中國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)

中國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》1《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》第一章房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)業(yè)：是為人類社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間或物質(zhì)載體的行業(yè)。房地產(chǎn)投資具有收益，保值，增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性。2《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》

§1.房地產(chǎn)的種類和特性3《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》一.房地產(chǎn)的種類1.土地2.建成后的物業(yè)（1）居住物業(yè)（2）商業(yè)物業(yè)（3）工業(yè)物業(yè)（4）特殊用途物業(yè)4《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》二.房地產(chǎn)特性1.位置的固定性或不可移動(dòng)性2.經(jīng)濟(jì)壽命的可延續(xù)性3.適應(yīng)性4.不一致性5.需要管理6.能從周圍社會(huì)環(huán)境的改善中獲得收益5《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》§2.房地產(chǎn)投資的形式與優(yōu)缺點(diǎn)6《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》一.房地產(chǎn)投資的形式1.房地產(chǎn)開發(fā)投資:從購買土地使用權(quán)開始,通過在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng),即項(xiàng)目策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程,建成可滿足人們某種入住需要的建筑物及附屬設(shè)備設(shè)施與環(huán)境即房地產(chǎn)商品向市場(chǎng)銷售收回投資獲取收益.2.房地產(chǎn)置業(yè)投資:滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營需要;作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者獲取利潤也可轉(zhuǎn)售給他人而獲取收益.7《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》二.房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)1.優(yōu)點(diǎn)：（1）能得到稅收方面的好處（2）易于得到金融機(jī)構(gòu)的支持（3）能抵消通貨膨脹的影響（4）提高投資者的資信等級(jí)8《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》2.缺點(diǎn)（1）投資數(shù)額大:開發(fā)或置業(yè)均需幾百萬幾千萬甚至數(shù)億元人民幣.前期投資或首期付款20%也望樓興嘆.故不是大眾化的投資工具.（2）投資回收周期長:開發(fā)投資3一5年.置業(yè)投資少則8一10年,長則30一50年甚至60年.資金壓力太長（3）需要專門的知識(shí)經(jīng)驗(yàn):要有開發(fā)商應(yīng)具備的素質(zhì)和能力.還必須進(jìn)行有效的專業(yè)化的物業(yè)管理.

9《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》§3.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)與投資組合一.風(fēng)險(xiǎn)的概念與風(fēng)險(xiǎn)分析的目的1.風(fēng)險(xiǎn)的定義：投資的實(shí)際收益與期望的或要求的收益的偏差2.風(fēng)險(xiǎn)與不確定性：風(fēng)險(xiǎn)涉及到變動(dòng)和可能性，某事件具有不確定性，意味著對(duì)于可能的情況，無法估計(jì)其可能性，因此對(duì)未來投資收益估計(jì)應(yīng)該是定性，而不是定量。3.風(fēng)險(xiǎn)分析的目的：輔助投資決策10《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》二.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類1.第一種分類方式（1）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)投資：未來房地產(chǎn)銷售價(jià)格變化，成本增加，市場(chǎng)吸納能力變化，會(huì)對(duì)開發(fā)商收益產(chǎn)生巨大影響置業(yè)投資：未來租金變化，市場(chǎng)出租率變化，物業(yè)毀損造成損失，資本化率變化，物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)的收入等，也會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響（2）未來經(jīng)營費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)：主要是對(duì)置業(yè)投資來說，建筑技術(shù)的發(fā)展，建筑功能要求的提高，影響到物業(yè)使用，購買者須支付昂貴的更新改造費(fèi)用，這些費(fèi)用對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值有很大影響11《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》（3）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：物業(yè)的資本價(jià)值，會(huì)隨著收益率的變化而變化，房地產(chǎn)收益變化是復(fù)雜的，資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)影響置業(yè)投資的收益，表現(xiàn)在估價(jià)誤差，市場(chǎng)影響，政府法律金融政策影響，宏觀經(jīng)濟(jì)形式影響，功能陳舊，通貨膨脹，法律風(fēng)險(xiǎn)。（4）比較風(fēng)險(xiǎn)：即機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，投資者將資金投入房地產(chǎn)后，就失去其他投資機(jī)會(huì)，也就失去其他機(jī)會(huì)可能帶來的收益。（5）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)：適當(dāng)時(shí)間強(qiáng)調(diào)選擇合適地點(diǎn)和物業(yè)類型，進(jìn)行投資，使獲得最大投資收益的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)降至最低限度。（6）持有期風(fēng)險(xiǎn)：與時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)，影響項(xiàng)目收益的不確定因素越多，風(fēng)險(xiǎn)隨持有期的延長而加大。12《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》2.第二種分類方式（1）商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：置業(yè)投資經(jīng)營的費(fèi)用超過收益或銷售利潤的情況。（2）利率風(fēng)險(xiǎn)：利率的變化會(huì)導(dǎo)致置業(yè)投資的損失。（3）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，可通過密切關(guān)注當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，細(xì)心使用投資分析結(jié)果，避免某些市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（4）購買力風(fēng)險(xiǎn)：由商品或服務(wù)價(jià)格上漲帶來的風(fēng)險(xiǎn)。（5）政策風(fēng)險(xiǎn)：國家稅收政策變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)，可選擇政府鼓勵(lì)的有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目投資。（6）或然損失風(fēng)險(xiǎn)：是由自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)13《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》三.風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資者行為的影響1.令投資者根據(jù)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定其合理的投資收益水平。2.使其盡可能規(guī)避，控制和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)14《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》四.風(fēng)險(xiǎn)與投資組合投資組合理論主要論點(diǎn)：是在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反映。目標(biāo)是在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化的投資組合，要使基金安全，收益穩(wěn)定。15《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》§4.考慮時(shí)間因素的資金等效值計(jì)算16《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》一.資金的時(shí)間價(jià)值

是指同樣數(shù)額資金在不同時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值.17《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》二.利率與計(jì)息方式1.利率:單位時(shí)間增加的利息與原金額之比,用百分比表示,稱為利率.利率(i)=單位時(shí)間增加的利息/原金額X100%2.單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息單利:利息總額=本金X計(jì)息周期數(shù)X利率=p?n?i復(fù)利:F=p(1+i)n18《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》

三.符號(hào)P=現(xiàn)值F=終值A(chǔ)=連續(xù)出現(xiàn)在計(jì)息周期期末的等額支付款N=計(jì)息周期數(shù)I=利率19《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》四.復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)1.一次支付的現(xiàn)值和終值

F=p(1+i)n2.等額序列支付的現(xiàn)值和資金回收P=A*(1+i)n-1/i(1+i)nA=P*i(1+i)n/(1+i)n-120《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》五.名義丙利率與實(shí)棄際利率例:年利廚率為12適%,存款真額100輩0元,期毒限為1年一年一蹤蝶次計(jì)息溫:F=章100稅0*(結(jié)1+1由2%)額=11癢20元上1復(fù)2%一年四次芽計(jì)息:F辨=100倘0*(1撇+3%)4=11專25.爺51元偶12玩.55獸%一年十二滔次計(jì)息:叼F=10奮00*(麻1+1%安)12=11無26.奇83元續(xù)12老.68聚%名義利率份12%絹=周期利檔率*復(fù)利摩利率周期則數(shù)21《房地產(chǎn)救經(jīng)營與管邁理》名義利率麗與實(shí)際利膨率有下述暮關(guān)系:1.計(jì)烤息周期塊一年則壞名義利朱率=實(shí)街際利率拼,短于塊一年則遲實(shí)際利扛率>名騰義利率2.名冬義利率覽不能反擔(dān)映資金落時(shí)間價(jià)陸值,只晨有實(shí)際覺利率才燭能反映泄.3.名弱義利率延越大,共周期越戰(zhàn)短,差扁異越大輪.22《房地產(chǎn)籮經(jīng)營與管額理》六.例終題23《房地產(chǎn)壞經(jīng)營與管椅理》例一：跳某家庭滴預(yù)計(jì)在恐今后1慣0年內(nèi)吉的月收滴入為1圾600根0元，糧如果其醬中的3球0%可諒用于支食付住房楚抵押貸作款的月康還款額膠，年貸失款利率摟為12辮%，問刪該家庭笛有償還污能力的若最大抵防押貸款龜額是多章少？解:（估1）該校家庭每城月可用檔于支付迷抵押貸師款的月拖還款額A=1喪600左0X3增0%=別480牌0元（2）月鈔貸款利率會(huì)i=12吐%/12訪=1%（3）計(jì)糕息周期數(shù)截n=10嫁X12=悉120個(gè)幫月（4）桂該家庭軟有償還迎能力的饒最大抵請(qǐng)押貸款譜額：P=跟A（（邊1+島i）n–1）/i意（1+i仁）n=480城0（（1慨+1%）120–1）/1魔%（1幫+1%媽）120=33.亡46萬24《房地產(chǎn)表經(jīng)營與管逆理》例二：某炒家庭以抵話押貸款的租方式購買饑了一套價(jià)錄值為25鞠萬元的住勝宅，如果鉆該家庭首析期付款為卵房價(jià)的3枯0%，其帶余為在1坡0年內(nèi)按非月等額償貌還的抵押鈔貸款，年盾貸款利率裹為15%逃。問月還晝款額為多盤少？如果嗎該家庭2忌5%的收冷入可以用播來支付住限房消費(fèi)，景問該家庭恢須月收入猜多少，才脫能購買上造述住宅？解:（1罵）抵押貸瞧款額Ｐ=衛(wèi)25Ｘ7畏0%=星17.5陰（萬元）（2）張?jiān)沦J款槳利率i微=1殿5%/茄12僵=1.依25%上,計(jì)息周慚期數(shù)n涌=1挑0X1雷2=崗120協(xié)個(gè)月（3）住月還款秀額A售=Pi（1+i坑）n/（（芹1+i吵）n–1）=1醉750從00X沸1.2似5%（1+1臨.25%泡）120/（因（1+為1.夢(mèng)25侮%）120–1）=28塘23.典4元（4）設(shè)該家庭克欲購買扁上述住傅宅，其娛月收入皺須為282擱3.4音/0.跳25勸=11嗚293酷.4元25《房地出產(chǎn)經(jīng)營逢與管理糊》第二章隸房地產(chǎn)開俊發(fā)的程序練與管理§1.房地產(chǎn)開抖發(fā)的主要責(zé)程序一.概孕述房地產(chǎn)僻開發(fā)是茄通過多帆種資源饑的組合晌使用而根為人類冶提供入咱住空間希并改變逐人類生粗存的物恭質(zhì)環(huán)境架的一種鋤活動(dòng)26《房地產(chǎn)填經(jīng)營與管毒理》二.房怨地產(chǎn)開發(fā)時(shí)的主要程睡序八個(gè)步驟韻：投資機(jī)就會(huì)尋找；概投資機(jī)會(huì)割篩選；可產(chǎn)行性研究響；獲取土員地使用權(quán)刑；規(guī)劃設(shè)孤計(jì)與方案達(dá)報(bào)批；簽閘署有關(guān)合竟作協(xié)議；叼施工建設(shè)利與竣工驗(yàn)么收；市場(chǎng)黑與物業(yè)管制理四個(gè)階機(jī)段：投著資機(jī)會(huì)買選擇與煩決策分抖析；前信期工作玻；建設(shè)食階段；臣租售階酷段27《房地幻玉產(chǎn)經(jīng)營事與管理妹》三.房釣地產(chǎn)開發(fā)禽過程的主匠要參與者1.土地嶄所有者或消當(dāng)前使用悲者2.開發(fā)調(diào)商3.政府覽及政府機(jī)首構(gòu)4.金融壁機(jī)構(gòu)5.建斜筑承包戶商6.專墻業(yè)顧問修,建筑闊師,工哥程師,習(xí)會(huì)計(jì)師俯,經(jīng)濟(jì)枝師及成速本控制汪人員,潔估價(jià)師墳及市場(chǎng)芬營銷人惕員,律援師及代銳理人28《房地產(chǎn)旺經(jīng)營與管支理》§2.土地使用肅權(quán)的獲取開發(fā)商來獲取土化地的幾彼種方式齊:1.政府伐行政劃撥2.土小地使用嚇權(quán)的有運(yùn)償出讓出讓年雷限：居住用地縣70年；閑工業(yè)用地貪50年；昆教科文衛(wèi)困體用地5盤0年；商業(yè)旅拍游娛樂傷用地4凳0年；石綜合或尼其他用京地50戚年出讓形抬式：協(xié)議；您招標(biāo)；懸公開拍臂賣；補(bǔ)筐地價(jià)29《房地產(chǎn)思經(jīng)營與管歇理》§3.城市規(guī)劃旬及其對(duì)房黨地產(chǎn)市場(chǎng)壇開發(fā)的影毒響一.城市威規(guī)劃的作糟用和任務(wù)1.作爐用:對(duì)翅城市建閣設(shè)綜合蹈布署,差是城市浮開發(fā)建嫂設(shè)管理下的依據(jù)切.2.任務(wù)講:根據(jù)規(guī)及劃狀況條熟件,布署厚城鎮(zhèn)體系匪,確定城停市性質(zhì),輸規(guī)模和布料局,統(tǒng)一并規(guī)劃,合葛理利用城汗市土地,軋綜合各項(xiàng)嬌建設(shè),保索證城市有中序地協(xié)調(diào)滋地發(fā)展30《房地靈產(chǎn)經(jīng)營請(qǐng)與管理隸》二.城書市規(guī)劃吃的層次虎及與其競(jìng)他規(guī)劃富的關(guān)系1.城市孕規(guī)劃的層希次:總體蒜規(guī)劃;詳場(chǎng)細(xì)規(guī)劃2.與其贊他規(guī)劃的宏關(guān)系:和貨國土規(guī)劃凝,區(qū)域規(guī)啊劃,江河射流域規(guī)劃剩,土地利景用總體規(guī)缺劃相協(xié)調(diào)31《房地產(chǎn)渣經(jīng)營與管業(yè)理》三.房梁地產(chǎn)開候發(fā)項(xiàng)目侍規(guī)劃設(shè)你計(jì)方案趙中的主仙要技術(shù)脂經(jīng)濟(jì)指彼標(biāo)1.居住德區(qū)技術(shù)經(jīng)濁濟(jì)指標(biāo)居住區(qū)堆總用地魄；居民椅人均占棵地；居晶住區(qū)總帝建筑面驕積；總燭戶數(shù)總蓄人口，騰平均每本戶人口決；平均誼每戶居趣住面積去；居住搞建筑密鞠度（建適筑基底凈面積/臥建筑用非地面積椅）；居葡住面積扭密度（駛居住面盯積/居愚住建筑逼用地面丙積）；懲容積率河（居住襲建筑面頓積/居另住建筑掘用地面口積）；棉人口毛平密度（默總?cè)丝趹?總用躬地）；誰人口凈摘密度（愚總?cè)丝诖?居住炎建筑用辨地面積片）；平棉均層數(shù)宋（住宅伍總面積稼/住宅帽基底總顏面積）宅；高層括（7層憶以上）比例（牲高層建危筑面積豎/居住恐總面積喜）；住墓宅間距陶；居住斤區(qū)總造伯價(jià)；建俯設(shè)周期32《房地產(chǎn)有經(jīng)營與管袍理》2.非廈居住區(qū)昆開發(fā)項(xiàng)液目規(guī)劃鑰設(shè)計(jì)方朋案的技用術(shù)經(jīng)濟(jì)貝指標(biāo)建筑容冷積率；總建筑再面積地上建鐵筑面積建筑密度規(guī)劃建設(shè)爬用地面積建筑高懲度綠化比率停車位個(gè)盯數(shù)有效面雅積系數(shù)開發(fā)項(xiàng)減目總造庫價(jià)，平噸均造價(jià)學(xué)和開發(fā)凈建設(shè)周蟻期33《房地產(chǎn)禾經(jīng)營與管叔理》四.房地掙產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)乖目的規(guī)劃芒管理1.開發(fā)笑項(xiàng)目選址璃,定點(diǎn)審爸批階段2.申請(qǐng)韻建設(shè)用地們規(guī)劃許可蹤蝶證階段3.規(guī)殘劃設(shè)計(jì)圍條件審扁批階段4.設(shè)曾計(jì)方案狼審批階煌段5.建逐設(shè)工程目規(guī)劃許辦可證階愚段6.竣餐工驗(yàn)收護(hù)階段34《房地紐奉產(chǎn)經(jīng)營投與管理礎(chǔ)》五.城良市規(guī)劃濟(jì)與房地犧產(chǎn)開發(fā)抵的關(guān)系房地產(chǎn)隔開發(fā)服僑從于城俗市規(guī)劃易的管理眨,而城譜市規(guī)劃欺的實(shí)現(xiàn)鼓,則有翠賴于房逗地產(chǎn)開另發(fā)的資殲金投入考.要糾主正兩種辜錯(cuò)誤觀帥念:1.規(guī)才劃是開魄發(fā)的判緣瑞腳石2.城市爸規(guī)劃是萬長能的,不悟能改變的35《房地產(chǎn)朵經(jīng)營與管膜理》§4.政府的土乖地政策及賀其對(duì)土地字市場(chǎng)的管顯理一.房布地產(chǎn)市搜場(chǎng)的宏斗觀調(diào)控皂是政府煌調(diào)控的武主要方剃式1.土地狼供應(yīng)計(jì)劃展的調(diào)控2.城橫市規(guī)劃鬧的指導(dǎo)3.地弦價(jià)的杠推桿作用4.稅收繭的功能5.租金患的控制6.金柄融杠桿溪的作用7.住薦房政策端的影響36《房地產(chǎn)購經(jīng)營與管挺理》二.房地絲式產(chǎn)行為的性規(guī)范1.資洲質(zhì)審查2.產(chǎn)權(quán)古登記3.建立虹房地產(chǎn)價(jià)惑格評(píng)估制欺度4.交易桂程序的規(guī)席范化37《房地璃產(chǎn)經(jīng)營沙與管理券》第三章鮮房地產(chǎn)開醉發(fā)項(xiàng)目可倚行性研究一.可行若性研究的伴含義和目聽的1.含攻義：在工程豎項(xiàng)目決刺策前，親對(duì)與項(xiàng)喉目有關(guān)箏的社會(huì)它，經(jīng)濟(jì)割和技術(shù)寄等方面訓(xùn)進(jìn)行深唇入細(xì)致債的研究冠。對(duì)各寄種可能蹈建設(shè)方偶案或技臺(tái)術(shù)方案縮慧進(jìn)行認(rèn)梯真的技策術(shù)經(jīng)濟(jì)跪分析，掌比較和滅論證。激對(duì)項(xiàng)目才的經(jīng)濟(jì)天，社會(huì)吳，環(huán)境祖效益進(jìn)爽行認(rèn)真她的科學(xué)耕預(yù)測(cè)和清評(píng)價(jià)，贊提出決蓬策依據(jù)灑。38《房地姐產(chǎn)經(jīng)營棚與管理哨》2.目的蓮：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目蹲決策的科努學(xué)化，民滾主化，減芒少或避免共投資決策臥的失誤，蘿提高項(xiàng)目漂開發(fā)建設(shè)程的經(jīng)濟(jì)，蛾社會(huì)和環(huán)宇境效益。39《房地產(chǎn)客經(jīng)營與管鉤理》二.可封行性研巡壽究的作羨用1.是項(xiàng)仿目投資決貌策的依據(jù)2.作缸為籌集子建設(shè)資群金的依窗據(jù)3.作為拖開發(fā)商與址有關(guān)部門歡簽定協(xié)議仇，合同的菌依據(jù)4.作癥為編制遺下階段憤規(guī)劃設(shè)峰計(jì)的依族據(jù)40《房地產(chǎn)乞經(jīng)營與管建理》三.可枯行性研省究的依坐據(jù)1.國家石方針，政餐策和長遠(yuǎn)極規(guī)劃2.批準(zhǔn)扮的項(xiàng)目建疤議書等文挽件3.城裂市總體槽規(guī)劃，魂詳細(xì)規(guī)恥則，市找政設(shè)施4.基礎(chǔ)貝資料5.工程雪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)悔，規(guī)范，纖指標(biāo)要求仗資料6.國槽家經(jīng)濟(jì)劑參數(shù)，神指標(biāo)7.開誼發(fā)項(xiàng)目慨備選方擺案的土卡地利用拌條件，臣備選規(guī)繁劃設(shè)計(jì)秒方案等41《房地產(chǎn)春經(jīng)營與管蓄理》四.可碧行性研遼究的四量個(gè)工作賠階段1.投恐資機(jī)會(huì)靈研究2.初朽步可行掘性研究3.詳細(xì)孔可行性研溜究4.項(xiàng)付目的評(píng)賞估和決失策42《房地產(chǎn)差經(jīng)營與管殺理》可行性鉛研究的政內(nèi)容和攀步驟一.可質(zhì)行性研途究內(nèi)容1.項(xiàng)捐目情況2.開發(fā)定項(xiàng)目用地帽的現(xiàn)狀調(diào)跌查及動(dòng)遷傲安置3.市場(chǎng)勾分析和建頓設(shè)規(guī)模確配定4.規(guī)炸劃設(shè)計(jì)游方案選陜擇5.資店源供給43《房地產(chǎn)存經(jīng)營與管查理》6.環(huán)境滅影響和環(huán)裕境保護(hù)7.項(xiàng)兆目開發(fā)米組織結(jié)續(xù)構(gòu)，管爪理費(fèi)用源研究8.開案發(fā)建設(shè)霸計(jì)劃9.項(xiàng)陜目經(jīng)濟(jì)端及社會(huì)耽效益分丹析10.現(xiàn)結(jié)論及預(yù)建議44《房地產(chǎn)杏經(jīng)營與管圓理》二.可行象性研究步章驟1.接安受委托2.調(diào)長查研究3.方案駝選擇和優(yōu)艇化4.財(cái)務(wù)炭評(píng)價(jià)和國永民經(jīng)濟(jì)評(píng)規(guī)價(jià)5.編制億可行性研軟究報(bào)告45《房地督產(chǎn)經(jīng)營盈與管理婦》房地產(chǎn)市程場(chǎng)分析與個(gè)預(yù)測(cè)一.房想地產(chǎn)市恩場(chǎng)分析券與預(yù)測(cè)雪目的1.了波解影響畝房地產(chǎn)沸市場(chǎng)的欠宏觀社共會(huì)經(jīng)濟(jì)歐因素，土把握投浪資機(jī)會(huì)您與方向2.了淺解各類孤物業(yè)的滋供求關(guān)蓮系和價(jià)宴格水平毫，就擬熊開發(fā)項(xiàng)套目進(jìn)行命市場(chǎng)定共位3.了解屆房地產(chǎn)使寒用者對(duì)建柱筑物功能愧和設(shè)計(jì)形甚式的要求布，用以指餃導(dǎo)項(xiàng)目的損規(guī)劃設(shè)計(jì)46《房地產(chǎn)激經(jīng)營與管株理》二.房迫地產(chǎn)市挖場(chǎng)宏觀虛因素分券析1.首先陷要考慮國梅家地區(qū)或擊地方的經(jīng)探濟(jì)特性，銹以確定整糾體是上升迎還是衰退甲階段2.開粉發(fā)商要惑分析研吸究所選池?fù)竦奶氐诙ㄩ_發(fā)攪地區(qū)經(jīng)王濟(jì)社會(huì)此情況3.對(duì)項(xiàng)割目所在地裂域情況分蔬析47《房地聯(lián)產(chǎn)經(jīng)營量與管理遷》三.房售地產(chǎn)市同場(chǎng)微觀螺因素分逼析1.具撤體物業(yè)但類型和深開發(fā)項(xiàng)竊目所處程地區(qū)市予場(chǎng)狀況昌分析2.針買對(duì)所開薄發(fā)項(xiàng)目技的類型升及其特園點(diǎn)進(jìn)行練分析48《房地畢產(chǎn)經(jīng)營索與管理周》四.房科地產(chǎn)租醬售方案筍內(nèi)容1.項(xiàng)目昏出租出售輩還是租售商并舉2.可出杏租面積和寫可分?jǐn)偨ń娣e及梳各自在建防筑物中位酬置3.出負(fù)租和出峽售時(shí)間翁進(jìn)度安流排及面種積數(shù)量點(diǎn)確定4.租梅金和售慚價(jià)水平敵確定5.收傾款計(jì)劃缸確定49《房地芬產(chǎn)經(jīng)營柱與管理呀》房地產(chǎn)痛開發(fā)項(xiàng)午目投資下和成本薯費(fèi)用估遮算一.房地俊產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)圈目投資與攔費(fèi)用構(gòu)成1.開發(fā)羊直接費(fèi)用稼（土地費(fèi)忌，前期工冶程費(fèi)，房客屋開發(fā)費(fèi)盟）2.開發(fā)睜間接費(fèi)用描（管理費(fèi)暴，銷售費(fèi)洞用，財(cái)務(wù)奶費(fèi)用，其娘他費(fèi)用，鎖不可預(yù)見疊費(fèi)，稅費(fèi)蜜）50《房地偉產(chǎn)經(jīng)營鎮(zhèn)與管理旬》二.各項(xiàng)井成本費(fèi)用駝估算方法1.土橡地費(fèi)用技估算a.土地濫出讓金b.土地秩征用費(fèi)c.城市猛建設(shè)配套濤費(fèi)d.拆場(chǎng)遷安置猶補(bǔ)償費(fèi)51《房地產(chǎn)噴經(jīng)營與管鎮(zhèn)理》2.前竹期工程蜓費(fèi)估算3.房屋旗開發(fā)費(fèi)4.管理宰費(fèi)5.銷售澆費(fèi)用6.財(cái)務(wù)睜費(fèi)用7.其衫他費(fèi)用8.不娃可預(yù)見衡費(fèi)9.稅婆費(fèi)52《房地產(chǎn)候經(jīng)營與管罩理》房地產(chǎn)開感發(fā)項(xiàng)目的岸財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一.財(cái)大務(wù)評(píng)價(jià)張的基本犧概念根據(jù)國家蒜現(xiàn)行財(cái)稅敲制度和價(jià)冊(cè)格體系，假分析計(jì)算晝項(xiàng)目直接郵發(fā)生的財(cái)償務(wù)效益和牙費(fèi)用，編獄制財(cái)務(wù)報(bào)究表，計(jì)算錯(cuò)評(píng)價(jià)指標(biāo)種，考察項(xiàng)健目的盈利凱能力，清夸償能力以速及外匯平桑衡等財(cái)務(wù)擦狀況，據(jù)前以判別項(xiàng)寸目的財(cái)務(wù)佛可行性53《房地產(chǎn)賭經(jīng)營與管振理》1.項(xiàng)你目銷售騙（出租嗽）收入2.開社發(fā)項(xiàng)目巾總投資尊=固定擴(kuò)資產(chǎn)投葵資+投賴資方向廉調(diào)節(jié)稅諒+借貸骨利息+慚流動(dòng)資竭金3.經(jīng)營陵成本：猶項(xiàng)目建成移后經(jīng)營過毅程中發(fā)生艙的費(fèi)用4.稅怎金54《房地產(chǎn)緣瑞經(jīng)營與管扒理》二.財(cái)務(wù)泉評(píng)價(jià)的主是要工作內(nèi)躁容和技術(shù)倘經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.主屑要工作廣內(nèi)容：通過主要稼技術(shù)經(jīng)濟(jì)片指標(biāo)對(duì)項(xiàng)沫目的盈利罩能力進(jìn)行遵分析，計(jì)壩算項(xiàng)目的兇投資利潤夕率，投資贏收益率2.主上要技術(shù)恭經(jīng)濟(jì)指絡(luò)標(biāo)a.財(cái)俊務(wù)內(nèi)部棒收益率b.財(cái)務(wù)檔凈現(xiàn)值c.動(dòng)態(tài)折投資回收論期d.開誦發(fā)商成標(biāo)本利潤代率e.投泉資收益榜率55《房地產(chǎn)購經(jīng)營與管瞞理》三.房地班產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)同目財(cái)務(wù)評(píng)禿價(jià)體系示艙例四.房地訂產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)顆目財(cái)務(wù)評(píng)班價(jià)中所使盞用的基本傳報(bào)表56《房地掏產(chǎn)經(jīng)營宏與管理島》房地產(chǎn)開杠發(fā)項(xiàng)目的艘不確定分室析變動(dòng)因裳素：地價(jià)俘；土地倆開發(fā)成綠本；購烘置土地燥過程中致的附加縮慧費(fèi)；容輩積率或霧有效面圣積系數(shù)麥；建造同成本；鞭專業(yè)人墾員費(fèi)用鏈；管理墻費(fèi)；租意賃代理束費(fèi)；廣弓告宣傳葉費(fèi)；租偽金或售騰價(jià)；開調(diào)發(fā)周期撐；建設(shè)使期和租肆售期；窗投資收摟益率；震貸款利握率；空嘗置率等主要變?cè)簞?dòng)因素：土地成祥本；建造晃成本；租敗金或售價(jià)貝；開發(fā)周片期；投資費(fèi)收益率；濤貸款利率腥；空置率舞等57《房地樣產(chǎn)經(jīng)營稅與管理英》一.房堂地產(chǎn)開珠發(fā)項(xiàng)目狀財(cái)務(wù)評(píng)僚價(jià)中主懇要變量垂分析1.土郊地成本2.建靈造成本3.租悅金或售繪價(jià)4.開羽發(fā)周期5.年投咽資收益率6.容睡積率及搶有關(guān)設(shè)版計(jì)參數(shù)7.貸矛款利率8.空置嗓率58《房地戰(zhàn)產(chǎn)經(jīng)營啊與管理領(lǐng)》二.房狡地產(chǎn)開喝發(fā)項(xiàng)目排的敏感鴨性分析1.敏感裂性分析的編概念2.敏舒感性分疲析的方惠法和步議驟3.單乏變量敏覆感性分愈析和多皺變量敏蛇感性分祝析4.敏感拖性分析的貓“三項(xiàng)預(yù)錄測(cè)法”5.敏感夫性分析的稅局限性59《房地圾產(chǎn)經(jīng)營掩與管理葬》三.房講地產(chǎn)開乘發(fā)項(xiàng)目意的風(fēng)險(xiǎn)絞分析主要有兩候種：1.解魔析法2.蒙特侮卡洛模擬荷法60《房地產(chǎn)軋經(jīng)營與管經(jīng)理》房地產(chǎn)章開發(fā)項(xiàng)屋目可行簡(jiǎn)性研究廢報(bào)告的懶撰寫一.項(xiàng)目紀(jì)評(píng)估報(bào)告僻的基本構(gòu)腹成1.封荷面2.摘疏要3.目庫錄4.正文5.附表6.附吃圖61《房地田產(chǎn)經(jīng)營穴與管理兼》二.評(píng)屬估報(bào)告正第文的寫作括要點(diǎn)三.李項(xiàng)目評(píng)批估報(bào)告薪的校讀揪與編輯62《房地產(chǎn)勸經(jīng)營與管保理》第四章極房地產(chǎn)開獻(xiàn)發(fā)的建設(shè)縱過程§1.建筑工蠢程施工茫招標(biāo)投熱標(biāo)一.建衫筑工程肌施工招矮投標(biāo)基駐本概念房地產(chǎn)開沫發(fā)商設(shè)定烘“開發(fā)項(xiàng)脈目建筑工弟程施工”伏這一標(biāo)的昂，招請(qǐng)若幻玉干個(gè)建筑從承包商進(jìn)繞行秘密報(bào)膠價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，念由開發(fā)商堵從中選擇慌優(yōu)勝者并賴與之達(dá)成衡協(xié)議，簽芳定合同的呆過程.63《房地產(chǎn)間經(jīng)營與管瞇理》二.開堆發(fā)建筑細(xì)項(xiàng)目的管招標(biāo)方謠式1.公錢開招標(biāo)2.邀請(qǐng)標(biāo)招標(biāo)3.議標(biāo)64《房地產(chǎn)蹲經(jīng)營與管廣理》三.招標(biāo)賊機(jī)構(gòu)1.確定搖開發(fā)項(xiàng)目雅發(fā)包范圍2.確無定承包嶄方式和譽(yù)承包內(nèi)城容3.確定宅標(biāo)底4.決標(biāo)駐并簽定合熊同或協(xié)議65《房地災(zāi)產(chǎn)經(jīng)營視與管理本》四.招標(biāo)追程序1.申膠請(qǐng)招標(biāo)2.編制尤招標(biāo)文件3.編制歇招標(biāo)工程卸標(biāo)底4.確專定招標(biāo)塞方式，蠟發(fā)布招竭標(biāo)通告厭或邀請(qǐng)康招標(biāo)函5.投千標(biāo)單位察資格審盼查6.招腎標(biāo)工程購交底及茶答疑7.開酸標(biāo)，評(píng)謊標(biāo)和決鼓標(biāo)8.簽定嬌合同66《房地機(jī)產(chǎn)經(jīng)營煎與管理敞》§3.建筑工蕩程施工純合同形兄式與一賢般合同易條款一.合同圈形式1.按字計(jì)價(jià)方蜂式不同形劃分a.固鮮定總價(jià)楊合同b.固定暮?jiǎn)蝺r(jià)合同c.計(jì)量抄估價(jià)合同d.成疼本加酬黃金合同67《房地鳥產(chǎn)經(jīng)營廢與管理勻》2.按籃照合同高所包括覆的工程勁范圍以卡及承包勇關(guān)系的演不同劃界分a.總腥包合同b.開發(fā)膚商直接發(fā)駐包承包合暗同c.獨(dú)獅立承包很合同68《房地魔產(chǎn)經(jīng)營裳與管理部》3.按照顯是否包料臭劃分a.包柴工包料摘合同b.包頃工部分沖包料合銀同c.包寶工不包浸料合同69《房地忘產(chǎn)經(jīng)營閥與管理芒》二.一般仇合同條款1.一般版義務(wù)2.合同紗文件管理3.材路料與設(shè)狠備供應(yīng)4.開工未，竣工時(shí)士間和工期5.變鹽更與增課減6.轉(zhuǎn)讓逝與分包7.竣工賺驗(yàn)收與維管修8.支軋付方式9.風(fēng)險(xiǎn)戲與保險(xiǎn)10.庫中斷合型同11.帳經(jīng)濟(jì)責(zé)飄任12.螺爭(zhēng)端的徐解決70《房地產(chǎn)絨經(jīng)營與管陜理》§4.工程項(xiàng)流目管理一.工款程項(xiàng)目覆管理的崖概念工程項(xiàng)滔目管理午，是以剩高效率面地實(shí)現(xiàn)艷項(xiàng)目目憲標(biāo)為目漢的，以帆項(xiàng)目經(jīng)顫理負(fù)責(zé)慕制為基齊礎(chǔ)，對(duì)啞工程項(xiàng)尖目按照逝其內(nèi)在扒的邏輯越規(guī)律進(jìn)雖行有效糧地計(jì)劃世，組織獎(jiǎng)協(xié)調(diào)和燦控制的辨管理系糠統(tǒng)71《房地產(chǎn)籍經(jīng)營與管俯理》工程項(xiàng)目旨管理有以憶下特點(diǎn)：1.目標(biāo)詳明確2.項(xiàng)目竄經(jīng)理負(fù)責(zé)僚制3.充分汪的授權(quán)保弄證系統(tǒng)4.項(xiàng)雙目管理美具有四荒種基本湖職能a.計(jì)萄劃職能景b昌.組織慚職能c.協(xié)調(diào)快職能腥d.控制送職能72《房地產(chǎn)染經(jīng)營與管偵理》二.房地黑產(chǎn)開發(fā)中更的項(xiàng)目管驕理1.開發(fā)猛建設(shè)用地若情況2.開發(fā)斯建設(shè)的法虜定程序3.合同呀文件的準(zhǔn)院備4.承包推商的選擇5.現(xiàn)場(chǎng)廊監(jiān)督6.施工謙階段7.項(xiàng)目漢竣工驗(yàn)收梳階段8.開庸發(fā)項(xiàng)目彈管理隊(duì)滔伍的管私理73《房地摩產(chǎn)經(jīng)營尸與管理演》三.建師筑工程膜項(xiàng)目的糊質(zhì)量，桌工期，泉成本控茄制(1).航質(zhì)量控制對(duì)原材料湊的檢驗(yàn)；換對(duì)工程中聲的配套設(shè)喂備進(jìn)行檢扁驗(yàn)；確立形施工中控筐制質(zhì)量的鐘具體措施少；確立有炭關(guān)質(zhì)量文新件的檔案巨制度(2).飄工程進(jìn)度立與工期控珠制1.工程撿進(jìn)度計(jì)劃安的編制2.進(jìn)擁度管理新與計(jì)劃蜓調(diào)整3.其他討配套進(jìn)度吵計(jì)劃4.進(jìn)把度控制離中應(yīng)關(guān)映注的因胡素74《房地猶產(chǎn)經(jīng)營價(jià)與管理工》(3)神工程成徑本控制1.編制朋成本計(jì)劃2.控制補(bǔ)工程成本a.強(qiáng)扇化成本晴意識(shí)，窗加強(qiáng)全示面管理b.確露定成本抬控制的菠對(duì)象c.完我善成本絡(luò)控制制撓度d.獎(jiǎng)夠勵(lì)措施75《房地產(chǎn)獵經(jīng)營與管插理》§5.工程項(xiàng)蝴目的竣絮工驗(yàn)收一.竣工摧驗(yàn)收要求工程質(zhì)累量情況羞；隱蔽呈工程驗(yàn)極收資料膚；關(guān)鍵碼部位施狀工記錄蓬；按圖圈施工情批況及有楊無漏項(xiàng)擊等二.竣污工驗(yàn)收閱的依據(jù)經(jīng)過審批齊的項(xiàng)目建漁議書；年筆度開工計(jì)切劃；施工渠圖紙和說駱明文件；仍施工過程殖中的設(shè)計(jì)志變更文件息；現(xiàn)行施喘工技術(shù)規(guī)晚程；施工盡驗(yàn)收規(guī)范賭；質(zhì)量檢球驗(yàn)評(píng)定標(biāo)鄰準(zhǔn)及合同坦中有關(guān)竣懲工驗(yàn)收條桑款；工程御建筑規(guī)模敞；工程建如筑面積，救結(jié)構(gòu)形式便，建筑裝粉飾，設(shè)備鳳安裝等應(yīng)電與各種審叔批文件，石施工圖紙路，標(biāo)準(zhǔn)保伸持一致76《房地直產(chǎn)經(jīng)營鄙與管理飾》三.竣轉(zhuǎn)工驗(yàn)收淚的工作伸程序1.單灰項(xiàng)工程匙竣工驗(yàn)奪收2.綜羞合驗(yàn)收開發(fā)商為劍主，組織童設(shè)計(jì)部門革，施工單殲位，客戶勺，質(zhì)量監(jiān)絡(luò)督部門初燙檢，然后禮邀請(qǐng)有關(guān)腰城市建設(shè)戶管理部門趟，如建委揭，計(jì)委，爬建設(shè)銀行的，人防，鉤環(huán)保，消遙防，開發(fā)冰辦公室，喘規(guī)劃局等77《房地產(chǎn)膛經(jīng)營與管吹理》四.竭工程決攻算五.編耕制竣工注檔案1.技術(shù)朵資料的內(nèi)胸容a.前谷期工作公資料b.土建耐資料c.安蛇裝方面梳的資料2.繪制哥竣工圖78《房地產(chǎn)餡經(jīng)營與管漿理》第五章厘房地依產(chǎn)開發(fā)微項(xiàng)目的君資金融腦通§1.房地產(chǎn)開矩發(fā)項(xiàng)目融衡資的概念勸與意義一.房膏地產(chǎn)開仰發(fā)項(xiàng)目語投資的拘特性與鵲存在的緩矛盾特點(diǎn)：資金墊服付量大麻，周轉(zhuǎn)頸期，運(yùn)務(wù)動(dòng)的固煎定性，鑒增值性英以及風(fēng)姻險(xiǎn)性大帽和回報(bào)腔率高矛盾：1.資金毛投入的集素中性和來購源分散性濕的矛盾2.資如金投入蠅量大和泊來源小連的矛盾3.投資沃回收期長育與再生產(chǎn)勁過程連續(xù)聯(lián)性的矛盾79《房地去產(chǎn)經(jīng)營攝與管理犧》二.房地鑰產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)惰目融資的花基本概念企業(yè)面娃向社會(huì)憤廣泛籌具集資金剃，在企軟業(yè)和社詳會(huì)間開殼拓一條懇通暢的妥資金渠瞞道，這懸就是融泄資三.房猛地產(chǎn)開鋼發(fā)項(xiàng)目劍融資的祖意義達(dá)到盡國快開發(fā)難，提高專投資效領(lǐng)益的目粘的，將微固定在高土地上俗的資金遼重新流將動(dòng)起來扔，使其厚進(jìn)入社纏會(huì)流通凳領(lǐng)域，延以擴(kuò)充凝社會(huì)資刪金來源80《房地估產(chǎn)經(jīng)營蜜與管理翻》四.融資權(quán)的目標(biāo)與井原則1.目揮的為獲取絨利息或耍分享收耗益，以體便提高賭資金的修使用效級(jí)益，也婦為社會(huì)斃創(chuàng)造更貼多財(cái)富大的目的2.原則a.流礦動(dòng)性原助則b擁.安全牧性原則智c.符盈利性中原則81《房地示產(chǎn)經(jīng)營擾與管理搞》§2.房地產(chǎn)耽開發(fā)項(xiàng)符目融資赴的資金點(diǎn)來源一.企業(yè)儀自有資金現(xiàn)金及衣其他流溪?jiǎng)淤Y產(chǎn)燈，以及女在近期埋可回收淹的各種箱應(yīng)收款廚，銀行罵透支貸宮款，保側(cè)函，或墊信用證摸的補(bǔ)償屋余額和女凍結(jié)資裕金二.銀行消信貸三.社會(huì)惕集資1.發(fā)睛行房地齊產(chǎn)股票2.發(fā)行偏公司債券82《房地產(chǎn)宴經(jīng)營與管點(diǎn)理》四.其他州融資方式1.各神類信托腰基金2.各類余企事業(yè)單膏位的自有獸資金3.預(yù)連收定金攀或購樓失款4.銀團(tuán)談聯(lián)合貸款5.借杰助有經(jīng)夜?jié)鷮?shí)力染的公司慕合作開塘發(fā)6.令承哲包商帶資剖承包建設(shè)籍工程83《房地產(chǎn)湖經(jīng)營與管軍理》§3.房地產(chǎn)開慮發(fā)項(xiàng)目融薯資方式一.融鄭資的分甩類分直接告融資和海間接融同資兩類藝：1.直消接融資掀是指擁席有暫時(shí)辦閑置資授金的單芽位與資錄金短缺蹦需要補(bǔ)駛充資金揪的單位注相互間派直接協(xié)功議或在懸金融市膝場(chǎng)交易底的融資努過程，蹄雙方直迎接接觸2.間播接融資充是指擁翁有暫時(shí)冰閑置資暑金的單各位通過甲存款形短式或購犬買金融抵機(jī)構(gòu)發(fā)逢行的有弄價(jià)證券拖，將其圣資金先機(jī)行提供央給中介漿機(jī)構(gòu)，后再以中崖介機(jī)構(gòu)拼貸款形們式或購巖買有價(jià)撫證券形層式提供予給這些纏單位使缺用84《房地?fù)p產(chǎn)經(jīng)營蜜與管理蓋》二.抵皇押貸款指房地產(chǎn)蜜開發(fā)公司扭（抵押人具）以一定由量的房地腔產(chǎn)或其他壯固定的，境有價(jià)值的尺財(cái)產(chǎn)或有醋價(jià)證券作乳為如期償彼還貸款的譜保證物，井向房地產(chǎn)畏金融機(jī)構(gòu)亭或其他貸繳款人作抵鐵押，從而油取得貸款濁的融資方睛式85《房地產(chǎn)南經(jīng)營與管霞理》分類：1.漸貼進(jìn)式抵件押貸款2.遞減歇式還款抵漲押3.定專息抵押4.重污新協(xié)議訊利率抵拆押或滾居動(dòng)抵押86《房地聚產(chǎn)經(jīng)營律與管理魄》三.其常他銀行偷融資方摧式1.短兼期透支鮮貸款2.存款緣瑞抵押貸款87《房地產(chǎn)車經(jīng)營與管崖理》§4.房地產(chǎn)開攝發(fā)項(xiàng)目融針資的步驟一.編蹦制資金鉗流動(dòng)計(jì)咬劃1.資金戀投入計(jì)劃2.資飼金回收心計(jì)劃3.資良金流動(dòng)鮮計(jì)劃二.探討值和確定資侍金來源88《房地產(chǎn)狡經(jīng)營與管香理》三.融饑資方案尺選擇和臥決策（1）融兄資方案選戒擇1.資金勿融出機(jī)構(gòu)載的資金來光源和財(cái)力傷狀況2.資儀金融出那機(jī)構(gòu)的黃辦事效尚率3.各蹦項(xiàng)融資慨收費(fèi)的抖合理性4.對(duì)資我金的調(diào)動(dòng)韻和轉(zhuǎn)移的雪靈活性（2）融斧資決策融資存在拖一定的風(fēng)恐險(xiǎn)，決策際具有綜合漂性，政策竄性和調(diào)節(jié)絮性特點(diǎn).四.按規(guī)泛定辦理各就類貸款手繞續(xù)89《房地產(chǎn)司經(jīng)營與管民理》§5.融資風(fēng)毀險(xiǎn)和金浪融機(jī)構(gòu)弓提供融箭資的條糾件一.融資大風(fēng)險(xiǎn)1.未來出市場(chǎng)不景叔氣，低價(jià)教出售開發(fā)星項(xiàng)目；2.融紅資過多向，償還兇利息額蒼過高；3.對(duì)融糞資方資信之不了解，財(cái)出現(xiàn)資金端供應(yīng)不上擋；4.對(duì)泡未來證念券市場(chǎng)栽沒有很刺好估測(cè)賣；以下須瘡引起注誼意：1.加臭強(qiáng)融資興可行性匪研究2.采疊用多種佛融資方稀式3.正確構(gòu)作出融資講決策90《房地產(chǎn)辯經(jīng)營與管右理》二.金候融機(jī)構(gòu)涌提供融針資條件1.開召發(fā)商過監(jiān)去的業(yè)日績表現(xiàn)2.開發(fā)散商的會(huì)計(jì)姥報(bào)表3.擬開誼發(fā)建設(shè)項(xiàng)潛目的情況4.開反發(fā)商擬靠貸款數(shù)右量5.貸境款期限6.利息粥率7.貼現(xiàn)丸率8.有助舟于金融機(jī)藏構(gòu)同意融瘋資的其他則因素91《房地?zé)a(chǎn)經(jīng)營切與管理躍》三.融資蔬過程中的評(píng)主要費(fèi)用1.中冊(cè)介費(fèi)2.承諾亡費(fèi)3.律師父費(fèi)4.評(píng)估緞費(fèi)5.罰金92《房地接產(chǎn)經(jīng)營蘇與管理樹》第六章飲房地宣產(chǎn)市場(chǎng)鼻營銷93《房地兇產(chǎn)經(jīng)營鳥與管理名》§1.房地產(chǎn)風(fēng)市場(chǎng)營靈銷工作喝的類型甘與費(fèi)用一.房享地產(chǎn)市艙場(chǎng)營銷淋工作類頁型1.成隨片開發(fā)氣的各種僑開發(fā)區(qū)孤，通常襯由帶有要政府職走能的開歇發(fā)區(qū)管昌理委員奇會(huì)或公帳司做，蒜一般周想期較長特，吸引曉投資者搞到開發(fā)蝦區(qū)安家喬落戶。搭其市場(chǎng)概營銷工彩作第一般步是在伸本地區(qū)考建設(shè)一艦些市政漠基礎(chǔ)設(shè)踐施，發(fā)苗行小冊(cè)培子宣傳谷等。2.房兔地產(chǎn)開鼠發(fā)商針爆對(duì)自己爛開發(fā)建掙設(shè)的某輩一項(xiàng)目展或物業(yè)徐持有者惕針對(duì)自售己欲租薦售的物次業(yè)進(jìn)行要的市場(chǎng)丈營銷工綁作.時(shí)勇間短，侄以推銷諒所開發(fā)圈的某宗記物業(yè)或域持有的差某宗物遞業(yè)為目迎的94《房地仗產(chǎn)經(jīng)營返與管理無》二.市添場(chǎng)營銷獅工作的舍費(fèi)用銷售費(fèi)摔用指在芽銷售過既程中發(fā)花生的各萍項(xiàng)費(fèi)用伴：廣告牧費(fèi)；宣王傳費(fèi)；另代理費(fèi)務(wù)；物料擁消耗費(fèi)鼻；接待竄費(fèi)；折暮舊費(fèi)；苦修理費(fèi)肺；銷售脊許可證蓋申請(qǐng)費(fèi)福及工人忘的工資潔，福利蒜，獎(jiǎng)金腸，差旅我費(fèi)等。代理費(fèi)：濫1%-3絮%其他費(fèi)用箏：