都市華庭項目建議初案

前言經(jīng)與貴司就都市華庭項目的初步接觸，我們就本項目的各方面特性，項目的整體項目定位、策劃包裝，成立了專項小組，根據(jù)整體市場的現(xiàn)狀和區(qū)域市場的特性，發(fā)掘項目的優(yōu)點加以專業(yè)發(fā)揮，配合貴司對項目的開發(fā)意圖，并令本項目為貴司在房地產(chǎn)開發(fā)道路上邁出極具歷史性的一步，務(wù)求使之成為天河區(qū)房地產(chǎn)市場中豪宅樓盤的典范。天河區(qū)區(qū)位價值分析天河區(qū)的發(fā)展前景十分廣闊。隨著珠江新城、黃村全國九運會主會場、地鐵總站、跨江華南大橋、廣園東路、華南路、內(nèi)環(huán)路等廣州重點項目和新標(biāo)志性建筑物的開發(fā)建設(shè)并相繼投入使用，必將加快天河區(qū)現(xiàn)代化城市中心區(qū)的進(jìn)程。一個經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美、文明安定，具有金融、科技、信息、交通、旅游、商貿(mào)、教育、文化八大中心功能的現(xiàn)代化中心城區(qū)將在天河崛起，廣州市21世紀(jì)城市中心所在。天河居住區(qū)將成為21世紀(jì)廣州國際化都市高尚的生活社區(qū)。隨著天河體育中心板塊社區(qū)發(fā)展日漸成熟，廣州火車東站的落成，中信廣場、國貿(mào)中心、市長大廈、時代廣場等形成了高級商務(wù)區(qū)，天河北便成是天河區(qū)高尚住宅密集區(qū)，而且處于新城市中軸線上，地段價值寸土寸金，因此天河北早期樓價一般在10000元/㎡左右，被譽為“極品樓價”，此地居民非富則貴。天河北豪宅最鼎盛時期是94—97年，近兩年來，受樓市大勢影響及市場熱點的多元化，樓價亦隨之下降。隨著土地供應(yīng)量的逐漸減少，房地產(chǎn)開發(fā)價值更高，今后的住宅物業(yè)具有較闊的升值空間。因地段的優(yōu)越性及稀缺性，天河北仍是廣州市高尚住宅的象征區(qū)域。廣州市提出建設(shè)國際大都市的口號，那么擁有嶄新城市區(qū)貌的天河便是廣州國際大都市的示范區(qū)，是向世界展示21世紀(jì)廣州都市的窗口。二、項目理解1.項目名稱：都市華庭地理位置：位處于天河北路與體育東路黃金交匯點投資商：中糧集團(tuán)（香港）發(fā)展商：廣州僑鵬房產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模：由5棟32層住宅組成工程進(jìn)度：現(xiàn)已進(jìn)行外墻裝修廣告主題：華燈舞曲，天河·星空動聽生活戶型比例：（以“輝庭軒”“月觀軒”和“天怡軒”的6-30層單位，共290套計）榜一房二廳奸74.28譜m扮2察～86.0幻9m貝2豬44扛套，占1磚5%那二房二廳馬93.28戶m用2帥勺垃22套宮，占8%爆三房二廳赤130.2侵2m田2劑～163.爬21m魔2濱202套煌，占70%銜五房二廳解233.8能6m霸2克～235.紙26m阿2季22套僻，占7%掃銷售價格：停輝庭軒均價擦：8070勒元/m溫2襖提爆月觀軒均價汽：7933反元/m垂2杠懶裹天怡軒均價閥：7984姨元/m考2粥裝修標(biāo)準(zhǔn)：洞毛坯裝修（料標(biāo)準(zhǔn)裝修另盤加700元由/m修2矛）意銷售情況：捎推出月觀軒針和天怡軒部撕分單位使州茅售出約60拉套，多數(shù)為紋附近區(qū)域居圓民購買取項目特質(zhì)分抖析項目優(yōu)勢：葛廣州市城市莊中心、中軸運線概念；展發(fā)展商：鵬痕利國際具有四優(yōu)越的資本司背景，境內(nèi)枝外享有盛譽膠；慶與錦四周的住宅蠢、寫字樓等擇建筑物距離使較遠(yuǎn)，視野隙開闊，西望瀉體育中心美盟景；推規(guī)劃設(shè)計：域樓體呈嗎“晶L督”欺型分布、一軌梯四戶設(shè)計傳、明快亮麗池的外立面、霸大房大廳、毯大廚大廁；暈新城市商務(wù)遲中心：中信閉廣場、大都歉會廣場、時壇代廣場、國挺貿(mào)中心等；姓配役套智：驕飲斗食三、委娛炎樂航、左購廳物瞇、僻休易閑愛、腫運予動縱、竊學(xué)縮校怒、揪醫(yī)神院芬、漆銀樹行完、炊（駕天汗河渴城嫌廣鄭場可、旬宏岡城例廣佩場偉、挺體紐育凍中聞心盒、謠購可書多中跑心絨等租近滲在碰咫枕尺為）擱；勝交通：立體偉化網(wǎng)絡(luò)交通羊，公交線路駱多、地鐵一切號線、火車細(xì)東站、廣深消高速、華南虛干線。項目劣勢：藝項繞目維規(guī)錯模梯為讓連筋體淚高霜層武住強宅源，物小偏區(qū)慣感慶覺債較百弱犁；饑臨土近掉一暖線廉馬瀉路捎干員道編，嘗受買一侮定況的出空牢氣搏污雨染冷及衫噪迫音淺干完擾互；鵲戶型較大、臘總價較高、呀客戶層面窄遠(yuǎn)；影戶型間隔方轎正，但實用秧性不強；伏樓體內(nèi)部通工風(fēng)對流較差肝，廚廁欠缺陡自然采光；折競爭對手多圾。項目閃光點逮位置的稀缺紗性具備做廣州新一代頂級豪宅的潛質(zhì)煤配套的高檔階性具備做廣州新一代頂級豪宅的潛質(zhì)碗交通的便捷瀉性硬景觀的罕有卡性旗關(guān)鍵：項目森概念提煉與筋形象包裝的盞提升。勤營銷概念的膛形成與豐富雷廣州即將成省為國際化大揚都市；安具有嶄新都匹市風(fēng)貌的的雨天河是廣州接的示范區(qū)；何天河居住區(qū)夠?qū)⑹?1世肅紀(jì)廣州國際較化都市中的西高尚生活社孫區(qū)；逢本項目將成轉(zhuǎn)為介高檔人群在貸市區(qū)的終極千住宅，在市驕區(qū)置業(yè)最優(yōu)析的選擇；砍本項目將成耀為壞天河北21筋世紀(jì)地標(biāo)性寨建筑物；涼本項目可成紡就高檔人群籮的現(xiàn)代國際答都會生活。什主題概念設(shè)線定葉根據(jù)以上概尊念的形成，竟構(gòu)筑本項目烤的原創(chuàng)主題蠟概念：傲項目定位：現(xiàn)都市一族券精品生活奶項目概念：不21世紀(jì)國乎際都會生活哭——艦都市華庭描形象廣告訴畏求：巡項目所處區(qū)椅域為大部分疤市民所熟悉鉛，社區(qū)配套講完善，生活痛方便舒適。圓就天河北而釘言，項目是芳目前區(qū)域中充少有的小區(qū)賊概念住宅，品不但擁有空須中園林綠化施，而且更設(shè)申有大型豪華促會所，生活姨質(zhì)素相當(dāng)高雪。給客戶一嬌種遣“半既擁有地域前所具有的高抖檔次居住氛睛圍，又享有何周邊完善配駁套，更具備歌高質(zhì)素內(nèi)部直居庭哥”旋的生活環(huán)境揀。在形象廣結(jié)告訴求集中芹于國際都會粘生活的展開鉛與描述：都市華庭21世紀(jì)國際都會生活與國際接軌的發(fā)展通道商務(wù)國際化，事業(yè)成功的標(biāo)準(zhǔn)平臺商務(wù)辦公的集中與優(yōu)越WTO、金融、貿(mào)易、高科技、IT、跨國、集團(tuán)、精英、首腦緊貼國際都會生活方式、潮流生活的適舒度、便利度生活的現(xiàn)代感、時尚感都會生活的繽紛多彩都市華庭21世紀(jì)國際都會生活與國際接軌的發(fā)展通道商務(wù)國際化，事業(yè)成功的標(biāo)準(zhǔn)平臺商務(wù)辦公的集中與優(yōu)越WTO、金融、貿(mào)易、高科技、IT、跨國、集團(tuán)、精英、首腦緊貼國際都會生活方式、潮流生活的適舒度、便利度生活的現(xiàn)代感、時尚感都會生活的繽紛多彩叼目標(biāo)客戶定污位茄根據(jù)對本項勉目銷售情況列的了解，現(xiàn)震階段買家多深數(shù)為周邊區(qū)求域居民。對嘆于一個有5曉00多套待籃售單位的樓倉盤來說，僅蜘憑區(qū)域性買勇家是難以支嗎持項目的高臂成交率的。沉因此，本項乎目的目標(biāo)客炮戶定位思路循在于疤保障客戶層奧面，擴(kuò)大客青戶來源。以枝高文化層次忌為前提，以遼多樣化職業(yè)電為基礎(chǔ)。拍他們是：持（董事長、齒董事、總經(jīng)煙理、副總經(jīng)動理、老板、仗企業(yè)高級管脖理層等）別——栗廣州、珠三顯角洲經(jīng)商及敞事業(yè)成功人榴仕；伴——漏大型集團(tuán)及生跨國機構(gòu)高卡級白領(lǐng)悅/擦管理人員常/搭金融界人仕偽；羊——竊從事驕IT余高新技術(shù)開肚發(fā)的專業(yè)技柄術(shù)人員；構(gòu)——橡私營企業(yè)主刑；士——敞藝術(shù)從業(yè)者蹄中的富裕階朽層；劉——創(chuàng)省市委、政鬧府、軍區(qū)政豬要權(quán)貴及高哥干子弟；龍——糊港澳臺海外浴人仕。共通點：聽——受居住地：廣濕州（重點是筑天河區(qū)、東晶山區(qū)）為主枝，珠江三角只洲和港澳臺國為輔；節(jié)——趕家庭月供款勿收入跟30000生元以上；付——摸年齡層：奧35—55肚歲；戲——亂自住為主，鋒投資為輔；柿——稱付款方式以奮一次性付款藥及銀行按揭艘為主。文化品味：桐——餐站在時代最劉前沿的都市份精英階層煤——鑰新時代貴族宅——薪掌握企業(yè)的終命脈貓——斑有較高的學(xué)敲識和豐富的江人生經(jīng)驗，饑充滿自信吩——虛有獨到的見鹿解和非凡的到眼光敲——殼有超卓的鑒鍛賞能力與品嗚味叮——誦有家庭觀念璃，重視家人抹的生活質(zhì)素望——滔追求有品味訊的社區(qū)服務(wù)堪和理想高尚放的居住生活季方式板目標(biāo)客戶特售點分析：襪——瀉具有被特別流尊重的心理浙需要；罩——緊忙碌、對住筍宅地理位置凝及交通有較眠高的要求；弊——留個性內(nèi)斂、眾不張揚；位——牽不過分著重殿價錢，而對舊產(chǎn)品本身品垃質(zhì)較執(zhí)著；克——麗對物業(yè)軟、著硬件配套素令質(zhì)有較高要約求。刊客戶關(guān)注重蒸點：純該客戶群體龜對物業(yè)的需濤求關(guān)注不是水單純價格比拌較，他們更械關(guān)注的是項且目的綜合素姑質(zhì)，如區(qū)位技價值、產(chǎn)品揮的品質(zhì)、生婦活的品位、葉業(yè)主的素質(zhì)巡、享受的服少務(wù)等等，他前們會理性地沾分析項目的貝性價比。烏客戶生活習(xí)徐性：壟大多分布在掌天河等商務(wù)建區(qū)、豪宅區(qū)包；經(jīng)常出入屯一些交通要旅道（機場、檢東站等）；粥喜歡去一些層渡假村、高種尚會員俱樂窮部、高級專屠賣店等；喜愛歡出席一些狀專題沙龍、吊論壇。諷項目配套的臟設(shè)置㈠園林設(shè)計蛙·備休閑設(shè)施與框園林景觀有茶機結(jié)合；花·邁利用園林式技泳池形成小魔區(qū)中主要的塑景觀，既要累考慮景觀性米，亦要考慮額其實用性；惑·梨兼要考慮會劉所的設(shè)計，秤將泳池、會所所、園林設(shè)禽計有機統(tǒng)一姨協(xié)調(diào)；求·煙園林景觀構(gòu)泊成提示：他園林式泳池莊、野趣溪流吧、疊水、水材幕、石徑、領(lǐng)花架、觀賞奧花木、帶座柏花臺、休閑法椅凳、藤蔓凝、陰生植物滔帶、庭院燈悟、草坪燈、坡地?zé)?、水下衣泛光燈、背賠景音樂裝置待、雕塑小品楊、枯山水、障兒童嬉戲區(qū)覺等。㈡會所配套幕豪華會所建遭議徑豪宅除了在浴規(guī)劃設(shè)計上下體現(xiàn)它的豪樂華氣派以處循，最受客戶任關(guān)注的是彰紛顯住戶尊貴臥地位的住客振會所。故敝炸司建議，為舍滿足本項目牽住戶的需要班，建議會所罰內(nèi)設(shè)健身中化心、美容院折、咖啡廳、突茶藝室、電護(hù)子閱覽室、繞兒童游戲室旦、鋼琴房、時乒乓球室、鋼桌球室、高濤爾夫球揮桿御場、形體舞貞室、迷你影俱音中心等占伐地面積較小棄的配套設(shè)計證。渾其它配套建僚議雄建議項目商拜場部份設(shè)置營：透★深體國際風(fēng)味飲賽食廣場寶★割炸濃郁異國情壁調(diào)的文化小帖酒吧服★崇嶄大型特色C掠LUB，作淡FASHO授N、BAL蚊L、SAL暮O羊O誕N等PAR循TY場所。半以上三個配槽套建議，目望的是營造出森一個高檔次言國際化的消寇費場所，以減配合本項目碑成就的現(xiàn)代突國際都會生武活的形象。訓(xùn)同時使此處耀成為廣州市牌內(nèi)一個新的父時尚高檔的跌消費熱點，魔從而提高本燕項目及發(fā)展醉商品牌的知憂名度獵小三㈢智能化系郊統(tǒng)看區(qū)智能化建鍛議滲隨著時代的溝發(fā)展，科技螺的進(jìn)步，客俘戶素質(zhì)的提市高，對于現(xiàn)澡代化家居的猴需求日趨明呈顯，作為國皺際都市中心額的豪宅盤，卷及滿足未來產(chǎn)需要，智能脊化設(shè)施是必斷不可少的。行①抹家居上網(wǎng)系傲統(tǒng)右主冒要功能是除不了連接上互怪聯(lián)網(wǎng)收看各概種信息外，傷用戶還可以每通過內(nèi)聯(lián)網(wǎng)咽查詢服務(wù)項犬目、預(yù)定活繞動場所、網(wǎng)服上選購喜愛環(huán)的商品、在鐵網(wǎng)上點播電廊影、玩游戲乞、與朋友們溜互相傳送電拉子信箱、甚仿至可用于遠(yuǎn)草程教育；并險且有助用戶況在家辦公，饑設(shè)立一個小館型的家居辦洞公室。腦②稠家居安全系第統(tǒng)盆每個單位利艙用室紅外線扔探測器，煙北感及煤感等女探測器，去汗減少賊人的興光顧，火災(zāi)壞及煤氣泄漏腔等造成對戶魔主的損失，鴉而且這些探桿測器是與?；莅彩疫B接，頁發(fā)生任何事糠故管理處也復(fù)可派管理員沉即時跟進(jìn)或別是報警。銅③課可視對講門折鈴番此裝置容許曉室內(nèi)用戶和飛室外訪者作河雙向?qū)χv，水監(jiān)視器可清撇楚顯示來訪懲者，如果確調(diào)認(rèn)來訪者身繪份，只需按犬一下開門鍵私，即可讓來劍訪者進(jìn)入。慘如住戶未有茫回應(yīng)，則呼流叫傳往管理怎處中心分機鍋，由管理員鎮(zhèn)處理來訪者慢。給④裳停車場智能史閘機系統(tǒng)螞用戶持有住侮戶卡進(jìn)出本掘區(qū)停車場，其在出入車場紋時，駕駛員酷只需將住戶攻卡靠近智能俗閘機的分體班讀卡器，系緩統(tǒng)將自動檢囑測分辨卡片杰的有效日期隔，為有效卡器則將控制閘世機閘臂上升含而讓車輛進(jìn)買出入。稿⑤思緊急呼叫系茄統(tǒng)什在室內(nèi)床頭寫柜上預(yù)留安圖裝按鈕處，瘋便于用于在濤緊急的情況喇下通知保安斷部門。嫁⑥錢三表自動抄宴表系統(tǒng)逮用于水表、往電表、煤氣輩表上，每月橋自動抄表計享費。捧⑶錄健康飲用水恒建議街①“靠麥飯石啊”卸直飲凈水系扛統(tǒng)瘡——悠引入晚“曬麥飯石溜”荒凈水自動過予濾裝置，每歪戶皆有管道油優(yōu)質(zhì)水接入誤，為小區(qū)業(yè)性主提供直飲圓水系統(tǒng)。孕②酬提供高氧純術(shù)凈水睡——磁建議設(shè)高氧軟純凈水系統(tǒng)綁，讓住戶不道但每天能呼糖吸到清新的殿空氣同時，廚品嘗到能增失加新陳代謝翠，促進(jìn)身體茄健康的高氧膽純凈水。也面可考慮引進(jìn)扒“配健康管家純林氧中心莖”憐，不但能提巧供高氧純水臉，更能提供蛙“業(yè)氧美歲”捐、遮“亞水療狼”寧、運動后吸悄氧時“診高氧果汁譯”粘等一系列缺“既氧傾”沾服務(wù)。賭⑷向健康管家中聽心建議擋建議設(shè)立當(dāng)“殃健康管家中粉心側(cè)”婦，為業(yè)主提窗供健康管理萌、養(yǎng)生保健噸、體適能測留試等健康照潔顧、咨詢服兆務(wù)。并設(shè)立自業(yè)主健康檔橫案，定期免禁費為業(yè)主進(jìn)猜行一般的體約檢，工作時克間內(nèi)免費為聲業(yè)主進(jìn)行普偵通健康信息社咨詢，免費浙為業(yè)主制訂奸首次養(yǎng)生處齡方、家庭護(hù)丟理處方、營具養(yǎng)處方、心德理處方和運村動處方。免早費為業(yè)主選響擇人身意外歷保險和醫(yī)療左保險。并且賤可為該祖“津健康管家中騎心拐”赴還將與各大栽醫(yī)院專科聯(lián)有網(wǎng)，為業(yè)主袖提供出診服攪務(wù)、定期舉御行健康講座踢。㈣物業(yè)管理右小區(qū)酒店式弟服務(wù)建議纏為體現(xiàn)都市牢華庭虹“企21世紀(jì)國彈際都會生活膏”及的優(yōu)越性，意并增加本項豈目的附加值留，建議為住算戶提供酒店昏式服務(wù)。酒腥店式服務(wù)內(nèi)凍容包括：礎(chǔ)生活服務(wù)麗杰維修服務(wù)抹保姆服務(wù)金索更換燈管燈源泡狐上門交收洗故衣豆廟維修更換門宣鎖憶代訂報刊雜爐志勝辯家用電器維琴修播代訂酒店客局房凡戒疏通下水管幅代購機票筋枕更換天花休代收水電費鄰?fù)軣崴鞒橛吞J機拆裝業(yè)照室內(nèi)供電線緊路維修內(nèi)保安服務(wù)宏既維修更換水拒表盼設(shè)置電視監(jiān)先控系統(tǒng)復(fù)盜謎譽搬園維修更換水照閥、水管、注水龍頭腫全天24小盯時保衛(wèi)雀可視對講門逆鈴追慕教育服務(wù)霸全天候紅外稼線自動安全臂系統(tǒng)輕稻家教確肅電腦培訓(xùn)班奶搬運服務(wù)廚誼運動培訓(xùn)班疤搬家嫩伐商務(wù)服務(wù)窩搬運裝修材旱料伏打字炸清理裝修垃處圾縮眨襖搬運大件物讓品賢鵝復(fù)印宴熱線服務(wù)謝技醫(yī)療服務(wù)性定時叫醒螺若家庭醫(yī)生旨維修預(yù)約節(jié)浮醫(yī)療健康檔旺案水其他各項便苦民查詢綁漁健康管家中矛心哲保潔服務(wù)嘆穗一卡通服務(wù)致地毯清洗輩扔門禁瓣地板打蠟器賞停車摔家居清潔閘桿消費爐油煙機清洗劈鉗空調(diào)清洗腿蠢裝修服務(wù)悼墊安裝窗簾盒呼、紗窗排中介服務(wù)查績安裝晾衣架喬、晾衣桿妻代客租賃房睬屋很隆改造天花板偵、地板疊代客出售房尖屋冶段粉刷墻壁、仇貼裝墻紙襯餐飲服務(wù)聰責(zé)燦束趙尼索送餐務(wù)袖代訂餐雷脈運動套餐食序譜術(shù)吩健康受食譜儉召七．營銷推膚廣主題架構(gòu)芬新世紀(jì)廣州錯市成熟的C莫BD區(qū)腿天河北豪宅脂樓王儀立體化交通瓦網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品訴求械；產(chǎn)品訴求頌方正的戶型弊間隔；幼醒目、簡約康的外立面設(shè)震計盈證成熟的生活幻配套揪配套訴求硬件部份便介豪華尊貴的頂住客會所漲配套訴求硬件部份叢沃酒店式大堂苗兆大型空中園司林綠化濁巧喂告憑盟甩易太絕智能化設(shè)施筑健康管家中鋸心配套訴求軟件部份勤“冶e夏“礦配套訴求軟件部份堅酒店式配套貸服務(wù)體系主題訴求內(nèi)涵：本項目將成為廣州市首個現(xiàn)代都市生活示范區(qū)，并引領(lǐng)都市精英真正進(jìn)入一個嶄新的現(xiàn)代都會生活模式。敗專業(yè)物業(yè)管鏟理主題訴求內(nèi)涵：本項目將成為廣州市首個現(xiàn)代都市生活示范區(qū)，并引領(lǐng)都市精英真正進(jìn)入一個嶄新的現(xiàn)代都會生活模式。㈡推廣目標(biāo)·傳播總體形象·提高市場認(rèn)知度·傳播總體形象·提高市場認(rèn)知度·提高市民關(guān)注度·造就業(yè)內(nèi)口啤·積聚目標(biāo)客戶·塑造產(chǎn)品價值推出后分期階段推出階段推出前階段·加深總體形象·加深總體形象·保持項目知名度·持續(xù)轟動效應(yīng)·確立企業(yè)品牌·實現(xiàn)成功銷售·提高產(chǎn)品價值·突出總體形象·建立項目知名度·創(chuàng)造轟動效應(yīng)·確立產(chǎn)品品牌·擴(kuò)大客戶層面·體現(xiàn)產(chǎn)品價值拖㈢夠推廣目標(biāo)走點勢臥形象：湯傳播徐突出蝕影加深龜知名度：認(rèn)百識殊建立困值保持刑關(guān)注度：關(guān)滋注悟轟動街喇持續(xù)進(jìn)品牌：鞋口碑艦產(chǎn)品詳駱企業(yè)餡客戶：奉積聚淹擴(kuò)大沸貝飽和金價值：今塑造滑體現(xiàn)疾維提高途㈣項目推廣鐮策略市場目標(biāo)市場目標(biāo)理性推動感性推動理性推動感性推動感性推動感性推動廣告推廣——廣告推廣——催化作用——形象塑造限量發(fā)售營造轟動效應(yīng)新聞發(fā)布會造就業(yè)內(nèi)口碑現(xiàn)場促進(jìn)現(xiàn)場促進(jìn)——集銷售、休閑、娛樂于一體的銷售中心及現(xiàn)場包裝——符合目標(biāo)客戶品位需求的示范單位——經(jīng)驗豐富的營銷隊伍項目各項活動——項目各項活動——活動——炒作——新聞制造反應(yīng)制造反應(yīng)——軟性前期滲透——氣氛制造區(qū)域龍頭地位的理性宣傳區(qū)域龍頭地位的理性宣傳——升值潛力大——規(guī)劃設(shè)計的完美及前瞻性——生活及娛樂配套齊全付款方式——不同目標(biāo)客戶層面——一次性付款——建筑分期——銀行按揭價格策略——付款方式——不同目標(biāo)客戶層面——一次性付款——建筑分期——銀行按揭價格策略——低開高走——稍低于市場預(yù)期——逐步提升理性推動質(zhì)量見證——精心選材而非昂貴——裝修品質(zhì)——施工質(zhì)量項目落成保證項目落成保證——附屬配套設(shè)施落成日保證——住宅質(zhì)量保證為㈤項目推廣蟲手段揪基于本項目祝目標(biāo)顧客群宮較為特殊，慚因此，營銷駐推廣的手段武要有別于其眉他樓盤，不揭強調(diào)大面積奮的鋪排和推政廣，而更加泛強調(diào)針對性靈及有效性。驗·質(zhì)中地行豪宅井客戶資源庫徒直銷疫·粘高爾夫球會牢的聯(lián)合推廣插·扁高級會所及燦俱樂部聯(lián)合疤推廣磨·挨豪華車行聯(lián)柄合推廣和名紛車展況·慣金融機構(gòu)、誘證券公司聯(lián)性合推廣啊·陪高級專題講傘座和論壇寺·焰精英置業(yè)酒津會痰·郊珠江三角洲擺私企協(xié)會聯(lián)東合推廣宴八．營銷包蚊裝建議越㈠銷售現(xiàn)場戲布置夾售樓部功能靠設(shè)置亭目前，售樓窯部現(xiàn)場功能堤的擺設(shè)欠缺般實用性，不討利于銷售流帳程的進(jìn)行。仗敝司將在下牧面一一列出棟并提出修改借建議：像客戶洽談區(qū)再位置欠佳嚷目前，客戶簡洽談區(qū)位置溪的擺設(shè)有以捉下幾點不利論于之處：貢·怠銷售人員柜祖臺與客戶洽咬談區(qū)相隔有鄉(xiāng)一段距離，匆不利于銷售貨人員對洽談身區(qū)的監(jiān)控；客·栽由于售樓部矮的出入口看堆不見洽談區(qū)途，不利于營托造較好的銷簽售氣氛；滑·氏由于目前的末洽談區(qū)設(shè)在木通往看示范窄單位的路線交上，來往的踏人員較多，岸對洽談中的項客戶影響較便大；存解決方法：幼建議將客戶槐洽談區(qū)設(shè)在兔現(xiàn)客戶休息漂區(qū)的位置，案一方面可為籠客戶提供一蹦個較為幽靜猾的洽談區(qū)域容；另一方面池利于銷售柜糠臺的監(jiān)控，青營造銷售氣棍氛。鵝模型區(qū)域位撇置的欠佳桿模型區(qū)域通爽常擺設(shè)的位州置在于顯而公易見的地方紋且為客戶進(jìn)還入售樓部的杯必經(jīng)之路的啦地方，利于縮銷售人員向撫客戶介紹樓寇盤的情況。備而本項目的樣模型區(qū)域雖撤然放置在售輸樓部的出入另口處，但是蠢由于被兩條戴大柱有所遮知擋，反而顯愚得不起眼。投解決方法：毅建議將模型餓區(qū)域擺設(shè)在診售樓部大堂殼的中庭處，歷利于模型的匪擺設(shè)。朱增設(shè)電腦演膠示區(qū)域目在原客戶洽悟談區(qū)的位置雁增設(shè)電腦演稈示區(qū)，在增從添銷售道具芬之余還可提者高項目的的皺檔次?？蛻粜蓍e區(qū)膏客戶休閑區(qū)筋可設(shè)在售樓且部入口處的聾左面，利于撥休閑區(qū)與洽個談區(qū)分開，倉避免相互的稱干擾。在休墻閑區(qū)域可設(shè)最書籍架及電炊視演示，讓制客戶在休息聚之余還可加情深對本項目欠的了解。捧看樓路線包貫裝壁敝司經(jīng)過現(xiàn)練場的實踐，隱以及通過與駐銷售人員談抹話了解到部煙分客戶的意絲見，提出如購下幾點有關(guān)探本項目的看當(dāng)樓路線存在謙的不足之處時：籍看樓路線過杜于曲折且路荷途長，影響?？蛻艨礃堑乃膳d趣，降低漠購買欲；掉看樓路線須驢通過工地施李工現(xiàn)場，施血工場地較亂樓，影響項目棉的影響檔次珍；脅沿途看樓指集引性道具（龍如指示牌、裹宣傳畫等）腿欠缺，不利蝶于看樓路線校的指引；飾示范單位之饒間的看樓路騾線聯(lián)系不明芒顯，容易造購成客戶的混敞亂。水根據(jù)以上的額幾點的不足勿之處，敝司皂提出以下幾臟點修改建議授：隙建議在經(jīng)過式工地施工現(xiàn)葵場的地方，屑用圍板的形嗎式做銷售通腦道，除了遮思擋任施工現(xiàn)場的落臟亂外，還大可在圍板設(shè)曾置宣傳噴畫造，以吸引客舊戶的視線，傲降低看樓路煙線過長對客段戶所造成的堡影響；賽在看樓路線忠沿途多擺設(shè)肺指示性道具隨；運建議在看樓洗路線沿途放字置背景音樂仇；鎖在各示范單玩位間鋪設(shè)紅愉地毯，加強正示范單位的哭看樓路線。㈡銷售道具民根據(jù)本項目弟的市場定位珍以及潛在客烏戶的品味喜渣好，敝司就陽項目的銷售迅道具作出以筒下幾點建議疤：塞樓書：根據(jù)服項目的定位排概念，重新直設(shè)計包裝。勿注意形象檔退次提升的同尖時，考慮其解實用性及可于珍藏性，并花設(shè)中英文對筐照。銷售資料：劉平面圖：設(shè)研計戶型介紹筆專冊，簡化政面積標(biāo)示（毒可給出銷售甩面積及實用犧面積），以請?zhí)胤N紙印刷食，并設(shè)中英臨文對照。性價目表：增鍵加景觀介紹士，附注港幣過、美元購房著匯兌比率，俊以特種紙印乞刷，設(shè)中英勾文對照。嗎認(rèn)購指南：慢按揭需知等在，應(yīng)簡化集捆中印在料1~2照份單頁，以礦特種紙印刷醋，設(shè)中英文籍對照。門智能化演示松系統(tǒng)：在示注范單位或銷巷售中心設(shè)立貪現(xiàn)場演示設(shè)岔施，讓客戶任親身領(lǐng)略現(xiàn)戴代生活智能分化的一面。豪銷售中心設(shè)禽在屏幕彩顯循：循環(huán)播放特項目介紹，廟展現(xiàn)國際都閃會生活的繽橋紛、便捷性回。竹樣板房：建虹議關(guān)閉帶裝們修交樓標(biāo)準(zhǔn)蓬的樣板間，殊避免降低本給項目的整體春檔次，掀酸并建議行另設(shè)一間裝誘修價約為1亡000元/紅m順2搶的交樓標(biāo)準(zhǔn)績。京㈢人員的組沒織與培訓(xùn)改現(xiàn)場人員的腦設(shè)置紙1.銷售人君員：要求身瑞高體形比較對相近，服裝虎整潔統(tǒng)一，叢儀態(tài)親切，柔用標(biāo)準(zhǔn)廣州誰話或普通話纏。勾2.禮儀人施員：端莊大賣方，售樓部哨門口迎賓添3.保安人嫂員：維持現(xiàn)之場秩序，要襲求訓(xùn)練有素非，有攀“玻以客為尊少”撕的服務(wù)精神擋，提前體現(xiàn)聚本項目的優(yōu)等質(zhì)物業(yè)管理梨水準(zhǔn)。辦4.清潔人朱員撐5.財務(wù)人討員貢現(xiàn)場銷售程禮序缺良好的形象呀和服務(wù)態(tài)度竊建立客戶對遵銷售人員良綁好的第一印勁象，進(jìn)而由那銷售人員這鳴一窗口開始礦樹立對樓盤銅的信心，使耕客戶感覺賓畝至如歸。曲現(xiàn)時貴司銷宮售人員在銷升售過程中還斥未體現(xiàn)出訓(xùn)電練有素的專鐵業(yè)水平，與碌客戶講解樓梳盤時欠缺主塑線，與客戶魂擔(dān)擱時間較炊長，無法迅寬速進(jìn)入促銷仔階段。敝司元就以上問題音作出以下建字議：論▲輩篇接待規(guī)范潔售樓范部門前要有芒保安人員指重引客戶泊車敗。凡兩名售樓員啦對稱，分兩熟側(cè)直立在售根樓部門內(nèi)，縣當(dāng)客人進(jìn)門能時，銷售員謹(jǐn)遠(yuǎn)門側(cè)手夾辣資料夾，近呈門側(cè)手拉開乒門，臉帶笑矛容，主動迎擴(kuò)上去，對客面人說：扯“瓣歡迎光臨攜”琴，求“突請過來這邊棋我?guī)湍憬榻B巾一下情況媽”短，請教客人顆姓名，伸右傾手指引客人獸內(nèi)進(jìn)，客在耳內(nèi)側(cè)走，銷粗售員在外圍達(dá)帶動。同時乎，其他銷售長員應(yīng)及時補釘位，保持有售人員站立于萌門口。綱▲勇介紹樓盤概標(biāo)況聽1.模型介弱紹榮指引客人到塊模型旁牌介紹外圍情充況免介猛紹樓盤位置過、路名、附燭近建筑物、億附近配套設(shè)瞎施、公交網(wǎng)油絡(luò)、人文景玻觀等等。突健出項目的地非段優(yōu)勢。羽指魂引客人到洽錦談臺就坐，列雙手遞上名柴片及售樓資劫料，其它售抹樓員及時遞松水、上茶。巷2.基本要渡素介紹召樓廳盤建筑規(guī)模糧、層高、綠磨化率、小區(qū)渴配套設(shè)施、偷發(fā)展商、建重筑商、監(jiān)理攪商、戶型間烤隔、面積數(shù)切、均價、物宮業(yè)管理、建腦筑風(fēng)格、過餃往業(yè)績、今絡(luò)期主力推介杏單位等等，把同時詢問客眉人需求，了安解客人的想閃法，然后起瞎身帶客到樣牙板房，示范促單位。稈3.參觀樣夢板房、示范搞單位開①廢樣板房：介暫紹戶型間隔危優(yōu)勢，實際稻的裝修標(biāo)準(zhǔn)蘆，家俱擺設(shè)營狀況。定②棵