城市規(guī)劃及土地管理法

第三講城市規(guī)劃以及土地管理

法律制度一城市規(guī)劃及城市規(guī)劃概述城市規(guī)劃城市規(guī)劃法城市規(guī)劃法適用范圍城市規(guī)劃法的立法沿革城市規(guī)劃城市規(guī)劃是指為了實現(xiàn)一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展目標，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項建設的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃是城市建設的基本依據(jù)，是保證城市土地合理利用和城市生產(chǎn)、生活協(xié)調(diào)運行的重要手段。

城市規(guī)劃法城市規(guī)劃法是調(diào)整在編制、審批和實施城市規(guī)劃過程中發(fā)生的各種社會關系，保障城市中的土地利用及各項建設活動符合城市規(guī)劃，對違反城市規(guī)劃法的行為進行處罰的各種規(guī)范性文件的總稱。狹義的城市規(guī)劃法 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（1989.12）廣義的城市規(guī)劃法律

（續(xù)）1）建設部發(fā)布的《城市規(guī)劃編制辦法》、《城鎮(zhèn)規(guī)劃體系編制辦法》和選址意見書管理辦法等部門規(guī)章；2）各省、自治區(qū)、直轄市關于城市規(guī)劃管理的地方性法規(guī)等；3）《土地管理法》、《環(huán)境保護法》、《文物保護法》、基本建設投資法、市政共用事業(yè)等法律、法規(guī)中有關城市規(guī)劃管理的全部內(nèi)容城市規(guī)劃法的立法過程1956年《城市規(guī)劃編制辦法》（國家建委）1984年1月《城市規(guī)劃條例》（國務院）1986年9月《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部組織起草，于1987年9月報國務院審查）1989年12月26日《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（七屆全國人大常委會第十一次會議通過）

城市規(guī)劃法的適用范圍《城市規(guī)劃法》第2條規(guī)定：“制定和實施城市規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設，必須遵守本法”?！冻鞘幸?guī)劃法》第3條規(guī)定：“本法所稱城市，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮(zhèn)。本法所稱城市規(guī)劃區(qū)，是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域因城市建設和發(fā)展需要實施規(guī)劃控制的區(qū)域。城市規(guī)劃的具體范圍，由城市人民政府在編制總體規(guī)劃中劃定?！?/p>

（二）城市規(guī)劃的制定城市規(guī)劃的基本方針城市規(guī)劃的原則城市規(guī)劃的編制主體城市規(guī)劃的編制內(nèi)容城市規(guī)劃的審批

城市規(guī)劃的基本方針控制大城市規(guī)模（>50萬），合理發(fā)展中等城市（20～50萬）和小城市（<20萬）的方針；（《城市規(guī)劃法》第4條）正確處理近期建設（3～5年）和遠景發(fā)展（20、10～20年）的關系；在城市規(guī)劃區(qū)建設，必須堅持適用、經(jīng)濟和勤儉建國的方針；（《城市規(guī)劃法》第5條）

城市規(guī)劃的原則（4－1）1。從實際出發(fā)，科學預測城市遠景發(fā)展的原則?！冻鞘幸?guī)劃法》第13條：“編制城市規(guī)劃必須從實際出發(fā)，科學預測城市遠景發(fā)展的需要；應當使城市的發(fā)展規(guī)模、各項建設標準、定額指標、開發(fā)程序同國家和地方的經(jīng)濟技術水平相適應?！?/p>

城市規(guī)劃的原則（4－2）2。保護和改善生態(tài)環(huán)境和歷史文化遺產(chǎn)，防止污染和其他公害的原則。《城市規(guī)劃法》第14條：“編制城市規(guī)劃應當注意保持和改善城市生態(tài)環(huán)境，防止污染和其他公害，加強城市綠化建設和市容環(huán)境衛(wèi)生建設，保護歷史文化遺產(chǎn)、城市傳統(tǒng)風貌、地方特色和自然景觀。編制民族自治地方的城市規(guī)劃，應當注意保持民族傳統(tǒng)和地方特色。”

城市規(guī)劃的原則（4－3）有利生產(chǎn)、方便生活、繁榮經(jīng)濟、防災減災的原則?！冻鞘幸?guī)劃法》第15條：“編制城市規(guī)劃應當貫徹有利生產(chǎn)、方便生活、促進流通、繁榮經(jīng)濟、促進科學技術文化教育事業(yè)的原則。編制城市規(guī)劃應當符合城市防火、防爆、抗震、防洪、防泥石流和治安、交通管理、人民防空建設等要求；在可能發(fā)生強烈地震和嚴重洪水災害的地區(qū)，必須在規(guī)劃中采取相應的抗震、防洪措施?！?/p>

城市規(guī)劃的原則（4－4）合理用地、節(jié)約用的的原則。《城市規(guī)劃法》第16條：“編制城市規(guī)劃應當貫徹合理用地、節(jié)約用地的原則。”

城市規(guī)劃的編制主體《城市規(guī)劃法》第11條規(guī)定：“國務院城市規(guī)劃行政主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府應當分別組織編制全國和省、自治區(qū)、直轄市的城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，用以指導城市規(guī)劃的編制?！薄冻鞘幸?guī)劃法》第12條規(guī)定：“城市人民政府負責組織編制城市規(guī)劃?？h級人民政府所在地鎮(zhèn)的城市規(guī)劃，由縣級人民政府負責組織編制?！?/p>

城市規(guī)劃的編制內(nèi)容《城市規(guī)劃法》第18條：“編制城市規(guī)劃一般分總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃兩個階段進行。大城市、中等城市為了進一步控制確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項基礎設施和公共設施的建設，在總體規(guī)劃基礎上，可以分區(qū)規(guī)劃。

編制總體規(guī)劃之前還可總體規(guī)劃綱要詳細規(guī)劃又分控制性詳細規(guī)劃和建設性詳細規(guī)劃城市規(guī)劃的審批《城市規(guī)劃法》第21條規(guī)定，城市規(guī)劃實行分級審批制度。（1）直轄市的城市總體規(guī)劃，由直轄市人民政府報國務院審批。（2）省和自治區(qū)人民政府所在地城市、城市人口在100萬以上的城市及國務院指定的其他城市（如桂林）的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報國務院審批。 （3）其他設市城市和縣級人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批，其中市管轄的縣級人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報市人民政府審批。

（4）

其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報縣級人民政府審批。 （5）

城市分區(qū)規(guī)劃由城市人民政府審批。（不需報國務院審批） （6)城市的控制性詳細規(guī)劃由城市人民政府審批；修建性詳細規(guī)劃，除重要的由城市人民政府審批外，由城市人民政府城市規(guī)劃行政主管部門審批。

歷史文化名城的保護規(guī)劃

“城市人民政府和縣級人民政府在向上級人民政府報請審批城市總體規(guī)劃前，必須經(jīng)同級人民代表大會或者其常務委員會審查同意?！薄冻鞘幸?guī)劃法》第22條規(guī)定：城市人民政府對城市總體規(guī)劃進行局部調(diào)整應報同級人民代表大會常務委員會和原批準機關備案；涉及重大變更的，須經(jīng)同級人民代表大會或其常務委員會審查同意后，報原批準機關批準。

（三）城市規(guī)劃的實施建設用地選址意見書建設用地規(guī)劃管理制度建設工程規(guī)劃管理制度城市規(guī)劃實施的法律責任

“一書兩閑證”制度建設用地膏選址意見超書建設工程大在立項過勸程中，由頌城市規(guī)劃嘗行政主管衣部門出具股的該建設播項目是否錯符合城市戚規(guī)劃要求襲的意見書模。依據(jù)《菊城市規(guī)劃懲法》的規(guī)休定，建設赴單位在上替報設計任弱務書前，押其項目擬罵建地址必享須先經(jīng)城忽市規(guī)劃行蘿政主管部腿門審查，件并取得其組核發(fā)的選榜址意見書道，然后方婦可連同設旺計任務書驕一并上報紀。建設用布地規(guī)劃默管理制躁度建設用初地規(guī)劃芬許可證在城市胳規(guī)劃區(qū)脅內(nèi)進行挑建設需選要申請跨用地的村，必須必持國家桌批準建慰設項目來的有關徐文件，杜向城市薯規(guī)劃行濃政主管促部門申挖請定點費，由城錦市規(guī)劃排行政主汽管部門犯核定其蔥用地位從置和界系限，提療供規(guī)劃盒設計條葉件，核狂發(fā)建設放用地規(guī)笨劃許可邁證。建悠設單位朋或者個淘人在取制得建設誕用地規(guī)渣劃許可攪證后，將方可向址縣級以間上地方宵人民政譽府土地掛管理部跟門申請飼用地，劑經(jīng)縣級階以上人皆民政府污審查批飲準后，顧由土地夫管理部喇門劃撥伙土地。建設工程梨規(guī)劃管理堤制度建設工程居規(guī)劃許可容證在城市規(guī)巴劃區(qū)內(nèi)新歐建、擴建絨和改建建腐筑物、構認筑物、道舅路、管線魄和其他工陵程設施，喬必須持有溫關批準文化件向城市駝規(guī)劃行政較主管部門勝提出申請橫，由城市括規(guī)劃行政傭主管部門須根據(jù)城市川規(guī)劃提出而的規(guī)劃設捧計要求，遼核發(fā)建設福工程規(guī)劃壁許可證件狠。建設單仔位或者個勿人在取得僚建設工程廣規(guī)劃許可縱證件和其靜他有關批捎準文件后腹，方可申浮請辦理開挑工手續(xù)。城市規(guī)結(jié)劃實施底的法律土責任（1）違法占用垂城市土地么的行政處此罰《城市規(guī)拆劃法》第39條：“在荷城市規(guī)劃轎區(qū)內(nèi)，未筋取得建設度用地規(guī)劃電許可證而雀取得建設燦用地批準斑文件、占鋼用土地的擾，批準文搭件無效，拋占用的土觸地由縣級刪以上人民嗓政府責令側(cè)退回。“（2）違法建嚴設行為廟的行政剝處罰《城市規(guī)序劃法》第40條：“朋在城市衰規(guī)劃區(qū)競內(nèi)，未樹取得建抬設工程氏規(guī)劃許煌可證件視或者違復反建設判工程規(guī)刺劃許可葛證件的哨規(guī)定進罷行建設飯，嚴重桃影響城索市規(guī)劃才的，由銹縣級以會上地方注人民政刮府城市驅(qū)規(guī)劃行干政主管臨部門責癥令停止達建設，則限期拆米除或者吵沒收違響法建筑醋物、構糠筑物或陜者其他嫂設施；莊影響城夕市規(guī)劃晴，尚可必采取改靠正措施猶的，由稱縣級以痰上地方面人民政爬府城市酷規(guī)劃行洋政主管邀部門責會令限期著改正，黎并處罰哭款?！保?）對違法仙行為的巖直接責產(chǎn)任人的蔥行政處福分《城市規(guī)缺劃法》第41條：“自對未取于得建設東工程規(guī)內(nèi)劃許可致證件或食違反建舞設工程鍵規(guī)劃許沃可證的吐規(guī)定進米行建設育的單位刷的有關陵責任人品員，可雹以由其仍所在單弊位或者咬上級主速管機關槽給予行假政處分抱?！薄冻鞘兴滓?guī)劃法倡》第43條：“肉城市規(guī)曠劃行政塌主管部充門工作雷人員玩具忽職守灶、徇私旋舞弊的禽，由其她所在單危位或者盯上級主漆管機關雨給予行疤政處分餡；構成晨犯罪的生依法追販究刑事摘責任。洋”（4）執(zhí)法程序第四十二冬條當事逮人對行政稠處罰決定技不服的，見可以在接態(tài)到處罰通羽知之日起頸十五日內(nèi)廚，向作出燙處罰決定躲的機關的豎上一級機觀關申請復銳議；對復濱議決定不服服的，可偷以在接到沸復議決定貨之日起十竹五日內(nèi)，亂向人民法糕院起訴。傷當事人也策可以在接塔到處罰通俊知之日起苗十五日內(nèi)速，直接向雖人民法院綱起訴。當駝事人逾期悠不申請復墨議、也不夾向人民法董院起訴、罰又不履行適處罰決定亮的，由作王出處罰決國定的機關申請千人民法院強制執(zhí)愛行。（四）歷鋤史文化名霜城保護與假文物保護國務院（莖1985介.6.7）頒行了《風景名鞠勝區(qū)管警理暫行井條例》風景名勝必區(qū)按其景子物的觀賞豎、文化、隆科學價值佛和環(huán)境質(zhì)角量、規(guī)模吊大小、游論覽條件等蓋，劃分為者三級：構（條例第常3條）（一）朵市、縣捆級風景便名勝區(qū)（二）省拿級風景名盲勝區(qū)（三）型國家重低點風景陡名勝區(qū)風景名挽勝區(qū)的憲管理部露門（條例肅第4條卷）違法處興理第十五條虧違反本芹條例，有夢下列行為廣的，給予爸行政或經(jīng)擴濟處罰：（一）師侵占風祥景名勝鵝區(qū)土地設，進行洪違章建咽設的，開由有關夢部門或隊管理機咳構責令位退出所雞占土地妄，拆除捷違章建巖筑，并榨可根據(jù)誼情節(jié)，繁處以罰鋸款；（二）損賠毀景物、默林木植被層、捕殺野互生動物或騎污染、破碌壞環(huán)境的巡壽，由有關冠部門或管窩理機構責高令停止破月壞活動，抱賠償經(jīng)濟拌損失，并旗可根據(jù)情次節(jié)，處以孔罰款；（三）耳破壞風燦景名勝饑區(qū)游覽屑秩序和憶安全制誕度，不狀聽勸阻漲的，由欠有關部欣門或管王理機構濾給予警峰告或罰攤款；屬謊于違反監(jiān)有關治庫安管理壓規(guī)定的休，由公及安機關帶依法處撕罰。前耕款行為很，情節(jié)遙嚴重，紐奉觸犯刑歇律或違燥反國家筆有關森姻林、環(huán)寺境保護粥和文物雙保護法金律的，脹依法懲世處。歷史文屆化名城貌的概念堪：1．歷史文化謠街區(qū)2.回歷史文墳化名城歷史文化差名城的保若護原則整體性原樸則發(fā)展性旺原則展示性決原則風景名奧勝及歷秀史文化傷名城保浩護相關叮法律、臟法規(guī)《中華定人民共揀和國文文物保護要法》《中華人攔民共和國詞城市規(guī)劃絨法》各地方禁立法機敵關根據(jù)蜻上述兩因法制定蹈的地方現(xiàn)法規(guī)、孝條例等思考題1.城故市規(guī)劃法宴的作用、剃原則和適溫用范圍是陰什么？2.朗城市規(guī)廣劃是怎諸樣得以課實施的周？3.城啦市新區(qū)開觀發(fā)與舊區(qū)愈改造應遵巡壽循什么原覽則？4.沾公眾參手與對于否城市規(guī)掏劃有什雹么重要記意義？土地管沾理法律辯制度3.1概述3.1奸.1土地的概栽念與特征根據(jù)土極地的用墨途將土但地分為少三類：農(nóng)用地、建設用地和未利用土拖地。特征：話土地位士置的固促定性、面積的寶有限性那、土地利的用的永廁久性概念：《土地管理爛法》是調(diào)整漢人們在妻開發(fā)、晨利用、孝管理和篇保護土翅地過程播中所形博成的權倆利和義穗務關系照的法律休規(guī)范的字總稱。立法目的：維護土鑄地的社會韻主義公有脂制、加強曉土地管理康保護、開糧發(fā)土地資防源、合理哭利用土地叨、切實保掉護耕地、怎促進社會拾經(jīng)濟可持睛續(xù)發(fā)展。調(diào)整對注象：土地民樓事法律關攤系和行政方法律關系現(xiàn)?，F(xiàn)行法律華：《中華人民劉共和國土披地管理法》（198翁6.6睛.25嗎.六屆人大催十六次會稀議通過；198升8.1映2.2烏9.七屆人大銳五次會議餅修改；1998致.8.2基9.九屆人輕大四次員會議修估訂）3.1.局2土地管賊理法3.2.走1土地的所盾有權土地所迷有權是僅指國家或者農(nóng)民集體依法對覺其所有兩的土地碑行使占寺有、使美用、收驚益和處謠分的權壁利。我獲國實行角的是土戶地的社峰會主義悟公有制壓，土地聯(lián)所有權周分為國家土地溫所有權和農(nóng)民集體棟土地所有潔權。3.2笛土地的怒利用和保塞護1.國加家土地所找有權(1)城市市伯區(qū)(通說為綁城市建霸成區(qū))的土地；(2)農(nóng)村和捉城市郊脾區(qū)中已奧經(jīng)依法退沒收、鎮(zhèn)征收、蜻征購為步國有的行土地；(3)依法不屬往于集體所抖有的林地朽、草地、涂荒地、灘限涂以及其盞他土地；(4)國家依均法征用戚的土地月；(5)農(nóng)村集計體經(jīng)濟谷組織全盟部成員使轉(zhuǎn)為城槐鎮(zhèn)居民仁的，原原屬于其但成員集延體所有厚的土地淚；(6)因國家弟組織移綠民、自猛然災害影等原因寇，農(nóng)民關成建制茄地集體繪遷移后即不再使篇用的原蜘屬于遷桿移農(nóng)民條集體所覆有的土錫地；(7)土地所謹有權有爛爭議，修不能依奸法證明史爭議的凡土地屬醉于農(nóng)民他集體所踩有的，氏屬于國譯家。2.逝集體土胳地所有社權(1)除由法律橫規(guī)定屬于激國家所有箭以外的農(nóng)巖村和城市腦郊區(qū)的土攻地；(2)農(nóng)村村希民的宅喉基地和祝自留地啦、自留臥山；(3)土地改革仗時期分給妥農(nóng)民并頒減發(fā)了土地柔所有權證分，現(xiàn)在仍仙由村或鄉(xiāng)依農(nóng)民集體導經(jīng)濟組織修或其成員躍使用的；(4)不具上述敞情形，但歪農(nóng)民集體奪連續(xù)使用憂其他農(nóng)民簡集體所有抄的土地已濃滿20年的，或水者雖然未儀滿20年但經(jīng)縣俗級以上人虜民政府根少據(jù)具體情寸況確認其蹤蝶所有權的機。概念：土地使用抓權是指土秘地使用人(法人、氧自然人鮮、非法謹人組織)根據(jù)法堅律規(guī)定似或合同兄的約定鉆，依法烈對國家河或集體妄所有的長土地所攀享有的那占有、佛使用、掉收益的殼權利。傾土地使念用權是塘一項獨乏立的財餅產(chǎn)權。3.2財.2蚊土地紡的使用猛權1.國好有土地使梳用權國有土黨地使用籌權是指娃土地使型用人依惱法對國娘有土地區(qū)進行占灰有、使怠用、收噴益的權西利。凡鈴符合依惡法使用始國有土畫地條件儲的單位鏟和個人雜均可成裹為國有笛土地使催用者。國有土例地使用廟權的取絕得主要移包括有償和劃撥兩種方式壟。2.面集體土稠地使用狐權集體土務地使用新權是指農(nóng)村講集體經(jīng)濟盞組織及其鉆成員以及故符合法律蔑規(guī)定的其營他組織和落個人依法數(shù)對集體所代有的土地烤享有占有財、使用、斤收益的權改利。集體土戴地使用戶權依照床土地的悅用途可鴨劃分為農(nóng)地使嬌用權和農(nóng)村建稠設用地挽使用權。農(nóng)地使用有權一般通遍過承包經(jīng)營的方式殖取得。器通過這媽種方式菌取得的練集體土傍地使用近權，稱祥為土地倡承包經(jīng)客營權。凍農(nóng)村建垃設用地壘使用權肯，主要邪是指鄉(xiāng)及鎮(zhèn)企業(yè)牌、農(nóng)村縣基礎設梅施和公兩共事業(yè)證建設、干農(nóng)民宅梅基地等部占用農(nóng)顏民集體睡土地的訂使用權鋸，是農(nóng)置民集體動和個人射依法進書行非農(nóng)煎業(yè)建設岔而使用跌農(nóng)民集修體土地勒的權利是。農(nóng)村星建設用采地使用權依登照法律規(guī)架定的審批按程序取得。概念：土地利哪用總體規(guī)拉劃是在一舟定區(qū)域內(nèi)嚷，綜合考拆慮社會和宰經(jīng)濟發(fā)展培需要、國唯土整治和倦資源與環(huán)音境保護要痕求、土地集使用現(xiàn)狀維及實際供噴給能力等碑各項因素判，對土地搭的開發(fā)、丹利用、治鍬理和保護啦所作出的歪時間上和舌空間上的姑總體安排規(guī)和設計方球案。土地利用剛總體規(guī)劃評由各級人井民政府組誼織編制和惡審批，規(guī)為劃期限一洋般為15年。土地利用忙總體規(guī)劃釣的編制：（略）3.2.悄3土漿地利用總獲體規(guī)劃制數(shù)度《土地法帆》第四條悅：國家實播行土地用譽途管制制遺度。國家編鋤制土地背利用總鄰體規(guī)劃注，規(guī)定扯土地用厘途，將摟土地分片為農(nóng)用蔽地、建忌設用地卷和未利守用土地脅。嚴格議限制農(nóng)仿用地轉(zhuǎn)杠為建設僚用地，易控制建晝設用地師總量，潔對耕地乒實行特坑殊保護際。3.2.軌4耕淋地保護制雷度基本農(nóng)嚇田保護均制度經(jīng)國務資院有關肆主管部議門或者咱縣級以裹上地方旨人民政料府批準孕的糧、愉棉、油表生產(chǎn)基視地內(nèi)的罵耕地；有良好的純水利與水改土保持設聽施的耕地竄，正在實錄施改造計傾劃以及可跑以改造的決中、低產(chǎn)堆田。蔬菜生導產(chǎn)基地嘗；農(nóng)業(yè)科研鉛、教學實眾驗田；國務院規(guī)漏定應當劃紙入基本農(nóng)耕田保護區(qū)抗的其他耕范地。占用耕地烘補償制度鼓勵開剛墾荒地允、整治傭工地，曾嚴禁毀匠損、廢姥棄耕地3.3.寧1建設用地勵的概念建設用地毅是指建造鐘建筑物、狀構筑物的往土地，包嶼括城鄉(xiāng)住邪宅和公共樓設施用地益、工礦用畝地、交通賴水利設施霜用地、旅左游用地、正軍事設施狐用地等。3.3畫建設息用地3.3覽.2棗國有眼建設用道地國有建副設用地屆是指國敢家進行偷各項經(jīng)終濟、文序化、國駕防建設誘以及舉蓋辦社會樹公共事惑業(yè)所需廢要使用割的土地注，包括副城市市版區(qū)的土杜地，鐵外路、公三路、機昌場、國略有企業(yè)艷、港口差等國家抽所有土棄地中的屢建設用侍地。已經(jīng)確兇定為國丘有建設世用地的右國有土饑地，建可設時可震以直接谷使用，效這是國秒有建設屈用地的串主要來撥源。此耽外，國無有建設間用地還難可以通血過國有員農(nóng)用地否、國有錘未利用蛾土地、耍農(nóng)村集預體所有昏建設用非地、農(nóng)貝村集體姓所有農(nóng)痕用地和湯未利用賭土地等搞轉(zhuǎn)化成期為國有張建設用食地。關于國抽家建設站用地審替批工作刷的暫行尺規(guī)定征地審幻玉批下列土載地，由久國務院之批準：基本農(nóng)鉤田；基本農(nóng)田擇以外的耕領地超過三辜十五公頃泉的；其他土地封超過七十幼公頃的。征地補膨償征用耕克地的補君償費用真：土地降補償費安、安置尤補助費云以及地什上附著穗物和青桃苗補償脾費。3.3.察3農(nóng)喂村集體建竊設用地農(nóng)村集被體建設稈用地，毅即農(nóng)村晚非農(nóng)業(yè)著建設用識地，是沫指農(nóng)民嗚集體所嶺有的用塑于建造沉建筑物特、構筑鳴物的土賣地，包串括原有幼的建設蠅用地和倘經(jīng)批準熄辦理農(nóng)步用地轉(zhuǎn)亦用手續(xù)厲的農(nóng)用寧地。農(nóng)村集汗體建設榨用地的放取得由久縣級以變上地方思人民政葵府批準確。土地法補律責任逗是指行冤為人實獨施違反示土地法齊律規(guī)范永的行為蝕，依法旦必須承數(shù)擔的具著有強制半性的法催律上的能義務。劈燕土地法擴中的法荒律責任姓分為民事責螺任、行政責任和刑事責茅任三種。3.4法律威責任土地征馳用制度所謂土地的號征用是指國孤家因建姨設需要當，強制凡將屬于盯農(nóng)村經(jīng)墓?jié)M織拍所有的梢土地（互即集體竟土地）爭收歸國削有。土地征腎用的概歌念由建設構單位持微國務院灣主管部漏門或縣逝級以上濾地方人帖民政府鐘按照國堅家基本戒建設程食序批準曬的設計態(tài)任務書兵或者其衣他批準圍文件，傲向縣級猾以上地運方人民簽政府土普地管理壤部門提僅出用地重申請，骨由縣級曲以上人群民政府齊審查核姓批。外國使逝領館、壇國際組底織、中輩外合資方建設項請目需要罷使用集中體土地建的，由日中國政傳府主管志部門根花據(jù)有關稿法律法射規(guī)的規(guī)咸定向所茂在地省嗽級人民理政府土扮地管理黑部門提丑出征用奪土地的怕申請，牙報省級溜人民政站府批準分。征用土地拜的審批程陡序新《土地法》第44條規(guī)定私：“建設慮占用的辰土地，階涉及農(nóng)煤用地轉(zhuǎn)億為建設播用地的拳，應當俘辦理農(nóng)批用地審灶批手續(xù)干?！笔?、自治規(guī)區(qū)、直轄主市人民政惱府批準的蠟道路、管刻線工程和慣大型基礎典設施建設傾的項目、鐮國務院批澡準的建設約項目占用謝土地，涉殲及農(nóng)用地昂轉(zhuǎn)為建設龍用地的由史國務院批務準。征用土地玩的審批規(guī)虛定在土地角利用總汪體規(guī)劃眨確定的朽城市和糞村莊、布集鎮(zhèn)建浙設用地皮規(guī)模范序圍內(nèi)，杠為實施惑該規(guī)劃酷而將農(nóng)茂用地轉(zhuǎn)白為建設艷用地的山，按土起地利用竹年度計寇劃分批乞次由原胡批準土矮地利用貿(mào)總體規(guī)摘劃的機建關批準卵。在已落批準的恐農(nóng)用地撕轉(zhuǎn)用范欄圍內(nèi)，鑼具體的仇建設項護目用地延可以由竿市、縣莊人民政繩府批準沉。新《土地法》第44條第2款、第3款規(guī)定郵以外建監(jiān)設項目辱占用的堡土地，標涉及農(nóng)府用地轉(zhuǎn)驅(qū)為建設陪用地的紀，由省巨、自治叨區(qū)、直幸轄市人譯民政府誦批準。征用下思列土地漆的由國磚務院批賣準：(1)基本農(nóng)暴田；(2)基本農(nóng)姑田以外鴉的耕地眨超過35公頃的叼；(3)其他土地怎超過70公頃的。征用上勸述以外般的土地耐由省、遇自治區(qū)凝、直轄田市人民圖政府批富準，并千報國務至院備案斬。1.土地補償寨費(1)征用耕宵地的土貼地補償谷費按該魄耕地被穩(wěn)征用前3年的平均嚴產(chǎn)值的6至10倍計算；(2)征用其趨他土地弦的補償嬸標準，虧由省、艷自治區(qū)秀、直轄鋤市參照腐征用耕握地的補零償標準值規(guī)定。征用土虜?shù)氐难a活償費用2.附著物隊、青苗覽補償費(1)被征用特土地上湊的附著亦物和青倚苗補償膽標準，設由省、山自治區(qū)品、直轄賭市規(guī)定膀；(2)征用城即市郊區(qū)榜菜地，挪建設單學位還應他當按照敢國家的掛有關規(guī)彈定繳納先新菜地槐開發(fā)基斷金。安置補助鉤費以征地炸范圍內(nèi)的歇人均占有墨土地數(shù)量壩來計算。土地補姻償費和焦安置補章償費不鋒足以使曉需要安賤置的農(nóng)壁民保持菊原有的疼生活水拴平的，父經(jīng)省、腹自治區(qū)慌、直轄圓市政府庫批準，丈可以增季加安置好補助費歌。征用土地遇的安置補餅助費《房地產(chǎn)管該理法》第22條規(guī)定：“土地使奇用權劃倡撥，是指縣歪級以上人通民政府依漫法批準，旨在土地使恨用者繳納濃補償、安剃置等費用像后將該幅徒土地交付際其使用，僵或者將土嗽地使用權歸無償交付屯給土地使暑用者使用蔽的行為”旬，“依照隊本法規(guī)定固以劃撥方演式取得土息地使用權哄的，除法額律、行政箭法規(guī)另有哲規(guī)定外，沉沒有使用暗期限的限薯制?！蓖恋厥褂每訖鄤潛艿闹垢拍钔恋厥褂貌鞕鄤潛軇潛苄形礊榈闹黧w是作為蛇土地所劫有者的背國家，井劃撥行常為的客體是國有土瞧地使用權駛。土地使用故權劃撥有兩種形幻玉式。第一增種形式您是對集額體土地副的劃撥愁，第二享種形式軋是將國乏有土地圖使用權而無償交嗚付給土闊地使用戀者使用劉。下列建調(diào)設用地供的土地毯使用權舊，確屬媽必要，澡可以由犬縣級以夕上人民們政府依繳法批準屢劃撥：1.國家機關禽用地和軍詢事用地2.城市基既礎設施芽用地和而公益事盲業(yè)用地3.國家重點臥扶持的能淘源、交通準、水利等準項目用地土地使永用權劃宅撥的范升圍土地使隸用權的年出讓《房地產(chǎn)管沈理法》第七條規(guī)軟定：“土地使姥用權的出減讓，是指限國家將國置有土地使庭用權（以哭下簡稱土姐地使用權歐）在一定床年限內(nèi)出葵讓給土地塔使用者，克由土地使殊用者向國蓋家支付土梨地使用權凳出讓金的徐行為?！蓖恋厥褂贸喑鲎尩难愿拍钆c特嶄征從這個法必律概念可柿以看出土沫地使用權舅出讓具有翠以下四個特征：(1)土地使他用權出何讓是國而家將國夫有土地帶使用權堪出讓的插行為；(2)土地使余用權出軟讓是有塘期限的姻；(3)土地使用錘權出讓是喉有償?shù)模?4)土地使槳用權出紫讓享有毛權利的評范圍不復含地下捐之物。1.土地使倆用權出賣讓的范稻圍①土地使腐用權出讓克的地域范朋圍。②土地使勢用權出讓為的土地范賄圍為城市舍規(guī)劃范圍極內(nèi)的國有臉土地，城薯市規(guī)劃范撓圍內(nèi)的集顏體所有土羞地，必須霜先依法征夕用轉(zhuǎn)為國毒有土地后漲方可出讓蹦。③土地竟使用權披出讓的嘩建設項櫻目范圍執(zhí)是除可眠以由政塞府劃撥盲外的其私他建設項目境都應采取棟有償出讓三方式供地剃。土地使用偶權出讓的瞞法律限制2.土地使姜用權出織讓的批脂準權限土地使更用權出圈讓的批駁準，應筐該符合謀國家新《土地法》的規(guī)定促，對出段讓農(nóng)用研地的，付各級人出民政府眠不能越腔級審批狂。在審批過體程中，必領須對出讓悼方案所涉擇及的出讓喪地塊的用嬸途、年限勾和其他條四件等一并丈進行審查泰。出讓方科案應由市警、縣人民學政府土地裝管理部門域會同城市表規(guī)劃、建找設、房產(chǎn)行管理部門都共同擬定何。3.土地使用丸權出讓的陡宏觀調(diào)控興和微觀管致理國家對各賠級人民政孤府出讓的惕土地實行扮總量控制數(shù)，并且制柄定了一些跨宏觀調(diào)控愈和微觀管威理措施?！斗康禺a(chǎn)管葡理法》規(guī)定：“以出厲讓方式今取得土暮地使用魄權進行墊房地產(chǎn)釘開發(fā)的減，必須爬按照土渴地使用沈權出讓荒合同約觀定的土早地用途獄、動工般開發(fā)期寬限，開劫發(fā)土地鴨。超出光出讓合本同約定刷的動工晶開發(fā)日刊期內(nèi)一皂年未動覽工開發(fā)且的，可蒸以征收益相當于蒸土地使束用權出哄讓金20%以下的搬土地閑拍置費；酒滿二年蛙未動工恐開發(fā)的腳，可以油無償收帆回土地限使用權予。但是本，因不夸可抗力饞或者政勢府、政馬府有關踩部門的駛行為或招者動工行開發(fā)必集需的前精期工作喉造成動致工開發(fā)反遲延的穴除外。標”土地使替用權出氧讓方式，是指國池家將國有誼土地使用躍權出讓給頭土地使用穴者時所采扔取的形式債和方法。1.拍賣出癢讓拍賣出尚讓是指土地弄管理部門籠在指定的蝦時間、地舍點，利用拋公開場合承，就所出熊讓土地使憶用權的地間塊公開叫否價競投，窗按“價高憂者得”的賺原則，確厭定土地使肥用權受讓嘗者的一種低方式。土地使用雙權出讓方堆式2.招標出塵讓招標出喚讓是指在段規(guī)定的槽期限以繪內(nèi)，由背符合規(guī)沸定條件籍的單位呆和個人檔，以書隱面投標墨形式，狂競投某聞一塊土市地的使放用權，配由招標饅方擇優(yōu)綠確定土膊地使用坐者的出車讓方式陷。招標出讓薦分為公開招地標和定向招標（限制競劫爭性招標冶）兩種形霸式。招標出讓速的程序一般有右招標、筋投標、扮評標、紙決標和簽約、藥登記等環(huán)包節(jié)。3.協(xié)議出讓協(xié)議出城讓是指土地橫所有者即知出讓方與祖土地使用微者即有意諒受讓方在幻玉沒有第三幸者參與競尤爭的情況久下，通過異談判、協(xié)賊商，達成卷出讓土地淘使用權一逼致意見的形一種方式對。2003年8月1日起實唱施的我談國國土飄資源部《協(xié)議出讓妨土地使用菠權規(guī)定》（第21號令），對協(xié)議毀出讓國星有土地住使用權住作出了畝詳細規(guī)格定根據(jù)國務桂院頒布的《中華人民稅共和國城盡鎮(zhèn)國有土打地使用權青出讓和轉(zhuǎn)傅讓暫行條祝例》第十三條翁的規(guī)定，漸土地使用啦權出讓最礙高年限按培用途分別把為：①居抽住用地70年；②工問業(yè)用地50年；③伸教育科秀技、文去化、衛(wèi)膛生、體擁育50年；④商衰業(yè)、旅游語娛樂用地40年；⑤內(nèi)綜合或痛其他用歌地50年。土地使用尚權出讓的梳最高年限1.土地使用牢權出讓合蒜同的特征想與分類土地使用盞權出讓合盼同是指市夢、縣人朝民政府盯土地管漿理部門配與土地辛使用者雞之間就駛出讓城典市國有址土地使括用權所艙達成的崗、明確濕相互之瘋間權利股義務關施系的協(xié)臉議。土地使用敗權出讓合窮同土地使用距權出讓合濫同具有以起下特征：(1)它只是殲出讓和若受讓雙朋方當事延人之間選設立、甘變更關印于土地抽使用權濫權利義選務法律呼關系的袖協(xié)議。(2)土地使淡用權出埋讓合同亦中的出彎讓方是疊特定的庫，必須盾是市、崇縣人民確政府土裕地管理記部門。(3)土地使市用權出玻讓合同掙中的受里讓方，疲一般為隊境內(nèi)外賠公司、甲其他組土織和個撞人等，狡成片出泥讓合同辯中的受狡讓方必隸須是在抄中國注乏冊的外王商投資鑄開發(fā)企醫(yī)業(yè)。(4)土地使用軋權出讓合基同是訂立畏轉(zhuǎn)讓合同罩的前提條統(tǒng)件，并對涌轉(zhuǎn)讓合同擦有重要的圣制約作用罷。土地使用嶄權出讓合萄同可分為蘭三種類型管：(1)宗地出刺讓合同接，是指粥市、縣渠人民政芹府土地隆管理部癢門根據(jù)土有關規(guī)翁定，出達讓某一槍宗地的煤固有土嗚地使用加權，與贊土地使藏用者簽月訂的合震同。(2)成片開漫發(fā)土地霉出讓合赴同，是乎指市、吸縣人民條政府土深地管理腿部門根阿據(jù)有關存規(guī)定，乘將國有歪土地使亂用權出康讓給外焰商，與紅外商簽溝訂的投確資從事蒜開發(fā)經(jīng)盯營成片年土地的謝合同。(3)劃撥土壞地使用從權補辦表出讓合點同，是銜指已經(jīng)前由國家弊通過行班政劃撥曲方式分棚配給土么地使用努者使用冶的土地停，納入旁有償、厲有期限蘆、可流屢動軌道統(tǒng)，市、騾縣人民斷政府土御地管理要部門根規(guī)據(jù)有關侄規(guī)定，頌與土地究使用者映補簽的崗土地使心用權出僅讓合同2.土地使用圾權出讓合負同的主要宣內(nèi)容指合同當饅事人用以杰確定關于鼓土地使用鑼權出讓中手雙方權利切和義務的庸各項條款絕，一般包救括下列內(nèi)混容：①標掌的；②使調(diào)用年限；捕③開發(fā)期兼限；④出泳讓金數(shù)額沸及支付方毛式；⑤開貿(mào)發(fā)進度與嚴分期投資包額度；⑥續(xù)土地使用哭規(guī)則；⑦福違約責任庭；⑧雙方馬認為應約戰(zhàn)定的變更濟和解除。1.土地使用敵權終止是指因土罵地的滅失椒而導致使咐用者不再阻享有土地禮使用權或賭是指土地孤使用權出麻讓年限屆寬滿即土地自使用權出始讓合同期際滿而由國帳家收回土疲地使用權座，或者土縮慧地使用權叛出讓期滿解前國家因敞社會公共質(zhì)利益的需覽要而提前及收回土地寧使用權。土地使用子權終止和煉續(xù)期2.土地使護用權的溜續(xù)期土地使用賽權出讓合粱同約定的篩使用年限亂屆滿，土輛地使用權耳即行終止愈。但是如詠果土地使鄙用者需要敲繼續(xù)使用屆該土地，箏就必須申支請續(xù)期，壯通過一定炸的法律手摔續(xù)，重新伙獲得土地關使用權。論土地使用送者申請續(xù)個期并重新熄辦理出讓頭手續(xù)，補起交出讓金歡的，地上茂建筑物、次其他附著旦物的產(chǎn)權孟仍歸土地茂使用者所羽有；土地補使用者未宜申請續(xù)期佛或者未獲虎批準的，跨土地使用防權由國家劍無償收回停。土地使用酸權轉(zhuǎn)讓、梢出租與抵胞押1.轉(zhuǎn)讓的第概念根據(jù)《國有土地錦使用權出地讓和轉(zhuǎn)讓獻暫行條例》，土地使剩用權轉(zhuǎn)住讓是指土行地使用輩者將土研地使用芹權再轉(zhuǎn)玻移的行衛(wèi)為，包隔括出售哀、交換禿和贈與黑。未按螞土地使欺用權出陜讓合同載規(guī)定的鞏期限和兇條件投津資開發(fā)角、利用蒜土地的愈，土地努使用權少不得轉(zhuǎn)趁讓。土地使礦用權轉(zhuǎn)物讓2.土地使雕用權轉(zhuǎn)處讓的程靈序(1)申請。(2)批準。(3)簽約。(4)公證和授認證。(5)登記。1.土地使殲用權出板租的概拳念根據(jù)《國有土垮地使用擦權出讓宇和轉(zhuǎn)讓將暫行條泡例》，土地使用籠權出租是指土音地使用灑者作為豪出租人芹將土地迎使用權郵隨同地摧上建筑裁物、其棍他附著刷物租賃漏給承租宮人使用傻，由承衛(wèi)租人向片出租人俯支付租尼金的行秋為。土地使用害權出租2.出租的守條件土地使銹用權的出租是地產(chǎn)管經(jīng)營的笑一種方集式，是疏地產(chǎn)經(jīng)召營二級夸市場的粘重要組尺成部分蔽。出租胳應具備來一定的鋼條件。立法上規(guī)仿定出租與輪轉(zhuǎn)讓的條歪件相同，犁即出租必那須符合轉(zhuǎn)萄讓的條件錢，即“未網(wǎng)按土地使丟用權出讓佳合同規(guī)定燃的期限和靜條件投資廢開發(fā)、利百用土地的浴，土地使炭用權不得貧出租”。3.出租的程門序一般說，技出租程序仗主要包括簽約和登記兩個階段趣。簽約即出租人拋與承租人語簽訂土地繪使用權出皺租合同。登記是出租臥人分別恐向土地漂管理部欣門和房閣產(chǎn)管理迫部門辦諷理土地尋使用權錫和地上霸建筑物睜、其他管附著物隆出租登詳記，不弱經(jīng)登記連的出租勒行為無賺法律效允力。4.出租合同翼雙方當事辦人的權利炮義務(1)根據(jù)土地謝使用權與游地上建筑控物及其附治著物所有紋權主體同浴一原則，吊土地使用樸權出租時費，其地上載建筑物及免其他附著飼物亦同時蔽出租；反用之，地上寧建筑物及界其附著物舟出租時，聰其所占有援的土地使軟用權亦同柿時出租。(2)承租人集非經(jīng)出均租人同柴意，不原得將租科賃權轉(zhuǎn)浸讓或者綱將土地范使用權融轉(zhuǎn)租給繼第三人煌，亦不但得將土棵地使用援權用于律抵押等鋼。(3)優(yōu)先權獻。出租架人需要筋將土地鑰使用權掃轉(zhuǎn)讓時隔，在同搞等條件罷下，承陶租人有苗優(yōu)先他甩人接受滲轉(zhuǎn)讓（康出售）傻的權利壁。1.基本概奪念抵押是擔保攪方式之足一。它便是指債始務人或項第三人團不轉(zhuǎn)移羨其抵押姐財產(chǎn)的溫占有權袖，將該駁財產(chǎn)作配為債權丑的擔保怒。抵押當設定后鹽，在債摔務人不果能履行櫻債務時偶，債權容人有權德依照法圖律的規(guī)字定以抵禾押物折庭價或者甩經(jīng)變賣汗抵押物齡的價款盜優(yōu)先得偽到償還鬼。債權俯人的這柜一權利巡壽稱為抵押權。土地使徐用權抵炮押2.土地使用姻權抵押土地使用疫權的抵押釘是我國土遼地