財信南坪項目前期定位建議

財信︱南坪項目’前期定位建議Thesuggestion*營銷中心/September.2010/9/25編輯課件重慶商圈概況南坪商圈分析寫字樓市場分析公寓市場分析住宅市場分析項目地塊分析可比項目分析項目定位建議總體目錄︱Contents編輯課件Contents1一.重慶商圈概況編輯課件重慶商圈分布:*分布現(xiàn)狀：由于城市地理因素，目前重慶市已分成5個城市優(yōu)質(zhì)商圈，主要分布在各區(qū)域中心人口密集區(qū)。*商圈等級：解放碑是現(xiàn)有城市級核心商圈，輻射整個重慶市乃至西南地區(qū)，其次為江北商圈，輻射北部區(qū)域乃至大重慶，其他商圈現(xiàn)階段僅屬于發(fā)展中的區(qū)域級商圈，輻射范圍僅限于所在區(qū)域*發(fā)展?fàn)顩r：近年來觀音橋商圈發(fā)展迅猛，這于城市發(fā)展方向，商圈的功能定位，城市常住人口數(shù)量都有著密切的關(guān)系。*南坪商圈：南坪商圈是項目所在商圈，南坪商圈的發(fā)展一直受到城市規(guī)劃及交通的阻礙，離解放碑近客群流失嚴(yán)重,現(xiàn)南坪政府已經(jīng)開始解決發(fā)展瓶頸問題，未來規(guī)劃定位已經(jīng)明確，南坪將成為城市服務(wù)型商圈，含會展，商務(wù)辦公，金融經(jīng)貿(mào)三大功能，加之江北的可發(fā)展用地已經(jīng)消耗殆盡，南部的開發(fā)項目開始蓬勃發(fā)展，這將擴(kuò)大日常商業(yè)需求，南坪商圈是繼觀音橋商圈后下一個發(fā)展前景看好的商圈。編輯課件重慶各商圈對比:隨著南部城市進(jìn)程加快，常住人口增加，交通環(huán)境升級改造，人均收入的變化南坪商圈已成為未來發(fā)展?jié)摿ψ顝姷纳倘Γ虡I(yè)需求量在30萬方以上.此數(shù)據(jù)來源于2009年市調(diào)隨著交通的改造及萬達(dá)，協(xié)信等企業(yè)對南坪商圈的改造升級，2008起南坪商圈發(fā)展極為迅速，近期已躍升為重慶市第三大商圈。隨著南部城市的擴(kuò)容，沿江及茶園新區(qū)中高端項目的興起，大量新增中高端消費遷入，為區(qū)域不斷增加新的巨大消費潛力。五大商圈對比名稱建成時間人文特征景觀特征日均人流量年購買力商業(yè)體量業(yè)態(tài)解放碑1997缺少人文及景觀的打造缺乏綠色景觀30萬以上130億120萬方百貨,娛樂,商務(wù)觀音橋2005商業(yè)街格調(diào)時尚花卉綠色景觀豐富26萬以上110億100萬方中高百貨,購物中心,娛樂沙坪壩2002建成了名人廣場建成了綠色藝術(shù)廣場20萬以上80億75萬方中檔百貨,家電南坪商圈2001缺乏缺乏22萬以上83億70萬方中檔百貨,家具建材楊家坪2003缺乏缺乏20萬以上70億70萬方中檔百貨,購物中心編輯課件南坪未來展望:城市向北時代已逐步消退，隨著三北區(qū)域的可開發(fā)用地的減少，資源豐富，可開發(fā)用地儲備豐富的南部區(qū)域?qū)愜娡黄穑蔀槲磥硪司邮走x區(qū)域，吸引更多新住居民遷入預(yù)計未來3-5年常住人口由68萬突破至130萬，重慶房地產(chǎn)市場將進(jìn)入南坪時代；隨著“中心城市”，“第三區(qū)”等利好消息的出臺及重慶CBD規(guī)劃，南坪CBD與江北一樣，同為CBD金三角之一，更易于與CBD硬核解放碑互動共榮。新南坪成為重慶商業(yè)的“第三極”將不是夢想

加快南岸新區(qū)建設(shè)和舊城改造，大力投入交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)改造，打造暢通南坪，增強區(qū)域輻射力；重點打造七大板塊和五大業(yè)態(tài)，改善區(qū)域社會環(huán)境，增強區(qū)域的吸引力。南坪商圈在未來３～5年新增100萬平方米左右的商業(yè)，打造人無我有的獨特商圈經(jīng)濟(jì)“一年交通成型，兩年城區(qū)面貌大改善，三年南岸要大翻身?！蹦掀簩⒈淮蛟斐蔀橹鞒亲罹呋盍Φ陌鍓K之一。政策的導(dǎo)向以及大額度建設(shè)資金投入，未來長足的遠(yuǎn)期規(guī)劃，都昭示著南部后發(fā)制人，發(fā)展?jié)摿Σ豢深A(yù)估。編輯課件Contents2二.南坪商圈概況編輯課件南坪商圈分析[布局分析]:原有商業(yè)新增商業(yè)■2008年前南坪主要以“惠工步行街”為核心商圈，主要商業(yè)體量約29萬方，涵蓋了多個中端百貨和大型超市。但發(fā)展受到城市建設(shè)的制約，商業(yè)規(guī)模無法擴(kuò)張，結(jié)構(gòu)單一，中低端定位號召力較差，發(fā)展處于滯后狀態(tài)。■2008年后南坪商圈提檔升級,由萬達(dá)廣場,協(xié)信中心,上海城等一批大型商業(yè)組成的新商圈,商業(yè)供應(yīng)體量是新商圈的4倍.商業(yè)定位及業(yè)態(tài)定位均與老商圈形成差異化,商業(yè)形象也優(yōu)于老商圈,本項目位于新商圈.新商圈老商圈商圈變革,新商圈是未來的商業(yè)核心,另新商圈的不完整,老商圈的滯后,給本項目發(fā)展帶來了機(jī)會,發(fā)展空間巨大重百編輯課件區(qū)域分化項目名稱經(jīng)營面積開業(yè)時間入住率檔次老商業(yè)核心元旦百貨約2.5萬200592%中低尚熙百貨約2萬200592%中低新世紀(jì)百貨約2.5萬200298%中低浪高百貨約3.5萬200095%中低重百約2萬200098%中低上海城約15萬200995%購物中心新世紀(jì)超市約0.5萬200498%永輝超市約0.5萬200898%沃爾瑪超市約1.8萬200795%新商業(yè)核心萬達(dá)購物中心約12.6萬200995%中協(xié)信城購物中心約12萬預(yù)計2011中高南坪商圈分析[商業(yè)體量及未來預(yù)測]:■南坪百貨及超市入住率達(dá)95%,發(fā)展較好,但不能完全滿足消費者需求.■商業(yè)體量主要集中在老商圈,新商圈初起,市場機(jī)會和空白點較多編輯課件南坪商圈分析[規(guī)劃分析]::■以五條特色商業(yè)街建設(shè)為核心,沿東,南,西,北四條軸線發(fā)展定位,檔次,業(yè)態(tài)不同的新型商業(yè)街,使南坪商務(wù)圈輻射力,號召力,覆蓋力大幅度提高,成為重慶乃至西部最有活力及影響力的中央商務(wù)區(qū)之一。■從地圖上可以看出,步行街主要集中在江南大道西側(cè),本項目緊臨4號,3號步行街,江南大道是阻隔項目連接步行街最主要的屏障,但現(xiàn)已被改造成為步行街這對項目是一重大利好規(guī)劃,使項目能無阻擋的享受到商業(yè)中心的商業(yè)氛圍和人氣本項目是未來最具人氣步行街規(guī)劃中的重要組成部分,商業(yè)的可塑性極強.本案核心商業(yè)中心編輯課件南坪商圈分析[核心商業(yè)體量對比]商圈名稱主要賣場（萬平米）商圈類型主力店解放碑39.2市級臨江重百2.5萬方,新世紀(jì)1.8萬方,重百大樓2.6萬方,王府井4.3萬方,美美5萬,迪康5萬,雨田大廈8萬大都會10萬(購物中心)觀音橋38.7重百2.2萬方,茂業(yè)6.4萬,新世紀(jì)3.5萬方,新世界4.6萬方,大融城8萬購物中心，北城天街14萬方(購物中心)沙坪壩22.9區(qū)域重百1.8萬方,新世紀(jì)2萬方,王府井3.5萬方,立洋2萬方,嘉茂3.6萬方,煌華8萬方(購物中心)楊家坪16.4重百1.5萬方,富安3萬,新世紀(jì)2.6萬方,立丹1.5萬方,西城天街7.8萬方(購物中心)南坪12.6萬達(dá)廣場12.6(購物中心)■重慶五大主要商圈中核心商業(yè)都主要以百貨公司為主,其次為大型購物中心?！瞿掀阂蚝诵纳倘Πl(fā)生變革,現(xiàn)新商圈內(nèi)僅有萬達(dá)廣場購物中心.■南坪核心商圈發(fā)展定位于市級商圈,就現(xiàn)主要賣場商業(yè)體量遠(yuǎn)不足以滿足發(fā)展需求.■以觀音橋為參照標(biāo)準(zhǔn),南坪核心商圈主要賣場尚有20萬方以上的發(fā)展空間.■核心商業(yè)體量的合理增加會形成合力效應(yīng),增強南坪核心區(qū)域的號召力.及影響力,是南坪商圈提檔升級的必行之路,編輯課件規(guī)劃分析[現(xiàn)有交通]:本案編輯課件規(guī)劃分析[未來交通]:本案■未來南坪中心區(qū)域附近將采用三橫四縱的交通網(wǎng)絡(luò).■這將大幅度提高項目的可達(dá)性和便捷性.■項目位于交通樞紐位置,項目昭示性和標(biāo)志性將優(yōu)于其他同質(zhì)項目.編輯課件規(guī)劃分析[輕軌規(guī)劃]:規(guī)劃輕軌三號線:漁洞李家沱二塘南坪兩路口觀音橋新牌坊江北客站福特兩路機(jī)場四號線:海峽路南坪七星崗曾家?guī)r江北客站寸灘魚嘴復(fù)盛■3號線計劃2011年開通將給項目帶來巨大的人流增加.■4號線位于步行街項目后側(cè),該站點的設(shè)置,將使項目形成前后雙站.屆時旺盛的人氣是其他項目不可比擬的本案編輯課件規(guī)劃分析[樞紐工程]:■南坪商業(yè)核心.將建成一個立體化交通網(wǎng)絡(luò),涵蓋四層交通體系,分別為跨區(qū)域車行道,輕軌通道,人行通道及地面普通車行道.本案■該工程的竣工不僅能夠提升南坪的交通優(yōu)勢,對南坪的檔次提升及提速發(fā)展都有著重要意義.■該工程緊鄰本項目,對本項目商業(yè)地位及商業(yè)價值提升.是點睛之筆.編輯課件特征總結(jié):■商業(yè)檔次:老商圈商業(yè)定位多以中低端商業(yè)為主,導(dǎo)致中高端客群被解放碑分流客群嚴(yán)重.■客群:老商圈主要輻射區(qū)域內(nèi)的常住群體為主.■商業(yè)布局:商業(yè)分布零散.消費者可到達(dá)性差,消費者購物情緒受影響嚴(yán)重.■商業(yè)中心規(guī)劃:景觀及硬件等方面較差,購物樂趣較低,不能滿足中高端客群需求.[老商圈]:[新商圈]:■發(fā)展定位:城市復(fù)興,商圈提檔升級的重要規(guī)劃,未來南坪的核心商業(yè)中心.■規(guī)劃體量:未來規(guī)劃商業(yè)體量將是老商圈的4倍.■競爭力:中高端定位將和老商圈形成差異化競爭優(yōu)勢,老商圈將被替代,成為輔助型次級商業(yè)中心.■輻射力:隨著南坪交通環(huán)境的改善,商業(yè)體量增長,將會成為市級商業(yè)中心■商業(yè)現(xiàn)狀:現(xiàn)處于不完整階段,商業(yè)體量缺口較大,缺乏百貨,家電,娛樂休閑等業(yè)態(tài)豐富商業(yè)結(jié)構(gòu).■步行街現(xiàn)狀:景觀及硬件等方面優(yōu)于老商圈.但尚存在無積聚廣場,文化景觀,綠色景觀等缺陷.編輯課件綜上所述：

本項目的商業(yè)價值極高，另商圈的轉(zhuǎn)移變革又為項目商業(yè)發(fā)展提供的千載難逢的時代機(jī)會，本項目應(yīng)把南坪按照市級商圈定位，參照現(xiàn)觀音橋和解放碑商業(yè)概況對項目的商業(yè)進(jìn)行合理定位，因商業(yè)的大體量配置會增加其項目的風(fēng)險性，故建議本項目以40萬方商業(yè)（不含寫字樓）為上限，物業(yè)形態(tài)以購物中心為主，主題賣場為輔，另設(shè)置臨街底商；編輯課件Contents3三.寫字樓分析編輯課件區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?■現(xiàn)南坪優(yōu)質(zhì)寫字樓數(shù)量居重慶市第三位，商務(wù)發(fā)展速度不及解放碑與觀音橋■目前優(yōu)質(zhì)的甲級寫字樓主要分布在南濱路沿江一線.長江國際喜來登經(jīng)濟(jì)協(xié)作大廈萬達(dá)廣場南濱國際皇冠國際陽光100寫字樓國匯中心■現(xiàn)南坪商圈周邊多以乙級寫字樓為主,暫無甲級寫字樓,市場屬于空白點.協(xié)信城編輯課件序號區(qū)域項目名稱級別銷售率面積均價建筑高度1南濱區(qū)域國匯中心甲級60%以上2.7萬1.7萬18F2長江國際甲級80%以上7.5萬1.6萬25F3南濱國際乙級50%8萬1.2萬

43F

4皇冠國際甲級待售6.5萬待定49F5陽光100寫字樓甲級待售7萬待定50F6喜來登甲級100%5萬2.4萬54F7浪高凱悅乙級90%4萬1.3萬41F8商圈周邊經(jīng)濟(jì)協(xié)作大廈乙級90%5萬1.3萬30F9萬達(dá)廣場乙級90%5.5萬0.97萬27F甲級寫字樓價格達(dá)到人民幣1.6萬元/平方米以上，而商務(wù)公寓則達(dá)到8,000元/平米(毛坯);南坪寫字樓出現(xiàn)以高度代表檔次特性,喜來登因其地標(biāo)性售價突破2.4萬元.南坪商圈附近因無可開發(fā)用地,故寫字樓供應(yīng)有限,銷售情況較好；從重慶市寫字樓預(yù)期市場來看，南濱區(qū)域?qū)懽謽窃谖磥韺⑹艿紺BD寫字樓的強烈沖擊,而核心區(qū)域的寫字樓因其不可復(fù)制的地段優(yōu)勢于商業(yè)商務(wù)環(huán)境,是較為有競爭力的.區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?編輯課件目前從區(qū)域內(nèi)的辦公樓需求來看，項目所在本區(qū)域?qū)儆谏倘诵模瑖H性和實力雄厚的公司愿意選擇在商務(wù)辦公集中區(qū)域，較少選擇象本區(qū)這樣商務(wù)氛圍薄弱的區(qū)域，城市軌道交通建設(shè)及道路建設(shè)都具有一定的基礎(chǔ)，同時因南坪近年和未來高速發(fā)展的帶動，未來中小型企業(yè)，國際性企業(yè)等對核心區(qū)域辦公物業(yè)需求是較為旺盛的；目前區(qū)域內(nèi)正處于商圈升級階段，該區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥砟掀旱纳虡I(yè)商務(wù)中心，多項目的聚集商務(wù)氛圍將得到蓄積，本區(qū)域未來有望成為獨立的市級商務(wù)區(qū)；隨著區(qū)域內(nèi)中高收入居住人群的增加，區(qū)域?qū)霈F(xiàn)一些創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，此類企業(yè)在創(chuàng)業(yè)初期對投入較為謹(jǐn)慎，同區(qū)內(nèi)性價比較高，辦公環(huán)境便捷的辦公物業(yè)將吸引此公司入??；綜上所述，本項目因其獨有且不可復(fù)制的地段優(yōu)勢，本項目做高端寫字樓產(chǎn)品將會有一定的市場空間，對項目的商業(yè)形象也有著提升作用，建議本項目適當(dāng)配置高端寫字樓，另配置部分低風(fēng)險的商住公寓；區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治?編輯課件Contents4四.公寓市場分析編輯課件區(qū)域公寓市場分析:萬達(dá)廣場國匯中心東原1981海棠曉月上海城協(xié)信城本案一級競爭二級競爭三級競爭長江國際喜來登亞太商谷■南坪公寓主要的供應(yīng)區(qū)域是商圈附近及南濱區(qū)域，上訴區(qū)域有足夠的商業(yè)氛圍支撐?！瞿掀汗⒖蓜澐譃镾OHO公寓與酒店式公寓2種.■南坪公寓可劃分為SOHO公寓與酒店式公寓2種.相比之下SOHO公寓因其性價比高，適用性強更受市場的青睞?！瞿掀汗⒖蓜澐譃镾OHO公寓與酒店式公寓2種.編輯課件序號區(qū)域項目名稱公寓類別銷售率建筑面積均價面積區(qū)間1南濱區(qū)域國匯中心酒店公寓待售3萬待定待定2皇冠國際SOHO公寓待售10萬待定待定3東原1891酒店公寓（精裝）40%8萬1.7萬27—43平米4商圈周邊上海城LOMOSOHO公寓（精裝）90%7萬1.05萬33—34平米5萬達(dá)公寓SOHO公寓100%11萬0.93萬27—48平米6協(xié)信城酒店公寓60%6萬1.2萬36—44平米區(qū)域公寓市場分析:南坪區(qū)域公寓產(chǎn)品形態(tài)多，供應(yīng)量大，去化速度快，成交單價普遍高于普通住宅產(chǎn)品；大多數(shù)公寓產(chǎn)品居住、辦公均可，多為投資性購買；相比之下南濱區(qū)域公寓市場存量較大，商圈附近未來投入市場的公寓項目較少，存在一定的市場空白點精裝修公寓尚未完全得到市場認(rèn)可。編輯課件Contents5五.住宅市場分析編輯課件區(qū)域住宅市場分析:萬達(dá)廣場卡門時光東原1981海棠曉月上海城協(xié)信城本案一級競爭二級競爭三級競爭和鴻南山道康得國會山■南坪現(xiàn)高品質(zhì)住宅項目主要集中在濱江沿線，另其他區(qū)域也有零散分布。■商圈周邊項目供應(yīng)量有限.且綠化率低，品質(zhì)不高，但由于配套成熟和不可復(fù)制的地段優(yōu)勢，市場接受度較高?！霰卷椖恐苓吶f達(dá)廣場2008年銷售至今38萬方住宅產(chǎn)品，已經(jīng)銷售90%以上，可見市場接受度高，去化速度快。■以1公里為一個競爭等級來看未來對構(gòu)成競爭威脅的僅有上海城，上海城后續(xù)存量也不大。編輯課件區(qū)域住宅市場分析:物業(yè)名稱區(qū)域體量（㎡）項目均價（元/㎡）總價區(qū)間銷售率主力戶型建筑風(fēng)格主要優(yōu)勢可比度協(xié)信城商圈附近17萬方12000

50—70

前面3棟100%

42—58㎡

現(xiàn)代風(fēng)格

地段、自有配套

強上海城60萬方9300

63—95

一期100%，二期A區(qū)70%

68—102㎡

現(xiàn)代風(fēng)格

地段、自有配套

強萬達(dá)廣場38萬方9500

57—130

90%

60—136㎡

現(xiàn)代風(fēng)格

地段、自有配套

強卡門時光

1.5萬

目前2手房7200

34—45

100%

34—56㎡

現(xiàn)代風(fēng)格

地段

弱海棠曉月藍(lán)濱城

南濱區(qū)域40萬7200

55—98

A、B區(qū)100%，C區(qū)85%

77—136㎡

現(xiàn)代風(fēng)格

緊靠江景、品牌

弱康德國會山65萬8000

26—72

80%

32—89㎡

美式風(fēng)格

教育

弱和鴻南山道

50萬

9000（精裝）

23—86

70%

30—114㎡

現(xiàn)代風(fēng)格

緊靠江景、精裝

弱截止10年9月商圈附近區(qū)域比南濱區(qū)域的項目銷售更較理想，其中萬達(dá)廣場、協(xié)信城均已進(jìn)入尾盤銷售期，由于可開發(fā)用地的限制，后期供應(yīng)量較?。簧倘Ω浇鼌^(qū)域內(nèi)庫存量較小，去化情況較好，價格上升空間大。本項目銷售前景理想，另有望成為商圈區(qū)域壟斷型住宅項目，地塊價值的市場認(rèn)同度已經(jīng)得到了驗證。編輯課件Contents5五.項目地塊分析編輯課件■用地條件：地塊占地面積342畝（不含道路287畝），容積率8左右，可建筑面積約130萬方。地塊被響水路劃分成三塊，不利于整體規(guī)劃?？颗俞t(yī)院的東部地塊，東西高差較大約14米左右。項目臨萬達(dá)廣場面嵌入保留聚豐集團(tuán)大廈，城市之光大廈，使項目展示開敞面受到了局限，影響到了商業(yè)布局以及檔次。臨宏聲路面嵌入保留南坪大廈使項目該臨街面的完整性，商業(yè)檔次也受到了影響。項目三塊地塊均有較長的臨街，商業(yè)價值較好。項目地塊了拆遷量較大，項目啟動時間不可預(yù)估。地塊分析:本案90畝155畝42畝ABC216m323m180m208m419m271m編輯課件地塊分析:B號地塊C號地塊A號地塊編輯課件■地塊價值：江南大道已被打造成為步行街的一部分，還設(shè)有輕軌站，人行系統(tǒng)，車行道，可到達(dá)行強較大的車流及人流支撐，靠近萬達(dá)廣場打造商業(yè)，商業(yè)合力優(yōu)勢明顯。因此是項目的第一價值面。其次為二手車市場地塊，該地塊臨近3號步行街與主要干道，另可享受到商業(yè)核心的延續(xù)的輻射力。所以是項目的第二價值面。宏聲廣場至響水路車流，人流量相對較小，對面商業(yè)檔次較低，商業(yè)難以呼應(yīng)，形成集聚力。所以是項目的第三展示面。響水路地塊，響水路交通改造后將成為次級干道，路面狹窄，人行主要是周邊居民，商業(yè)價值較小，該地塊安靜視野較好，俯瞰南濱路可考慮打造住宅，設(shè)置臨街商業(yè)。地塊分析:本案第一價值展示面第二價值展示面第三價值展示面第四價值展示面BAC編輯課件優(yōu)勢劣勢位于未來南坪商業(yè)核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越；項目臨4號，3號步行街，樞紐站，人流、車流量大，商業(yè)價值較大；項目周邊公交系統(tǒng)發(fā)達(dá)，未來有軌道交通在項目附近有站點，項目交通比較便利；作為城市綜合體項目，在功能配比和各個物業(yè)的相互支撐互補上有先天優(yōu)勢；項目與萬達(dá)廣場相比展示面受到影響；項目第一價值面由于有聚豐集團(tuán)大樓和城市之光，導(dǎo)致實際展示面比較小，使得未來的商業(yè)分布比較局促；與萬達(dá)和協(xié)信城等項目相比，我司缺乏商戶資源和運營經(jīng)驗，本項目若運作大型商業(yè)在未來的招商和運營方面都會受到較大來自于競爭對手的壓力；機(jī)會威脅南坪商圈有待改造，新商圈發(fā)展處于初級階段，商業(yè)發(fā)展空間較大；區(qū)域內(nèi)未來高品質(zhì)住宅產(chǎn)品巨多，以茶園與南濱路為代表，區(qū)域未來潛在的中高端消費客群較密集，改變原南坪的整體消費力，區(qū)域內(nèi)商業(yè)價值得以增強；南坪作為繼江北和解放碑后第三個市級商圈，未來區(qū)域改造和發(fā)展速度將會加快，對于本項目各類物業(yè)的市場都有積極作用；項目地處各主要商圈的合圍之內(nèi)，商業(yè)發(fā)展受到來自于市內(nèi)各個主要商業(yè)圈的輻射競爭，主要是解放碑商圈和觀音橋商圈；項目區(qū)域內(nèi)有萬達(dá)、協(xié)信等大盤存在，并且都有大型商業(yè)規(guī)劃，本項目商業(yè)會受到其直接競爭；項目打造辦公類產(chǎn)品受到宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，市場空間上限難以把控，另南濱區(qū)域的商務(wù)類產(chǎn)品也給我項目較大的競爭壓力，市場風(fēng)險是存在的；SWOT分析:編輯課件Contents6六.可比項目分析編輯課件項目選擇區(qū)域內(nèi)在售或即將入市的大型綜合建筑群體——萬達(dá)廣場區(qū)域外的在售大型城市綜合體——中新城上城所有項目均在重慶市市內(nèi)具有代表性和借鑒性。其物業(yè)類型包含住宅、商業(yè)、寫字樓、高檔公寓以及酒店式公寓萬達(dá)廣場中新城上城編輯課件規(guī)劃設(shè)計住宅：24萬平方米酒店寫字樓：7萬平方米公寓：4萬平方米商業(yè)：34.2萬平方米重慶中新城上城由公寓、超高層甲級寫字樓及五星級酒店、大型購物中心、沿街商業(yè)組成。其中住宅約占24萬平方米，超高層甲級寫字樓及五星級酒店約占7萬平方米，公寓約占4萬平方米，大型購物中心約占30萬平方米。在規(guī)劃中將建造一座歐洲童話公園，約占2萬平方米?！局行鲁巧铣恰烤庉嬚n件產(chǎn)品類型體量(萬方)產(chǎn)品比例SHOPPINGMALL3038.46%臨街商鋪4.28.21%寫字樓4.65.9%住宅2430.77%公寓45.13%酒店寫字樓78.97%公建配套等22.56%合計78100%產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例客群來源（％）本地客戶75%區(qū)縣客戶15%外省客戶8%其他地區(qū)2%缺陷：購物中心規(guī)劃無人流滯留地。商住混合，商業(yè)氛圍被降低。商業(yè)氛圍被公路阻隔。主力店規(guī)劃分布不均，易造成商業(yè)死角。編輯課件【萬達(dá)廣場】商業(yè)：12.6萬平方米住宅：38萬平方米公寓：6萬平方米酒店：4.6萬平方米寫字樓：6萬平方米重慶萬達(dá)廣場由SOHO公寓、乙級寫字樓，五星級酒店、大型購物中心、沿街商業(yè)組成。