《戴德梁行長沙濱江新城房地產(chǎn)項目總體策劃報告》

長沙濱江新城項目總體策劃報告致長沙先導(dǎo)投資控股有限公司總體概念策劃階段戴德梁行所做的工作4周2周2周工作成果宏觀經(jīng)濟研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究房地產(chǎn)物業(yè)研究案例借鑒項目資源研究總體發(fā)展定位第一階段宏觀經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展可行性研究第二階段總體策劃、規(guī)劃指引及實施運營（初稿）總體策劃定位各功能定位土地出讓模式及效益評價規(guī)劃設(shè)計指引項目運營策略工作內(nèi)容第三階段總體策劃、規(guī)劃指引及實施運營（完整稿）工作內(nèi)容總體策劃定位各功能定位土地出讓模式及效益評價規(guī)劃設(shè)計指引項目運營策略運營行動方案（營銷推廣）項目啟動運營方案策劃階段技術(shù)思路項目總體策劃方案項目整體定位各功能定位項目財務(wù)效益評價項目啟動運營方案運營理念和策略項目規(guī)劃指標項目土地出讓模式研判項目規(guī)劃方案項目實施與運營方案關(guān)鍵控制點綜述土地運營策劃方案項目規(guī)劃布局項目開發(fā)時序項目各街區(qū)功能營銷推廣方案項目總體策劃方案項目發(fā)展定位整體功能定位及規(guī)模研判各功能定位特色構(gòu)想土地出讓模式研判項目財務(wù)效益評價戰(zhàn)略上：從“高”上符合中央政治高度策略上：解決項目功能布局和分階段落實項目戰(zhàn)略定位本項目發(fā)展戰(zhàn)略高度首先應(yīng)符合三個層面的綜合考慮第一層面：符合國家“兩型社會”的戰(zhàn)略高度第二層面：實踐長株潭的產(chǎn)業(yè)深化改革從三個層面的關(guān)系來看，第一層面和第二層面的作用最終體現(xiàn)在第三層面上，帶來最直接的效果是使長沙率先實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)深化改革與轉(zhuǎn)型，促進長沙經(jīng)濟再上一臺階．第三層面：整合長沙產(chǎn)業(yè)，啟動長沙經(jīng)濟騰飛找高度、抓特色、尋差異，融入創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚能量、擴影響、發(fā)展完備的區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略考慮點：著眼于長株潭城市群構(gòu)建“兩型”社會國家級試驗區(qū)的大局；以長株潭全面合作為契機；實現(xiàn)長沙經(jīng)濟跨越式發(fā)展；建立大河西龍頭示范區(qū)域的戰(zhàn)略需求。項目戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位構(gòu)筑：兩型社會核心示范區(qū)長沙新城市中心現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集平臺戰(zhàn)略定位內(nèi)涵濱江新城戰(zhàn)略定位戰(zhàn)略定位目標定位內(nèi)涵兩型社會示范區(qū)在全國范圍內(nèi)爭當環(huán)境友好型和資源節(jié)約型城市示范區(qū)、中國改革試驗區(qū)，成為中國踐行科學發(fā)展觀的重要“實驗田”，為全國深化改革起帶頭示范作用。長沙新城市中心將建設(shè)成集行政服務(wù)、商務(wù)辦公、休閑旅游、高素質(zhì)居住、生活配套等功能為一體的全新城市中心。成為長沙開發(fā)建設(shè)品質(zhì)最好、產(chǎn)業(yè)集聚度最高、最具經(jīng)濟活力和城市特色的“湘江明珠”?，F(xiàn)代服務(wù)及企業(yè)總部聚集平臺依托于大河西的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，濱江新城將率先打造河西功能最強大、產(chǎn)業(yè)聚集程度最高、輻射范圍最廣、影響力最深遠的現(xiàn)代服務(wù)中心，為河西、長沙產(chǎn)業(yè)提供全方位、多層次的現(xiàn)代化服務(wù)，與其形成相互促進的良性互動關(guān)系。成為推動產(chǎn)業(yè)升級、引領(lǐng)新一輪發(fā)展的強大引擎。千年山水郡，湘江新明珠項目形象定位----長株潭兩型社會核心示范區(qū)釋義“湘江新明珠”：意寓濱江新城為未來的長沙都心和城市形象代表之一?！扒辍迸c“新”對應(yīng)，意寓濱江新城蘊涵城市歷史文化，承前啟后，書寫發(fā)達與傳統(tǒng)、文明與文化完美結(jié)合的篇章。千年山水郡，湘江新明珠項目形象定位具備城市形象號召力、采用國際先進環(huán)保節(jié)能技術(shù)和理念的“兩型”示范新城代表長沙經(jīng)濟發(fā)展高水準的財富中心立足大河西、輻射長株潭的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)高度聚集的商務(wù)中心城市文化和生活體驗的休閑新中心----長株潭兩型社會核心示范區(qū)“兩型社會”的示范不是一般意義上的保護環(huán)境、節(jié)約能源，應(yīng)走經(jīng)濟發(fā)展、生活和諧、生態(tài)良好的可持續(xù)發(fā)展道路。濱江新城作為核心示范區(qū)，示范特色具體體現(xiàn)為：項目形象定位兩型社會核心示范經(jīng)濟發(fā)展生態(tài)良好和諧生活產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以“兩型”理念為主導(dǎo)，集聚多元化現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。建筑設(shè)計：全面執(zhí)行國家建筑節(jié)能標準，發(fā)展綠色建筑。公共環(huán)境：倡導(dǎo)高容積率、低密度的設(shè)計原則，營造更多的公共空間。資源利用：構(gòu)建再生資源回收體系，實現(xiàn)循環(huán)經(jīng)濟的良性發(fā)展。生活理念：倡導(dǎo)人民樹立綠色消費、環(huán)保生活觀念，構(gòu)建崇尚綠色消費的全民參與機制。對中國來說，是中國尋求產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型，是中國向世界展示環(huán)保節(jié)能的“兩型”示范窗口，提升全民環(huán)保文化意識，實踐科學發(fā)展觀一個重要途徑和方式；對湖南和長株潭來說，是樹立“兩型”形象，成為長株潭產(chǎn)業(yè)升級的助推器和突破口；對長沙來說，是整合長沙產(chǎn)業(yè)，促進長沙發(fā)揮在城市圈中的龍頭和輻射作用；對投資者來說，是商機四射的財富高地，實現(xiàn)企業(yè)飛躍發(fā)展的根據(jù)地，是信息流、資金流、人流匯集的聚寶盆；對市民來說，是體會城市潮流休閑娛樂的新去處。項目形象定位項目形象目標要達到國家高度，并產(chǎn)生“多方共贏”的多重效果：戰(zhàn)略上：從“高”上符合中央政治高度策略上：解決項目功能定位與運營策略從“高”處明確本項目的定位后，下一步將是如何對項目戰(zhàn)略功能定位的總體策略、戰(zhàn)術(shù)思路。項目總體策劃方案項目發(fā)展定位整體功能定位及規(guī)模研判各功能定位特色構(gòu)想土地出讓模式研判項目財務(wù)效益評價濱江新城不同發(fā)展時期適宜導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)建議短期（1-2年）中期（3-6年）長期（7-10年）重點導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、住宿業(yè)、居民服務(wù)業(yè)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)、住宿業(yè)、居民服務(wù)業(yè)居民服務(wù)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)文化、娛樂產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、信息軟件業(yè)、環(huán)保節(jié)能業(yè)現(xiàn)代金融業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、信息軟件業(yè)、環(huán)保節(jié)能業(yè)建筑載體濱江商業(yè)街高容積率居住區(qū)Life-stylemall高層甲級寫字樓高容積率居住區(qū)高層甲級寫字樓低容積率高端居住區(qū)引入產(chǎn)業(yè)特點以品牌商家、知名企業(yè)為帶動以大型企業(yè)為主，營銷總部、研發(fā)總部、投資總部和行政總部等以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)作用以旅游商業(yè)為主，迅速積聚人氣，快速引起市場關(guān)注，提升周邊土地價值形成商務(wù)區(qū)雛形，通過大型知名企業(yè)帶動核心商務(wù)區(qū)發(fā)展，進一步提升土地價值全面形成核心商務(wù)氛圍，實現(xiàn)土地價值最大化項目產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入建議以現(xiàn)代商務(wù)功能為核心，以文化、休閑、旅游綜合商圈為驅(qū)動器，以都市居住為依托，功能定位功能定位考慮點：復(fù)合型新都會中心功能定位：項目開發(fā)規(guī)模研判項目開發(fā)規(guī)模研判思路項目開發(fā)投資成本分析項目合適的總體建設(shè)規(guī)模（項目容積率）項目土地價格評估遵循市場實際土地價格水平，找出可以回收成本的物業(yè)開發(fā)體量。開發(fā)投資成本構(gòu)成序號項目名稱金額(萬元)1土地取得成本(拆遷費用)1,018,0002土地開發(fā)成本(基礎(chǔ)設(shè)施工程費用)443,6673回購生地費用116,7604不可預(yù)見費47,3535土地開發(fā)總費用1,625,7806土地開發(fā)單方成本

6.1總用地單方成本2995元/平方米6.2凈開發(fā)用地單方成本5544元/平方米濱江新城土地開發(fā)總費用為1,625,780萬元，其中拆遷費用比例最大，占62.6%的比例，其次是基礎(chǔ)設(shè)施工程費用，占27.3%的比例。拆遷費用和基礎(chǔ)設(shè)施工程的投入巨大，項目要實現(xiàn)盈利存在較大困難。建議爭取返回部分拆遷費用和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費，補助項目收益。注：詳細計算過程參看附表一土地價格評估考察長沙過去五年出讓土地樓面地價，受不確定性因素影響，樓面地價波動幅度大，但總體上呈現(xiàn)上升的趨勢。考慮到濱江新城是大河西先導(dǎo)區(qū)的龍頭項目，在長沙占有重要的地位，以及對長沙城市發(fā)展有著突出作用，濱江新城土地的價值應(yīng)該處于長沙的較高水平。濱江新城位于岳麓區(qū)河西沿岸，屬于長沙二級或三級的土地，土地價值應(yīng)具備相應(yīng)的樓面基準地價水平。土地出讓價格評估綜合以上考慮，預(yù)測濱江新城土地起始樓面地價為：居住用地：900元/平方米。商業(yè)用地：1400元/平方米。長沙各類土地出讓樓面地價(元/m2)長沙市區(qū)住宅及商業(yè)用地的樓面基準地價土地級別一二三四五六住宅(元/㎡)15371258767659667590商業(yè)(元/㎡)18231438913733684630土地價格評估考察長沙過去五年出讓土地樓面地價，商業(yè)、住宅、綜合用地的樓面地價年均增長率分別達到50%、14%、86%，保持著較高的上漲速度。影響地價變化的一個重要因素是城市經(jīng)濟增長的速度，長沙在2000年到2008年GDP年均增長19%，預(yù)計未來仍可維持增長的態(tài)勢，并影響土地價格保持向上的趨勢。土地價格變動幅度評估長沙過去五年樓面地價受不確定性因素影響大，波動幅度大，預(yù)測樓價未來增幅時應(yīng)對過去增幅予以修正。一般來說，地價與城市GDP同向增長。而中國各城市GDP在改革開放時期普遍有10%的增長。綜合以上考慮，預(yù)測濱江新城土地價格在未來十年可達到年均10%的升幅。長沙各類土地出讓樓面地價(元/m2)商業(yè)：年均增長50%綜合：年均增長86%住宅：年均增長14%2000-2008年長沙GDP年均增速：19%項目凈弱用地單棵方成本罷為554續(xù)4元/平方米說，在不去同容積迷率下，慘對應(yīng)不狹同的必卻須回收弱的建筑繼面積單家方成本侍。項目收息入由土知地出讓擔收入和奪返還的冒稅費兩嫩部分組唇成，預(yù)障估稅費遣返還占晚比為20%～40%，土地宗出讓收抓入占比清為60%～80%。即回收浪的建筑面囑積單方成袍本中，有60%～80%的比例為耳土地出讓怎的樓面地唇價。項目建線設(shè)規(guī)模缺建議1總用地容積率1.661.882.102.32說明2凈開發(fā)用地容積率33.544.53建筑面積單方成本(元/平方米)1848158413861232(3)=5544元/M2÷(2)4對應(yīng)樓面地價(元/平方米)1109～1478950～1267832～1109739～986(4)=(3)×(60%～80%)所評估喝的項目版地價與息成本樓枯面地價蘋最相符迅。項目物業(yè)類型樓面地價加權(quán)平均項目起始地價評估居住物業(yè)900元/m21025元/m2商業(yè)物業(yè)1400元/m2根據(jù)項土目居住尚和商業(yè)紡建筑面糧積的比戚例，計夜算得出矛項目的懇加權(quán)平砌均出讓押樓面地闊價為1025元/平方米。測算結(jié)淘果顯示黑：在容黎積率4的情況文下，對旱應(yīng)的樓交面地價戚與所評甩估的項具目土地慌價格水辱平最相魔符。因此，建市議濱江新坊城（凈開褲發(fā)用地）父容積率為4，即可鉗出讓建滴筑面積切為115擇9萬平方攀米。當凈開發(fā)譽用地容積盯率為4時，項邀目整體勝的綜合探容積率獻為2.08。適當?shù)奶嵋备邇糸_發(fā)娃用地的容循積率，有菠利于節(jié)省徐土地資源階。同時，招將項目的曾綜合容積凳率控制在2左右，閣可有利扇于營造支和諧舒遞適的區(qū)遠域環(huán)境坊，展現(xiàn)課城市的捎現(xiàn)代商騙務(wù)活力莫。項目用地面積（平方米）總建筑面積（平方米）綜合容積率現(xiàn)狀開發(fā)時間新河三角洲1,100,0003,800,0003.45在建2008廣州珠江新城6,190,00015,100,0002.44在建1993/2002上海陸家嘴1,700,0004,000,0002.35已建成1993杭州錢江新城4,020,0007,200,0001.79在建2004深圳福田商務(wù)區(qū)4,100,0007,800,0001.90在建1996天津響螺灣1,700,0003,670,0002.16未建2007悉尼金融區(qū)1,000,0002,500,0002.50已建成2004新加坡CBD1,500,0003,500,0002.33已建成—項目建巷設(shè)規(guī)模腹建議項目各功筍能物業(yè)規(guī)呆模研判項目各藏功能物宗業(yè)規(guī)模畫研判思鉗路長沙未浸來城市連發(fā)展格心局項目各功搶能物業(yè)合欲適的規(guī)模長沙各吉物業(yè)未陽來市場記容量預(yù)閥測驗證項擇目各功覆能物業(yè)爽的規(guī)模移在未來要市場容共量下是謀否有足掀夠市場懂空間。對比各新動城的發(fā)展墓，判別本喂項目各功字能物業(yè)合關(guān)適的規(guī)模亞。新城發(fā)展定位項目功能比例研判濱江新城兩型社會核心示范區(qū)復(fù)合型新都會中心：以商務(wù)為帶動，以居住物業(yè)比例為主芙蓉CBD傳統(tǒng)核心CBD區(qū)中央商務(wù)區(qū)：以商務(wù)商業(yè)物業(yè)比例為主南湖新城具有綠色生態(tài)景觀，集金融、商務(wù)、休閑、美食等為一體的綜合居住區(qū)以居住物業(yè)比例為主，以商務(wù)商業(yè)為配套武廣新城中南地區(qū)區(qū)域性的鐵路客運中心和具有商務(wù)功能的交通樞紐型城市副中心交通樞紐型新城：各功能物業(yè)較均衡以商業(yè)和載商務(wù)功能盛為驅(qū)動及購提升區(qū)域怨價值，比邁例宜控制折在30%左右；以居住褲物業(yè)凝圍聚人氣襪，作為漁區(qū)域發(fā)葵展主要取依托，尾建議比扣例控制稍在70%左右。長沙未見來將出滔現(xiàn)多個影新城同今時發(fā)展返的市場泥趨勢，阿濱江新場城應(yīng)與畜其他新蟲城片區(qū)腎形成錯口位競爭蓋、共存謊共榮的根市場格歌局。濱江新劉城功能揉配比建暫議長沙未來老發(fā)展格局段圖南湖新城芙蓉CBD核心區(qū)濱江新城武廣新城新河三角洲基于此考屯慮建議濱屑江新城的握功能配比以原則為：通過預(yù)求測，到宵201季0年，常長沙住婆宅需求昌面積約位為20,汽000萬平方米，到2絲式015蔑年約為26,0中00萬平方米，到20膏20年將鄉(xiāng)豐達到約33,0雕00萬平方米。隨著長青沙人均庸收入水尊平和購敬買能力侄的不斷旬提高，舒改善型懇的主動村性購房窮需求不廳斷增長肅；另一仿方面，段由于城薄市拆遷潑帶來的菠被動性季購房需爐求也比殖較大；永預(yù)計長迷沙人均胸住宅面縮慧積會呈善現(xiàn)不斷擱增加的鎖趨勢。2008年常住人口(萬人)658.56人均住房面積(平方米/人)28.3預(yù)計人均住房面積(平方米/人)

2010年29.502015年32.712020年36.282010年常住人口預(yù)測(萬人)6982015年常住人口預(yù)測(萬人)7972020年常住人口預(yù)測(萬人)9242010年需求的住宅面積(萬平方米)205912015年需求的住宅面積(萬平方米)260702020年需求的住宅面積(萬平方米)33523住宅市姐場容量賣預(yù)測項目各達功能物潔業(yè)規(guī)模多研判長株潭的熱融城和長沙在撓中部地闖區(qū)的吸鄭引力與怠地位逐句步增強魯，使大階量的外富來人口王加速匯場聚長沙竟，這必麥將激發(fā)昏長沙大灶量的住楚房需求梨。數(shù)據(jù)來醉源：長再沙統(tǒng)計借公報，扭戴德梁那行調(diào)研爸數(shù)據(jù)寫字樓市域場容量預(yù)羅測利用線性建回歸模型朋對長沙第薄三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)傾值和第三那產(chǎn)業(yè)就業(yè)喂人數(shù)的相視關(guān)性進行創(chuàng)分析，發(fā)積現(xiàn)兩者存源在相關(guān)關(guān)醫(yī)系，每增播加1000援0元第三產(chǎn)保業(yè)產(chǎn)值將磚產(chǎn)生0.01蠟14個第三想產(chǎn)業(yè)就著業(yè)崗位區(qū)。通過對長翠沙現(xiàn)有寫翅字樓存量砍面積進行修計算，可扇得每個第屑三產(chǎn)業(yè)就攻業(yè)崗位需挑求的寫字確樓面積為5.7平方米樓。以過去拒五年長綱沙第三枝產(chǎn)業(yè)產(chǎn)燃值的增模長率為再基礎(chǔ)，勝預(yù)測202涂0年長沙痛第三產(chǎn)紙業(yè)產(chǎn)值類，根據(jù)油已得的黃第三產(chǎn)俗業(yè)產(chǎn)值麻和第三底產(chǎn)業(yè)就答業(yè)人數(shù)枯的相關(guān)握關(guān)系，弓預(yù)測出202柔0年長沙第股三產(chǎn)業(yè)就拌業(yè)人數(shù)。根據(jù)每壟個第三忽產(chǎn)業(yè)就俗業(yè)崗位設(shè)需求的界寫字樓梨面積，病預(yù)測出202刷0年長沙閉寫字樓掀需求面森積。通過預(yù)請測，到2020年，長沙糞第三產(chǎn)業(yè)攻產(chǎn)值約為924例8億元，第三漿產(chǎn)業(yè)就奴業(yè)人數(shù)摩約為137萬人，寫字樓動需求量約看為780萬平方米。項目各呢功能物腹業(yè)規(guī)模想研判2007年第三產(chǎn)業(yè)GDP（萬元）10,666,3022007年第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)（人）

438,0972007年寫字樓面積（平方米）

2,500,000每個第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位需求的寫字樓面積（平方米）5.7

2020年第三產(chǎn)業(yè)GDP預(yù)測值（萬元）

92,483,6552020年第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)預(yù)測值（人）

1,371,4242020年市場可容納的寫字樓面積（平方米）

7,826,027y=0.0114x+318969.49數(shù)據(jù)來源捉：2008年長沙統(tǒng)臨計年鑒，覺戴德梁行產(chǎn)調(diào)研數(shù)據(jù)通過預(yù)彎測，到冠201至0年，刷長沙商舊業(yè)需求義面積約量為700萬平方糾米，到201奇5年約為880萬平方瞇米，到2數(shù)020枝年將達匠到約1100萬平方米。與國際和翁國內(nèi)其他依發(fā)達城市床比較，長麻沙人均商零業(yè)面積還截比較低，寧未來商業(yè)些發(fā)展具有晴很大的空劃間與潛力蔑。隨著長讓沙的經(jīng)皺濟迅速秘增長，贊人均收敵入水平轉(zhuǎn)和購買扶能力的墻提高，公長沙人禽均商業(yè)創(chuàng)面積也誦將呈上符升趨勢籍。預(yù)計馳在20碼20年螞前達到表中等發(fā)六達國家杯商業(yè)水唯平。隨著長沙刷在中部地鞠區(qū)吸引力傾和地位逐金步增強，滅大量的外考來人口將搏呈加速態(tài)悟勢進入長揪沙，這必顆將引起長止沙大量商按業(yè)面積的煉需求。2008年常住人口(萬人)658.56人均商業(yè)面積(平方米/人)0.9預(yù)計人均商業(yè)面積(平方米/人)

2006-2010年12010-2015年1.12015-2020年1.22010年常住人口預(yù)測(萬人)6982015年常住人口預(yù)測(萬人)7972020年常住人口預(yù)測(萬人)9242010年需求的商業(yè)面積(萬平方米)6982015年需求的商業(yè)面積(萬平方米)876.72020年需求的商業(yè)面積(萬平方米)1108.8零售商摸業(yè)市場輪容量預(yù)適測項目各甲功能物激業(yè)規(guī)模模研判城市上海東莞長沙中等發(fā)達城市人均商業(yè)面積(平方米/人)2.162.000.901.20數(shù)據(jù)來源澇：長沙統(tǒng)鍵計公報，洲戴德梁行宗調(diào)研數(shù)據(jù)酒店住房盲需求主要娘是因旅游傲或商務(wù)而償作停留的才入境人士陶的短期居敲住需求，鍋所以接待褲旅游人數(shù)喉和酒店需合求量密切輔相關(guān)。通過過去嶄歷年的旅纏游人數(shù)，摸采用回歸督分析方法齊，預(yù)測未棵來接待旅臉游人數(shù)；根據(jù)未來枕接待旅游孤人數(shù)的增亮長率，和200特8年已有房輩間數(shù)，推星算未來高霜星酒店客灑房需求房衣間數(shù)；高星酒店寬建筑面積打水平一般適為70平方米/間，以此精預(yù)測出未盞來高星酒壘店需求面駛積。2008年接待旅游人數(shù)（萬人）3,2502008年高星酒店房間數(shù)量7,868高星酒店建筑面積（平方米/間）70未來接待旅游人數(shù)預(yù)測（萬人）

2010年接待旅游人數(shù)預(yù)測3,9432015年接待旅游人數(shù)預(yù)測6,3202020年接待旅游人數(shù)預(yù)測9,618

未來酒店需求數(shù)量預(yù)測（間）

2010年高星酒店房間需求量9,4282015年高星酒店房間需求量14,8182020年高星酒店房間需求量23,288

未來酒店需求數(shù)量預(yù)測（平方米）2010年高星酒店房間需求量659,9602015年高星酒店房間需求量1,037,2602020年高星酒店房間需求量1,630,160高星酒店史市場容量雞預(yù)測項目各糠功能物遺業(yè)規(guī)模峰研判通過預(yù)從測，到齒201隨0年，含長沙高法星酒店絕需求面旅積約為66萬平方姥米，到2015年約為100萬平方瘡米，到20男20年將山達到約160萬平方米。數(shù)據(jù)來俊源：長易沙統(tǒng)計毯公報，許戴德梁槐行調(diào)研植數(shù)據(jù)項目各披功能物脊業(yè)規(guī)模路研判用地性質(zhì)功能建筑面積比例建筑面積(萬平方米)2020年市場容量預(yù)測(萬平方米)本項目占市場容量份額綜合居住住宅75%869

33,0003%

辦公16%185

78024%商業(yè)酒店3%35

16022%

零售商業(yè)6%70

1,1006%

小計25%290

合計100%1,159

項目各諷功能物儀業(yè)規(guī)?；ㄗh遵循前羅面所述軟物業(yè)功莫能配比歇原則，輩對項目土各功能車物業(yè)規(guī)窩模的建朵議如下雁表：住宅和歡零售商丈業(yè)的開厚發(fā)體量杏占未來悔市場需徒求份額枕均在10%以下，歪而本案乎作為長機沙未來趁四個新仍城之一烈，辦公貞和酒店謠的開發(fā)遇體量占飾未來市繭場需求巴份額均裝在25%以下?？梢娢磫緛硎袌雎凶闩趬虻目掌崎g對本乎項目進彈行消化郊。因此首所建議舟的各功玩能物業(yè)添規(guī)模是憑合適的姥，也是貨符合市稈場實際達情況的觸。項目總步體策劃蜘方案項目發(fā)展承定位整體功能得定位及規(guī)巷模研判各功能定安位特色構(gòu)向想土地出治讓模式桶研判項目財各務(wù)效益誓評價功能定位商務(wù)功能商業(yè)功能休閑功能文化功能旅游功能居住功能形成多功繡能互促共尤榮商業(yè)為商攀務(wù)配套商業(yè)為扶居住配刪套居住為收商務(wù)配懸套形成休淡閑、購?fù)谖?、文返化、旅他游綜合嗓商圈商業(yè)功鍵能之一定位：集中式零英售商業(yè)功才能，形成咽長沙市新臟的、最大位的休閑主繩題綜合商口圈?？蛻簦阂院游魅?、河?xùn)|消那費群體為瞇主要依托踐，輻射長緒株潭，吸媽引外地旅坐游者?？臻g布刪置：結(jié)合區(qū)域煤內(nèi)江湖、唇綠地等景陜觀資源，羞以濱江休濫閑商業(yè)街秤、LIFE鬧MAL撐L為主要古載體。業(yè)態(tài)：包括電影怕院、電玩撒場、品牌雖專賣店、冒餐廳、酒舟吧、KTV、休閑會款館、茶館宜、Coff籠ees比hop、健身廈、美容法等多種坦業(yè)態(tài)。功能定位物之售商業(yè)功瞇能商業(yè)功能則之二定位：貨旅游文錄化商業(yè)鏟功能（稈都市魅詠力文化處之旅）主題一澤：歷史鋤文化之逢旅——結(jié)合分統(tǒng)布新城表北部的貝北津城牢遺址：烘古城墻罷、古城毀門、北奧津古渡艘、離愁堆臺等，缺打造文軋明沉淀悶的歷史野文化之撐旅。主題二：躁都市觀光主之旅——以依托棍區(qū)域內(nèi)戰(zhàn)湘江景婦觀帶、瞇都市廣裳場/看臺、貧超高層總建筑觀隸光層等夫觀光元如素，結(jié)約合橘子睛洲島夜堂景、兩犁江夜景謎等都市躺景觀符鍵號，打配造最具烤都市魅詠力的觀車光之旅歐，傳遞策融合湘葵江文化攤和都市垂時尚文爛明的長養(yǎng)沙氣息廟。功能定位腥之修商業(yè)功帽能功能定貓位尼之損商業(yè)功鴉能商業(yè)功能漁三定位：商務(wù)/居住配套食型商業(yè)功謹能。客戶：以濱扮江新城鄰內(nèi)商務(wù)煮辦公及秧居住人拼群為主錄，為其連提供完悔善的配邪套商業(yè)旨，滿足完商務(wù)活沃動所產(chǎn)喚生的餐箏飲、休續(xù)閑、購引物等需圓求?？臻g布民置：以寫字勸樓群樓為嗓主要載體起。業(yè)態(tài)：各類餐廳確、便利店薯、Coff冠ees史hop、銀申行、商亂務(wù)會所討等。濱江新城妖要盡快提博升土地和沫物業(yè)價值衛(wèi)，必須迅碑速導(dǎo)入易鄭聚人氣和另影響力強捐的產(chǎn)業(yè)，錢休閑商業(yè)唇無疑是最文適合的。長沙各哈大商圈絞蓬勃發(fā)宏展，但負主要以蘿目的性惹購物為姜主，缺門少休閑倒娛樂元巧素。五一廣場錘商圈作為暗全市的商易業(yè)中心，躬與各副商儀圈沒有形校成錯位發(fā)升展，也因粒此被分流濕了很多客窯源。濱江新城雹商業(yè)處于稍大河西龍武頭核心，拌與五一廣慚場和未來倦的新河三搞角洲形成尾三足鼎立克的競爭局寇面，必須蹈走差異化剖道路。借助河西憂龍頭位置秩和湘江景治觀優(yōu)勢，獵以大長沙給市民為目惡標客戶群結(jié)，突出休企閑娛樂特膜色。啟動休耍閑商業(yè)淡項目的證必要性片和可行貿(mào)性濱水情景鴿商業(yè)休閑潔天地項目開滲發(fā)特色央構(gòu)想－閱休閑商綿業(yè)功能主題項目構(gòu)建濱水商業(yè)休閑街區(qū)水上娛樂設(shè)施高檔酒店、公寓核心形態(tài)休閑、旅游、餐飲、購物和娛樂的情景商業(yè)街將水上娛樂設(shè)施、燈光和音結(jié)合，打造水上嘉年華以酒店和服務(wù)式公寓為主、商務(wù)俱樂部為輔，結(jié)合風情酒吧街設(shè)置主題特征都市濱水風貌與時尚休閑商業(yè)融合，商游合一，打造長沙濱江城市特色的商業(yè)標桿強調(diào)動感與互動性，豐富濱江單一的觀賞旅游活動以文化為主題，成為都市休閑度假和國內(nèi)外游客匯聚處典型案例新加坡克拉碼頭上海新天地深圳歡樂谷水上狂歡節(jié)香港尖東水幕煙花匯演新加坡克拉碼頭濱水情姐景商業(yè)懲區(qū)業(yè)態(tài)穿組合項目開發(fā)貴特色構(gòu)想至－休閑商勢業(yè)功能商業(yè)定位都市休閑、旅游景點、城市新地標商業(yè)性質(zhì)租賃性商業(yè)物業(yè)占地3萬M2(建筑面積6萬M2)總投資實際投入1.69億美元，其中動遷費：6億人民幣(近2300戶、逾8000名的居民)租金收益≥1美元/M2/天，超過2億港幣/年(04年12月數(shù)據(jù))改造理念以上海近代建筑的標志-石庫門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，首次改變了石庫門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營功能，把這片反映了上海歷史和文化的石庫門舊城區(qū)改造成集國際水平的餐飲、購物、演藝等功能的時尚、休閑文化娛樂中心改造成本2萬元/平方公尺(將舊上海石庫門房子外貌保留，內(nèi)部全部翻新，這個過程需要付出高一倍的成本)規(guī)劃南里北里太平橋公園建筑風格現(xiàn)代建筑為主(充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物)；石庫門舊建筑為輔以保留石庫門舊建筑為主擁有上海市中心最大的人工湖——太平湖建筑面積25,000M235,000M2占地44,000M2開幕時間2002年中2001年底商業(yè)業(yè)閘態(tài)構(gòu)成餐飲占商插業(yè)體的多牽數(shù)創(chuàng)意商泡業(yè)引領(lǐng)童前沿生見活體驗-上海新天地項目開發(fā)噴特色構(gòu)想浸－休閑商掘業(yè)功能上海新良天地：史外表「績整舊如矛舊」、屬內(nèi)部「壤翻新創(chuàng)古新」的氧建筑設(shè)景計特色石庫門建覆筑群外表冤保留了當祝年的磚墻闖、屋瓦而建筑工的內(nèi)部坊，則按材照二十來一世紀蔬現(xiàn)代都家市人的倘生活方便式、生烏活節(jié)奏割、情感軍世界度并身訂做受，無一權(quán)不體現(xiàn)庸出現(xiàn)代往休閑生監(jiān)活的氣美氛文化商業(yè)創(chuàng)造新的生活模式項目開發(fā)齒特色構(gòu)想侄－休閑商負業(yè)功能上海新天瓦地：充分劑挖掘新型而消費享受冊需求即使在周槳邊商業(yè)配珍套十分完孩善的情況鹿下，這里廊每天仍舊吹極聚人氣灑。即使在獵周邊經(jīng)脈濟型商閥業(yè)供應(yīng)蛾豐富，衛(wèi)這里的狀高檔消寧費仍舊靈吸引著術(shù)人群到肌這里。把生活壁和商業(yè)印的有機雪結(jié)合，膀充分挖紹掘了新瘦型消費拳者中對畢個性化亂的追求伯和在忙賞碌而平丈淡的生粗活中尋川求新鮮辨感的需竟求。精神享肥受引領(lǐng)搖新的消凍費模式項目開發(fā)潑特色構(gòu)想?yún)f(xié)－休閑商畫業(yè)功能中央商博務(wù)區(qū)悉尼歌睬劇院的萬酒吧餐竄飲區(qū)位羞于悉尼賺歌劇院兵岸邊的矩開放式庸大堂。性從悉尼鬼中央商緣瑞務(wù)區(qū)步啦行至此碗約一公丟里。因此這里映主要吸引亞了兩類客宴流：來悉羨尼歌劇院益聽音樂會挺的訪客和斗來自中央各商務(wù)區(qū)的獵商務(wù)人士蝴。歌劇院慌酒吧最光近被悉飛尼先驅(qū)沫晨報飲必食指南捏評為200施8年最受喜鏡愛的酒吧誦。悉尼歌牙劇院濱水商業(yè)黎：悉尼歌劇繩院臨水酒吧項目開發(fā)必特色構(gòu)想努－休閑商折業(yè)功能約4m悉尼歌劇字院臨水酒狐吧：臨水序的獨特設(shè)秩計理念歌劇院影周邊的放設(shè)計以丹階梯式陡逐步退減層。最閉高層為氏歌劇院具主廳，膏其次是唇位于地披面層的頌前廣場遇，這一檔層主要關(guān)連接了界地面交怠通與人但行道。攝在西面敘最低的省一層設(shè)狗立了臨次水酒吧宿。這樣的賭設(shè)計理婆念讓到茶此用餐鼻，聚會悔的人們供更加臨凝水、親璃水。是棒每一位訊來此消幻玉費的人跌與自然啦渾然一色體。人們可箱以從地赴面一層共直接通虧過下挖劈燕的階梯后到達臨爆水層，固也可以管直接從判建在悉聲尼歌劇縱院的地愈下停車蹄場進入猶，亦可系以從舞辛臺大門謙的匯合封層進入聰。寬敞的席開放式籍臨水場客地，現(xiàn)溫場音樂宴的表演致讓這里至的聚會逆增添了既不少除方了自然廣風景外濕的人文拉氣息。去臨水閱酒吧的范階梯前廣場舞臺大門人行道項目開棄發(fā)特色就構(gòu)想－蠶休閑商精業(yè)功能占地25萬平方米鳴，融酒店丹、辦公、槐商業(yè)和貿(mào)腎易等多種寫功能為一朗體，是當仆地舉辦大詠型節(jié)日慶繁典、商品樸推廣及社錯區(qū)公益表毀演的最佳長場所。這個巨繳大綜合俗型建筑幼物形似銷峽谷狀絞，且整抽個商城弄顯現(xiàn)出污濃郁的松西方建富筑色彩賊。利用民了一條勿運河組顆建了商虛業(yè)、酒覆店、辦長公和文驚化娛樂搬的四大搬功能，橡把原本炊分散的伯資源有獨效結(jié)合耳成為整柳體。在濃厚犁的商業(yè)誤環(huán)境中勾注入自那然的元梁素：水范、綠化盼，開放隔空間，自然景觀悠帶動了商業(yè)場的觀賞戲性，也帶授來渴望體激驗自然生臂活的消費波者。地上建僅筑突出笛景觀采椒光為了拍營造一硬個開放瓣的感覺漂，可以雀吸引優(yōu)窗質(zhì)的客辰戶進入女。日本福哄岡博多翅水城：用環(huán)境改通變親情，鳴用親情提襯高消費項目開發(fā)便特色構(gòu)想吊－休閑商左業(yè)功能內(nèi)河利用開曠的觀景平臺生態(tài)型的濱河景觀島嶼設(shè)計內(nèi)街軸線呼應(yīng)臨水空間層次變幻空間步移景異特色/標志連廊水主題的商業(yè)街親水活動水主題廣場水主題表演活動音樂噴泉表演兒童游樂設(shè)施日本福岡街博多水城把：感受現(xiàn)疾代生活情史趣的商業(yè)芹綜合體建議：在本案利球用其內(nèi)河糾濱湖景觀菠，打造多削變的臨水第空間，結(jié)次合人性化完親水活動鞏，無論是濾購物、約四會、等待模還是用餐框、親子，超這里都會濫成為人們碼逗留、活妥動和消費吸的心怡之夠所。中心廣場蝦的引入，輕使得博多巾水城生動爸活潑，朝扶氣蓬勃，散發(fā)出疏不同于姑傳統(tǒng)商認業(yè)概念毒的光芒稅，更加律貼近人地的生活。中心廣場沫標新立異硬的設(shè)計使?jié)q其成為城含市標志性棕的空間和束形象化的堤建筑，從鹽而跨大了險其市場影發(fā)響力，開陵闊了其輻的射圈。項目開恰發(fā)特色兇構(gòu)想－枝休閑商拘業(yè)功能克拉碼頭漁占地23,緣瑞00界0平方米，由60個倉庫改建而成，目前已素發(fā)展成200家商店親、餐廳求、酒吧迎和娛樂孔場所。該區(qū)保留痰了原有的諷建筑，讓篇游人體驗掛當?shù)氐奈羰叭盏纳罴幕I體現(xiàn)出項豬目的獨特茄性，提升兩項目的吸另引力。享有新加坡河俯畔的秀麗景色，名并定期日舉辦節(jié)堆興活動然，提高律旅客的寨重游率釋。同時滾，克拉碼頭還是新加興坡有名的失美食天堂沸。項目開害發(fā)特色狡構(gòu)想－惱休閑商植業(yè)功能濱水商業(yè)胖區(qū)：新加鮮坡克拉碼頭——以娛樂鉛、餐飲餡為中心恰模式克拉碼頭吵提供日間隨及夜間的愚活動場所辱，包括前匙往迪士尼式齒科幻探險區(qū)游樂與婦購物，及襯一系列夜炕生活場所胖：如爵士音樂廳、迪斯科舞池，營造題全天候蒼的娛樂脆方式。債白天以暫二手商率品店、題古董店術(shù)和跳蚤職市場聞驅(qū)名，日苦落后則令搖身一帆變，成邪為熱辣粘無比的貢夜間娛蹲樂場所饞?！翱死畲a頭就滔是新加縫坡的餐訊飲和娛棕樂文化趟的中心熊點。”櫻克拉碼慘頭在翻憂新后，察每月平辨均到訪絞人流量屑已經(jīng)增電加到50萬人以上忠，目前克齡拉碼頭已僻成為了旅毅客到訪新叼加坡必到冊之處。項目開避發(fā)特色殲構(gòu)想－朋休閑商津業(yè)功能濱水商業(yè)逮區(qū)：新加鳥坡克拉碼頭——以娛樂、娃餐飲為中奪心模式濱水主春題度假效酒店---印--迪拜運河且飯店(MAD紅INAT僵JUM較EIRA請H)環(huán)境至匙美，設(shè)召施豪華沙，主題歉鮮明：仿照中世傲紀阿拉伯鄙城堡的樣里式建造，宜洋溢著伊夕斯蘭的民帶族風情。整個酒店為是建在一村個人造的裂水城中，盯客人可以福在蜿蜒的汽小河中坐犁船游覽兩翠岸的風光扒。河岸上甘棕櫚樹婆逝娑迷離，孤古色古香府的古城堡泳時隱時現(xiàn)裂，像置身璃于天方夜拆譚的神話欠世界中。DAR譯ALM男ASYA則F夏屋別作墅ALQASR皇宮酒店MINA慣A’惜SALA軟M水上行飲宮大型會議岸廳和辦公功樓MADI賴NAT演CONG蛇EREN梯CEH仗ALL項目開發(fā)拘特色構(gòu)想別－休閑商伐業(yè)功能商務(wù)功能發(fā)展定位末：現(xiàn)代服映務(wù)業(yè)基地襯，大型企胳業(yè)區(qū)域總恥部基地產(chǎn)業(yè)定位舒：倡導(dǎo)“確兩型”牲理念，奴引入多烏元化現(xiàn)獄代服務(wù)案產(chǎn)業(yè)（靈環(huán)保節(jié)千能、創(chuàng)熟意、金欣融、商盛貿(mào)等）茶。功能定位勺：長沙優(yōu)腰質(zhì)現(xiàn)代商慮務(wù)建筑示涌范區(qū)，以寫字樓咸為核心、鴨服務(wù)式公粥寓及酒店雄共同構(gòu)成豪完善商務(wù)肅功能資金流繭、信息賄流、技宇術(shù)流、選人才流刃匯聚功能定洞位錄之尸商務(wù)功開能成熟商偏務(wù)區(qū)與貧旅游、斑文化功拆能之完迎美結(jié)合上?；春勇飞虅?wù)圈冶與新天地易（商業(yè)、云餐飲、娛緩樂、文化帆綜合體）鍬的完美結(jié)款合，形成下新型的都泉市旅游點呆，并提升認區(qū)域物業(yè)懶價值。東京六本槳木新城是灰一個商務(wù)汁、居住、泊購物、娛譯樂、文化弦的復(fù)合型勞都會區(qū)，妻平均每天碼吸引超過脾10萬游繪客到訪。香港中環(huán)半蘭桂坊酒村吧街與中頁環(huán)商務(wù)區(qū)梯同步發(fā)展版，成為香眉港多元文貢化融合的具代表，是從香港旅游旋協(xié)會向外某國游客推勢介的旅游呼點之一喝。項目開發(fā)逐特色構(gòu)想姑－商務(wù)功張能位置：位于日本起東京都港甘區(qū)六本木裙六丁目開發(fā)程辭序：規(guī)劃于1986年11月，施工根于2000年4月，竣指工于200火3年3月。規(guī)模：占地接京近180畝，總建醬筑面積為75.9妹1萬平方勿米。產(chǎn)業(yè)結(jié)彎構(gòu)：產(chǎn)業(yè)包含哪酒店、寫葛字樓、商奔業(yè)、住宅營、文化等外，整個項鞏目分為4區(qū)，共13棟建筑，穩(wěn)提供約230間商店蜂、餐廳慎等。構(gòu)亞建了一友個功能正完善、疾綠意濃進濃、且甩立體化慮的“城化中之城帽”與“愁文化都文心”。目標人口抹：就業(yè)人院口約2萬人、居顆住人口約2千人、平破人到訪人碑數(shù)約10萬人、票假日到劇訪人數(shù)畫約15萬人。櫸樹坂Terrace寺院A區(qū)C區(qū)D區(qū)B區(qū)項目開發(fā)磚特色構(gòu)想堅－商務(wù)功俘能六本木新扔城再開發(fā)計責劃以打造“城市中殿的城市”為目的，被譽為最能代表朽“現(xiàn)代東門京”的地秩方，是現(xiàn)勺代東京涂融工作電、生活研、休閑壘于一體奏的城市都心。海上海LOFT創(chuàng)意設(shè)峽計區(qū)（賽上海）商業(yè)商業(yè)街，商業(yè)面積近3萬平方米7幢，總建筑面積9萬多平方米住宅靈活運用木、金屬、玻璃、混凝土、磚五大材質(zhì)，將各種生活、商務(wù)配套融于一體。海上創(chuàng)意LOFT特有的玻璃幕墻、高挑大寬面辦公空間，顛覆原有商務(wù)辦公環(huán)境。正南北布置、大弧面建筑群體組成的創(chuàng)意生態(tài)居將成為品質(zhì)最好的高檔公寓住宅區(qū)。海上海LOFT形態(tài)開發(fā)特征項目開發(fā)眠特色構(gòu)想觸－商務(wù)功址能創(chuàng)意LOFT創(chuàng)意商業(yè)街創(chuàng)意生態(tài)居商務(wù)3幢LOFT，總建筑面積7萬多平方米居住零售位置：珠江新柄城內(nèi)，羊南側(cè)隔醬廣州新混博物館與而望珠銷江，西擠北側(cè)是察將來廣村州的地惡標，400多米高的爽雙子塔。高度：一棟160米高的喉塔樓。功能：包括350套客房和120套高級樣服務(wù)式光公寓，涌群樓部廢分為酒喚店餐飲譯娛樂空膛間。品牌：麗思·卡爾頓糠，萬豪殿集團最舟高端的鉛的酒店想品牌，問從19世紀創(chuàng)診建以來唉，一直善遵從著房誠經(jīng)典的檢風格，唱成為名鬧門、政節(jié)要下榻逝的必選能酒店。意義：為廣州提果供了一家龜世界最高姥水平的酒書店，而更理重要的是感，在軟件驢上，它將伸把廣州的腎整個城市執(zhí)服務(wù)能力鼻提高到一演個新的層為次。項目開發(fā)丘特色構(gòu)想白－商務(wù)功灶能國際高歪星酒店(公寓）---花--富力麗僚思卡爾膛頓酒店劑（廣州袍）1.富力君悅柄酒店（公蜓寓）——超5星級酒頌店2.富力麗思蠟卡爾頓酒亞店（公寓殲）——超5星級酒店3.國門酒累店4.四季酒鋤店（無公寓）——超5星級酒灑店5.w酒店（解公寓）6.圣瑞吉酒鄙店7.朱美拉廣傲州大酒店腸（公寓）——超5星級酒店8.嘉峪禮督頓陽光牙酒店（斥公寓）9.富力萬豪勞酒店（公穗寓）珠江新辱城已知凍高星級鴿酒店（緩公寓）富力麗思桶卡爾頓酒撲店功能定勉位薄之菊居住功贊能居住功敵能定位：“兩型社聾會”和諧馳居住示范仍區(qū)客戶定吐位：倡導(dǎo)和額諧居住平原則，隱形成多行元化居岸民結(jié)構(gòu)屬。新建懼住宅社形區(qū)以中雖產(chǎn)階層遮和高收誦入階層漏為主流魄群體。建筑類型：針對居艙民結(jié)構(gòu)，航建設(shè)高層拼、小高層跳多層及別劍墅等多種婆建筑類型博。居住功微能開發(fā)訴理念城市之歡心國際濱乎水領(lǐng)地首席地搖位宜居生釣態(tài)服務(wù)體系居住功能支撐首席地位：長沙大河西新城市中心生態(tài)宜居：坐擁山水資源，生態(tài)宜居服務(wù)體系：服務(wù)城市之心、商務(wù)中心的國際社區(qū)項目開發(fā)未特色構(gòu)想?。幼」吣馨鍓K居住功能世價值體現(xiàn)物業(yè)類型景觀資源價值價格層次多層、別墅居住區(qū)一線江景頂端高層、小高層住宅區(qū)一線江景、湖景高端高層、小高層住宅區(qū)二線、三線江景、園景中端、中高端標志性國告際濱水生歸活區(qū)項目開發(fā)型特色構(gòu)想油－居住功奏能環(huán)保節(jié)能菌新城：瑞碗典斯德哥遮爾摩哈默蹲比湖城哈默比潤湖城存借在著一醬個由政堡府驅(qū)動霞，享譽增國際的榴生態(tài)環(huán)咱境規(guī)劃絮，其中死包括土并地凈化季，工業(yè)移污染地設(shè)利用，蔽公共交注通系統(tǒng)鐵，降低六能源消筐耗，水純和垃圾摔的循環(huán)另使用等鋼。項目開慚發(fā)特色智構(gòu)想－妹居住功吉能位于斯否德哥爾栗摩中心蹈城區(qū)以繼南曾經(jīng)是碼冤頭和工業(yè)敵用地總用地費面積2平方公里全部建成渴后將擁有廁超過100萬平方米嗚居住物業(yè)伶，20萬平方米石的商業(yè)面僵積，可容誼納2萬人在盆此居住豆和生活器。將于201秩5年建成項目客戶皂定位土地樓宇建設(shè)樓宇交付本使用中間客戶葛：土地的散需求者終端客戶奶：各類物端業(yè)的使徹用者不同階段橡的客戶類內(nèi)型現(xiàn)代商務(wù)參區(qū)對中間駱客戶的要閣求：資金實養(yǎng)力和籌忍資能力爸：現(xiàn)代商務(wù)區(qū)物業(yè)投資幟具有高投扒入的特質(zhì)洗，要求投猜資者具有擺雄厚的資洞金實力和飛有效的籌標資渠道。開發(fā)經(jīng)營猶能力：新城物泳業(yè)投資丘具有高痰質(zhì)素的類特質(zhì)，寄要求投應(yīng)資者具鞋有豐富呆的開發(fā)習和經(jīng)營密經(jīng)驗。長遠戰(zhàn)肌略：濱江新痛城的開螞發(fā)與建京設(shè)需要腥一個較蹲長的過烤程，易各出現(xiàn)不我確定性鋤風險，迷因此，絡(luò)要求投構(gòu)資者具念有長遠猜的發(fā)展葡戰(zhàn)略眼追光。中間客股戶定位億及引進顫建議項目客戶惠定位近期客戶中遠期客戶項目特點區(qū)域土地處于啟動階段，土地獲利能力相對較弱CBD逐漸成熟，價值開始體現(xiàn)，且發(fā)展商通過土地所能獲取的收益較為清晰、穩(wěn)定客戶引入類型戰(zhàn)略型投資者：國內(nèi)及境外投資者（上市開發(fā)商、跨國房地產(chǎn)開發(fā)商、國際投資基金)重要投資者：本地區(qū)大型企業(yè)（自用物業(yè)投資）戰(zhàn)略型投資者：國內(nèi)及境外投資者重要投資者：本地開發(fā)商客戶認知障礙外地投資者：對長沙和濱江新城了解不深本地投資者：對市場和濱江新城前景信心不足-----對策強調(diào)濱江新城在大河西的龍頭地位；提供吸引力強的土地優(yōu)惠政策；提供具實質(zhì)性的產(chǎn)業(yè)扶持和招商優(yōu)惠政策；針對客戶特點，拓寬推廣渠道。根據(jù)市場變化，合理調(diào)整各年度土地供應(yīng)計劃，實現(xiàn)土地價值穩(wěn)步提升。終端客奶戶定位功能板塊客戶群體客戶特征商業(yè)長沙本地市民。長沙周邊城市居民。省外旅游者。以休閑為主題的市內(nèi)游，其消費行為具有重復(fù)性。-家庭型：以餐飲、休閑、娛樂、購物一體化消費居多；-朋友聚會型：分別以餐飲、休閑、娛樂等目的性消費居多。以觀光為主，消費多以餐飲及旅游型購物為主，消費行為重復(fù)性較低。住宅長沙本地居民；湘籍外地回鄉(xiāng)購房者；湘籍長沙周邊縣市購房者；社會的中堅階層，是財富的主要創(chuàng)造者和擁有者。仍以自住為主，但其中自住兼投資目的較重。有一定事業(yè)和經(jīng)濟儲蓄，有較高和穩(wěn)定的家庭收入。項目客戶懇定位終端客戶嘆定位功能板塊客戶群體客戶特征寫字樓引領(lǐng)客戶群：金融業(yè)、知名外資企業(yè)、外國領(lǐng)使館等。主力客戶群：貿(mào)易、房地產(chǎn)、大型企業(yè)區(qū)域總部、法律、會計等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)引領(lǐng)客戶群：租金承受力強、自身形象好、對寫字樓軟硬件要求高，強帶動力，是需要重點爭取的對象。主力客戶群：講究形象，數(shù)量多，有一定租金承受能力，是甲級/準甲級寫字樓的主流用家。酒店以商務(wù)人士為主，高端旅游人群為補充停留時間短，但對商務(wù)設(shè)施如會議設(shè)施等有較高的要求。由企業(yè)支付，且支付能力強。希望能靠近客戶。高端旅游人群較重視酒店環(huán)境、休閑娛樂設(shè)施。公寓區(qū)內(nèi)外來中長期租戶：商務(wù)高管人士為主，全市外資企業(yè)高管為輔。大型企業(yè)及外資公司的高層管理人員；來自外地，停留時間還較短，對長沙的熟悉程度較低；在長沙工作尚不穩(wěn)定或者無長期計劃支付能力高，同時對生活、居住有著較高的要求項目客戶蹦定位項目總體健策劃方案項目發(fā)展床定位整體功賣能定位辰及規(guī)模企研判各功能殖定位特搏色構(gòu)想土地出讓奔模式研判項目財務(wù)晉效益評價財務(wù)評價塞有關(guān)說明套：長沙濱送江新城奪凈開發(fā)僵用地按濱江新城乞公司提供指標439透9畝計算冤；長沙濱江叛新城以我旺司的規(guī)劃沈建議（建榆設(shè)規(guī)模、棗功能比例竟等）、土己地經(jīng)營方魔案（出讓森次序、出刻讓價格等橋）進行整眼體經(jīng)營；相關(guān)評喪價指標系以住宅瓦70年畜、商業(yè)陡40年穴使用期貢為計算恨基準。不考慮概通貨膨密脹或通洽貨收縮桂的影響戀。項目主呀要經(jīng)濟線技術(shù)指店標序號主要技術(shù)經(jīng)濟指標參數(shù)單位1規(guī)劃區(qū)域面積720萬平方米2已出讓土地面積177萬平方米3濱江新城公司用地面積543萬平方米3.1基礎(chǔ)設(shè)施用地面積250萬平方米3.2凈開發(fā)用地面積293萬平方米3.2.1居住用地面積209萬平方米3.2.2商業(yè)用地面積84萬平方米4可出讓建筑面積1,159萬平方米4.1居?。ê涮咨虡I(yè)）869萬平方米4.2商業(yè)290萬平方米4.2.1辦公185萬平方米4.2.2酒店/公寓35萬平方米4.2.3零售商業(yè)70萬平方米5凈開發(fā)用地容積率3.95

拆遷進米度第一期該及第二犯期已在2008年拆遷完粒畢。第三期甘拆遷面錄積共156.期8萬平方米吸，在200丟9-2嗓010年拆遷完焦畢。第一期及調(diào)第二期拆筆遷已投入到資金36.2億元，第瓶三期預(yù)計警投入拆遷澤資金65.除6億元。(濱江新嘆城公司躍提供數(shù)讀據(jù))年份2008年2009年2010年合計分期拆遷面積(平方米)第一期410,000—

—

410,000第二期470,000—

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470,000第三期—

600,000968,0001,568,000拆遷面積合計880,000600,000968,0002,448,000分期拆遷成本(元/平方米)拆遷費用(萬元)第一期3829157,000—

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157,000第二期4362205,000—

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205,000第三期4184—250,000406,000656,000拆遷費用合計362,000250,000406,0001,018,000開發(fā)及籮投資進秀度計劃土地拆借遷費用峽分三年狀分攤，門其中第懲一、二動期已在2008年投入考，第三冠期在200熟9和201吸0年分兩年仆分攤。道路建設(shè)江費用在2009紗-201炭2年分四脅年分攤妻，其中凍銀盆嶺迷路、安無居路、悠茶山路喝、含光霞路在200們9年完成建松設(shè)，其余榨道路在2010枕-201播2年分三年慢完成。綠地、學甩校、電力努、電信、傘醫(yī)療、衛(wèi)撒生等其他污市政設(shè)施連建設(shè)預(yù)計叢用10年時間完夠成，費用絡(luò)投入按2009械-201壺0年每年20%，2011滿-201弄4年每年10%，201迎5-2嬸018年每年5%估算。回購生地慢費用在2010兔-201籌2年分三去年分攤偷。不可預(yù)掛見費在圈整個開泥發(fā)期內(nèi)防每年平微均分攤念。項目的祥投資主嬌要集中尾在開發(fā)島前期階淘段，因首此項目黑前期的睡資金運昌營面臨最巨大壓長力。建分議爭取鴉相關(guān)稅丈費的返遍還，以聽緩解項供目前期童資金壓線力。注：詳細狡計算過程昂參看附表飄二模式分期出讓整體出讓模式說明設(shè)定濱江新城開發(fā)期為10年，分10期，依照相關(guān)原則每年出讓一定量的用地。把濱江新城用地一次性出讓給一個或數(shù)個買家，濱江新城公司無需長期經(jīng)營。稅費返還變化沒有稅費返還開發(fā)期內(nèi)全部稅費返還2017年及以后取消稅費返還沒有稅費返還有稅費返還經(jīng)濟指標比較總收入(萬元)

1,833,077

2,858,641

2,614,1981,187,9572,187,421總利潤(萬元)-565,022867,505623,062-437,823561,641評價指標比較投資利潤率-23.56%43.57%31.29%-26.93%34.55%凈現(xiàn)值(萬元)-270,506419,827300,947————內(nèi)部收益率2.01%13.77%12.21%————投資回收期(動態(tài))不能回收7.067.08————不同土寨地出讓持模式財跪務(wù)效益臘對比說明：假設(shè)分稍期出讓涉的起始宇樓面地艇價為住荷宅900元/M2，商業(yè)140沃0元/M2，年均六增幅10%。假設(shè)整藍體出讓赤的樓面抽地價為頑住宅900元/M2，商業(yè)140麻0元/M2。投資回收儀期從土地取出讓首年預(yù)開始計。不同土苗地出讓范模式研嬌判土地出讓模式模式研判可實現(xiàn)性分期出讓沒有稅費返還利潤率為負值，模式不可行×開發(fā)期內(nèi)全部稅費返還開發(fā)期內(nèi)要求全部稅費返還，雖然可提高利潤，但較難爭取?！铩铩铩?017年及以后取消稅費返還在未實現(xiàn)投資回收前爭取稅費返還，在實現(xiàn)投資回收后取消稅費返還，具有合理性?！铩铩铩镎w出讓沒有稅費返還利潤率為負值，模式不可行×有稅費返還可實現(xiàn)正利潤，但尋找購買對象難度大★★√由于項目誤土地開發(fā)絡(luò)費用投入界大，若沒屋有相關(guān)稅躍費返還，證項目在當開前的市場材環(huán)境下，之無法實現(xiàn)攏利潤收入私。因此必須匆爭取相關(guān)國稅費的返煮還，以幫跳助項目實棋現(xiàn)利潤收埋入。通過測貴算，以201通0年開始伸出讓土久地起計搜，到201皺7年項目勇就能實樸現(xiàn)投資獅回收。201糧7年開始取役消稅費返縱還，項目狐也能達到丈正利潤。因此，建旗議項目采尤用分期出粉讓的模式蜂，并爭取解在2017年之前返培還相關(guān)稅勝費，使項盈目實現(xiàn)盈努虧平衡。土地出侍讓計劃出讓模戀式：分期出午讓出讓分期螺：從201廁0年到2019年，分10期。出讓總用篩地面積：293萬平方米居住用固地：209萬平方米商業(yè)用而地：84萬平方米出讓總建扣筑面積：115雅9萬平方垮米居住物業(yè)羊：869萬平方盡米商業(yè)物女業(yè)：290萬平方烤米出讓價頁格：首年(201終0年)樓面地孟價：居住用地跑：900元/平方米商業(yè)用地營：1400元/平方米年均增幅河：10%注：詳食細計算市過程參勵看附表你三項目總愿體策劃絨方案項目發(fā)鍬展定位整體功錢能定位毒及規(guī)模陳研判各功能刪定位特膠色構(gòu)想土地出讓夾模式研判項目財務(wù)窗效益評價拆遷費用借、基礎(chǔ)設(shè)卡施工程費岸用和回購劇生地費用脫按濱江新城縱公司提供數(shù)據(jù)層進行估算很。凈開發(fā)用鋒地單方成駁本按濱江新巖城公司提供凈闊開發(fā)用象地指標4399畝折算潔成293萬平方米鐮進行估算?？偼顿Y及辨構(gòu)成序號項目名稱金額(萬元)比例1拆遷費用1018,00062.6%2基礎(chǔ)設(shè)施工程費用443,66727.3%3回購生地費用116,7607.2%4不可預(yù)見費47,3532.9%5土地開發(fā)總費用1,625,780100.0%6凈開發(fā)用地單方成本5,544元/平方米

7推廣費用27,496

8財務(wù)費用337,860

9總投資費用1,991,136

項目收奏益測算項目總收撤入為2,6攏14,份198萬元，由兩叨部分構(gòu)畢成：土渾地出讓浮收入和蠢稅費返暫還，分染別占總系收入比壘例70%和30%。土地出讓忌收入為1,83碧3,07棟7萬元，收入期槳限為2010年到2020年。注：詳細守計算過程丈參看附表渠四4-2稅費返拘還測算稅費返犧還總額任為781,貌121萬元，其中拆什遷費用和北城市基礎(chǔ)聲設(shè)施配套駁費返還占暮大部分比燃例。稅費返嗽還期限窩為201怒0到201援6年，201甚7年實現(xiàn)吸全部投逐資回收戚，201脊7年開始診可以取畜消稅費敢返還。注：詳辟細計算寺過程參銹看附表卸四4-1序號稅費返還項目金額(萬元)比例1拆遷費用289,60037.1%2城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費220,40728.2%3規(guī)費62,4688.0%4建安稅116,02414.9%5房屋銷售稅92,62111.9%6合計781,121100%項目收溉益測算觸說明稅費返灣還測算伶說明：拆遷費霸用：假度設(shè)第一淘、二期檢拆遷費串用的80%可以在201群0年返還?；A(chǔ)設(shè)拖施配套吃費：居擦住用地流按230元/m2，商業(yè)用渾地按300元/m2，乘以當伴年出讓建娃筑面積求霜得。假設(shè)豈當年發(fā)生漠基礎(chǔ)設(shè)施欺配套費當喜年返還。規(guī)費：存按70元/m2，乘以背當年出踩讓建筑姐面積求姐得，假傾設(shè)當年圈發(fā)生規(guī)因費當年爛返還。建安稅灘：按工勇程費用鄙的5.3扭%計提，假偽設(shè)當年投酸入工程費嫂用，下一哨年返還相槽應(yīng)建安稅烈。房屋銷錯售稅：閣營業(yè)稅雹及附加淹按銷售晌收入的5.3%計提，繳土地增啄值稅按狂銷售收件入的1%計提。災(zāi)假設(shè)當壯年發(fā)生吵銷售收灑入，當免年返還亮相應(yīng)銷腐售稅的40%。土地出讓杠收入測算符說明：以預(yù)測的樹各年土地蓋樓面單價催乘以各年膛計劃出讓漲土地的建雅筑面積求坦得。土地出鏈讓收入嫩收款進問度假設(shè)跡：當年壯擬出讓免土地收除入的70%可在當棕年收取劑，另外30%在下一年懸收取。即某擬出讓土嘩地收款進親度n=擬出讓土偉地成交額n*70%端+擬出讓土零地成交額n-1*30畏%。資金籌弓措計劃項目建設(shè)丟期內(nèi)，由沙財政投資社、土地出盈讓收入、并稅費返還汁和貸款解遲決資金鏈屢運轉(zhuǎn)問題翻。項目總收蓮入扣減推繼廣費用后冷的余額為至項目的可丈運用資金駝，以收入掏再投入的半形式投入攀到項目開抬發(fā)建設(shè)中乓。投入開蝕發(fā)后仍有授盈余則用錘于項目的拉還本付息茂。還本付召息后仍有宗盈余，則蓬滾動到下淡一年的開夫發(fā)。推廣費閥用按土疤地出讓塔收入的1.5%計提。從2009年到201躁8年分10年分攤，仗其中2009年占10%，201參0和2011年分別占15%，余下7年每年約懂占9%。財政投欄資1.5噸1億元，數(shù)宗據(jù)由濱江步新城公司算提供。(《濱閣江新城非項目資傭金到位蒸情況表臣》“市財政迎項目資頓本金”)項目可劇運用資津金估算投資計劃陳與資金籌荷措序號項目合計(萬元)1項目總收入2,614,1981.1

土地出讓收入1,833,0771.2稅費返還781,1212推廣費用27,4963可運用資金2,586,702序號項目合計(萬元)1土地開發(fā)總費用1,625,7802資金籌措1,625,7802.1財政投資15,1002.2可運用資金用于投資部分779,3782.3貸款831,302注：詳細刑計算過程殺參看附表兆五、附表撫六還本付息尋計劃還款模展式假設(shè)腥：土地靠出讓收負入扣除妨推廣費眉用，在轟投入當冤期開發(fā)改投資后改，即全賺部用于儉貸款償并還。貸款利率斧按5年以上艷銀行利腹率5.9底4%計算。從2008年起計，洪貸款償還倆期需要約9年（到2016年）。本項目螺在開發(fā)童經(jīng)營期銜間可清浮償所有柴的貸款擦和利息繪，具備坑債務(wù)清該償能力姿。序號項目合計(萬元)1貸款831,3022應(yīng)計利息337,8603還本付息合計1,169,1623.1本金償還831,3023.2利息支付337,8604可運用資金用于還貸部分1,169,162注：詳細資計算過程睡參看附表速七經(jīng)濟效益置評價評價指標全部投資自有資金凈現(xiàn)值（萬元）

300,947

301,449內(nèi)部收益率12.21%45.63%投資回收期(動態(tài))年7.087.07投資回收期(靜態(tài))年5.827.02投資利潤率31.29%說明：膨投資回登收期從改土地出錘讓首年贈開始計虛算。折現(xiàn)率偏為貸款孔利率上麗浮10%。序號項目合計(萬元)1項目總收入2,614,1981.1土地出讓收入1,833,0771.2

稅費返還781,1212總投資費用1,991,1362.1土地開發(fā)總費用1,625,7802.2推廣費用27,4962.3財務(wù)費用337,8603收入利潤總額623,062濱江新城煎土地開發(fā)鞠經(jīng)營的總利潤為623,掩062萬元，投運資利潤率渴為31.2遠9%。（投資利愧潤率=收入利少潤總額/總投資費滑用）濱江新城秋土地開發(fā)順經(jīng)營的全部投丑資動態(tài)充回收期龜為7.0拐8年。從財務(wù)評敞價指標來鋪看，項目設(shè)具有現(xiàn)實陶可行性。注：詳細丈計算過程望參看附表聯(lián)八、附表孝九、附表復(fù)十。盈虧平衡傍分析如盈虧平普衡圖所示除，項目盈虧蚊平衡點在2016年。總成本包非括固定成隨本和可變窄成本，其處中固定成企本包括拆股遷費用、蜜基礎(chǔ)設(shè)施藝工程費用遮、回購生