長城國際商業(yè)廣場物業(yè)管理投標書

目錄TOC\o"1-3"\h\z上篇投標文件商務(wù)標5一、物業(yè)收費報價說明51、報價編制情況52、報價依據(jù)53、編制依據(jù)5二、物業(yè)收費報價61、分項報價一覽62、報價簡要說明6三、物業(yè)管理開支明細71、人工費72、辦公費73、環(huán)衛(wèi)費74、公共設(shè)施運行維護費85、電梯運行費86、二次供水設(shè)備運行維護87、綠化費88、支出費用匯總9聞四、物資裝鏈備費用（物椒業(yè)項目開辦吵費）明10靜下篇頸投標文件技椅術(shù)標慎11櫻第一章掛企業(yè)基本情部況籍11頓第二章掙項目管理總返體構(gòu)想殲12萍一、管理服活務(wù)理念膀12糖二、管理優(yōu)擋勢膊12該1償、管理服務(wù)役理念優(yōu)勢慚12斷2翼、探索創(chuàng)新允能力優(yōu)勢匙13文3胖、人才培訓(xùn)慌機制優(yōu)勢季13撇4筍、溝通能力笨優(yōu)勢恒14古三、服務(wù)承袋諾陶14聲1壁、總體承諾萌14近2慈、具體承諾非15價第三章穗人力資源管嘆理圣17蔽一、長城國覆際廣場物業(yè)智辦組織構(gòu)架鋸17賭二、擬配置恨崗位人員要日求坐17遭1聾、物業(yè)辦主目任咬17晃2角、部門主管秀18猛3脫、綠化技師污、設(shè)備技工趙18蹄4蓄、各崗位員叉工磨18嚷三、崗位職寇責(zé)蓬19遷1舒、物業(yè)辦主蔑任姜19寸2嘴、客服部哥20區(qū)3鐘、維保部莫20肚4成、護衛(wèi)部亭21禮四、員工培北訓(xùn)管理描22季1疾、培訓(xùn)承諾安22慚2橡、新員工培領(lǐng)訓(xùn)計劃援22股3且、日常培訓(xùn)南26師4川、特別培訓(xùn)昆26份5壓、培訓(xùn)管理渴規(guī)定天26燃第四章徒物業(yè)管理早脈期介入肝28欲一、早期介適入人員撥28舞1埋、物業(yè)早期棕介入人員應(yīng)預(yù)具備條件蔽28粱2欠、對介入人相員的要求倉28拜二、物業(yè)早析期介入工作誼流程截29后三、物業(yè)早捐期介入工作龜內(nèi)容辨30顫1傾、對在建房婦屋進行實地卡考察知30于2鏡、獲取房屋貧銷售、交付訪及準業(yè)主信面息掛30羞3團、獲取建筑楚各類圖紙、場指標、工期荒信息朵30莊4后、了解實際欠建筑情況勤31它5妖、提交協(xié)調(diào)鮮報告和整改巨建議炸31閉6剖、參加建筑保竣工驗收工虎作克32吼7稱、對房屋及查附屬設(shè)備設(shè)旗施進行清查魔32拖8否、參與制定磁物業(yè)管理方讓案牢32棟四、早期介左入的意義與舉優(yōu)勢征33鋒1惠、早期介入巷的意義蛾33坑2托、早期介入屬的優(yōu)勢宅33從第五章慌物業(yè)交付（辮入伙）管理淚34躲一、房屋交驢付流程岔34梅二、業(yè)主入奶伙作業(yè)指導(dǎo)形35豆1士、入住的準晴備工作添35鼓2造、入住手續(xù)狡辦理蹲36程3漂、房屋驗收津37贏4跌、發(fā)放鑰匙屢37冠5拾、簽署《業(yè)潤主公約》和姑《消防安全哄責(zé)任書》囑37辦6喊、資料發(fā)放紗38點三、房屋裝總飾裝修管理葬38暑1天、裝修管理巡規(guī)定聯(lián)38堆2進、裝修登記巨申請牙39剖第六章藥安全秩序與況消防管理喊41陣一、護衛(wèi)管島理標41泳1關(guān)、安全與秩忍序維護目標杯41晶3四、值班（總登控、監(jiān)控）字室工作內(nèi)容絡(luò)42匪4綠、巡視檢查極工作內(nèi)容愁42聲5痕、護衛(wèi)工作撕注意事項腫43庸二、消防管叛理距43障1淋、日常消防焰工作內(nèi)容沫43論2圣、消防管理座運做流程圖辜44婦3棕、消防監(jiān)控飛操作流程圖堵45醒三、秩序維轟持眾46摩1垂、車輛交通照管理看46碧2劫、治安事件式處理應(yīng)對方鼻法庫46離第七章余環(huán)境管理景47客一、衛(wèi)生保肆潔標準訴47膀二、保潔作辣業(yè)指導(dǎo)蘇49狀1耕、地下室、俊天臺、轉(zhuǎn)換紫層的清潔惱49河2漲、瓷磚、噴平涂和大理石鍛墻面的清潔脂49殊3止、乳膠漆墻鳥面的清潔董50藍4南、不銹鋼的怖清潔和保養(yǎng)墳50汪5鍋、玻璃門、噸窗、幕墻的斷清潔攤50饒6訊、燈具的清溫潔賊51達7或、室外地面儲清潔耀51臟第八章肝設(shè)備設(shè)施維瑞修維護管理廚53籮一、設(shè)施設(shè)豎備維護原則嬌53化二、電梯維旋護管理監(jiān)54按1銅、電梯管理腸標準級54詢2陵、電梯運行琴管理方法鵝54掏三、變配電劑系統(tǒng)管理矮56逃1湊、變電運行推倒閘操作執(zhí)設(shè)行侄56魄2圣、主設(shè)備巡合視項目及檢豬查次序慈56吵3臂、肝變電設(shè)備維抹護項目亂57扇四、水電維躺修管理綠58聾1式、水電報修伯客服操作流逆程翠58伍2捆、維修電工洋操作規(guī)程仇58熱3竄、用電線路奇維修維護專59怕4草、供水管線嫩維護端60煌第九章樣綠化管理悟61陽一、綠化治捉理維護月61聰1加、綠化面貌射標準參61絡(luò)2棟、綠化維護擋工作內(nèi)容霉61謀二、日常綠累化養(yǎng)護于63承1零、喬木修剪賽63涼2種、灌木修剪告65率3腐、綠籬修剪導(dǎo)66島4臘、草坪養(yǎng)護野66側(cè)5抽、水分控制齒66辱6熱、施肥傍67和第十章債地下車庫管擊理冰68便一、地下車道庫管理規(guī)定茂68框二、地下車斥庫管理方法樣69研三、車輛管輔理臣71蹲第十一章釋突發(fā)事件應(yīng)西急預(yù)案廁72優(yōu)一、電梯困廳人應(yīng)急預(yù)案石72雀二、除雪應(yīng)慧急反應(yīng)預(yù)案自73結(jié)束語74濕上篇投標孕文件商務(wù)標賊一、物業(yè)收牲費報價說明繩1、報價編轉(zhuǎn)制情況手承蒙帽長城國際廣秧場開發(fā)商墾對我公司的嫌信任，邀請隆我公司對殊長城國際廣恒場鹽物業(yè)管理服死務(wù)項目進行旅投標，在此臘，我公司至薯邸瑩瑩總經(jīng)罪理以下全體徒員工表示最恭真摯地謝意脂！矩我公司針對艇本物業(yè)項目逃進行了慎重才地人事、物砌資資源調(diào)配腔，組織了一吸批高專精的把專業(yè)物業(yè)管割理服務(wù)人員洋。我公司十泉分有信心將帖本項目打造材成省市一流孤精品品牌項襯目，也確信紫招標方的決遲策者必將慧攔眼識珠，與煉我們攜手合尖作，共同締思造雙贏局面里。鋼2、報價依姿據(jù)紡（1）由貴付公司提供的府招標文件，每及我公司專鬧業(yè)人員自行織踏勘本項目染物業(yè)現(xiàn)場所刷測算的物業(yè)教基本情況。祖按《研淮南市高層曾住宅小區(qū)物床業(yè)管理公共陸服務(wù)等級標極準約》規(guī)定，及芒我公司編制男的物業(yè)管理噴方案。序3、編制依礎(chǔ)據(jù)識（1）項目犧相關(guān)資料及兄現(xiàn)田場所測算的特76000乖m戚2中的物業(yè)服務(wù)席總面積；衛(wèi)（2）忠《物業(yè)收費堪管理辦法》濱（發(fā)改謝［2003流］1864囑號宿）赤；原（3）安徽粘省城市市容守環(huán)境衛(wèi)生預(yù)條算定額（1游998年）合；件（4）人工夏費按淮南市熊平均勞務(wù)工外資價格；膜（5）材料慧價格按信息固價格與市場娛價格綜合取盒值。氏二、物業(yè)收壽費報價溉1、分項報服價一覽己經(jīng)過周密測蟻算，我公司紙對長城國際多廣場的物業(yè)雅收費報價如刊下：既每平方每月殺:科1.25恭元拼——山本報價包含謎電梯使用維迫護、二次供指水設(shè)備運行盼維護、公共怨照明等各項鄭物業(yè)相關(guān)費周用。寫2、報價簡啟要說明外根據(jù)具體管傷理經(jīng)營情況負，兼顧考慮最開發(fā)商銷售養(yǎng)支持，我公翻司可配合銷劫售宣傳，在社銷售期間適貌當浮動（優(yōu)急惠）收費標暑準，以答謝某開發(fā)商和業(yè)友主的大力支銳持；按照淮蒜南市物業(yè)收健費管理辦法簡，高層建筑鍬的一二三層牲物業(yè)收費予袍以相應(yīng)減少腸。飼三、物業(yè)管膀理開支明細1、人工費利序號垂崗位燦人數(shù)冤工資標準塞工資額電財社保金竭服裝墾勞保極月合計教1晃主任蔬1咸2500價2500瞇531法25馳20良3076迫2娃部長鼠2境1800火3600座1062金50毫40乖4752吊3飄收費員識1籮800筑800窮531旗25猜20轎1376冶4銀維修工恢1伙1200景1200嗽531走25姜20箭1776搜5拘保安員婚13近1000吸13000駐6903杜325志260咳20488乖6南保潔員桿7互900盛6300朵3717愁175廈140致10332熔7蛋綠化工廈2燙900姜1800駛1062司50鞏40秒2952禍8批合計逮27艘29200票14337總675娛540氧44752幟備注:備注島:社保金按頑淮南市最低短標準每人5辱31元；服梢裝費按每人想每年300賠元分攤至每錦月；勞保按缺每人每月2泡0元計算。2、辦公費吩費用項目廣預(yù)算依據(jù)知月費用庫交通費久估算攔500狀通訊費名辦公\趁網(wǎng)絡(luò)邊500踐辦公耗材舌紙、筆、墨坡、打印費木200賽水電費胃估算個500脫節(jié)日裝飾炕估算屠200堂不可預(yù)測明估算們500維合計飯24003、環(huán)衛(wèi)費福費用項目輝預(yù)算依據(jù)平月費用玉衛(wèi)生用具陽估算登500休垃圾外運處蝴置深估算鄙1300雖化糞池清淤股每年2次辣1000疼清潔澆灌用淘水詳估算緒500俗合計竿3300技4、公共設(shè)婚施運行維護戲費造項目棄數(shù)量臉單價董月費用顆公共照明扮1000度荷0．81甲810仿公共用水度100噸家3．8解380顆設(shè)施保養(yǎng)唉500寸設(shè)施更換寧500測合計歡2190摔5、電梯運觀行費籃用電量（度睜）徹電費割年檢費企維修維護油一部合計肉九部總計咸800丘648滅125澡200斑973柜8757辯備注：電費叨按0.81離元每度計算量；年檢費安趨淮南市質(zhì)量借監(jiān)督局規(guī)定屬（1500網(wǎng)元）分攤至義每月；由于慶尚未得到電翻梯及二次供則水設(shè)備具體頓功率參數(shù)，攤其用電量為蜜估算；。防6、二次供負水設(shè)備運行盞維護椒用電量（度柔）饅電費資維修維護它月合計抓1500認1215聞500勞17157、綠化費揪項目奴測算依據(jù)航每月費用（押元）機肥料及病蟲咸防治須估算處200妄局部更換補凈苗償估算內(nèi)200茫綠化工具購拌置費勺估算管200瘡綠化用水費丹估算墓300順綠化費用合呼計反900叢8、支出費哨用匯總炸序號者費用項目雜月支出粱每平方價格妙測算依據(jù)當1事人工費用絲44752悔茅0.746愁圖附明細表所2錯辦公費用鵲2400菌0.040肥笛附明細表遼3底低值易耗品冤攤銷柏200縮0.003知杜估算若4甜工具耗材攤弊銷樣200收0.003舟仰估算湊5檔消防費用攤腳銷嚷100壘0.002榮臘估算詠6蓋固定資產(chǎn)折隨舊玉1589輛0.026溫厲按5年90稻%攤銷機7甘環(huán)衛(wèi)費協(xié)3300劣0.055忠困附明細表童8術(shù)公共設(shè)施運兼行費維護費瞞2190剝0.037芬器附明細表志二次供水爹1715橡0.029左探電梯肌8757涂0.146餓詞9蓄綠化費用辣900觸0.015有驚附明細表摧11店第三者意外燙及財產(chǎn)險測133龜0.002吳羞保額20萬悲元年費率0估.8%標12銹社區(qū)文化費斗200譽0.003慕且估算狠13斤不可預(yù)見費劫1329登0.022催臣按以上費用死2%提取祥14出利潤同3388招0.056爛曾按以上費用衫的5%計算戒15孫法定稅金劫3949貸0.066嗚能按收入的5糠.55%計榜算建合計放75103鞠細1.252第假備注：收入飼不足時，考逐慮其他經(jīng)營脹收入（如停堆車場管理收擴費）彌補物敞業(yè)管理服務(wù)獵支出。轎四、物資裝主備費用（物夾業(yè)項目開辦掠費）沖下篇投株標文件技術(shù)催標乳第一章企孝業(yè)基本情況駁淮南市萬佳立物業(yè)管理有追限公司成立陰于2001話年5月，注農(nóng)冊資本50聽萬元，具三搖級物業(yè)管理旱資質(zhì)。公司凳現(xiàn)有員工5誕0余人，中陪層以上管理似人員均具備憂大專以上學(xué)角歷，事所有人員都川已取得了建百設(shè)部門頒發(fā)角的員工、經(jīng)拒理上崗證書桿。偏萬佳物業(yè)公黎司十多年來其嘔心瀝血，霞經(jīng)過了專業(yè)翠系統(tǒng)培訓(xùn)和羊?qū)W習(xí)，梢培養(yǎng)出一支支高素質(zhì)的管愛理隊伍，建鑒立了一套完錢整科學(xué)的管窮理運作模式輩和質(zhì)量管理澤體系，所管項物業(yè)多次榮落獲省、市、戲區(qū)榮譽稱號死。想目前，萬佳伴公司所托管境服務(wù)的物業(yè)引類型包括：串寫字樓、住飼宅、別墅、分商鋪。啟公司通過市掉場競爭先后辯獲得了長城既花園小區(qū)、致田東小區(qū)、械長城國際廣秒場廣場辦公凡樓等優(yōu)秀物乎業(yè)管理項目布。并與20矛10年在與陶眾多優(yōu)秀物膚業(yè)公司的競戰(zhàn)爭中，一舉單中標中央直瑞屬企業(yè)華山忘建精英樓，拾首開淮南地葛方物業(yè)企業(yè)嘴管理服務(wù)國酷家級大型企坊業(yè)的先河，飼成為淮南物瑞業(yè)企業(yè)的新繭標桿。揚公司堅持余“滋服務(wù)第一，默業(yè)主至上緞”記的原則。以挨服務(wù)為基礎(chǔ)腎，以業(yè)主需呈求為導(dǎo)向，單本著纖“政為客戶創(chuàng)造胞價值遵”宴理念，以服銷務(wù)促管理，間以管理促效蔑益，努力為榴廣大業(yè)主創(chuàng)嗚造安全、舒烏適的居住、貴辦公和經(jīng)營柳環(huán)境。慶專業(yè)鑄就實乓力，實力打礙造未來，萬健佳人將以您縫的滿意，是久我們永恒的恨追求為己任哥，盡其所能和，努力為廣腫大業(yè)主提供炸滿意的服務(wù)荷，同時也為睛繁榮物業(yè)管僚理市場做出崖貢獻，為淮齡南爭光濱!控項目管理總臉體構(gòu)想翁一、管理服切務(wù)理念恰成就山南高片層新地標彼成就嗎—————些———許我們將通過支一系列服務(wù)溝質(zhì)量長效控刊制方案的嚴撤格執(zhí)行，以懇及對山南新片區(qū)的深入融鑄合，做好新騰地標的服務(wù)蝦者；猛山南高層莖—————備—諸在瞬耕山南搏麓這深具歷軌史底蘊的文晉化之地成居厭，在長城國卻際廣場廣場潑這彰顯尊貴繁品質(zhì)的時尚馳之都就住。撲新地標內(nèi)—————材—英建筑格局檔蒸次新、特、貸異，服務(wù)內(nèi)李容質(zhì)量高、帆精、尖，處困處展現(xiàn)代表展整個新區(qū)形飄象的王者風(fēng)崇范。鵲二、管理優(yōu)恨勢尿1、妨管理服務(wù)理封念優(yōu)勢溝我公司長期鼓致力于服務(wù)蝶質(zhì)量長效控跳制機制的建長立，并建立備了一整套服壤務(wù)質(zhì)量長效墨控制制度，駁以國務(wù)院頒省布物業(yè)管理侮等級規(guī)定為策質(zhì)量標準，掏切實落實物滾業(yè)服務(wù)規(guī)范分化要求。我滔公司也是淮咸南區(qū)市第一責(zé)家有完善的宅投訴及回訪橡制度的物業(yè)貼公司，管理眨服務(wù)理念賀一直領(lǐng)先于傍淮南物業(yè)同急行。醋2、醒探索創(chuàng)新能公力優(yōu)勢舞我公司在學(xué)容習(xí)省內(nèi)外物西業(yè)及其它行世業(yè)的先進管塞理經(jīng)驗，將拿之與淮南實期際情況相結(jié)燕合，創(chuàng)建了麗一套具有自膨我特色的現(xiàn)掛代化綜合物燈業(yè)管理體系虛。如我公司蓄借鑒督察工座作性質(zhì)，設(shè)伯立了督查之摔職，其工作趙直接向總經(jīng)漠理負責(zé)，督蘆查公司各部斃門及各管理洲項目工作，衫保證服務(wù)與料管理質(zhì)量。墨又如我公司薦借鑒零售業(yè)直顧問式銷售職模式，以業(yè)豪主為顧問，咱通過多種渠三道與業(yè)主進報行溝通。關(guān)兵注每一位業(yè)惹主對小區(qū)物損管的意見與剛需求，以此娃做為企業(yè)改湖革與發(fā)展的尖方向，全心卵全意為業(yè)主掠提供更加完奇善的服務(wù)。文3、人才培營訓(xùn)機制優(yōu)勢簡人才培訓(xùn)是掛保證物業(yè)公鵲司管理服務(wù)釀水平不斷提卵高的根本動嚇力。為此，扇我公司建立餐了一套完整撐的員工培訓(xùn)辨制度：新進倒員工進行五壞天特訓(xùn)，以吸及一個月實愧習(xí)培訓(xùn)；在歲職員工培訓(xùn)紅模式為每周吼六各部門主坦管和項目經(jīng)護理在總公司御參加學(xué)習(xí)，屆各部門主管午和項目經(jīng)理搞參加培訓(xùn)后詞，以學(xué)習(xí)內(nèi)更容為基礎(chǔ)，革對基層員工先進行理論培寸訓(xùn)和勞動技拼能培訓(xùn)；如向有員工調(diào)職冰或升職，我濱公司將會針造對其新崗位謎，為其設(shè)置餅特別培訓(xùn)課遙，以幫助其祖盡快適應(yīng)崗野位；我公司摘鼓勵員工自稼學(xué)，并對自曠學(xué)有成的員開工予以獎勵逼。到目前為厲止，我公司滅是淮南市唯銀一一家擁有蝕完整全員培災(zāi)訓(xùn)機制，并釀?wù)嬲湓趯嵤⑻幍奈飿I(yè)公憑司。正是在枯這種全員培情訓(xùn)的大環(huán)境定下，我公司嬌各個崗位員鄭工都具備較擇高的專業(yè)素爐質(zhì)，學(xué)習(xí)能艙力強，上升湯潛力大，這讓正是我公司墻做好各項物爆業(yè)工作的基痕礎(chǔ)保證。鋪4、溝通能遺力優(yōu)勢史我公司自員聾工進入公司楊第一天，就蔬會在培訓(xùn)課仇中向其強調(diào)長溝通的重要貨性。只有上己下溝通，才息能很好的貫剛徹執(zhí)行既定襯的工作計劃項；只有左右表溝通，各部爭門及各服務(wù)乞項目才能相構(gòu)互協(xié)調(diào)，彼眨此配合，做扮好每一項具陽體工作；只間有和業(yè)主及放相關(guān)部門單鉗位內(nèi)外溝通難，我們才能粘創(chuàng)建物業(yè)公雨司與業(yè)主和故諧共處的文顧明小區(qū)，才著能創(chuàng)造有利弦于公司聯(lián)系黨和發(fā)展的外慚部環(huán)境。正貢是因為我公惹司重視對員虹工溝通能力未的培養(yǎng)，我邪公司員工整蔑體溝通能力針較強，這是運做好物管工療作的基本條疏件。窩三、服務(wù)承癢諾陽1、總體承綠諾捧物業(yè)區(qū)域?qū)嵭剐匈N心管家旱式物業(yè)服務(wù)僑。論（2）物違業(yè)使用人滿票意度指數(shù)在獎98%以上耐。辜（3）管覆理范圍內(nèi)不電發(fā)生重大安絞全管理責(zé)任泄事故。份（4）三微年內(nèi)成為淮協(xié)南市優(yōu)秀物壺業(yè)住宅區(qū)景2、具體承構(gòu)諾澤（1）設(shè)立姨固定辦公場幟所，管理人沿員統(tǒng)一著裝器，佩戴企業(yè)緊工號牌。駐（2）物業(yè)赴辦設(shè)12小扇時服務(wù)接待閣，24小時籃服務(wù)，敘365天無狗間斷。譜（3）制定偷各類管理人蠅員的崗位責(zé)魂任制，內(nèi)部竿管理運作及蚊考核制度，匆以及完善的冊管理工作流豐程等。風(fēng)（4）檔案蝶資料齊全，等管理完善，氧分類合理，細方便檢索?？v（5）信息變化管理，建炸立咽物業(yè)智能化堆管理平臺薯，提高工作煩效能。吉提供粒包含了調(diào)安全管理、材清潔農(nóng)管理擴、設(shè)備管理文、行政人事?lián)P等仍信息港，實現(xiàn)局域閘網(wǎng)內(nèi)資料信曬息共享熟，業(yè)主及員盾工隨時可上捏網(wǎng)，查看物尋業(yè)公司工作撈情況，并提浸出意見及建企議。跑建立完善的竊投訴處理制浪度，以及專帥門的客戶服憐務(wù)部。緞各類人員業(yè)殼績和工作量巖化考核制度柴，考核記錄晝完善。桶物業(yè)區(qū)域內(nèi)肅棟號有明顯鴉標志，入口漫處和主要路瓜口公共地方其有引路標識泡圖（牌）。綿按照物業(yè)管唱理標準管理前公用配套設(shè)遺施、設(shè)備和跌場地。使其和完好率達到綁98%以上皂。歸道路暢通，紗路面平坦整菜潔，無積水零。翠供電、供水催、供氣、電付梯、中央空伶調(diào)等設(shè)施完蛛好無損，運氣行正常，無色二次供水污賤染及隱患。溪停車場、棚萌、房及其它總公共場地、秒建筑小品、止雕塑、廣告塘牌等完好。劈建立裝修管攻理制度，要霞求業(yè)主嚴格屋按照房屋使充用說明作業(yè)問，無違章裝兼修，無亂搭枕亂建，亂張禽貼懸掛等現(xiàn)碼象。趟房屋本體公費用設(shè)施整潔透，公用部位狠無違章占用云。巧按規(guī)劃標準蘇管理公用配富套設(shè)施、設(shè)蝦備和場地，蓮無缺漏或違緞?wù)滤阶愿膭痈墼?guī)劃行為炸，無擅自侵和占公共設(shè)施陶或場地的現(xiàn)商象，運營正間常。公用設(shè)泛施、設(shè)備、鵲場地完好率膀達到98%朝以上。并道路暢通無煌損壞，路面訓(xùn)平坦整潔，窩排水暢通。脈公用排污、坊排雨水管線屈設(shè)施完好無毀損。板供電、供水冒、供氣、電惜梯、消防監(jiān)欺控、安防監(jiān)去控等設(shè)施完鎮(zhèn)好無損，運儉行正常，無煉二次供水污芝染及隱患。淚停車場、棚堅、房及其它戀公共場地、匯建筑小品、北雕塑等完好耀。毯路燈、樓梯蕩燈完好率達談98%以上偽。丙做好設(shè)施設(shè)暈備的維修并莖采用相應(yīng)的答安全措施。問小區(qū)實行封塞閉管理，主藏出入口24曲小時值班。知小區(qū)機動車符輛實行進出炎登記管理。延護衛(wèi)員著制軟式服裝，對略小區(qū)重點部國位2小時巡辦查一次。宿堅持白天全局天保潔，打梨掃和擦洗樓辰道每月不少謀于二次。吳綠化專業(yè)修側(cè)剪保養(yǎng)，防史蟲防害。鴨窨井、化糞駛池、管道半芒年清淤、清綠塞不少于一嘩次。饒專用停車場廊，設(shè)專人看雪管。稱人力資源管駐理類一、長城國爭際廣場物業(yè)河辦組織構(gòu)架物業(yè)辦主任物業(yè)辦主任護衛(wèi)部萬佳物業(yè)公司開發(fā)商或業(yè)委會客服部環(huán)境部維保部巡邏班崗位班值班室綠化班水電班收費班維修班保潔班餐二、擬配置尚崗位人員要相求烈1、自物業(yè)辦主任燦（1）具備店物業(yè)管理從您業(yè)人員崗位熄證書，從事額物業(yè)管理工隨作三年以上奇；館（2）熟悉戶物業(yè)管理的則相關(guān)政策法影規(guī)，對工程算設(shè)施有一定消的了解和管申理能力；翅外表端莊，典思路敏捷，墨品行良好；盼有良好的團鵲隊精神和溝斧通技巧；填有良好的指激揮能力，語匙言交流能力真；張有事業(yè)心及剪責(zé)任感，愛途崗敬業(yè)。餓2、部門主負管列（1）從事粘物業(yè)管理工辭作二年以上診；斤（2）熟悉語本部門相關(guān)刪知識，具備債相關(guān)技術(shù)職望稱和執(zhí)業(yè)資延格；?。?）曾經(jīng)鋒長期從事、公指揮、指導(dǎo)瘋與本部門相同關(guān)的技術(shù)工湊作；貢（4）有極娛強的協(xié)調(diào)能柔力，語言交棄流能力；孕（5）有事薯業(yè)心及責(zé)任碰感，愛崗敬會業(yè)；夕通計算機操萄作。臺3、綠化技期師、設(shè)備技資工瓜具備相關(guān)技膨術(shù)等級證書駁；昆從事物業(yè)管按理工作一年民以上；煎熟悉本崗位尸工作流程、貢技術(shù)要領(lǐng)，幣操作熟練；共掌握相關(guān)知述識，善于發(fā)父現(xiàn)設(shè)備或綠叫化問題，并雨能及時解決鐮；各愛崗敬業(yè)、浪吃苦耐勞，幻有團隊精神拉。奇4、各崗位初員工牽具備相應(yīng)的蹤專業(yè)知識技爹能并能熟練并操作；挑服從管理，艦敬業(yè)愛崗；誓有團隊精神參；窩細心、認真犯，能承受工吸作壓力。楊三、崗位職傳責(zé)疼1、物業(yè)辦擊主任菜（1）全面丙負責(zé)物業(yè)辦內(nèi)各項工作；留（2）負責(zé)番組織物業(yè)辦號年度及每月愚工作計劃，捷人員編制計宴劃，培訓(xùn)計余劃，費用收棗支計劃的制堪定；鞠（3）負責(zé)增審閱部門年知度及每月工辮作總結(jié)；穩(wěn)（4）主持燃物業(yè)辦工作朱例會，及時牽了解物業(yè)辦晴人員狀況，膛檢查、總結(jié)循、布置工作晌；意（5）按照滲物業(yè)辦年度載培訓(xùn)計劃，夏組織落實培過訓(xùn)工作；鐘（6）審核刪和貫徹物業(yè)稍辦管理服務(wù)貌工作計劃和皇作業(yè)文件；震（7）負責(zé)沿物業(yè)辦管理僻服務(wù)的質(zhì)量臂控制和費用沉控制；療（8）負責(zé)鉆物業(yè)辦員工乳工作績效考央評，以此做撕為月考評浮聞動工資發(fā)放舊依據(jù)；奴（9）負責(zé)如協(xié)調(diào)物業(yè)辦舊內(nèi)外部工作高關(guān)系；龜（10）負含責(zé)組織安全柜預(yù)案的審核連和實施；席（11）負搭責(zé)處理物業(yè)代使用人的重錦大投訴及回旬訪；使（12）負惑責(zé)物業(yè)保險摘項目的制定桶及組織實施惕；皇（13）負咐責(zé)物業(yè)辦程夕序性文件的先復(fù)核；碰（14）負諷責(zé)制定文體王設(shè)施管理制蝶度及管理工舊作監(jiān)控；騙（15）負揀責(zé)物業(yè)使用監(jiān)人非合同約世定的特殊求姿助事件的安免排、處理工催作。2、客服部宮（1）負責(zé)套服務(wù)中心十傭二小時客戶森接待，及二墾十四小時服適務(wù)接聽瞎工作；階（2）負責(zé)滔接待并處理沾物業(yè)使用人武的投訴、建工議；伏（3）負責(zé)缺接待并處理舍內(nèi)部員工的觀投訴、申訴援及建議；三（4）在特而殊或緊急情磁況下，負責(zé)致內(nèi)部信息聯(lián)克絡(luò)，總體調(diào)崇度協(xié)調(diào)；棕（5）負責(zé)揮組織訪適問物業(yè)使用筑人，了解物涉業(yè)使用人對霸物業(yè)工作滿金意與否，并背真實向服務(wù)分中心及其它白部室進行反呈映；民（7）每月下對客戶投訴敗進行匯總分約析，并出具量分析意見；懇（8）協(xié)助江物業(yè)辦主任易，對重大投臨訴進行回訪繪；疑（9）設(shè)定假用戶意見箱牧及服務(wù)明，將客戶投岸訴及其它意窄見轉(zhuǎn)達相關(guān)食責(zé)任部門，諸并跟進催辦該，保證投訴釋件件有回音心；蘿（10））努完成服務(wù)中適心交辦的其循它任務(wù)。3、維保部淚（1）負責(zé)瞧物業(yè)服務(wù)范懼圍內(nèi)供水、沿供電、供氣烈、供暖、配窄電、中央空土調(diào)、照明等任設(shè)施設(shè)備故擴障的檢維修址。含（2）認真米鉆研技術(shù)，抬熟練掌握電播氣設(shè)備原理絡(luò)，精通實際共操作與維修冤技術(shù)，做到晃判斷故障快竹捷準確，處園理迅速及時色；槍（3）按時歇按質(zhì)保量完賠成設(shè)備檢修途工作；煎（4）定期驢巡視電氣設(shè)引備，密切注鏟意其運行情蹄況，正確抄攜錄各項數(shù)據(jù)彩，并填寫好擴巡視、運行標、維修、保完養(yǎng)記錄；烘（5）做好業(yè)給排水設(shè)備美（設(shè)施）的味運行操作和紗維修保養(yǎng)工玻作；乖發(fā)生故障時較，保持頭腦爽冷靜，嚴格敢按操作規(guī)程弄及時排除故房障，重大事茂故及時上報每，并組織技駝術(shù)力量快速厲排除故障；灶收集整理各死機電設(shè)備設(shè)侍施的技術(shù)參扇數(shù)、交底資沙料、安裝情拐況、維保方速法、運行記錄錄，建立和托不斷豐富設(shè)仿備設(shè)施檔案愚；池負責(zé)責(zé)任區(qū)厘域的機房設(shè)織備的清潔和壓設(shè)備消耗殘扎余的清理。4、護衛(wèi)部愿（1）竊負責(zé)護衛(wèi)神工作，諷安排護衛(wèi)孫人員依據(jù)各洋自職責(zé)，吼做居好壽誒物業(yè)區(qū)域集安全材護衛(wèi)睜工作遍；市（2）負責(zé)貼消防工作，再安排消防員孟做好物業(yè)區(qū)爽域的火災(zāi)防只范工作；勒（3）負責(zé)天交通工作，臺安排巡邏人驅(qū)員，指揮園腥區(qū)內(nèi)的道路旗交通，糾正屋違章；?。?））經(jīng)勞常檢查安全碗消防設(shè)施，猾確保設(shè)施完張好、消耗品倉充足，做到嶺人防、物防漏與技防有機朱結(jié)合；掛（5）溝制定和監(jiān)督漁履行護衛(wèi)清各崗位職責(zé)握、任務(wù)、工夜作要求、考卻核標準，掌校握治安區(qū)內(nèi)摧的護衛(wèi)工作巷規(guī)律及特點華，加強重點葬崗位的安全殃防范勾；櫻（6）吼安排摘護衛(wèi)員的崗蘋位培訓(xùn)、軍拳事訓(xùn)練及日痰?？己斯ぷ髂?；蝴（7）益做好護衛(wèi)隊償?shù)脑鹿ぷ靼颤S排能（停包括訓(xùn)練、腥學(xué)習(xí)吸）危，每周召開紋安全岔會一次，每亭月召開最工作總結(jié)圣會一次廟；縮（8）冷經(jīng)常雨組織境檢查各崗位扇工作情況，非零點之后的病夜間查崗每濤周不少于兩勢次賢；題（9）種配合其他管浪理服務(wù)工作丟，制止、糾律正各類違章皇行為感；激（10）肯監(jiān)督護衛(wèi)浪員的內(nèi)務(wù)管性理和考勤工膨作。5、環(huán)境部占（1）負責(zé)性進行公共區(qū)眠域環(huán)境治理決和清掃保潔瓶；撲（2）負責(zé)六對水景進行很打撈清潔；者（3）負責(zé)舉設(shè)施設(shè)備和溪特殊建筑裝輩飾材料的清栽潔、保養(yǎng)工憶作；汪負責(zé)進行清溜潔衛(wèi)生的自迎我檢查工作描；炎負責(zé)綠地的埋養(yǎng)護、治理餅、消殺、澆摟灌、施肥工哈作；攀負責(zé)綠化的課驗收、補種剩、保護工作崇（7）負責(zé)偏綠化和清潔芹設(shè)備具體操求作及保養(yǎng)；氣（8）勸阻臨、制止不衛(wèi)繼生、不文明佳、損壞綠化鉗、公共設(shè)施臂等不良行為妙；喚（9）負責(zé)患監(jiān)控物業(yè)區(qū)訴域內(nèi)污染、微噪聲、溫度找、通風(fēng)、排沉水、垃圾存泊放處置等環(huán)速境相關(guān)情況歉。茅四、員工培秩訓(xùn)管理理1、培訓(xùn)承等諾恐（1）各類旨服務(wù)人員上亞崗培訓(xùn)率達北100％雁（2）各類惹服務(wù)人員培右訓(xùn)合格率達鴉100%田2、新員工漁培訓(xùn)計劃猴（1）、七肚天特訓(xùn)計劃出第一天7：括30軍事訓(xùn)蚊練半小時。菌上午組織新挑員工學(xué)習(xí)班綱,并在第一碧堂基礎(chǔ)培訓(xùn)止課前,讓新祖員工互相介碗紹,以此幫厚助新員工消成除陌生感,敘盡快適應(yīng)新軍環(huán)境,找到聽歸屬感。接菊下來，為新圓員工講授第譽一堂基礎(chǔ)培匹訓(xùn)課.內(nèi)容集主要有以下慶幾個方面：漿A、什么是化物業(yè),物業(yè)怪的作用和發(fā)濫展前景。所B末、本公司及饑長城國際廣讓場掉簡介。改C炭、滅長城國際廣副場物業(yè)辦艘的組織架構(gòu)兩及工作程序壇。部D企、各崗位職良責(zé)。蛛E伴、員工的待礦遇與發(fā)展空態(tài)間。懶下午課程：叫（1）現(xiàn)場略參觀。由專阿人帶領(lǐng)新員沸工參觀和長城國際廣雀場域，并負責(zé)解掘說，讓新員談工對將要服昏務(wù)的區(qū)域和似即將要從事斥的工作，有外初步的了解參。達第二天：駝7：30軍王事訓(xùn)練半小熄時。上午教農(nóng)授第二堂基攪礎(chǔ)培訓(xùn)課，霞主要內(nèi)容有跡：A、公司牛的規(guī)章制度近。B、崗位身禮儀。旗培訓(xùn)課結(jié)束謊后，組織新軍員工進行禮布儀練習(xí)。只下午的課程海：崗位職責(zé)交。為新員工今上第一堂崗管位培訓(xùn)課。撤幫助員工明慌確耕“文我是誰趨”帽。即新員工勉在企業(yè)的位給置，身在這無個位置應(yīng)盡壩的崗位職責(zé)旋。具體作業(yè)熔程序，以及偶相應(yīng)質(zhì)量標滲準、作業(yè)文閥件填寫。指緊導(dǎo)新員工進筐行勞動技能遠練習(xí)。州第三天：此7：30軍象事訓(xùn)練半小嬌時。應(yīng)急預(yù)逮案培訓(xùn)。即蛇讓新員工了皂解在工作可場能會遇到的即種種困難，輸為使新員工潛加深印象，兆可以采取案脅例法和演示身法。案例法承即講述老員復(fù)工在工作中舒遇到的困難前，演示法可幸以模擬現(xiàn)實位中的困境，槍讓新員工應(yīng)燈對，從中吸懸取經(jīng)驗，在黨輕松的學(xué)習(xí)傷環(huán)境中學(xué)會越種種應(yīng)急預(yù)算案。應(yīng)急預(yù)貸案培訓(xùn)可以斃讓新員工對帳即將面對的館困難有充分丙的心理準備價，避免在辰突構(gòu)發(fā)情況面前棟手足無措。鵲下午的課程榮：勞動技能錢。由各部門水主管為本部桐門新員工上末第二堂崗位限培訓(xùn)課，繼篇續(xù)教授所在口崗位應(yīng)知應(yīng)酬會的種種技柔能，指導(dǎo)員獅工練習(xí)。嫂第四天：布7：30軍互事訓(xùn)練半小逗時。向新員焰工灌輸四個涉意識：服務(wù)偶意識、質(zhì)量請意識、責(zé)任犧意識、榮辱消意識。餅第五天：粉7：30軍夕事訓(xùn)練半小餃時。敬業(yè)精駱神和團隊精腎神。物業(yè)是堵個新興的服鳴務(wù)行業(yè)，我扔們要以服務(wù)墓他人，快樂姿自己的精神威積極展開工瞇作，盡職盡裝責(zé)。同時，霸我們每個人耗做為團隊的輸一份子，要賊互相配合協(xié)凡調(diào)工作，使抓我們的團隊杏發(fā)揮出豎“霉1+1>2獻”汁的整體合力蹦。疤下午的課程融：勞動竟賽壓?？椏椥聠T兵工進行勞動墨技能競賽?？酶傎愐詧F隊海的形式進行證，在強化勞桐動技能應(yīng)用干的同時，無五形中使員工圖樹立團隊協(xié)道調(diào)工作的意踏識以及服務(wù)川質(zhì)量競爭意吐識。對于優(yōu)騎勝團隊，要班當場予以表窄揚，發(fā)優(yōu)勝遼獎品，并要訊求大家鼓掌邁。這既是對盤優(yōu)秀的鼓勵匯，也是對其贏他人的觸動鴨。鍵要求員工自障行組織團隊芳，并選出隊留長。以這種暴方式，讓有雞一定領(lǐng)導(dǎo)能編力的人，自逗動的從新員艱工中凸現(xiàn)出竿來，并以其飽團隊表現(xiàn)考劇查其能力。聾第六天：邪7：30軍自事訓(xùn)練半小鼠時?；饒鲎运幘瘸ＷR及消貓防演習(xí)。炸下午的課程出：組織員工騙進行消防演佩練。做第七天：饅7：30軍給事訓(xùn)練半小坡時。溫習(xí)培武訓(xùn)課重點。玻下午對新員俱工理論學(xué)習(xí)懼成果進行考薄核?？己撕橡^格員工進入涼實習(xí)期。不餡合格員工當蹦即辭退?？洌?）新員舟工實習(xí)培訓(xùn)償規(guī)定柔A、各部門街主管指派優(yōu)俱秀老員工為搭培訓(xùn)員，在愉工作中搏“幼即時培訓(xùn)式”死，教授新員陰工工作經(jīng)驗虧，糾正新員雪工在工作中補存在的問題旨。厭B、對新員燙工進行考勤雷，以便考查合和培養(yǎng)新員帥工的敬業(yè)精塵神。三次以泡上遲到早退老者不予錄用敢。竭C、對于表倆現(xiàn)優(yōu)秀者，鞭應(yīng)予以表揚塊，并提前錄青用。進D、辦公室莊人員應(yīng)先到茂第一線鍛煉司一段時間，帆多接觸物業(yè)甲使用人和一類線員工，以寸便對自己所嚷服務(wù)的物業(yè)合使用人，所飛管理的員工尼，有一個認在識和了解。艇E、對新員出工提出的有劫助于提高工蜂作效率的建舊議，要給予括獎勵。愛（3）管理壩人員培訓(xùn)內(nèi)旨容余除以上培訓(xùn)魔課外，管理唐人員還需進評行以下培訓(xùn)撫。仰3、日常培將訓(xùn)償除入職培訓(xùn)拘外，物業(yè)人傘員需在每周奴五下午進行丘一次培訓(xùn)。財此培訓(xùn)為每蓮月一主題，孟如一月培訓(xùn)靠主題為如何溪加強員工管稀理，二月培君訓(xùn)主題為如融何做好與物通業(yè)使用人的比溝通。每月傅對一個培訓(xùn)健課題，進行監(jiān)多角度立體御化分析講解清，使受訓(xùn)人藏對每個培訓(xùn)并課題達到較唐為深刻的理壽解認識，達惹到理想的培肺訓(xùn)效果。哈每周二下午截全體一線員浴工進行部門舉培訓(xùn)，其內(nèi)此容為部門勞丈動技能培訓(xùn)拜及服務(wù)意識翁、團隊意識引、規(guī)章制度枝等。在培訓(xùn)柏過程中，應(yīng)扎注重揉入實渾際事例進行擴講解，以提直高員工聽課綠的興趣。對歌于重點問題久，要不怕啰章嗦，重復(fù)再蠢重復(fù)，保證逆“船警鐘長鳴濫”很。氣4、特別培著訓(xùn)冊員工在日程遍工作中不能品很好的完成面工作任務(wù)，規(guī)需對其進行水特別培訓(xùn)。諸強調(diào)勞動紀訴律與獎懲制碧度、榮辱意精識、質(zhì)量意窗識等。探該培訓(xùn)班正膝常情況下每遠月一期。如蛋扣分60分開以上員工超葉過20名，射可隨時開班節(jié)。端5、培訓(xùn)管凱理規(guī)定似（1）參加射培訓(xùn)的講師要及員工，需盡進行簽到考園勤，違者扣毅分3分。確（2）學(xué)習(xí)步員工離開座繁位時，需將騙椅子歸位，齊違者扣分1閉分。調(diào)（3）上課輕不允許吸煙千吃口香糖或龍其它零食，韻違者扣分3稻分。僑（4）講師量、員工上課趟時需將墊調(diào)成震動（棋或關(guān)機），動不得在上課鍬時間接聽私碎人。違壘者罰5分。黎因緊急工作秒需接聽邀，需得到講結(jié)師允許，并投到教室外接生聽。訴（5）員工獸分組值日，懼隨時保持教播室內(nèi)桌椅擺燈放整齊，并容對教室的衛(wèi)辛生進行清理塘，協(xié)助培訓(xùn)塌管理員記錄胳員工扣分情汪況（在員工頁值日過程中齡，發(fā)現(xiàn)有管化理潛質(zhì)的員游工）。不認犁真對待值日菌工作的員工盟，扣分4分汁。濱（6）嚴格求遵守培訓(xùn)課慣時安排，不糟得隨意進出佩或提前退場當。違者扣分曉7分。塘（7）在筆怖試和口試過挑程中，維持化考場紀律，沫作弊扣分6劑0分，考試書成績無效，旱并通報批評逮。拿（8）課堂膠不允許交頭良接耳，私下采議論。違者豐扣分4分。纖（9）惡意凍破壞培訓(xùn)秩匯序的，或違疼反課堂紀律頃屢勸不改的卵，予以退訓(xùn)叼處理，并扣赤80分。導(dǎo)（10）培煙訓(xùn)結(jié)束后，匙講師及培訓(xùn)比管理員需填危寫培訓(xùn)報告著。雖（11）培演訓(xùn)管理員隨稠機挑選員工脫填寫受訓(xùn)報桿告。再（12）員加工接受培訓(xùn)剖之日起，即立有100分孔獎勵積分。采如培訓(xùn)期間談，成績合格民，扣分60柄分以上，仍耗認定為培訓(xùn)血不合格。新銷員工入職培碌訓(xùn)扣分60澤分以上，不筐予錄用。老把員工培訓(xùn)，像在扣除培訓(xùn)左積分的同時胸，汪扣除同等工瘦作積分狗（輛13購）每期培訓(xùn)愈管理前，培泉訓(xùn)管理員應(yīng)眉向所有受訓(xùn)般人重點說明機第四章閉物業(yè)管理早員期介入瘋長城國際廣笛場目前正在今前期建設(shè)，噴為了小區(qū)在抬日后經(jīng)營運怕做中能發(fā)揮部出最佳效能寺，有利于小區(qū)區(qū)的形象塑預(yù)造和房屋銷培售，同時也仰便于物業(yè)管該理單位能為閣業(yè)主提供最閥優(yōu)質(zhì)高效的閉服務(wù)，我公芝司建議從現(xiàn)廊在開始就對純小區(qū)的建設(shè)軟進行物業(yè)早饞期介入。由時我公司免費航指派專業(yè)物雜業(yè)管理人員等對物業(yè)進行辨先期了解熟原悉，全程跟逝蹤，參與項鈴目建設(shè)的一哲切開發(fā)建筑凈工作，站在沿業(yè)主使用人菜和物業(yè)管理饞的角度，評老價項目規(guī)劃膚建設(shè)情況，廣向開發(fā)建設(shè)索方提出有利事于日后物業(yè)桶使用、經(jīng)營策的建設(shè)變更括建議和意見灰。持一、早期介汽入人員管1、物業(yè)早年期介入人員赤應(yīng)具備條件訊（1）大學(xué)暫本科以上學(xué)辛歷。追（2）持有勺國家頒發(fā)的珍物業(yè)管理師潑資格證。賄（3）從事服物業(yè)管理工砍作5年以上值，有較強的廉專業(yè)水平。泄（4）精通曬建筑開發(fā)知楚識，了解建糞筑施工程序柿步驟。鋼（5）善于神交流溝通，偏能適時對項銜目提出變更煉建議。亦2、對介入敲人員的要求耳（1）了解也項目開發(fā)建浙設(shè)情況。惱（2）熟悉銜工程相關(guān)單璃位和人員。晉（3）熟悉白項目周邊環(huán)墻境情況。毫（4）參加溪建筑單位例她會。能（5）定期領(lǐng)向開發(fā)建設(shè)川單位發(fā)送物憐業(yè)建議函。木（6）掌握齊項目隱蔽工追程建筑安裝而的所有情況各。壩（7）為物板業(yè)公司接管得做準備。錯二、物業(yè)早需期介入工作塌流程對在建房屋進行實地考察對在建房屋進行實地考察參加建筑竣工驗收工作獲取建筑各類圖紙、指標、工期信息了解實際建筑情況提交協(xié)調(diào)報告和整改建議對房屋及附屬設(shè)備設(shè)施進行清查獲取房屋銷售、交付及準業(yè)主信息組三、物業(yè)早科期介入工作璃內(nèi)容鵲1、對在建賞房屋進行實所地考察?。?）了解逐具體位置、辭建筑特色、誕周邊的區(qū)域緒、交通情況饅。膊（2）了解估建筑分期情木況、幢數(shù)、訴單元數(shù)、戶姥數(shù)、建筑面帥積。幅（3）了解劑各配套設(shè)備燈設(shè)施分布情過況。貌（4）了解年建筑的總體寄規(guī)模、建成鞠后的占地面澤積、綠化面誘積、各類建兇筑比例。喉了解各建筑計施工隊人員墻和作業(yè)情況堵。三編寫考察報悄告。禮2、獲取房懲屋銷售、交帆付及準業(yè)主慮信息男（1）獲知咬房屋準確交盟付時間。弦（2）了解篇銷售人員對晉業(yè)主的各項悲書面、口頭忍承諾。帥（3）解讀桶購房合同，象觀看銷售宣艦傳。禮（4）了解咬房屋銷售情鹿況，確定將盒來交付數(shù)量汪和入住率。銳（5）掌握潛已經(jīng)購房業(yè)辭主的各項信揮息。誕（6）與部刮分業(yè)主先期渾溝通，了解餐準業(yè)主的消率費層次、文焰化水平、人葛員素質(zhì)和服它務(wù)需求。聾編寫準業(yè)主姥情況報告。亂3、獲取建舒筑各類圖紙型、指標、工照期信息告（1）獲取竿總體規(guī)劃設(shè)帆計圖，了解輛區(qū)域全貌。艦（2）獲取哨單棟建筑、杜結(jié)構(gòu)、管線弦、設(shè)施、隱朽蔽工程等圖驕紙，建立設(shè)甚備設(shè)施檔案摩。即與工程指揮肆人員、監(jiān)理役人員、承包嶼人、施工隊觸負責(zé)人建立爭有機聯(lián)系，撲參加工程現(xiàn)苗場會議。殊了解、備份反工程上的各焦項數(shù)據(jù)指標撈、技術(shù)資料宗、原始記錄眼及施工方案提。離及時發(fā)現(xiàn)與舒物業(yè)相關(guān)的歷工程問題，術(shù)提交開發(fā)商與。戰(zhàn)4、了解實砌際建筑情況榨（1）掌握設(shè)現(xiàn)有配套設(shè)敵備設(shè)施的安莖裝、使用及少養(yǎng)護情況。鴨（2）了解尚工程進度、邀技術(shù)交底資男料、技術(shù)檔瘋案。呆（3）查找忌工程缺陷，約登記備案，軟上報開發(fā)商達。核（4）掌握缺所有隱蔽工屋程施工安裝宴全過程。珍（5）備份僚工程變更情痕況，制定物耀業(yè)管理企業(yè)鈔應(yīng)對變更方聞案。箱（6）督促瀉物業(yè)管理設(shè)夜施的的落實心，提出與物怒業(yè)管理相關(guān)攜的合理化建嗽議。瓦5、提交協(xié)槐調(diào)報告和整任改建議斬（1）定期踢向開發(fā)商發(fā)序送物業(yè)協(xié)調(diào)窩函。些（2）根據(jù)雅項目情況提烏出物業(yè)相關(guān)英整改建議。點（3）配合細施工方落實筋整改建議。緒6、參加建宏筑竣工驗收慨工作為（1）代表擾物業(yè)公司參蟻與開發(fā)商的注建筑驗收。曉（2）參加午監(jiān)管部門對燃建筑的單體察驗收。瓣（3）參加屠項目綜合驗掀收。愿（4）準備萄物業(yè)接管驗朗收方案。興7、對房屋名及附屬設(shè)備講設(shè)施進行清蝶查所（1）檢查炒房屋外觀、鄰道路和綠化棗情況。削（2）清查針防盜門及配伯件和門鎖的殊靈敏度。毅（3）檢查段室內(nèi)應(yīng)具備酷的水電氣開羞關(guān)、配件的梳完好。暑（4）測試耕隱蔽管線和田弱電線路。疊（5）按照收設(shè)備設(shè)施檔榜案清點所有兼設(shè)備設(shè)施。盯（6）對房爆屋進行漏水鑼測試和晴雨拋天觀察。督（7）記錄固所有清查問誰題，確保在賢物業(yè)管理進如駐前上報完柴畢私8、參與制艦定物業(yè)管理飼方案昂（夫1）研讀原順物業(yè)管理預(yù)這案橡（2）了解籌項目招投標尤規(guī)定弟（3）對比覽預(yù)案與項目蛛現(xiàn)實情況興（4）寫出域管理預(yù)案修備正稿包四、早期介境入的意義與殖優(yōu)勢猶1、早期介慈入的意義余提高長城國鐮際廣場的使片用價值。條有利于長城要國際廣場房潮屋的銷售。變便于早期向棵業(yè)主提供物傷業(yè)咨詢。猴為后期更好奶的為業(yè)主服校務(wù)打好基礎(chǔ)嫁。接有利于長城殲國際廣場項證目的宣傳和吧社會形象。宮2、早期介格入的優(yōu)勢圍（1）顯示比萬佳物業(yè)公倒司的專業(yè)性珍。喚（2）利于致物業(yè)辦日后慚的物業(yè)管理禮工作?？妫?）利于泳萬佳物業(yè)公泊司在投標中繞勝出。虜（4）易于監(jiān)業(yè)主接納萬歪佳物業(yè)公司匪。紋第五章物糠業(yè)交付（入貍伙）管理滲一、房屋交午付流程持《購房合同》到售房部領(lǐng)取《交房單》持《購房合同》到售房部領(lǐng)取《交房單》攜帶《交房單》、業(yè)主身份證復(fù)印件至物業(yè)辦填寫《住戶成員登記表》建立住戶檔案領(lǐng)取房門鑰匙、《質(zhì)保書》、《使用說明書》在《房屋驗收單》上填寫驗收情況曠二、業(yè)主入陣伙作業(yè)指導(dǎo)爪1、入住的怎準備工作欄（1）入住易資料的準備走婆A億、根據(jù)小區(qū)涂的實際情況咸編寫和印制柔《住戶手冊披》、《消防蘭安全責(zé)任書聰》、《入住脹通知書》。此串B容、《入住通滿知書》的內(nèi)芬容要求參照濤管理處辦公女地點、業(yè)主輕辦理入住手避續(xù)時應(yīng)帶的佩資料、證件晌及交納的費誼用明細、并樓附簡明扼要均的入住流程伐等。連C賞、印刷以下誦各類入住表憑格：騾《（業(yè)主）于領(lǐng)用登記表勺》、《裝奴修申請表》雞、《住宅柱使用說明》旬、《住宅磚質(zhì)量保證書灰》、《鑰狗匙領(lǐng)用登記解表》《入媽住驗房表》宣、《入住侄登記表》尊（2）入住辭時的環(huán)境布碼置。帥A旬、區(qū)內(nèi)環(huán)境他陣入口處掛歡恐迎橫幅，插盆彩旗，營造霧熱烈的氣氛頓。抗插指路牌，斑由入口處到蔥管理處，指臉路牌表明盛“鴿加州陽光物時業(yè)辦公室材”啄字樣。返入口處表明祖管理處的辦背公地址和辦冷公時間。形B脫、物業(yè)辦公蠻環(huán)境具擺放花盆、能盆景給人以榴隆重喜慶的姐感受。止張貼醒目的待“畜辦理入伙手笨續(xù)流程圖僑”忘，辦理手續(xù)衫窗口設(shè)置要董求做到姻“間一條龍服務(wù)煙”千。趣業(yè)主收到入探住通知后，增應(yīng)當在規(guī)定尺的時間內(nèi)帶守齊有關(guān)證件護和資料到銷道售中心、物醋業(yè)管理處辦會理入伙手續(xù)督，如果在規(guī)挑定期限到來近的前3天內(nèi)耗，業(yè)主尚未杰辦理入住手照續(xù)的，銷售請部門應(yīng)再次落發(fā)函或致電曠通知尚未辦茄理入住手續(xù)莫的業(yè)主前來隱辦理入住手挪續(xù)，并做好投相應(yīng)記錄。譽業(yè)主辦理入教（3）業(yè)主檢須攜帶的證徐件挽A勿、《關(guān)于辦炎理入伙手續(xù)指的通知》。冶塵B起、《購房合裳同》原件和經(jīng)復(fù)印件各一聯(lián)份。雹C綿、業(yè)主家庭王成員的身份樂證原件及復(fù)乓印件各一份辨，一吋彩照螺每人各兩張脾。屬D疑、單位購房女的尚須帶齊塌營業(yè)執(zhí)照副挎本及其復(fù)印理件各一份。倡逃E券、委托他人觀辦理的，須眉帶業(yè)主委托胃書。暴2、入住手愛續(xù)辦理催（1）驗證買：物業(yè)管理導(dǎo)員在業(yè)主之膊前未辦理入頁住手續(xù)時，胃應(yīng)首先對以鬼下證件進行濁檢查：抬《購房合同湯》原件。降、業(yè)主的身媽份證原件。康、單位購最房的還須檢忙查其單位營鍵業(yè)執(zhí)照副本俯。、委托執(zhí)他人辦理的警，還須檢查宜業(yè)主的委托城書。藥（2）檢查雷無誤后，物餃業(yè)管理員將示《購房合同疫》原件，業(yè)材主及家庭成聲員的身份證務(wù)原件，單位級營業(yè)執(zhí)照副哄本返回業(yè)主姑，證件復(fù)印姐件及業(yè)主委劍托書存入檔千案。元（3）將業(yè)殲主提供的照減片中的一張袖貼在《業(yè)主頑家庭情況登白記表》內(nèi)，稿另一張為業(yè)描主辦理《業(yè)界主證》。新（3）交納蓬入住費用途物業(yè)客戶服垮務(wù)應(yīng)指引業(yè)目主到物業(yè)財婦務(wù)部交納入鴉住費用，收敢費人員根據(jù)沈收款項目開箱具收款收據(jù)綱。爆3、房屋驗美收患（1）物業(yè)妹客戶服務(wù)在寇業(yè)主交完入鐵住費用后交膊于工程組，塑由物業(yè)工程戒組帶業(yè)主驗宰收房屋，并匯請業(yè)主將房翼屋存在的問枯題填入《業(yè)啄主入伙驗房月表中》。響（2）房屋堤經(jīng)驗收合格柴的，管理員親應(yīng)請業(yè)主在幕《業(yè)主入伙永驗房表》中摟簽字確認。邊時（3）驗收伙中發(fā)現(xiàn)問題洞，應(yīng)立即協(xié)撈商整改。嘩（4）整改疑完畢，再通時知業(yè)主二次滅驗收，二次戴驗收不合格押的，由客服斑中心跟蹤改背進，至合格稍為止。釘4、發(fā)放鑰狼匙疑（1）業(yè)主共收樓無問題車，根據(jù)業(yè)主世要求，由物絕業(yè)將鑰匙全換部交給業(yè)主高。匹（2）業(yè)主釀收樓有問題墳，物業(yè)將鑰仙匙交給業(yè)主營的同時，應(yīng)剖征得業(yè)主同耽意后留一把洽進戶門鑰匙怠，以供整改汽時使用。究（3）業(yè)主各領(lǐng)取鑰匙時品，應(yīng)在《鑰急匙領(lǐng)用表》謎中簽字。拴5、簽署《迅業(yè)主公約》窮和《消防安情全責(zé)任書》啞（1）管理瘋員將《業(yè)主咱公約》、《蒼消防安全責(zé)倆任書》（一勉式兩份）交洞給業(yè)主并請撕業(yè)主詳細閱恐讀。脊（2）請業(yè)昆主簽署《業(yè)望主公約》、前《消防安全囑責(zé)任書》。間多（3）管理拒員將簽署后喬的《業(yè)主公綠約》、《消嚴防安全責(zé)任術(shù)書》其中的饞一份存入業(yè)材主檔案，另距一份隨其他賊資料交業(yè)主呀保存。剛6、資料發(fā)潛放岔管理員將以蠻下資料發(fā)給礦業(yè)主保存：目既（1）《住樣戶手冊》。歇公（2）《服密務(wù)指南》。鞠延（3）簽署叔后的《業(yè)主手公約》?？浚?）簽署熄后的《消防債安全責(zé)任書名》。乓（5）《住也宅使用說明侵》。接（6）《住魄宅質(zhì)量保證褲書》。允三、房屋裝仆飾裝修管理版1、裝修管物理規(guī)定劍（1）業(yè)主遠向物業(yè)辦申惠請，攜帶裝漲修圖紙、施則工單位資質(zhì)驅(qū)證書及施工程人員的身份乓證復(fù)印件到患管理處填寫異《住宅裝修蠻申請表》與租《施工人員數(shù)登記表》，袍簽署《裝修鑼施工承諾表諒》。如是物柔業(yè)使用人申適請裝修，須涉有業(yè)主同意鎖其裝修的證肉明文件。管涉理處審批合基格后，收取柄裝修垃圾清再運費，為施項工人員辦理茂施工許可證但（收取工本者費）。如審診批不合格，的應(yīng)告知其應(yīng)充補充那些文轉(zhuǎn)件。們（2）物業(yè)笛管理人員協(xié)懼同保安隊長的向業(yè)主和施賭工隊介紹小媽區(qū)管理規(guī)定批?？希?）施工酬方搬運裝修編工具與材料龜時，應(yīng)提前品告知物業(yè)。賤并派工作人庸到現(xiàn)場指揮善搬運。決（4）保安具隊長必須每鹿天到裝修戶胃施工現(xiàn)場跟虛蹤視察，了交解施工情況侍并做好記錄樸，必要時請春機電工同往講。團（5）裝修雖完畢后，保誼安隊長或機啞電工驗收后溝，在裝修申天請表上填寫挪裝修驗收情偽況，并簽名索。究（6）在施蓬工現(xiàn)場巡查鍬時，如發(fā)現(xiàn)壟有違章和妨共礙公共利益?zhèn)男袨?，?yīng)慌及時采取措暫施進行整改醉，必要時填銹寫《整改通圣知單》，并登現(xiàn)場拍照，峰以備留用與滴歸檔。憐（7）對違總反裝修規(guī)定籠者將依照有母關(guān)條例采取樹如下措施：競a.批評孩、規(guī)勸仿b.導(dǎo)責(zé)令停工整某改耍c.報開章發(fā)商、或政黑府有關(guān)部門友。鉛（8）對于現(xiàn)材料進出、概施工人員辦服證、施工工衫具的管理：拖業(yè)主的裝修拐材料搬運出棗廣場時，必漁須由業(yè)主親籮自到物業(yè)辦匙理出門證，雅簽字認可，鵝否則任何人丸一律不準把按材料帶出廣鎖場。捏（9）業(yè)主福與施工人員穗需按物業(yè)辦睛要求，將裝脖修垃圾袋裝禿，放在指定乞位置。羽（10）項棗目經(jīng)理每月巷不定期抽查利4次裝修管撒理情況?？?、裝修登劃記申請牙（1）業(yè)主因辦完所有入鬧伙手續(xù)方可閱辦理裝修登愿記。漏（2）業(yè)主資攜帶裝修圖壤紙、施工單麥位資質(zhì)證書夜到管理處填期寫《住宅裝移修申請表》圖，簽署《裝傳修施工承諾存表》。施工洋單位填寫《邊施工人員登甜記表》。難（3）物業(yè)閘辦審驗業(yè)主譜、施工單位賊裝修資料時盒，如發(fā)現(xiàn)有呢不合理處，畫應(yīng)立即告知姨業(yè)主、施工正單位對方案照進行修改，溜直至修改合浴格后，方準堵予施工單位春辦理施工管演理手續(xù)，開城始施工，發(fā)搞放施工許可該證。權(quán)（4）施工刪單位負責(zé)人劍帶好施工人起員身份證或老暫住證到管是理處辦理施重工管理手續(xù)哨，交納管理渣工本費，領(lǐng)步取施工人員也出入證。秋（5）為維售護全體業(yè)主戒的共同利益糖促進物業(yè)的墨保值升值，閑在裝修過程棒中，請業(yè)主卷和施工單位毯在裝修前仔伸細地閱讀所旋領(lǐng)裝修材料沖。倉第六章惰安全秩序與權(quán)消防管理賞一、護衛(wèi)管澡理訊1、安全與涼秩序維護目最標雕（1）人員洪進出井然有顫序，環(huán)境安渣全、舒適焦（2）突發(fā)討事件迅速得閘到解決傅（3）交通潮事故處理率岸100%舍2、安全護名衛(wèi)管理運做酬流程圖物業(yè)辦物業(yè)辦護衛(wèi)部護衛(wèi)人員門崗監(jiān)控室來電來人報警現(xiàn)場巡視檢查每周定期檢查發(fā)現(xiàn)問題緊急情況上報并及時報警視情況妥善處理或協(xié)助公安部門并做好記錄即使糾正并做好記錄每月按標準考評并記錄進出車輛登記歸檔保存啟3、值班（擇總控、監(jiān)控爽）室工作內(nèi)援容嫩上崗時先檢墨查監(jiān)控、防潔護設(shè)備；淡發(fā)現(xiàn)形跡可訴疑人員立即鴉向所有崗位誕通報并報告壁物業(yè)服務(wù)中擁心；自維持本崗周概邊交通秩序欺，指揮和疏其導(dǎo)進出車輛拜，引導(dǎo)要及擠時，手勢要琴規(guī)范，態(tài)度晨要熱情；奴車輛出入登神記記錄詳細礦；遇有運輸偽車輛出入，燥詳細記錄車裳輛來源與事躺由，放行時社須手續(xù)完備泡（需有服務(wù)辛中心的放行壽條），同時充無其它違規(guī)識行為；渡（5）值班你室與巡視人據(jù)員通信聯(lián)動偶，時時相互邪通報安全情明況。惑4、巡視檢爽查工作內(nèi)容涂（1）勤巡捷邏，細觀察刊，不放過任撿何一處非正編常點；蟻（2）巡視暮范圍包括物為業(yè)區(qū)域內(nèi)所單有部位；案（3）按巡托邏路線巡視亡檢查，發(fā)現(xiàn)考問題及時解亮決，遇重大昨問題及時告赤知部長及服綱務(wù)中心，巡仗視中嚴格杜鐘絕盲點；欣（4）巡視似時思想集中慢，做到撲“喘看、聽、聞腳、問艙”壟，發(fā)現(xiàn)問題戀及時匯報；惕并注意各種掃設(shè)施設(shè)備的亂完好性，以鐮及保潔綠化鄭工作是否到磨位等；碧（5）巡視醬時有禮有節(jié)謊，認真回答曬業(yè)主和來訪劣人員的詢問賊，熱情禮貌擠服務(wù)；倦（6）接到鑼交通、治安糧、火警報警兩要求支援信針息，及時趕難到現(xiàn)場了解狡情況，做出上正確處理。偷（7）必須雜規(guī)范著裝，畢佩帶對講機陪與警械進行監(jiān)巡視檢查。攤5、護衛(wèi)工貧作注意事項戶迅速熟悉內(nèi)鄉(xiāng)部工作人員饅和車輛，防演止干擾業(yè)主抽正常工作；帆對已劃定的詳禁區(qū)注意保桑護，但未經(jīng)興批準嚴禁擅駕入；友與本崗工作愉無關(guān)的事項早禁止過問；怕對高層客戶雕應(yīng)顯示出應(yīng)摧有的尊敬；夜協(xié)助內(nèi)保工古作，以先內(nèi)喜后外為一般知工作原則。恭二、消防管罵理蝕1、日常消督防工作內(nèi)容墊（1）物業(yè)趨服務(wù)中心對籮物業(yè)區(qū)域亞消防工作進機行不定期重寸點檢查和抽面查，每月不旋少于一次；心（2）物業(yè)仔服務(wù)中心主頭任為物業(yè)區(qū)利域防火負責(zé)渴人，負責(zé)組堡建消防隊，品每月定期檢憤查、指導(dǎo)消康防管理工作課和處理消防紅管理中的問汪題，消防辦栗公例會每月翻至少一次；卷（3）護衛(wèi)擱部長對消防伯管理工作進俱行檢查和指患導(dǎo)，每周不攝少于一次；孤（4）護衛(wèi)礎(chǔ)員每天對本棄崗位、本地房段進行一次去消防檢查，粒發(fā)現(xiàn)消防隱貨患及時處理贏并向上級匯遞報；航（5）堅持挎“強預(yù)防為主、戚防消結(jié)合命”科，做好物業(yè)既區(qū)域的消防隊工作；塔（6）做好抵消防培訓(xùn)工益作，使所有恥員工都具備栗相應(yīng)的消防遮知識，能夠狼熟練使用各淘種消防器材揉、設(shè)施；潑（7）做好壇消防宣傳工飼作，利用網(wǎng)銜絡(luò)、宣傳欄續(xù)等媒介宣傳燦有關(guān)消防及隨逃生知識，斗加強對護衛(wèi)呀員進行消防蕩知識和業(yè)務(wù)嗚技能的培訓(xùn)匠，定期進行語消防實戰(zhàn)演找習(xí)，內(nèi)容包下括：人員逃量生、救生、圖常用消防工朱具的使用、碎火災(zāi)時人員脈緊急疏散、良物業(yè)區(qū)域各租消防系統(tǒng)的域功能檢測等隸。磨（8）設(shè)立鴨防火分區(qū)，顫每個防火分張區(qū)均設(shè)有防誠火責(zé)任人，猜加強監(jiān)控中沸心的監(jiān)控和予日常巡視檢戰(zhàn)查，發(fā)現(xiàn)事至故隱患及時餃排除，保持謙消防設(shè)備設(shè)只施完好。排2、消防管屋理運做流程厭圖物業(yè)辦物業(yè)辦護衛(wèi)部制定預(yù)案措施消防器材配制現(xiàn)場實施日巡視檢查預(yù)防宣傳教育設(shè)備定期保養(yǎng)發(fā)現(xiàn)問題及時整改并做好安全記錄義務(wù)消防員消防員（專職）歸檔保存年度考評檢查慎3、消防監(jiān)己控操作流程臥圖登記記錄火災(zāi)救護撥打110發(fā)現(xiàn)消防問題通知監(jiān)控消音復(fù)位確認消音樓內(nèi)報警普通故障火災(zāi)報警保安巡視現(xiàn)場查看確認火災(zāi)報告戶衛(wèi)部樓層報警中心機房報警監(jiān)控報警登記記錄火災(zāi)救護撥打110發(fā)現(xiàn)消防問題通知監(jiān)控消音復(fù)位確認消音樓內(nèi)報警普通故障火災(zāi)報警保安巡視現(xiàn)場查看確認火災(zāi)報告戶衛(wèi)部樓層報警中心機房報警監(jiān)控報警樓外報警樓外報警芹三、秩序維遍持效1、車輛交申通管理派（1）按車探輛有關(guān)管理齊規(guī)定放行或復(fù)禁行；