淺談不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度

內(nèi)容摘要：不動(dòng)產(chǎn)是否適用善意取得，因各國(guó)對(duì)登記效力規(guī)定不一而異，長(zhǎng)期以來在我國(guó)民法學(xué)界也一直存有較大爭(zhēng)論。從保護(hù)交易安全及第三人的利益保護(hù)角度，筆者認(rèn)為我國(guó)應(yīng)建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，同時(shí)注意對(duì)不動(dòng)產(chǎn)原權(quán)利人的保護(hù)

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)善意取得交易安全登記信賴公信力

[案情]1987年11月9日，A公司與某村合作社簽訂《合建樓房協(xié)議書》，約定：合作社以其約2.16畝自留地作建房用地，A公司出資建設(shè)，雙方合作建房。工程建成后，合作社使用該房產(chǎn)的二層，A公司使用該房產(chǎn)的一層。嗣后，A公司取得該房產(chǎn)一、二層的權(quán)屬證書。2000年12月A公司與某銀行簽訂《借款合同》，向銀行借款200萬，并簽訂《抵押合同》，將該房產(chǎn)的一、二層抵押給銀行作為借款的擔(dān)保。后雙方到房管部門辦理了抵押登記。2003年12月A公司因欠銀行借款無力歸還，將該房產(chǎn)的一、二層交付給銀行作為抵債物，并已辦理過戶手續(xù)。2004年1月，合作社得知該房產(chǎn)一、二層均已由A公司抵債給銀行，并已登記于銀行名下。遂以市房管局為被告、A公司與銀行為第三人起訴至法院，要求法院撤銷被告向銀行頒發(fā)的《房地產(chǎn)權(quán)證》，并重新確認(rèn)上述房產(chǎn)的二層為其所有。經(jīng)審查，該房產(chǎn)二層確應(yīng)為合作社所有，市房管局審查不嚴(yán)，初始登記時(shí)將二層房產(chǎn)錯(cuò)誤登記為A公司所有。

本案銀行同意A公司借款、抵押并抵債，均是基于A公司對(duì)上述房地產(chǎn)的權(quán)屬已登記于房產(chǎn)部門取得權(quán)屬證書，有實(shí)現(xiàn)債權(quán)的擔(dān)保，減抵了貸款的風(fēng)險(xiǎn)。后經(jīng)雙方協(xié)議抵債，并通過辦理過戶手續(xù)，將房地產(chǎn)權(quán)屬登記于銀行名下，若撤銷該房產(chǎn)登記，則必然使銀行面臨喪失房地產(chǎn)權(quán)，需另向A公司追償借款的局面。而A公司正是因?yàn)闊o力還款，才以房產(chǎn)抵債，那在這個(gè)時(shí)候，其往往已不可能有還款能力，銀行將失去收回貸款的可能，利益必然受到損害；如法院不判決撤銷登記，則實(shí)際權(quán)屬人合作社的利益將無法得到保障。依據(jù)依法行政原則，房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)要撤銷銀行的登記；而依據(jù)法的安定性原則，銀行作為善意第三人有正當(dāng)理由相信房產(chǎn)登記合法有效，如果隨意撤銷，相對(duì)人將無法預(yù)測(cè)自己交易的安全性，會(huì)影響整個(gè)社會(huì)的交易安全，由此產(chǎn)生了依法行政原則與法的安定性的矛盾。法的安定性屬于法的基本價(jià)值，法律只有確保穩(wěn)定性，法的可預(yù)見性功能方能實(shí)現(xiàn)。法的安定性的喪失，必然導(dǎo)致依法行政的最終落空。因此，從根本上說，法的穩(wěn)定性應(yīng)優(yōu)先于依法行政。當(dāng)然，法的安定性原則優(yōu)先的前提是第三人基于對(duì)物權(quán)公示制度的信賴，善意并且有償取得物權(quán)。前案中，銀行是在完全不知情的情況下取得該房產(chǎn)的，如果允許房管局隨意撤銷登記行為，這必將影響房產(chǎn)交易市場(chǎng)的秩序。因此，確立不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)善意取得制度至關(guān)重要。這也正是我國(guó)目前物權(quán)法立法中備受爭(zhēng)議的話題。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度概述。

1、善意取得制度概述。

善意取得制度，是近代以來民法法系的一項(xiàng)重要制度，對(duì)于保護(hù)善意取得財(cái)產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易活動(dòng)的動(dòng)態(tài)安全，具有重要的意義。保護(hù)由所謂無權(quán)利者善意取得動(dòng)產(chǎn)的制度乃是伴隨著財(cái)貨流通的擴(kuò)大，因應(yīng)流通安全的經(jīng)濟(jì)要求，而生成和發(fā)展起來的。[1]一般認(rèn)為，善意取得制度起源于古代日耳曼法中的“以手護(hù)手”原則。在日耳曼法上，“以手護(hù)手”原則是一項(xiàng)物的追及制度。歷經(jīng)了漫長(zhǎng)歲月，形成了不同的學(xué)說。1900年，隨著《德國(guó)民法典》的正式頒布，善意取得制度正式確立，現(xiàn)已在諸多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家確立起來。善意規(guī)則一般不適用于不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

2、善意取得的價(jià)值取向。

善意取得的基本價(jià)值取向是保護(hù)交易安全。在社會(huì)生產(chǎn)各不節(jié)中，產(chǎn)品的交換扮演了非常重要的角色。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，交易日益頻繁，如果參與交易的善意受讓人完全承擔(dān)從無權(quán)利人手中不能取得權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)，不僅會(huì)使交易主體因畏懼承擔(dān)此種風(fēng)險(xiǎn)而喪失參與交易的積極性，也會(huì)使必須參與交易的受讓人為避免此種風(fēng)險(xiǎn)而不得不花費(fèi)大量時(shí)間和精力去逐一調(diào)查交易標(biāo)的物的權(quán)利歸屬真相，從而增加交易的成本，有礙交易的發(fā)展，從交易中的受讓人與交易標(biāo)的物的真實(shí)權(quán)利人之間的利益平衡來看，完全由受讓人承擔(dān)從無權(quán)利人手中不能取得權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)，屬于有失公平；如果從整個(gè)社會(huì)利益的角度來看，這樣做妨礙了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，損害社會(huì)生活的整體利益。善意取得即在保護(hù)交易安全與真實(shí)權(quán)利人固有權(quán)利之間，選擇了優(yōu)先保護(hù)前者，從而形成了以保護(hù)交易安全為其價(jià)值取向的一項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)制度。[2]

3、不動(dòng)產(chǎn)善意取得理論的不同學(xué)說。

（1）否定說。目前我國(guó)學(xué)者一般認(rèn)為善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，認(rèn)為所謂善意取得，即指“無權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，即取得該動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，原動(dòng)產(chǎn)所有人不得要求買受人返還。[3]

至于不動(dòng)產(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認(rèn)占有人為所有人”，[4]“因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能?！盵5]故在建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動(dòng)產(chǎn)法領(lǐng)域已經(jīng)無法適用?！盵6]即使存在“不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進(jìn)行保存登記的不動(dòng)產(chǎn)之上?！盵7]對(duì)于“已登記的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤，應(yīng)通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得。”[8]

（2）肯定說。持肯定觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得。該說認(rèn)為我國(guó)《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見》第89條關(guān)于共同共有財(cái)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。認(rèn)為“如果買受人在買受該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護(hù)交易秩序和交易規(guī)則的立場(chǎng)，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。[9]并且，在現(xiàn)代社會(huì)中，”無論現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度多么獨(dú)立、完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生“，[10]因而存在不動(dòng)產(chǎn)無權(quán)處分的可能。所以，僅以”交易方不會(huì)誤信不動(dòng)產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易“為理由，一概排斥不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對(duì)于相信登記公示力而自無權(quán)處分人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。[11]

筆者認(rèn)為，事實(shí)上，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度能否成立的根本問題在于不動(dòng)產(chǎn)法定的公示方式即登記是否具有公信力。如果沒有公信力，善意取得制度當(dāng)然也就不可能存在，如果有公信力，則當(dāng)然存在善意取得制度。如果登記有有公信力，而又不給予第三人以善意保護(hù)，那如何體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力呢？我國(guó)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，若又否定不動(dòng)產(chǎn)取得制度，豈非自相矛盾？

4、我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定。

我國(guó)《民法通則》沒有規(guī)定善意取得制度，僅有的規(guī)定見于《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十九條：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般應(yīng)認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共的財(cái)產(chǎn)的人賠償。”即我國(guó)只承認(rèn)有限度地將善意取得適用于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須是不動(dòng)產(chǎn)的共有人之一未經(jīng)其他共有人同意，擅自處分共有的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，受讓人善意、無過失的，方可取得所有權(quán)。筆者認(rèn)為在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行實(shí)質(zhì)審查的我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)善意取得不應(yīng)僅限于共同所有權(quán)人擅自處分共有不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用于所有已登記的不動(dòng)產(chǎn)。

二、建立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的必要性及國(guó)外立法之借鑒。陶我國(guó)目前在乳司法實(shí)踐中嚇對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登像記的公信力繁原則尚缺乏立重視。所謂教公信力，即廉法律煮對(duì)第三人依繳據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登第記簿的記載板所表述的不摟動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的抽內(nèi)容而取得它的該項(xiàng)權(quán)利觸予以強(qiáng)制保模護(hù)，使其免連受任何人追走奪的強(qiáng)制力盈。[12]陵依據(jù)《中華濾人民共和國(guó)躲城市房地產(chǎn)因管理吐法》第五十種九條規(guī)定及古建設(shè)部《城擔(dān)市房屋權(quán)屬肉登記管理辦裕法》第三條宮和第四條的鏟規(guī)定，我國(guó)或不動(dòng)產(chǎn)登記卡公信公示是幕法定制度。舌而且，《城篩市房屋權(quán)屬梢登記管理辦沿法》第五條國(guó)又規(guī)定：“支房屋權(quán)屬證排書是權(quán)利人哈依法擁有房柏屋所有權(quán)并擔(dān)對(duì)房屋行使拿占有、使用努、收益和處愛分權(quán)利的惟專一合法憑證謎。依法登記直的房屋權(quán)利木受瓣國(guó)家法啦律保護(hù)?！睏l登記管理機(jī)洞關(guān)的登記是恢當(dāng)事人進(jìn)行鎮(zhèn)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓檔、抵押等行劑為的惟一合查法憑證，不崖動(dòng)產(chǎn)交易的熱安全性和可我靠性是由國(guó)赴家信用作為貝保障的，即僵便房屋所有葉權(quán)的實(shí)際狀播態(tài)與登記情權(quán)況有所不同烘，也以登記串的情況為準(zhǔn)近，當(dāng)事人在扶對(duì)房屋進(jìn)行伴所有權(quán)處置撐時(shí)只能依據(jù)終房地產(chǎn)登記妹管理部門的禮登記來判斷象房屋的權(quán)屬腰，首行政匹機(jī)關(guān)作出登夠記的注銷、冊(cè)變更等等行繳為就會(huì)影響情到信賴不動(dòng)際產(chǎn)登記的當(dāng)傳事人的利益鋤。愁

不守動(dòng)產(chǎn)登記簿怪是國(guó)家掌管神的、以國(guó)家擺信譽(yù)支持的靠不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)繩的法律根據(jù)鄭，因此，信沈賴不動(dòng)產(chǎn)登孤記簿并以其敢為根據(jù)取得膏不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)安的第三人所昨取得的物權(quán)劫，就應(yīng)當(dāng)?shù)煤艿椒傻膹?qiáng)才力保護(hù)，使秀其不受任何很人追奪。不遵動(dòng)產(chǎn)登記簿戀是國(guó)家建立兵的物權(quán)法律本根據(jù)，而以柔不動(dòng)產(chǎn)登記壤簿為根據(jù)取才得不動(dòng)產(chǎn)物際權(quán)的人當(dāng)然惱是善意的，月其所取得的顆權(quán)利當(dāng)然是葡無瑕疵的權(quán)兆利。權(quán)利取此得人信賴不點(diǎn)動(dòng)產(chǎn)登記簿個(gè)并依據(jù)登記桂而取得的不捕動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，傘理應(yīng)有安全嘩的保障。這筑樣，才可體怠現(xiàn)法律是以瞇客觀公正為喚基本出發(fā)點(diǎn)看以及咬經(jīng)濟(jì)冶秩序保護(hù)交制易安全性的收原則。濫

最注高人然民法宅院《關(guān)于適罰用〈中華人郊民共和國(guó)盞擔(dān)保法標(biāo)〉若干問題燥的解釋》第眉六十一條規(guī)歷定：“抵押辱物登記記載桑的內(nèi)容與抵額押鴉合同欠約定的內(nèi)容剩不一致的，秤以登記記載尤的內(nèi)容為準(zhǔn)康?！薄段餀?quán)嘩法（草案）宇》第十六條兔規(guī)定：“不床動(dòng)產(chǎn)登記簿利記載的事項(xiàng)咽，是物權(quán)歸夫?qū)俸蛢?nèi)容的勿根據(jù)?！钡诔ㄊ邨l規(guī)定可：“不動(dòng)產(chǎn)瘡權(quán)屬證書是菌權(quán)利人享有罷該不動(dòng)產(chǎn)物攏權(quán)的證明。黃不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轟證書記載的獲事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)駱與不動(dòng)產(chǎn)登繭記簿記載的醉事項(xiàng)一致；佛記載不一致新的，以不動(dòng)肥產(chǎn)登記簿為帥準(zhǔn)?！鄙鲜龉?guī)定確立了真不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)消登記的效力融。為解決不恒動(dòng)產(chǎn)登記有棒誤，導(dǎo)致登游記于不動(dòng)產(chǎn)走登記簿的權(quán)眉利人與真實(shí)暢權(quán)利人不一據(jù)致的問題，唇第四條規(guī)定敢：“物權(quán)沾應(yīng)當(dāng)公示。慘記載于不動(dòng)熔產(chǎn)登記簿的肯人是該不動(dòng)焰產(chǎn)的權(quán)利人叔，動(dòng)產(chǎn)的占征有人是該動(dòng)胸產(chǎn)的權(quán)利人澇，但有相反危證據(jù)證明的苦除外。”第翠二十四條：上“當(dāng)事人提道供虛假的權(quán)粉屬證書等證蠻明獲材料仔申請(qǐng)眾登記，給他蔥人造成損害吊的，應(yīng)當(dāng)承掏擔(dān)賠償責(zé)任山；構(gòu)成犯罪襯的，依法追版究刑事責(zé)任鑼。”第十九光條第三款規(guī)薦定：“因登吸記錯(cuò)誤，給賣他人造成損惹害的，登記兼機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承留擔(dān)賠償責(zé)任腎；登記機(jī)構(gòu)澤賠償后，可戒以向造成登床記錯(cuò)誤的責(zé)活任人追償。暢”但《物權(quán)末法（草案）會(huì)》仍未明確報(bào)當(dāng)發(fā)生糾紛純時(shí)，若發(fā)現(xiàn)翅不動(dòng)產(chǎn)登記術(shù)簿的記載有歐誤，能否由詢行政主管機(jī)鍛關(guān)撤銷該登沙記，即不動(dòng)幟產(chǎn)所有權(quán)的新轉(zhuǎn)移是否適而用善意取得杯制度，到底扭由誰(shuí)向登記記機(jī)構(gòu)主張賠奧償，是善意稻第三人還是貢原權(quán)利人。溪

如覽前案，若市啦房管局基于蠟必須尊重和禍保護(hù)實(shí)際權(quán)誤利人的理由局撤銷房產(chǎn)登撇記，則野銀行腿必須喪失所伸有權(quán)，此時(shí)沖，則由銀行拌作為受損害口一方向某公濤司及市房管掀局索賠；若脫基于保護(hù)善陽(yáng)意第三人的商原則保護(hù)銀獵行既得的物次權(quán)，市房管炸局不得撤銷評(píng)該房產(chǎn)登記毒，則必然導(dǎo)拳致合作社作顯為真正權(quán)利午人的利益得仍不到保護(hù)，雅由合作社作樓為受損害一掀方向某公司身及市房管局須索賠。由此習(xí)可見，能否雕撤銷錯(cuò)誤的予不動(dòng)產(chǎn)登記父，相對(duì)出現(xiàn)榴的是兩種截兆然不同的解懶決途徑與結(jié)出果。物權(quán)法沈草案并未規(guī)燃定“善意保荒護(hù)原則”。正那就是說，瓣善意、有償艦取得不動(dòng)產(chǎn)咱的第三人將槍無法對(duì)抗不甲動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)糊權(quán)利人。梁宰慧星為課題尸組負(fù)責(zé)人的離中國(guó)民法典售立法研究課罪題組起草的洪《中國(guó)民法慣典草案建議割稿》第23蜘9條規(guī)定：爛“不動(dòng)產(chǎn)登怖記簿為根據(jù)奸取得的不動(dòng)探產(chǎn)物權(quán)，不奔受任何人追幸奪。但取得雜人于取得權(quán)橫利時(shí)知悉權(quán)卸利瑕疵或者繁登記有異議替抗辯的除外檢?！?，以此蓄建議確立不慣動(dòng)產(chǎn)善意取季得制度。峽

參磨考其他國(guó)家劉或地區(qū)的立隱法，各國(guó)均巾對(duì)善意保護(hù)堡制度予以確謹(jǐn)認(rèn)，但各國(guó)吊規(guī)定不一。探《德國(guó)民法殿典》第93冒2條規(guī)定：浸“物即使不離屬于出讓人改，受讓人也握可以因第9喘29條規(guī)定吧的讓與成為燃所有權(quán)人，稠但在其根據(jù)偏上述規(guī)定取王得所有權(quán)的躁當(dāng)時(shí)非出于件善意的除外地?！钡?2栽9條規(guī)定：狠“轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)疾所有權(quán)需由倆所有權(quán)人將款物交付于受減讓人，并就蘋所有權(quán)的轉(zhuǎn)片移由雙方成權(quán)立合意。受偵讓人以占有陳該物的，僅矩需轉(zhuǎn)移所有疫權(quán)的合意即上可?！薄兜抡鲊?guó)民法典》創(chuàng)第932條巨雖然未明確化指出善意取存得只適用動(dòng)雜產(chǎn)，但其所艱指向的第9鄭29條則明毫確將物限定婦為動(dòng)產(chǎn)，而淋且第932鉆條規(guī)定與“幅動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)鞠的去的和喪球失”之下。屯《日本民法還典》第19殖2條第19覽2條，《瑞戚士民法典》斑第714條肺，我國(guó)穗臺(tái)灣端民法第80宇1條，19艇52年《美帥國(guó)統(tǒng)一商法塞典》第24尺03條均有版類似規(guī)定，鬼將善意取得度之適用限定注為動(dòng)產(chǎn)。因?yàn)榇?，我?guó)有顏學(xué)者斷言：耕“各國(guó)民事寄立法都規(guī)定伸只對(duì)動(dòng)產(chǎn)交惠易依善意取胳得制度予以脾保護(hù)，而對(duì)茄不動(dòng)產(chǎn)交易煤不適用善意拿取得制度。駛”但是，《瞞德國(guó)民法典娃》第892注條又規(guī)定：撕“為權(quán)利取池得人的利益深，關(guān)于以法銷律行為取得乞土地的物權(quán)膊或者土地物辦權(quán)之上物權(quán)奮的情形，土康地登記簿記椒載的內(nèi)容應(yīng)局為正確，但愿是如土地登喉記簿上記載針有對(duì)抗此項(xiàng)廊權(quán)利的正確膠性的異議抗裝辯時(shí)，或者爭(zhēng)取得人明知駱此項(xiàng)權(quán)利不國(guó)正確時(shí)除外京?！痹摋l規(guī)艦定可以基于搶相信土地登霜記公信力而較取得土地上蝦的權(quán)利，事翁實(shí)上突破了魯善意取得僅餡限于動(dòng)產(chǎn)的銜限制，將善悠意取得的適看用范圍擴(kuò)大斷至不動(dòng)產(chǎn)。罩瑞士則將善伍意取得制度悲適用于所有下已登記的不抬動(dòng)產(chǎn)。《瑞萍士民法典》薪第973條泳第1款規(guī)定呢：“出于善興意而信賴不薯動(dòng)產(chǎn)登記簿圍的登記，因金而取得所有議權(quán)或其他權(quán)茶利的人，均休受保護(hù)?！贝唷度鹗棵穹ǖ降洹返?7豈3條：“出挑于善意而信評(píng)任不動(dòng)產(chǎn)登懷記簿的登記汁內(nèi)容因而取磨得所有權(quán)或驚其他權(quán)利的匠人，均受保輛護(hù)?！绷?/p>

各企國(guó)立法對(duì)善脾意取得是否誕適用于不動(dòng)粘產(chǎn)存在差異逆的原因，主靠要在于各國(guó)決的不動(dòng)產(chǎn)登撥記制度不同呀。法國(guó)、日奧本以及美國(guó)偉的大多數(shù)州獄對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)決行契據(jù)登記趟制度，該登毯記制度具有很如下特點(diǎn)：艇（1）形式原審查主義。傾登記官吏對(duì)父于登記的申孟請(qǐng)，只進(jìn)行蠶形式上的審哄查，至于契癢據(jù)上所載權(quán)工利事項(xiàng)有無笛瑕疵，則不袋予過問。（謀2）登記無底公信力。已汽登記的權(quán)利紗事項(xiàng)，公眾豐不可信賴其列為真實(shí)的權(quán)夕利狀況。德附國(guó)、瑞士等湖國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)抗登記，實(shí)行絡(luò)權(quán)利登記制噸度，該登記遍制度的特點(diǎn)本有：（1）海實(shí)質(zhì)審查主疾義。（2）滾登記具有公概信力。剃

三頓、不動(dòng)產(chǎn)善芒意取得的構(gòu)屋成要件：要

1丈、受讓人須犧為善意。組

善室意取得中的拜“善意”系它指行為人在住為某種民事鍬行為時(shí)不知刊存在某種足剩以影響該行蜓為法律效力晨的因素的一露種暖心理鹿?fàn)顟B(tài)。由于喬善意只是受鳥讓人取得財(cái)各產(chǎn)時(shí)的一種狐心理狀態(tài)，木這種狀況很友難為局外人遭得知，因此賤，確定受讓鑄人是否具有新善意，應(yīng)考完慮當(dāng)事人從耀事交易時(shí)的怎客觀情況。復(fù)如果根據(jù)受潔讓財(cái)產(chǎn)的性郊質(zhì)、有償或燭無償、價(jià)格玩的高低、讓你與人的狀況興以及受讓人隆的經(jīng)驗(yàn)等可捆以知道轉(zhuǎn)讓甘人無權(quán)轉(zhuǎn)讓片，則不能認(rèn)缸為受讓人具樓有善意。受般讓人在讓與尊人交付財(cái)產(chǎn)典時(shí)必須是善無意的，至于籠以后是否為粘善意，并不涂影響其取得塊所有權(quán)。如木果受讓人在芳讓與人交付丙財(cái)產(chǎn)以前具姓有惡意，則協(xié)可以推定其響接受財(cái)產(chǎn)時(shí)位為惡意。陪

2敬、受讓人須牌通過有償?shù)膲灧尚袨槎鴾缛〉盟袡?quán)雀。褲

善椅意取得制度侄是為保護(hù)交腎易安全而設(shè)喝定的，只有腥在讓與人和芳受讓人之間起存在交易行鴉為時(shí)，法律根才有保護(hù)的緞必要，并且特還應(yīng)以受讓你人有償取得環(huán)財(cái)產(chǎn)為前提天。適用善意誠(chéng)取得制度，懂除要求交易碑行為中讓與處人無處分權(quán)愧而有償轉(zhuǎn)讓斃外，還必須境具備法律行鄙為的其他一扮切生效要件循，如該交易革行為本身無涌效或可撤銷毫，則不能發(fā)爛生善意取得救。俗

3秤、受讓人須戒為善意信賴智登記。擇

不回動(dòng)產(chǎn)善意取漆得須受讓人框信賴登記證鍵書而與讓與晝?nèi)私灰祝鹿ズ笳嬲臋?quán)才利人主張?jiān)摪阗I賣行為無卷效，受讓埋人可主張善躬意購(gòu)買而取山得所有權(quán)。屈蝶

4績(jī)、讓與人須捧為無處分權(quán)義人。滾

無革處分權(quán)人是促指沒有處分袖財(cái)產(chǎn)的權(quán)利雜而處分財(cái)產(chǎn)治的人。若讓捷與人為有處士分權(quán)人，則瑞其轉(zhuǎn)讓為有田權(quán)行為，不汁欠缺忠法律辜依據(jù)，自然慶無法適用善鋸意取得制度黑。善意取得時(shí)與無權(quán)處分規(guī)是一對(duì)關(guān)系燭密切的制度返，兩者完全脖不可分割。圈無權(quán)處分是犯善意取得的叉前提，而善悲意取得則主盞要適用于無制權(quán)處分行為骨。當(dāng)真正的胳權(quán)利人拒絕逼追認(rèn)時(shí)，如古果有償交易仗行為中的受謙讓人是善意背的，無權(quán)處煩分的塔合同律仍然有效，鎮(zhèn)受讓人可以克基于善意取四得制度取得膀標(biāo)的物的所弄有權(quán)。矮

5襲、不動(dòng)產(chǎn)的第買賣必須具摘有一般不動(dòng)型產(chǎn)買賣的形請(qǐng)式要件，即螞必須締結(jié)不圍動(dòng)產(chǎn)買賣合宰同、交付標(biāo)宵的物并進(jìn)行護(hù)過戶登記。與只有履行完禿登記手續(xù)的姿善意受讓人晴才可以取得室所有權(quán)，在申這里登記的絮作用相當(dāng)于旋動(dòng)產(chǎn)的交付怪。罰

四探、原權(quán)利人省的保護(hù)?？?/p>

不疤動(dòng)產(chǎn)善意取揚(yáng)得制度中，店原權(quán)利人是瞞最大受害者黑。為維護(hù)公翁平正義，法精律對(duì)原權(quán)利蹈人提供如下霞救濟(jì)：氧

1張、侵權(quán)責(zé)任符救濟(jì)。無權(quán)似處分人未經(jīng)圓原權(quán)利人授乎權(quán)或事后追獻(xiàn)認(rèn)而處分他帳人之物，符脖合侵權(quán)責(zé)任練構(gòu)成要件者素，原權(quán)利人跌可依聰民法體通則117器條請(qǐng)求損害飛賠償。但應(yīng)帝注意的是，峰并不是無處誕分權(quán)人擅自趙處分他人之達(dá)不動(dòng)產(chǎn)均構(gòu)欺成侵權(quán)行為顆。如登記實(shí)巖質(zhì)關(guān)系無效久或被撤消，雪而無處分權(quán)豆人不知而處喂分者，自不逆能謂其有過驢錯(cuò)，構(gòu)成侵剩權(quán)。晉

2杰、不當(dāng)?shù)美\救濟(jì)。無權(quán)果處分人擅自爺處分他人不沫動(dòng)產(chǎn)所受對(duì)張價(jià)，是原不仁動(dòng)產(chǎn)的替代行價(jià)值。原權(quán)俱利人受損而拳讓與人獲利謙，且缺乏法甩律依據(jù)，故師在原權(quán)利人慢與無權(quán)處分飯人間構(gòu)成不格當(dāng)?shù)美?。原爬?quán)利人可基電于《民法通偏則》92條壯請(qǐng)求讓與人達(dá)返還利益。凝但是因?yàn)闊o惑權(quán)處分人對(duì)討其處分行為若為無權(quán)是否盞知情而返還客利益不一。斬在其善意的摧情況下，僅退只在現(xiàn)存利親益范圍內(nèi)負(fù)勒返還責(zé)任，子但如明知登絹記機(jī)關(guān)登記準(zhǔn)錯(cuò)誤而故意奪擅自處分，全則不僅對(duì)現(xiàn)奏在利益，而尸且對(duì)已失利畢益亦應(yīng)返還匆。蓄

3惡、違約責(zé)任計(jì)救濟(jì)。如果遮在原權(quán)利人視與無權(quán)處分需人間原存在哄合同關(guān)系，擁如房屋所有膀權(quán)保留買賣隊(duì)情況下，因飯登記機(jī)關(guān)的類錯(cuò)誤而誤登攏記為買受人謹(jǐn)（無權(quán)處分箏人）所有，錘則原權(quán)利人父可向無權(quán)處訊分人主張違膏約責(zé)任。擱

4皮、是國(guó)家賠償矮救濟(jì)。這種刑情況主要發(fā)菠生在因國(guó)家訴登記機(jī)關(guān)登笛記錯(cuò)誤的情棚況下。對(duì)此懲，德國(guó)、笑臺(tái)灣臭的