房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本控制與管理課程

1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本

控制與管理第一頁(yè)，共五十四頁(yè)。房地產(chǎn)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)成本控制與管理一、成本的概念和目標(biāo)成本的作用二、標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)的成本管理模式三、標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的方法與重點(diǎn)四、招標(biāo)采購(gòu)與成本控制五、合約規(guī)劃與成本控制第二頁(yè)，共五十四頁(yè)。成本的概念和目標(biāo)成本的作用一、成本的定義二、成本的內(nèi)容三、成本管理與成本測(cè)算四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本設(shè)置五、目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本第三頁(yè)，共五十四頁(yè)。成本的概念和目標(biāo)成本的作用■

案例一：什么是成本？項(xiàng)目基本情況總用地面積：154600㎡總建筑面積：148416㎡容積率：0.96建筑類型：聯(lián)排、花園洋房土地總價(jià)：9.58億元預(yù)計(jì)銷售收入：22.26億元第四頁(yè)，共五十四頁(yè)?，F(xiàn)實(shí)的案例一：“不懂成本”公司設(shè)計(jì)管理部在完成設(shè)計(jì)施工圖任務(wù)后，一方面組織對(duì)施工圖進(jìn)行內(nèi)審和外委強(qiáng)審。另一方面交由成本管理部門編制工程量清單及標(biāo)底公司成本管理部在編制工程量清單過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)鋼筋含量超標(biāo)較多，立即通知設(shè)計(jì)部門聯(lián)系設(shè)計(jì)單位。經(jīng)過(guò)對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)進(jìn)行優(yōu)化，對(duì)鋼筋設(shè)計(jì)用量進(jìn)行調(diào)整，節(jié)約建造成本920萬(wàn)元為表?yè)P(yáng)成本管理部在節(jié)約成本方面給公司創(chuàng)造的貢獻(xiàn)，該公司總經(jīng)理報(bào)請(qǐng)董事會(huì)批準(zhǔn)，獎(jiǎng)勵(lì)成本管理部相關(guān)人員9.2萬(wàn)元討論3分鐘：請(qǐng)簡(jiǎn)單分析該公司總經(jīng)理對(duì)成本管理部的獎(jiǎng)勵(lì)是否正確？如果換做你是董事長(zhǎng)應(yīng)該如何審批？第五頁(yè)，共五十四頁(yè)?，F(xiàn)實(shí)的案例一：“不懂成本”在判斷對(duì)錯(cuò)之前，我們先看一下糾錯(cuò)的過(guò)程鋼筋含量超標(biāo)，需要公司設(shè)計(jì)管理部會(huì)同設(shè)計(jì)院對(duì)結(jié)構(gòu)專業(yè)進(jìn)行全面的審查：1、結(jié)構(gòu)計(jì)算書(shū)審查：計(jì)算參數(shù)審查、荷載審查、結(jié)構(gòu)計(jì)算結(jié)果審查、基礎(chǔ)審查2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)總說(shuō)明審查3、結(jié)構(gòu)施工圖審查4、其他補(bǔ)充計(jì)算審查5、重新進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化6、施工圖審核及重新出圖此優(yōu)化調(diào)整過(guò)程，在公司設(shè)計(jì)管理部全程參與的情況下，一般需要15～20天第六頁(yè)，共五十四頁(yè)。我們?cè)倏匆豢醇m錯(cuò)的成本1、資本化利息及期間費(fèi)用：增加183.14萬(wàn)元2、銷售量達(dá)到60％，銷售收入13.36億元目標(biāo)：晚實(shí)

現(xiàn)20天，按年均投資回報(bào)率15％計(jì)算，損失財(cái)務(wù)

收益1119萬(wàn)元。3、其他相關(guān)設(shè)計(jì)、成本、計(jì)劃調(diào)整等支出暫忽略不計(jì)4、建造成本節(jié)約：920萬(wàn)元5、從投資管理角度分析：該糾錯(cuò)行為造成了382.14萬(wàn)元的投資損失現(xiàn)實(shí)的案例一：“不懂成本”第七頁(yè)，共五十四頁(yè)。設(shè)計(jì)管理、成本管理、合約管理的多重失效1、設(shè)計(jì)管理部應(yīng)該在設(shè)計(jì)委托前，會(huì)同成本管理部采取成本指標(biāo)限額設(shè)計(jì)對(duì)結(jié)構(gòu)含鋼量、混凝含量、等級(jí)應(yīng)控制在經(jīng)濟(jì)、合理的范圍2、設(shè)計(jì)管理部對(duì)方案階段、擴(kuò)初階段、施工圖設(shè)計(jì)階段未提出明確的設(shè)計(jì)管控要求，對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程及期間關(guān)鍵設(shè)計(jì)成果缺乏監(jiān)督和審查機(jī)制3、成本管理部對(duì)擴(kuò)初階段、施工圖設(shè)計(jì)階段未提出明確的成本審查及管控要求，對(duì)期間關(guān)鍵設(shè)計(jì)成果的成本核算及審定缺乏審查機(jī)制4、合約管理部對(duì)擴(kuò)初階段、施工圖設(shè)計(jì)階段未提出明確的成本審查及管控

要求，對(duì)期間關(guān)鍵設(shè)計(jì)成果的成本核算及審定缺乏審查機(jī)制現(xiàn)實(shí)的案例一：“不懂成本”第八頁(yè)，共五十四頁(yè)。成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例三：關(guān)于目標(biāo)成本的故事知道了成本，還要知道什么是目標(biāo)成本國(guó)內(nèi)的很多大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，聘用國(guó)外的建筑設(shè)計(jì)師。因?yàn)閲?guó)外的設(shè)計(jì)師見(jiàn)多識(shí)廣，設(shè)計(jì)理論先進(jìn)。第九頁(yè)，共五十四頁(yè)。第十頁(yè)，共五十四頁(yè)。第十一頁(yè)，共五十四頁(yè)。半地下室（帶采光庭院）客戶不喜歡地下室的原因除了傳統(tǒng)的心理和風(fēng)水因素外，最重要的是地下室的通風(fēng)、采光、潮氣等問(wèn)題不能滿足居住舒適度要求開(kāi)發(fā)商不喜歡地下室的原因是因?yàn)榈叵率蚁啾鹊厣铣杀靖摺⑹蹆r(jià)低、利潤(rùn)率低，且工期較長(zhǎng)現(xiàn)實(shí)的案例三：建地下室“合不合算”？第十二頁(yè)，共五十四頁(yè)?，F(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？項(xiàng)目基本情況及控規(guī)總用地面積：4300畝一期用地面積：630畝二期用地面積：780畝三期用地面積：760畝容積率：獨(dú)棟別墅0.3

聯(lián)排及疊拼0.7

小高層2.2土地總價(jià)：47.3億元■

案例五：如何理解向管理要效益、要成本第十三頁(yè)，共五十四頁(yè)?！?/p>

案例五：如何理解向管理要效益、要成本現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？該公司為單項(xiàng)目操作，公司設(shè)有設(shè)計(jì)管理、營(yíng)銷策劃、工程管理、采購(gòu)管理、成本管理等房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)管理部門。公司董事長(zhǎng)兼任公司總經(jīng)理，采用矩陣式管控模式，直接管理各專業(yè)職能部門，直接管控項(xiàng)目操作該項(xiàng)目采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，其中項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)獨(dú)棟別墅，二期建造聯(lián)排別墅，三期銷售疊拼洋房及小高層根據(jù)該公司制定的設(shè)計(jì)管理程序和項(xiàng)目三期開(kāi)發(fā)計(jì)劃，公司設(shè)計(jì)部在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案內(nèi)審?fù)ㄟ^(guò)后，僅用40天就完成全部施工圖設(shè)計(jì)管理任務(wù)，提交設(shè)計(jì)全套施工圖（未強(qiáng)審）討論3分鐘：很多人認(rèn)為設(shè)計(jì)階段主要的控制節(jié)點(diǎn)是規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)施工圖等。中間除了設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和報(bào)批報(bào)建外，企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理很難對(duì)設(shè)計(jì)階段進(jìn)行有效的跟蹤和控制。真的是這樣嗎？您所在的公司在設(shè)計(jì)階段如何進(jìn)行管理和監(jiān)控？第十四頁(yè)，共五十四頁(yè)?，F(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確認(rèn)規(guī)劃方案報(bào)建規(guī)劃許可證申請(qǐng)施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案確認(rèn)完成施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部設(shè)計(jì)管理部第十五頁(yè)，共五十四頁(yè)?，F(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？設(shè)計(jì)成果開(kāi)展、審核的前置條件、邏輯關(guān)系對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的影響■擴(kuò)初方案設(shè)計(jì)的前置條件方案設(shè)計(jì)交底：總圖深化設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)方案設(shè)計(jì)、設(shè)備方案設(shè)計(jì)專業(yè)設(shè)計(jì)要求：設(shè)計(jì)成果配合審查要求、設(shè)計(jì)深度要求、結(jié)構(gòu)、水、電、暖等專業(yè)設(shè)計(jì)要求（含基礎(chǔ)形式建議及專業(yè)配合成本控制要求）設(shè)計(jì)依據(jù)要求：詳勘報(bào)告物業(yè)管理要求：安防、智能化專業(yè)設(shè)計(jì)要求第十六頁(yè)，共五十四頁(yè)。現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？進(jìn)度控制要求：擴(kuò)初階段設(shè)計(jì)進(jìn)度管理措施，階段性成果土方開(kāi)挖圖（地形復(fù)雜項(xiàng)目土方平衡圖）、樁基或基礎(chǔ)施工圖完成時(shí)間采購(gòu)成本控制要求：主要設(shè)備、材料確認(rèn)清單矩陣模塊矩陣層次（級(jí)別）設(shè)計(jì)工程成本采購(gòu)第十七頁(yè)，共五十四頁(yè)。現(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？設(shè)計(jì)成果開(kāi)展、審核的前置條件、邏輯關(guān)系對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的影響■擴(kuò)初方案設(shè)計(jì)審查的要求專業(yè)設(shè)計(jì)審查：設(shè)計(jì)深度審查、設(shè)計(jì)說(shuō)明審查、結(jié)構(gòu)計(jì)算審查及結(jié)構(gòu)優(yōu)化、各專業(yè)總平圖，系統(tǒng)圖、單元及戶型布置草圖、總圖管線綜合圖等專業(yè)配合審查：景觀設(shè)計(jì)方案確認(rèn)及配合審查、物管模式配合審查目標(biāo)成本審查：目標(biāo)成本測(cè)算，確定項(xiàng)目目標(biāo)成本采購(gòu)配合審查：工程采購(gòu)方案、工程甲供物料表、土方、降水、護(hù)坡、樁基、基礎(chǔ)等招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃第十八頁(yè)，共五十四頁(yè)?，F(xiàn)實(shí)的案例五：這是成本管理嗎？設(shè)計(jì)成果開(kāi)展、審核的前置條件、邏輯關(guān)系對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的影響■階段性分次出圖與全套施工圖一次出齊的周期對(duì)比：普通住宅框架結(jié)構(gòu)：灌注樁施工含試驗(yàn)周期為75天、預(yù)制樁為45天普通住宅框架結(jié)構(gòu)：土方、場(chǎng)平、支護(hù)周期為30天普通住宅框架結(jié)構(gòu)：基礎(chǔ)完成至±0.00周期為30天案例分析：該宗地當(dāng)期土地出讓金8.36億元：樁基提前施工，可節(jié)約資本化利息1047.86萬(wàn)元，如考慮現(xiàn)金流提前平衡的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金收益，按年投資回報(bào)率15％計(jì)算，可帶來(lái)不低于2748.49萬(wàn)元的財(cái)務(wù)收益第十九頁(yè)，共五十四頁(yè)。成本的概念和目標(biāo)成本的作用■傳統(tǒng)成本管理與現(xiàn)代成本管理的區(qū)別：對(duì)比和區(qū)別管理范圍參與管理的部門傳統(tǒng)成本管理建安成本成本管理部門現(xiàn)代成本管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全成本1.建安成本2.項(xiàng)目前期費(fèi)用3.項(xiàng)目期間費(fèi)用（財(cái)務(wù)、管理、營(yíng)銷）4.合同管理5.招投標(biāo)管理6.供應(yīng)商管理7.成本戰(zhàn)略管理1.成本管理部2.設(shè)計(jì)管理部3.營(yíng)銷、策劃管理部門4.工程管理部5.財(cái)務(wù)管理部6.運(yùn)營(yíng)管理部7.投資戰(zhàn)略發(fā)展部第二十頁(yè)，共五十四頁(yè)。成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”我在和龍湖地產(chǎn)做管理交流時(shí)，他們的成本人員告訴我他們?cè)谧鲰?xiàng)目拿地的成本控制時(shí)，往往就在土地費(fèi)下設(shè)一個(gè)比如10億元的土地購(gòu)買成本預(yù)算，等正式簽土地合同的時(shí)候，再將實(shí)際金額計(jì)入項(xiàng)目實(shí)際成本“不行啊，這么做成本肯定是不夠準(zhǔn)確的啊”“難道龍湖地產(chǎn)的成本管理這么粗放？怎么一點(diǎn)也不精細(xì)啊？”第二十一頁(yè)，共五十四頁(yè)。成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”確實(shí)不精確，不準(zhǔn)確。但不準(zhǔn)確可以在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中進(jìn)行及時(shí)的回顧分析與調(diào)整。如果成本具體細(xì)化分解到某一個(gè)很細(xì)的科目（費(fèi)項(xiàng)），你能說(shuō)清楚每個(gè)很細(xì)的科目下面的具體預(yù)算嗎？即使某一個(gè)很細(xì)的科目（費(fèi)項(xiàng)）多算了20萬(wàn)元，少算了20萬(wàn)元，對(duì)我們的項(xiàng)目成本有什么影響嗎？第二十二頁(yè)，共五十四頁(yè)。成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”無(wú)論是從業(yè)務(wù)角度出發(fā)，還是從管理角度出發(fā)。成本管理的最終目的首先是讓成本變的可控，其次是讓成本得到優(yōu)化（更大的價(jià)值）。而不是形式上的成本科目拆分的多么精細(xì)龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍談對(duì)成本管理的要求：“我不關(guān)心一個(gè)很細(xì)的費(fèi)項(xiàng)是多少錢，但一定要做到大的費(fèi)項(xiàng)上讓我心中有數(shù)。不要突然給我變出一個(gè)很大的數(shù)出來(lái)，那我就要追問(wèn)你作為成本人的責(zé)任了”第二十三頁(yè)，共五十四頁(yè)。成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”A：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（成本控制樹(shù)）土地費(fèi)：670萬(wàn)土地取得價(jià)款：350萬(wàn)土地使用出讓合同：200萬(wàn)入市交易咨詢服務(wù)協(xié)議：50萬(wàn)土地契稅：70萬(wàn)土地契約稅：50萬(wàn)剩余契約稅：20萬(wàn)其它土地費(fèi)：250萬(wàn)高壓入地合同：150萬(wàn)土地不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：100萬(wàn)土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議：100萬(wàn)藍(lán)色字體表示成本費(fèi)項(xiàng)下規(guī)劃出的預(yù)算，預(yù)算金額向上累加一級(jí)費(fèi)項(xiàng)二級(jí)費(fèi)項(xiàng)三級(jí)費(fèi)項(xiàng)第二十四頁(yè)，共五十四頁(yè)。成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”A：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本（成本控制樹(shù)）土地費(fèi)：670萬(wàn)土地取得價(jià)款：350萬(wàn)土地使用出讓合同：200萬(wàn)入市交易咨詢服務(wù)協(xié)議：50萬(wàn)土地契稅：70萬(wàn)土地契約稅：50萬(wàn)剩余契約稅：20萬(wàn)其它土地費(fèi)：250萬(wàn)高壓入地合同：150萬(wàn)土地不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：100萬(wàn)土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議：100萬(wàn)三級(jí)費(fèi)項(xiàng)規(guī)劃的是對(duì)應(yīng)的具體合同，簡(jiǎn)稱合約規(guī)劃項(xiàng)。這樣每當(dāng)需要簽一筆合同，都能找到對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)項(xiàng)，與實(shí)際管理吻合當(dāng)一個(gè)實(shí)際合同發(fā)生時(shí)，我們就可以讓合同金額實(shí)時(shí)反映到成本當(dāng)中、體現(xiàn)其對(duì)費(fèi)項(xiàng)甚至對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本影響第二十五頁(yè)，共五十四頁(yè)。成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”對(duì)成本的控制實(shí)現(xiàn)了與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具體業(yè)務(wù)操作的關(guān)聯(lián)，能夠做到事前的成本控制。避免了事后拆分合同金額，某一項(xiàng)目一天前動(dòng)態(tài)成本還是1個(gè)億，可當(dāng)我們把近段時(shí)間的合同拆分完后，成本立刻變成了1.5個(gè)億?？墒呛贤呀?jīng)簽了，錢也要付出去了，這就是成本失控第二十六頁(yè)，共五十四頁(yè)。成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”由于成本控制樹(shù)只建立在一二級(jí)費(fèi)項(xiàng)下，層次結(jié)構(gòu)不深。避免了我們以往成本核算中，當(dāng)成本的費(fèi)項(xiàng)層級(jí)做的過(guò)細(xì)后，容易產(chǎn)生的成本“虛高”或“虛低”現(xiàn)象。因?yàn)楫?dāng)成本費(fèi)項(xiàng)過(guò)細(xì)時(shí)，當(dāng)我們采取向上匯總歸并或采取大值等算法計(jì)算后，極易得出一個(gè)“虛高的成本”一旦成本費(fèi)項(xiàng)做的過(guò)細(xì)，合約規(guī)劃就無(wú)法明確應(yīng)該歸集到哪個(gè)費(fèi)項(xiàng)下，除非你有類似萬(wàn)科那樣的一本書(shū)一樣厚的成本費(fèi)項(xiàng)分類歸集標(biāo)準(zhǔn)（該標(biāo)準(zhǔn)分到了5級(jí)費(fèi)項(xiàng)）成本費(fèi)項(xiàng)做的過(guò)細(xì)，當(dāng)業(yè)務(wù)人員想控制招標(biāo)采購(gòu)成本，與相應(yīng)的合約規(guī)劃做關(guān)聯(lián)時(shí)，很難有人能想清楚怎么計(jì)算第二十七頁(yè)，共五十四頁(yè)。成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”由于成本控制樹(shù)只建立在一二級(jí)費(fèi)項(xiàng)下，層次結(jié)構(gòu)不深，且與具體的項(xiàng)目合約掛鉤，很容易通過(guò)歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)或同類項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)對(duì)比等方式，得到準(zhǔn)確有效的合同成本額，提高了成本預(yù)算的準(zhǔn)確性成本人員的成本測(cè)算數(shù)據(jù)經(jīng)得起推敲和檢驗(yàn)。當(dāng)老板對(duì)某個(gè)費(fèi)項(xiàng)產(chǎn)生質(zhì)疑時(shí)，成本人員可以很清楚的將該費(fèi)項(xiàng)下所簽的合同列出來(lái)。耗費(fèi)了多少金額，還剩下多少金額，還剩下多少合同，預(yù)算的合同金額是多少。能夠一項(xiàng)一項(xiàng)明確列出，支撐成本控制的數(shù)據(jù)來(lái)源第二十八頁(yè)，共五十四頁(yè)。成本的概念和目標(biāo)成本的作用■案例八：“成本科目的細(xì)分與成本控制”A：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本土地費(fèi)：670萬(wàn)土地取得價(jià)款：350萬(wàn)土地契稅土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議拆遷補(bǔ)償費(fèi)用拆遷安置費(fèi)用拆遷周轉(zhuǎn)安置房房租土地使用出讓合同土地契約稅有了成本控制樹(shù)的成本控制管理，并不代表不需要進(jìn)行成本核算成本核算樹(shù)和成本控制樹(shù)在一二級(jí)費(fèi)項(xiàng)上是保持統(tǒng)一的。但在成本核算樹(shù)會(huì)有更加詳細(xì)的成本費(fèi)項(xiàng)（可能是四級(jí)或五級(jí)）。而成本控制樹(shù)下只有一級(jí)的合約規(guī)劃成本核算樹(shù)的費(fèi)項(xiàng)，更有利于各業(yè)務(wù)職能部門作業(yè)過(guò)程的成本控制與管理第二十九頁(yè)，共五十四頁(yè)。成本的概念和目標(biāo)成本的作用■價(jià)值鏈分析—以研發(fā)為首、以服務(wù)客戶為本：研發(fā)采購(gòu)生產(chǎn)營(yíng)銷服務(wù)價(jià)值鏈盈利能力在產(chǎn)品價(jià)值鏈中，利潤(rùn)最高的部分是研發(fā)、營(yíng)銷與服務(wù)，而生產(chǎn)環(huán)節(jié)的利潤(rùn)是最低。在研發(fā)方面具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，通常比在制造能力具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)有更高的競(jìng)爭(zhēng)力研發(fā)不僅僅是指產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面的研發(fā)，還包括了管理改進(jìn)優(yōu)化的研發(fā)、客戶服務(wù)創(chuàng)新的研發(fā)等多個(gè)環(huán)節(jié)第三十頁(yè)，共五十四頁(yè)。標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目成本控制的方法與重點(diǎn)二、投資可研階段的成本控制三、項(xiàng)目啟動(dòng)階段的成本控制四、設(shè)計(jì)階段的成本控制六、地下車庫(kù)成本控制的要點(diǎn)五、施工階段的成本控制一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全程業(yè)務(wù)流程與成本控制的關(guān)系第三十一頁(yè)，共五十四頁(yè)。標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目成本控制的方法與重點(diǎn)八、基礎(chǔ)選型成本控制的要點(diǎn)九、設(shè)備材料選型成本控制的要點(diǎn)七、高層建筑標(biāo)準(zhǔn)層含鋼量控制的要點(diǎn)第三十二頁(yè)，共五十四頁(yè)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程中，前期準(zhǔn)備過(guò)程中對(duì)成本控制影響最大的幾個(gè)階段分別是：一、投資決策階段二、項(xiàng)目策劃階段（也有稱“項(xiàng)目啟動(dòng)”）三、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段四、施工圖設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全流程與成本控制的關(guān)系第三十三頁(yè)，共五十四頁(yè)。投資可研階段的成本控制現(xiàn)實(shí)的案例西五環(huán)路杏石口路香山南路西山風(fēng)景帶F地塊E地塊G地塊H地塊加油站（不可搬遷）項(xiàng)目基本情況及控規(guī)總用地面積：126200㎡容積率：0.8限高：6層建筑密度：30％土地總價(jià)：12.26億元第三十四頁(yè)，共五十四頁(yè)。投資可研階段的成本控制該宗地因?yàn)樯W臨香山自然風(fēng)景保護(hù)區(qū)，且臨近北京軍區(qū)相關(guān)軍事設(shè)施，規(guī)劃控制條件較為嚴(yán)格。香山自然風(fēng)景區(qū)周邊可供用地較少，加之自然環(huán)境條件及交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完善。已成為與北京溫榆河沿岸高檔別墅區(qū)齊名的高尚人士居住區(qū)某地產(chǎn)公司在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資可行性研究階段，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)分析和產(chǎn)品定位，通過(guò)不同規(guī)劃分析的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)比選，初步確定該項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為面向成功人士客戶群的高端獨(dú)棟別墅第三十五頁(yè)，共五十四頁(yè)。投資可研階段的成本控制市場(chǎng)分析=》客戶分析=》競(jìng)爭(zhēng)分析=》規(guī)劃設(shè)計(jì)分析=》利潤(rùn)測(cè)算容積率可售套數(shù)銷售均價(jià)稅后利潤(rùn)凈利潤(rùn)率建筑形式方案一0.36102棟獨(dú)棟2500萬(wàn)/棟雙拼1800萬(wàn)/棟聯(lián)排1200萬(wàn)/棟疊拼500萬(wàn)/套5.54億22.73％獨(dú)棟別墅方案二0.48雙拼48棟聯(lián)排116棟4.68億20.74％雙拼及聯(lián)排方案三0.68雙拼52棟疊拼226套2.94億14.23％雙拼及疊拼方案四0.80聯(lián)排102棟疊拼248套4.51億18.28％聯(lián)排及疊拼方案五0.80418套2.73億13.06％全疊拼第三十六頁(yè)，共五十四頁(yè)。實(shí)例講解在計(jì)算中要考慮的問(wèn)題：?地上總建筑面積?可銷售面積?不可銷售配套面積?地下建筑面積?銷售時(shí)間差價(jià)投資可研階段的成本控制第三十七頁(yè)，共五十四頁(yè)。實(shí)例講解在計(jì)算中要考慮的問(wèn)題：?地上總建筑面積=120000x2.8=336000（平方米）?可銷售面積≈330000（平方米）?地下建筑面積≈100000（平方米）?考慮了銷售時(shí)間差的銷售價(jià)格10000x（1+0.2）2=14400?倒推土地最高樓面價(jià)格14400-400-280-140-1000-50-950-1800=9780（元）銷售價(jià)格不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)利潤(rùn)建安費(fèi)管理費(fèi)銷售成本小市政大市政及規(guī)費(fèi)投資可研階段的成本控制第三十八頁(yè)，共五十四頁(yè)。實(shí)例講解大致正確計(jì)算：?倒推土地最高樓面價(jià)格12000-400-280-140-1000-50-950-2590=6590（元/平方米）樓面建安費(fèi)單價(jià)必須計(jì)入地下部分造價(jià)銷售時(shí)間差價(jià)必須考慮足夠的風(fēng)險(xiǎn)因素投資可研階段的成本控制第三十九頁(yè)，共五十四頁(yè)。實(shí)例講解?倒推地塊總價(jià)：6590x33.6000=221424（萬(wàn)元）這個(gè)結(jié)果表明：此宗土地的拍賣總價(jià)超過(guò)22億就可能會(huì)導(dǎo)致災(zāi)難性的結(jié)果！事實(shí)上，這個(gè)結(jié)果仍然不夠精細(xì)。3分鐘時(shí)間，思考一下，還不夠精確的地方在哪？投資可研階段的成本控制第四十頁(yè)，共五十四頁(yè)。配套面積！這里的配套面積是指那些不可分?jǐn)偟拿娣e對(duì)開(kāi)發(fā)成本估算來(lái)說(shuō)最具殺傷力的配套面積當(dāng)屬教育配套。在絕大多數(shù)地區(qū)，教育配套包括幼兒園，小學(xué)。如果建設(shè)規(guī)模足夠大的話，還要包括中學(xué)?，F(xiàn)如今，除了教育配套外，還有社區(qū)養(yǎng)老的配套要求也在各地區(qū)開(kāi)始施行。投資可研階段的成本控制第四十一頁(yè)，共五十四頁(yè)。實(shí)例講解：千人指標(biāo)的陷阱：北京某項(xiàng)目，規(guī)劃用地8.39公頃，規(guī)劃局給出的容積率位2.8，規(guī)劃住宅面積約23萬(wàn)平米。在規(guī)劃階段，開(kāi)發(fā)公司策劃部門向設(shè)計(jì)單位提供的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)規(guī)定，平均戶型面積為85平米。設(shè)計(jì)單位根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了方案設(shè)計(jì)分析。方案條件分析完成后，設(shè)計(jì)單位告訴開(kāi)發(fā)單位：根據(jù)相關(guān)規(guī)定小區(qū)里必須設(shè)置一所幼兒園。投資可研階段的成本控制第四十二頁(yè)，共五十四頁(yè)。實(shí)例講解：千人指標(biāo)的陷阱：根據(jù)北京市千人指標(biāo)規(guī)定，居住人口超過(guò)7000人的小區(qū)就需要設(shè)置8班的幼兒園。建筑面積2000平米，用地面積2900平米。投資可研階段的成本控制第四十三頁(yè)，共五十四頁(yè)。實(shí)例講解：開(kāi)發(fā)商重新調(diào)整了戶型平均面積數(shù)，將原來(lái)的平均戶型面積85平米調(diào)整為93平米。避免了設(shè)置幼兒園的苦惱。具體計(jì)算如下:85平米戶型：230000/85=2705（戶）x2.8（人/戶）=7576（人）93平米戶型：230000/93=2473（戶）x2.8（人/戶）=6924（人）投資可研階段的成本控制第四十四頁(yè)，共五十四頁(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理流程中，在概念方案設(shè)計(jì)之后就進(jìn)入了規(guī)劃方案階段，這個(gè)階段真正的專業(yè)名稱叫：修建性規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段。修建性規(guī)劃設(shè)計(jì)階段固化了建設(shè)項(xiàng)目60%以上的建安成本。因此，這個(gè)階段的成本控制工作極為繁瑣和關(guān)鍵。項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本控制要點(diǎn)■規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)：第四十五頁(yè)，共五十四頁(yè)。修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)中的容積率應(yīng)用技巧總建筑面積:7.8萬(wàn)平米容積率:1.6總戶數(shù):576總建筑