屈家村城中村改造建設項目投資可行性報告

屈家村城中村改造建設項目可行性研究報告PAGE66-屈家村城中村改造建設項目可行性研究報告

目錄第一章總論 1第一節(jié)項目概述 1第二節(jié)可行性研究的依據(jù) 3第三節(jié)可行性研究的范圍和內(nèi)容 3第五節(jié)技術(shù)經(jīng)濟指標 4第二章項目背景和建設的必要性 5第一節(jié)項目提出的背景 5第二節(jié)項目建設的必要性 7第三章 需求分析及服務規(guī)模與標準 9第一節(jié) 需求分析 9第二節(jié) 服務規(guī)模與標準 10第四章 項目選址及建設條件 13第一節(jié)項目選址 13第二節(jié) 項目區(qū)自然條件 13第三節(jié) 項目區(qū)社會經(jīng)濟條件 18第四節(jié) 項目區(qū)基礎設施狀況 20第五章 規(guī)劃設計和建設方案 23第一節(jié)設計依據(jù)和目標 23第二節(jié)規(guī)劃方案分析 25第三節(jié)建設方案 31第六章 消防 46第七章 環(huán)保和勞動安全衛(wèi)生 47第一節(jié)環(huán)境保護 47第二節(jié)勞動安全衛(wèi)生 48第三節(jié)建議 50第八章 節(jié)能分析 52第一節(jié)概述 52第二節(jié)節(jié)能設計依據(jù) 52第三節(jié)能耗分析 53第四節(jié)節(jié)能措施 54第九章 項目組織管理和實施進度 58第一節(jié)項目組織管理 58第二節(jié)進度計劃安排 60第十章 招投標方案 62第一節(jié)招標管理 62第二節(jié)項目招標基本情況 65第十一章 投資估算與資金籌措 66第一節(jié)投資估算 66第二節(jié)資金籌措 70第十二章 效益分析 71第一節(jié)經(jīng)濟效益 71第二節(jié)社會效益 73第十三章 結(jié)論 75

第一章項目總論1.1項目主要內(nèi)容1）項目名稱：縣################城中村改造建設項目2）項目位置：項目位于縣#######鎮(zhèn)################3）項目規(guī)模：項目占地面積27畝（合18000平方米），總建筑面積27640平方米。4）建設內(nèi)容要建設7棟7層住宅樓（其中：臨街2棟1-2層為商業(yè)用房、中間4棟1層為商業(yè)用房），大禮堂，公共服務中心及道路、供水、供電、供暖、亮化綠化等公共基礎設施。5）總投資額：3460萬元6）資金來源：村民自籌資金。7）建設期限：24個月8）建設單位：#########縣############鎮(zhèn)屈家#######村委會1.2建設單位概況：1.2.1###########縣#########鎮(zhèn)######位于################縣城東南方向，周普路東，屬于縣工業(yè)園區(qū)開發(fā)地。南依西寶高速，西鄰長青南路。由四個自然村組成。即顯西、顯黃、顯田、顯東?，F(xiàn)全轄占地380畝左右，布局住戶600戶，人口共2100人。1.2.2有利條件

隨著社會主義新農(nóng)村建設的推進，######正面臨前所為有的發(fā)展機遇。從經(jīng)濟發(fā)展條件分析：首先，#########擁有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，與長青南路及西寶高速相鄰，交通便利。同時，新1．2．3經(jīng)濟發(fā)展基礎########在發(fā)展傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎上，取得了明顯的效益，并有進一步發(fā)展壯大的趨勢。在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的同時，##########把握歷史機遇，加快經(jīng)濟建設步伐，經(jīng)濟發(fā)展取得了顯著成效，建成臺資工業(yè)園，北顯鑄造廠，村莊部分道路及巷道實行了硬底化，排水設施基本完善。為建設社會新農(nóng)村和促進經(jīng)濟社會跨越式發(fā)展奠定了必要的物質(zhì)基礎。臺資工業(yè)園及北顯鑄造廠的建設，有效轉(zhuǎn)移農(nóng)村富余勞動力，使村民生活不斷改善。1．2．4軟環(huán)境優(yōu)勢近年來，########在實行村民自治的過程中，解放思想，與時俱進，培養(yǎng)了一批懂經(jīng)濟、會管理的復合型干部，干群關系和諧，村風民風片樸，社會穩(wěn)定，營造了良好的干事創(chuàng)業(yè)環(huán)境。在抓好物質(zhì)文明建設的同時，全村逐步形成了團結(jié)拼搏、迎難而上、崇尚科學，全面開展社會主義新農(nóng)村建設的新局面。1．2．5產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：################以傳統(tǒng)種植業(yè)為主，同時兼盈普通養(yǎng)殖業(yè)。近年來成為縣工業(yè)園開發(fā)地后，引進臺資，與原有的北顯鑄造廠形成新的經(jīng)濟增長點。同時################周邊擁有北顯遺址，出土有大量的西周、戰(zhàn)國時期的文物，該遺址面積廣大，延續(xù)時間長，文化內(nèi)涵豐富，對研究關中地區(qū)新石器至秦漢遺址的分期和文化類型提供了重要的實物依據(jù)，也為################提供了豐富的旅游資源。1.3可行性研究依據(jù)1）《################省土地利用總體規(guī)劃》（2006-2020年）2）《################市住房建設規(guī)劃》(2008—2012年)3）《################市城市總體規(guī)劃》（2006-2020年）4）《################縣城市總體規(guī)劃》(2010—2030年)5）《################縣土地利用規(guī)劃》6）《################縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》7）國家計委頒布的《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》8）################省現(xiàn)行相關工程定額標準1.4研究范圍本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項目建設背景、環(huán)境影響、土地利用及用地指標、市場分析及前景預測、建設規(guī)模及設計方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設施、投資估算方案、財務效益等方面進行分析研究，并提出有關建議。1.5研究目的和意義“城中村”改造是################大開發(fā)，點亮################縣城西大門的綠色工程。是改善人居環(huán)境、推進城市化進程的必由之路。有利于改善################縣城市面貌，優(yōu)化城市土地資源配置和空間結(jié)構(gòu)布局，并對提高人民生活質(zhì)量、協(xié)調(diào)發(fā)展社會各項事業(yè)意義重大，具有良好的社會效益。經(jīng)濟的不斷發(fā)展，社會的不斷變遷以及不時變化的環(huán)境因素，都會對土地的使用模式產(chǎn)生一定的影響。那么我們就要隨時制定能反映這種連續(xù)相互作用的規(guī)劃。同時，產(chǎn)業(yè)體系對城市空間結(jié)構(gòu)、功能分區(qū)和土地利用起著導向作用。################在積極發(fā)展中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也使其對居民空間結(jié)構(gòu)，功能分區(qū)和土地的重新規(guī)劃和合理分配提出了新的要求。################“城中村”改造建設項目正是土地使用模式變化中規(guī)劃變化的良好體現(xiàn)，也是################村民提高生活質(zhì)量的美好愿望。################目前布局結(jié)構(gòu)比較混亂，基礎設施部分缺失，環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、治安計生等問題突出，還有部分道路處于泥濘狀態(tài)、污水橫流、垃圾成堆、臟亂差的現(xiàn)象突出，電力通訊雜亂等現(xiàn)象嚴重，極大地降低了居民的生活質(zhì)量，影響了城市的整體面貌。################“城中村”改造建設項目，既改善了################村民的生活環(huán)境，居住條件，又可以搞好################鎮(zhèn)招商引資工作。把招商引資和“城中村”改造項目建設作為################鎮(zhèn)經(jīng)濟工作的增長點。國家在2005年通過《十一五規(guī)劃綱要建議》，提出要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)土文明、村容整潔、管理民主”的要求，扎實推進社會主義新農(nóng)村建設。對現(xiàn)有農(nóng)村進行政治、經(jīng)濟、文化和社會等方面的建設，最終實現(xiàn)把農(nóng)村建設成為經(jīng)濟繁榮、設施完善、環(huán)境優(yōu)美、文明和諧的社會主義新農(nóng)村的目標。隨著新農(nóng)村建設進程的加快，################村民生活水平提高了，但臟亂差狀況沒有根本上得到治理、無法實現(xiàn)人與環(huán)境和諧發(fā)展的要求。而且由于歷史等原因，目前################存在三點突出問題有待急需解決：1）因居住條件有限，村中現(xiàn)有60多戶無莊基地。村民居無定所，關系到村民的基本生活狀態(tài)和生活質(zhì)量，是################急待解決的民生問題，也是新農(nóng)村建設管理民生的基本要求。2）目前村中有十二戶村民的房屋地址，位于南北通道路址規(guī)劃范圍內(nèi)，如不及時拆遷，將嚴重影響道路的鋪設完成，為周邊經(jīng)濟的發(fā)展速度埋下隱患，進而影響整個################的經(jīng)濟發(fā)展前景。3）在################的產(chǎn)業(yè)調(diào)整中，臺資工業(yè)園區(qū)在################征地1000多畝，村民僅余土地300畝，人均不足2分。致使################生活生產(chǎn)發(fā)展受到制約，急待通過################“城中村”改造建設項目進行調(diào)整。################“城中村”改造建設項目的周邊，既有西寶高速、長青公路，又有臺資工業(yè)園以及北顯遺址。優(yōu)越的地理位置，新興的工業(yè)發(fā)展勢頭，悠遠的文化氛圍，很適合興建城市居民小區(qū)。在################“城中村”項目改造中，還將增建社區(qū)禮堂等文化休閑場所，為################鎮(zhèn)居民提供良好的棲息之地。同時，################改造建設項目的建成對################的周遍及本身具有幾方面的影響。1）有利于環(huán)境的改善“城中村”高起點、高標準進行規(guī)劃和建設，居住與商業(yè)兼容，各種市政配套設施齊全，對于徹底改善群眾居住條件，提高群眾生活水平，提升城市品位，塑造城市形象，繁榮城市經(jīng)濟，節(jié)約利用城市土地，優(yōu)化城市空間布局意義重大。2）利于住房條件的改善住房條件的改變、區(qū)域優(yōu)勢及房產(chǎn)價值的提升、居住人群層次的提高，將會使村民的生活習慣、文化層次和經(jīng)營方式得到改變，從而使村民的文明程度、生活質(zhì)量得到提高。促進城市社區(qū)生態(tài)環(huán)境、人居環(huán)境和社會環(huán)境進一步優(yōu)化和提升。3）有利于構(gòu)建管理新體制隨著“城中村”改造的深入，有利于穩(wěn)步推進村級管理體制轉(zhuǎn)換，推動“城中村”建成新型社區(qū)，建立相應的社區(qū)組織，實行社區(qū)統(tǒng)一管理，規(guī)范運行。更有利于加快推進城鄉(xiāng)一體化，對于城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)布局、基礎建設等各個方面都有一定的推動作用。4）有利于村民個人收入的提高“城中村”改造后將成為功能齊全的綜合區(qū)域，商業(yè)市場的建設給村民提供大量的就業(yè)崗位，同時為村民從事第三產(chǎn)業(yè)提供良好的區(qū)位優(yōu)勢，村民的個人收入將大大提高。切實解決“失地村民人往哪里去”面臨的難題。對進一步提高村民生活水平及質(zhì)量有很大的促進作用。5）有利于房產(chǎn)價值的改變村民住宅轉(zhuǎn)變?yōu)樽C件齊全的商品房。這些房產(chǎn)可進行租賃、自主或?qū)缡?、提高村民的?jīng)濟收入。1.6可行性研究結(jié)論1）本項目是“################縣################鎮(zhèn)################城中村改造建設項目”，該項目的開發(fā)建設有利于################縣經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設，促進了社會和諧。老百姓由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成了居民，和城鎮(zhèn)居民一樣享受社會福利，幸福有保障，許多矛盾和問題悄然化解在底層，對于社會穩(wěn)定和諧意義重大，其總體發(fā)展方向符合################縣城市總體規(guī)劃要求。2）該項目建設符合國家政策，符合################縣土地利用規(guī)劃和城市建設規(guī)劃。項目的實施，暢通了城市化道路，促進了經(jīng)濟社會的全面發(fā)展，改變了城中村農(nóng)村集體土地分散征用、分塊變性的問題，以村為單位地塊打包掛牌，有利于城市化的進程，找到了解決城中村長治久安問題的新途徑。3）本項目選址合理，建設場地具有交通、生活便利的優(yōu)越性，項目供水、供電、供氣、供暖、通訊設施齊備，具備良好的建設環(huán)境。項目的建設過程中，可為社會提供大量就業(yè)崗位，推動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，也能為國家增加一定稅收。4）本項目主要建設多層住宅和商鋪、附屬休閑娛樂設施、公共設施、道路、亮化、綠化等，目前項目設計和施工技術(shù)都十分成熟，項目選址有較好的地質(zhì)地形條件，施工方便。項目投資較大，投資回收期較短，投資風險較小，社會效益顯著，同時又能滿足多住戶的居住需求。綜上所述，該項目的建設既能改善城中村農(nóng)戶居住條件，提高城區(qū)公共服務設施水平，完善城市職能，增強城市吸引力，同時又具有較好的社會與經(jīng)濟效益，并且可以促進################縣經(jīng)濟和城鎮(zhèn)化建設的發(fā)展，因此，本項目的建設是十分必要可行，建議有關部門盡快批準建設。第二章建設背景及必要性2.1建設背景住房問題是重要的民生問題。國務院召開全國城市住房工作會議提出，所有城市（包括縣城）要以城市低收入家庭為對象，加大“城中村、棚戶區(qū)”改造力度，使“城中村、棚戶區(qū)”家庭住房條件得到明顯改善。改革開放以來，中國經(jīng)濟發(fā)展取得了舉世矚目的成就，巨大的市場潛力和相對低廉的生產(chǎn)成本已使中國成為亞洲地區(qū)，乃至世界最具投資吸引力的國家之一。溫家寶總理在政府工作報告中提出了“中################崛起”的概念，這意味著中央政府將在政策、財政、基礎設施建設等方面將會向中################地區(qū)傾斜，刺激中################經(jīng)濟的快速發(fā)展。地處中國腹地的################省################縣面臨著一次全新的歷史發(fā)展機遇。在中################崛起的大背景下，依托優(yōu)越的地理位置和多年積累，################的整體經(jīng)濟實力日益增強，已具有較強經(jīng)濟積累，地區(qū)生產(chǎn)總值連續(xù)幾年處于西北部五省前列，從整體經(jīng)濟實力看，################龍頭與支點的地位已基本確定。################省################縣城區(qū)內(nèi)存在多個城中村，城中村內(nèi)危房、舊房集中，這些住房建設時間長，房屋質(zhì)量差，戶均面積大，基礎設施配套不全，生活環(huán)境質(zhì)量差，群眾生活十分不便。中心城區(qū)內(nèi)的城中村臟亂差，片區(qū)環(huán)境嚴重影響了################縣的市容市貌，影響縣城的整體形象。為徹底解決這一問題，進一步加快城中村改造和城鎮(zhèn)化進程，推動全縣經(jīng)濟社會快速發(fā)展，################縣人民政府根據(jù)省市加快推進城鎮(zhèn)化和城鎮(zhèn)建設管理工作會議及相關文件精神，擬定了《關于加快推動城鎮(zhèn)化的實施意見（征求意見稿）》、《關于進一步加強城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設管理的意見（征求意見稿）》、《################縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理實施暫行辦法（征求意見稿）》三個文件。城中村規(guī)劃管理工作是縣住建局的重要職責，為堅持一廳式辦公，一條龍服務，提高城中村改造項目審批效率。################縣住房和城鄉(xiāng)建設局派駐一名副局長兼任舊城辦主任，負責城中村改造范圍內(nèi)的規(guī)劃建設的有關行政管理工作、房屋征收有關行政管理工作，并聯(lián)系國土局負責城中村改造范圍內(nèi)的土地管理工作。實施“城中村”改造是利在當代，功在千秋的民心工程，對于創(chuàng)造良好人居環(huán)境，豐富城市特色和內(nèi)涵，提升城市品位，增強城市競爭力，促進可持續(xù)發(fā)展都具有十分重要的意義。################縣################成立專門工作組負責規(guī)劃拆遷安置等工作，統(tǒng)一政策、統(tǒng)一領導、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標準，協(xié)調(diào)制定“################住宅小區(qū)”總體實施方案。在實施總體方案時從實際出發(fā)，堅持規(guī)劃先行原則，采取一村一對策、一村一方案的辦法，由縣規(guī)劃、土地和建設部門指導制訂拆遷改造建設方案。鼓勵采取村民自籌資金的方法，盡快推動“################住宅小區(qū)”建設項目有序進行改造。2.2項目建設必要性1）城中村存在的弊端近幾年來，隨著城市化建設進程的加快發(fā)展，城區(qū)范圍不斷擴大，原先城區(qū)周邊的村莊，現(xiàn)在區(qū)域位置上已成為城區(qū)的組成部分，“城中村”在行政上已是城市的范疇，屬于街道管理，但“城中村”仍然實行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村管理體制?！俺侵写濉鞭r(nóng)民的土地大部分已經(jīng)被國家征用，不再從事農(nóng)業(yè)耕作，其經(jīng)濟來源主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)及土地收益，生活方式也發(fā)生了根本變化，已不再是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民?！俺侵写濉贝嬖诘谋锥酥饕幸韵聨讉€方面：1．人口構(gòu)成多元化，社會治安堪憂“城中村”的人口構(gòu)成十分復雜，并不是以前所認為的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。據(jù)調(diào)查，“城中村”的人口主要由以下幾個方面構(gòu)成：首先是當?shù)氐脑小按迕瘛保ú糠执迕竦膽艏畬嶋H上已經(jīng)成為市民），其次是租用“城中村”村民住房的城區(qū)市民，第三是來自外地、職業(yè)構(gòu)成十分復雜的外來人口。由于租金低廉，“城中村”容易吸引外來人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且職業(yè)構(gòu)成和宗教信仰十分復雜的人員，因此可能成為滋生“黃賭毒”的溫床和違法事件發(fā)生的發(fā)源地，這種狀況的存在制約著城市的健康發(fā)展。2.“城中村”的存在，會造成嚴重的環(huán)境污染隱患廉租出租屋中，聚集了大量的外來務工人員和粗放型小型企業(yè)及加工廠，數(shù)目龐大的生產(chǎn)垃圾和生活垃圾處于無序管理狀態(tài)，不能及時清理，造成周圍環(huán)境污染，進而形成土地污染，甚至地下水污染。再者，城中村中清潔能源使用率低，務工人員和小加工廠的生活狀態(tài)決定他們會使用低廉的煤和柴等污染性能源材料，必然造成一定的空氣污染，使居住環(huán)境惡化。3.“城中村”缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理，造成土地利用率和產(chǎn)出率低下，國土資源流失“城中村”房屋建筑占地面積大，建筑風格與城市規(guī)劃不夠銜接，房屋容積率低，土地利用十分粗放。同時，“城中村”的土地區(qū)位條件相對優(yōu)越，土地的產(chǎn)權(quán)又屬于村集體所有，這樣，優(yōu)越的區(qū)位條件和相對于城市低廉的土地價格，使“城中村”中不規(guī)范的房地產(chǎn)二級市場特別活躍，導致由于規(guī)劃和基礎設施改善而使土地升值的部分國有土地資產(chǎn)的大量流失。4.管理體制不順，管理難度較大“城中村”周圍已經(jīng)被城市社區(qū)所包圍，而“城中村”是一種特殊類型的社區(qū)，它既像城市又像農(nóng)村，既不是城市又不是農(nóng)村。從管理體制上考察，城市社區(qū)的管理體制與農(nóng)村社區(qū)的管理體制有較大區(qū)別，它們在“城中村”形成矛盾和沖突，有時又會出現(xiàn)管理上的“真空”，“城中村”的性質(zhì)使城市管理部門管不到，街道、村、鎮(zhèn)管理又不得力。這樣，村集體組織和村民受利益的驅(qū)動，亂搭亂建成風，違法違章用地十分普遍，住房用地嚴重超標。5.公共設施缺乏，環(huán)境、交通及安全問題嚴重“城中村”的基礎設施是與原來低密度的建筑和低密度的人口相適應的，現(xiàn)在由于部分市民和大量外來人口的入住，小企業(yè)的開辦，使給水、排水、道路、交通、電力、郵電通訊等基礎設施嚴重不足，超負荷運轉(zhuǎn)，再加上樓間距小，路徑狹窄，采光差，在原來污染和混亂的同時，又存在通風設備缺乏，消防通道不過關，致使治安、消防、交通事故頻發(fā)。6.村民素質(zhì)較低，就業(yè)問題嚴峻城中村特殊的建筑結(jié)構(gòu)，造成植被覆蓋率低，配套設施缺乏，公共娛樂場所基本沒有，幼兒園、中小學覆蓋面小，嚴重影響村民的身心健康發(fā)展，同時“城中村”村民和外來人口素質(zhì)普遍不高，加上出租等手段獲取收益比較容易，“城中村”村民普遍表現(xiàn)出游手好閑、不思進取的狀態(tài)，并缺乏在文化和專業(yè)知識技能上進一步提高的能力。另外，“城中村”這種獨特的存在和發(fā)展模式使城市居民難以理解村民，而村民本身也缺乏獲取政治權(quán)利和社會公正的追求，影響村民的發(fā)展和整個社會文化素質(zhì)的提高。2）城中村改造的歷史使命本項目是積極響應國務院文件精神，認真貫徹落實“住房問題是重要的民生問題”，響應省市縣加快推進城鎮(zhèn)化進程和城鎮(zhèn)建設管理工作會議及相關文件精神，加快推進城中村改造，具有歷史使命。因此，################縣################鎮(zhèn)################城中村改造建設項目的實施非常迫切，也十分必要。第三章項目環(huán)境分析3.1################縣概況3.1.1行政劃分

################地處關中平原################，全縣共有8鎮(zhèn)（################鎮(zhèn)、蘇坊鎮(zhèn)、################鎮(zhèn)、游風鎮(zhèn)、貞元鎮(zhèn)、長寧鎮(zhèn)、小村鎮(zhèn)、大莊鎮(zhèn)），4個三農(nóng)服務中心（代家三農(nóng)中心、河道三農(nóng)中心、南仁三農(nóng)中心、################街三農(nóng)中心），213個村民委員會，6個社區(qū)居委會，44.72萬人，其中農(nóng)業(yè)人口37.4萬人，縣政府駐地################鎮(zhèn)。全縣總面積392平方公里，其中耕地42.5萬畝，人均1.1畝，是################省人均土地面積較少、人口密度較高的縣區(qū)之一。境內(nèi)以漢族為主，還有回、滿、白、壯、蒙古、侗、傣、朝鮮、土家、錫伯、土族等11個少數(shù)民族。地勢平坦開闊，地理位置十分優(yōu)越，是關中地區(qū)重要的交通樞紐和物資集散地。3.1.2自然條件################屬暖溫帶季風區(qū)半濕潤氣候，夏季高溫多雨，冬春寒冷少雪，四季分明。多年平均氣溫為13.2℃，年極端最高氣溫42℃，極端最低氣溫為-19.4℃；多年平均降水量有600mm左右，多集中在6、7、8三個月，占年降水量的50%以上。平均初霜期在11月上旬，終霜期3月下旬，無霜期228天。年平均日照時數(shù)有2160小時左右。地形西北高、東南低，從北向南呈階梯分布，分為一、二、三道塬，由山前洪積扇前緣地帶和黃土臺原、河漫灘及河谷沖積階地三種類型構(gòu)成。耕地中川、塬平地占97%。境內(nèi)有三條河流，均屬渭河水系，水資源可利用量26553.8萬立方米，已開發(fā)量17169.8萬立方米，地下水年均可利用量1.5988億立方米，已開發(fā)量9924萬立方米。農(nóng)業(yè)始祖后稷教民稼穡于################，是中國農(nóng)業(yè)發(fā)祥地之一。自古就有“關中米糧倉”之稱，全縣水澆地37.22萬畝，占耕地的90.7%，人均0.9畝。近年來，################縣加大土地開發(fā)復墾整理工作力度，爭取省、市補助資金，先后實施了縣級土地開發(fā)復墾項目，凈增加耕地4074.91畝。農(nóng)作物58種，果樹10種，林木68種，2011年糧食總產(chǎn)24.54萬噸，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值3.1.3工業(yè)經(jīng)濟工業(yè)經(jīng)濟蓬勃發(fā)展。實施工業(yè)強縣戰(zhàn)略，先后建立了################縣（臺資）工業(yè)園、蘇坊工業(yè)園、大莊工業(yè)園，形成了醫(yī)藥、食品、機械加工、化工、建材、紡織、造紙、鍋爐、服裝等主導產(chǎn)業(yè)，################縣（臺資）工業(yè)園區(qū)基礎設施完善，達到了“七通一平”，成為招商引資的洼地，被確定為全省重點建設的縣域工業(yè)園區(qū)之一，現(xiàn)入駐企業(yè)達到28家，累計吸引投資50億元。3.1.4文化教育近年來，################經(jīng)濟快速發(fā)展，各項社會事業(yè)生機勃勃。1997年榮獲全國“兩基”工作先進縣和“全國農(nóng)村物價管理”先進縣稱號，1999年通過省、市“普及實驗縣”評估驗收，并獲得全省“社會治安模范縣”稱號；2000年榮獲“全國雙擁模范縣”稱號，被市委、市政府命名為計劃生育綜合管理服務先進縣；2003年12月再獲全國“雙擁”工作“二連冠”和全省“四連冠”，2008年榮獲“################省縣域經(jīng)濟社會發(fā)展爭先進位獎”，2010年在全省縣域經(jīng)濟社會發(fā)展監(jiān)測考評中排在全省第25位。3.1.6醫(yī)療衛(wèi)生全縣醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展較快。建國后，經(jīng)過幾十年的努力，逐步建立健全了縣、鎮(zhèn)、村三級衛(wèi)生醫(yī)療保健組織。到2010年，全縣有醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)28個，村衛(wèi)生室350個，醫(yī)務人員900多人，與1949年相比，機構(gòu)增加了將近30倍，人員增加了100多倍，病床由1952年的10余張增加到1000多張。3.1.7名勝古跡################縣名勝古跡較多，有豐富的文物寶藏。全縣有各類文物點150處，其中古遺址47處，古墓葬5處，古建筑10余處，石刻碑碣50多個。報本寺塔、城隍廟、蘇武墓等10處被列為省級重點文物。到1990年底，全縣出土文物共1780余件，珍貴文物有商代的乳丁紋簋、蟬鼎和玉戊，西周的駒父盨蓋、戈祖已尊，戰(zhàn)國的信安尹，北宋的金棺銀槨，唐代的金碗、鎏金魚紋銀耳杯。3.2################縣################鎮(zhèn)概況################鎮(zhèn)地處城關，鎮(zhèn)域面積22.5平方公里，耕地面積2.3萬畝，轄20個行政村，4個社區(qū)居委會，人口共計7.53萬人（其中農(nóng)業(yè)人口2.66萬人，非農(nóng)人口4.87萬人），群眾收入主要以二、三產(chǎn)業(yè)為主，是一個城郊型經(jīng)濟大鎮(zhèn)。近年來，鎮(zhèn)黨委、政府按照“工業(yè)強鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)富民”的發(fā)展思路，逐步闖出了一條建設大基地、舞活大龍頭、做強大產(chǎn)業(yè)的強鎮(zhèn)富民新路子。2010年、2011年連續(xù)兩年被縣委、縣政府評為“產(chǎn)業(yè)發(fā)展先進單位”，2011年目標責任制考核評為全縣優(yōu)秀鎮(zhèn)。1）產(chǎn)業(yè)發(fā)展有宏偉的發(fā)展規(guī)劃鎮(zhèn)黨委按照“主導產(chǎn)業(yè)做強，特色產(chǎn)業(yè)做大，已有產(chǎn)業(yè)做優(yōu)，后續(xù)產(chǎn)業(yè)做實”的發(fā)展思路，堅持以壯大兩園為重點，以五大產(chǎn)業(yè)帶為總抓手，積極實施沿渭河發(fā)展苗木產(chǎn)業(yè)帶，沿高速路發(fā)展獼猴桃種植產(chǎn)業(yè)帶，沿南環(huán)路建設特種養(yǎng)殖產(chǎn)業(yè)帶，圍繞（臺資）工業(yè)園區(qū)建設三產(chǎn)服務產(chǎn)業(yè)帶，以城中村為中心，建設商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)帶，全力打造五大經(jīng)濟板塊，發(fā)展15個特色產(chǎn)業(yè)村，壯大一批優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。2）主導產(chǎn)業(yè)規(guī)模進一步擴大從2008年開始，鎮(zhèn)黨委、政府積極鼓勵，引導群眾打破傳統(tǒng)的種植結(jié)構(gòu)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局，搶抓機遇，2009年在史家村建成設施蔬菜大棚96座，占地180余畝。尤其是2010年、2011年以來，通過土地大流轉(zhuǎn)的方式，在與楊凌新世界苗木有限公司合作建成1057畝核桃苗木示范園的基礎上，繼續(xù)在沿河洪寨等8村發(fā)展優(yōu)質(zhì)核桃苗木3000余畝，成為全省唯一的核桃種苗示范基地，280多名群眾在基地長期務工，人均月增收1000元以上，有效地增加了農(nóng)民收入。同時，按照縣委縣政府做強獼猴桃產(chǎn)業(yè)的要求，進一步采取土地大流轉(zhuǎn)的方式，在西寶高速以南令新等10個村發(fā)展優(yōu)質(zhì)獼猴桃11000多畝，目前井渠路電基礎設施已基本到位，并完成一期7000畝苗木嫁接，長勢良好。3）“一村一品”產(chǎn)業(yè)進一步凸顯按照“科學布局、逐村定品、集中連片、整體推進”的思路，全面實施一村一品推進工程。令新、營上、北顯鑄造機械加工已形成規(guī)模，規(guī)模專業(yè)戶達到80余戶，年創(chuàng)收1.2億元。西高寨、董家村、朱家村養(yǎng)豬，義老村獺兔、義南村鵪鶉，董家村烏雞，營西村標準化大棚養(yǎng)雞等產(chǎn)業(yè)已成為我鎮(zhèn)養(yǎng)殖的特色品牌。以蘇繪、木楠公司為龍頭，按照“公司﹢基地﹢農(nóng)戶”的模式，在營南、營西發(fā)展土織布，在史家村發(fā)展十字繡產(chǎn)業(yè)，極大地拓寬了農(nóng)村閑散婦女致富增收的渠道。4）農(nóng)業(yè)經(jīng)濟合作組織的建立為產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入了強大的發(fā)展后勁按照“政府引導、群眾志愿、大戶牽頭、利益聯(lián)結(jié)”的原則，發(fā)動群眾和有關經(jīng)濟組織，進一步建立健全農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟專業(yè)合作社，先后組建成立了史家村金光蔬菜種植專業(yè)合作社和十字繡專業(yè)合作社及營上村養(yǎng)殖經(jīng)濟合作社，并落實了合作社章程和辦公地點。通過這些專業(yè)經(jīng)濟合作組織的建立，極大地解決了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化社會化生產(chǎn)和群眾個體經(jīng)營過程中的矛盾，實現(xiàn)了互惠雙贏共同發(fā)展的目標。第四章土地利用及用地指標4.1項目建設用地方案4.1.1項目選址原則在國家產(chǎn)業(yè)政策指導下，按照地方發(fā)展規(guī)劃和土地政策的要求,選擇交通方便、配套設施齊全、生活便利、環(huán)境優(yōu)美地域。4.1.2項目選址的基本要求：1）區(qū)域位置（1）遠離重要的大型橋梁、大型儲油庫、重要軍事設施、飛機場等戰(zhàn)略目標。（2）避開高壓輸電線路，不壓城市地下管線。（3）滿足當?shù)匾?guī)劃要求。（4）在文物地區(qū)或風景保護區(qū)內(nèi)，應有當?shù)刂鞴懿块T同意文件。2）地形和地貌：符合民用建筑施工要求3）給水排水：具有可靠的水源、排水應方便，施工臨時用水應能方便引入，污水排放滿足環(huán)保。4）工程地質(zhì)與水文地質(zhì)：應避開斷層、滑坡、塌陷區(qū)、溶洞等不利的地質(zhì)地帶。（1）不在溶巖、斷層、滑坡、泥石流、土崩、八級以上的地震區(qū)和礦藏區(qū)。（2）盡量避免因工程地質(zhì)問題而使工程基礎復雜化。地基承載力等條件滿足項目要求。（3）地下水位最好低于地下室和地下構(gòu)筑物的深度，最好無侵蝕性。5）氣象（1）考慮高溫、高濕、云霧、風沙、暴風、落雷、滾雷區(qū)對項目的影響。（2）考慮冰凍線對建筑物基礎和地下管線敷設的影響。4.1.3土地利用評價本項目嚴格按照《################縣城市總體規(guī)劃》進行規(guī)劃，以土地使用的性質(zhì)及其相應的指標進行管理與控制，并與國家和省、市、縣的其它法規(guī)：如土地、環(huán)保、消防、交通、衛(wèi)生、綠化、電力等相關條例規(guī)定一起，實施多因素控制，以城市規(guī)劃法、規(guī)劃編制辦法及相關法規(guī)規(guī)范、設計標準為依據(jù)，合理控制各項用地指標，以促進################縣發(fā)展為目標。依據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則，著眼于區(qū)域社會經(jīng)濟、環(huán)境的均衡發(fā)展，形成布局合理、功能分區(qū)明確、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。1）開發(fā)利用地下空間在符合城鄉(xiāng)規(guī)化、人防、建筑結(jié)構(gòu)安全和消防安全的前提下，積極建設地下設施，市政工程管線盡量安排在地下空間，電力、電信、自來水等城市管網(wǎng)建設推行束狀布置，合理縮小管線工程間距，創(chuàng)造條件建設共溝。2）合理節(jié)約利用地面空間從嚴控制用地規(guī)模，規(guī)劃按照合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展的原則，科學確定項目定位、功能目標和發(fā)展規(guī)模，增強綜合承載能力，統(tǒng)籌規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路、綠化、公共建設、生活服務設施等用地，嚴格控制道路標準，擴大公共綠化。按照合理布局、經(jīng)濟可行、控制時序的原則，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各類交通、能源、水利、給排水和信息化等基礎設施建設。4.1.4項目選址項目位于################縣################鎮(zhèn)################?？偨ㄖ娣e平方米。建設幢層磚混結(jié)構(gòu)的安置房套，住宅建筑面積平方米；商業(yè)用房建筑面積平方米；大禮堂平方米、公共服務設施服務中心平方米及道路、供水、供電、供暖、亮化綠化等公共基礎設施。4.1.5項目選址地塊概況項目地塊位置交通十分便捷，區(qū)位及交通優(yōu)勢非常明顯。地勢較平坦，水、電、氣、通信管網(wǎng)均可接入，具備房地產(chǎn)建設條件。第五章市場分析及前景預測5.1市場分析5.1.1################縣房地產(chǎn)分析1）普通住宅################縣當前除為數(shù)不多的幾個較大樓盤外，3—5棟樓的袖珍小區(qū)較多，特別是在縣城中心區(qū)，基本上都是含蓋多層、高層（戶型設計以110130平米的三居室為主，7090平米的二居室、130平米以上的三居室輔之）的綜合社區(qū)，停車場小，休閑廣場小，噴泉綠地幾乎沒有。大部分項目均處縣城新建區(qū)，交通不便捷。2）商業(yè)地產(chǎn)################縣城市人口較多、大量商業(yè)樓盤短時期迅速崛起，使中心區(qū)、亞中心區(qū)的銷售情況十分良好，根據(jù)市場變化及當前################縣的商業(yè)地產(chǎn)實際情況，如大型商業(yè)超市的進入，帶動了相當大部分的商業(yè)地產(chǎn)銷售。5.1.2################縣商品房需求分析1）################縣承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、吸引越來越多的投資者隨著招商引資力度的加大和城區(qū)生活服務設施的不斷完善，################縣將會承接越來越多的、來自東部發(fā)達地區(qū)和省會西安的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，屆時將會有更多的企業(yè)業(yè)主、管理層、專業(yè)技術(shù)等人員在################縣長期工作和生活。因此，他們非常有必要在################縣購房生活，這無疑會為################縣的住宅產(chǎn)業(yè)帶來非常好的發(fā)展機遇和需求空間。2）城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟收入的持續(xù)增長由于################縣住宅產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場需求總量相對較小，所以項目建設單位考慮到不應過于細分化，本項目住戶群體主要為################村民。近年來，################縣經(jīng)濟和社會發(fā)展很快，縣政府致力于改善民生，使群眾生活質(zhì)量明顯提高。財政保障能力不斷增強，確保了全市干部職工工資按照收入分配制度改革后的新標準足額發(fā)放；確保了公務員津補貼及事業(yè)單位過渡性補貼的及時兌現(xiàn)。此外，城鄉(xiāng)居民收入增長快速，縣委、縣政府對未來發(fā)展充滿了信心和把握。隨著城鄉(xiāng)居民收入的快速增長，人們對改善住房條件有了更加堅實的經(jīng)濟基礎，再考慮到################縣的土地和住宅成本相對較低，居民的經(jīng)濟承受力相對較好，這為實施本項目提供了更加切實可行的發(fā)展空間。提升################縣的住宅品質(zhì)目前################縣的住宅產(chǎn)業(yè)處于初級開發(fā)階段。隨著################城市建設的擴大，居民收入的日益增長，物質(zhì)文化生活水平的不斷提高，“人與自然和諧發(fā)展”的居住觀念正在逐漸普及和認同。因此，人們對高品質(zhì)的住宅的追求意愿是非常迫切的。目前，人們對居住條件的追求已從戶內(nèi)寬敞、舒適轉(zhuǎn)移到住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面上來，不僅要求規(guī)劃合理、質(zhì)量安全可靠、建筑容積率低、生活設施配套、綠化率要高、居住環(huán)境要好，而且還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等。因此，這類優(yōu)質(zhì)住宅將有良好的市場消費前景。4）適應################縣拉大城區(qū)主骨架，提升城市形象近年來，################縣的城市基礎設施建設取得較大的進步。然而由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，一些城中村的違規(guī)亂搭亂建現(xiàn)象突出，不僅影響市容市貌，而且存在著嚴重的安全隱患；很多村子基礎設施薄弱，上下水管網(wǎng)不健全，治安條件極差，居住環(huán)境惡劣，直接影響了城中村村（居）民生活質(zhì)量，也一度成為“雙創(chuàng)”難題；同時，農(nóng)村的教科文衛(wèi)配套設施不到位，農(nóng)村與城市的生活方式還有明顯差距。如果不迅速實施改造，城中村居民將錯失與城市共同發(fā)展的絕好機遇，不利于推動城市價值充分兌現(xiàn)，不利于提升################縣作為“西咸經(jīng)濟圈”副中心的功能。按照“拉大框架、改造老城、建好新區(qū)”的思路，以“雙創(chuàng)”為抓手，高標準規(guī)劃建設中心城區(qū)，精心實施小城鎮(zhèn)建設，進一步完善中心城區(qū)服務功能，全面提升城鎮(zhèn)化水平。房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進發(fā)展的趨勢。如果相關調(diào)控政策及時有力，化解了當前房地產(chǎn)泡沫的風險，并推動其健康發(fā)展，則會實現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進，則未來的下行和危機難以避免；預計房價在10年會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機程度則取決于市場和政策的組合作用。5.2區(qū)域發(fā)展及前景預測################未改造前，為一到三層不等的民用建筑，建筑密度大，采光面小，道路非常狹窄，衛(wèi)生狀況極差，居住環(huán)境惡劣，既影響城市景觀，又損害了群眾的身心健康，影響################縣邊緣城區(qū)的整體發(fā)展。改造后總體規(guī)劃棟多層建筑，樓與樓之間空間大，采光面大，綠化率達36%，小區(qū)還建有大禮堂、生活服務中心等公用設施。項目的實施大大提高了################縣城的城市品位。第六章建設條件、規(guī)模與設計方案6.1建設條件6.1.1工程地質(zhì)################縣地質(zhì)結(jié)構(gòu)部位處于中朝準地臺的陜甘寧臺坳南緣，區(qū)內(nèi)主要第四紀構(gòu)造是在繼承第三紀構(gòu)造的基礎上發(fā)展演化而來。巖性為河湖粗黃土狀粉砂石、砂礫石層堆積，厚度26-40m。剖面黃土狀粉砂土呈砂粒結(jié)構(gòu)。6.1.2地質(zhì)水文條件

################縣位于關中平原渭北################，屬地下水資源較豐富的地區(qū)，南部渭河階地區(qū)地下水富水性好，淺水、承壓水均較豐富；北部黃土塬區(qū)淺水資源匱乏，而淺部承壓水資源較豐富；全縣開采資源為14835.53×10^[4]立方米/年，其中淺水11479.67×10^[4]立方米/年，承壓水3355.86×10^[4]立方米/年；地表水和地下水能滿足工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展需要。“################縣################城中村改造建設項目”建設場地，地層主要為沖洪積形成的表耕土、粉土、砂土，從上而下劃分為三層。粉層土：地基承載力160千帕，埋深0.4～0.5米，可見厚度0.6～1.6米，土黃色，稍濕，硬塑：可塑，松散：稍密。圓礫層：地基承載力300千帕，可見埋深在1.6～3.5米，可見厚度2.7～5.5米，青灰色，最大粒徑50毫米，一般粒徑5～20毫米，中細粒填充，稍密—中密。卵石層：地基承載力400千帕，可見埋深在5.6～7.5米，可見厚度2.5～3.5米，未見底，青灰色，最大粒徑120毫米，一般粒徑10～40毫米，中細砂填充，中密—密實。建設場地地下水屬淺水類型，穩(wěn)定水位在地表以下約5.1米，升降幅度小，水質(zhì)良好無腐蝕性。6.1.3公用設施1）供電################縣################城中村改造建設項目用電由################縣電網(wǎng)供應，供應充足安全可靠，供電容量和供電率能夠滿足項目用電需求。供水################縣################城中村改造建設項目用水由################縣自來水公司供應，水源充足安全可靠，能夠滿足項目用水需求。3）排水################縣################城中村改造建設項目的排水，經(jīng)過污水處理后，排入城鎮(zhèn)排污管網(wǎng)中。4）供熱################縣################城中村改造建設項目，供熱由################縣綠源公司供熱系統(tǒng)提供。5）通訊################縣全縣均開通電信網(wǎng)和覆蓋移動通訊網(wǎng)，能夠滿足項目的通訊需要。6）交通隴海鐵路、西寶高速公路、西寶中線、北線和107省道穿境而過，交通十分便利。城區(qū)東距古城西安70公里，################國際機場50公里，西距寶雞市80公里，普乾公路溝通南北,縣、鎮(zhèn)公路交織成網(wǎng)，四通八達。擬建的################縣################城中村改造建設項目所處地理位置交通便利。6.1.4建筑材料采購砂子、石子、粘土磚在當?shù)夭少?，鋼材、水泥、裝飾材料在西安及省內(nèi)市場采購。6.1.5施工條件擬建的################縣################城中村改造建設項目施工場地能滿足施工要求，水、電可以就地解決。6.2建設規(guī)模本項目涉及的城中村改造占地面積畝。項目建成后，根據(jù)################縣城中村改造詳細規(guī)劃，項目范圍內(nèi)將形成住宅用房建筑面積平方米，商業(yè)用房建筑面積平方米。本地塊地處城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)，自然環(huán)境恬淡優(yōu)美，市政設施基本完備，交通便利，地質(zhì)條件良好。本次規(guī)劃包括地面附著物拆遷搬運、土地整理、村民安置用房建設及配套管網(wǎng)理設等。6.2.1規(guī)劃指導思想1）依據(jù)城市總體規(guī)劃要求，同時參照縣政府對縣城建設的意見，結(jié)合項目區(qū)的地形特點，合理進行規(guī)劃。2）遵守統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局的原則，合理劃分不同功能片區(qū)以利于可持續(xù)發(fā)展建設的要求。3）重視整體設計。地段內(nèi)部力求合理布局，注重土地開發(fā)綜合效益。地段外部處理好與城市大環(huán)境的有機聯(lián)系，提供高質(zhì)量居住空間及景觀序列。4）考慮人的活動空間和行為心理，突出以人為本的設計理念，體現(xiàn)城市環(huán)境對人的關照。6.2.2規(guī)劃原則在整個規(guī)劃編制的過程中，始終本著合理性、方便性、經(jīng)濟性、美觀性“四效統(tǒng)一”的原則進行規(guī)劃設計。合理性：嚴格按照城市規(guī)劃的統(tǒng)一要求進行規(guī)劃設計。改造區(qū)內(nèi)部的功能分區(qū)布局合理，清晰明確，組團結(jié)構(gòu)合理，便于實施。方便性：交通組織順暢自然，平面布置緊湊合理，充分發(fā)揮臨近城市主干道、城市公園和城市新區(qū)的特點，為廣大住戶創(chuàng)造良好的居住環(huán)境、休閑環(huán)境和商業(yè)環(huán)境。經(jīng)濟性：選擇合理的建設方案，在保障居民妥善安置和開發(fā)商微利的前提下，用盡可能少的投資創(chuàng)造最好的投資效果。美觀性：因形就勢，充分利用自然優(yōu)勢，配合科學的規(guī)劃方案，促進流暢的建筑空間，利用高低錯落的建筑群落營造出詩一般的城市風光。6.2.3規(guī)劃目標項目區(qū)是未來################縣較為活躍有發(fā)展前景的片區(qū)。隨著該區(qū)域居住人口的進一步增加，這里商住用房的需求量將會越來越多，銷售量和房屋價格也會逐步穩(wěn)定提高，尤其將新舊商業(yè)中心，人流量密集的生活社區(qū)及交通便捷的大面積商鋪，其價值將會首先被挖掘出來。目前該區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)、規(guī)劃、設計、營銷、社區(qū)配套尚處初級階段。隨著這些工作的逐步完善，隨著市區(qū)居住人口的進一步增加，這里的商業(yè)用房的需求量將會越來越來越多，價格也會逐步穩(wěn)定提高。市場定位：高品質(zhì)精致住宅小區(qū)和商業(yè)旺鋪；形象定位：首席景觀住宅，新的商業(yè)中心；目標定位：以################縣################村民居住為主。6.2.4建筑設計依據(jù)《民用建筑設計通則》GB50352-2005《地下工程防水技術(shù)措施》GB50108-2001《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-2006《建筑內(nèi)部裝修設計防火規(guī)范》GB50222-956.2.4建設內(nèi)容本項目主要建設幢層磚混結(jié)構(gòu)的安置房套，住宅建筑面積平方米；商業(yè)用房建筑面積平方米；大禮堂平方米、公共服務中心平方米及道路、供水、供電、供暖、亮化綠化等公共基礎設施。其中：多層住宅樓：棟住宅部分建筑面積平方米,其中臨街棟層為住宅；中間棟層為住宅；最后一棟層全為住宅；每棟按個單元和個單元戶設計，每個單元均配置高檔名牌電梯1部；外墻采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。商住樓：臨街層為商業(yè)用房,中間層為商業(yè)用房，建筑面積平方米，磚混結(jié)構(gòu)；外墻采用高級進口外墻涂料，局部石材裝飾。連體樓，大禮堂：1棟磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積平方米。社區(qū)服務中心：1棟三層磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積平方米。6.3設計方案6.3.1總平面布置1）項目區(qū)位于################縣城################鎮(zhèn)################，南鄰西寶高速、西依長青南路，總規(guī)劃占地畝，主要為################莊基地。項目根據(jù)用地自身情況、周邊關系、產(chǎn)品定位、開發(fā)步驟等因素，確定整個小區(qū)的功能分區(qū)、交通體系、綠化系統(tǒng)、景觀體系等，力求創(chuàng)造一個功能合理、品質(zhì)高尚、立意新穎、使用便利的居住小區(qū)。2）規(guī)劃區(qū)總體布局上均采用排列布局，按照標準樓宇間距布置0棟0層磚混單元結(jié)構(gòu)商住樓、一座0層磚混結(jié)構(gòu)生活服務中心和一座磚混結(jié)構(gòu)大禮堂，各個建筑呈平行或錯位布置，充分利用南北兩側(cè)良好的自然景觀。小區(qū)主入口設在項目區(qū)00正中間，進入大門，一條主道路將小區(qū)分為東西兩個片區(qū)，東片區(qū)主要有二棟2單元7層商住樓（1層均為商業(yè)用房）和一座大禮堂，西片區(qū)有二棟2單元7層商住樓（1層均為商業(yè)用房）和一座3層生活服務中心；臨街兩棟7層商住樓（1-2層為商鋪，3-7層為2單元住宅用房），小區(qū)最北邊（正后方）為一棟5單元7層住宅樓。3）通過建筑圍合的各個組團廣場，通過鋪地設計、綠化園林配置、水面營造等不同的環(huán)境處理手法，形成各自的風格與特點，同時通過不同組團的不同建筑色彩設置，使不同的組團之間避免雷同，依據(jù)建筑的體量來確定組團廣場的尺度、形式與主題，使人覺得每一個組團綠地都是為周邊建筑量身定做，從而增強人們的歸屬感。6.3.2戶型設置項目規(guī)劃建設多層模式的住宅樓，其中沿街2棟連體1-2層為商鋪?？偨ㄖ娣e27640平方米,其中多層住宅房（22660平方米）占82%，商業(yè)用房（3520平方米）占12.7%；生活服務中心(3層500平方米)占1.8%；大禮堂(960平方米)占3.5%；同時實施小區(qū)綠化亮化等配套工程。在規(guī)劃設計及建筑風格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀高品質(zhì)住宅區(qū)的風貌?！?###############縣屈家村城中村改造建設項目”主要居住對象為城中村（屈家村）改造拆遷安置村民。根據(jù)屈家村村民原有住宅面積大小的不同，并考慮改造拆遷村民對各種住房面積的需求程度故選擇了多種戶型，設計主要以98.5平方米2室2廳1衛(wèi)的小戶型及120多平方米3室2廳2衛(wèi)大戶型為主，總戶數(shù)206戶。其中：多層住宅房共76.3.3裝修標準1）室外A外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。B屋面：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。2）室內(nèi)：A墻面：為水泥砂漿壓光墻面。B地面：廳、房為混凝土墊層毛地面。C門窗：分戶門為高級防盜防火門，陽臺門為彩鋁門；戶外窗采用塑鋼窗。D衛(wèi)生間：預留熱水器接口位、預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。E樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。6.3.4功能設計1）配套設備：A電梯：每個單元均配置高檔名牌電梯一部。B電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝后可立即使用。C電氣配置：開關、照明、插座、電表。D天燃氣：天燃氣管道安裝到廚房。E給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。F排水：有組織排水，預設空調(diào)機專用冷凝水排水管。2）智能化系統(tǒng)：A安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。B“一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門禁。C信息服務系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。3）道路系統(tǒng)項目區(qū)主干道寬度為10m，在靠近小區(qū)出入口附近寬度為8m，主干道為雙向雙車道，兩塊板構(gòu)造，混凝土路面；宅間路寬度為2.5～3m，為一塊板構(gòu)造，混凝土路面。步行道采取自由松散的道路結(jié)構(gòu)，寬度走向根據(jù)地形和空間的要求，富有變化，路面分別采用不同的材料鋪貼。A、機動車系統(tǒng)小區(qū)主要機動車出入口向人民路開口，小區(qū)內(nèi)主干道呈環(huán)行布置，機動車可直接抵達或者通過宅前道路順暢抵達各個單元入口，宅間局部設置地面停車場，使小區(qū)內(nèi)部交通和對外聯(lián)絡變得十分順暢，保持小區(qū)內(nèi)部適中具有良好的可達性。B、非機動車系統(tǒng)在小區(qū)內(nèi)部建筑物前設宅間路，將各單體建筑與主干道連接起來。非機動車可方便快捷的到達各個單元入口，宅間設置非機動車停車位。C、步行系統(tǒng)在樓前和綠地設步行路，便于居民散步和內(nèi)部組團間的聯(lián)系。整個步行系統(tǒng)點、線、面結(jié)合，貫穿整個小區(qū)，空間效果豐富，適宜居住人群休閑活動。4）建筑小品A、入口：設保安門衛(wèi)室。B、指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。C、庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。D、座椅板凳：設在廣場、道路，既綠化又方便使用。E、欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主，居住區(qū)地形又高低變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水。F、宣傳欄：設在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看。G、垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設置。H、廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。5）綠化A、小區(qū)綠化共分兩個等級，公共綠地和樓前綠化。公共綠地包括大面積的公共綠地、道路兩側(cè)的綠化和行道樹。除必要的道路、停車場和其它硬化地面外，建筑物周圍的所有土地均進行綠化，完全避免裸露土地。B、綠化工程采用立體空間體系，將草坪、灌木與喬木有機地合起來，形成層次分明、搭配得當?shù)木G化體系。根據(jù)周邊環(huán)境和氣候特點，選擇合適的景觀樹種和草種，以降低養(yǎng)護費用。小區(qū)的總綠化率為36%。C、注意植物配置的多樣性、豐富性以及季節(jié)性，形成高低錯落有致，遠近疏密適宜，顏色豐富多彩，四季樹種配置合理的綠化景觀。同時注意選用抗旱樹種和灌木等，以適應本地區(qū)的干燥氣候條件。6.3.7結(jié)構(gòu)設計本項目為“################縣################城中村改造建設項目”，位于################縣################鎮(zhèn)################。住宅樓7棟均為7層磚混結(jié)構(gòu)（沿街2棟1-2層、中間4棟1層均為商業(yè)用房）；生活服務中心1棟3層磚混結(jié)構(gòu)；大禮堂1棟磚混結(jié)構(gòu)。1）上部結(jié)構(gòu)設計本項目為多層住宅樓建筑，結(jié)構(gòu)體系采用磚混結(jié)構(gòu)。特殊技術(shù)說明：為了降低造價，結(jié)構(gòu)受力構(gòu)件采用高強度鋼筋，從而達到降低用鋼量的目的。2）地基基礎設計：A地質(zhì)情況：本工程未提供地質(zhì)勘察報告，暫按非濕陷性場地考慮。B基礎方案：本工程地基基礎設計等級為乙級，基礎開挖采用大開挖，外放2.5米，2:8灰土換土2米，基礎型式采用鋼筋砼梁筏基礎。3）主要結(jié)構(gòu)材料：A混凝土強度等級：基礎砼強度等級為C30，墊層為C15；主體梁、柱的強度等級：一層至四層為C30，五層至七層為C25。B鋼筋：梁、柱主筋：HRB400，箍筋：HPB235；圈梁、構(gòu)造柱主筋：HRB335，箍筋：HPB235；各層現(xiàn)澆板主筋及付筋均采用HRB400。6.3.8抗震項目所在地為################省################市################縣。氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶图撅L氣候，冬冷夏熱，雨熱同季。地勢由東南向西北呈階梯型。根據(jù)國家住房和城鄉(xiāng)建設部《關于建筑工程抗震設防分類標準》規(guī)定：抗震設防烈度為7度。6.3.9建筑防火設計1）多層住宅建筑防火主要應考慮三個原則：（1）從設計上保證建筑物內(nèi)的火災隱患降到最低點。（2）以最快地知曉和最及時地依靠固定的消防設施消除火災火警。（3）保證建筑結(jié)構(gòu)具有規(guī)定的耐火強度以利于建筑內(nèi)的居住者在相應的時間內(nèi)有效地安全撤離?；谝陨系脑瓌t，可將建筑防火設計分為主動防火系統(tǒng)和被動防火系統(tǒng)兩大部分。2）住宅建筑被動防火系統(tǒng)設計應把握的防火對策要點（1）安全疏散方面關于疏散樓梯的設置，住宅建筑每個防火分區(qū)的安全出口不應少于兩個。建筑內(nèi)的防煙樓梯間及其前室、消防電梯間前室或合用前室都是火災時最重要的疏散通道。（2）防火分區(qū)方面防火分區(qū)包括水平和豎向兩種。水平防火分區(qū)是當住宅建筑樓層面積超過一定規(guī)模時，應用防火墻、防火門及防火卷簾等將各樓層在水平方向分隔為兩個或幾個防火分區(qū)。豎向防火分區(qū)的概念是指上、下層間分別以耐火極限不低于1.5小時或1小時的樓板等構(gòu)件進行防火分隔。（3）管道井防火方面電纜井、管道井、排煙道、排氣道、垃圾道等豎向管道，應分別獨立設置，其井壁應為耐火極限不低于1小時的不燃燒體；井壁上的檢查門應采用丙級防火門，其電纜井、管道井應每隔2—3層在樓板處用相當于樓板耐火極限的不燃燒體作防火分隔。3）住宅建筑主動防火系統(tǒng)設計應把握的防火對策要點（1）消防給水設計方面消防給水系統(tǒng)由消防水源、水箱（屋頂及分區(qū)減壓水箱）、水泵、控制室、消防管網(wǎng)和消火栓等幾部分組成。在撲救失利的火災案例中，有80%以上是由于消防給水不足造成的。因此，確保住宅滅火時的給水需要尤其是確保消防水源十分重要。（2）防排煙設計方面住宅建筑火災死亡人數(shù)中60%以上均死于煙氣，因此防排煙設計是建筑防火中必不可少的環(huán)節(jié)，防排煙方式分為兩類。一是自然方式，即通過外窗、陽臺及至豎井將煙排出。二是機械方式，它又分為加壓防煙和減壓排煙兩種。自然方式因易受風向、地區(qū)影響而效果難以保證。（3）電氣防火設計方面住宅建筑的電氣防火設計主要有兩個方面的意義，一是從被動防火意義上來增強電氣安全，避免因線路長期超負荷運行，絕緣老化嚴重而引起電氣火災的可能；二是從主動防火意義上如何保障消防電源及配電，如何保障火災應急照明、疏散指示標志和實現(xiàn)火災自動報警及消防總控。第七章項目組織管理與實施7.1組織機構(gòu)設置################################縣################鎮(zhèn)################對于“################縣################城中村改造建設項目”專門成立了建設項目部。借鑒國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)建設的經(jīng)驗，管理組織機構(gòu)的設置應遵循以下原則：1）分工協(xié)作原則：按照職能與專業(yè)相同或相近的工作合并到一個部門，不同部門之間業(yè)務的交叉盡量少。2）權(quán)責對就原則：組織機構(gòu)中每一崗位的權(quán)利和責任應該對等，避免兩者不對稱。配備各管理機構(gòu)人員時，本著少而精的原則，注重人員素質(zhì)，保證工作負荷飽滿、人員精干，做到人盡其用、高效動作。項目建設領導小組下設籌建辦，負責協(xié)調(diào)解決日常建設中的相關問題。安排抽調(diào)專人負責制項目建設的具體領導指揮工作，以保證項目按時運營。監(jiān)督委員會負責監(jiān)督項目的建設實施全過程。項目部下設：工程管理部、項目規(guī)劃部、合同管理部、資產(chǎn)管理部、協(xié)管部、財務部、市場部。具體見如下管理體系圖：財務財務部項目規(guī)劃部資產(chǎn)管理部協(xié)管部市場部工程管理部合同管理部項目部項目總負責人監(jiān)督委員會7.2項目部職責7.2.1工程管理部職責：負責管理工程質(zhì)量、工程進度及安全生產(chǎn)。A.工程質(zhì)量：審查建立、施工單位的資格和質(zhì)量保證條件；組織和建立本項目的質(zhì)量控制體系，完善質(zhì)量保證體系；對工程質(zhì)量進行跟蹤、檢查、監(jiān)督、控制；督促檢查工程建設是否符合設計要求、符合國家有關的規(guī)范要求；督促檢查工程材料是否符合要求。B.工程進度：根據(jù)目標工期編制合理的項目進度計劃；定期收集反映實際進度的有關數(shù)據(jù)，同時進行現(xiàn)場實地檢查；按施工承包合同監(jiān)理合同中工期、進度，對工程進度進行控制；控制對投資的投放速度，控制對物資的供應。C.安全生產(chǎn)：建立健全符合該工程項目的安全生產(chǎn)制度；督促參與項目的管理、監(jiān)理、施工及相關人員認真執(zhí)行制度的規(guī)定和要求；做好及時有效的安全檢查。7.2.2項目規(guī)劃部：負責工程項目招投標工作、負責項目的投資管理以及項目有關的審核、監(jiān)督檢查A.負責工程項目招投標工作；嚴格按照國家《招投標管理方法》制定招投標方案；采用國內(nèi)公開招標確定工程承建商，簽訂施工合同；在工程建設招標、材料供應招標、建立招標中應按照合同法和工程建設有關管理制度和規(guī)章與中標單位簽訂完善的合同條款，并嚴格按照合同管理。B.負責項目的投資管理；在項目承包階段和施工階段采取有力措施糾正發(fā)生的偏差，將工程造價發(fā)生在批準的造價限額內(nèi)；項目建設過程中，確定造價控制目標，制定工程費用支出并實施，并在執(zhí)行中對其進行跟蹤檢查；及時收集費用支出數(shù)據(jù)進行比較，及時糾正偏差加以控制，保證控制目標的實現(xiàn)。C.項目有關的審核、監(jiān)督檢查7.2.3合同管理部合同管理是工程建設管理的重要內(nèi)容之一，在工程實施過程中的每一個項目，均要以合同形式確定雙方或多方的責、權(quán)、利，以保證工程目標和工作任務的完成。制定具體的《合同管理方法》對合同管理的原則、范圍、內(nèi)容、合同管理的組織原則及職責、合同承辦人的職責、對合同的訂立、審查及履行的監(jiān)督檢查，都提出具體的要求，對合同的變更、轉(zhuǎn)讓、解除、糾紛等作出符合法律規(guī)定的程序要求和解決方法，使合同管理有章可循。對工程管理過程中的文件、負責工程驗收及移交工作資料進行有效管理。7.2.4資產(chǎn)管理部項目建設資金應在指定銀行開設專用賬戶，專款專用。制定每月用款計劃，確定建設資金足額、恰當、適時用于工程建設。7.2.5協(xié)管部A.配合發(fā)改委、城建、土地、審計等有關部門進行項目前期運工程實施過程中.B.全面負責工程開工前的準備及審查工作。組織專業(yè)工程師及相關部門對《施工組織設計/方案》措施和經(jīng)濟方案進行審查，提出審查意見C.協(xié)調(diào)建設單位、監(jiān)理、設計及相關單位之間的關系，負責對建設單位、監(jiān)理、設計單位的協(xié)調(diào)工作。D.負責整個施工過程中各相關單位的協(xié)調(diào)工作。特別是與設計單位的協(xié)調(diào)工作，參與設計方案的選擇工作，組織工程技術(shù)人員進行圖紙預審、委托監(jiān)理單位組織圖紙會審，對會審中提出的共性問題和技術(shù)難題協(xié)調(diào)擬訂解決辦法。協(xié)調(diào)設計單位與相關單位之間的關系。確保建設項目的各種預期目標按時完成。7.2.6財務部對于整個項目的資金采用專人管理的方式，保證資金準確、及時到位，并確保資金安全。嚴格執(zhí)行國家財政法律法規(guī)，并接受上級財政、審計部門的檢查、審計。做到手續(xù)齊全，收支賬目相符，精打細算，不得截留或挪作它用。7.2.7市場部項目建設中負責項目的材料供應采購，簽訂有效的項目材料合同，及時為項目提供合格的材料，確保工期如期完成。7.3人力資源配置項目部設項目經(jīng)理1人，項目副經(jīng)理1人。建筑結(jié)構(gòu)工程師2人、水暖電給排水工程師1人、預算資料人員1人、辦公內(nèi)勤人員2人。7.4員工招聘項目部將建立和健全管理體制。在人員的聘用上實行公開招聘、擇優(yōu)錄取、嚴格考證、開放流動的方針，招聘有經(jīng)驗的技術(shù)專家，現(xiàn)有企業(yè)管理經(jīng)驗的干部和有經(jīng)驗的技術(shù)人員，可招收大、中專畢業(yè)生。全面實行合同聘任制。嚴格實行目標管理，定期的嚴格考核，實行績效掛鉤，。7.5員工培訓項目部按照現(xiàn)代化管理體制運行。員工的培訓：運用視聽法教學設備為主要培訓手段。對員工在上崗前，集中組織進行專業(yè)技術(shù)、安全、勞動紀律的教育。對技術(shù)復雜、難度較高的崗位，先派素質(zhì)較高的員工到國內(nèi)類似企業(yè)進行實地技術(shù)培訓，所有人都要考核合格后才能準予上崗操作。7.6房地產(chǎn)開發(fā)項目管理7.6.1房地產(chǎn)項目經(jīng)營管理房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責制為基礎，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)項目開發(fā)建設要實現(xiàn)的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率投資效益指標，以及項目的內(nèi)外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質(zhì)量標準等。房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、規(guī)劃、設計、施工、建材、設備、市政、交通、供電、電訊、銀行、文教、消防、商業(yè)、服務、環(huán)境等十幾個部門，幾十個單位，因此房地產(chǎn)項目開發(fā)建設是一項復雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標的實現(xiàn)。7.6.2房地產(chǎn)項目管理方法房地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)的復雜性和目標的多樣性，使得項目管理方法也具有多樣性。根據(jù)不同的分類標志，項目管理方法劃分為下列不同的形式：1）按管理目標劃分，項目管理方法有進度管理方法、質(zhì)量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、現(xiàn)場管理方法等2）按管理方法的量化程度劃分，項目管理方法有定性方法、定量方法和綜合管理方法。3）按管理方法的專業(yè)性質(zhì)分，項目管理方法有行政管理方法、經(jīng)濟管理方法、管理技術(shù)方法和法律管理方法，這是最常用的分類方法。綜上所述，項目管理本身是一個非常復雜的系統(tǒng)，它不僅由多項分項工程活動所構(gòu)成，而且是一個完整的工作過程的結(jié)合體。所以要取得項目的成功，必須對項目管理的整個系統(tǒng)進行全面的管理。作為一個完整的項目管理系統(tǒng)應將項目的各職能工作、各參加單位、各個階段、各項活動融合成一個完整的整體。7.7實施進度與時間控制1）前期階段成立項目工作領導小組，負責完成項目前期的考察論證、立項、設計、招標準備等各項準備工作。2）實施階段在工程建設中堅持項目負責制、招標制和工程監(jiān)理制。由項目領導小組公開招標確定施工隊伍，聘請有關專業(yè)技術(shù)人員進行工程質(zhì)量管理和監(jiān)理工作，并積極協(xié)調(diào)解決項目建設中的具體事宜。3）竣工驗收組織工程專業(yè)技術(shù)人員、中介機構(gòu)和有關行業(yè)主管部門對工程進行驗收備案。確保工程質(zhì)量符合要求。4）項目實施進度安排本項目計劃3個月完成前期準備工作，擬定整個建設周期為24個月。 工程建設進度表序號階段（月）12345-2223241定點立項可行性研究2規(guī)劃設計、審批3施工圖審查、審批4施工5配套項目施工6竣工驗收第八章環(huán)境保護與安全衛(wèi)生8.1環(huán)境保護設計依據(jù)與標