋，風(fēng)調(diào)雨順，國泰民安”16個大字，是保存完好的珍貴文物。明萬歷皇帝，于萬歷三十一年四月初八頒賜老君道德經(jīng)詔諭。由此開始，歷代各地香客結(jié)隊朝山進香，文人游客搭伴登山攬勝。港臺同胞、各地商賈千里迢迢連年朝圣，著名作家賈平凹贊譽道“老君山成千年香火，道德經(jīng)為萬世詠誦”。近年來，在欒川縣委、縣政府實施的大旅游戰(zhàn)略中，確定要把老君山作為欒川主要景區(qū)在全國叫響的建設(shè)目標(biāo)。根據(jù)《河南省旅游產(chǎn)業(yè)“十五”發(fā)展計劃和2015年遠景目標(biāo)綱要》，老君山被列為伏牛山生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)的重點景區(qū)之一，是河南著力打造的豫西南旅游黃金區(qū)。圍繞生態(tài)旅游區(qū)建設(shè)這一目標(biāo)而完成的《老君山生態(tài)旅游區(qū)總體規(guī)劃》，將景區(qū)劃分為道教文化、生態(tài)觀光、森林游覽、野營探險、休閑度假和生活管理6大功能區(qū)，總面積10萬畝。有維管束植物1661種，僅國家重點保護的珍稀、瀕危植物有18種；有陸棲脊椎動物180余種，國家重點保護的鳥獸26種，有“中州地區(qū)天然生物種質(zhì)資源基因庫”譽稱。自2000年到2007年，景區(qū)建設(shè)累計投入5500余萬元，按國家AAAA級景區(qū)標(biāo)準，大規(guī)模進行硬件建設(shè)：完成了21公里旅游公路，34公里景區(qū)步道；澆筑了4000米公路防護墩，焊制了1500米步道護欄；新建觀景臺13處，星級公廁2處，環(huán)保公廁8處；設(shè)置公路標(biāo)志牌30處，安裝公路凸鏡15面，環(huán)保垃圾箱270個；制作景點標(biāo)志牌500塊，復(fù)綠裸露山體栽植爬山虎21萬余株，種植景區(qū)綠化苗木11.2萬棵；復(fù)建了老君廟、救苦殿、中天門牌坊等廟宇設(shè)施；建成3個生態(tài)停車場，總面積9000平方米；建成了老君山觀光索道、游客服務(wù)中心、購物市場等。2008年8月景區(qū)與欒川縣瑞豐工貿(mào)有限公司成功合作，實現(xiàn)融資3.6億元，用于景區(qū)開發(fā)，加上政府籌資1.4億元建設(shè)的與景區(qū)配套的游客中心、地質(zhì)廣場、地質(zhì)博物館項目，總投資將達5億元，對景區(qū)大規(guī)模進行深度開發(fā)建設(shè)。目前，景區(qū)深度開發(fā)項目整體形象進度已達60%以上，其中建筑面積達8000平方米的游客中心正在內(nèi)外裝飾；占地18萬平方米，新增車位3000個的地質(zhì)廣場，已完成綠化，正在鋪裝，與游客中心相呼應(yīng)，投資達5000萬元的地質(zhì)博物館已經(jīng)開工；中靈索道的相關(guān)進口設(shè)備已運抵現(xiàn)場；老子藝術(shù)造像、道德經(jīng)文化墻正在現(xiàn)場安裝。預(yù)計整個項目將于今年年底全部竣工，實現(xiàn)投資5億元以上，屆時，一個全新的老君山將呈現(xiàn)在世人面前。2.3項目建設(shè)的必要性（1）旅游業(yè)作為新興朝陽產(chǎn)業(yè)，正在全國迅速發(fā)展，我國已經(jīng)加入WTO，旅游業(yè)發(fā)展充滿了機遇和挑戰(zhàn)，面對世界性的旅游浪潮，建設(shè)與旅游相配套的服務(wù)設(shè)施有利于促進旅游業(yè)的發(fā)展，對擴大內(nèi)需，拉動經(jīng)濟增長，非常必要。（2）欒川縣地處豫西山區(qū)，屬國家級貧困縣。建設(shè)旅游區(qū)服務(wù)配套設(shè)施，有利促進景區(qū)服務(wù)能力的提高，把資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟效益，增加就業(yè)崗位，對景區(qū)發(fā)展是非常必要的。（3）隨著我國現(xiàn)代化建設(shè)的迅速發(fā)展，工業(yè)污染嚴重，土地荒漠化，人口膨脹，綠地日益減少，環(huán)境急劇惡化，人們迫切需要走進大森林，擁抱大自然，呼吸新鮮空氣，返樸歸真，建設(shè)生態(tài)旅游區(qū)服務(wù)配套設(shè)施迎合了人們的心態(tài)，非常必要。2.4有利條件（1）國家政策機遇欒川地處河南省西部山區(qū)，處在西部大開發(fā)的前沿，旅游資源十分豐富，是全國唯一擁有6家AAAA旅游景區(qū)的縣份，發(fā)展旅游業(yè)有一定的基礎(chǔ)，旅游業(yè)也是國家今后重點發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。老君山生態(tài)旅游區(qū)是洛陽市確定的南線旅游重要開發(fā)區(qū)，已被納入河南省旅游“十五”規(guī)劃，本建設(shè)項目符合國家加快西部大開發(fā)的戰(zhàn)略。（2）地理位置優(yōu)越，交通便利老君山旅游區(qū)位于縣城南部3公里處，距繁華的古都洛陽140公里，北有北國水鄉(xiāng)重渡溝，東接白云山國家森林公園和堯山等著名風(fēng)景區(qū)，西臨北國第一洞—雞冠洞，各景區(qū)各具特色，互為補充，構(gòu)成了一個較大范圍的旅游網(wǎng)絡(luò)，省內(nèi)外游客均能很方便地到達此地進行游覽、觀光。（3）自然資源、人文資源豐富，品位高項目地群山連綿，峽谷幽深，溪流潺潺，叮咚作響，潭水幽靜，清澈見底，野花爛漫，野菜遍山，風(fēng)光優(yōu)美，是聞名遐邇的道教圣地，它山巍、水澈、峰奇、石怪、谷狹、洞幽、瀑壯、泉清，99座山峰森列競秀，尤其是以石林為主要特征的老君山花崗巖峰林地貌在國內(nèi)罕見。區(qū)內(nèi)森林茂密，動植物資源豐富，是我國北亞熱帶向暖溫帶過度地段典型的動植物群落，具有較高的保護、科普宣傳和觀賞價值。（4）具有一定的基礎(chǔ)條件和知名度，客源豐富欒川為全國旅游強縣，是國內(nèi)唯一一家具有6家AAAA級旅游景區(qū)的縣份，加上項目地緊鄰縣城，優(yōu)美的自然環(huán)境和便利的交通條件，客源穩(wěn)定，市場前景好；尤其是隨著洛欒高速和武西高速欒川段興建，欒川與周邊城市聯(lián)接更為便捷，每年會有200多萬游客到欒川旅游度假，也會有更多的城市中產(chǎn)階級期望在中原最佳宜居城市—欒川擁有自己的住房，實現(xiàn)避暑、度假、旅游、投資和養(yǎng)老，客源豐富，具有一定的開發(fā)潛力。3項目建設(shè)方案3.1建設(shè)指導(dǎo)思想老君山景區(qū)產(chǎn)權(quán)式度假酒店建設(shè)物在建筑風(fēng)格上要與道教圣地和國家級自然保護區(qū)的景致要求一致，與景區(qū)大環(huán)境相協(xié)調(diào)，以方便游客，服務(wù)游客為原則，以提高景區(qū)整體服務(wù)水平為目標(biāo)，因地制宜，合理規(guī)劃，使建成后的項目工程成為集住宿、餐飲、娛樂、休閑為一體的游客之家。3.2建設(shè)條件3.2.1老君山景區(qū)自然條件（1）地形地貌景區(qū)地處伏牛山北坡，主體山脈呈東西走向，西高東低，屬侵蝕石質(zhì)山地、中山類型。坡度一般在40°—70°之間，海拔在800—2192米之間，相對高差400—700米。主要山峰老君山（海拔2192米）、中鼎山（海拔2052米）、華室山（海拔2072米）、馬鬃嶺（海拔2200米）、帽盔山（海拔1929米）。谷峰相間多為U形，坡形為直坡形，由于受長期風(fēng)化侵蝕及地殼的不斷運動，形成了山高谷深、犬牙交錯、懸崖峭壁、飛瀑流云的自然景象。（2）氣候、氣象氣候景區(qū)地處亞熱帶向暖溫帶過渡地帶，季風(fēng)環(huán)流明顯，四季溫度和風(fēng)向變化較顯著。概括起來旅游區(qū)的氣候特征是：冬季時間較長且寒冷，雨雪較少；春季時間短且干旱，大風(fēng)較多；夏季炎熱，雨水較多且集中；秋季晴朗，日照時間長。氣溫景區(qū)年平均氣溫9.7℃；極端最低氣溫為零下17℃，極端最高氣溫為26℃。降雨量景區(qū)多年平均降雨量1100毫米。降雨多集中在7—9月份，占年降雨量的51%。蒸發(fā)景區(qū)平均年蒸發(fā)量為907.8毫米，六月份蒸發(fā)量最大，平均為160.5毫米，十二月份最小，平均為42.1毫米。霜凍景區(qū)無霜期150天左右，年平均日照時數(shù)1600小時。海拔1500米以下，最大凍深20—30厘米，海拔1500米以上最大凍深30—40厘米。地質(zhì)與土壤地質(zhì)景區(qū)位于伏牛山北坡，伏牛山是秦嶺東延最長的一支山脈，山體是由太古界與遠古界變質(zhì)巖、震旦紀硅石灰?guī)r和燕山期花崗巖等構(gòu)成，但山脊部主要是燕山期的粗粒云母花崗巖，成土母質(zhì)主要是上述風(fēng)化的殘積和坡積物，首先形成母質(zhì)，伴之以枯枝落葉，在一定條件下，經(jīng)細菌分解活動和雨淋過程發(fā)育而成。土壤土壤為棕壤和褐土類，唯有抱犢寨林區(qū)為山地黃粘土，一般在海拔1300—1500m以上，為山地棕壤，1300—1500m以下為褐土類中的砂石土、石渣土和紅粘土等。質(zhì)地多砂壤和輕壤，呈微酸性反映，PH值5.6—6.5之間，土層厚度多在15—50厘米之間，土壤肥沃，有較厚的枯枝落葉和腐殖質(zhì)層。（4）水文大南溝河全長20公里，支流約10公里，河道最寬處20米，最窄處3米，該河有兩條河流交匯而成，其主河道由雞冠山谷、百石崖、望香臺、小界嶺等山坡小溪匯合而成，另一條河流經(jīng)官草坪、嶺壕、十里溝、五里石墻等山坡小溪匯合進入主河床。該河河水的來源，一是靠降水，二是靠地下水，不受當(dāng)?shù)毓I(yè)和人為污染，水流清澈，含有多種礦物質(zhì)，水質(zhì)甘甜，符合飲用標(biāo)準，是欒川縣城市民主要飲用水源地之一。根據(jù)目前河水流量情況，能夠保障項目工程建設(shè)的順利實施和今后生產(chǎn)生活用水的需要。3.2.2建設(shè)材料及運輸條件建設(shè)材料砂、石料、機磚朝陽、雙臺機磚廠能滿足項目工程建設(shè)需要，平均運距8公里。石料主要有當(dāng)?shù)靥峁?，欒川縣多為山地，石料藏量豐富，平均運距2公里。工程用水、用電工程用水和生活用水可就近從大南溝河中取用。大南溝用電網(wǎng)能夠滿足工程建設(shè)及今后生產(chǎn)、生活需要，電力供應(yīng)有保障。四大材料來源及供應(yīng)木材：老君山林場供應(yīng)充足，能滿足工程需求。水泥：欒川縣圣瑞水泥廠可提供水泥，運距約15公里。鋼材：均需從洛陽市購買，運距約145公里。其它材料從本縣市場及洛陽市購進。運輸條件項目地緊鄰洛欒快速通道，公路交通十分便利，各類材料均可用汽車直接運抵。3.3項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模項目總建筑面積8000㎡，其中主樓建筑面積為6500m2，擁有床位120張；獨立小別墅（一室一廳一廚一衛(wèi)和兩室一廳一廚一衛(wèi)）式度假賓館8棟15套，面積1200m2；其它輔助設(shè)施300m2。項目工程完工并投入使用后，共擁有床位165張，餐位200席和相當(dāng)數(shù)量的商業(yè)用房。3.4結(jié)構(gòu)選型及地震設(shè)防3.4.1結(jié)構(gòu)選型根據(jù)項目工程的使用要求和建設(shè)施工條件等因素，客房部分均采用磚泥結(jié)構(gòu)，餐廳及娛樂廳均為全框架鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，所有建筑物均采用坡屋頂，瓦屋面。3.4.2地震設(shè)防根據(jù)洛陽市抗震設(shè)防區(qū)劃公文說明，設(shè)防烈度為6度（地震基本烈度6度）建筑物安全等級為二級。4給排水工程4.1給水區(qū)內(nèi)給水采用集取天然地表水和地下泉水相結(jié)合的方式，修建500立方米蓄水池1個，埋設(shè)地下供水管道，經(jīng)過過濾、凈化、消毒處理，符合飲用水標(biāo)準后用自動供水設(shè)備分送到各用水點。4.2排水排水主要是天然降水、生活生產(chǎn)污水排放，室外天然降水主要借地勢自然排放，生活污水處理后經(jīng)導(dǎo)流引入山溝或排污設(shè)施內(nèi)進行排放。（1）天然降水的處理天然降水采用自然排放。（2）污水處理與利用項目區(qū)內(nèi)污水的處理按以下流程來進行：污水——化糞池或沉淀池——格柵——導(dǎo)流——自凈——排放經(jīng)處理后的污水在不影響環(huán)境衛(wèi)生的條件下可以作綠化、美化用水和肥料。4.3供電供電設(shè)計根據(jù)電源條件、用電負荷和供電方式，本著節(jié)約能源，經(jīng)濟合理，技術(shù)先進的原則進行設(shè)計，做到安全實用，維護管理方便。該項目工程需建配電室1個。為防止停電等意外情況，需配備1臺柴油發(fā)電機作后備電源，所有設(shè)備均考慮采用節(jié)能型。4.4通訊項目區(qū)移動通訊信號已經(jīng)覆蓋，固定電話設(shè)施的增容可與縣網(wǎng)通公司協(xié)調(diào)解決。4.5防雷接地本建筑物防雷設(shè)施在屋頂設(shè)避雷帶，在屋面做不大于10m×10m的避雷金屬網(wǎng)絡(luò)，利用柱子內(nèi)鋼筋作防雷接地引下線，利用基礎(chǔ)及圈梁內(nèi)鋼筋作為接地極。高、低壓電氣設(shè)備在正常條件下與帶電部分絕緣金屬外殼均進行接地，接地系統(tǒng)采用TS—S制，設(shè)接地干線、動力配電箱、照明箱保護接地線由此引出。防雷接地、保護接地、工作接地共用接地裝置，接地電阻≤1¤。5環(huán)境保護本項目無特殊有害廢水、廢汽、廢物排放，不需要特殊處理，但考慮到項目工程在景區(qū)內(nèi)實施，建筑垃圾應(yīng)集中處運處理，施工時應(yīng)注意防塵處理。項目工程完工后，應(yīng)在建筑物周圍進行綠化、美化，除對停車場、道路等進行硬化外，對其它空地均應(yīng)全部植樹或植草，不允許有土層裸露，以確保與周邊大環(huán)境協(xié)調(diào)一致。6消防6.1依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》進行設(shè)計。6.2建筑耐火等級為二級。6.3設(shè)室外消火栓系統(tǒng)和室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，并配置相應(yīng)數(shù)量的滅火器材。7投資估算及資金籌措7.1建設(shè)投資估算建設(shè)項目估算總投資1541萬元。7.1.1編制方法及依據(jù)新建建筑物根據(jù)同類工程造價指標(biāo)估算。公用工程根據(jù)設(shè)備清單和現(xiàn)行市場價格計算，其安裝費按同類工程造價指標(biāo)計算。其他費用根據(jù)當(dāng)時當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定計算。勘察設(shè)計費：按有關(guān)設(shè)計收費標(biāo)準收取，具體以合同為準；工程監(jiān)理費：按工程費用的1.5%計算；工程保險費：按建筑工程費用的0.3%計取；供電貼費：按15元/KVA計算；不可預(yù)見費：按建安工程費用的6%計算。7.1.2投資構(gòu)成投資構(gòu)成見下表表7-1序號工程和費用名稱投資額（萬元）占總投資百分比1建筑工程120077.92設(shè)備購置及安裝24015.63其他費用654.24不可預(yù)見費362.35建設(shè)投資合計15411007.2資金籌措本項目總投資1541萬元，擬采用招商引資的辦法，解決所有建設(shè)資金問題。8效益分析8.1經(jīng)濟效益8.1.1游人預(yù)測根據(jù)老君山景區(qū)所處的地理位置、景觀吸引能力、景區(qū)改善后的旅游條件、客源市場渠道、欒川的經(jīng)濟交通和鄰近景區(qū)的客流量等因素，預(yù)計2009年游人規(guī)模為10.13萬人，2009～2011年游人增長率50%，2012～2016年游人增長率25%，游客規(guī)模如下：年份20092010201120122013201420152016游人數(shù)（萬）10.1315.1920.7828.4835.6044.5055.6269.528.1.2床位預(yù)測該區(qū)內(nèi)現(xiàn)在基本無住宿和餐飲、娛樂條件，根據(jù)旅游規(guī)模和將來的開發(fā)建設(shè)、住宿、餐飲、娛樂等項目將是重要內(nèi)容。根據(jù)下式預(yù)測，床位需要量：年游客容量×游客住宿率×游客平均住宿天數(shù)年可游天數(shù)×床位平均利用率老君山景區(qū)每年需要床位數(shù)預(yù)測表單位：萬人年份20092010201120122013201420152016年游人數(shù)10.1315.1920.7828.4835.6044.5055.6269.52住宿率30%3.044.566.838.5410.6813.3516.6920.86年可游天數(shù)240240240240240240240240住宿日數(shù)11111111床位數(shù)1271902843554455566958698.1.3餐飲預(yù)測（1）餐飲座位預(yù)測午餐：就餐率為60%，周轉(zhuǎn)速度為4，旅游天數(shù)為2天。晚餐：住宿率為30%，就餐率為95%，周轉(zhuǎn)速度為2，住宿一晚。按下列公式計算午餐座位：［（全年游人數(shù)×就餐率）/（年游覽天數(shù)×周轉(zhuǎn)速度）］×旅游天數(shù)晚餐座位：［（全年游人數(shù)×住宿率×就餐率）/（年游覽天數(shù)×周轉(zhuǎn)速度）］×旅游天數(shù)，計算結(jié)果見表6-2餐飲座位預(yù)測表年份20092010201120122013201420152016午餐127190285356445556695869晚餐69901341682102633234108.1.4收入預(yù)測經(jīng)營收入估算單價根據(jù)現(xiàn)在經(jīng)濟和游人狀況并考慮將來的發(fā)展而定。①住宿：2016年以前，床位利用率為90%，年游覽天數(shù)為240天，165張床位，80元/床晚。②餐飲：項目建成投入使用后，可提供餐位共200餐位，根據(jù)景區(qū)發(fā)展預(yù)測情況顯示2011年以后床位利用率仍可達90%以上，每人每餐平均按20元計算，住宿人員的95%用晚餐，每人每餐20元。③娛樂：按住宿人員的20%,每人每次100元。④商業(yè)：按游人的20%到賓館、度假村商品部購物，每人每次15元。（4）根據(jù)上述計算單價，可以預(yù)測建成后6年的總收入為5725.96萬元，年平均總收入954.33萬元。在6年的總收入中，住宿：1710.72萬元，餐飲：2675.50萬元，娛樂：570.24萬元，商業(yè)：769.50萬元。平均利潤率按30%計算，利潤總額為1717.79萬元，每年的平均利潤286.30萬元，5.4年可收回全部投資。8.2社會效益隨著欒川旅游規(guī)模的不斷擴大和社會知名度的不斷提高，加上老君山景區(qū)區(qū)旅游規(guī)模的不斷擴大，游客人數(shù)將不斷攀升，為旅游服務(wù)的住宿、娛樂、餐飲、商業(yè)等活動的作用日益突出，該項目的建設(shè)，不僅能夠加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提供就業(yè)機會，安置待業(yè)人員，開辟對外橫向經(jīng)濟聯(lián)系的新途徑，而且，大大方便和豐富了游客的旅游生活，為景區(qū)的進一步建設(shè)積累了資金。9結(jié)論綜上所述，老君山景區(qū)產(chǎn)權(quán)式度假酒店項目的建設(shè)，具有明顯的經(jīng)濟效益和社會效益，而且，隨著旅游區(qū)旅游環(huán)境的改善，該景區(qū)的整體接待能力將會得到進一步提高，社會知名度將會進一步擴大，本報告預(yù)計的經(jīng)濟效益還有一定的余地，因此，本項目在承擔(dān)風(fēng)險方面有較強的能力，項目建設(shè)是穩(wěn)妥可行的。目錄本報告編寫人員聲明 1序言 2第一篇********市房地產(chǎn)市場概況簡析 51.1********市基本情況概述 51.1.1自然概況 51.1.2人口及人文 61.1.3經(jīng)濟發(fā)展概況（2012） 81.1.4宏觀分析小結(jié) 181.2********市房地產(chǎn)市場概況及動態(tài)分析 191.2.1********市房地產(chǎn)整體分析 191.2.2當(dāng)前********市房地產(chǎn)市場存在的主要問題 241.3********市商業(yè)地產(chǎn)分析 291.3.1政府的商業(yè)規(guī)劃及市場情況 291.3.2城市商業(yè)規(guī)劃逐步成熟 291.3.3城市商業(yè)發(fā)展過程中商業(yè)布局尚需優(yōu)化整合 301.3.4城市商業(yè)特征 301.3.5

********市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 311.3.6商用地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 321.3.7商業(yè)地產(chǎn)分析小結(jié) 331.4********市住宅物業(yè)分析 351.4.1********市住宅物現(xiàn)狀 351.4.2********市住宅市場分析小結(jié) 36第二篇項目概況及SWOT分析 382.1項目概況 382.2項目SWOT分析 432.2.1、 項目優(yōu)勢 432.2.2、項目劣勢 452.2.3項目機會點 452.2.4項目威脅點 462.2.5結(jié)論 46第三篇項目開發(fā)定位 483.1項目開發(fā)定位指導(dǎo)理念 483.2項目形象、功能定位 543.3項目價格定位及策略 553.4項目案名建議 603.4.1項目命名的基本定位： 603.4.2案名建議 60第四篇效益分析 644.1成本預(yù)算（按照地塊規(guī)劃占地面積1/2計算）： 644.1.1土地成本 644.1.2財務(wù)成本 644.1.3前期費用 654.1.4建安工程成本 654.1.5基礎(chǔ)建設(shè)配套費 664.1.6小區(qū)配套費 664.1.7營銷費 664.1.8管理費 664.1.9總計 664.2經(jīng)濟效益分析： 664.3實際繳稅金： 674.4項目投資構(gòu)成、總投資估算 684.5經(jīng)濟效益估算表 694.6實繳稅金表 704.7經(jīng)濟效益分析表 714.8總體布局（詳見附表規(guī)劃圖） 76第五篇項目營銷策略建議 775.1項目策略 775.1.1、總體營銷策略和思路 775.1.2、銷售策略 775.1.3、促銷策略 785.2項目營銷推廣策略 805.2.1齊市公共傳播媒體分析 805.2.2本項目整合傳播SWOT分析及實施策略 875.2.3項目前期推廣節(jié)奏及方案 925.2.4、媒體投放計劃表 995.2.5、項目營銷推廣費用概算：總計：450-900萬元 1055.3項目包裝方案 1055.3.1客戶接待中心包裝 1055.3.2樣板間包裝 1095.3.3工地現(xiàn)場包裝 1105.3.4、VI系統(tǒng)、戶外、宣傳品、售樓資料及用品包裝建議 1115.3.5、包裝費用預(yù)算 1135.4銷售組織及培訓(xùn)內(nèi)容 1165.4.1、組織架構(gòu) 116HYPERLINK"file:///F:\\準備修改傳百度文檔\\D盤%20可行性研究報告\\勞動湖南擴