富士康科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告

富士康科技集團(tuán)科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目可行性研究報告PAGEPAGE6目錄第一章總論 11.1項目背景 11.1.1項目名稱及承辦單位 11.1.2承辦單位 11.1.3項目建設(shè)地點(diǎn) 11.1.4可行性研究報告編制單位 11.2報告編制依據(jù)和研究范圍 11.2.1報告編制依據(jù) 11.2.2研究范圍 21.3承辦單位概況 21.4項目提出背景及必要性 31.4.1項目提出的背景 31.4.2項目建設(shè)的必要性 41.5項目概況 51.5.1建設(shè)地點(diǎn) 51.5.2建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 51.5.3項目投資與效益概況 51.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 6第二章市場分析及預(yù)測 82.1綠色農(nóng)產(chǎn)品市場分析及預(yù)測 82.1.1生產(chǎn)現(xiàn)狀 82.1.2市場前景分析 92.2花卉市場分析及預(yù)測 112.2.1產(chǎn)品市場現(xiàn)狀 112.2.2市場需求預(yù)測 122.2.3產(chǎn)品目標(biāo)市場分析 132.3中藥材產(chǎn)品市場分析及預(yù)測 132.3.1產(chǎn)品簡介 132.3.2產(chǎn)品分布現(xiàn)狀分析 152.3.3市場供求狀況分析 162.3.4市場需求預(yù)測 17第三章建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 203.1項目的方向和目標(biāo) 203.2建設(shè)規(guī)模 203.3產(chǎn)品方案 213.3.1優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)糧食作物種植基地 213.3.2無公害蔬菜種植基地 213.3.3中藥材種植基地 213.3.4花卉種植基地 21第四章建設(shè)場址及建設(shè)條件 224.1建設(shè)場址現(xiàn)狀 224.1.1建設(shè)場址現(xiàn)狀 224.1.2廠址土地權(quán)屬類別及占地面積 224.2建設(shè)條件 224.2.1氣象條件 224.2.2水文及工程地質(zhì)條件 234.2.4交通運(yùn)輸條件 234.2.5水源及給排水條件 244.2.6電力供應(yīng)條件 244.2.7通訊條件 244.3其他有利條件 244.3.1農(nóng)產(chǎn)品資源豐富 244.3.2勞動力資源充沛 254.3.3區(qū)位優(yōu)勢明顯 25第五章種植基地建設(shè)方案 265.1概述 265.1.1種植基地運(yùn)營模式 265.1.2種植基地生產(chǎn)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 265.23000畝優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)糧食作物種植基地建設(shè)方案 285.2.1品種選擇 285.2.2耕作技術(shù) 285.2.3種植基地建設(shè)內(nèi)容和產(chǎn)量預(yù)期 335.32000畝無公害蔬菜種植基地建設(shè)方案 345.3.1概述 345.3.2無公害蔬菜質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 345.3.3蔬菜栽培與田間管理 355.3.4種植基地建設(shè)內(nèi)容和產(chǎn)量預(yù)期 375.42000畝中藥材種植基地建設(shè)方案 385.4.1概述 385.4.2GAP基地建設(shè)要求 385.4.3選擇優(yōu)良品種 395.4.4金銀花栽培與田間管理 395.4.5種植基地建設(shè)內(nèi)容和產(chǎn)量預(yù)期 435.52000畝花卉種植基地建設(shè)方案 445.5.1概述 445.5.2技術(shù)方案 455.5.3種植基地建設(shè)內(nèi)容和產(chǎn)量預(yù)期 49第六章田間工程及配套設(shè)施建設(shè)方案 516.1概述 516.23000畝綠色糧食作物種植基地灌溉方案 516.2.1總體布局 516.2.2設(shè)計依據(jù) 526.2.3灌溉制度的確定 526.2.4渠道襯砌工程設(shè)計 536.32000畝無公害蔬菜種植基地灌溉方案 556.3.1總體布局 556.3.2設(shè)計依據(jù) 556.3.3主要設(shè)計參數(shù) 566.3.4灌水器選擇與毛管布置方式 566.3.5滴灌灌溉制度擬定 576.3.6支、毛管水頭差分配與毛管極限長度確定 586.3.7網(wǎng)統(tǒng)布置與輪灌組劃分 596.3.8管網(wǎng)水力計算 606.3.9水泵揚(yáng)程及選型 646.42000畝中藥材種植基地灌溉方案 656.4.1設(shè)計依據(jù) 656.4.2設(shè)計參數(shù) 656.4.3噴頭選型和布置間距 656.4.4灌溉制度 666.4.5取水工程規(guī)劃布置 686.4.6管網(wǎng)水力計算 706.4.7機(jī)泵選型 726.52000畝花卉種植基地灌溉方案 726.5.1設(shè)計依據(jù) 726.5.2微灌主要設(shè)計參數(shù) 726.5.3微灌灌水器選擇與毛管布置方式 736.5.4微灌灌溉制度擬定 746.5.5微灌支、毛管水頭差分配與毛管極限長度確定 756.5.6微灌網(wǎng)統(tǒng)布置與輪灌組劃分 766.5.7微灌管網(wǎng)水力計算 776.5.8水泵揚(yáng)程及選型 816.6田間道路工程 866.7灌溉工程 866.7.1機(jī)井工程 866.7.2提灌站改造 876.8溝道治理工程 896.9田間配套設(shè)施 906.9.1倉儲工程 906.9.2農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)中心 93第七章節(jié)能、節(jié)水 967.1研究依據(jù) 967.2能耗分析 977.3節(jié)能措施 97第八章環(huán)境與生態(tài)影響分析 988.1環(huán)境影響現(xiàn)狀分析 988.2生態(tài)環(huán)境影響分析 988.2.1建設(shè)期對生態(tài)環(huán)境的影響 988.2.2運(yùn)營期對生態(tài)環(huán)境的影響 988.3生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 988.3.1采用的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn) 988.3.2建設(shè)期對環(huán)境的保護(hù)措施 998.3.3運(yùn)營期對環(huán)境的保護(hù)措施 1008.4環(huán)境影響評價 100第九章企業(yè)組織與勞動定員 1019.1公司體制及組織機(jī)構(gòu) 1019.2勞動定員 1019.3人員來源及培訓(xùn) 1029.3.1人員來源 1029.3.2人員培訓(xùn) 102第十章項目組織管理與實施進(jìn)度計劃 10310.1基本要求 10310.2項目組織 10310.3項目管理 10310.4建設(shè)周期計劃 104第十一章風(fēng)險分析 10511.1風(fēng)險因素 10511.2風(fēng)險因素分析及風(fēng)險程度 10511.3防范和降低風(fēng)險的對策 106第十二章投資估算和資金籌措 10812.1投資估算 10812.1.1投資估算的編制范圍 10812.1.2投資估算依據(jù) 10812.1.3投資估算方法 10812.2總投資估算 10912.4資金籌措 10912.5資金使用計劃 109第十三章財務(wù)經(jīng)濟(jì)評價及社會效益評價 11013.1產(chǎn)品成本和費(fèi)用估算 11013.1.1項目計算期及基準(zhǔn)收益率 11013.1.2財務(wù)評價說明 11013.1.3產(chǎn)品成本及費(fèi)用估算 11013.1.4營業(yè)收入和稅金 11113.1.5利潤及分析 11113.2財務(wù)分析 11113.2.1盈利能力分析 11113.2.2財務(wù)生存能力分析 11213.2.3清償能力分析 11213.3不確定性分析 11313.4財務(wù)評價結(jié)論 114第十四章環(huán)境及社會效益評價 11614.1項目對社會的影響分析 11614.1.1項目對所在地區(qū)居民收入的影響 11614.1.2項目對所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響 11614.1.3項目對所在地區(qū)農(nóng)民素質(zhì)的影響 11614.2項目與所在地互適性分析 11614.2.1與固始縣的發(fā)展理念和建設(shè)構(gòu)想相適應(yīng) 11614.3項目環(huán)境效益分析 11814.4社會評價結(jié)論 118第十五章結(jié)論與建議 11915.1結(jié)論 11915.1.1項目目標(biāo)、內(nèi)容明確 11915.1.2技術(shù)方案可行 11915.1.3估算合理準(zhǔn)確，財務(wù)評價可行 11915.1.4社會、生態(tài)效益明顯 11915.1.5組織管理可行 12015.2建議 120附：1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照2、總平面規(guī)劃圖3、建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)4、表1：項目總投資估算表5、表1-1：土地費(fèi)用估算表6、表1-2：前期工程費(fèi)估算表7、表1-3：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表8、表1-4：建筑安裝工程費(fèi)用估算表9、表1-5：公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)10、表1-6：開發(fā)期稅費(fèi)估算表11、表1-7：其它費(fèi)用估算表12、表2：投資計劃及資金籌措表13、表5：項目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表14、表6：項目損益表15、表7：項目全部投資現(xiàn)金流量表16、表8：項目貸款償還期計算表

第一章總論第一節(jié)項目概況住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務(wù)院和各級政府部門高度重視城市居民住房問題，始終把改善群眾居住條件作為城市住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本目的。為了完善我縣住房保障體系，實施##縣縣城十二五住房保障規(guī)劃，江蘇海鑫新能源發(fā)展有限公司擬在##縣阜城鎮(zhèn)城南新區(qū)錦仁村地塊組織實施富士康科技集團(tuán)（##）科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心項目。提供一定數(shù)量的公共租賃住房，著力解決新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員和城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭等城市“夾心層”群體的住房困難，提供優(yōu)美的居住環(huán)境，讓百姓安居樂業(yè)。一、項目名稱富士康科技集團(tuán)（##）科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目二、項目建設(shè)地點(diǎn)項目建設(shè)地址位于##縣城南新區(qū)錦仁村地塊，北至蘇州路、西至施陳路、南至規(guī)劃道路、東至329省道。三、項目承辦單位情況公司名稱：江蘇海鑫新能源發(fā)展有限公司公司地址：江蘇省##經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)蘇州路東首法定代表人：項目負(fù)責(zé)人：聯(lián)系電話：傳真：郵編：江蘇海鑫新能源發(fā)展有限公司成立于2011年10月，是由##縣國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限責(zé)任公司、江蘇開源投資發(fā)展有限公司、##縣自來水公司共同出資組建，初始注冊資本為1億元（其中：##縣國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限責(zé)任公司出資8200萬元，占注冊資本的82%；江蘇開源投資發(fā)展有限公司出資1200萬元，占注冊資本的12%；出資600萬元，占注冊資本的6%；），主要負(fù)責(zé)江蘇省##富士康產(chǎn)業(yè)園管委會區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，同時經(jīng)營新能源產(chǎn)品（太陽能電池組件）生產(chǎn)、銷售，新能源技術(shù)研發(fā)、轉(zhuǎn)讓、服務(wù)，投資與資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。2012年月，##縣國有資產(chǎn)投資經(jīng)營有限責(zé)任公司以土地使用權(quán)為公司增資1.5億元，，該項增資己經(jīng)（）審驗，相關(guān)工商變更登記己辦理完畢。截至2012年2月末，公司注冊資本為2.5億元，其中貨幣出資1億元，土地使用權(quán)出資1.5億元。海鑫公司董事長兼法人為王強(qiáng)，男，1965年3月出生，江蘇省##縣人，1982年12月工作，1991年11月入黨，黨校研究生學(xué)歷。簡歷：1982.12##縣工商銀行信貸員、副股長、股長；1995.04濱?？h工商銀行行長助理；1995.10濱?？h工商銀行副行長；1996.04濱?？h工商銀行行長；1998.04##縣工商銀行行長；2000.01##縣財政局副局長；2000.04江蘇省##經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會副主任；2001.08江蘇省##經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會主任；2002.03兼任江蘇省##經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工委副書記；2003.05明確副處級職級；2006.06中共##縣委常委、江蘇省##經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主任、工委副主任；2009.04中共##縣委常委、##縣人民政府常務(wù)副縣長；2011年9月至今，兼任江蘇省##富士康產(chǎn)業(yè)園管委會主任、江蘇海鑫新能源發(fā)展有限公司董事長、法人。海鑫公司總經(jīng)理為，男，年9月出生，江蘇省##縣人，1985年7月參加工作，1989年12月入黨，本科學(xué)歷。簡歷：1985.07-1990.07羅橋中學(xué)任教；1990.07-1995.07益林中學(xué)任教；1995.07-2003.12##縣委辦公室工作，歷任辦事員、助理秘書、秘書、綜合科長、縣委督查室副主任、縣委辦公室副主任；2003.12-2006.06任溝墩鎮(zhèn)副書記、鎮(zhèn)長；2006.06-2007.12任溝墩鎮(zhèn)書記、鎮(zhèn)長；2007.12-2011.01任溝墩鎮(zhèn)書記、人大主席（2010.02任副處級）；2011.01-縣財政局局長、黨組副書記；2011年10月兼任江蘇海鑫新能源發(fā)展有限公司總經(jīng)理。海鑫公司是合營企業(yè)，公司董事會代行股東會職權(quán)。董事會成員5人，由股東會決議確定。公司經(jīng)營方針及投資計劃等重大經(jīng)營決策均需董事會決議通過。公司成立以來，在政策、人力及財力等方面得到了富土康產(chǎn)業(yè)園管委會的較大支持該公司的部門經(jīng)理及以上管理人員經(jīng)公司董事會決議產(chǎn)生。該公司現(xiàn)任董事、高級經(jīng)營管理人員近三年來無違法和重大違規(guī)、不良信用記錄、無不良嗜好等。江蘇海鑫新能源發(fā)展有限公司實行董事長負(fù)責(zé)制，按照精煉、高效的原則，設(shè)有銷售部、工程管理部、財務(wù)部、辦公室、造價審核中心等職能部門。該公司根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度的規(guī)范要求，設(shè)董事長1人、董事4人；公司設(shè)監(jiān)事會，監(jiān)事會主席1人、監(jiān)事成員2人；該公司領(lǐng)導(dǎo)班子平均年齡43歲，文化層次較高，均具有大學(xué)以上學(xué)歷，并具有相關(guān)專業(yè)學(xué)歷及相關(guān)高級職稱，凝聚力強(qiáng)，具有開拓創(chuàng)新精神和較高的管理水平。公司的管理層次清晰，公司員工隊伍素質(zhì)高，職責(zé)分明，人力資源豐富，具有較強(qiáng)的執(zhí)行能力。公司擁有工民建、給排水、電氣、人防、經(jīng)濟(jì)管理、財務(wù)等各類專業(yè)人才，是一支具有豐富的實踐經(jīng)驗、扎實的理論基礎(chǔ)、過硬的協(xié)調(diào)能力、規(guī)范的工作秩序、優(yōu)異的服務(wù)質(zhì)量的專業(yè)團(tuán)隊，公司本著“人和、誠信、恒基、勤業(yè)”的企業(yè)精神，堅持以市場為導(dǎo)向，以客戶至上為宗旨，夯實企業(yè)基礎(chǔ)，鑄造企業(yè)品牌，推進(jìn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)健、長遠(yuǎn)發(fā)展。今后，該公司計劃牢牢抓住富士康產(chǎn)業(yè)園迅猛發(fā)展的市場機(jī)遇，充分利用企業(yè)自身優(yōu)勢及資源，克服市場環(huán)境變化因素，把企業(yè)做得更大更強(qiáng)。四、項目概況為緊密配合##縣城南新區(qū)建設(shè)，根據(jù)##縣城市總體發(fā)展規(guī)劃要求，江蘇海鑫新能源發(fā)展有限公司投資建設(shè)富士康科技集團(tuán)（##）科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心。項目地塊為劃撥取得。目前，項目建設(shè)的規(guī)劃方案己通過##規(guī)劃部門的審批，其它有關(guān)審批手續(xù)正在報批。1、項目建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)模的選擇將影響建設(shè)投資、市場銷售及其他技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。因此，必須按一定的經(jīng)濟(jì)規(guī)模進(jìn)行選擇。從預(yù)測未來市場需求、企業(yè)資金籌措能力以及營運(yùn)成本、市場競爭等考慮，本項目建設(shè)規(guī)模如下：江蘇海鑫新能源發(fā)展有限公司借鑒周邊公租房開發(fā)的成功經(jīng)驗以及自身開發(fā)經(jīng)驗，將以構(gòu)造和諧社區(qū)、生態(tài)社區(qū)為主題，融合人文地理景觀于其中，緊緊依托##城南新區(qū)人文環(huán)境和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展優(yōu)勢，合力構(gòu)筑一個管理先進(jìn)、功能完善的生態(tài)型住宅新區(qū)。富士康科技集團(tuán)（##）科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心總用地面積為62360.5平方米，計劃新建建普通公寓6幢，為5+1F層，套間公寓10幢，為6+1F層，沿蘇州路布置商業(yè)及物業(yè)用房，建商業(yè)街、食堂、菜場和超市，建筑總面積99815.98平方米，項目總投資40088.97萬元。2、項目建設(shè)內(nèi)容該項目建筑工程主要包括普通公寓、套間公寓、商業(yè)街、超市、菜場、蘇州路東延以及地下人防停車庫等，總建筑面積99815.98平方米。(一)建普通公寓6幢，普通公寓建筑占地面積5706.8平方米，總建筑面積28534平方米。普通公寓樓為單走道；在公寓樓的中部和兩端設(shè)置樓梯；各房間設(shè)置單獨(dú)浴室和衛(wèi)生間；整個公寓進(jìn)行普通裝修，為拎包入住工程；公寓層高3.6米，建筑總高度23.7米，普通公寓均為四人間。(二)建套間公寓10幢，套間公寓建筑占地面積6390.33平方米，總建筑面積38341.98平方米。公寓樓均為6+1層，設(shè)地下層，用作機(jī)動車車庫，其他樓層為公寓，全部為單元式樓，共用客廳式套間結(jié)構(gòu)；地下層層高2.1米，公寓層高3.3米，建筑總高度22米。套間公寓為精裝修工程，包括暖通、智能化等系統(tǒng)，拎包入住。(三)建商業(yè)街，占地面積960平方米，建筑面積2880平方米。商業(yè)街為3層。(四)建食堂，占地面積10560平方米，建筑面積10560平方米。食堂為一層建筑，內(nèi)設(shè)運(yùn)動、網(wǎng)吧等設(shè)施，豐富入住人員的文化生活。(五)建菜場和超市，建筑占地面積10560平方米，建筑面積10560平方米，一層建筑。(六)建設(shè)地下人防車庫?？偨ㄖ娣e8000平方米，共設(shè)置停車位206個。(七)蘇州路東延工程：長2800米，寬60米，按城市主干道標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。項目總建筑面積99815.98平方米，擬建商業(yè)用房24000平方米，公寓樓建筑面積66875.98平方米。物管用房、社區(qū)用房730平方米，配電房、變電所150平方米，傳達(dá)室60平方米，車庫8000平方米（不計容積率），建筑密度為18.6%，容積率1.472。本項目建筑設(shè)計、景觀規(guī)劃側(cè)重以人為本的新型健康住宅理念；中心建有主題公園、綠地草坪、健身廣場；無桿化管線預(yù)埋。項目建成后，整個鄰里中心設(shè)施完善，功能齊全，綠樹青草，鳥語花香，適宜人居，并將成為##公租房建設(shè)的樣板工程。目前，項目建設(shè)的規(guī)劃方案己通過##規(guī)劃部門的審批，其它有關(guān)審批手續(xù)正在報批。五、資金來源本項目建設(shè)資金主要來源為：江蘇海鑫新能源發(fā)展有限公司自籌20088.97萬元，申請銀行貸款20000萬元。第二節(jié)項目建設(shè)背景和提出的理由一、項目建設(shè)背景##地處黃海之濱，蘇北平原，素有“江淮樂地”之稱。這是一方紅色圣地，“北有延安、南有鹽阜”書寫了光輝的革命篇章。這是一塊水綠寶地，奔流不息的射陽河蘊(yùn)育了“魚米之鄉(xiāng)”，全國綠化模范縣、全國糧食產(chǎn)量百強(qiáng)縣、全國肉類產(chǎn)量百強(qiáng)縣，展現(xiàn)了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的勃勃生機(jī)。這是一片創(chuàng)業(yè)福地，全國科技工作先進(jìn)縣、全國食品工業(yè)強(qiáng)縣、全國新能源產(chǎn)業(yè)百強(qiáng)縣、蘇商投資中國·最具投資價值城市，標(biāo)志著工業(yè)文明的大步跨越。近年來，伴隨著江蘇沿海大開發(fā)的浪潮，作為長三角經(jīng)濟(jì)圈的新興城市，百萬##人民正緊緊圍繞“奮戰(zhàn)四年全面達(dá)小康，爭先蘇北躍進(jìn)前八強(qiáng)”的宏偉目標(biāo)，大力弘揚(yáng)艱苦創(chuàng)業(yè)、負(fù)重奮進(jìn)、團(tuán)結(jié)拼搏、跨越爭先的新時期##精神，圓滿完成“十一五”發(fā)展的目標(biāo)任務(wù)。進(jìn)入“十二五”，縣委縣政府提出“總量翻番，收入倍增，財政百億，內(nèi)陸崛起”的宏偉目標(biāo)，號召全縣上下“深化大變革再干一場，加速大發(fā)展再創(chuàng)輝煌”，1439平方公里的##大地上，重大項目開發(fā)連續(xù)突破，企業(yè)技改重組扎實推進(jìn)，交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面加速，新農(nóng)村建設(shè)勢頭強(qiáng)勁，“一主兩翼”新城拉開框架，金沙湖開發(fā)如火如荼，到處呈現(xiàn)出欣欣向榮、蒸蒸日上的繁榮景象。隨著江蘇沿海開發(fā)、長三角一體化兩大國家戰(zhàn)略的深入實施，##獨(dú)特的招商引資優(yōu)惠政策、技改投入激勵措施、高效農(nóng)業(yè)獎補(bǔ)方案的不斷完善，##低成本商務(wù)區(qū)的比較優(yōu)勢更加突出，零障礙安全區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢更加凸顯，正在成為中國東部黃金海岸線上最具活力的投資熱土。近年來，##縣積極策應(yīng)沿海開發(fā)，拼搶機(jī)遇，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，緊緊圍繞新能源產(chǎn)業(yè)這個中心，連續(xù)開展“特色產(chǎn)業(yè)推進(jìn)年”、“新特產(chǎn)業(yè)倍增年”活動，持之以恒培植風(fēng)電裝備、光電光伏、粘膠纖維、煤（鹽）化工等四個新興產(chǎn)業(yè)和環(huán)保濾料、閥門機(jī)械、食品加工等三個傳統(tǒng)特色產(chǎn)業(yè)。富士康太陽能電池組件項目是由鴻海集團(tuán)、協(xié)鑫集團(tuán)、##縣三方共同合作的新能源及光伏產(chǎn)業(yè)項目，總投資15億美元。經(jīng)過近3個月的協(xié)商對接和精心準(zhǔn)備，在省、市主要領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心支持下，項目于2011年12月15日正式開工建設(shè)，預(yù)計2012年5月投產(chǎn)，當(dāng)年形成1GW生產(chǎn)能力，2013年完成2GW產(chǎn)能生產(chǎn)線建設(shè)，2014年5GW產(chǎn)能生產(chǎn)線全部竣工投產(chǎn)，遠(yuǎn)期規(guī)劃10GW產(chǎn)能。與此同時，相匹配產(chǎn)能的硅片、電池片項目和組件用玻璃、鋁框、支架等13個主要部件項目一起推進(jìn)到位，13個配套企業(yè)陸續(xù)落戶富士康太陽能組件配套產(chǎn)業(yè)區(qū)。全部投產(chǎn)后將成為國內(nèi)最大、全球一流的太陽能光伏新能源產(chǎn)業(yè)基地，成為名符其實的鴻?！疤柲艿蹏?。

2011年

12月21日，鴻海（2317.TW）正式發(fā)布公告稱，投資3000萬美元，在大陸成立富昱能源科技（##）有限公司，生產(chǎn)太陽能電池及組件。富士康太陽能電池組件項目涉及##子孫后代，關(guān)系到##在內(nèi)陸地區(qū)的崛起。當(dāng)前乃至明年，##縣將富士康太陽能電池組件項目作為“一號工程”、“首要工程”，富士康大組件項目是新產(chǎn)業(yè)，投入大、產(chǎn)出大、帶動大、產(chǎn)業(yè)鏈條長，是引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展潮流，能夠書寫##歷史的重特大項目。##將成為全球一流的光伏產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地，力爭在三年內(nèi)##基地占領(lǐng)全球行業(yè)內(nèi)1/3市場。富士康科技集團(tuán)（##）科技產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃“一園兩區(qū)”，含主產(chǎn)業(yè)區(qū)、配套產(chǎn)業(yè)區(qū)和鄰里中心，總面積10平方公里。主產(chǎn)業(yè)區(qū)東至北京路，南至窎溝河，西至余剩河（漁深河），北臨329省道，總用地面積5平方公里，并預(yù)留發(fā)展用地；配套產(chǎn)業(yè)區(qū)東至開發(fā)區(qū)新城，南至329省道，西至首爾路，北至巴黎路，規(guī)劃面積3平方公里；鄰里中心位于金沙湖旅游度假區(qū)、城南新區(qū)和光伏主產(chǎn)業(yè)區(qū)之間，規(guī)劃面積2平方公里。項目于2011年10月開工建設(shè)，2012年4月400MW電池片和模組生產(chǎn)線投產(chǎn)，到2014年底主產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)能達(dá)到3GW硅片、電池片和模組，完成總投入20億美元以上；配套產(chǎn)業(yè)區(qū)主要規(guī)劃引進(jìn)配套的光伏玻璃、邊框、背板、接線盒、焊帶、銀漿、鋁膠等項目。項目全部投產(chǎn)后年銷售額超500億元，利稅70億元，成為國內(nèi)乃至全球最大的太陽能光伏新能源產(chǎn)業(yè)基地。鄰里中心將建成容納4-6萬人口，集居住、休閑、娛樂、購物、物流為一體的新型社區(qū)。2011年，國民經(jīng)濟(jì)快速增長。據(jù)初步核算，##縣2011年完成地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）240億元，按可比價格計算，比上年增長12％，按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到全面小康建設(shè)時序進(jìn)度。財政總收入63.1億元，比上年增長47.4％，其中地方一般預(yù)算收入23.1億元，增長40%。固定資產(chǎn)投資140億元，增長32.7%，其中工業(yè)投資106億元，增長29.7%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16150元，增長17.3%，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持高幅增長的良好態(tài)勢。近年來，##縣委、縣政府認(rèn)真貫徹執(zhí)行黨的十七大精神和科學(xué)發(fā)展觀，全力加快推進(jìn)新型工業(yè)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，大力推行招商引資和項目建設(shè)，在對外招商上給予了“三個放開”的優(yōu)惠政策，吸引較多的外來投資者。目前，全縣共引進(jìn)招商項目100多個，解決了城鄉(xiāng)大量就業(yè)和從業(yè)人員，城鎮(zhèn)居民逐年呈上升趨勢，有力促進(jìn)了##縣國民經(jīng)濟(jì)和社會各項事業(yè)的全面發(fā)展，##縣城市化進(jìn)程建設(shè)得到穩(wěn)步發(fā)展，僅2011年，全縣就實現(xiàn)新增就業(yè)8500人，新增農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)11000人，新增高技能人才487人，為新特產(chǎn)業(yè)、重大項目引進(jìn)各類緊缺、急需人才1862人。##縣信用環(huán)境不斷優(yōu)化，已被省政府授予最佳信用縣市。為了解決進(jìn)城務(wù)工人員的住房問題，保障進(jìn)城務(wù)工人員的合法權(quán)益，提高和改善他們的生活質(zhì)量，進(jìn)一步構(gòu)建和諧社會，本項目的建設(shè)迫在眉睫。隨著富士康科技集團(tuán)（##）科技產(chǎn)業(yè)園經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，富士康產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐漸成熟，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級帶動區(qū)域企業(yè)的增長和發(fā)展，凸現(xiàn)了企業(yè)員工對于生活配套的需求。富士康科技集團(tuán)（##）科技產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)配套鄰里中心項目由江蘇海鑫新能源發(fā)展有限公司投資，用地由國有劃撥給江蘇海鑫新能源發(fā)展有限公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容分為普通公寓和單元公寓，以及相配套的生活服務(wù)設(shè)施和綜合服務(wù)建筑。為光伏產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套，為入?yún)^(qū)企業(yè)的藍(lán)領(lǐng)和白領(lǐng)提供居住公寓。項目計劃到2012年8月解決約6千人的居住需求，到2013年解決約2萬人規(guī)模住宿需求。本項目的建設(shè)可完善富士康科技集團(tuán)（##）科技產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)配套中的生活居住需求，為一線的技術(shù)工人提供的藍(lán)領(lǐng)公寓；為研發(fā)和自主創(chuàng)新的高科技產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和高級技術(shù)管理人才提供生活配套服務(wù)設(shè)施。江蘇海鑫新能源發(fā)展有限公司富士康科技集團(tuán)（##）科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心工程建于##縣城南新區(qū)蘇州路以南、施陳路以東。##縣出臺的《扶持鴻海集團(tuán)新上光電光伏產(chǎn)業(yè)的意見的通知》顯示，鴻海集團(tuán)未來將在##招工總計5萬人，并將引進(jìn)10位國內(nèi)外知名光電光伏產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才。與生產(chǎn)規(guī)模同步，鄰里中心計劃首批入住5000人。二、項目提出的理由1、項目建設(shè)是解決進(jìn)城務(wù)工人員住房問題，實踐科學(xué)發(fā)展觀和促進(jìn)城市和諧發(fā)展的必然要求?？茖W(xué)發(fā)展觀的核心內(nèi)容和第一要義是“以人為本”。以人為本，就是要把滿足人的全面需求和促進(jìn)人的全面發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的根本出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，圍繞人們的生存、享受和發(fā)展的需求，提供充足的物質(zhì)文化產(chǎn)品和服務(wù)，推動經(jīng)濟(jì)和社會的全面發(fā)展。然而進(jìn)城務(wù)工人員在城市居住條件惡劣，基本生存權(quán)利得不到保障。由于難以獲得合適住房，長期分居的家庭模式成為進(jìn)城務(wù)工人員家庭的一種居住常態(tài)，留守兒童的成長環(huán)境堪

憂，留守老人贍養(yǎng)問題日益突出。這種“妻離子散”有違人性的家庭居住模式顯然與“以人為本”的發(fā)展理念背道而馳。另

外，進(jìn)城務(wù)工人員在城市邊緣地帶聚居的模式，加深了與城市社會的隔離，對流入地城市缺乏認(rèn)同感和歸屬感，甚至處于對立狀態(tài)，成為城市社會的不安定因素，農(nóng)民工犯罪率居高不下。本項目為##縣2012年公租房建設(shè)項目，其面對的主要對象一是富士康科技集團(tuán)（##）科技產(chǎn)業(yè)園、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等新入就業(yè)人員，二是外地務(wù)工人員，全部是為“夾心層”人群提供的保障性住房，房間里設(shè)有床鋪、桌子，開通電話、有線電視、自來水，且租金較便宜，生活十分便利，以滿足過度城市化階段進(jìn)城務(wù)工人員對住房的基本要求。因此，本項目建設(shè)是健全##縣住房保障制度，構(gòu)建和諧社會的需要。2、本項目建設(shè)是##縣政府以人為本，解決民生問題，維持社會長治久安的重要戰(zhàn)略措施。保障和改善民生，是我黨根本宗旨的集中體現(xiàn)，是鄧小平理論、“三個代表”重要思想和科學(xué)發(fā)展觀的核心內(nèi)容，是構(gòu)建和諧社會的基礎(chǔ)，是擴(kuò)大內(nèi)需、轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的持久動力。近幾年來，國家將解決低收入人群住房問題作為解決民生的頭等大事來抓，##縣主城區(qū)努力建立市場供給與政府保障并舉的“雙軌制”住房體系，實現(xiàn)城鎮(zhèn)住房“低端有保障、中端有市場、高端有約束”。本項目建設(shè)##縣公租房項目，首先是利國，其建設(shè)減少了因為房價虛高，導(dǎo)致人民無力購房和政府產(chǎn)生的尖銳矛盾；其次是利民，讓農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員能夠通過租賃而有塊安居之所，真正體現(xiàn)了立黨為公、執(zhí)政為民的思想理念。不僅有利于解決農(nóng)村進(jìn)城務(wù)工人員的住房困難問題，同時也能引導(dǎo)人民群眾長期以來“重買輕租”的土地房屋的傳統(tǒng)觀念、消費(fèi)觀念的改變，有助于推進(jìn)房地產(chǎn)市場走上理性的發(fā)展道路，進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。3、項目建設(shè)是實現(xiàn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要在“十二五”計劃中，國家特別強(qiáng)調(diào)：促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)當(dāng)前發(fā)展的同時，還要保持國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，必須把經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)性當(dāng)成一個區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要目標(biāo)。通過本項目的建設(shè)，一方面可以有效地刺激當(dāng)?shù)亟ㄖ袠I(yè)的發(fā)展，為社會創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會。另一方面還關(guān)注到了社會關(guān)心的民生問題，解決了進(jìn)城務(wù)工人員的住房困難問題，滿足“夾心層”居民

的住房需求，保持了住房供求總量的基本平衡、結(jié)構(gòu)的基本合理、價格的基本穩(wěn)定，促進(jìn)了住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展相協(xié)調(diào)，可充分發(fā)揮住房作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性配套設(shè)施的重要作用，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，項目建設(shè)實現(xiàn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要。4、振興縣域經(jīng)濟(jì)的需要從長遠(yuǎn)來看，縣域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展不僅需要良好的政策導(dǎo)向、便利的交通環(huán)境，更需要完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施和優(yōu)美的外部生態(tài)環(huán)境的支撐，本項目建設(shè)，改善居民住房環(huán)境，帶動地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。富士康大組件項目是新產(chǎn)業(yè)，投入大、產(chǎn)出大、帶動大、產(chǎn)業(yè)鏈條長，是引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展潮流，能夠書寫##歷史的重特大項目。全縣上下正堅定事在人為、敢打必勝的信心，毫不動搖地把服務(wù)大組件項目放在壓倒一切的中心位置，舉全縣之力、聚全縣之財、集全縣之智，一著不讓，一環(huán)不松，全力以赴，確保項目早日投產(chǎn)達(dá)效。項目全部投產(chǎn)后年銷售額超500億元，利稅70億元，成為國內(nèi)乃至全球最大的太陽能光伏新能源產(chǎn)業(yè)基地。5、有利于增強(qiáng)企業(yè)的綜合實力江蘇海鑫新能源發(fā)展有限公司是##縣剛成立不久的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。企業(yè)要在激烈的市場競爭中，站穩(wěn)腳跟，保持后勁，取得發(fā)展，就必須苦練內(nèi)功，夯實基礎(chǔ)，必須審時度勢，搶占商機(jī)，開拓市場。實施富士康科技集團(tuán)（##）科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目，正順應(yīng)了企業(yè)發(fā)展的要求。本項目的建設(shè)，必將進(jìn)一步提高江蘇海鑫新能源發(fā)展有限公司建筑市場知名度，有利于進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)的綜合競爭實力。本項目起點(diǎn)較高、定位超前，并按照##縣政府“十二五”規(guī)劃的要求，與##城市建設(shè)規(guī)劃的宏偉目標(biāo)相呼應(yīng)。江蘇海鑫新能源發(fā)展有限公司將以全新的管理理念，利用現(xiàn)代科技手段提供的綜合性平臺，進(jìn)一步提高現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平，因此本項目建設(shè)，將成為##公租房項目的一個典范。第三節(jié)項目編制的依據(jù)、原則、過程及范圍一、項目編制依據(jù)1、國家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第三版)；2、國家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》；3、《關(guān)于改善農(nóng)民工居住條件的指導(dǎo)意見》；4、《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》建保[2010]87號）；5、##縣城市總體規(guī)劃；6、項目所在地規(guī)劃用紅線圖；7、富士康科技集團(tuán)（##）科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)；8、江蘇海鑫新能源發(fā)展有限公司提供的相關(guān)資料；二、編制原則項目可研報告的編制原則是：1、必須體現(xiàn)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和可持續(xù)發(fā)展的要求，堅持“客觀、公正、科學(xué)、可靠”的原則，真實全面地反映項目的有利和不利因素，為國家有關(guān)部門核準(zhǔn)項目提供可靠的依據(jù)。2、項目可行性研究報告是建設(shè)前期工作的重要內(nèi)容，是投資建設(shè)決策的重要依據(jù)和基礎(chǔ)。項目可研報告必須滿足國家有關(guān)法律、法規(guī)、產(chǎn)業(yè)政策和相關(guān)部門對于編制項目可研報告的內(nèi)容和深度規(guī)定的要求。3、貫徹“經(jīng)營可靠、技術(shù)先進(jìn)、節(jié)省投資、安全環(huán)?！钡闹笇?dǎo)思想，認(rèn)真研究項目建設(shè)條件，通過多方案比較，提出供業(yè)主選擇的建設(shè)方案，為業(yè)主選擇適宜的工程方案提供依據(jù)。4、貫徹執(zhí)行國家對環(huán)保、勞動安全、節(jié)能、衛(wèi)生、消防等方面的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，做到“三同時”。5、在滿足用戶要求的前提下，結(jié)合本項目的技術(shù)條件提出優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計等措施，降低土建工程造價的初步設(shè)想。6、盡量利用社會協(xié)作條件和公司管理優(yōu)勢，減少項目建設(shè)過程中的重復(fù)建設(shè)，最大限度地降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。三、編制過程我公司接受本項目咨詢?nèi)蝿?wù)后，迅速組成了項目咨詢組，對項目實施現(xiàn)場進(jìn)行勘察，聽取了項目有關(guān)情況的介紹，搜集了諸方面的資料。同時，對本項目的產(chǎn)品市場、發(fā)展前景、項目地概況展開分析調(diào)查，并多次與委托方進(jìn)行聯(lián)系、交換意見后，最終形成本報告。四、本項目可研報告的編制范圍如下：本報告主要對江蘇海鑫新能源發(fā)展有限公司擬組織實施的富士康科技集團(tuán)（##）科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心建設(shè)項目的建設(shè)條件、投資必要性、工程建設(shè)方案、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益等諸方面可行性進(jìn)行分析。研究范圍包括：1、項目建設(shè)背景及必要性；2、市場需求分析；3、項目建設(shè)規(guī)模；4、工程建設(shè)方案；5、環(huán)境保護(hù)措施；6、投資估算及經(jīng)濟(jì)評價。第四節(jié)可行性研究結(jié)論與建議一、結(jié)論1、本項目的建設(shè)符合國家加快實施公共租賃住房建設(shè)的相關(guān)政策舉措，符合國家發(fā)布的關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見（建保[2010]87號）相關(guān)指導(dǎo)精神，也符合##縣住房建設(shè)規(guī)劃，其建設(shè)對于富士康科技集團(tuán)（##）科技產(chǎn)業(yè)園和##經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)低收入人群的住房需求問題以及在一定程度上緩解因房價過快上漲帶給低收入家庭的影響具有較大的推動作用，有利于和諧社會的構(gòu)建。本項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策。2、本項目擬建地點(diǎn)位于富士康科技集團(tuán)（##）科技產(chǎn)業(yè)園，建設(shè)地址的確定是在相關(guān)專家實地調(diào)研和系統(tǒng)論證的基礎(chǔ)上得出的，充分考慮了人口布局及數(shù)量、地理交通等因素，結(jié)合了##縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的要求，并適當(dāng)考慮了未來發(fā)展的需要，較為科學(xué)合理。且項目資金來源有保障，可充分保證本項目建設(shè)。3、本項目的建設(shè)符合##縣城市發(fā)展規(guī)劃，項目建設(shè)總體布局合理，功能齊全，配套設(shè)施完善；戶型設(shè)計中，90平方米以下戶型占住宅用房總戶(套)數(shù)的比例達(dá)90％，符合有關(guān)規(guī)定要求。4、項目建設(shè)條件成熟。項目選址于##縣城南新區(qū)，為商業(yè)、教育集中地，交通方便，且與項目配套的市政公用工程等基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，自然條件較好，容易營造良好的居住環(huán)境，因此本項目的建設(shè)條件成熟。富士康科技集團(tuán)（##）科技產(chǎn)業(yè)園鄰里中心項目周圍沒有產(chǎn)生污染的企業(yè)，空氣質(zhì)量是比較好的，區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化率達(dá)36％，從噪聲、水質(zhì)、衛(wèi)生等方面的環(huán)保措施來看，該項目將為住戶提供一個安靜、整潔、健康、舒適的環(huán)境。二、問題和建議1、政府應(yīng)十分重視和發(fā)揮引導(dǎo)作用。除了政府已經(jīng)出臺的各項優(yōu)惠政策以外，也應(yīng)該重視行政手段的管理和應(yīng)用。這也是一條十分重要的調(diào)控手段。可以通過行政手段的調(diào)控，增強(qiáng)各政府部門和設(shè)計單位、施工單位的積極性，不斷創(chuàng)新模式，強(qiáng)化內(nèi)部管理，簡化辦事程序，提高服務(wù)效率，為參與建設(shè)的施工、設(shè)計、監(jiān)理等單位提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)，同時重視科技的應(yīng)用研究和功能的研究，使精心設(shè)計的大量建筑物品在工廠化生產(chǎn)中降低成本，并用于建設(shè)中的成片開發(fā)，有效提高廣大居民的住房品質(zhì)。2、項目建設(shè)單位要積極加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣绻╇?、供水、環(huán)保、城建、阜城鎮(zhèn)等有關(guān)部門的協(xié)調(diào)與溝通，并爭取他們的大力支持，確保項目建設(shè)的順利實施。3、本項目主要用于員工居住，其質(zhì)量、安全、成本均是群眾關(guān)注的重點(diǎn)，因此，建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)施工管理，實行工程監(jiān)理制，努力降低建造成本，達(dá)到保證當(dāng)?shù)卣彤?dāng)?shù)剞r(nóng)民獲得最大收益的目的。三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)本項目的主要建設(shè)指標(biāo)見表1-1，主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1-2。表1-1項目主要建設(shè)指標(biāo)1項目建筑面積平方米99815.982項目占地面積平方米62360.53項目總投資萬元40088.974項目實施進(jìn)度月105容積率1.4726綠化率%36表1-2項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1項目總投資萬元40088.972資本金萬元20088.97資本金占總投資比例%50.113經(jīng)營收入萬元3029.57運(yùn)營期第二年4利潤總額萬元2979.57運(yùn)營期第二年5稅后利潤萬元2979.57運(yùn)營期第二年6投資利潤率%7.47投資利稅率%7.4

第二章項目市場分析第一節(jié)公租房發(fā)展現(xiàn)狀公租房，主要是為了解決那些既買不起經(jīng)濟(jì)適用房，又不符合廉租房標(biāo)準(zhǔn)的城市“夾心層”的住房問題。近年來，公租房越來越受關(guān)注。在今年全國建設(shè)千萬套保障房的目標(biāo)中，公租房和廉租房占到了五分之一。公租房面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員，以小戶型為主，單套建筑面積以40平方米為主。2010年，公租房這一保障房品種開始上升為國家戰(zhàn)略。2010年6月，住建部等七部委出臺《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，正式將我國保障房建設(shè)重心轉(zhuǎn)向公租房。隨后，中央陸續(xù)出臺各項配套政策，從稅收、貸款等多方面扶持公租房建設(shè)。從各地公布的公租房實施意見和細(xì)則中可以看到，公租房相比其他保障性住房所覆蓋的保障對象要更廣泛，尤其關(guān)注到“夾心層”群體，把青年職工和高校畢業(yè)生明確納入其中。2011年，中國進(jìn)入公租房大發(fā)展的時期。公租房無論是數(shù)量增長還是受重視程度，都是四大保障房類型中的重中之重。業(yè)內(nèi)預(yù)計，未來中國保障房市場將由公租房主導(dǎo)，并最終占據(jù)中國住宅市場近三成的比例。有錢買商品房、沒錢住公租房的住房格局將在公租房模式成熟后漸成趨勢。近幾年，保障房建設(shè)規(guī)模迅速增加，2009年建設(shè)387萬套，2010年為580萬套，而2011年增加到1000萬套。2011年，在《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》中提出，未來5年，我國將開工建設(shè)3600萬套保障房，2011年和2012年各1000萬套，后面三年1600萬套，“十二五”末使保障性住房的覆蓋率達(dá)到20%。為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，2011年的保障房大量增加公租房數(shù)量，比例超過20%，以租賃方式為主將是未來保障房發(fā)展的趨勢，保障房發(fā)展重點(diǎn)轉(zhuǎn)向公租房。第二節(jié)公租房在我國公共住房體系中的戰(zhàn)略地位1、公租房是克服住房領(lǐng)域市場失靈的重要手段。我國30年房改實踐表明，住房資源需要確立以市場機(jī)制為基礎(chǔ)的配置手段，這個大方向是正確的。但近年來的經(jīng)驗又表明，在住房領(lǐng)域內(nèi)市場機(jī)制并不是萬能的，反而還存在嚴(yán)重的“市場失靈”現(xiàn)象。為此，在堅持市場機(jī)制為住房資源的基礎(chǔ)配置手段的同時，也需要政府代表公共利益對住房領(lǐng)域的市場失靈進(jìn)行及時和必要的糾正與干預(yù)。我國在1998年以來住房市場化過程中最主要的失誤是，忽視了住房的基本生活資料屬性和消費(fèi)屬性，過度強(qiáng)化了住房的商品屬性和投資屬性，忽視了住房的社會功能，過度開發(fā)了住房的經(jīng)濟(jì)功能和對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用，因此沒有能對住房領(lǐng)域的市場失靈做出有效糾正。為此需要大力發(fā)展可供租賃的公益性質(zhì)住房，尤其是面向廣泛社會公眾的公益性租賃住房。大力發(fā)展公租房，一方面可以較低的社會成本較快地實現(xiàn)人人“住有所居”，另一方面通過提供安定的租賃住房，鼓勵人們尤其年輕人租房，有利于扭轉(zhuǎn)住房市場的投機(jī)炒作風(fēng)氣，還原住房消費(fèi)本質(zhì)，形成住房首先是用來居住的觀念，形成健康的、多元化和可持續(xù)發(fā)展的住房市場，并由此促進(jìn)金融與國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。2、公共租賃住房是解決“夾心層”住房問題的主要手段。一般意義上的住房保障體系偏向中低收入困難家庭，住房保障即意味著政府要對那些在住房市場競爭中處于極端不利地位的部分群體實行“托底”和傾斜性扶持，保證收入最低、條件最困難的居民在準(zhǔn)市場的住房供應(yīng)中能享受到基本的住房條件。但像廉租房、棚戶區(qū)改造這樣財政托底的住房保障的覆蓋面必然有限。然而，當(dāng)前的現(xiàn)實是廣大中間收入甚至中高收入家庭都面臨較大的住房壓力，既進(jìn)入不了住房保障體系，也無法獨(dú)立從市場購房或租房，即所謂“夾心層”。當(dāng)前住房保障體系往往重點(diǎn)關(guān)注中低收入家庭，忽視“夾心層”利益訴求，現(xiàn)行的保障房政策還存在犧牲“夾心層”利益為代價的情況，如保障房的供應(yīng)經(jīng)常擠占了市場化住房供應(yīng)，加大“夾心層”住房壓力，那么會為社會和諧穩(wěn)定帶來很多復(fù)雜問題。為此李克強(qiáng)副總理在2010年9月17日“加快保障性安居工程”座談會上明確提出，“要加強(qiáng)公共租賃住房建設(shè)，使處于“夾心層”的中等偏下收入住房困難居民、新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學(xué)生以及外來務(wù)工人員等，通過梯度消費(fèi)逐步實現(xiàn)住有所居?！?、公共租賃住房將成為中國公共住房體系的基石。我們的住房政策設(shè)計必須要有更大的廣度和視野，不僅要考慮中低收入家庭的住房保障，也要把中間收入中的住房困難家庭、新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學(xué)生、外來務(wù)工人員、引進(jìn)人才等各類群體的住房問題同樣納入制度設(shè)計，統(tǒng)籌考慮，也就是需要構(gòu)建覆蓋“公共住房體系”。公共租賃房制度具有靈活多樣、覆蓋面大、可持續(xù)發(fā)展的多種優(yōu)勢，勢必將成為中國公共住房體系的基石。從這個角度，發(fā)展公共租賃住房不是權(quán)宜之計，而是我國城鎮(zhèn)住房制度中需要長期堅持的制度。4、公共租賃住房是規(guī)范私人租賃住房市場，進(jìn)而調(diào)節(jié)住房市場、平抑房價的有力措施。目前國內(nèi)城市商品住房價格的高揚(yáng)，有很大一部分因素是因為人們無法在市場上租到安全、可靠和穩(wěn)定的住房，同時在戶籍和子女教育方面租房者都多受制約，為此哪怕剛畢業(yè)的年輕人都不得不盡早去想盡辦法買房，這與發(fā)達(dá)國家的城市中一般要到35歲后人們才開始考慮購房、之前以租房為主的情況形成很大反差。2001-2006年世界各主要城市租房比例，紐約56%，芝加哥60%，舊金山65%。加拿大多倫多49%。歐洲大城市中，倫敦44%（其中公共租賃住房24%），哥本哈根47%（其中公共租賃住房占22%），斯德哥爾摩49%。巴黎53%，布魯塞爾57%，阿姆斯特丹73%，維也納77%，漢堡80%，日內(nèi)瓦85%，柏林86%。只有在提供長期穩(wěn)定租賃合約的公共租賃住房的引導(dǎo)之下，私人租賃住房市場才可能得到規(guī)范和健康發(fā)展。租房市場的發(fā)達(dá)，配合“以房管人”的戶籍與人口管理制度改革，將有力削減“被買房”的無奈，從而對房價起到平抑作用。第三節(jié)公租房在我國國家建設(shè)中的戰(zhàn)略地位公租房其實在我國還是新生事物，最早也不過2008年前后才在深圳、無錫等一些城市自行探索中產(chǎn)生萌芽。但就像1990年代房改中的住房公積金，這個本是地方實驗性質(zhì)的制度創(chuàng)新，因為其蓬勃的生命力和創(chuàng)造力，迅速在全國各城市走紅，并短短兩三年內(nèi)就上升為國家層面大力推行的公共住房發(fā)展模式。這絕非偶然。這是時代的呼求。對于公租房，不能僅停留在一般意義上針對中低收入家庭的住房保障層面，也不盡是關(guān)系整個中國住房制度重構(gòu)的頂層設(shè)計，甚至要放到國家建設(shè)的戰(zhàn)略層面上來看。如國務(wù)院常務(wù)會議決議中給公租房的界定是，“公租房面向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員”。這句話的深層含義是，公租房基于住房保障的現(xiàn)實需要，但又超越于住房保障而直接承擔(dān)促進(jìn)我國城市化和社會轉(zhuǎn)型的更宏大