戴德梁行合肥安高城市天地項目辦公樓市場研究及項目定位建議102

合肥·安高城市天地項目辦公樓部分

市場研究及項目定位建議

（匯報稿）謹呈：安徽省安高投資有限公司2008/11/03第一頁，共一百零三頁。報告目錄1、宏觀環(huán)境研究2、市場態(tài)勢研究3、項目發(fā)展定位2.1基本概況2.2銷售市場2.3未來供應1.1宏觀經濟1.2城市功能3.1品質定位3.2主題定位3.3客戶定位4、營銷策略設想第二頁，共一百零三頁。第一部分宏觀環(huán)境篇第三頁，共一百零三頁。合肥城市宏觀經濟狀況合肥市GDP多年來保持平穩(wěn)較快增長，近兩年增長率保持在18%左右，第三產業(yè)增加值增長率則有所放緩，近兩年增長率平均為14%合肥市歷年GDP、第三產業(yè)增加值及其增長率單位：億元第四頁，共一百零三頁。產業(yè)結構在近兩年出現一定幅度的調整，自2005年后第二產業(yè)得到大力發(fā)展，其占GDP的比重持續(xù)上升，第三產業(yè)亦保持14%的年增長率，但因其增速略低于GDP年均增速，故其所占比重有所下降合肥市歷年產業(yè)結構比例合肥城市宏觀經濟狀況第五頁，共一百零三頁。城市固定資產投資、房地產開發(fā)投資在歷經2002-2005的波動期后，近幾年開始出現快速增長態(tài)勢，其年增長率遠高于長三角眾多一、二線城市的15%~20%，尤其是2006年以來在城市基礎設施的大力投入，將充分帶動房地產投資的進一步增長合肥市歷年固定資產投資、房地產開發(fā)投資及其增長率單位：億元合肥城市宏觀經濟狀況第六頁，共一百零三頁。外商直接投資在近兩年亦保持40%以上的高速增長，因其與長三角其他城市相比基數仍相對較低，在未來幾年內仍有較大上升空間合肥市歷年外商投資實際利用額及其增長率合肥城市宏觀經濟狀況單位：億美元單位：億美元合肥市歷年外商投資實際利用額橫向比較第七頁，共一百零三頁。合肥城市發(fā)展狀況合肥城市空間格局與工業(yè)園區(qū)的開發(fā)密切相關，東部、北部工業(yè)區(qū)發(fā)展較早，且臨近主城區(qū)，因而限制了城市空間向東部、北部的擴展，高新區(qū)和經濟開發(fā)區(qū)的啟動則推動城市空間逐漸向西部、西南部發(fā)展高新區(qū)主城區(qū)經濟開發(fā)區(qū)東郊工業(yè)區(qū)北郊工業(yè)區(qū)西南郊工業(yè)區(qū)新站區(qū)1954年東郊工業(yè)區(qū)啟動1956年北郊工業(yè)區(qū)規(guī)劃確定1958年西南郊工業(yè)區(qū)規(guī)劃1982年重新規(guī)劃工業(yè)區(qū)東郊區(qū)停止工業(yè)用地開發(fā)北郊區(qū)以倉儲為主，開辟建材生產基地西南郊區(qū)以發(fā)展機械、電子和儀表為主1991年后多個開發(fā)區(qū)開始建立相繼開辟高新區(qū)、新站區(qū)、經濟開發(fā)區(qū)、常青、桃花、蜀山經濟區(qū)，東北部、西部、西南部區(qū)域得到發(fā)展1.城市發(fā)展初期(1949-1981)2.城市定位調整(1982-1990)3.城市快速發(fā)展(1991-2005)合肥市城市空間發(fā)展格局政務新區(qū)第八頁，共一百零三頁。合肥城市發(fā)展狀況在新一輪空間拓展中，向西、向南已成為主要發(fā)展方向，政務文化新區(qū)得到快速開發(fā)，高新區(qū)的科技創(chuàng)新示范基地和楔入東、北兩軸間的新站北地區(qū)亦有所發(fā)展。

本項目處于老城區(qū)與政務區(qū)兩大商務區(qū)的銜接地帶，具有較強的發(fā)展?jié)摿徒诔鞘邪l(fā)展方向而言，近期重點方向在于向南、向西發(fā)展；建設濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地。其中科技創(chuàng)新示范基地（包括高新技術開發(fā)區(qū)、蜀山經濟開發(fā)區(qū)）、經濟技術開發(fā)區(qū)、磨店地區(qū)、新站北地區(qū)、黃山公園地區(qū)、森林公園地區(qū)等6個地區(qū)是近期具體發(fā)展重點。第九頁，共一百零三頁。合肥近幾年大力發(fā)展第二產業(yè)，承接長三角產業(yè)的梯度轉移，經濟發(fā)展快速；房地產開發(fā)投資在歷經2005年的調整后繼續(xù)在06-07保持高速增長，其增速遠高于長三角眾多二線城市15%-20%的平均增速；基礎設施投資的增幅亦在07年達到100%以上的歷史高位；合肥城市格局的初期發(fā)展與工業(yè)園區(qū)的興起密切相關，基于歷史和所處區(qū)位的原因，東部、北部目前可發(fā)展空間較少，“向西”、“向南”已成為城市未來發(fā)展的主力方向；本項目處于老城區(qū)和政務新區(qū)的銜接處，在老城區(qū)不可避免地出現待開發(fā)土地日益減少、交通狀況改善有限等眾多不利因素的情況下，區(qū)域在吸引老城區(qū)眾多存在外遷需求的企業(yè)集團進駐上存在較強的吸引力。另外，區(qū)域內眾多安徽省級機構集聚所帶來的“行政效應”和眾多住宅項目的“高端形象”亦有助于提升目標客群對區(qū)域高端形象的認可度；合肥城市宏觀環(huán)境總結第十頁，共一百零三頁。第二部分寫字樓市場篇-基本概況第十一頁，共一百零三頁。合肥寫字樓現有供應分析三孝口、鼓樓區(qū)域為主要的商務板塊

城市一環(huán)沿線亦有一定供應

政務區(qū)、高新區(qū)少量供應第十二頁，共一百零三頁。合肥寫字樓現有供應分析CBD中央大廈徽商國際大廈香港廣場郵電大廈安徽科技大廈天徽大廈目前市中心的寫字樓主要分布在百花井、三孝口以及四牌樓三大板塊；郵電大廈是目前合肥品質最高的寫字樓項目，該項目內聚集了合肥大部分最高端的客戶群體；由于城市中心交通和土地資源的稀缺性等因素，將對該區(qū)域未來寫字樓的發(fā)展產生一定的制約。作為合肥最主要的商務商業(yè)中心，區(qū)域內聚集了眾多省一級的政府機構和社會組織，配套設施豐富，商務氛圍濃厚，但道路交通條件較為擁擠，在合肥未來的城市發(fā)展過程中，該區(qū)域將仍然是合肥最主要的經濟中心。區(qū)域介紹市場特征老城區(qū)作為合肥最為成熟的商務區(qū)域，寫字樓較為集中，品質亦相對較高，空置率較低，目前中高端項目其租金水平約在2.0-3.0元/平方米/天第十三頁，共一百零三頁。合肥寫字樓現有供應分析一環(huán)沿線因其便利的交通和相對完善的配套，近年來得以快速發(fā)展，財富廣場、環(huán)球廣場等新建項目品質相對較高，其租金水平約在1.0-2.5元/平方米/天環(huán)球廣場作為近年來合肥城市發(fā)展的重點區(qū)域，一環(huán)沿線有多個寫字樓項目供應，但目前仍呈散狀分布財富廣場一期由于其品質優(yōu)勢，吸引了西門子、中國移動等知名企業(yè)入駐由于位置條件限制，該區(qū)域寫字樓項目價格明顯低于市中心區(qū)域，隨著交通及配套的逐漸成熟，該區(qū)域寫字樓項目逐漸得到市場認同依托良好的交通網絡，一環(huán)沿線區(qū)域在近幾年內迅速發(fā)展，如南一環(huán)高校區(qū)IT產業(yè)聚集以及東北區(qū)依托火車站和汽車站的物流中心定位，使一環(huán)沿線成為近年來合肥寫字樓市場最活躍的區(qū)域。區(qū)域介紹市場特征黃金廣場美地陽光國際商務大廈萬通大廈世紀云頂中環(huán)國際光大國際第十四頁，共一百零三頁。目前二環(huán)沿線的寫字樓主要集中在高新區(qū)中，產品品質相對較低，拓基城市廣場為區(qū)域內高品質項目的代表；高新區(qū)內寫字樓客戶主要來自區(qū)域內部；政務新區(qū)未來將有大量寫字樓供應，但目前該區(qū)域內商務氛圍尚未形成高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)作為國家級開發(fā)區(qū)，產業(yè)集聚效應明顯，眾多高新企業(yè)存在一定的辦公需求。政務文化新區(qū)則由于其副中心功能的定位和市政府的遷入，具有較好的發(fā)展?jié)摿Γ虼藢ν顿Y客戶具有較強的吸引力。區(qū)域介紹市場特征1.拓基城市廣場2.香格里拉廣場3.天怡商務中心合肥寫字樓現有供應分析二環(huán)沿線的寫字樓相對較少，主要集中在高新區(qū)和政務文化新區(qū)，高新區(qū)內的寫字樓主要滿足區(qū)域內企業(yè)的辦公需求，政務文化新區(qū)內寫字樓則著眼于市中心大型企業(yè)客戶的外遷以及眾多中小投資客戶的投資需求；第十五頁，共一百零三頁。合肥寫字樓現有客戶結構分析合肥中高端寫字樓駐戶行業(yè)分布（按辦公面積）合肥中高端寫字樓駐戶分布特征基于合肥的產業(yè)特征，目前中高端寫字樓的入駐客戶中，生產制造類、物流商貿類、電子通信類企業(yè)比重相對較大，咨詢服務類亦有一定比例；金融類和房地產類公司所占比例僅為4%和7%；在企業(yè)來源地上，寫字樓駐戶中以省內企業(yè)比重最高，達到43%，外資企業(yè)僅有7%；合肥中高端寫字樓駐戶來源地分布（按數量）第十六頁，共一百零三頁。合肥中高端寫字樓駐戶不同面積區(qū)間分布（按數量）中高端寫字樓駐戶分行業(yè)平均面積合肥寫字樓現有客戶結構分析合肥中高端寫字樓駐戶面積分布特征從各個行業(yè)平均辦公面積看，房地產類和金融類排名前列，分別為574平方米、476平方米，其他行業(yè)公司平均辦公面積約在200平方米左右；在不同面積區(qū)間內，100-200平方米區(qū)間內的企業(yè)數量最多，達到58%;值得注意的是，300平方米以上的企業(yè)數量亦占到20%；第十七頁，共一百零三頁。合肥寫字樓現有客戶結構分析作為兩大主力面積區(qū)間，100-200平方米區(qū)間上的客戶行業(yè)分布較為分散，300平方米以上客戶則相對集中在生產制造類、地產開發(fā)類和金融類公司合肥中高端寫字樓駐戶不同面積區(qū)間的行業(yè)分布特征（按數量）第十八頁，共一百零三頁。對不同面積區(qū)間的來源地特征分析表明，300平方米以上的企業(yè)主要為安徽省級企業(yè)和自外省市進入合肥的公司，市級企業(yè)則大多面積在200平方米以下合肥寫字樓現有客戶結構分析合肥中高端寫字樓駐戶不同面積區(qū)間的來源地分布特征（按數量）第十九頁，共一百零三頁。第二部分寫字樓市場篇-銷售市場第二十頁，共一百零三頁。合肥在售寫字樓分布387452169新城國際綠地藍海鳳凰城2008匯金大廈富廣廣場綠地贏海C、D棟財富廣場二、三期金鼎國際廣場中瑞大廈拓基城市廣場·金座10圍繞城市環(huán)路高品質項目增多注：為更深入地研究項目所處市場的直接競爭，在選取項目時主要選取了單價6000元/平方米以上的辦公樓第二十一頁，共一百零三頁。寫字樓案例分析——匯金大廈案例——匯金大廈營銷主題

國際名流商務社交領地，特別開設高端商務會館項目主要賣點

便捷的交通成熟商務配套，高品質辦公樓產品國際化的物業(yè)管理,“ONE－STOP－SERVICE”（一站式服務）開發(fā)團隊開發(fā)商：合肥蜀山科技投資開發(fā)有限公司物業(yè)管理：第一太平戴維斯匯金大廈是由安徽國購投資集團及合肥信息投資有限公司共同組建的合肥蜀山科技投資有限公司投資開發(fā)。項目位于屯溪路（南一環(huán)）和肥西路交匯處的東南角，雄踞肥西路IT產業(yè)街龍頭寶地，東鄰蜀山區(qū)政府辦公大樓，毗鄰三里庵商圈項目概況項目地址第二十二頁，共一百零三頁。案例——匯金大廈

低區(qū)平面項目位置蜀山區(qū)合肥市屯溪路與肥西路交匯處建筑指標地下2層，地上28層，4.76萬平方米竣工日期2008.6封頂、2009年4月竣工平面1500平方米，3.4米標準層高外墻低輻射的low-e玻璃和高檔石材戶型80-1500平方米空調系統VRV中央空調電梯系統7部國際知名品牌電梯容積率8.54其他設施9.6米挑高大堂，綠化率40.5%項目周邊19、119、125、149、153、705路中區(qū)平面高區(qū)平面寫字樓案例分析——匯金大廈第二十三頁，共一百零三頁。寫字樓案例分析——匯金大廈項目產品特色及營銷亮點分析：

合肥首棟鋪設架空地板的高品質寫字樓；

標準層平面中設有租戶專用衛(wèi)生間；

引進國際物業(yè)管理顧問公司；

目標客群定位于半層以上的大面積客戶，僅在低區(qū)少數樓層進行小分割；

吸引了蜀山區(qū)政府、保利集團等影響力較大的政府機構和國有企業(yè)；項目不足之處分析：

未能做到標準層平面中間無柱；

在標準層平面中存在剪力墻；

未設置銷售樣板房；

前期招商時在吸引大型主力客戶時未有效把控談判進度，影響去化速度；目前去化約60%第二十四頁，共一百零三頁。熱銷案例——新城國際營銷主題

政務區(qū)首席商務王座項目主要賣點

位于政務區(qū)核心地段、毗鄰合肥市政府、財稅局、出版大廈、光電中心、檢察院、大劇院、奧體中心、天鵝湖、所處位置為政務價值極高的黃金地段、立體交通、便捷商務、活體建筑、健康商務智能建筑、完美配置開發(fā)團隊開發(fā)商：安徽基石置業(yè)有限公司市場營銷推廣：戴德梁行設計單位:深圳設計院施工單位:北京城建物業(yè)管理：合肥政文外灘物業(yè)項目位于政務區(qū)東流路與潛山路交叉口東南角，其西沿潛山路，東靠籌建中的800米商業(yè)步行街，南臨香格里拉酒店，北沿東流路，與政務辦公中心隔路相望，項目地理位置優(yōu)越，交通便利

，5分鐘至高速路口、10分鐘至三孝口，15分鐘駱崗機場項目概況寫字樓案例分析——新城國際第二十五頁，共一百零三頁。內部硬件設施項目位置政務區(qū)天鵝湖東岸建筑指標一期總建筑面積：47050平方米；總建筑高度：99.8米；總建筑樓層：23層竣工日期2007年開盤銷售、2008年交付使用單層數據辦公樓層高3.8米；標準層建筑面積：1800平方米戶型8.5米面寬；戶型格局方正；得房率：約66%面積分割從112-1800平方米自由分割、可適應不同需求空調系統水源熱泵空調、戶內獨立計量、高效節(jié)能、使用靈活電梯系統8部三菱客梯、速度2.5米/秒、載重1350千克停車位總約1400個，每75平方米約提供1個車位其他設施通訊容量：千兆帶寬、直接到每層弱電房；供電系統：10KV兩回路；弱電及智能化系統：BA-樓宇自控管理系統、SA-安保監(jiān)控自動化系統、FA-火災自動報警聯動系統項目周邊潛山路、東流路、金寨路高架；周邊商務配套：市辦公大廳、交通銀行、工商銀行、天鵝湖五星大酒店、香格里拉大酒店、商業(yè)步行節(jié)寫字樓案例分析——新城國際第二十六頁，共一百零三頁。銷售情況熱銷案例——新城國際客戶情況自2007年5月至2008年4月，新城國際去化約90%，月均去化率約8.2%，項目銷售價格自5100上升至6400元，項目累計合同均價約5900元/平方米。

購買客戶用途分布（以面積計）購買客戶來源地圖（以面積計）不同行業(yè)類型客戶面積區(qū)間分布圖（以面積計）寫字樓案例分析——新城國際第二十七頁，共一百零三頁。寫字樓案例分析——新城國際項目產品特色及營銷亮點分析：

配置1350kg載重的8臺客梯；

標準層平面做到中間無柱；

根據地段特點在戶型分割時適當考慮了中小投資者的投資需求和市場去化風險；

標準層凈高達到2.7米；

銷控時機把握較好，在寫字樓市場快速發(fā)展時期進行銷售，售價增幅較大；項目不足之處分析：

購買客戶以生產制造類和物流貿易類企業(yè)為主，其價格承受能力相對較為有限；

大面積客戶議價能力較強，談判時間較長，在同時保持較高去化率和較高售價上存在一定的困難；目前基本完全去化第二十八頁，共一百零三頁。案例——綠地·藍海營銷主題

綜合型商務商業(yè)社區(qū)，國際甲級寫字樓項目主要賣點

與政務新區(qū)零距離，政務辦理異常便捷知名房地產開發(fā)商開發(fā)，優(yōu)質寫字樓產品開發(fā)團隊投資商：上海綠地集團合肥置業(yè)有限公司景觀設計：玉麒麟景觀堂代理公司：博遠明亮物業(yè)公司：合肥綠安物業(yè)有限公司綠地藍海國際大廈位于中國合肥政務文化新區(qū)東流路與潛山路交匯處，直接面對政府辦公雙子大樓，是合肥的一座地標性建筑，項目包括了寫字樓、酒店、住宅、大型商業(yè)，是合肥政務新區(qū)的又一大型綜合項目項目概況項目地址寫字樓案例分析——綠地藍海第二十九頁，共一百零三頁。低區(qū)平面圖項目位置合肥市政務區(qū)潛山路與東流路交口建筑指標總建筑面積：近90000M2竣工日期2009年3月外墻LOW-E中空玻璃，鋁塑板戶型主力戶型70-170m2空調系統VRV多聯空調機組，分戶計量電梯系統7部上海三菱電梯容積率3其他設施挑高10米5星級酒店精裝修大堂項目周邊交通狀況：18,129,148,149,166,901中區(qū)平面圖高區(qū)平面圖寫字樓案例分析——綠地藍海第三十頁，共一百零三頁。寫字樓案例分析——綠地藍海項目產品特色及營銷亮點分析：

依托開發(fā)商綠地集團的高品牌知名度和影響力；

項目業(yè)態(tài)較為豐富，喜來登酒店對其高端形象的樹立有大幅提升；

對潛在客戶進行差別定位，針對小型企業(yè)、大中型企業(yè)開發(fā)不同類型辦公樓；

營銷推廣力度大，在營銷推廣中對樓盤投資價值亦有所宣傳；

強調樓盤定位（成長型企業(yè)、智本型企業(yè)）與潛在目標客戶之間的心理認同感；項目不足之處分析：

100平方米以下的小面積單元數量較多，購買客戶以小型企業(yè)為主；

購買客戶中有較大比例為投資客，物業(yè)交付后將較難保持較高品質形象；目前推出樓盤基本去化尚有一棟塔樓尚未推出第三十一頁，共一百零三頁。案例——富廣廣場營銷主題

合肥領袖型甲級寫字樓項目主要賣點

核心地區(qū)，商務樞紐標志性現代化辦公樓

開發(fā)團隊開發(fā)商：安徽大富房地產開發(fā)有限公司物業(yè)公司：安徽富坤物業(yè)管理公司富廣大廈系安徽省委宣傳部、省廣電局2006年香港國際徽商大會上招商引資項目，項目位于合肥市徽州大道與南一環(huán)交叉口東南角，是連接老城區(qū)和濱湖新區(qū)的交通樞紐，項目總投資2.5億人民幣，建設面積約6.8萬平米，建筑高度99.8米，建筑層數29層。項目概況項目地址寫字樓案例分析——富廣廣場第三十二頁，共一百零三頁。一層平面圖項目位置屯溪路與徽州大道交匯處東南角建筑指標建設面積約6.8萬平米，建筑高度99.8米，建筑層數29層?？⒐と掌?009年6月外墻玻璃幕墻與花崗巖墻面結合戶型76-1730平方米空調系統VRV智能變頻分戶計量電梯系統天津奧的斯電梯容積率7.12其他設施有線電視系統、寬帶、電話網絡布線系統，閉路電視監(jiān)控系統項目周邊多家銀行、家樂福超市、4、6、11、14、27、116、117、119、121、129、144、230、701快速公交1路案例——富廣廣場標準層平面圖寫字樓案例分析——富廣廣場第三十三頁，共一百零三頁。寫字樓案例分析——富廣廣場項目產品特色及營銷亮點分析：

基于周邊中小型電子、貿易企業(yè)集聚的特征，100平方米左右的戶型占絕大多數；

每三層設置了空中花園；

3500平方米的地面廣場；

部分樓層中設有空中花園，并不計入銷售面積；項目不足之處分析：

標準層中未能做到中間無柱，不利于客戶使用；

部分設備機房設于辦公空間旁，其噪聲對客戶可能產生不利影響；

電梯運行效果一般，低區(qū)電梯速度僅有1.75m/s，高區(qū)為2.5m/s；

樓處裝修、樓書、接待服務等較為落后，與綠地藍海、匯金廣場等存在差距；目前去化約60%第三十四頁，共一百零三頁。案例——財富廣場項目主要賣點

高品質甲級寫字樓成熟的商務商業(yè)配套設施便捷的交通條件開發(fā)團隊投資商：安徽置地投資有限公司物業(yè)公司：信聯物業(yè)景觀設計：澳大利亞泊濤(墨爾本)建筑設計公司財富廣場北臨合肥市一環(huán)路，南靠合肥頂級高尚社區(qū)—栢景灣，西與即將落成的廬陽區(qū)政府新址相距僅百米，是一個集商務寫字樓、酒店、公寓、高檔商場為一體的綜合性項目，項目首期工程是近5萬平方米的純商務寫字樓，總層數28層（地上27層、地下1層），1—3F為商業(yè)，4F為辦公配套，5F以上為商務辦公。項目概況項目地址寫字樓案例分析——財富廣場第三十五頁，共一百零三頁。5-14層平面圖項目位置合肥市濉溪路287號建筑指標總建筑面積：200000M2，寫字樓約50000平方米，28層竣工日期2008年5月開盤，預計2009年竣工外墻玻璃幕墻+石材戶型小戶型板式格局空調系統單元分戶式空調電梯系統美國奧的斯電梯容積率2.65其他設施電視接口、電話接口、寬帶項目周邊124，12，22，137，14，104，7，127路公交車案例——財富廣場15、17、19層平面圖16、18、20、21層平面圖寫字樓案例分析——財富廣場第三十六頁，共一百零三頁。寫字樓案例分析——財富廣場項目產品特色及營銷亮點分析：

依托財富廣場一期、栢景灣和開發(fā)商安徽置地的品牌知名度和影響力；

打造板式辦公建筑，90%空間朝南；

基于財富廣場一期的高租金水平，以投資回報率吸引投資客戶；

充分利用財富廣場首座的客戶聚集效應，吸引眾多國有企業(yè)集團和外資機構；項目不足之處分析：

小面積分割較多，投資比例相對較大；

板式樓結構的得房率相對較低；目前去化約95%第三十七頁，共一百零三頁。寫字樓案例分析——金鼎國際廣場項目主要賣點

合肥首座總部中心北一環(huán)濉溪路CBD的規(guī)劃優(yōu)質辦公樓物業(yè)開發(fā)團隊投資商：安徽和嘉投資有限公司物業(yè)公司：香港戴德梁行整合推廣：易成廣告金鼎國際廣場北臨合肥市一環(huán)路，靠近財富廣場和廬陽區(qū)政府新址總建筑面積約7萬平方米，地上27層，地下2層，共兩棟塔樓，一棟36000平方米，單層1400平方米，一棟24000平方米，單層900平方米，預計2010年交付。項目概況第三十八頁，共一百零三頁。寫字樓案例分析——金鼎國際廣場項目位置合肥市北一環(huán)濉溪路中段建筑指標總建筑面積70000平方米竣工日期2010年上半年單層面積900平方米，1400平方米幕墻低輻射鍍膜遮陽型Low-e空調系統VRV電梯系統11部三菱1350kg進口電梯層高3.5米樓板荷載250kg/平方米停車位500第三十九頁，共一百零三頁。項目產品特色及營銷亮點分析：

地處北一環(huán)核心CBD，辦公樓客戶對區(qū)域的認可度較高；

依托廬陽區(qū)政府、合肥市工商局、省財政廳、省地稅局、廬陽區(qū)人民法院等行政機關的聚集效應，吸引了部分大型國有企業(yè)集團，如中儲糧等；

電梯配置較為充足，單部客梯服務面積約4000平方米；項目不足之處分析：

交房標準較低，客戶入駐投入相對較大；

B棟走廊過長，不方便大型企業(yè)客戶使用；目前去化約50%寫字樓案例分析——金鼎國際廣場第四十頁，共一百零三頁。寫字樓案例分析——綠地贏海大廈項目主要賣點

政商雙核贏?！磺袨橼A產品配置單層面積1700平方米層高A樓3.65米，BCD樓3.45米電梯配置單棟6臺客梯大堂高度5.5米，局部挑高10.5米綠地贏海大廈為綠地集團海頓公館的商業(yè)部分，處于馬鞍山路和太湖路交叉口附近，由四棟辦公樓構成，目前D棟已基本售完，C棟達到預售條件但尚未開盤，A、B兩棟正在地下施工。項目概況第四十一頁，共一百零三頁。寫字樓案例分析——綠地贏海大廈項目產品特色及營銷亮點分析：

海頓公館住宅部分價格的快速上漲大大提升了項目的地段價值；

大型綜合性項目，業(yè)態(tài)豐富，配套齊全；

臨近安徽省行政服務中心，依托行政聚集效應，打造“政商雙核”；項目不足之處分析：

辦公體量較大，去化周期長，存在一定市場風險；

寫字樓購買客戶中投資客占據一定比例，其未來出租前景并不樂觀；目前D棟基本完全去化C棟達到預售條件，但尚未開盤第四十二頁，共一百零三頁。合肥寫字樓銷售市場總結合肥銷售型寫字樓絕大多數以200平方米以下的中小企業(yè)為目標購買群體；相對而言，老城區(qū)、北一環(huán)區(qū)域因商務氛圍較為成熟，投資客比例相對較少，而政務文化新區(qū)、馬鞍山路板塊等則投資比重相對較大；目前，面向大中型企業(yè)公司的400平方米以上的高品質辦公樓開始出現，匯金廣場為少數幾個面向1/4層以上的大面積客戶的高品質寫字樓，以8000元/平方米左右的銷售均價在相對較短時間內實現了不錯的去化，吸引了蜀山區(qū)政府部分機構、保利集團等入駐，未來幾年這種趨勢將愈加明顯；依托行政機構和大型國有企業(yè)的集聚效應業(yè)已成為良好去化的寫字樓的關鍵點之一，匯金大廈、財富廣場、綠地藍海大廈、綠地贏海大廈等取得不錯市場去化的多個項目皆體現出此點。第四十三頁，共一百零三頁。第二部分寫字樓市場篇-未來供應第四十四頁，共一百零三頁。合肥寫字樓未來供應分析——區(qū)域分布39515826714164101111213三大主要供應板塊三大未來CBD1718綠地贏海AB(在建)新天地廣場(在建)東怡金融廣場(在建)富通商務港(在建)安徽飯店項目(待建)華潤幸福里(在建)印象西湖(在建)置地匯豐廣場(在建)信地城市廣場(待建)天徽商業(yè)廣場(在建)華邦世貿城(在建)博澳麗苑(待建)西環(huán)中心廣場(在建)澳中財富中心(在建)信達中心廣場(待建)泰盛國際廣場(在建)安福國際廣場(待建)信旺華府駿苑(在建）還包括長江中路的華僑飯店、合肥飯店、紅旗飯店改造及其他項目（待建）第四十五頁，共一百零三頁。合肥寫字樓未來供應分析——安徽飯店綜合改造項目安徽飯店綜合改造項目區(qū)域：蜀山區(qū)開發(fā)商：安徽省旅游集團設計公司：上海聯創(chuàng)建筑設計有限公司總建筑面積：28.6萬平方米一期（酒店）：約5萬平方米二期（商業(yè)、辦公樓）：約23萬平方米其中辦公樓一棟26層，一棟56層；二期地上建筑面積：約18萬平方米其中寫字樓面積：約15萬平方米停車位：約2000輛此項目地段條件優(yōu)越，景觀優(yōu)勢明顯，目前尚未動工，二期建成后預計為合肥最高的寫字樓項目。寫字樓部分約15萬平方米，目前待建。第四十六頁，共一百零三頁。合肥寫字樓未來供應分析——安糧·東怡金融廣場安糧·東怡金融廣場區(qū)域：廬陽區(qū)位置：蒙城路、阜南路和壽春路圍合投資商：安糧集團開發(fā)商：安糧地產占地面積：2萬多平方米總建筑面積：約20萬平方米業(yè)態(tài)構成：3棟辦公樓、商業(yè)裙樓A棟：24層，100米B棟：48層，198米C棟：26層，100米商業(yè)裙樓：4層此項目地處老城區(qū)內，地段優(yōu)越，景觀條件好，投資商實力強大，建成后地標性明顯。寫字樓部分約15萬平方米，目前已動工。第四十七頁，共一百零三頁。合肥寫字樓未來供應分析——安徽置地·匯豐廣場置地匯豐廣場區(qū)域：廬陽區(qū)位置：北一環(huán)濉溪路118號開發(fā)商：安徽置地集團總用地面積：1.3萬平方米容積率：5.5總建筑面積：約9萬平方米業(yè)態(tài)構成：辦公樓、酒店、商業(yè)裙房酒店層數：28層辦公樓層數：27層，單層1300平方米裙房層數：4層車位：600個此項目開發(fā)商品牌知名度高，財富廣場、置地投資廣場等高品質寫字樓的成功開發(fā)為此項目打下良好的市場基礎。寫字樓部分約3.5萬平方米，目前已動工，計劃年底開盤。第四十八頁，共一百零三頁。合肥寫字樓未來供應分析——新天地廣場新天地廣場區(qū)域：廬陽區(qū)位置：北一環(huán)和南北向干道,蒙城路交口東角投資商：安徽省普蘭德置業(yè)發(fā)展有限公司

開發(fā)商：安徽道濟置業(yè)總用地面積：約3.3萬平方米總建筑面積：約12萬平方米業(yè)態(tài)構成：寫字樓，25層，約4萬平方米商務公寓，18層，約2萬平方米商業(yè)：約3萬平方米（樂購進駐）項目地處北一環(huán)商務圈，周邊財富廣場、置地匯豐廣場等高品質樓盤眾多，具有較強的發(fā)展?jié)摿Α懽謽遣糠帜壳耙褎庸?，預計2009年下半年可達到預售條件。第四十九頁，共一百零三頁。合肥寫字樓未來供應分析——華邦·世貿城華邦·世貿城區(qū)域：政務文化新區(qū)位置：潛山路、東流路交叉口東北角開發(fā)商：合肥東舜置業(yè)有限公司總用地面積：7.1萬平方米容積率：3.39綠化率：35%總建筑面積：約29萬平方米業(yè)態(tài)構成：1棟200米的辦公樓，約7.5萬平方米1棟24層公寓式酒店，約3000平方米10棟32-34層住宅，約12.6萬平方米商業(yè)中心及裙房，約6萬平方米項目地處政務文化新區(qū)核心地段，臨近綠地藍海和新城國際項目，寫字樓主樓約200米，建成后將成為政務新區(qū)地標性建筑。寫字樓部分約7.5萬平方米，目前已動工，計劃2009年上半年開盤。第五十頁，共一百零三頁。合肥寫字樓未來供應分析——天徽商業(yè)廣場天徽商業(yè)廣場區(qū)域：政務文化新區(qū)位置：東臨合肥市合作化南路，北接東流路城市主干道開發(fā)商：天徽集團總用地面積：約15萬平方米總建筑面積：約36萬平方米業(yè)態(tài)構成：公寓、商業(yè)街、辦公樓項目地處政務文化新區(qū)核心地段，體量大、業(yè)態(tài)較為豐富。寫字樓部分目前已動工，計劃2009年下半年開盤。第五十一頁，共一百零三頁。合肥寫字樓未來供應分析——富通·蔚藍商務港富通·蔚藍商務港區(qū)域：政務文化新區(qū)位置：政務新區(qū)潛山路與湖東路交叉口東北開發(fā)商：合肥富通商務地產有限公司總用地面積：約6萬平方米總建筑面積：約33萬平方米業(yè)態(tài)構成：6座商務樓1座5星級酒店商業(yè)裙樓項目地處政務文化新區(qū)核心地段，辦公樓體量巨大，形態(tài)包括LOFT和標準辦公樓。目前一期LOFT寫字樓部分已動工，已達預售條件，處于積累客戶階段，但開盤時間未定。第五十二頁，共一百零三頁。合肥寫字樓未來供應分析——信地城市廣場信地城市廣場區(qū)域：新站區(qū)開發(fā)商：信地集團設計公司：RTKL總建筑面積：95萬平方米業(yè)態(tài)：家具賣場、寫字樓、酒店、商業(yè)步行街、住宅ShoppingMall:13.9萬㎡

步行街（室外）：3.4萬㎡

家居mall：16.8萬㎡

服裝mall：8.8萬㎡寫字樓：10.7萬㎡

酒店：8.78萬㎡

住宅：24萬㎡

綜合停車場：12.79萬㎡

開放式公園綠地：2.5萬㎡目前，項目已引進紅星·美凱龍家具生活廣場，總建筑面積約12萬平方米；寫字樓部分約10.7萬平方米，目前待建。第五十三頁，共一百零三頁。合肥寫字樓未來供應分析——信達中心廣場&博澳麗苑信達中心廣場區(qū)域：廬陽區(qū)位置：徽州大道和長江中路交匯處開發(fā)商：安徽信達房地產開發(fā)有限公司總建筑面積：約25萬平方米業(yè)態(tài)構成：寫字樓，約60層商業(yè)：約9萬平方米項目地處兩大城市主干道交匯處，地段條件優(yōu)越。目前項目尚未動工，建成后將成為合肥地標性建筑之一。博澳麗苑區(qū)域：蜀山區(qū)黃山路與二環(huán)路交匯處開發(fā)商：安徽博澳置業(yè)投資有限公司

總建筑面積：約55萬平方米現狀：皇冠假日酒店已確定進駐180米主樓，住宅部分目前在售，目前寫字樓部分尚未動工。第五十四頁，共一百零三頁。合肥寫字樓未來供應分析——印象西湖&印象西湖印象西湖區(qū)域：望江路與肥西路交匯處開發(fā)商：杭州宋都房地產集團

總建筑面積：約68萬平方米現狀：定位于RBD，辦公部分由4棟塔樓組成，其中包括兩棟170米SOHO樓，目前已動工。華潤幸福里區(qū)域：望江路與合作化路交匯處

開發(fā)商：杭州華潤集團總建筑面積：約28萬平方米現狀：目前住宅部分在售。辦公地塊由一棟辦公樓和兩棟商務公寓構成。第五十五頁，共一百零三頁。安福國際廣場區(qū)域：蜀山區(qū)位置：金寨路、東流路交匯處開發(fā)商：安徽安福地產容積率：5.2綠化率：40.7%總建筑面積：約75萬平方米業(yè)態(tài)構成：寫字樓、酒店、住宅、酒店式公寓現狀：項目目前處于規(guī)劃設計階段。分析：作為合肥首批重要的城中村改造項目，項目業(yè)態(tài)豐富、體量巨大，且地段條件較為優(yōu)越，其開發(fā)成熟后將與本項目、華潤、宋都、信旺項目一起構成南七城市副中心。合肥寫字樓未來供應分析——安福國際廣場第五十六頁，共一百零三頁。澳中財富中心

西環(huán)中心廣場

合肥寫字樓未來供應分析——西環(huán)中心廣場&澳中財富中心區(qū)域：蜀山區(qū)潛山路與黃山路交匯處開發(fā)商：合肥中興房地產開發(fā)有限公司

總建筑面積：約28萬平方米業(yè)態(tài)構成：住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店式公寓主樓高度：185米，其中辦公樓約9萬平方米現狀：目前已開工，正在開展土地平整。區(qū)域：經濟開發(fā)區(qū)省會展中心旁

開發(fā)商：澳大利亞玫瑰集團和澳中財富集團總建筑面積：約25萬平方米，主樓高約193米業(yè)態(tài)構成：酒店、辦公樓現狀：目前已開工第五十七頁，共一百零三頁。合肥寫字樓未來供應分析——長江中路沿線規(guī)劃項目第五十八頁，共一百零三頁。合肥寫字樓市場現狀及發(fā)展趨勢總結未來幾年合肥高端寫字樓供應相對集中，廬陽區(qū)北一環(huán)濉溪路段、政務文化新區(qū)東流路與潛山路交匯處、蜀山區(qū)望江西路與合作化路交匯處三個區(qū)域將成為主要的新增供應板塊。另外，在老城區(qū)長江中路沿線、馬鞍山路段等亦將有多個大體量辦公樓項目供應市場。值得注意的是，未來供應的項目相對歷史供應項目具有幾大特點，具體包括：

200米以上的超高層地標性建筑日益增多；超大體量、業(yè)態(tài)豐富的綜合性項目相對增加；寫字樓品質提升幅度較快，預計部分項目將達到國際甲級標準；未來幾年將進入合肥高品質寫字樓高速發(fā)展時期，目前已知潛在供應量達到80-100萬平方米，若按一般工程進度和預售條件估算，2009年底前達到預售條件的寫字樓預計約在30~40萬平方米，而2010年及之后將成為高端寫字樓供應最為集中的時期，預計市場競爭將極為激烈；注：為更清晰準確地反映目標市場情況和真實的競爭程度，此報告中在對宏觀市場供需量的估算中并不計入品質相對較低的辦公樓和商住兩用樓；第五十九頁，共一百零三頁。第三部分項目定位篇第六十頁，共一百零三頁。項目自身競爭優(yōu)劣勢分析老城區(qū)政務文化新區(qū)項目競爭優(yōu)劣勢分析區(qū)位上，項目處于老城區(qū)和政務文化新區(qū)兩大區(qū)域的銜接地段，目前周邊物業(yè)以住宅為主，商務氛圍和配套設施相對較弱，但隨著區(qū)域眾多項目的開發(fā)成熟，地段價值將快速得到提升；交通上，項目優(yōu)勢明顯，毗鄰城市二環(huán)，望江路、合作化路和金寨路皆為城市主干道，不足的是項目距離老城區(qū)和蜀山區(qū)行政中心略遠，與市中心的聯系相對薄弱；業(yè)態(tài)上，項目綜合了大型賣場沃爾瑪、高星級酒店和辦公樓，較易形成業(yè)態(tài)協同效應；品質上，項目將成為合肥高品質寫字樓的代表項目之一；城市向西城市向南第六十一頁，共一百零三頁。項目發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)分析項目發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)分析近幾年城市基礎設施投資大幅增加，二、三產業(yè)發(fā)展迅速，在城市”向西、向南”的規(guī)劃推動下，本項目的區(qū)域價值有所提升；望江西路沿街面將開發(fā)包括華潤置地和綠城集團開發(fā)的眾多辦公樓項目，對區(qū)域商務氛圍的快速成熟和項目的投資價值產生較好的推動和提升作用；目前已知合肥未來高品質寫字樓供應量較大，且多為100米以上的地標性城市綜合體，本項目宜錯開集中供應時段，避免直接競爭；投資增幅保持在高位第六十二頁，共一百零三頁。業(yè)態(tài)豐富，協同效應明顯，沃爾瑪和四星級酒店的引進大大提升了項目的市場知名度；毗鄰望江西路、合作化路、金寨路等城市主干道，交通條件良好；項目品質達到合肥頂級寫字樓品質水平，空中花園、可拆卸樓板、24h冷卻水系統等在滿足多層客戶尤其是金融企業(yè)上具有明顯競爭優(yōu)勢；優(yōu)勢項目周邊商務氛圍相對較弱，房地產物業(yè)多以住宅項目為主，商務配套設施亦較為缺乏；項目處于老城區(qū)和政務文化新區(qū)的銜接地帶，尚未形成較為明顯的區(qū)域板塊特征，區(qū)域的商務辦公價值尚未在市場中得到認可；劣勢未來幾年合肥高品質寫字樓供應集中，供應體量較大，且多為100米以上的綜合性項目，地標性特征明顯；毗鄰項目的印象西湖、華潤幸福里項目皆規(guī)劃開發(fā)大體量辦公樓，開發(fā)商品牌優(yōu)勢明顯，本項目若與其同期供應市場，將面臨十分直接的競爭；本項目推出市場的時間若能與合肥高品質寫字樓集中供應時間適當錯開，其面臨的市場競爭程度較相對較??；合肥寫字樓市場尚處于快速發(fā)展期，尚未形成成熟的高端CBD區(qū)域，本項目及周邊區(qū)域的華潤項目、印象西湖項目有望形成合肥西南最高端的商務辦公區(qū)；機遇威脅項目發(fā)展SWOT分析第六十三頁，共一百零三頁。項目品質定位項目品質定位引領寫字樓市場發(fā)展的表達產品設計前瞻性的體現對客戶細節(jié)關懷的合肥寫字樓品質水平近幾年快速上升，部分高端項目硬件配置已接近上海普通甲級寫字樓水準;項目周邊區(qū)域規(guī)劃開發(fā)多棟高品質辦公樓，且開發(fā)商在合肥市場具有較高的品牌知名度，本項目面臨潛在的競爭壓力；市場因素未來供應競爭推動項目發(fā)展未來幾年內，合肥新增高端寫字樓供應量達到80-100萬平方米，且大多為地標性項目，預計2010年后市場競爭加劇;項目所處望江西路將成為合肥重要的高端辦公商務帶，為保持項目在未來的競爭力，產品開發(fā)中需保持一定的前瞻性；合肥首棟國際甲級寫字樓第六十四頁，共一百零三頁。項目目標客戶定位小面積客戶定位優(yōu)劣勢大面積客戶定位優(yōu)劣勢合肥200平方米以下的小面積客戶在數量上和辦公面積上皆占50%以上，定位小面積客戶能夠覆蓋最為廣泛的目標客戶群；小面積單元因其總價相對較低，能夠滿足部分中小企業(yè)主和個人投資者的投資需求；但是，銷售型寫字樓內的小型企業(yè)客戶過多、投資客過多將不可避免地帶來寫字樓品質水平的下降，尤其是投資客在對外租賃時租戶選擇的隨意性，將對物業(yè)品質產生潛在不利影響；合肥300平方米以上的大面積客戶對辦公面積的貢獻率亦在20%以上，這表明大面積客戶的辦公需求量仍存在一定規(guī)模；從城市辦公市場發(fā)展經驗看，銀行、保險等大型金融機構初期往往以自建辦公樓為主，隨著城市土地資源的日益緊張，此類機構進駐商業(yè)化運作的寫字樓將成為主流趨勢；大面積客戶談判能力相對較強，售價提升空間有限，這將是項目未來去化面臨的難點問題；結合本項目的地段條件以及品質定位，我司認為，以大面積客戶為主力目標客群能夠更好地提升項目品質水平，并有效限制投資客在購買客戶中的比重第六十五頁，共一百零三頁。項目目標客戶定位（300平方米以上客戶行業(yè)研究）從市場看，300平方米以上的寫字樓客戶行業(yè)主要集中在地產開發(fā)、生產制造、電子通信、金融四大行業(yè)，占到70%以上；值得注意的是，部分政府行政機構亦是寫字樓的潛在客戶，如安徽省通信管理局進駐財富廣場、蜀山區(qū)政府部分機構進駐匯金廣場等；合肥中高端寫字樓300平方米以上駐戶行業(yè)分布（按辦公面積）第六十六頁，共一百零三頁。項目目標客戶定位（300平方米以上客戶來源地研究）合肥中高端寫字樓300平方米以上駐戶來源地分布（按辦公面積）從市場看，300平方米以上的寫字樓客戶主要來自省內和國內外省市，來自市內的企業(yè)僅占5%；從企業(yè)性質看，來自外省市的企業(yè)多為電信、石油、房地產、金融保險行業(yè)的辦事處、子公司類型，來自省內的企業(yè)則多為安徽省內的房地產公司、金融相關機構、會計律師事務所等；外資企業(yè)則主要為生產制造類企業(yè)在合肥的辦事處，分布較為集中，絕大多數在郵電大廈和古井假日酒店辦公；第六十七頁，共一百零三頁。項目目標客戶定位（行業(yè)類型與來源地）建議以生產制造、電子通信、房地產開發(fā)、金融四大行業(yè)的大型公司為本目標客戶群體，主要來源于全國性集團公司在安徽的分公司、安徽省內大型企業(yè)集團等；生產制造類（改善型需求）電子通信類（改善型需求）房地產開發(fā)類（改善型需求、擴張型需求）金融保險類（擴張型需求）第六十八頁，共一百零三頁。項目主題定位“城市之心脈動安徽”——安徽首棟國際甲級寫字樓區(qū)位基礎：合肥市區(qū)未來三大新興高端CBD之一，發(fā)展?jié)摿Υ?；業(yè)態(tài)效應：集酒店、辦公、商業(yè)于一體的城市生態(tài)綜合體；品質條件：領先市場水平3~5年的、具有國際標準的甲級寫字樓；客戶支撐：租賃客戶以跨國公司在合肥的分公司、辦事處為主，購買客戶以省級企業(yè)和全國性企業(yè)集團合肥分公司為主；第六十九頁，共一百零三頁。項目租售策略物業(yè)出售將是投資回收的主要方式前期可考慮以租賃方式吸引幾家知名跨國公司市場存量壓力06-08寫字樓新增供應眾多，皆以對外出售為主，投資客占據一定比例，未來幾年內這些辦公面積存量將成為租賃市場重要供應。未來供應壓力未來幾年內高品質地標性項目供應將日益增加，競爭程度加劇趨勢不可避免，部分地段優(yōu)越的寫字樓很可能將開始對外租賃。需求增長平穩(wěn)合肥城市支柱產業(yè)以二產為主，三產比例雖高，但附加值較高的現代服務業(yè)企業(yè)數量有限，因此需求增長平穩(wěn)態(tài)勢將繼續(xù)保持。第七十頁，共一百零三頁。項目產品亮點提煉“不求最高，但求最好”跨三層的空中花園，整層客戶可獨享2.7米標準層凈高提供更多舒適感的中央空調系統方便跨層客戶內部溝通的可拆卸樓板便于客戶管線鋪設的100mm架空地板體現大樓檔次的公共區(qū)域高檔裝修滿足客戶機房需要的24小時冷卻水系統30立方米/小時的獨立新風系統預留大型金融客戶自用緊急備用發(fā)電機組空間提供多家電信運營商服務高達4.0kpa/平方米的局部重載區(qū)8臺客梯高效服務于僅3萬平方米辦公面積高速電梯配置，低區(qū)電梯達到3.0m/s，高區(qū)電梯4.0m/s豐富的配套設施，包括銀行、咖啡廳以及1000平方米的員工餐廳第七十一頁，共一百零三頁。項目戶型分割方案建議（空中花園層）二分割四分割空中花園層（10、13、16、19、22F）第七十二頁，共一百零三頁。無空中花園層（7-9、11-12、14-15、17-18、20-21、23-24F）二分割四分割項目戶型分割方案建議（無空中花園層）第七十三頁，共一百零三頁。項目具體樓層戶型分割建議四分割二分割四分割二分割二分割二分割二分割四分割四分割四分割中型企業(yè)?層大中型企業(yè)半層以上企業(yè)集團整層、多層可考慮對外租賃第七十四頁，共一百零三頁。品牌專賣店數碼產品休閑服飾品牌專賣店個性飾品西點面包運動服飾運動服飾開放式柜臺業(yè)態(tài)：化妝品、珠寶、眼鏡店、手表、鞋包等高檔補品、煙酒品牌專賣店品牌專賣店專柜專柜專柜專柜專柜專柜專柜專柜專柜專柜裙樓一層商業(yè)業(yè)態(tài)設置第七十五頁，共一百零三頁。辦公樓三層商業(yè)業(yè)態(tài)建議辦公樓三層建議設置“美食廣場類”餐飲，主要用于滿足辦公樓員工在周一至周五的午餐需要以及沃爾瑪消費者在周一至周末的晚餐消費需要；建議可容納的就餐人數達到400人左右；建議適當控制候梯廳與沃爾瑪商場的出入口開放時間，并與辦公樓電梯在3F的?？颗c否充分配合。周一至周五午間，出入口關閉，電梯停3F；周一至周五晚間，出入口開啟，電梯不停3F；周末，出入口開啟，電梯不停3F，辦公樓員工可通過望江路上的電梯進入就餐；第七十六頁，共一百零三頁。第四部分營銷策略初步建議第七十七頁，共一百零三頁。寫字樓價格定位建議老城區(qū)作為最成熟的商務區(qū)域，寫字樓較集中，但近期新建（在建）項目較少，多以次新項目的租賃為主，整體租金水平約在2.0-3.0元/平方米/天。一環(huán)沿線近年來快速發(fā)展，新建項目眾多，品質相對較高，目前中高端寫字樓項目的售價均超過6000元/平方米以上，其租金水平約在1.0-2.5元/平方米/天近期市場中的高端項目代表，如匯金大廈，目前報價約8000元/平方米，去化率約40%；財富廣場目前報價約6800元/平方米，去化率已超過90%。項目所處的望江西路將成為合肥重要的高端辦公商務帶，同時本項目的產品定位及市場形象均有望成為城市商務標桿性項目。具備了較強的市場競爭優(yōu)勢。未來幾年內，合肥的新增高端寫字樓供應量將達到80-100萬平方米，且多為地標性項目，預計2010年后市場競爭將加劇。投資回報法市場比較法新建項目溢價品質稀缺溢價營銷代理溢價本項目在銷售期可實現的銷售價格為7500～10000元/平方米第七十八頁，共一百零三頁。銷售推進策略建議開放各區(qū)的部分層面，給首批客戶足夠的選擇范圍推出最高區(qū)域一個樓層，以提升項目價值形象保留最低幾個層面，以便后期的價格提升

完成第一階段銷售后，市場及價格形象得到確立推出價格略高的中、高區(qū)，實現去化速度與收益的平衡針對前階段銷售過程的優(yōu)劣勢，在后續(xù)階段中進行調整高區(qū)部分在最后銷售有利于提升整體銷售均價低區(qū)樓層在最后銷售將受到整個項目價格提升的帶動通過高低區(qū)的價差對比，合理分配后期目標客戶第一階段第三階段第二階段第七十九頁，共一百零三頁。特質挖掘與形象定位建議區(qū)域形象城市“黃金中環(huán)”帶，銜接老城區(qū)與政務新區(qū)產品形象合肥最具前瞻性的國際甲級辦公樓品質標準價值形象未來城市RBD中心區(qū)域，蓄勢待發(fā)的價值飛躍品牌形象安徽國企巨擎與國際房地產顧問的強強聯手主題領航品質攻堅西城CBD·商務一品第八十頁，共一百零三頁。營銷推廣策略建議1.區(qū)域營銷階段2.項目營銷階段3.產品營銷階段高舉高打城市黃金商務帶新經濟時代的區(qū)域炒作高規(guī)格接待中心和知名代理公司城市首座國際甲級商務地標的塑造國際標準樣板空間和知名物業(yè)管理高品牌號召力大客戶的成功導入第八十一頁，共一百零三頁。區(qū)域營銷案例參考以稀缺性和升值潛力占位市場，奠定價值基礎合肥城市RBD發(fā)展論壇當地媒體軟文炒作第八十二頁，共一百零三頁?！獏^(qū)域論壇合肥城市RBD發(fā)展論壇時間：2009年年初合作媒體：當地媒體形式：以論壇的形式邀請經濟學者、業(yè)內專家、規(guī)劃大師、代表性客戶共話合肥金融行業(yè)的定位和未來發(fā)展趨勢；論壇后舉辦“頭腦風暴”圓桌對話，通過學者、專家間的論點碰撞將論壇帶入高潮。嘉賓：相關經濟學者、CBD規(guī)劃專家、五大行專家、知名房地產基金投資專家等等目的：通過論壇活動高度提升項目形象和知名度，同時通過論壇話題的研討強化國際性客戶對合肥RBD區(qū)域的信心和偏愛，樹立項目在合肥寫字樓項目中的影響力。第八十三頁，共一百零三頁。媒體：當地報紙主題：黃金中環(huán)—領袖合肥產業(yè)新時代形式：系列軟文炒作，凸顯并提升項目區(qū)域價值——媒體軟文炒作第八十四頁，共一百零三頁。項目營銷案例參考以商務地標的包裝和品牌物管的入駐，刷新項目形象新聞發(fā)布及產品推廣會戶外廣告VI系統&營銷物料銷售接待中心宣傳片&模型合肥十大商務地標評選媒體廣告第八十五頁，共一百零三頁。工地圍墻/戶外貼幅

要求：體現國際甲級寫字樓的地標地位——戶外廣告第八十六頁，共一百零三頁。

LOGO&VI系統

要求：國際化、商務感、獨享特征DM折頁/樓書/項目宣傳片

要求：國際化、高品質、體現寫字樓的專業(yè)感——VI&營銷物料第八十七頁，共一百零三頁。項目宣傳片

要求：高科技、前瞻性、震撼力區(qū)域模型與單體模型——營銷道具第八十八頁，共一百零三頁。新聞發(fā)布及產品推廣會時間：2009年中期地點：五星級酒店形式：新聞發(fā)布會——CoffeeBreak產品推廣會——冷餐會嘉賓：發(fā)展商、代理商、媒體及目標客戶目的：通過新聞發(fā)布與媒體建立良好的互動關系，并以此次媒體見面會為契機，制造新聞點，借助多方媒體的力量進一步擴大項目的市場影響力；同時更好地推廣本項目，擴大項目的營銷網絡。——新聞發(fā)布會及產品推廣會第八十九頁，共一百零三頁。充分體現國際化的商務品質，充分營造國際化、高端的商務平臺體驗。國際化符號應用光電應用3D播放廳高品質、前衛(wèi)售樓處——銷售中心第九十頁，共一百零三頁。合肥十大商務地標網絡評選時間：2009年中期合作媒體：新浪地產、搜狐房產、搜房網等專業(yè)網站形式：列舉合肥高品質的甲級地標型寫字樓，通過網站點擊方式選出。目的：全面展示本項目的地域優(yōu)勢、復合優(yōu)勢、專屬優(yōu)勢等，提高項目業(yè)界的知名度和網絡關注度。價值標準：第一要素－商圈的復合效應第二要素－規(guī)模的內涵化第三要素－地標建筑文化第四要素－硬件設施第五要素－軟件服務等等——網絡評選第九十一頁，共一百零三頁。產品營銷案例借鑒以樣板間的展示和知名客戶的導入，鞏固市場信心樣板展示中心物業(yè)服務展示大客戶簽約儀式第九十二頁，共一百零三頁。樣板層展示中心需按照寫字樓的交付標準進行裝修，包括但不限于標準層交付標準、公共走道、電梯等?！獦影鍏^(qū)展示第九十三頁，共一百零三頁。在現場即植入高級服務生，為上門客戶提供專業(yè)的看樓服務。

人員及相關配備：服務人員特色著裝，增加客戶記憶點；統一配備對講機設備及安全棍，給客戶安全感及信心；服務人員禮貌用語，請星級酒店管理人員統一培訓，并保證微笑服務；物業(yè)管理展示：客戶提供開門、撐傘及罩車等系列服務；銷售中心門口設置門童開門，保安敬禮等形式以表示對客戶的尊敬；——物業(yè)管理服務展示第九十四頁，共一百零三頁。大客戶簽約儀式時間：2009年底地點：高檔酒店形式：簽