長春市在售小戶型住宅產(chǎn)品基本調(diào)研

長春市在售小戶型住宅產(chǎn)品基礎(chǔ)調(diào)研1長春房地產(chǎn)市場整體環(huán)境分析1.1市場態(tài)勢及特點2007年，長春市房地產(chǎn)從總體上看，保持平穩(wěn)快速發(fā)展的態(tài)勢。其主要特點表現(xiàn)為：(1)GDP高速增長，房地產(chǎn)業(yè)增加值增速最快；(2)城市居民收入穩(wěn)步增長，物價水平保持較低增速，人民生活水平不斷提高；(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高位運行；(4)商品房市場繼續(xù)呈現(xiàn)供穩(wěn)銷旺良好勢頭；(5)房地產(chǎn)市場交易日趨火爆，交易量、交易額雙雙突破歷史新高；(6)商品房、二手房價格指數(shù)呈穩(wěn)步攀升之勢；(7)房地產(chǎn)交易稅增收九成；(8)住房貸款總量出現(xiàn)萎縮。1.2市場現(xiàn)狀供需兩旺，房價穩(wěn)步上升是本年長春市場的總體態(tài)勢。2004-2006年，長春市住宅開發(fā)投資以年均43.7%的的速度增長，目前截至2007年10月，共完成住宅開發(fā)投資近120億元，同比增長53%；施工面積同比增長50%;新開工面積同比增長12%。根據(jù)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，長春市場的銷售量、銷售套數(shù)、平均價格均創(chuàng)歷史新高，目前平均價格接近3000元／㎡；待售商品房比例逐漸下降，市場正逐漸消化積壓住房，商品房空置率同比下降11%。根據(jù)前十個月長春市商品住房銷售水平測算，商品房的銷售周期約為14-15個月，而長春市待售一年以內(nèi)的商品房的有效供給周期約為9-10個月。銷售周期大于有效供給周期，長春市的商品房供應(yīng)略顯吃緊。1.3市場預(yù)測相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計預(yù)測，長春市房產(chǎn)市場會繼續(xù)保持穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢。根據(jù)發(fā)改委和統(tǒng)計局公布的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：一季度長春市的商品房及二手房的平均價格指數(shù)均低于全國大中城市平均水平2-3個百分點；而8月份的調(diào)查結(jié)果顯示長春市的商品房及二手房的價格指數(shù)與全國大中城市的平均價格指數(shù)基本持平。扒按城市可比絮口徑，長春足市的商品房景銷售均價在茂東北四大城波市中處于最耗低水平。課城市紹大連蛇沈陽潮哈爾濱領(lǐng)長春裳平均價格(洽元／客㎡姓)她5100倚3600愚3200萬3000忙根據(jù)目前的腫指數(shù)測算，老2023年然前還會有2嚷個百分點的購漲幅。交1.4長秧春市商品房璃價格上漲的疏原因診(1)苗地價上升，瓦且地價增速予高于房價增使速；孝(2)欣綜合品質(zhì)提毅高，相關(guān)稅臟費增加，加蓬大開發(fā)成本卷；塵(3)昂棚改進程加抽快，被動購至房需求增加任；喘(4)冊商品房市場清化進程加快動；衡(5)零外地購房者戴增加，推動丟房價上漲；唐2化舅小戶型獅產(chǎn)品轎市場他現(xiàn)狀仍2誰.1小戶告型產(chǎn)品的界灣定虎小戶型一般算是指面積在敞80堆㎡毛以下的單套雖住宅。小戶盒型并不等于脆小面積，因加為戶型的大很小是相對而稀言的。小戶績型的界定主婚要是面積與鏟居室之比，辭一居60僚㎡醋，二居80耽㎡順，三居10母0艷㎡鍛也可算為小頃戶型。從當批前的小戶型污走勢看，大女致有四種形攤式赴：一是餡酒店式公寓埋，一般面積喊在20至3老5丈㎡商，多為純正鼠的酒店風格權(quán)，除衛(wèi)生間放外，臥室、瞇客廳、餐廳瞧、廚房功能蘋相互融合，失沒有明顯的星功能分割區(qū)暴，也可用做著小型的寫字醋間。漁二是外小戶型公寓適，一般面積德在35至5突0招㎡逗，多為一室融一廳一衛(wèi)一騰廚，功能相雀對獨立。來三是訂小戶型住宅論，一般在4肥5至75藝㎡程，大多為一筐居室和二居頭室，是一種去純居住物業(yè)里。斑四是敘小戶型寫字攤間，一般在約80嫂㎡覽左右，多為療成長型公司全購買。從全省國市場來看個，小戶型的希項目大都在自上市之初便炒被搶得幾近法一空，無一都例外。雅2緣.2小戶舅型產(chǎn)品艘的爆發(fā)階在最廈近幾年，在益房地產(chǎn)產(chǎn)品桿同質(zhì)化日趨曉嚴重的環(huán)境捉下，差異化肅的個性產(chǎn)品該越來越得到俊市場的呼喚凝與期待，越迫來越多的消做費者愿意選蘭擇符合自己柱生活品位與窮需求的產(chǎn)品紛。在這樣的呆市場環(huán)境下膨，專門面對名年輕創(chuàng)業(yè)者圍的小戶型項是目應(yīng)運而生寇，并其時尚泊、靈巧的設(shè)濕計空間及個劈性風格，在撇上市之初紛車紛狗“著遭遇絨”葉各地購房者漿的搶購之風施，呈現(xiàn)出一程派火爆之勢謊。繼2舊.2.1呢發(fā)展?jié)摿薮蟠覐纳蟼€世紀辭90年代開昆始，多數(shù)開姨發(fā)商瞄準的俯都是大面積江的高檔住宅著，基本上沒紛有涉及到小查戶型的開發(fā)慰。高檔住宅擔的客戶則主戶要是面對城主市高收入家兵庭，而原先鑄處于這個收略入階層的置初業(yè)者已基本保上被近十年恨來龐大的高剖檔住宅供應(yīng)瞧量瓜分殆盡慶，新興消費堵群也需要一拍定的時間積饅累和醞釀。胳與此對應(yīng)，粉那些相對于密高檔住宅面袋，田積較小，總奴價較低的住厲宅則被市場她呼喚。次2否.2.2僅市場需求即日益龐大曬小戶型主要探面對的客戶甲多是城市白喇領(lǐng)、小資階膛層、部分自的由職業(yè)者、個小私營業(yè)主欄。他們多數(shù)之沒有太多的淚積蓄，又渴艦望有一個屬尖于自己的獨窯立的空間，吐注重生活的壺便捷和享受街，位于市中盈心的精裝修淚小戶型則以濱低首付、低沉總價、精裝禮修、配套全逗的優(yōu)勢，成積為他們的首店選。同時，粒小戶型在投冬資方面易出捏租，租金、軟投資回報率猛高的特點，躺更受到眾多念投資客的青依睞。勢2釀.2.3揀過渡型消局費的永存銷房屋的品質(zhì)糟不在面積大舞小，而決定環(huán)于是否能滿縮足其所對應(yīng)百客戶的需求盡。一部分是或比較年輕、龜經(jīng)濟承受能鞋力有限的人邀群他們把小慘戶型作為自午己某一人生炭階段的住宅煌；一部分是假成長型的公凍司把小戶型坡當作他們特撤定時期的辦酒公場所；因蘋為這種梯級且消費的原因豈，小戶型永副遠不會成為幻市場的主流蘆，但是它所拋滿足的市場哪需求即過渡慣型消費卻是迷永遠會存在竄的。宵3然災(zāi)各笛區(qū)域史高層小戶型壁代表樓盤狀劈況駱3摘.1朝陽活區(qū)唉項目名稱漢星城國際吉長影世紀村逗開發(fā)商洪吉林省紫苑闖文花房地產(chǎn)總開發(fā)有限公著司隊長春科信防先地產(chǎn)開發(fā)有要限公司挎項目地址泡朝陽區(qū)長春貢大學正門對祝面陣朝陽區(qū)湖西召路333號底老長影廠區(qū)吵占地面積杰——死28萬礦㎡脖建筑面積黃5.5萬眼㎡詠40萬弱㎡抽裝修狀況觀精裝修險豪華精裝修鋒樓層狀況浴2棟19層積9、11、古17層，部面分6層吸小戶型面積但區(qū)域漲42-61剖㎡半42-75鞠㎡泄小戶型套數(shù)麥600左右這300燭銷售均價總4600次7400匠小戶型銷售擾率成90%鋒70%狹朝陽區(qū)是長星春市的中心臺城區(qū)，隨著豎近兩年長春賓市的快速發(fā)腥展，加上中叫心城區(qū)的土妥地稀缺。越宅來越多的小圾高層及高層橫項目出現(xiàn)在辰朝陽區(qū)內(nèi)，數(shù)而開發(fā)商也避根據(jù)區(qū)域的乘特點及發(fā)展賴，將項目的調(diào)產(chǎn)品由居住鳴逐步向商住角兩用轉(zhuǎn)變。傷根據(jù)長春市援場的特點，情越來越多的灶小戶型產(chǎn)品另應(yīng)運而生。沉除了以上的澤三個項目以亂外還有家天騰下、富苑華壟城等小高層全及高層項目辛。其中家天傅下產(chǎn)品以4雪0-70膛㎡賠復(fù)式點小戶型為主也，目前該項悉目所剩房源繡很少，均價所約3700榆元／累㎡。糟3沈.2二道靠區(qū)大項目名稱稈亞泰櫻花苑染東城左岸窄東方之珠殃開發(fā)商煌吉林亞泰房寶地產(chǎn)開發(fā)有質(zhì)限公司抬長春萬通市想場建設(shè)開發(fā)會置業(yè)有限公衛(wèi)司沫吉林省東興態(tài)建設(shè)開發(fā)有嫁限公司贈項目地址舉二道區(qū)東鄰削福安街，西吵至民豐街，帆南起安樂路哭、北達吉林胃大路熄二道區(qū)東盛更大街與嶺東位路交匯處價二道區(qū)東環(huán)計城東路與吉擠林大路交匯鮮處秒占地面積燈14.8萬吸㎡混0.81萬末㎡燦42萬賠㎡膊建筑面積鑼28.85團萬淚㎡淹5萬麻㎡集65萬效㎡連裝修狀況業(yè)毛坯尿毛坯端毛坯呆樓層狀況缺12、18堂、24、2險8層藏2棟23層愈11層砌小戶型面積板區(qū)域尿50-90討㎡洲48-97欲㎡忠60-80裹㎡章小戶型套數(shù)養(yǎng)218習130左右絹——皂銷售均價華4000室3600動3600古小戶型銷售今率柄100%谷50%餅95%竟3傲.3南關(guān)著區(qū)脖項目名稱濫萬晟現(xiàn)代城墊鼎盛國際顫開發(fā)商獨吉林萬晟房胳地產(chǎn)開發(fā)有墓限公司裂吉林亞泰房鈴地產(chǎn)開發(fā)有稀限公司恰項目地址泊南關(guān)區(qū)上海名路與大馬路如交匯處劉南關(guān)區(qū)重慶畫路618號脂占地面積氧4.9萬捷㎡偵1.21萬蔬㎡山建筑面積跌18.9萬圣㎡等11.6萬駱㎡死裝修狀況掃毛坯（公寓變精裝）食精裝修皺樓層狀況敏18、24年層憑28層統(tǒng)小戶型面積氧區(qū)域附39-64宵㎡辟41-55礙㎡該小戶型套數(shù)說——芝398廊銷售均價虹4900（螞含精裝）仗7500她小戶型銷售謀率賽80%宜100%性3牛.4綠園腔區(qū)朋項目名稱拔華盛碧水云疏天此標點偷開發(fā)商兇吉林終華盛房地產(chǎn)料開發(fā)有限責棉任公司控吉林省銘城糾房地產(chǎn)開發(fā)秒立項目地址咱綠園區(qū)南陽肢路與西環(huán)城偉路交匯處散綠園區(qū)普陽跌街與景陽大蛙路交匯處度占地面積匙11.6傲萬勢㎡置1.89然萬炮㎡金建筑面積盤32.7央萬擔㎡并6.3諷萬受㎡代裝修狀況呀毛坯妨毛坯刻樓層狀況愈17極層義20葡層街小戶型面積睡區(qū)域陸30-70怕㎡支50-90蒙㎡挨小戶型套數(shù)乎——爆600左右懷銷售均價瞎3200居34弦00捎小戶型銷售斥率硬1期100劣%青95%策3翁.5揮小供結(jié)懇從間各區(qū)域睬代表項目的筐銷售數(shù)據(jù)可否以得出：毯長春市場的懂小戶型多集傍中在70㎡懼以下，而且敗銷售率普遍銷高于90㎡帥以上的大戶衡型產(chǎn)品。真乓正的出現(xiàn)了礙小戶型不愁厚賣的市場局古面，據(jù)不完懲全統(tǒng)計以及勤所調(diào)查樓盤肉的銷售人員戶介紹，60攏%客戶需求禮都是90㎡雀以下的小戶熔型。儲從各區(qū)域小蝦戶型產(chǎn)品平院均價格的直宰方圖中看出陵，目前寬城飛區(qū)的小戶型悔產(chǎn)品的平均愧價格全市最灑低。朝陽區(qū)鞏和南關(guān)區(qū)的猾均價較高，腰其中含有一黃部分經(jīng)裝修值的小戶型。德總體來看，怕長春市小戶廁型的價格相椅比其他戶型采產(chǎn)品的價格蘋高貨，長春市場復(fù)的小戶型均侵價接近40酬00元／響㎡，趣而長春市商逼品房的均價芝為3000摸元／㎡左右沫另外，從各河區(qū)的小戶型晉的去化速度屆看，小戶型深產(chǎn)品是每個暈項目所有產(chǎn)窄品中去化速嶺度最快的部緊分索。在整體為盟小戶型的項術(shù)目中，產(chǎn)品扎的銷售率在紅銷售周期內(nèi)粉大都達到9脾5%普掃甚至是逝100%.論3.6寬與城區(qū)喝在寬城區(qū)的難在售項目中專，本案最大紋的競爭對手奧是包豪斯國角際社區(qū)項目提。戰(zhàn)而之未來劃潛在的競爭件對手乏由青年城、嗽華大天朗國誦際社區(qū)。漏扶救直接競爭項鎮(zhèn)目：院包豪斯國際壽社區(qū)花項目地址：際北亞泰大街箏與長新路交神匯處截開發(fā)商：麗長春森帝房雹地產(chǎn)開發(fā)有嬸限責任公司請占地面積：植3.8萬觀㎡不爹顯吸建筑面積：秀7.5萬白㎡較霜總戶數(shù)：或718沙超晌忌建筑類別：怒9棟6多層宅、2棟11食層小高層晝項目現(xiàn)狀：伙該項目絕目前是現(xiàn)房充銷售，推出旨近200套盈小戶型住宅葬及公寓，其岔中住宅部分閘房源所剩無懲幾，公寓部倘分也銷售大減半。均價約拳3300左打右。據(jù)了解迅該項目后期蛇還會有10健0套左右小雹戶產(chǎn)品推出覺，推出時間蜓還未定。插下潛在競爭攪項目一：青勿年城貪項目地址：豐青年路與新安月路交口西初北側(cè)賽開發(fā)商：洽長春星火房址地產(chǎn)開發(fā)有縣限公司說建筑類別：臨多層、小高悉層占地佳面積：42幫萬矮㎡誕糕建筑面積：泊100萬霉㎡紀項目產(chǎn)品規(guī)詢劃：機高層：1室魔65潑㎡醫(yī)約10%；位2室80-箱88桐㎡啟約60%；卷3室103域-126各㎡跡約30%；拌多層：2室冬80-90渾㎡廳；熄3室103裂-130老㎡鉛項目現(xiàn)狀：震項目規(guī)劃一切期21棟多短層9棟高層詢，螞從規(guī)劃中可扔以看出，該塵項目一期產(chǎn)運品中高層的尸小戶型約占崇70%。該挪項目的土地州已經(jīng)平整，事預(yù)計明年３肢月末動工。糖開盤時間還置未定只。跡焦取潛在競爭暑項目二：華發(fā)大天朗國際膚社區(qū)光項目地址：途寬城區(qū)小南渴街以東、北瀉環(huán)城路以南趟、長哈鐵路胳以西恭開發(fā)商：腳大連華大房蔥地產(chǎn)開發(fā)有友限公司瑞建筑類別：冶前期亦多層號為主，后期俗會出現(xiàn)小高聯(lián)層泰占地面積：良52萬快㎡矛祝零建筑面積：兼60萬境㎡安躍描筑規(guī)劃戶數(shù)：本7000戶邪項目現(xiàn)狀：嘆目前該項目紹還處于動遷埋階段，預(yù)計恒今年完成一閃期項目的拆懼遷工作。領(lǐng)目前售樓處愿已經(jīng)對外開匙放，主要工卸作是積累客寶源。該項目艱預(yù)計開發(fā)周藏期為５年，撈一期的回遷番房項目規(guī)劃肯５萬裹㎡項，預(yù)計明年肯５月推出。勸規(guī)劃中，項謀目前兩期以船90沃㎡社以下的小戶珠型為主。想4舊長春市小懶戶型住宅產(chǎn)福品現(xiàn)狀編4柜.1政策做導(dǎo)向梨小戶型產(chǎn)品奴一直是市場勿的熱點，朗“借60-90癢㎡域的小戶型最勒好賣畝”秩，這是開發(fā)頌商的認知；煮“鴿60-90藍㎡夫的小戶型最農(nóng)難買闖”噸，這是消費余者的感受。掀2006年建5月29日使，國務(wù)院辦闊公廳轉(zhuǎn)發(fā)了節(jié)建設(shè)部等九勿部門《關(guān)于統(tǒng)調(diào)整住房供賴應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定臣住房價格的宗意見》。從封去年年中開啦始，長春市池部分在建項士目及新審批努項目全部進煮入姿“叉90副㎡驚70%隸”瘦規(guī)劃之列，撐一年多以后逝，市場終于永初現(xiàn)端倪，放小戶型產(chǎn)品蘿大量上市。儲24眼㎡名、60濤㎡陣以及80-鞠90貢㎡親的產(chǎn)品終于悠不再一房難貼求。受規(guī)劃皺調(diào)控，小戶甘型產(chǎn)品不再岸以物“偉邊角余料筆”座出現(xiàn)，整棟填樓的規(guī)劃設(shè)斜計，讓小戶不型產(chǎn)品布局磚更合理、得竊房率更高、耗居住舒適度陣更高。20裙-30徑㎡杜的單居室戶哈型可以應(yīng)對約剛進入社會劃的年輕人；藍60研㎡軌左右的兩居波室瞄準了丁裹克家庭、新王婚族；90漁㎡文小三居的設(shè)牢計更是滿足線了許多三口址之家的需求砍。吩自小戶型政叛策出臺至今歡一年多時間辛里，市場反抬饋積極，上涼半年長春小亂戶型供應(yīng)逐富月上漲，反“更70%90隆㎡床”歷項目已經(jīng)開瘋始放量入市潑。蠻4餃.2長春律小戶型產(chǎn)品遷供應(yīng)狀況斧“揮70%90就㎡植”提政策的出臺暗，長春市房交地產(chǎn)市場的塘小戶型一戶立難求的局面跌已不復(fù)存在豆。渣中大世紀城險、超級星國也際青年社區(qū)給、長影世紀另村白領(lǐng)公寓頸、東方嘉園伸、盈家瑞景務(wù)、長電紫盈奴花城二期、新都市華爾茲疤、大禹城邦雹青年公寓等代經(jīng)過去洋一榨年叫多獎的試水銷售語，多數(shù)清盤泰。萬科驅(qū)·禿蘭喬公寓、納偉業(yè)星城、累豪邦頓·脈藍調(diào)傾城、慮天茂汗·覽城中央、高懷新普·喂怡眾名城、稱新奧藍城、抖永暢美域、嶼岳陽富苑、奴星城國際、恥成品國際公組館自、美景天城滅、寶迪克公范館等或為純靈小戶型盤，臣或是小戶型點組團上市，刃這些小戶型衡產(chǎn)品可售總踩面積超過1承0萬遵㎡否，小戶型市自場急升溫。個據(jù)長春房地悟網(wǎng)數(shù)據(jù)笛統(tǒng)計王顯示，今年膚下半年商品趣住房累計可協(xié)售面積近5某5萬平方米彩，超過80傷00斥套。從市場綁特點來看，勞2007真年堪稱長春境樓市的小戶保型元年。臂4暖.3長春伐小戶型市場納特點宵4歐.3.1烤小戶型成剃為過渡性置趁業(yè)首選躺經(jīng)過調(diào)查顯綠示：者在長春樓市瞎，購買小戶鮮型純用于投遇資的置業(yè)者釋還在少數(shù)，狠多數(shù)置業(yè)者奪把小戶型當紛成過渡性置褲業(yè)，先自住陳，3年左右咽二次置業(yè)后塌出租或出售推。網(wǎng)“賠小戶型租價俘高現(xiàn)”昌是多數(shù)置業(yè)綁者的掏認可，也是磚新置業(yè)者受蔬吸引的一點乞原因。物業(yè)掙租金與面積沖不成正比，秀比如在富苑騰華城懇30摔多嬌㎡蹦的小戶型現(xiàn)鄰在月租金是卻1500震元，但在還格沒有夾60錄㎡你的房子可以密租到300嗎0元扶的。板不過，對于據(jù)“厚70%90勉㎡鄉(xiāng)”畏政策影響下傳的小戶型產(chǎn)恥品放量上市撞，許多小戶狡型業(yè)主孤也表示了一運定的擔心：宅“第小戶型產(chǎn)品障過于集中，乎可能會影響虜租價隊”熱。日4影.3.2駐總價低，寨單價不低細根據(jù)搜房網(wǎng)食的一項關(guān)于總小戶型的調(diào)乞查棟結(jié)果鍬顯示，72似.22%的鉗參與者選擇慨小戶型的主侍要原因是巖“銷總價低語”型，但同時3標6.02%樣的參與者也冒認為小戶型薪最大的問題帽是色“訊單價高單”說。面據(jù)不完全統(tǒng)惠計，目前長簽春市場在售供小戶型均價細已經(jīng)超過4縣000元，混是長春房價則的破“秋領(lǐng)頭羊躲”倍。川總價低，面緣積小，單價孟高嗽是造長春乃至全珍國樓市穴小戶型緞產(chǎn)品房的特點。小勺戶型產(chǎn)品的砌目標客戶是催年煎輕人，裝修牽房子對于工咐作緊張的年蠟輕人來說是倒一項偏“戚浩大翁”文的工程，因彎此爬小戶型產(chǎn)品駝多為精裝修爬上市，所以染反映出來的哨單價就相對銅較高。置業(yè)掘者們雖然可確以省卻裝修供的繁瑣，但岔卻要為織“茅精裝修顆”趟付郊“辱維修基金美”盟和族“藥契稅刊”謝，因為這兩拋項計費是以近總房價為準嫌的。殃4過.3.3級小面積，著高物業(yè)費濫很多小戶型哀產(chǎn)品是純公夜寓式住宅，吵這樣就對物霉業(yè)提出了更皂高的要求。尺據(jù)了解，目逃前長春的中矛小戶型產(chǎn)品謹物業(yè)費單價造均價超過1備元，如果算侵上電梯費等傅其它費用，芝中小戶型每突平方米物業(yè)境費甚至超過肅1.5覽元。原來的識大社區(qū)內(nèi)很少量小戶型陶產(chǎn)品已經(jīng)不燕再是市場的稈熱點。在如燕此大放量市仆場，中小戶精型的集中供葬應(yīng)，將在一姓些區(qū)域內(nèi)形挖成同質(zhì)化競返爭，而這將席促使開發(fā)商殿們在產(chǎn)品質(zhì)朝量上給予更勞多關(guān)注。中掘小戶型如何廁提高舒適性羊是很重要的院問題，更精皂細的室內(nèi)空槽間設(shè)計和更橫人性化的服銹務(wù)是其突破伶點。據(jù)搜房壤網(wǎng)絡(luò)調(diào)查拼統(tǒng)計零顯示，選購襖