金山項(xiàng)目報(bào)告

金山項(xiàng)目分析報(bào)告目錄目錄1一、總論21.1項(xiàng)目簡(jiǎn)介2項(xiàng)目概況21.1.2項(xiàng)目規(guī)劃總體要求21.1.3項(xiàng)目建筑面積指標(biāo)21.2編制依據(jù)21.3主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)31.4結(jié)論3二、市場(chǎng)分析42.1宏觀環(huán)境分析42.1.1城市概況4經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r42.1.3居民生活水平52.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析52.2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述5男拳若板塊特征掠乏6女覺(jué)住未來(lái)發(fā)展趨津勢(shì)妹家7粗三、項(xiàng)目周濃邊環(huán)境沾愛(ài)7斧3.1此項(xiàng)目周邊環(huán)寒境分析蛾性7慧墊欣周邊環(huán)境敘吐7補(bǔ)詞SWOT離分析櫻化8啞3.2籍競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)奔分析弄灘8器四、項(xiàng)目定笨位毅頃9欄4.1球總體定位嗎窩9半4.2振產(chǎn)品定位服學(xué)10里4.3橫客戶(hù)定位乒仗10肌4.4銹價(jià)格定位橡取11輔五、財(cái)務(wù)效愁益雞宮12糊5.1連銷(xiāo)售收入測(cè)廚算蛇馳12玉5.2泡建設(shè)投資估閑算剩脊12尿5.3酬不確定性分仰析擠飾13心5.4篇經(jīng)濟(jì)效益評(píng)從價(jià)牽極13一、總論滴1.1僑項(xiàng)目簡(jiǎn)介哈禁項(xiàng)目概況持項(xiàng)目地塊位呢于金山區(qū)金厭山新城中心堤城區(qū)杭州灣之大道以東、號(hào)衛(wèi)陽(yáng)南路以仁西、龍?jiān)绰泛酪阅?、板橋蠻東路以北。洲土地面積1亂42868捐平方米，土勻地用途為居妻住。液項(xiàng)目地塊所嬌處區(qū)域?qū)儆谑疽?guī)劃中的金榴山區(qū)城市中醬心區(qū)，西北阻面臨近區(qū)政隔府、西面臨余近中央大道拌，附近市政痛、生活和商奇業(yè)配套都在段完善之中。懸東面是山陽(yáng)損居住區(qū)，鄰澇近的有山鑫砍聯(lián)城花苑，申現(xiàn)正在建配律套的菜場(chǎng)和斑商場(chǎng)。南面支集中了藍(lán)堡營(yíng)愛(ài)琴海、金汽海岸花園、挨海上明珠園葬等多個(gè)中高適檔樓盤(pán)。腎協(xié)項(xiàng)目規(guī)劃真總體要求鬼項(xiàng)目占地面掘積1428告68平方米梢，規(guī)劃建設(shè)幫一個(gè)大型中扣高檔居住區(qū)篇，土地使用喚年限為70訊年，規(guī)劃容慰積率為1.裕1,其中悠多層1.4游,非獨(dú)立園式低密度住丘宅0.7,思建筑密度多州層30%，娃非獨(dú)立式低廳密度住宅2睡5%，綠化會(huì)率40%。句機(jī)動(dòng)車(chē)泊位吸按0.7個(gè)嶺/戶(hù)配置。祖心項(xiàng)目建筑弟面積指標(biāo)醫(yī)項(xiàng)目總建筑斬面積180伐184.8嫩平方米，住繼宅部分15虛5654.咳8平方米，牧其中多層1豪24523至.8平方米波，別墅31韻131平方遼米；車(chē)位部舉分2303天0平方米，銀配套150撿0平方米。及1.2開(kāi)編制依據(jù)咽本報(bào)告根據(jù)答目前可獲取錦的資料，結(jié)顧合有關(guān)的政樹(shù)策法規(guī)和金訊山區(qū)有關(guān)規(guī)涌劃，在實(shí)地梢考察與市場(chǎng)要研究的基礎(chǔ)椒上，通過(guò)客櫻觀分析和經(jīng)暴濟(jì)評(píng)估，為趟項(xiàng)目投資提丹供科學(xué)的決核策依據(jù)。柄此外，本報(bào)是告編制依據(jù)衡還有：虛1忍、上海市國(guó)賽有土地使用有權(quán)出讓合同誦。辟2濟(jì)、上海市土種地資源管理?yè)蹙植?0030動(dòng)820斷號(hào)土地出讓牛公告。婦3澇、上海市規(guī)敢劃管理局《術(shù)城市設(shè)計(jì)管隆理技術(shù)規(guī)定脂》關(guān)于住宅復(fù)小區(qū)建設(shè)項(xiàng)削目規(guī)劃設(shè)計(jì)島要點(diǎn)和土地品利用條件和帶要求。是1.3屯主要經(jīng)濟(jì)技窯術(shù)指標(biāo)職占地面積腿探艘收舅14286暈8m攪2飛總建筑面積閥焰扯纏輪庫(kù)18018節(jié)4.8m躲2其中：霜住宅廁鉆召億15歡5654.托8m媽2毅多層珠誼院粗嘩紫1245膚23.8甜m斬2維疊加義/登聯(lián)排別墅總園31131侄m跡2極車(chē)位殲語(yǔ)售團(tuán)論23030纖m礎(chǔ)2穿配套警寬磚闊貍1魔500m皺2彩容積率取沾煎逃醒債壞1.1噸建筑密度礦驗(yàn)30%擱綠化率嶼奉40%愛(ài)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)慨泊位肉炕施足宇94刪0陵個(gè)團(tuán)1.4企結(jié)論昂本項(xiàng)目在目攔前市場(chǎng)行情蓄下，總投資只555,8穩(wěn)89,93譯6.72迫元，銷(xiāo)售收背入牽658,7歇84,39米2感元，稅后利膽潤(rùn)暗44,22摧1,695切元，投資收尊益率為養(yǎng)8.0%勁。從敏感度蘭分析來(lái)看，窗本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)裳性較大。故剪本項(xiàng)目從經(jīng)嫂濟(jì)上不可行壘。貢二、市場(chǎng)分效析兔2.1辱宏觀環(huán)境分成析辮使城市概況羽金山區(qū)位于絞上海市西南宗，杭州灣北穗岸，處在滬冒、杭、甬及抗舟山群島經(jīng)齡濟(jì)區(qū)域中心吹和長(zhǎng)三角都佳市圈樞紐地培帶。西連浙炸江省平湖市槍、嘉善縣，金東鄰上海市域奉賢區(qū)，北凈接松江區(qū)和續(xù)青浦區(qū)。全粘區(qū)陸地總面擔(dān)積殖586演平方公里，步轄滋14黑個(gè)鎮(zhèn)、哥1綁個(gè)街道，現(xiàn)構(gòu)有人口呼55黑萬(wàn)。塌金山區(qū)境內(nèi)洗有滬杭高速披、同三高速惰、莘奉金高目速等高速公蜂路網(wǎng)絡(luò)。滬擺杭鐵路金山揭支線(xiàn)直達(dá)金賢山城區(qū)。南戀部沿海申甬旱車(chē)客渡碼頭雜開(kāi)辟了舟山鹽、寧波等地榆海運(yùn)航線(xiàn)。劃黃浦江支流遮貫穿全區(qū)各望鎮(zhèn)，成為內(nèi)干河運(yùn)輸主動(dòng)瞇脈。到予2005蛛年，金山將渴形成囑“靠三縱兩橫艷”扛五條高速公款路和灰“典六縱六橫達(dá)”貍區(qū)域干線(xiàn)公賓路網(wǎng)架。杭汽州灣跨海大般橋建成后，首金山將成為吃浙江快速進(jìn)術(shù)入上海的橋蠟頭堡。嘉金家高速建成通垮車(chē)后，金山辣北出上海的企時(shí)間將大大舅縮短。云時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)钊r毀2004辛年栗1-3椅季度金山區(qū)嚷完成國(guó)內(nèi)生該產(chǎn)總值發(fā)99.51斗億元，按可朗比價(jià)格計(jì)算千比去年同期死增長(zhǎng)關(guān)26.1%悅，增速比去康年同期高出愚7.3刮個(gè)百分點(diǎn)，文預(yù)計(jì)全年增縣長(zhǎng)將超過(guò)恩24%魂。結(jié)合碗2003累年發(fā)展情況央來(lái)看，金山貿(mào)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展召開(kāi)始步入高蓋速增長(zhǎng)期。第2004絨年郊1-9斗月份金山區(qū)斗完成全社會(huì)這固定資產(chǎn)投丙資傍75.91燕億元，同比地增長(zhǎng)痛68.1%釋。幅1-9蠅月房地產(chǎn)投苦資完成剪74375啊萬(wàn)元，同比芝增長(zhǎng)燙32.0%宅，占全社會(huì)叛固定資產(chǎn)投字資總額的海9.8%,詳繼續(xù)保持高光速穩(wěn)定增長(zhǎng)燃的勢(shì)頭。其鬧原因主要是遲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兔繼續(xù)了去年癥發(fā)展的勢(shì)頭拐，從今年常1-9丟月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)訂反映，新開(kāi)詳工項(xiàng)目較多艦，而且其規(guī)傭模較大，今堵年的房地產(chǎn)傍投資形勢(shì)仍禾較為樂(lè)觀。糖但由于受宏孟觀調(diào)控的影逢響下半年開(kāi)領(lǐng)始增幅逐月仁下降。些勉居民生活醋水平扛2003嚴(yán)年金山區(qū)城埋鎮(zhèn)職工年平被均收入導(dǎo)18500暗苗元，比上年崗增長(zhǎng)貸8.0評(píng)％；農(nóng)民人瘋均收入北4832萌元，比上年練增長(zhǎng)雅9.5濾％。年末居擋民儲(chǔ)蓄存款厲76.7倘億元，比上清年增長(zhǎng)層17.7忙％。農(nóng)村養(yǎng)響老保險(xiǎn)投保錢(qián)率植93.18晴％。叢2.2元、付房地產(chǎn)市場(chǎng)管分析捧捉房地產(chǎn)市眨場(chǎng)綜述光2004袍年金山區(qū)房吼地產(chǎn)業(yè)蓬勃悼發(fā)展，商品續(xù)房繼續(xù)保持挖旺銷(xiāo)勢(shì)頭。念1-9亂月份，全區(qū)暢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地投資完成民7.44招億元，同比額增長(zhǎng)膨32.斃0%海。商品房施例工面積功145.財(cái)36中萬(wàn)平方米，圣增長(zhǎng)緊55.6%趴；商品房竣亦工面積襲56.24投萬(wàn)平方米，佛同比增長(zhǎng)遣72.7%膨；商品房銷(xiāo)凱售額編9.37序億元，增長(zhǎng)釀112.8總%勾，至戒9目月底，空置追房面積鹿5.63絮萬(wàn)平方米，匠同比下降艇51.5莖%妖。海軌板塊特征泉根據(jù)一手市睬場(chǎng)樓盤(pán)供應(yīng)崗情況來(lái)看，羨金山區(qū)可以蟲(chóng)劃分為三大民板塊：石化絕板塊、朱涇肚板塊、楓涇撤板塊。石化板塊莫該板塊由于古區(qū)政府的南方遷，市政建猾設(shè)和房地產(chǎn)倡投資迅速升瓜溫。摸2004判年市場(chǎng)供應(yīng)既量共計(jì)倦32.18初萬(wàn)平方米，缺共故2773第套，已銷(xiāo)售嗎13.75巷萬(wàn)平方米，突共計(jì)剩1319喊套，去化率附為金47.籃5%南。市場(chǎng)主要鵝房型為算100m蔬2柳左右的二房集和香120-1盤(pán)40m巾2悉的三房。該眾板塊內(nèi)市場(chǎng)破價(jià)格在壘3500-布4500積元降/過(guò)平方米，均課價(jià)在顧4000包元懸/庸平方米左右羨。朱涇板塊灑該板塊作為蠟曾經(jīng)的區(qū)政列府所在地，景房地產(chǎn)市場(chǎng)丟興起的最早我。別2004類(lèi)年市場(chǎng)供應(yīng)押量共計(jì)底25貧萬(wàn)平方米，敢共主2492苦套，已售購(gòu)7.81艘萬(wàn)平方米，戒共旨740膚套，去化率駕為繞30%死。市場(chǎng)主要窩房型為鍛90m仰2辭的二房和押110-1督30m沉2償?shù)娜?。該夠板塊的市場(chǎng)這價(jià)格在叉3000-撿4200蜻元掌/丸平方米，均涉價(jià)在肥3500怒元扁/葡平方米左右勸。楓涇板塊豬該板塊隨著未上海市傾“維一城九鎮(zhèn)放”英計(jì)劃的提出意而備受關(guān)注位。冒2004原年市場(chǎng)供應(yīng)姓量共計(jì)乏63.43括萬(wàn)平方米，走共爺5770對(duì)套，已銷(xiāo)售搶23.48蜘萬(wàn)平方米，望共計(jì)吐2215腥套，去化率察為尾38%殼。該板塊的耕市場(chǎng)均價(jià)在珠3000御元事/系平方米左右少。遭硬未來(lái)發(fā)展敗趨勢(shì)緊由于金山區(qū)邁地處遠(yuǎn)郊，摩房地產(chǎn)業(yè)的袖發(fā)展起步較刷晚，居民住票房水平相對(duì)久較低。據(jù)雄2003辨年物業(yè)統(tǒng)計(jì)咱年報(bào)數(shù)據(jù)顯南示，寸2003陷年我金山區(qū)浮居民住宅房郊屋總面積武399絕萬(wàn)平方米，汪人均住房面粉積蛙18.6禁平方米。據(jù)場(chǎng)建設(shè)部新近篇的統(tǒng)計(jì)，目菊前全國(guó)城鎮(zhèn)拔居民人均住御宅建筑面積暢為送23.67壞平方米。其豆中東部地區(qū)唉為喝25.06后平方米；中鉤部地區(qū)掙21.99亡平方米；西結(jié)部地區(qū)漏23重.05仗平方米。而具金山區(qū)城鎮(zhèn)漏居民的住房兄水平和全國(guó)灰的平均水平雞比還相差夜5.07悟平方米，和步東部地區(qū)比感還相差延6.44友平方米。甚尖至和西部比鬧還相差旁4.45虜平方米。這爪說(shuō)明金山區(qū)朱的住房需求送還是很可觀圓的。釋另一方面，彩從近年房地酒產(chǎn)業(yè)投資情底況看，金山悄區(qū)的房地產(chǎn)將投資呈逐年肅高速增長(zhǎng)趨禿勢(shì)。老2001壟年金山區(qū)房華地產(chǎn)投資總答額為輩5.4笑億元，增長(zhǎng)曠36.2%的；戒2002括年投資總額姨為業(yè)7.7墨億元，增長(zhǎng)負(fù)42.6%筆；舊2003慌年投資總額矮為喪10.5撤億元，增長(zhǎng)掌36.4%恒。這說(shuō)明金曉山區(qū)的房產(chǎn)界需求量較大榆。氏再?gòu)臋M向比鋤較看，養(yǎng)2003停年上海市十懷個(gè)郊區(qū)平均抄房地產(chǎn)投資我量為標(biāo)30銅.45王億元，而金純山區(qū)為慨10.5穩(wěn)億元，相差滋20揪億元；最高引的閔行區(qū)制61.1堤億元，相差梁59.6兇億元。說(shuō)明拆金山區(qū)房地籍產(chǎn)業(yè)的潛力首是巨大的。城從上述三方把面看，金山臘區(qū)房地產(chǎn)業(yè)類(lèi)的投資能量津、需求潛力宗、發(fā)展趨勢(shì)財(cái)是好的良好青。微三、項(xiàng)目周孤邊環(huán)境且3.1細(xì)項(xiàng)目周邊環(huán)肯境分析底杜周邊環(huán)境山項(xiàng)目地塊處鞋于金山區(qū)規(guī)售劃的中央城譯區(qū)的核心位與置。北面臨巖近金山區(qū)政妄府，西面是炕規(guī)劃的中央以城區(qū)的中央累大道，東面更是正在建設(shè)篩中的山陽(yáng)居食住區(qū)，南面麗是聚集了藍(lán)雕堡愛(ài)琴海、鄉(xiāng)金海岸花園怠、海上明珠蜂園等多個(gè)樓鉆盤(pán)的中高檔咸居住區(qū)。蚊本項(xiàng)目交通淡便捷。西面歸緊鄰的杭州本灣大道貫通逼金山區(qū)可直摩達(dá)市區(qū)；北裕面臨近的金掩山大道緊倚密區(qū)政府，貫勤穿金山衛(wèi)鎮(zhèn)扭和漕涇鎮(zhèn)，餓規(guī)劃中的軌栗道交通將經(jīng)蹤過(guò)附近；南蔬面有連接金俗山石化與上夜海火車(chē)站的神鐵路線(xiàn)；南求面杭州灣距寒離本項(xiàng)目車(chē)杠程在苗10敞分鐘之內(nèi)。章本項(xiàng)目周邊檔生活配套完啞善。規(guī)劃中抵的中央大道毛將建設(shè)成為依金山區(qū)商業(yè)機(jī)步行街，鄰啊近的蒙山路聲和衛(wèi)清路口權(quán)有樂(lè)購(gòu)購(gòu)物嶄中心，鄰近六的山鑫聯(lián)城稠花園有配套刊的大菜場(chǎng)和何商業(yè)配套。艇蒙山路和衛(wèi)綢清路附近有牌幼兒園、小忌學(xué)和中學(xué)。粉搞SWOT盈分析滋Stren軋gth今n膜嗓腐地理位置得蘋(píng)天獨(dú)厚，處華于規(guī)劃的城描市中心位置姑，緊鄰區(qū)政祖府打n珍灰悉交通便捷，削水、陸、軌元道交通立體膜化交通格局獵即將形成附n艙針霸周?chē)幼^(qū)待氣候逐漸形遣成，生活配謹(jǐn)套逐漸完善Weak浸n漁字棗北面是一片鈔尚未開(kāi)發(fā)的紐農(nóng)田，容易旁造成荒涼的黑感覺(jué)吹n葬偏假地塊中間有爸一個(gè)污水處曾理廠和高壓飯電線(xiàn)，在一管定程度上影剪響項(xiàng)目形象放Oppor怠tunit補(bǔ)y怎n層拼情北面臨近老肆龍泉港，可弓以引入至小按區(qū)內(nèi)作水景昂n佩幅究金山區(qū)房地溉產(chǎn)市場(chǎng)仍處捎于上升勢(shì)頭超，未來(lái)走勢(shì)橡較為樂(lè)觀俯Threa掘t冠n辛角戴周邊競(jìng)爭(zhēng)性搞項(xiàng)目較多，根本項(xiàng)目面臨狗銷(xiāo)售壓力檢n晨財(cái)饑宏觀經(jīng)濟(jì)政羊策存在較多碼變數(shù)，可能為對(duì)房地產(chǎn)市附場(chǎng)的走勢(shì)產(chǎn)革生影響。雁3.2蒜競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)劫分析多項(xiàng)目周邊地怪區(qū)聚集了藍(lán)輛堡愛(ài)琴海、躍金海岸花園藍(lán)、海上明珠乒園、三島龍瓦洲苑、棕櫚嶺灣花園以及巾山鑫聯(lián)城花歷園等多個(gè)項(xiàng)壁目。其中，代與本項(xiàng)目可爺比性較強(qiáng)的傻有藍(lán)堡愛(ài)琴掌海、金海岸爽花園、海上仇明珠園、三什島龍洲園、耗棕櫚灣花園輩等。雞周邊競(jìng)爭(zhēng)性癢樓盤(pán)列表你名稱(chēng)淹地址灣物業(yè)類(lèi)型縮建筑面積欲(m2)鑰總戶(hù)數(shù)彎戶(hù)型面積胸（餡m2）這均價(jià)枯至(墻元泉/m2)撐開(kāi)盤(pán)日期瓶銷(xiāo)售情況賞藍(lán)堡愛(ài)琴海慰杭州灣大道將/衛(wèi)清路旋獨(dú)立滅/聯(lián)排別墅鄰184津175-1扛95/30見(jiàn)3-467六4固800茅Jun-0健4啄售完趁金海岸花園陳杭州灣大勝/龍勝路板多層僚/小高層親18000戲0唯1366辛101-1果11/14過(guò)3-144尸4200悄Jul-0仗4揭剩絹50套大三宅房加海上明珠園副杭州灣大道松/隆安路諸多層排/小高層/搏高層償10000仔0翻774移92/13晚0湯4000奏Aug-0格4初超過(guò)訊60%鋒三島龍洲苑卷蒙山路廊/板橋路總多層滋/小高層混18000騾0擴(kuò)858筆104/1肺13/12由8賞4200交Aug-0船4征50%疑棕櫚灣花園栗蒙山路蓄/衛(wèi)清路灶多層慢/小高層準(zhǔn)18000搏132擾100-1謝02/12兄5-155戒4100復(fù)Aug-0碼4鎖基本售完途藍(lán)堡愛(ài)琴海丑是一中檔別滴墅項(xiàng)目，該憐案總戶(hù)數(shù)火184綱戶(hù)，戶(hù)型面斜積這175-4涂07控平米，由獨(dú)棉棟和聯(lián)體別街墅組成，容貌積率倆0.7,沾2004貪年慮6互月終28臟日開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)駐售狀況較好解，僅余一套索聯(lián)體別墅。薦金海岸花園湖由催10褲幢小高層和亡30燈幢多層組成柔，內(nèi)部配有腔1目萬(wàn)平米的會(huì)順?biāo)?、?偽萬(wàn)平米的中似庭花園、峰2情千平米的人蕩工湖。銷(xiāo)售雅狀況尚可，怖目前剩下的饒都是大三房灣，特別是復(fù)款式單元，而蚊有著觀景賣(mài)列點(diǎn)，售價(jià)較蠅高的小高層斜也有剩余。傾海上明珠園會(huì)靠近海邊，陰路況好，但感缺乏公交線(xiàn)港路和商業(yè)配填套，小區(qū)建臭筑布局錯(cuò)落雄有致，設(shè)計(jì)塊上利用車(chē)庫(kù)冠的高度造就仿錯(cuò)層樓中樓盆房型，動(dòng)靜饑分離，私密達(dá)性強(qiáng)，是石暑化地區(qū)不多卸得在售多層茶房源，房型腫為踏98攝平米的二房墳和木130眉平米的三房晶。三島龍洲煌苑此次推出近共約咳400訂套小高層，掉每戶(hù)面積在程96-18蹲1爆平米之間，享得房率凳85-90歲%辨，周邊商業(yè)分配套較完善系，目前售價(jià)殃4200胡元出/念平方米，沿講河景觀房在乒4500扁元些/戶(hù)平方米左右煎。棕櫚灣花捕園采用北美度風(fēng)格，規(guī)劃熱、設(shè)計(jì)、建致筑起點(diǎn)均較有高，對(duì)面就拔是樂(lè)購(gòu)購(gòu)物祥中心，采用提凈高吊3圍米的層高，師目前已經(jīng)基靈本售完。昆四、項(xiàng)目定帖位化4.1寇總體定位峰引領(lǐng)住宅時(shí)激尚、開(kāi)創(chuàng)新唐生活模式定位詮釋?zhuān)簯cn則阻內(nèi)嶄新生活模錫式筆擺脫目前許喘多個(gè)案片面卷的踩“臂隨大溜堵”迎、本“返形式主義煉”獨(dú)的誤區(qū)，在衫開(kāi)發(fā)中強(qiáng)調(diào)濕物業(yè)內(nèi)涵的洞同時(shí)，更注懷重功能延伸塞，向金山區(qū)塞市民展示一死種新的居住評(píng)理念、新的繡生活態(tài)度和若方式。以完祥備的設(shè)施和隆功能配套及抗?fàn)I銷(xiāo)理念相豈互融合，給詳目標(biāo)客戶(hù)展昂現(xiàn)一種求新植、唯美、崇甲尚健康的生譜活方式。崇n胖皺彎引領(lǐng)市場(chǎng)發(fā)解展翁本案位于山賓陽(yáng)鎮(zhèn)，規(guī)劃華中的山陽(yáng)居毒住區(qū)發(fā)展方鳳興未艾，此踏所謂儲(chǔ)“尋生逢其時(shí)艱”絹。另外小區(qū)膽的產(chǎn)品是與久國(guó)際大都市能所同步的，煩充分尊重建資筑與人的共簡(jiǎn)鳴，體味其羽人性品位，轉(zhuǎn)并與環(huán)境有責(zé)機(jī)的共融。舊同時(shí)內(nèi)部有章大面積集中塞綠化，再結(jié)相合各組團(tuán)主繡題景觀，節(jié)互點(diǎn)小品等組囑成多方位景尿觀系統(tǒng)。景袋觀在本案中伴不是一種美留化和附屬，櫻而是一種與察自然相安共婦存的概念。好n惡斬睜緊湊型高品農(nóng)質(zhì)生活社區(qū)歡針對(duì)目標(biāo)客卵戶(hù)創(chuàng)造符合駐其需求的高字品質(zhì)產(chǎn)品。內(nèi)戶(hù)型緊湊但蓬科學(xué)合理（覆總價(jià)相對(duì)較脂低），建筑蘿風(fēng)格簡(jiǎn)樸但坐大氣，精心骨于細(xì)部設(shè)計(jì)抱的推敲，從墳房型、外觀叨、觀景設(shè)計(jì)殼、組團(tuán)綠化柴、公建配套手等，都將體勁現(xiàn)本案中低嚴(yán)價(jià)樓盤(pán)高檔敞化社區(qū)形象竹。薄通過(guò)建筑各物項(xiàng)要素與個(gè)詢(xún)?nèi)松钣袡C(jī)絮結(jié)合可引伸餡出許多推廣虧主題，有利塔于本案的各顏?lái)?xiàng)要素進(jìn)行侄生動(dòng)、全面客的訴求。以飲此完成以小噴見(jiàn)大、提高彎推廣立意的較目的。強(qiáng)調(diào)嫌本案產(chǎn)品理礦念的領(lǐng)先性漠和公司實(shí)力世的雄厚性。胡4.2撇產(chǎn)品定位煌項(xiàng)目周邊在著售樓盤(pán)中，信小高層占主瘋流，其次是橫多層，高層預(yù)比較少。這剩代表了城市妹住宅未來(lái)發(fā)叮展的趨勢(shì)，挺小高層和高閘層在樓盤(pán)品簡(jiǎn)質(zhì)和舒適度痰上均優(yōu)于多叫層，但造價(jià)嚷稍高。而郊勁區(qū)發(fā)展規(guī)劃暮時(shí)，則往往蝕限制小高層傳和高層住宅提的發(fā)展。周諒邊別墅僅有洞藍(lán)堡愛(ài)琴海淡，以獨(dú)立別棍墅為主，少豎量聯(lián)排別墅重，從市場(chǎng)需醒求來(lái)看，去碼化較快。執(zhí)結(jié)合本項(xiàng)目鄙規(guī)劃要求，爐本項(xiàng)目宜以印多層為主，墓輔以少量疊奧加和聯(lián)排別施墅，充分利抓用規(guī)劃要求課的容積率，挎實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最早大化。激4.3嫂客戶(hù)定位瞞通過(guò)對(duì)周邊瓶金海岸花園下、三島龍洲柱等樓盤(pán)的調(diào)鳳查了解，結(jié)墓合本項(xiàng)目的朋特點(diǎn)，本項(xiàng)盆目客戶(hù)定位耳如下：客?訴測(cè)太客戶(hù)以金山羨本地客戶(hù)為炸主，以在金糊山工作的外活地人為輔；訴?卸擇姜客戶(hù)年齡跨漿度較大，心25-50間歲的為主力橫范圍；冬?轎畝廣客戶(hù)的家庭缸結(jié)構(gòu)以二代糟同住為主，夾房型要求為鑰兩房和三房飾；字?帳掏仇客戶(hù)接受的皆主力總價(jià)在白35沉萬(wàn)陸-50局萬(wàn)左右；割?嗽蓄跑房屋單戶(hù)面拌積需求在紫85萍－職130m襲2殿之間居多；黃?親面潤(rùn)客戶(hù)的主要感職業(yè)是為工劈薪一族或小悔業(yè)主，如金絕山石化和其煌關(guān)聯(lián)企業(yè)員劉工、在金山晃石化工作和頃生活的外地輩人等等；哈?荒山勞目標(biāo)客戶(hù)對(duì)領(lǐng)金山石化的貓生存依賴(lài)度辣較高；供4.4旱價(jià)格定位驚本項(xiàng)目采用賭市場(chǎng)比較法型定價(jià)，選取們相類(lèi)似項(xiàng)目脆作為參照，講比較本項(xiàng)目筐和參照項(xiàng)目梳的優(yōu)劣，進(jìn)襲行價(jià)格修正鐵，從而得出殖本項(xiàng)目相對(duì)隸于市場(chǎng)在售枝項(xiàng)目的參考命價(jià)格。悉根據(jù)相似原桌則和可比原街則，選取金可海岸花園、短三島龍洲苑炸和海上明珠狐園作為本項(xiàng)掃目多層部分盛參照項(xiàng)目。閥比較內(nèi)容語(yǔ)權(quán)重酸金海岸花園雜三島龍洲苑偶海上明珠園棄擬合程度蜘比較系數(shù)廈擬合程度竄比較系數(shù)旱擬合程度企比較系數(shù)原物業(yè)位置捐15%插1.1識(shí)0.165氏1.1君0.165瓣1.1策0.165撥外部環(huán)境棍25%坡1.1耀0.275復(fù)1.2魯0.3悅1.1瞞0.275燭社區(qū)環(huán)境壘10%徐1押0.1晃1聽(tīng)0.1拔0.9結(jié)0.09窩發(fā)展規(guī)劃?rùn)z20%倍0.9下0.18煤1胡0.2尖0.9叉0.18頃房型設(shè)計(jì)插10%菊0.9幻0.09由1確0.1暑1摔0.1批生活配套炮15%舟1.2夫0.18導(dǎo)1.2說(shuō)0.18弦1頃0.15以主題提煉坡5%島1嚴(yán)0.05赤1.1顆0.055栽1.2雨0.06亂合計(jì)撫100%南/賢1.04桑/翼1.1模/暖1.02島通過(guò)上面的墨比較可以得瞞出下表，從訊表中可以看敢出，本項(xiàng)目役多層部分的熟市場(chǎng)參考價(jià)話(huà)在緊3818-項(xiàng)4038泊元輩/樂(lè)平方米之間打，取其均值箭3900密元個(gè)/貧平方米。涼比較項(xiàng)目雞A煩B鴿C壓比較系數(shù)致1.04鑒1.1蒸1.02琴比較價(jià)格唯4200討4200術(shù)4000社市場(chǎng)參考價(jià)由格凱4038災(zāi)3818免3922商對(duì)于別墅部塌分，本項(xiàng)目蔥與藍(lán)堡愛(ài)琴午海相比，在氧整體上不及棍其純別墅的除項(xiàng)目定位，爺故售價(jià)調(diào)低陷200蠅元債/寧平方米。因支此，本項(xiàng)目凝別墅的市場(chǎng)協(xié)參考價(jià)定位別在艱4600游元面/六平方米。笛五、財(cái)務(wù)效臟益澇5.1墳銷(xiāo)售收入測(cè)放算躬u彈暴根據(jù)前面的微定價(jià)，多層厭按照塔3900遇元緩/哲平方米，別棄墅按照物4600紹元棚/貪平方米測(cè)算割；抖u包取車(chē)庫(kù)地上部?jī)敺职凑绽?4000充元碎/姓個(gè)計(jì)算，地款下部分按照峽36000多元臂/長(zhǎng)平方米計(jì)算懶；尋u淡治計(jì)算建筑面葡積按照筆15715打5板平方米計(jì)算旅。凳銷(xiāo)售收入估條算表趕

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非序號(hào)鍋?lái)?xiàng)目名稱(chēng)睡金額（元）抖面積（麗m撓2茄）催單價(jià)（元所/m災(zāi)2秧）源備注襲一、壩住宅部分砌多層耐485,6怖42,97枯6筋124,5劍24何3,900順鎮(zhèn)別墅叮143,2價(jià)02,41疏6公31,13炕1菠4,600態(tài)臉小計(jì)施628,8殼45,39須2殖155,6棒55蠢二、首車(chē)位部分擁地下車(chē)位查23,03稠0,000啞暮23,03裂0變1,000趴邊35m雖2引/捏個(gè)越地上車(chē)位識(shí)6,909某,000瞇9,870造們700咐35m朵2五/絮個(gè)渣小計(jì)眠29,93谷9,000名浩三、斧合計(jì)駝658,7莊84,39預(yù)2售根據(jù)銷(xiāo)售收酒入估算表可棕以看出，整版?zhèn)€項(xiàng)目銷(xiāo)售魯收入共計(jì)斬658,7枝84,39竟2破元。蘇5.2夫建設(shè)投資估號(hào)算娛投資估算表相

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爪序號(hào)和項(xiàng)目趨金額（元）杠單價(jià)（元盞/m態(tài)2勉）敵計(jì)算面積戒(m床2籮)堡備注蘿一、蜜土地費(fèi)用僵211,0昆42,16融1唱1,343唐安157,1宅55你1、叢土地出讓費(fèi)徒182,1京56,7敏00燙1,275鋪努142,8鑼68捧85萬(wàn)/畝皂，215畝讀2、倦契稅浪5,464賭,701炎3、編土地使用金見(jiàn)10,00錢(qián)0,760鋼側(cè)142,8陵68咐70年，1未元/年/m旨2添4、麻帶征地費(fèi)用齊13,42炮0,000哪坑22萬(wàn)/畝忽，61畝騙二、庫(kù)前期費(fèi)用丹69,14飲8,200棋孕440維157,1偏55損1、父前期規(guī)費(fèi)敲52,17縮5,460薄網(wǎng)332成157,1世55抹2、加前期工程費(fèi)橡用年13,04半3,865年亮83需157,1催55涉3、錫其他前期費(fèi)日用旬3,928左,875些25睬157,1亞55柳三、答建安工程徑172,8開(kāi)70,50賣(mài)0廊1,100尚謙157,1搭55磚1、頌土建與裝修在125,7嚴(yán)24,00單0麥800較157,1陷55全2、巧設(shè)備及安裝挨工程幼47,14否6,500桶300廉157,1騎55味

廢四、富公共基礎(chǔ)配甲套費(fèi)鄭1,885黃,860菠12左157,1屬55哄五、領(lǐng)公共基礎(chǔ)設(shè)構(gòu)施費(fèi)緊54,68熔9,940對(duì)征