中原地產(chǎn)深圳新洲地塊設(shè)計方案建議書

『新洲地塊』設(shè)計方案建議書設(shè)計方案建議書的價值何在？了解客戶真實(shí)、變化的產(chǎn)品需求用市場和客戶的角度談設(shè)計的專業(yè)問題而非用建筑專業(yè)本身熟知寫字樓核心產(chǎn)品技術(shù)要點(diǎn)物業(yè)發(fā)展建議整體框架第一卷：市場分析及前期回顧2007新政分析第二卷：產(chǎn)品打造建議優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議項(xiàng)目形象提升建議項(xiàng)目硬件配套建議定位寫字樓市場分析項(xiàng)目前期定位回顧產(chǎn)品

2007年宏觀政策法規(guī)政策方向法律政策名稱目的影響時效性影響時效說明貨幣政策六次加息吸納存款，控制資金流向資本投資市場；短期加息并未有影響五次提高準(zhǔn)備金率調(diào)控政策15%政策性住房比例商品房中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，解決中低收入者居住問題長期政策性調(diào)控每個項(xiàng)目中經(jīng)濟(jì)適用房比例，在未來兩年對市場的影響才會顯現(xiàn)，提供經(jīng)濟(jì)房給中低收入者，在保證大多數(shù)中低收入者有房住的情況下，限制價格哄抬上漲限外令限制規(guī)范外商直接投資長期產(chǎn)業(yè)投資指導(dǎo)目錄，對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起指導(dǎo)作用，短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響深圳市閑置土地處置工作方案加快已批用地盡早開發(fā)長期促使閑置土地加快開發(fā)，避免拖延開工時間，開發(fā)商集中在未來某個時間集中放量提高第二套住房貸款首付針對個人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為長期對于市場上的以投資客為主的小戶型項(xiàng)目極為不利，對于一人購買多套單位的情況能起到抑制作用征收城鎮(zhèn)土地使用稅

個人投資商鋪、寫字樓等商業(yè)用房必須交納土地使用稅

短期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雖然較之前的土地使用費(fèi)有較大的增加，但納稅人實(shí)際承擔(dān)的費(fèi)用仍較少A2007新政一覽第一卷：市場分析及前期定位回顧A2007新政分析第一卷：市場分析及前期定位回顧房地產(chǎn)新政策主要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的打擊力度，特別是規(guī)范住宅市場，限制住宅市場開發(fā)，增加投資住宅市場的困難，從而避免價格上漲。政策法規(guī)對市場的影響時效性是長短之分，時效較短的政策會在一段時間后被市場規(guī)避，而長期政策則會在未來一兩年甚至更長時間顯現(xiàn)出影響。*房地產(chǎn)新政分析*A2007新政分析第一卷：市場分析及前期定位回顧國土局規(guī)范外資購房政策釋疑境外個人想要購買商業(yè)或辦公或者境外機(jī)構(gòu)想要購買住宅，應(yīng)該符合的條件：

境外機(jī)構(gòu)和個人購買非自用商品房，必須要取得兩證，一個是《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，一個是《營業(yè)執(zhí)照》，營業(yè)執(zhí)照中要有房地產(chǎn)投資的營業(yè)范圍。限制境外個人購買商業(yè)用房由于成立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)流程復(fù)雜，并且受到的限制頗多，故境外個人包括港澳臺、華僑購買商業(yè)用房壁壘很高，因而這條政策對境外人士購買商業(yè)用房起到了極大的限制作用。A2007新政分析第一卷：市場分析及前期定位回顧新政前新政后首付比例借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，首付不得低于40%商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%貸款期限貸款期限最長不得超過１０年貸款期限最長不得超過１０年貸款利率基準(zhǔn)利率，無優(yōu)惠貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定商住房實(shí)際操作中按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行對商業(yè)用房貸款的規(guī)定A2007新政分析第一卷：市場分析及前期定位回顧*2007年年底出臺的政策奠定了08年政策的基調(diào)*年度第六次加息明顯反映政府對房地產(chǎn)態(tài)度：穩(wěn)定2008年貸款增量與07年持平：貨幣規(guī)模穩(wěn)定對深圳普通商品住宅目前的價格水平（福田18000、南山和羅湖17000、寶安12000、龍崗11000），政府是認(rèn)同的，它與深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地供應(yīng)狀況是相適應(yīng)的，不希望它漲，也不要奢望下跌。支撐房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的因素將長期存在，房價上漲趨勢不可避免B寫字樓市場分析第一卷：市場分析及前期定位回顧2007供應(yīng)特點(diǎn)分析:供應(yīng)格局被打破、出現(xiàn)供應(yīng)新形式

供應(yīng)格局被打破：福田區(qū)供應(yīng)絕對霸主地位不保；南山和寶安區(qū)則維持著較為穩(wěn)定的供應(yīng)，一躍成為深圳寫字樓市場的兩股重要力量。供應(yīng)出現(xiàn)新形式探索：已入伙由開發(fā)商持有出租經(jīng)營項(xiàng)目锘鉑廣場和眾鑫科技大廈通過重新進(jìn)行裝修，轉(zhuǎn)而對外出售；挑戰(zhàn)“住宅禁商”，宏發(fā)中心大廈批售是住宅類性質(zhì)，但卻是不折不扣的寫字樓B寫字樓市場分析第一卷：市場分析及前期定位回顧07年初深圳寫字樓市場高開高走，成交量逐月攀升，隨后便因?yàn)楣?yīng)不足而使得成交下滑

；進(jìn)入七月，政策調(diào)控開始，成交立即再度大幅下滑；年底在新量刺激下成交有所回升；B寫字樓市場分析第一卷：市場分析及前期定位回顧07年全年的成交價格是不斷的起伏，但總體而言還是一路走高的；價格最高的第三季度也是成交最為乏力的季度，除了供應(yīng)問題和政策調(diào)控外，這種交易局面也可能凸現(xiàn)了寫字樓市場進(jìn)入了“有價無市”的時代；2007年2008年2009年及以后財富大廈，43578江勝大廈，35000蔡屋圍北商圈，205000華強(qiáng)廣場，80000中航苑改造項(xiàng)目，230000明年廣場，80000天利中央廣場2期，61800港中旅地塊，54000星河發(fā)展中心，38000天虹中心地塊，100000和記黃埔高交會地塊，80000嘉里寫字樓地塊，100000卓越世紀(jì)中心地塊，120000中洲地產(chǎn)項(xiàng)目，68000榮超紅荔路地塊，84000上海賓館南面地赍，不詳滿京華大廈，30000金地崗廈西綜合體，100000地業(yè)后海項(xiàng)目，80000綠景大廈，95481蒙蒂大廈，30000金運(yùn)大廈金谷３號中心區(qū)中心西區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū)海岸城西座，７０000其他2008年將是繼05年后的又一次供應(yīng)高峰期，競爭將主要集中于福田中心區(qū)*寫字樓未來供應(yīng)格局*B寫字樓市場分析第一卷：市場分析及前期定位回顧區(qū)域競爭項(xiàng)目總建面規(guī)劃信息入市時間租售方式福田中心區(qū)星河發(fā)展中心100000麗姿卡爾頓酒店約3萬平米，甲級寫字樓約6萬平米，商業(yè)裙樓約2萬平米，只租不賣2008年底只租不售江勝大廈143329計容積率面積100207平米，辦公面積55207平米，酒店面積39823平米,A棟39層，B棟30層2009年銷售大中華新天地148000四棟建筑呈L形排布，辦公4.5萬平米，公寓4.5萬平米，商業(yè)3萬平米，2009年銷售嘉里發(fā)展大廈－－2008年只租不售港中旅地塊－－2008年只租不售華強(qiáng)北中航廣場180000總高280米，58層，包括寫字樓、精品住宅、大型主題式商場等。其中，寫字樓45層，精品豪華住宅39層，大型主題商場7層。

2008年底銷售羅湖京基金融中心380000共88層，辦公及商務(wù)公寓20.5萬平米，商業(yè)6.5萬平米，住宅及住宅配套設(shè)施11萬平米2008年銷售南山海岸大廈西座85000寫字樓面積約5萬平方米,總高度155米2007年銷售寶安濱海國際--榮超地產(chǎn)寶安中心區(qū)首個甲級寫字樓,2006年10月奠基2008年銷售以高檔寫字樓為主，中心區(qū)仍將是主力供應(yīng)區(qū)。數(shù)據(jù)來源：中原深港研究中心*未來近兩年推售項(xiàng)目*B寫字樓市場分析第一卷：市場分析及前期定位回顧C(jī)項(xiàng)目前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧中心區(qū)寫字樓是深圳寫字樓最高檔次的代表，寫字樓配置越來越高，超甲級寫字樓成為未來發(fā)展趨勢；中心區(qū)寫字樓一般為大面積供應(yīng)，以半層、一層銷售為主；中心區(qū)未來供應(yīng)量依然巨大，競爭激烈，但只租不售的物業(yè)逐漸增多；本項(xiàng)目推出時中心區(qū)寫字樓以大面積寫字樓為主中心區(qū)寫字樓缺乏小面積單位物業(yè)供應(yīng)物業(yè)定位

CBD·陽光生態(tài)型·高端商務(wù)平臺區(qū)位產(chǎn)品物業(yè)打造：“超甲級”形象、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、中高檔配置檔次C項(xiàng)目前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧C(jī)項(xiàng)目前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧目標(biāo)消費(fèi)群的特征：企業(yè)品牌形象的提升——有較為雄厚的資金實(shí)力，處于快速發(fā)展期，現(xiàn)階段的發(fā)展目標(biāo)不再局限于本地市場，而是以全國、亞洲、全球作為未來的目標(biāo)市場！現(xiàn)階段正是企業(yè)品牌形象建立和維護(hù)的關(guān)鍵時期，對于體現(xiàn)企業(yè)品牌的辦公環(huán)境要求較高。企業(yè)擴(kuò)張及辦公環(huán)境的改善——企業(yè)為吸引更多的優(yōu)秀人才需要改善辦公環(huán)境，營造良好的工作氛圍，以保證較好的工作效率，增強(qiáng)員工對企業(yè)的歸屬感。*目標(biāo)客戶檔次定位*小型企業(yè)邊緣企業(yè)高端、客戶頂尖客戶中心區(qū)項(xiàng)目消費(fèi)群目標(biāo)客戶檔次定位：中心區(qū)的邊緣客戶、小型企業(yè)！中大型企業(yè)C項(xiàng)目前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧*目標(biāo)客戶研判*口碑貢獻(xiàn)利潤口碑利潤貢獻(xiàn)費(fèi)用貢獻(xiàn)利潤口碑型：位于中心區(qū)一級輻射區(qū)域，享受景田的成熟生活配套；口碑貢獻(xiàn)型：作為深圳成熟CBD的中心區(qū)，吸引大量中低端企業(yè)；利潤貢獻(xiàn)型：中心區(qū)的中低端客戶；費(fèi)用貢獻(xiàn)型：具有資金實(shí)力較強(qiáng)的投資客，同時也有較強(qiáng)的議價能力。波士頓矩陣客戶價值分析模型重點(diǎn)客戶C項(xiàng)目前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧自用投資1、對價格的敏感度相對較低，要求靈活的付款方式，2、對樓宇的形象檔次要求高，必須與企業(yè)形象相匹配，3、看好中心區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Γǖ囟危?、重視景觀因素及生態(tài)環(huán)境，5、希望入住大廈的公司與自己公司規(guī)模、檔次相當(dāng)，6、看重入伙后物業(yè)管理水平，對物業(yè)管理費(fèi)敏感度高。1、對價格的敏感度高，2、要求有靈活的付款方式，3、充分考慮周邊寫字樓的租金價格，作為未來投資回報率的參照，4、看重項(xiàng)目的創(chuàng)新設(shè)計理念，5、看好未來發(fā)展?jié)摿Γǖ囟危?目標(biāo)客戶置業(yè)特征分析*C項(xiàng)目前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧*項(xiàng)目檔次、定位建議*【產(chǎn)品品質(zhì)】項(xiàng)目寫字樓層高、電梯數(shù)量等配置較高，有足夠的產(chǎn)品基礎(chǔ)在泛A區(qū)造純A樓（即在泛CBD區(qū)域以甲級的標(biāo)準(zhǔn)造樓）【配置設(shè)施】處處彰顯品味：外墻用材、空調(diào)、大堂、電梯廳、電梯轎箱裝修等【附加值】引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)備/超常服務(wù)（會所、物管）/環(huán)保健康【市場效果】吸引中心區(qū)中低檔的客戶群體，使客戶以較低的價格水平享受中心區(qū)的高品質(zhì)物業(yè)。物業(yè)發(fā)展建議整體框架第一卷：市場分析及前期回顧2007新政分析第二卷：產(chǎn)品打造建議優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議項(xiàng)目形象提升建議項(xiàng)目硬件配套建議定位寫字樓市場分析項(xiàng)目前期定位回顧產(chǎn)品產(chǎn)品打造杏思考：現(xiàn)實(shí)條件男：樹立項(xiàng)目施形象成本有視效控制資金快速個回籠實(shí)操考豎慮：找到最核緞心的成本乓投入實(shí)現(xiàn)最佳略的投入產(chǎn)蘿出平衡攻略產(chǎn)品策略8015++5=100中高檔妨硬件配衰置人有我晚有，配類置水平推要求一立般優(yōu)化產(chǎn)品室結(jié)構(gòu)我有人顯無，從哭產(chǎn)品上劑提升附斗加值拔高項(xiàng)暑目形象從最能穗體現(xiàn)項(xiàng)革目檔次霧的地方欲著手（始大堂/曉外立面琴/服務(wù)槳等）實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值最大雜化A優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)第二卷：產(chǎn)品打造建議標(biāo)準(zhǔn)平纖面優(yōu)化優(yōu)秀案飽例參考結(jié)構(gòu)優(yōu)控化方向標(biāo)準(zhǔn)層脆高度建碎議地理位讀置：福尤田深南瞎大道與些香蜜湖騙路交匯例；項(xiàng)目規(guī)猛模：辦培公建筑命面積2株699危9

㎡鑒，商業(yè)并建筑面唯積30板26憤㎡；項(xiàng)目概音況：4陣層為商析務(wù)會所播;28織層為健添康會所贈;1-指2層為熱商務(wù)配趕套:咖殊啡吧\菠中西餐性廳\美輝容美發(fā)謙廳；戶型設(shè)渾計：銀豆座國際應(yīng)的扁梁套無柱設(shè)禁計，為扔客戶提蹦供了面尖積從6愁8-1喇134店㎡的杯“百變個”“X役”辦公胸空間，飲空間可滿隨意組鋤合；項(xiàng)目推涉出“會叢呼吸的思寫字樓皺”概念拴；案例借鑒著：銀座國派際產(chǎn)品成踏功：首歸次提出刻“綠色尿辦公”形概念。揚(yáng)在全新寫區(qū)域取閱得市場區(qū)關(guān)注空中花生園設(shè)計生態(tài)通例風(fēng)系統(tǒng)高爾夫競球推桿蟻練習(xí)場空中花園成功原松因分析首推“生碰態(tài)健康辦加公”概念項(xiàng)目推出劉背景：周千邊寫字樓歡產(chǎn)品成熟喜，片區(qū)市己場不成熟探，市場競灑爭激烈，于引入了全突新寫字樓際概念，提贊升了項(xiàng)目浙的品質(zhì)；首次在廁深圳寫晃字樓市沃場推出賤“生態(tài)體健康辦理公”的千概念；“生態(tài)健艙康辦公”響是寫字樓專發(fā)展的新盲趨勢，項(xiàng)匆目順應(yīng)其燭趨勢，并嘴概念深入秧到項(xiàng)目中種；項(xiàng)目在禾產(chǎn)品上滋，有所早創(chuàng)新，喂使用扁梁無柱騾設(shè)計，并律推出部分座躍式辦公狡間；10、燒22、睜26層撒送空中裙花園產(chǎn)品成脅功：生拉態(tài)花園賣，陽光旅空間，偽外側(cè)回為廊位于深南境大道以北控，麒麟路筐以西。項(xiàng)目用撓地面積黃49撫78平忘方米，著總建筑秀面積3獻(xiàn)070笛9平方伸米，篩商業(yè)建載筑面積調(diào)780淹0多平眉方米，龜東南翼盒高20收層，西炸北翼低庫16層替，停車籌數(shù)20貌0多輛角，用地匪容積率嘩為4.累5，覆側(cè)蓋率為永45%采取雙蒙L合抱誦型格局武設(shè)計。錯落有北次，總寒體形象騰清新挺奧拔。西北翼么與東南味翼各在候奇數(shù)層粉與偶數(shù)煌層出現(xiàn)侮的空中美庭院，使標(biāo)欣準(zhǔn)層在悠任何一為層均有片迷你庭唐院供休扮息交流此，并通保過外側(cè)的回樹廊獲得了中座國傳統(tǒng)庭淺院的審美辛意景。案例借鑒劍：新豪方券大廈陽光中庭電梯廳產(chǎn)品亮晚點(diǎn)：陽毀光中庭所，陽光待走廊，乎陽光辦蘆公回廊陽光中羅庭案例借籠鑒：新藥豪方大千廈項(xiàng)目位置：中心區(qū)占地面積：5917.30平米建筑面積：93730.00平米綠化率：20%樓層狀況：35層總戶數(shù)：207通過花元園，將工一層分純割為1頸/4雙衛(wèi)生蹄間高區(qū)空中逢花園通過花趨園，將溉一層分割為1軋/2，各劉自獨(dú)享中低區(qū)空蹄中花園案例借鑒齒：安聯(lián)大狼廈關(guān)鍵字：蠟“肺空隙間”、人倍性化生態(tài)想化辦公產(chǎn)品成功辮：贈送空骨中花園，悠各單元獨(dú)店立辦公以綠色辦曾公、“肺牢空間”、淘城市文脈愈、環(huán)保節(jié)貨能及陽光蝕辦公等五滾大設(shè)計理挺念綠色辦公團(tuán)。在建筑眉的豎向不僻同高度，遣安聯(lián)大廈雜設(shè)計了2逆8個空中恢花園和1攔個屋頂花番園，形成保了立體休少閑空中花練園群，順柔應(yīng)回歸自須然的潮流日。由兩座撥建筑實(shí)碎體和中悠庭構(gòu)成隔，其中贈中庭為壺150倘米，上型下貫穿鞏，產(chǎn)生攝豎向氣像流帶動毅空氣流件通，與觀室外自墓然空間簽相融，域形成獨(dú)共特的建襲筑“肺炸”空間譜。結(jié)合冷板式造仇型和巧嚷妙的橫窮向透風(fēng)僅設(shè)計，量保證了脖大廈的裹每一個筑角落都鍋能享受當(dāng)自然的畝新鮮空亦氣。案例借鑒危：安聯(lián)大堡廈項(xiàng)目位置：福田區(qū)車公廟深南大道南側(cè)占地面積：3308.30平米建筑面積：32400.00平米標(biāo)準(zhǔn)層面積:1044平米綠化率：20%樓層狀況：28層總戶數(shù)：48戶形象定位:別墅感商務(wù)空間案例借稍鑒：本合元大廈中庭是多四至二礦十七層進(jìn)的超高葬中庭，每三層一牢個200匯平米空中稍花園，設(shè)遣計理念采懼用大開間匯的辦公空防間每層兩戶超寬柱距弊最長達(dá)1既4.4米像，既保證陶了空中花薦園及中庭姿的闊綽公擊共空間，刃又使大廈極達(dá)到72月%的高實(shí)旬用。走道少，景增加使用贊率共享錯層摟空中花園案例借鑒榜：本元大酷廈產(chǎn)品成功庭：透空中完庭，每三漿層送露臺燃花園，各羞單元獨(dú)立裙辦公，高映使用率案例借碌鑒小結(jié)免：項(xiàng)目產(chǎn)品亮點(diǎn)成功點(diǎn)規(guī)劃排布可借鑒點(diǎn)銀座國際項(xiàng)目在產(chǎn)品上，有所創(chuàng)新，使用扁梁無柱設(shè)計，并推出部分躍式辦公間；在當(dāng)年的非熱點(diǎn)片區(qū)中，首推“生態(tài)健康辦公”概念。引領(lǐng)寫字樓市場非熱點(diǎn)片區(qū)，通過產(chǎn)品創(chuàng)新,引領(lǐng)市場新豪方大廈西北翼與東南翼各在奇數(shù)層與偶數(shù)層出現(xiàn)的空中庭院外側(cè)回廊和空中花園采取雙L合抱型格局設(shè)計回廊設(shè)計、空中花園安聯(lián)大廈建筑的豎向不同高度，安聯(lián)大廈設(shè)計了28個空中花園和1個屋頂花園，形成了立體休閑空中花園群，順應(yīng)回歸自然的潮流。板式造型和巧妙的橫向透風(fēng)設(shè)計，保證了大廈的每一個角落都能享受自然的新鮮空氣工字型排布，板式造型和巧妙的橫向透風(fēng)設(shè)計本元大廈本元大廈建筑中庭是四至二十七層的超高中庭，每三層一個空中花園，設(shè)計理念采用大開間的辦公空間帶花園的情況下實(shí)現(xiàn)高使用率透頂中空，贈送花園，獨(dú)立辦公，高使用率結(jié)構(gòu)優(yōu)化昏方向：陽光走廊帥；陽光電毅梯廳；錯層送露牌臺花園(要求每鋪層都贈送餃一個以上終不計容積飛率的花園男)；回廊設(shè)島計，有眼效利用柿走道；自由分歷割與組介合；使用率漫達(dá)70訂%以上…A優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)第二卷：產(chǎn)品打造建議A優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)第二卷：產(chǎn)品打造建議回廊設(shè)攪計，人轉(zhuǎn)行通道兩更便捷錯層露儀臺花園膠，陽光貫走廊進(jìn)深2胖.8米遙以內(nèi)不經(jīng)計容積裙率建議將擇現(xiàn)有空簡間進(jìn)行碎劃分，新適應(yīng)目雀標(biāo)客戶驢需求劃分后單葛位面積區(qū)零間在95手-195余㎡136引㎡189扛㎡95㎡195病㎡140吳㎡146合㎡95㎡195㎡140㎡項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積走廊寬度層高凈高江蘇大廈17001.83.452.5航天大廈14821.83.83.0安聯(lián)大廈20002.03.952.8新華保險大廈18001.83.62.8興業(yè)銀行大廈12001.53.502.6新世界中心17101.64.022.8萬軒國際17201.93.7天利中央廣場3.62.6海岸城20003.75現(xiàn)代國際4.2/6.6江勝大廈4.2港中旅4.2目前高端脹寫字樓層箏高基本為臣3.95莫-4.2米保證辦至公空間疫凈高2婆.8米哄以上2.斜標(biāo)準(zhǔn)盒層高度愚建議：A優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)第二卷：產(chǎn)品打造建議本項(xiàng)目標(biāo)孔準(zhǔn)層高建俯議：3.潛6-4.降0米保證辦公者空間凈高蛇為：2.片8米以上B形象提高建議第二卷：產(chǎn)品打造建議外立面：建筑形仰象、立面色搶彩、材料戒選擇公共空陣間：大娃堂、電殖梯間、寬公共走桂道、衛(wèi)濕生間、筋架空層蹈等車位建光議物業(yè)服務(wù)關(guān)鍵詞芳：簡潔戶、氣派芬、純粹衰商務(wù)外立面在銳寫字樓中秘的作用;符合建筑疫物本身的塞功能需要靈;是一種潛文化的陸特征;注重的予是美感庭,而不井要強(qiáng)調(diào)杯某種風(fēng)排格;它是寫字鼻樓的“臉面”乞;需要與周撕邊的環(huán)境劑相融合，缸新洲路沿疫線建筑的繪協(xié)調(diào)感。對寫字樓獅購買客戶鉆而言，外傭立面是考網(wǎng)慮是否購帳買的第一豈位主要因奴素（僅排在圈地理位置孩這一客觀猴因素之后灶）希望英肉龍集團(tuán)保能在后計續(xù)的房降地產(chǎn)開勤發(fā)中采貨用白派建倉筑作為自賤己品牌烏的象征捏，逐漸漂創(chuàng)立自櫻己的品醬牌形象薄。外立面建摧議&外立回面建議圖片是起悉尼的僑一些建沃筑，由玻建筑大姨師Ha毒rry片Se酒idl勉er（輩已故）醉設(shè)計，恐是典型禿的澳大朝利亞風(fēng)錫格。深鐮圳的氣較候與之慨相近，派日照光要線也比魯較強(qiáng)，草更能反旋映白色上建筑在還光線下湯明暗面喂所產(chǎn)生屑的對比蓮。東面潑新洲路葵百葉的距做法是間希望在蘆立面上派形成三交角形的縣有韻律皇感的效艘果外立面建太議&外立再面建議節(jié)能及和環(huán)保深圳正耀在興建閘生態(tài)城僚市，政普府不鼓錘勵全玻設(shè)璃幕墻伴形式的年建筑。沿新洲獸路方向艱的玻璃賺建議甲疤方采用命Low工-e中虹空玻璃深，此面因有三角廊形遮陽叼百葉，辨沿西側(cè)欠設(shè)挑板爹，也起烤到遮擋示西曬的起功能。商業(yè)外犁立面造彎型外立面建提議&商業(yè)外立身面與寫字濟(jì)樓整體風(fēng)路格相協(xié)調(diào)加強(qiáng)裙勒樓使用姥材料的倘處理，營造高端驗(yàn)商業(yè)氛圍沿街面候落地玻碼璃處理乘，增加璃昭示性二樓預(yù)期留統(tǒng)一偉的廣告委位燈飾等們外立面牽細(xì)節(jié)處桃理外立面建翁議&燈光工榜程利用夜掙間照明切體現(xiàn)建筑外型謝與結(jié)構(gòu)美——燈光就是任建筑的靈說魂考慮因什素：城市夜阻景已是鑰城市最棒美的風(fēng)牽景，通及過燈光唉效果更座能勾勒津出建筑河的線條對與靈魂句。建議要點(diǎn)俘：不可以影謎響建筑的粱白天景觀物業(yè)維修相方便；不可采腸用彩色宿及大量拍的動態(tài)夏變化光捏色；光色方棋面建議館采用：塊黃、白鮮兩種光驕色選擇燈屬具的原術(shù)則是必衰須符合程設(shè)計的狡配光要蹦求、燈淋具造型扣美觀與膚建筑外至觀材質(zhì)松及造型圓協(xié)調(diào)匹會配、品綢牌及質(zhì)扁量安全選擇智能轉(zhuǎn)控制照明才方式，可糖以節(jié)電在孤20~5績0%以上賓。關(guān)鍵詞：御美觀、節(jié)池能、綠色的、環(huán)保公共空間亦&大堂建房誠議寫字樓吹的第二慌門面;高度是最悼能反映氣缸派的元素辟;一般大面毯積采用玻們璃幕墻來龍營造舒適泛感;地面、墻燙面鋪設(shè)高抄級花崗石潑或大理石谷體現(xiàn)檔次桿;編制企蔽業(yè)水牌駱營造商著務(wù)氛圍……關(guān)鍵詞:根陽光、生欄態(tài)、簡潔很、氣派、酒純粹樓盤名稱大堂高度（米）建筑高度（米）大堂高度/建筑高度（％）航天大廈1499.614.06諾德中心12193.26.21卓越大廈1087.211.47國際商會中心182168.33世界金融中心18174.910.3地王大廈293847.55大堂高容度（所選樣孤本為其能歉把大堂高播度作為亮販點(diǎn)宣傳的奶寫字樓。財）本項(xiàng)目鞋大堂高素度建議項(xiàng)目高千度:1叢00米取樣本疼的平均甩比例9飽.65刻%本項(xiàng)目笑應(yīng)達(dá)到蠶:9.狡65役米以上取標(biāo)準(zhǔn)膀?qū)痈叨茸?.2嚴(yán)米的2樓~3倍本項(xiàng)目尺應(yīng)達(dá)到境8.4夫~12弄.6米因此,本代項(xiàng)目大堂摘高度建議哪在10~撤12米。建議將1跨、2層上割下打通，塵增加大堂稿高度。公共空破間&大嶄堂建議大堂面積樓盤名稱大堂面積（平米）華潤大廈800鳳凰大廈500嘉里中心300新世界中心1200世界金融中心400羅湖商務(wù)中心700喜年中心700本項(xiàng)目腿大堂面觸積建議目前深細(xì)圳甲級燙寫字樓感的大堂泛面積最駁少在3斤00平福米以上掀,主要刊面積段希在50殿0-1恐000鐵平米。考慮因素彎：底層商騎業(yè)價值雹大大于掀寫字樓自身?xiàng)l春件限制建議項(xiàng)目園大堂面積匙在300合-500鋤平米公共空間述&大堂建相議本項(xiàng)目大艷堂面積約番為180鮮㎡，建議抖將外部藍(lán)鋒色部分通殲過設(shè)計上撞的處理與廉內(nèi)部大堂脫形成一體稠，視覺上掙增加大堂獵面積。大堂功能樓配套本項(xiàng)目大核堂功能配臂套建議樓盤名稱大堂功能配套大堂面積華潤大廈純商務(wù)大堂800鳳凰大廈會客廳,洽談室500嘉里中心面包屋300喜年中心票務(wù),休憩座700新世界中心純商務(wù)大堂1200諾德中心純商務(wù)大堂800近年深圳薪的高檔寫劃字樓大堂甲功能配套造傾向于純芬商務(wù)大堂蜻。本項(xiàng)目大巨堂面與扶權(quán)梯分隔開富，避免商宜業(yè)人群對丹商務(wù)辦公柔氛圍造成箭破壞，使裂大堂功能薄傾向于純霧商務(wù)大堂紛。公共空批間&大備堂建議大堂裝憂修標(biāo)準(zhǔn)樓盤名稱天花地面墻面華潤大廈木板造型地磚墻磚（內(nèi)）玻璃（外）世界金融中心鋁板造型大理石大理石+涂料+不銹鋼鳳凰大廈鋁板造型進(jìn)口大理石大理石新世界中心鋁板造型黑色大理石意大利洞石安聯(lián)大廈玻璃（自然采光）大理石大理石+玻璃幕墻諾德中心木板造型大理石、微晶石大理石本項(xiàng)目弱大堂裝牛修標(biāo)準(zhǔn)熄建議項(xiàng)目裙輛樓為3偶層，高鹽度有條鎖件設(shè)計暈到10鼻-12燙米內(nèi)，歌因此建懸議：天花：玻璃（自舅然采光）地面：大窗理石墻面：大喊理石+玻第璃幕墻公共空間撲&大堂建真議考慮因聾素：大堂是客湊戶最能感晝知到物業(yè)哲價值、體移驗(yàn)尊貴感浴的的地方撐，因此體板現(xiàn)高品質(zhì)你至關(guān)重要既；我們的目紡標(biāo)客戶處鐮于蓬勃發(fā)嗚展階段，械追求物業(yè)劇的形象所駐帶來的面羊子感，大勻堂整體調(diào)朽性應(yīng)符合攀他們的特個點(diǎn)，體現(xiàn)斷品質(zhì)感建議要典點(diǎn)：裝飾適當(dāng)侮融入星級息的裝飾標(biāo)糠準(zhǔn)，選用碌高檔材料搞，如水晶霜燈等、同警時減少材故料品種，龜設(shè)計簡約腰、大氣，鎖體現(xiàn)尊貴蛇感和豪華傷感；可引入人造水景、植物盆說景、雕塑針小品等室摩內(nèi)小品大堂一側(cè)隸可考慮設(shè)透置休息區(qū)冤，供來訪鑄者使用，竄體現(xiàn)項(xiàng)目桐人性化；公共空距間&大架堂建議大堂品桌質(zhì)要求叢：擴(kuò)大大捉堂面積暮——鍛體現(xiàn)氣礙派的泛大堂考慮因?yàn)乘兀涸O(shè)置泛大左堂，規(guī)避鴉項(xiàng)目大堂蹤蝶面積偏小聽的缺陷，墨體現(xiàn)開發(fā)呈商注重品扛質(zhì)，讓項(xiàng)勺目在同質(zhì)勞產(chǎn)品中脫屬穎而出。建議要點(diǎn)：需要注符意雨篷園的設(shè)置簡；公共空間繩&大堂建卵議將公共道縮慧路綠化與凍項(xiàng)目外小哲廣場進(jìn)行截統(tǒng)一規(guī)劃曠，便于提狹升整體效留果；設(shè)計：呈適當(dāng)運(yùn)適用水景肺、綠化五、地面營圖案處辜理，禽營造高竹檔的商孕務(wù)與商嬸業(yè)氛圍弱。關(guān)鍵詞：謹(jǐn)商務(wù)性胖休閑性胡引導(dǎo)效果公共空間輝&前廣場仗建議電梯間考慮因懇素：電梯間雁融合甲角級寫字洪樓的特蹲色，同勤時與大答堂整體虎效果融笨合；建議要偶點(diǎn)：設(shè)計風(fēng)格魚簡約，大峰氣，避免鴨細(xì)部的復(fù)逗雜處理，撒方便后期鄰物業(yè)管理的。電梯廳芽作為除掏大堂外步客戶最糖關(guān)注的列公共空忽間，選恥材考究貓，建議蕩采用高病檔大理裙石＋不堵銹鋼裝織飾材料背，融合華與大堂卻相協(xié)調(diào)葉的地面遣裝修，石形成特性有商務(wù)生特質(zhì)。公共空間井&候梯廳筍建議關(guān)鍵詞蓄：陽光昌、生態(tài)括、寬敞拉、品質(zhì)樓盤名稱走道凈寬走道凈高有無中央空調(diào)裝修狀況華潤大廈1.22.7無地面：地毯（米色）墻面：墻紙深圳國際商會中心1.82.5有+新風(fēng)地面：大理石墻面：淺綠色磨砂玻璃鳳凰大廈1.62.4有地面：進(jìn)口石材墻面：乳膠漆江蘇大廈1.42.6無地面：地磚墻面：ICI安聯(lián)大廈1.32.6無地面：地磚墻面：ICI諾德中心1.82.5有地面；微晶石墻面：藝術(shù)玻璃本項(xiàng)目慘公共走謎道尺度霧建議目前高檔亭寫字樓的異公共走道訓(xùn)大部分都服有中央空程調(diào)，但降答低了走道館的凈高；革凈寬在1掌.2~1委.8米之齊間。為突出本鞭項(xiàng)目在層闊高上的優(yōu)勁勢，以及李未來的發(fā)劈燕展趨勢，導(dǎo)建議：走道凈寬棉：1.6敵-1.8冊米走道凈吵高：2柜.7米中央空育調(diào)：如避能做到什陽光電弓梯廳，挑則建議晨不采用公共空間墨&公共走仿道建議考慮因斥素：與大堂、消電梯間統(tǒng)信一風(fēng)格。建議要琴點(diǎn)：設(shè)計風(fēng)格岸簡約，大護(hù)氣，避免呀細(xì)部的復(fù)伐雜處理，西方便后期機(jī)物業(yè)管理嗽。注重頂役部燈光絡(luò)的處理卸和造型境的簡約公共走道積作為接觸念最多公共僑空間，選泊材考究，棗建議采用陶高檔大理向石＋墻紙育，融合與仙大堂相協(xié)董調(diào)的裝董修，形成右特有商務(wù)犬特質(zhì)。——體干現(xiàn)項(xiàng)目翁檔次的遞區(qū)域尚公共走狀道寬敞焦、陽光僚、舒適罵體現(xiàn)人瞇性化公共空御間&公蜜共走道旗建議考慮因素剛：細(xì)節(jié)決嘆定成敗昨，洗手戰(zhàn)間設(shè)計遺是最容旱易忽視告的細(xì)節(jié)絡(luò)，但卻園是客戶供實(shí)在感脖知到的扇地方。建議要點(diǎn)攀：設(shè)施完備職的衛(wèi)生間僑，與各辦筆公間門口率要有分隔明距離；設(shè)置玄關(guān)蚊和過渡前槐室，并利血用該空間榆提供人性員化服務(wù)，仔如整裝室鈴或化妝間作；在基本潛裝修方鈔面，地芳面和墻素面選用估高檔石緣瑞材，配利備廁紙沈、衣物應(yīng)鉤、干震手機(jī)，供選用感卻應(yīng)式水嘩龍頭，跌選用名晨牌潔具處如科勒船、美標(biāo)椒、TO顛TO等艱；預(yù)備4個偽蹲位以上歡的空間。衛(wèi)生間的揀裝修色調(diào)置、采光色摟調(diào)與公共玻部分要求越協(xié)調(diào)統(tǒng)一液。——容披易忽略播的甲級涉寫字樓甚細(xì)節(jié)脂衛(wèi)生間斜細(xì)節(jié)之宰處體現(xiàn)退品質(zhì)高栗低公共空間核&公共衛(wèi)歲生間建議細(xì)節(jié)決財定甲級糾形象——國際化的妖公共導(dǎo)視趴系統(tǒng)公共導(dǎo)框視系統(tǒng)考慮因驚素：體現(xiàn)一臺個項(xiàng)目腎在細(xì)節(jié)巾上的體置貼入微隙，展示桑項(xiàng)目的裙品質(zhì)感需和國際幼商務(wù)感建議要詞點(diǎn)：指位明確乘；采用國際搏統(tǒng)一圖標(biāo)蛾；造型精殺雅；材質(zhì)商務(wù)斧感強(qiáng)公共空鹿間&公計共導(dǎo)示樓建議闊綽生態(tài)拔花園，盡夫顯項(xiàng)目品復(fù)質(zhì)，營造艇生態(tài)環(huán)?；徒】缔k公埋空間。公共空間當(dāng)&休閑建憂議聘請名美家塑造無公共展陸示空間寫字樓咬的大堂窗、電梯玻廳及公貧共走道膜、電梯蔥外觀及引轎箱等惑公共空桐間是項(xiàng)眠目形象辟得要展責(zé)示的重洽要部分燙；建議聘沫請專業(yè)種設(shè)計公晚司（如譽(yù)諾德中鍬心聘請熄香港梁沾志天）國進(jìn)行塑倡造，可餃保證項(xiàng)漢目的檔撫次、品鑰味在細(xì)羞微之處志也得到同體現(xiàn)。公共空間漲&名家設(shè)陸計建議幾大寫弄字樓物州業(yè)管理魔公司比中較仲量聯(lián)至行全球?qū)懳沧謽且痪€物業(yè)品牌全球?qū)懽诌z樓二線物業(yè)品傲牌諾德中心卓越時代蜻廣場深圳國際旺商會中心新世界中掠心深圳寫字懸樓顧問項(xiàng)啟目國內(nèi)寫偵字樓一線物業(yè)品喇牌羅湖商旅務(wù)中心說明專業(yè)寫棒字樓物卡管公司砍，費(fèi)用蝴高，品兇牌影響新力大中檔物業(yè)有管理公司并，費(fèi)用較濫低，物管賊品牌影響塊力較小國內(nèi)最早戒涉及頂級頌寫字樓物失管，費(fèi)用厭較低，國惰內(nèi)影響力屯較大物業(yè)服邀務(wù)建議本項(xiàng)目園建議：榜選擇一施線著名玻物管顧孝問樹立哲整體形價象考慮因素溝：：良好的物盼管形象有拔利于項(xiàng)目心的保值及沃項(xiàng)目的銷溝售：建議前期俱聘請仲量起聯(lián)行或世碌邦魏理仕朵作為物管傍顧問。建議要點(diǎn)普：物管公飼司建議些選擇世皂界著名躺一線品姓牌物管鑄顧問，勇確保大異廈整體鮮經(jīng)營管膜理，借遲助其品修牌給予鉗客戶物希管信心丘，提供氣國際化伴的酒店姑式服務(wù)填。-前臺衫一站式莖服務(wù)，袍體貼周鋒到的安窮排。-高質(zhì)妻素的人讓員組成詳和嚴(yán)密柴的管理洲架構(gòu)，僵確保突飯發(fā)事件許第一時左間得到胖有效解獅決；-對業(yè)互主使用悅的實(shí)際傾性服務(wù)降和物業(yè)愈保值乃躍至升值傻的保障仲量聯(lián)行C硬件配置設(shè)施第二卷：產(chǎn)品打造建議電梯:品牌、杰轎廂尺寸演、候梯時餡間空調(diào):品牌、幻玉系統(tǒng)類型貿(mào)、運(yùn)營方弊式、計量抓方式智能化設(shè)鑄施:5A去智能配套設(shè)量施:會議妄室、商敏務(wù)中心射、餐飲巴、必要態(tài)辦公生波活配套塵商店關(guān)鍵字癢:國際句品質(zhì)、彼中端產(chǎn)慘品（高扛性價比豈）電梯建杜議樓盤名稱數(shù)量品牌容量內(nèi)飾華潤大廈9+2迅達(dá)1350KG22人地面：大理石天花：玻璃、不銹鋼墻面：不銹鋼卓越時代廣場16進(jìn)口三菱1350KG18人地面：高檔石材天花：不銹鋼墻面：石材和不銹鋼鳳凰大廈10+2通力1350KG18人地面：微晶磚天花：不銹鋼墻面：不銹鋼+玻璃新世界中心21迅達(dá)1350KG18人地面：大理石天花：玻璃，不銹鋼墻面：發(fā)紋不銹鋼安聯(lián)大廈12+2進(jìn)口三菱1000KG13人地面；大理石天花：玻璃，不銹鋼墻面：不銹鋼諾德中心13+2Fujitec1350KG18人地面：大理石天花；不銹鋼墻面：鏡面不銹鋼市場參考國際品牌貨標(biāo)志、國岸內(nèi)品牌價枯格——選擇高性得價比的K彼ONE等指品牌電梯考慮因素羅：電梯品牌瓦是客戶感柏知寫字樓技品質(zhì)的關(guān)拜鍵，原裝倚電梯更受況客戶信賴痛。建議要點(diǎn)背：內(nèi)裝：電梯內(nèi)萌可裝設(shè)細(xì)小液晶錢屏，播晉放對外虜牌價、臺股市行謠情、天殃氣預(yù)報商等商務(wù)資信息；內(nèi)裝材退質(zhì)盡量拍采用鏡姿面不銹嚼鋼或玻始璃材質(zhì)斗，增加享轎廂尺末度空間困，簡潔遠(yuǎn)舒適，隆易于后壁期管理朗和清潔虎；電梯內(nèi)互設(shè)置空屯調(diào)、排斃風(fēng)及背隔景音樂手系統(tǒng)。指標(biāo)設(shè)置：轎廂參考舊尺度：2刊.8*2鮮.5*3拍.0（寬蔬*深*高留）(雙排禍按鈕)電梯設(shè)希計等候蛾時間小近于45貪”；電梯速度尚為3.5劈燕m/s（提高柴電梯效兄率）電梯建吩議√面積平波分法早期物疫業(yè)管理昌公司使器用的辦認(rèn)法，將崖整個大胸樓的空著調(diào)使用唐費(fèi)用，屯按用戶四租用面剃積的大灶小來平短灘。優(yōu)點(diǎn)：直假接方便，遮成本低。缺點(diǎn)：容釣易發(fā)生矛例盾。時間計軋量法：該種方式壓是通過計奴量風(fēng)機(jī)盤泳管的電動敗二通閥的致開啟時間劃，加上測斜量風(fēng)量的瞎檔次，最畝后換算成樂負(fù)荷的使枯用量。優(yōu)點(diǎn)：較引面積平分鴉合理缺點(diǎn)：鄭沒辦法痕合理計腹量負(fù)荷吼變化的皇情況能量計費(fèi)立法(能量表犁)由帶信蹦號輸出的叮流量計、估兩只溫度憶傳感器和寶能量積算辭儀三部分習(xí)組成，它挑通過計量暑中央空調(diào)銅介質(zhì)（冷醋凍水）的喉某系統(tǒng)內(nèi)勉瞬時流量獨(dú)、溫差，進(jìn)由能量積粘算儀積分孟