逕口鎮(zhèn)總體開發(fā)策劃書

四會市逕口鎮(zhèn)總體開發(fā)策劃研究節(jié)約型社會的要求工業(yè)發(fā)展中煤、電、水等能源和資源的消耗是十分巨大的。能源消耗是工業(yè)生產(chǎn)中必須充分重視的問題，世界上絕大多數(shù)的沖突和戰(zhàn)爭都與能源有關。現(xiàn)今工業(yè)化社會對能源的需求越來越多，特別是不可再生能源，已成為一個區(qū)域工業(yè)發(fā)展的重要保證。我國的能源需求巨大，而能源利用率遠低于發(fā)達國家，也遠低于巴西和印度尼西亞等發(fā)展中國家。據(jù)推算，每創(chuàng)造1美元的國內(nèi)生產(chǎn)總值，我國消耗的能源量為世界平均水平的3倍，是日本消耗水平的7倍。每生產(chǎn)1噸產(chǎn)品，我國鋼鐵廠平均消耗的能源量為日本或韓國的2倍。我國只有5%的辦公樓和居民樓達到了規(guī)定的最低節(jié)能標準。我國的能源消耗對全球油價有著巨大的影響：2004年，我國日進口石油240萬桶。美國能源部估計，到2030年，中國將不得不日進口石油840萬桶。在進行產(chǎn)業(yè)選擇時要充分考慮能源供應，在進行工業(yè)生產(chǎn)時要大力發(fā)展高新節(jié)能技術，爭取以較高的能源利用率達成工業(yè)生產(chǎn)的高速增長。逕口鎮(zhèn)周邊工業(yè)園區(qū)發(fā)展態(tài)勢逕口鎮(zhèn)周邊各鎮(zhèn)、各產(chǎn)業(yè)園區(qū)可謂滿天星斗，爭相輝映，緊貼逕口鎮(zhèn)的東面就是逕口華僑經(jīng)濟區(qū)，一河之隔的三水就有大塘、蘆苞、樂平等工業(yè)區(qū)，南面還有省級大旺高新技術開發(fā)區(qū)。再遠一點，佛山就有禪城高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、高明滄江工業(yè)區(qū)、南?？萍脊I(yè)區(qū)、順德科技工業(yè)區(qū)等多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。并且許多工業(yè)區(qū)都打出了“科技、生態(tài)”的旗號，爭相進行產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，力爭占據(jù)產(chǎn)業(yè)制高點。如何在激烈的產(chǎn)業(yè)競爭中保持自身特色，并爭取有所發(fā)展、有所壯大，是進行產(chǎn)業(yè)選擇是必須慎重考慮的問題。在四會市市域內(nèi)，也有龍灣陶瓷工業(yè)城、新江工業(yè)城、富溪工業(yè)城、南江工業(yè)園等工業(yè)基地，在逕口鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)選擇時也應將這些基地一并考慮。就四會全市范圍來看，今后將抓好東南部、中部和西北部工業(yè)園區(qū)的整合。東南部主要是整合南江工業(yè)園、富溪工業(yè)園與馬房產(chǎn)業(yè)配套區(qū)，抓好崗美3000畝產(chǎn)業(yè)配套區(qū)的建設，打造東南部加工制造業(yè)基地，整合后的東南部工業(yè)園區(qū)擴大到2萬畝；中部主要整合東城、城中、貞山和龍甫工業(yè)園區(qū)，加快發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)、物流業(yè)、重點抓好肇慶亞洲金屬資源再生工業(yè)基地建設，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，打造汽配、機械、樂器、電子信息、紡織服裝、生物制藥和金屬制品等基地，整合后的中部工業(yè)園區(qū)擴大到1萬畝；西北部主要整合江谷、地豆、下茆、逕口和羅源工業(yè)園區(qū)，大力發(fā)展勞動密集型產(chǎn)業(yè)，打造西北部建材、陶瓷和金屬制品基地，整合后的西北部工業(yè)園將擴大到2萬畝。四會市各主要工業(yè)園區(qū)的概況及發(fā)展方向新江工業(yè)城：座落在四會市東城街道，地處綏江下游。主要發(fā)展電子設備制造產(chǎn)業(yè)，引進大型電子信息、電氣機械產(chǎn)業(yè)項目，建設電子設備工業(yè)園、信息產(chǎn)業(yè)園、機電一體化工業(yè)園三大功能園區(qū)；南江工業(yè)園：南江工業(yè)園座落于四會市的南端，位于北江、綏江和西江三江匯合處。于1999年3月啟動建設，重點發(fā)展水泥、化工、機械等重工業(yè)項目；富溪工業(yè)園：交通便利，位于321國道四會市大沙鎮(zhèn)富溪路段邊，于2001年創(chuàng)辦。重點發(fā)展紡織服裝工業(yè)；龍灣陶瓷城：位于下茆鎮(zhèn)龍灣村規(guī)劃開發(fā)面積10000畝，全部用于發(fā)展陶瓷生產(chǎn)企業(yè)。工業(yè)城附近蘊藏有大量品位和質(zhì)量較高的陶瓷工業(yè)原料，主要有瓷土（石）、脈石英、陶土等，據(jù)勘測，目前已有出露的瓷土（石）儲量約800萬噸，脈石英儲量約100萬噸，陶土儲量約200萬噸。工業(yè)城周邊還蘊藏有大量未經(jīng)開采的陶瓷原料。工業(yè)城內(nèi)水、電、路、通訊等基礎配套設施完善。目前，市政府正投入資金進一步改善工業(yè)城的投資環(huán)境。三大產(chǎn)業(yè)基地建設綜合以上產(chǎn)業(yè)發(fā)展的因素，考慮四會市產(chǎn)業(yè)總體布局，本規(guī)劃擬在逕口鎮(zhèn)布局三大工業(yè)基地，即鎮(zhèn)區(qū)北部電子電工基地、鎮(zhèn)區(qū)南部五金、自動化設備制造基地、南鄉(xiāng)村農(nóng)副食品加工基地。鎮(zhèn)區(qū)北部電子電工基地逕口鎮(zhèn)并沒有發(fā)展電子電工的產(chǎn)業(yè)基礎。發(fā)展電子電工需要一定的資金和技術實力，也需要一定層次的人才，僅靠逕口鎮(zhèn)自身的條件是很難發(fā)展起來的。逕口鎮(zhèn)北部電子電工基地主要是考慮與逕口華僑經(jīng)濟區(qū)相配套。2005年9月，逕口華僑經(jīng)濟區(qū)被中國地區(qū)開發(fā)促進會授予“中國電子電工生產(chǎn)基地”稱號，將形成一個以中昌、嘉華、圣龍、銀湖等四家產(chǎn)值超億元的企業(yè)支撐的電子電工產(chǎn)業(yè)。隨著逕口華僑經(jīng)濟區(qū)電子電工基地的建設，將有更多的企業(yè)前來考察。逕口鎮(zhèn)可以利用這一機會，吸引同類企業(yè)進駐。這樣并不是謀求與逕口華僑經(jīng)濟區(qū)競爭，主要思路是形成逕口華僑經(jīng)濟區(qū)電子電工基地的補充，與逕口華僑電子電工基地共同做大，形成規(guī)模效應；或吸引其配套產(chǎn)業(yè)進駐，形成與逕口華僑經(jīng)濟區(qū)電子電工基地的互補。重點發(fā)展電力電子產(chǎn)品、汽車與交通電子產(chǎn)品和電子元器件，發(fā)展通信設備制造、日用電子器具制造、家用視聽設備制造、電工儀器儀表制造等。鎮(zhèn)區(qū)南部五金、自動化設備制造基地逕口鎮(zhèn)發(fā)展五金制造業(yè)有一定的基礎。前文提到，目前逕口鎮(zhèn)產(chǎn)值前五位的企業(yè)中，有四家是五金企業(yè)；進入冠山工業(yè)園區(qū)的企業(yè)，大多數(shù)為五金行業(yè)企業(yè)。盡管五金企業(yè)數(shù)量較多，但技術含量不高、規(guī)模不大，且不同程度有一定污染。五金建材基地的建設必須以環(huán)境為本，不要引進環(huán)境污染大的小工廠，主要引進兩三家有實力、有技術的龍頭企業(yè)即可。對于原有五金企業(yè)，要實行技術升級，向高技術含量的新材料產(chǎn)業(yè)延伸。自動化設備制造則主要承接珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，發(fā)展高性能機電基礎件、監(jiān)控設備及控制系統(tǒng)、自動化電力設備和輕工、化工、紡織、包裝機械、其他機械以及設備五大產(chǎn)品。這些自動化設備產(chǎn)品反過來可以配套于珠三角的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也可以為四會市、肇慶市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務，配套于市域其他工業(yè)區(qū)的機械、化工、紡織等行業(yè)。南部自動化設備制造基地要因時而動，在短期不一定有好的項目進駐。但從長遠看，設備制造是具有增長潛力的行業(yè)，且前后相關聯(lián)度較大，產(chǎn)業(yè)鏈較長，能提升當?shù)禺a(chǎn)業(yè)競爭力。因此，在沒有好的項目進駐時，可先將土地控制，不可盲目上馬效益低、規(guī)模小的項目。南鄉(xiāng)村農(nóng)副食品加工基地四會市雖然農(nóng)副產(chǎn)品豐富，但目前進行農(nóng)產(chǎn)品深加工、精包裝的企業(yè)不多，新聯(lián)春食品有限公司就是一家以農(nóng)副食品加工為主的企業(yè)，經(jīng)濟效益可觀。逕口鎮(zhèn)可率先在農(nóng)副食品加工方面有所作為。南鄉(xiāng)村地處省道118沿線，交通便利，東可經(jīng)珠二環(huán)、珠三環(huán)高速公路進入珠三角核心地區(qū)，西可直通四會市區(qū)，可充分利用逕口鎮(zhèn)乃至四會市豐富的農(nóng)產(chǎn)品資源進行農(nóng)副食品精加工，同時還可帶動包裝、印刷、廣告等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，結合逕口鎮(zhèn)天海湖旅游資源的開發(fā)，南鄉(xiāng)村還可以適當發(fā)展工藝品制造，如雕塑工藝品、漆器工藝品、花畫工藝品等。還可發(fā)揮四會玉器之鄉(xiāng)的優(yōu)勢，進行玉器與旅游的結合，開發(fā)旅游玉器產(chǎn)品，豐富市場供應。對于逕口鎮(zhèn)原有水泥行業(yè)，應采取等量淘汰的辦法，促使原來的小水泥廠合并或者關閉，同時要規(guī)定必須轉(zhuǎn)型為較先進的轉(zhuǎn)窯生產(chǎn)，并且在產(chǎn)量上要有規(guī)模效應，在粉塵處理上要達到環(huán)保標準。農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)例舉新連春食品有限公司是農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)，是東城街道辦事處引進臺商王仁夫先生投資640萬元創(chuàng)辦的，該公司占地面積25畝，其中已建成廠房面積2230平方米，曬場10000平方米，從業(yè)人員在120人左右。該企業(yè)加工農(nóng)副產(chǎn)品以筍竹、熟筍、牛蒡、蘿卜、木茸、梅干、菜花等多種系列制品為主，年加工生產(chǎn)5000噸以上，是我市加工農(nóng)副產(chǎn)品的規(guī)模企業(yè)。加工的產(chǎn)品主要出口臺灣、日本、美國等國家和地區(qū)，是加工出口創(chuàng)匯型企業(yè)，該企業(yè)提供技術服務回收農(nóng)產(chǎn)品等優(yōu)惠條件與農(nóng)戶簽訂種植生產(chǎn)、回收加工、生產(chǎn)購銷合同，形成“公司+基地+農(nóng)戶”的經(jīng)營模式。該公司在清遠、英德等地建辦規(guī)模的同時，在四會市的東城、下茆、逕口等地開辟生產(chǎn)試驗基地，把原在四會境外辦的基地逐步轉(zhuǎn)向四會發(fā)展，將帶動更多的農(nóng)戶發(fā)展生產(chǎn)走上致富的道路。該企業(yè)由于銷售渠道暢順，市場廣闊，經(jīng)濟效益可觀，年產(chǎn)值5000萬元以上，創(chuàng)稅利工業(yè)用地強度控制參照國土資源部頒布的《工業(yè)項目建設用地控制指標（試行）》，根據(jù)四會市所對應的第十等南澳縣英德市連州市佛岡縣樂昌市南雄市曲江縣潮安縣揭東縣陸豐市海豐縣博羅縣四會市陽春市化州市信宜市高州市電白縣吳川市雷州市標準，制定逕口鎮(zhèn)工業(yè)項目建設用地投資強度和容積率控制指標。工業(yè)項目的建筑系數(shù)不得低于30%，工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性配套設施。按照《工業(yè)項目建設用地控制指標（試行）》的要求，工業(yè)項目建設應采用先進的生產(chǎn)工藝、生產(chǎn)設備，縮短工藝流程，節(jié)約使用土地。對適合多層標準廠房生產(chǎn)的工業(yè)項目，應進入多層標準廠房，原則上不單獨供地。工業(yè)項目建設要嚴格控制廠區(qū)綠化率，在工業(yè)開發(fā)區(qū)(園區(qū))或工業(yè)項目用地范圍內(nèi)不得建造“花園式工廠”。南澳縣英德市連州市佛岡縣樂昌市南雄市曲江縣潮安縣揭東縣陸豐市海豐縣博羅縣四會市陽春市化州市信宜市高州市電白縣吳川市雷州市逕口鎮(zhèn)工業(yè)項目建設用地投資強度和容積率控制指標表單位：萬元/公頃代碼產(chǎn)業(yè)名稱容積率投資強度13農(nóng)副食品加工業(yè)≥0.8≥67532黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)≥0.4≥108033有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)≥0.4≥108034金屬制品業(yè)≥0.5≥90035通用設備制造業(yè)≥0.5≥108036專用設備制造業(yè)≥0.5≥108037交通運輸設備制造業(yè)≥0.5≥135039電氣機械及器材制造業(yè)≥0.5≥108040通信設備、計算機及其他電子設備制造≥0.8≥153041儀器儀表及文化、辦公用機械制造業(yè)≥0.8≥108042工藝品及其他制造業(yè)≥0.8≥54043廢棄資源和廢舊材料回收加工業(yè)≥0.5≥540第三產(chǎn)業(yè)逕口鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應建立在工業(yè)發(fā)展基礎之上。在工業(yè)園區(qū)開發(fā)，工業(yè)企業(yè)進駐之后，產(chǎn)業(yè)集聚、人口集聚，必將帶來第三產(chǎn)業(yè)的飛躍發(fā)展。逕口鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)要借工業(yè)發(fā)展的東風，生產(chǎn)性服務業(yè)優(yōu)先發(fā)展交通運輸、現(xiàn)代物流，積極發(fā)展金融服務、信息服務體系；消費性服務業(yè)則鼓勵發(fā)展所有制形式和經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣化、誠信便民的零售、餐飲等商貿(mào)服務。積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通方式和組織形式。在適當?shù)臅r機，可適量開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)，滿足工業(yè)園區(qū)白領階層的需要。旅游業(yè)旅游業(yè)是逕口鎮(zhèn)要做的一篇大文章。水逕水庫是自然界賜予逕口鎮(zhèn)的絕佳禮物，天海湖度假區(qū)就是在水逕水庫的基礎上發(fā)展起來的。四會市旅游局對該項目進行了跟蹤、調(diào)研并做出項目可行性報告，已正式納入四會市旅游“十一五”規(guī)劃。已編制的《天海湖旅游度假區(qū)總體規(guī)劃》提出極力發(fā)揮湖泊型生態(tài)度假區(qū)的特色，按照AAAA級旅游區(qū)標準建設，發(fā)展成為一個集休閑、度假、會議、旅游、觀光、美食、娛樂、健身、宗教為一體的綜合性多功能休閑度假景區(qū)。參考已有規(guī)劃，結合《逕口鎮(zhèn)總體規(guī)劃》對逕口鎮(zhèn)功能定位、發(fā)展規(guī)模、用地布局的有關部署，我們認為天海湖旅游度假區(qū)的開發(fā)應依據(jù)其資源特質(zhì)、資源展布的形態(tài)結構、景觀分異度和豐度值，并結合區(qū)位條件、工業(yè)開發(fā)等，確立自身旅游開發(fā)理念與模式。天海湖旅游度假區(qū)的開發(fā)理念為：以資源為依托，市場為導向的旅游開發(fā)理念；開發(fā)模式為：資源——市場——產(chǎn)品——市場?？驮闯尸F(xiàn)區(qū)域向性和本地向性的地向性結構，區(qū)域向性主要是吸引肇慶、佛山、清遠等地游客，本地向性主要針對本地居民及四會和毗鄰的三水區(qū)等地的居民。從資源開發(fā)利用的方式來看，本項目地應以大眾性、參與性、休閑性旅游產(chǎn)品為特色，以山水資源為載體發(fā)展娛樂型、休閑度假型的旅游產(chǎn)品。根據(jù)上述定位進行旅游產(chǎn)品的設計。企業(yè)家度假村：針對逕口鎮(zhèn)工業(yè)基地開發(fā)吸引前來的企業(yè)家，建設為其提供休閑、居住服務的度假村。建設配備有會議廳、新聞中心、商務中心等設施的會所、提供信息、商務、智力、培訓和保健服務的度假別墅，和提供咨詢和培訓服務的商務信息與培訓服務中心，營造宜居、創(chuàng)業(yè)的良好環(huán)境。工業(yè)展覽與實踐樂園：在交通便利處，結合逕口工業(yè)基地和企業(yè)家度假村建設會展中心，同時，與工業(yè)基地共同打造工業(yè)游，結合工業(yè)會展開辟工業(yè)游實踐基地，既將鮮明的企業(yè)形象、規(guī)范的生產(chǎn)操作、優(yōu)良的企業(yè)產(chǎn)品、豐富的企業(yè)文化通過游覽的形式展示給公眾，也使公眾在實踐中得到放松，使工業(yè)展覽與實踐樂園成為逕口工業(yè)、休閑旅游的宣傳中心和交流中心。國際綜合康復療養(yǎng)中心：綜合康復療養(yǎng)院按不同的功能分為以版納風情為基調(diào)的療養(yǎng)治療區(qū)、以印巴風情為基調(diào)的康復療養(yǎng)區(qū)、以夏威夷風情為基調(diào)的國際老年休養(yǎng)區(qū)和醫(yī)療保健中心四大功能區(qū)，其中醫(yī)療保健中心是核心功能區(qū)域，由醫(yī)檢中心、國際老年公寓、溫泉浴場、室內(nèi)健身中心幾大部分組成。天海游樂區(qū)：利用水逕水庫的水體特色，結合水體與島嶼空間，開發(fā)觀光型、參與型項目，布置中心休閑島、百鳥天堂島、水上游樂區(qū)等景點。度假酒店：在南半島湖畔布置度假酒店一座，通過園林設置、裝修設計、房間設施等多種方式體現(xiàn)度假氛圍。農(nóng)樂園：根據(jù)本地林果優(yōu)勢，開展每月一個周末的花果節(jié)，并通過設置風車、水車、水碓、磨房、染坊、陶坊、梨田、農(nóng)具展示，讓游人動手參與農(nóng)家樂體驗，吸引附近城鎮(zhèn)居民帶孩子前來采摘花果，體驗農(nóng)家生活樂趣，形成本地一個特色活動，并逐步擴大影響范圍。根據(jù)逕口的資源特點適度發(fā)展旅游業(yè)自然沒有問題，但若將其作為主導產(chǎn)業(yè)將其服務范圍上升到區(qū)域?qū)用?，必將遇到周邊地區(qū)眾多山水資源旅游產(chǎn)品的激烈競爭，包括三水的“”荷花世界、清遠的“飛霞山”、“三坑溫泉”、四會的“貞山”、奇石河景區(qū)、鄧村“中國民間古法造紙第一村”景區(qū)、肇慶的“七星巖”、“鼎湖”等風景旅游區(qū)等。天海湖旅游度假區(qū)與這些地區(qū)相比，在自然生態(tài)資源、歷史人文資源等眾多方面并不具備明顯優(yōu)勢，想以一已之力取勝是十分困難的，因此，應注意避免正面的單純競爭，而應加強互補共謀的意識，共創(chuàng)區(qū)域品牌效應方為一條捷徑。應積極建議并配合有關部門在全市范圍內(nèi)制定旅游規(guī)劃，并注意與相鄰的佛山三水、清遠等地的旅游資源的聯(lián)系，合縱連橫，發(fā)展成為珠三角西北部旅游圈上的重要節(jié)點。房地產(chǎn)業(yè)逕口工業(yè)基地和天海湖旅游度假區(qū)的發(fā)展，將對逕口房地產(chǎn)開發(fā)提出要求。同時，逕口及其周邊地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展也將帶動居住環(huán)境要求的提高，逕口良好的山水生態(tài)環(huán)境、宜人的小鎮(zhèn)居住尺度為其房地產(chǎn)開發(fā)奠定了良好的基礎條件。從功能需求導向出發(fā)，逕口房地產(chǎn)開發(fā)可分為兩類。一類是配合逕口休閑旅游業(yè)的發(fā)展而配套的休閑旅游房產(chǎn)項目，通過和旅游項目的嫁接與融合，二者互為依托，相輔相成，共同構成一個旅居結合的、融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型休閑旅游社區(qū)。逕口休閑旅游房產(chǎn)開發(fā)主要面向區(qū)域向性的游客和來逕口投資創(chuàng)業(yè)的人群、企業(yè)中高級管理人員。應突破單純別墅開發(fā)的做法，結合企業(yè)家度假村的開發(fā)在提高居住質(zhì)量的同時加強這類人群對商務、休閑功能的需求。同時，面向逕口工業(yè)基地和逕口鎮(zhèn)居民提供居住配套，關注國家房地產(chǎn)政策，加強經(jīng)濟適用房和普通住宅的建設，并強調(diào)建設的高配套、便利性和現(xiàn)代化管理。該區(qū)域住宅以多層建筑為主，新建居住區(qū)多層容積率不大于1.5，建筑密度不大于30%，在臨近新的鎮(zhèn)中心區(qū)的地段可根據(jù)需要開發(fā)少量小高層住宅。土地開發(fā)經(jīng)營策劃開發(fā)模式選擇原則逕口鎮(zhèn)的開發(fā)模式選擇主要考慮以下幾點：保證發(fā)展目標的實現(xiàn)：開發(fā)模式應有利于逕口鎮(zhèn)的長遠發(fā)展，尤其應有利于“工業(yè)立鎮(zhèn)”戰(zhàn)略的實現(xiàn)，以拉動逕口鎮(zhèn)跨越式發(fā)展為目標。保證建設資金供給：以有限的資金實現(xiàn)快速開發(fā)，盡快實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟、社會和生態(tài)的快速發(fā)展；保障農(nóng)民利益：保障區(qū)域原住民、被拆遷單位的既得利益，在實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)目標的同時，確保社會的和諧與穩(wěn)定。保持投資贏利空間：面臨著巨大的城鎮(zhèn)建設投資，拓寬融資渠道成為必然，而在市場經(jīng)濟下，只有提供足夠的贏利空間才能吸引并留住投資商。符合相關法律法規(guī)：符合國家和肇慶市、四會市政府有關建設用地供應管理辦法的要求。開發(fā)模式選擇依據(jù)區(qū)域?qū)熆诘陌l(fā)展要求逕口鎮(zhèn)周邊區(qū)域工業(yè)園區(qū)發(fā)展如火如荼，各自都有自己的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。逕口要想從激烈的競爭中脫穎而出真正成為區(qū)域重要的工業(yè)基地，不僅在產(chǎn)業(yè)上應具備特色，還需注意成片開發(fā)獲得聚集效應和規(guī)模效應，避免星星點燈式的分散開發(fā)既浪費了逕口有限的土地資源。逕口鎮(zhèn)東面是規(guī)劃5平方公里的三水華僑經(jīng)濟區(qū)漫江工業(yè)區(qū)，與之形成成片的工業(yè)用地順理成章，這也要求逕口的工業(yè)開發(fā)成片進行。而工業(yè)基地毗鄰新城鎮(zhèn)中心區(qū)，園與城的互動作用下，必然要求鎮(zhèn)區(qū)各類設施的同步開發(fā)。鎮(zhèn)區(qū)的整體開發(fā)對資金提出了較高要求。選擇多個投資者雖然有利于開發(fā)資金的籌措，但在多頭利益主體影響下，開發(fā)重點和時序安排等方面的分歧再所難免，容易演化成有如廣州華南版塊一般各自圈地各自為政的局面。因此，從區(qū)域整體考慮，逕口需要統(tǒng)一開發(fā)和統(tǒng)一管理，因此在選擇投資商時貴精不求多。政府與投資商的關系政府和投資商（企業(yè)）是兩種不同的社會組織，雖然它們都以極大的熱情參與到逕口鎮(zhèn)的開發(fā)中，但由于他們在組織目標、組織職能和運行方式上有很大的差異，它們在逕口鎮(zhèn)的開發(fā)過程，應當分工合作，發(fā)揮各自的優(yōu)勢。政府與企業(yè)的差異政府企業(yè)組織目標致力于財政收支平衡和區(qū)域經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展和充分就業(yè)、社會穩(wěn)定。在追求經(jīng)濟效益最大化的同時，兼顧社會效益。組織職能提供公共產(chǎn)品、協(xié)調(diào)各方利益、編制區(qū)域經(jīng)濟社會的中長期發(fā)展規(guī)劃等。承擔投資風險，獲得投資收益，承擔相應的稅費。運行方式?jīng)Q策：公共選擇（一人一票），遵循大數(shù)定律，效率相對較低；但由于充分吸納各方觀點，相對比較科學；執(zhí)行：公法約束，具有強制力。決策：資本權威，遵循公司法，效率較高；由于充分尊重資本的意志，張揚個性，利于創(chuàng)新；執(zhí)行：民法約束，不具強制力。根據(jù)政府和企業(yè)各自的特點，我們認為：政府制定的區(qū)域功能定位、產(chǎn)業(yè)定位和空間規(guī)劃必須得到維護，但在具體的產(chǎn)業(yè)選擇、各地塊的詳細規(guī)劃與建筑設計上，應當充分吸收企業(yè)的運做經(jīng)驗；在土地征用與拆遷方面可以充分發(fā)揮政府的優(yōu)勢，但在具體的項目開發(fā)與施工組織方面，必須進行企業(yè)化操作；在重大項目立項和優(yōu)惠政策的爭取方面必須依靠政府的力量，但在項目的后期經(jīng)營管理方面必須委托企業(yè)經(jīng)營；在項目的宣傳上必須借助政府的力量，但具體的CI策劃與大型活動的管理上，必須以企業(yè)為運行主體；大市政工程必須由政府協(xié)調(diào)，但資金募集與成本控制方面可以借助企業(yè)的力量。相關土地政策國家、省有關土地管理的法律法規(guī)《建設用地計劃管理辦法》（1996年9《基本農(nóng)田保護條例》（1999年1月1日起施行）《廣東省農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標管理暫行辦法》（粵國土資字[2001]34號）《廣東省非農(nóng)業(yè)建設補充耕地管理辦法》（2002年1月1日起施行）《廣東省基本農(nóng)田保護區(qū)管理條例》（1993年其他土地管理規(guī)定《關于加強我省節(jié)約集約用地工作的若干意見》（省國土資源廳二○○五年八月八日）《四會市鼓勵園區(qū)工業(yè)發(fā)展暫行辦法》（2003年7月1日起施行）有關政策內(nèi)容見附件。和諧社會與科學發(fā)展觀的要求全國人大十屆四次會議于今年三月審議通過了關于國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要的決議?！笆晃逡?guī)劃”提出了和諧社會的發(fā)展目標，并指出了以科學發(fā)展為手段，這意味著中國要從過度依賴廉價勞動力、資金、自然資源和環(huán)境投入，以量的擴張實現(xiàn)增長，轉(zhuǎn)向更加依靠勞動者素質(zhì)和科技進步，以提高效率獲取發(fā)展，建設資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會?？茖W發(fā)展觀所倡導的和諧社會是民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。具體表現(xiàn)為農(nóng)村與城市和諧發(fā)展，人與自然和諧發(fā)展，人與社會和諧發(fā)展，社會與經(jīng)濟和諧發(fā)展，政治與經(jīng)濟和諧發(fā)展，物質(zhì)文明與精神文明和諧發(fā)展?！笆晃逡?guī)劃”編制的出發(fā)點，已從偏重物質(zhì)財富增長，轉(zhuǎn)向更加重視人的發(fā)展，將以人為本作為科學發(fā)展觀的基本價值取向。因此，在逕口鎮(zhèn)開發(fā)建設中，需始終貫徹以人為本，全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的科學發(fā)展觀的精神，注重經(jīng)濟社會的全面進步，保證經(jīng)濟發(fā)展與原住民利益的協(xié)調(diào)。因此，土地一級開發(fā)和拆遷組織等階段政府的參與不可替代。開發(fā)模式選擇模式優(yōu)缺點比較分析生地轉(zhuǎn)讓企業(yè)主導型由鎮(zhèn)政府組織制定《逕口鎮(zhèn)總體規(guī)劃》、《逕口鎮(zhèn)近期建設規(guī)劃》和近期開發(fā)地區(qū)的控制性詳細規(guī)劃，將逕口鎮(zhèn)近期待開發(fā)地區(qū)作為一個整體直接掛牌出讓，由有實力的企業(yè)統(tǒng)一組織一級開發(fā)和二級開發(fā)。熟地轉(zhuǎn)讓型由四會市或逕口鎮(zhèn)土地儲備中心（或類似機構）直接組織土地的一級開發(fā)或招標委托開發(fā)企業(yè)完成土地的一級開發(fā)，經(jīng)過驗收后再將“熟地”進行拍賣，價高者得，由開發(fā)商進行二級開發(fā)，政府回收土地增值收益。生地轉(zhuǎn)讓政府控制型與第一種方案類似，直接轉(zhuǎn)讓“生地”，由企業(yè)統(tǒng)一組織一級開發(fā)和后續(xù)的二級開發(fā)。為了控制開發(fā)風險，在招標時，除常規(guī)的要求參與拍賣的企業(yè)交納一定數(shù)額的拍賣保證金外，對中標企業(yè)還提出明確的額外要求，即要求中標企業(yè)參與拍賣前系統(tǒng)陳述開發(fā)思想，選擇中標單位時，不僅要看投標企業(yè)的報價，還要看其開發(fā)思想是否與既定的規(guī)劃一致。中標后計劃用于該區(qū)域的開發(fā)的資金進行專戶管理，由政府主管部門參與監(jiān)督，專款專用。該模式一直是房地產(chǎn)界一致呼吁的土地招標方式。生地轉(zhuǎn)讓二次拍賣型首先向社會拍賣該地塊的二級開發(fā)的參與權。由四會市或逕口鎮(zhèn)土地儲備中心組織拍賣，從眾多的投標者中，將選擇1－3個開發(fā)思想先進、管理水平一流的企業(yè)作為發(fā)起人，成立逕口鎮(zhèn)開發(fā)投資公司。逕口鎮(zhèn)政府可以動用部分財政資金有限參與，最大限度地保證開發(fā)的主導權。通過第一次拍賣籌資金用于大市政建設。逕口鎮(zhèn)開發(fā)投資公司根據(jù)開發(fā)進度，再將“成熟地塊”通過“內(nèi)部拍賣”的方式進行二次開發(fā)。開發(fā)模式優(yōu)缺點比較開發(fā)模式優(yōu)點缺點生地轉(zhuǎn)讓企業(yè)主導型由企業(yè)組織統(tǒng)一開發(fā)，可以提高開發(fā)效率。由單一企業(yè)開發(fā)，可以保證逕口鎮(zhèn)經(jīng)濟和社會發(fā)展的完整性，獲得組合優(yōu)勢?？梢猿浞职l(fā)揮企業(yè)在媒體宣傳方面的優(yōu)勢，提高逕口的知名度。有利于后期的統(tǒng)一經(jīng)營管理。企業(yè)受短期利益的驅(qū)動，在后期開發(fā)過程中，容易尋找各種借口修改、突破控制性規(guī)劃的要求，影響預期的功能定位、產(chǎn)業(yè)定位的實現(xiàn)。對企業(yè)的資金有較高要求，否則將影響整體開發(fā)。由企業(yè)直接組織開發(fā)，可能會造成大量的拆遷糾紛，影響社會的穩(wěn)定。熟地轉(zhuǎn)讓型保證了開發(fā)的秩序，降低了開發(fā)的風險?！瓣柟馀馁u”減少了土地出讓中不斷滋生的腐敗，實現(xiàn)了土地價值的最大化。根據(jù)相關的政策規(guī)定，一級開發(fā)的利潤只有2%，依靠政府財政難以支撐龐大的開發(fā)費用，而吸收社會資本參與的難度很大，開發(fā)資金得不到保證。這種待一級開發(fā)完成后再進行二級開發(fā)的程序，不符合系統(tǒng)工程和運籌學的基本原理，會延緩開發(fā)進度，影響逕口鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的步伐。土地分割進行拍賣之后，政府基本上不再介入開發(fā)商的開發(fā)計劃，開發(fā)商畫地為牢，各自經(jīng)營，追逐利潤最大化，容易產(chǎn)生區(qū)域功能的缺失。生地轉(zhuǎn)讓政府控制型由企業(yè)組織統(tǒng)一開發(fā)，可以提高開發(fā)效率。由單一企業(yè)開發(fā)，可以保證逕口鎮(zhèn)經(jīng)濟和社會發(fā)展的完整性，獲得組合優(yōu)勢?？梢猿浞职l(fā)揮企業(yè)在媒體宣傳方面的優(yōu)勢，提高逕口的知名度。有利于后期的統(tǒng)一經(jīng)營管理。適合于片區(qū)大規(guī)模開發(fā)。政府參與其中，相對方案一加強了對定位、整體框架的控制。選擇中標單位需考慮的因素帶有一定的主觀評價的成分，在實際操作過程中難以把握“客觀、公正”。對企業(yè)的資金進行專戶控制存在一定的難度。國內(nèi)尚處于嘗試階段，可借鑒的成功案例和經(jīng)驗有限，尤其在大規(guī)模開發(fā)中嘗試有限。生地轉(zhuǎn)讓二次拍賣型保證了政府的主導權，同時又遵循了市場化的原則，與政府的相關政策保持一致。捆綁二次開發(fā)參與權拍賣，有利于一次開發(fā)資金籌措。二次開發(fā)參與者不止一家時，開發(fā)公司內(nèi)部利益爭奪會影響區(qū)域開發(fā)的整體性。政府主導力較弱時難以達到預定效果。聯(lián)合開發(fā)示例2003年，深圳創(chuàng)維鴻洲科技發(fā)展有限公司和三亞市政府合作開發(fā)位于三亞市舊城區(qū)南部38.34公頃的“河口改造項目”時，政府承諾完成水居巷和港門下村舊城改造任務的基礎上，將給予創(chuàng)維鴻洲公司對南邊海項目改造的優(yōu)先開發(fā)權。政府承諾的優(yōu)惠包括：三亞政府向創(chuàng)維鴻洲公司提供建設用地，其中對土地使用的費用給予優(yōu)惠；新增建設用地有償使用費(1.4萬元／畝)屬于政府應收50%之內(nèi)的政府同意不收，須上繳省政府的50%如不能夠減免，此項費用由創(chuàng)維自己負責。同時，政府承諾減免創(chuàng)維在改造建設項目中的各種行政收費，并承諾出現(xiàn)風險，政府將進行補償。創(chuàng)維鴻洲公司在政府給予的土地補償及優(yōu)惠中開發(fā)的“時代海岸”賺得盆滿缽滿。但是，間接補償使政府陷入了暗箱操作的怪圈中，怎么補，補多少，沒有任何政策支持和依據(jù)。在三亞市政府與魯能拓展置業(yè)公司簽訂的“三亞海坡片區(qū)合作開發(fā)協(xié)議”中，政府需要開發(fā)商3年完成整個片區(qū)的“七通一平”工程建設。協(xié)議中，合作方式為除了企業(yè)自主開發(fā)的起步區(qū)用地外，片區(qū)內(nèi)其他用地達到招商條件后，以雙方協(xié)商確定的數(shù)額為底價，由政府組織進行招商出讓。出讓的地價在扣除雙方實現(xiàn)共同核定的公司收入成本和整個片區(qū)的綜合平均地租8萬元／畝后，超出部分，根據(jù)雙方實際投入比例，按照公司方上浮20%分成。成都人南SBD的開發(fā)模式主要是兩種：一是合作開發(fā)，投資者與沿線單位合作，協(xié)助其加快拆遷，參與土地一級市場開發(fā)；投資者可同時參與土地招、拍、掛，以取得土地使用權，進行房地產(chǎn)開發(fā)。二是參與拍賣，沿線單位拆遷后，投資者通過公開拍賣的方式取得土地開發(fā)權進行開發(fā)，區(qū)政府協(xié)助企業(yè)做好相關工作?？傮w而言，由于聯(lián)合開發(fā)雙方合作的細節(jié)無法公開，基本上是政府、開發(fā)商甚至和農(nóng)民之間的相互博弈的過程。因此，責權分配以及由此決定的利潤分配與風險管理應得到重視。逕口鎮(zhèn)整體開發(fā)模式逕口鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展尚起步，建設資金有限，無法效仿深圳等經(jīng)濟實力雄厚地區(qū)的政府在完成土地七通一平以后進行拍賣。政府需要融資籌措建設資金，這產(chǎn)生了聯(lián)合開發(fā)的原動力。對逕口鎮(zhèn)政府而言，雖然將犧牲部分的土地增值收益，但投資商的資金優(yōu)勢和經(jīng)驗，以及資源整合能力，幫助了項目運營的低成本和高效率。因此，聯(lián)合開發(fā)對逕口鎮(zhèn)政府來說解決了一個短期融資行為，但可以長期收取數(shù)倍的土地增值收益。而對投資商而言，借助了政府的行政權力，不但降低了取得土地的成本，而且減少了項目執(zhí)行當中的不確定性風險，確保利益實現(xiàn)。正是基于這種認識，東升房地產(chǎn)開發(fā)公司來到了逕口，并與逕口鎮(zhèn)政府攜手合作將聯(lián)合開發(fā)真正落實。東升房地產(chǎn)開發(fā)公司具有雄厚的開發(fā)實力，并擁有豐富的開發(fā)經(jīng)驗，具備了由房地產(chǎn)開發(fā)商向城市運營商轉(zhuǎn)變的條件。因此，根據(jù)合作雙方的情況，我們認為生地轉(zhuǎn)讓政府控制型適合逕口，以此模式為基礎形成逕口鎮(zhèn)政府和東升公司的聯(lián)合開發(fā)架構。首先，逕口鎮(zhèn)政府與東升公司在前期接觸的基礎上，協(xié)商并簽定聯(lián)合開發(fā)協(xié)議，共同組成逕口鎮(zhèn)開發(fā)公司。在土地一級開發(fā)中，以政府主導，開發(fā)公司協(xié)助鎮(zhèn)政府，承擔大量實際工作。首先，四會市土地利用總體規(guī)劃、逕口鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃、四會市土地利用年度計劃、逕口鎮(zhèn)總體規(guī)劃、逕口鎮(zhèn)近期建設規(guī)劃的指導下，開發(fā)公司與政府簽訂委托協(xié)議，確定一級開發(fā)的工作進度、成本與利潤的支付方式和期限以及其他必要事項。開發(fā)公司會同鎮(zhèn)政府向四會市計劃、規(guī)劃部門申請辦理立項和規(guī)劃審批手續(xù)，并與農(nóng)戶協(xié)商征地、拆遷補償安置方案，辦理征地報批手續(xù)、農(nóng)轉(zhuǎn)非手續(xù)以及房屋拆遷許可證等，完成征地、拆遷、補償及安置工作。接著，開發(fā)公司完成基礎設施建設，將“生地”變?yōu)椤笆斓亍?。一級開發(fā)結束后，由四會市土地管理部門會同規(guī)劃、環(huán)保等有關部門對土地一級開發(fā)進行驗收，合格的納入市土地儲備庫。進入土地二級開發(fā)階段，開發(fā)公司自行開發(fā)部分土地，其他的可通過招拍掛轉(zhuǎn)讓給其他開發(fā)商進行開發(fā)。10分別制定雙方投資發(fā)展及運營計劃8確定雙方職責分工與利益分配9分別完成政府、開發(fā)商經(jīng)濟分析6政府與投資商協(xié)商簽定聯(lián)合開發(fā)協(xié)議7申報成立聯(lián)合開發(fā)公司，確定組織架構2建立項目目標體系10分別制定雙方投資發(fā)展及運營計劃8確定雙方職責分工與利益分配9分別完成政府、開發(fā)商經(jīng)濟分析6政府與投資商協(xié)商簽定聯(lián)合開發(fā)協(xié)議7申報成立聯(lián)合開發(fā)公司，確定組織架構2建立項目目標體系3擬訂土地、建筑及基礎設施開發(fā)計劃4政府組織編制層次規(guī)劃設計5擬訂項目整體發(fā)展預算案1開發(fā)意向提出11規(guī)劃設計報批12完成整體立項審批13資金到位開始土地開發(fā)聯(lián)合開發(fā)模式下，逕口鎮(zhèn)政府以土地的開發(fā)經(jīng)營權參與，東升公司以資金、開發(fā)及管理經(jīng)驗參與合作，雙方共同組成的開發(fā)公司具體負責統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理和分期實施。根據(jù)聯(lián)合開發(fā)雙方的能力與資源，揚長避短，將責任分配給最擅長承擔的一方，可實現(xiàn)職責的優(yōu)化配置。逕口政府具備的能力與資源逕口政府具備的能力與資源土地一級開發(fā)權利代理行使的行政權利促進有關部門間的溝通協(xié)作組織編制宏觀規(guī)劃并監(jiān)督實施對最優(yōu)開發(fā)地段的把握提供獎懲的權利企業(yè)具備的能力與資源資金獲取與成本控制的能力專業(yè)的設計與計劃能力建設水平、質(zhì)量與成本保證高效率的項目運作資產(chǎn)管理水平一定的經(jīng)濟社會影響和帶動力政府的職責征地協(xié)商處置方式和開發(fā)協(xié)議解決過程中的矛盾沖突調(diào)整土地利用規(guī)劃，爭取用地指標履行監(jiān)控責任與有關部門溝通，提供配套政策綜合開發(fā)公司的職責前期計劃與可行性研究融資與財務計劃項目施工與建設建成后的運營管理與開發(fā)建設有關方協(xié)調(diào)與溝通協(xié)助政府做有關工作工業(yè)基地開發(fā)模式在整體成片聯(lián)合開發(fā)的框架之下，針對工業(yè)基地，建議靈活采用以下模式，使逕口工業(yè)基地開發(fā)更符合市場要求，從而推動開發(fā)。模式一：土地開發(fā)模式將生地轉(zhuǎn)化為熟地后進行轉(zhuǎn)讓或批租，分期滾動開發(fā)。這種模式的優(yōu)點是可以短期內(nèi)獲取收益，缺點是受到土地資源可開發(fā)數(shù)量的限制。模式二：標準廠房經(jīng)營模式在完成土地開發(fā)后對部分用地繼續(xù)進行標準廠房建設，建成后出租以獲取持續(xù)穩(wěn)定收益。這種模式的優(yōu)點是在為入?yún)^(qū)企業(yè)提供完善的基礎設施，以增強工業(yè)區(qū)招商引資的吸引力的同時，有利于工業(yè)區(qū)的整體形象，缺點是標準廠房并非為所有類型企業(yè)適用。模式三：工廠直銷中心模式針對逕口鎮(zhèn)規(guī)劃打造的電子電工基地、五金、自動化設備制造基地和農(nóng)副食品加工基地這三大基地發(fā)展直銷中心。該模式可將工業(yè)與旅游業(yè)、商品流通業(yè)串成體系，對品牌樹立也相當有利。缺點是發(fā)展之出由于產(chǎn)品有限、產(chǎn)品影響力小，開發(fā)效益可能不盡如人意。模式四：綜合服務經(jīng)營模式對區(qū)內(nèi)企業(yè)提供倉儲運輸?shù)扰涮自O施及物業(yè)管理服務，以獲取持續(xù)收益的模式。這種模式的優(yōu)點是可以以土地為依托，在提高服務水平的同時實現(xiàn)土地的增值服務，缺點也是只有達到一定的規(guī)模才能贏利。美國的工廠直銷中心國際購物中心委員會(ICSC)對工廠直銷中心(FactoryOutletCenter)的定義是，通常位于郊外和旅游區(qū)，商戶主要是由以折扣價銷售自己品牌的制造商組成。美國的工廠直銷中心最初來源于員工商店，制造商們把有瑕疵的次品或剩余的庫存商品以很大的折扣銷售給自己的員工。但逐漸這些直銷店也開始面向普通大眾，一些開發(fā)商開始把這些工廠直銷商店以商業(yè)街的形式組合在一起，從而形成了后來的工廠直銷中心。一個典型的工廠直銷中心，通常70％的租戶是由制造商直接擁有，剩下的租戶通常是餐館和其他的專業(yè)零售商。這些由制造商經(jīng)營的零售店主要銷售當季或過季的品牌產(chǎn)品，其價格與百貨公司里的零售價相比有很大的折扣。一個工廠直銷中心租戶的典型租賃方式通常為3年到5年的固定租期。大的租戶通常租賃期限更長一些。工廠直銷中心的租用成本通常是銷售額的7％～9％，而MALL則通常是11％～2%。旅游區(qū)開發(fā)模式旅游區(qū)的開發(fā)模式，按照客流量和人均消費標準劃分，可以分為流量型模式和收入型模式。水逕水庫旅游資源較單一，規(guī)模也有限，不具備發(fā)展成為大規(guī)模旅游區(qū)的潛質(zhì)。若能立足收入型的模式，不過分追求客流量，致力于充分利用自然資源，通過適度開發(fā)，以休閑觀光業(yè)帶動相關旅游住宅和旅游商業(yè)的發(fā)展，這從另一個途徑達到了刺激旅游消費的根本目的。從產(chǎn)業(yè)化方面考慮，建議逕口天海湖旅游度假區(qū)采用BOT投融資方式。逕口天海湖旅游度假區(qū)規(guī)模較大，現(xiàn)狀開發(fā)有限，同時間全面開發(fā)不可行，建議以點帶面滾動梯度開發(fā)。選擇南部主入口和東面入口為重點進行集中開發(fā)，提高品牌知名度和功能價值，然后以這兩處為中心進行輻射式帶動整個旅游區(qū)的開發(fā)。前期的重點開發(fā)主要是完善重點地段基礎設施，配套旅游服務設施和旅游房地產(chǎn)。旅游區(qū)常見開發(fā)模式劃分標準開發(fā)模式描述客流量和人均消費流量型模式即追求最大客流量，而游客消費相對較低。是我國東部早期的旅游開發(fā)模式，目前西部省份仍有相當多的地區(qū)采用這種方式，由于旅游資源大部分是不可再生資源，要特別注意保護，在具體開發(fā)中務必做到開發(fā)與保護并舉，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，因而這種方式實則是不可取的。收入型模式不過分追求客流量，但刺激游客高消費。如九寨溝推出精品策略，通過網(wǎng)上預定控制進入人數(shù)，游客人數(shù)控制在1.2萬的限量以內(nèi)，切實保護生態(tài)環(huán)境。所有權和經(jīng)營權關系BOT模式國際上廣泛采用的投資方式，即承建者對該項目進行投資、建設、運營，并在協(xié)議期內(nèi)擁有該項目的所有權和經(jīng)營權。協(xié)議期滿后，將該項目無償轉(zhuǎn)讓給委托人。在協(xié)議期內(nèi)，公司通過對該項目良好的經(jīng)營管理，收回投資成本并取得合理利潤。也就是由政府授予項目公司特許經(jīng)營權?？蓽p輕財政壓力，有利于投資主體和投資結構的多元化。采用這種方式成功的有臺北觀光漁港的開發(fā)以及四川碧峰峽。準BOT模式此種模式是完全BOT模式的變形，其特點是項目操作依然按照BOT模式，不同的是政府投入部分資金如國債，是項目公司的股東之一。此種方式可以提高投資者的信心，減輕投資者的資金壓力，非常適合于開發(fā)條件一般，前景不明朗地區(qū)。TOT模式即移交運營移交，與BOT方式相比，TOT方式具有以下特點：（1）對政府來講，通過TOT方式出讓特許經(jīng)營權，可以最大限度地籌集建設所需資金，并且可以盤活政府存量資產(chǎn)，利用變現(xiàn)資金進一步加快新的建設。（2）對于投資者來講，由于其受讓的是已建成且正常運營的項目，建設期的風險完全不用承擔，因此會產(chǎn)生較大興趣，盡管其投資回報率會略低于BOT方式。托管運營模式相對于BOT及TOT兩種方式，委托運營方式具有以下特點：對于政府來講，無法通過此種方式收回投資，籌集建設資金，只能通過引入競爭機制有效降低運營成本。對企業(yè)而言，前期投入非常小，運營期間的支出與從政府取得的服務費相對穩(wěn)定，風險較小，收益較低。一體化運作模式即參與式旅游開發(fā)模式，項目的策劃設計者、投資者、實施者、經(jīng)營者、員工等參與整個項目的全過程。專家學者不再是項目的客體，而是項目的主體成員，他們把知識當作投資“入股”。使旅游項目開發(fā)成為自家的事，從而保證了該項目的知識含量與項目策劃與時俱進。在這種參與式開發(fā)中，專家學者、政府職能部門、農(nóng)戶三方分別以知識、資金、文化及勞力作為投資投入到旅游開發(fā)中去，充分調(diào)動各方力量辦旅游。這是廣西自治區(qū)旅游局向全區(qū)少數(shù)民族地區(qū)推廣參與式旅游開發(fā)模式，始見于南丹縣“白褲瑤新村”的開發(fā)。金龍模式即大都市近郊的針對普通市民而建的開放式山水生態(tài)休閑中心。成都"金龍"模式，也可稱作都市郊野生態(tài)旅游普通消費模式。由于普遍市民的經(jīng)濟和時間限制，決定了這樣的場所必須是離城不遠、消費不高、青山綠水式的。招商策劃各行業(yè)招商策略農(nóng)業(yè)在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)招商中，應注意以下問題：招商策略之一：以有影響、有信譽的大公司為招商目標，培育流通大戶四會市農(nóng)業(yè)發(fā)展有一定的基礎，但長期以來以自然經(jīng)營為主。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要取得跨越式發(fā)展，必須轉(zhuǎn)變思路，發(fā)展產(chǎn)業(yè)化大農(nóng)業(yè)，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)集約化經(jīng)營、規(guī)?；?jīng)營。為此，招商引資，引入有實力的大企業(yè)來進行“公司+基地+農(nóng)戶”的生產(chǎn)或培育流通大戶進行“市場+流通大戶+基地+農(nóng)戶”的形式是當前農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的首選模式。未來應當著力引進有影響、有實力、有信譽的大公司，培育成為農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的龍頭。招商策略之二：要求開發(fā)商高標準建設，高質(zhì)量生產(chǎn)農(nóng)業(yè)建設項目建設標準涉及到建設規(guī)模與項目構成、選址與建設條件、工藝與設備、建筑與建設用地、配套工程、防疫設施、環(huán)境保護、勞動定員等方面的要求及主要技術指標。目前，農(nóng)業(yè)部已經(jīng)頒布九項建設標準，包括《種牛場建設標準》、《種雞場建設標準》、《種豬場建設標準》、《集約化養(yǎng)豬場建設標準》、《集約化養(yǎng)雞場建設標準》、《連棟溫室建設標準》、《日光溫室建設標準》、《種子貯藏庫建設標準》、《生物制氣化集中供氣站建設標準》。在這九項建設標準中包括的工程類型有些屬于一個整體建設項目，有些只是屬于農(nóng)業(yè)建設項目中的單項工程。在引進開發(fā)商時，應要求開發(fā)商嚴格按國家標準進行建設，為可持續(xù)發(fā)展打好基礎。同時，農(nóng)業(yè)建設項目一般除了生產(chǎn)設施外，還有非生產(chǎn)設施、配套設施、管理及生活服務設施等，對于這些設施在評審中也應重點把握建設標準。對于盲目擴大建筑面積、增加層高、改變功能、高標準裝修的應嚴格控制，保護土地資源和生態(tài)環(huán)境。招商策略之三：重大工程可采取招標引資的辦法，提高引資質(zhì)量農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目，國家要求實行工程招標投標制度。應嚴格招投標程序，認真做好招投標的每項工作；把握關鍵環(huán)節(jié)，確保招投標工作規(guī)范運行。工業(yè)針對珠三角等發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的浪潮，欠發(fā)達地區(qū)在欣然接受的同時，應當理智地進行篩選，而不能來者不拒。尤其是在工業(yè)化初期階段，更應當站得高一點，看得遠一點，不能繼續(xù)將經(jīng)濟增長盲目地建立在簡單的規(guī)模擴張之上，建立在犧牲生態(tài)環(huán)境的代價之上。在工業(yè)招商時，必須堅持以下策略：招商策略之一：堅持主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向不動搖規(guī)劃確定逕口鎮(zhèn)北部為電子電工產(chǎn)業(yè)基地，南部為五金、自動化設備制造基地，南鄉(xiāng)片區(qū)為農(nóng)副食品加工基地，在進行招商時，就要有意識地向這些行業(yè)的企業(yè)發(fā)出明確信息，重點選擇這些行業(yè)進駐。對相關產(chǎn)業(yè)也可適當引進，對完全無關的企業(yè)則應舍棄。如此，經(jīng)過幾年發(fā)展，應可形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成產(chǎn)業(yè)鏈，繼而形成規(guī)模經(jīng)濟效應，最終達成具有競爭力的產(chǎn)業(yè)集群的形成。招商策略之二：瞄準大企業(yè)、知名企業(yè)招商山不在高，有仙則名；水不在深，有龍則靈，兵不在多貴在精。在進行招商引資時，不但要對引入行業(yè)進行嚴格控制，而且要對具體企業(yè)進行多方考察，切忌盲目行事，引入劣質(zhì)企業(yè)。首先瞄準的是世界500強企業(yè)，然后是其他著名企業(yè)，包括省市50強等企業(yè)，另外獲得國家認定的高科技企業(yè)、獲得著名商標的企業(yè)、擁有名優(yōu)產(chǎn)品的企業(yè)都應是重點考慮的對象。招商策略之三：投資強度控制面對投資企業(yè)，引進方可以從投資強度這一可操作的手段對其進行控制。投資強度是單位面積注冊資本的數(shù)額，一般以萬元/畝表示。珠三角地區(qū)各行業(yè)的投資強度，從90萬元/畝到230萬元/畝不等。具體到逕口鎮(zhèn)，鎮(zhèn)區(qū)北部電子電工產(chǎn)業(yè)基地投資強度應不低于200萬元/畝，南部五金、自動化設備制造基地投資強度應不低于160萬元/畝，南鄉(xiāng)農(nóng)副食品加工基地投資強度應不低于110萬元/畝。對于投資強度達不到標準的企業(yè)，堅決拒絕。招商策略之四：集約用地控制土地是寶貴的財富，尤其是對于逕口鎮(zhèn)這樣山區(qū)多、平地少的鎮(zhèn)，要獲得成片的土地很難。鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)有幾平方公里難得的較為平坦的土地，現(xiàn)狀是寶貴的耕地，并且相當一部分是基本農(nóng)田。如果要發(fā)展工業(yè)，勢必會犧牲一部分農(nóng)田，同時會對生態(tài)環(huán)境造成一定程度的破壞。在這種情況下，集約用地顯得特別重要，上述投資強度實際上也是集約用地的一種表現(xiàn)形式。這里提出一種更直接的集約用地控制指標，便于招商引資時掌握，那就是從工業(yè)企業(yè)建筑密度、容積率等方面進行控制，以達到緊湊發(fā)展的目的。廣州市工業(yè)用地通用廠房開發(fā)強度用地分類建筑密度（%）容積率一類工業(yè)≥30且≤50≤2.0二類工業(yè)≥30且≤45≤1.6三類工業(yè)≥30且≤40≤1.0深圳市工業(yè)區(qū)開發(fā)強度用地分類建筑密度（%）容積率一類工業(yè)區(qū)≤451.2～1.6二類工業(yè)區(qū)≤401.2～1.6三類工業(yè)區(qū)≤400.8高新技術園區(qū)≤25東莞市工業(yè)區(qū)開發(fā)強度工業(yè)區(qū)類型建筑密度（%）容積率單層低層多層高層單層低層多層高層一類工業(yè)區(qū)604540350.61.61.83.0二類工業(yè)區(qū)604540350.61.41.62.5三類工業(yè)區(qū)504030--0.51.21.4--逕口鎮(zhèn)土地資源緊缺，當執(zhí)行更加嚴格的用地標準。本規(guī)劃提出逕口鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展過程中企業(yè)土地開發(fā)強度如下：逕口鎮(zhèn)工業(yè)用地開發(fā)強度控制表工業(yè)類型建筑密度（%）容積率一類工業(yè)≤451.2-1.8二類工業(yè)≤401.0-1.6高科技工業(yè)≤301.0-2.0在用地審批、規(guī)劃條件審批時，應嚴格執(zhí)行確定的標準，保證企業(yè)有地用，也保證地有所值。本規(guī)劃提出的四個策略都有比較明確的標準，易于操作和掌握。在實際招商中，只要能夠堅持這些策略原則，相信經(jīng)過不久的時間，逕口鎮(zhèn)一定能形成自身獨具特色的產(chǎn)業(yè)基礎，完成原始積累。第三產(chǎn)業(yè)工業(yè)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢必帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。與工農(nóng)業(yè)發(fā)展相同，在缺乏資金的情況下，逕口鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的捷徑也是招商引資。招商策略之一：優(yōu)先流通領域引資前文提到，逕口鎮(zhèn)的農(nóng)產(chǎn)品迫切需要通過流通渠道賣到外地。這樣，招商引資，建立大型農(nóng)產(chǎn)品交易市場就成為解決農(nóng)產(chǎn)品出路的重大舉措。目前，逕口鎮(zhèn)甚至包括四會市，大型的交易市場并不多，因此，流通領域的大發(fā)展是必然趨勢?？陀^地說，逕口鎮(zhèn)地處四會市東北，并不處于四會市農(nóng)副產(chǎn)品主要流向的通道上，并且東北各鎮(zhèn)農(nóng)副產(chǎn)品流向也沒有經(jīng)過逕口鎮(zhèn)的路徑。因此，逕口鎮(zhèn)要建設市一級的市場有一定困難。但可以瞄準次一級市場，首先解決逕口鎮(zhèn)本身農(nóng)副產(chǎn)品的流通問題，將市場做好。只要形成氣候，完全有可能形成東北部的次一級農(nóng)副產(chǎn)品交易市場。招商策略之二：重點瞄準開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)招商充分利用天海湖自然資源，與四會市其他旅游資源一道規(guī)劃，形成旅游網(wǎng)絡，打旅游牌。考慮到四會的自然條件和人文基礎，旅游業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)中應當重點發(fā)展的行業(yè)。因此，應集中精力在旅游業(yè)招商引資上，以工業(yè)、農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)共同帶動第三產(chǎn)業(yè)其他行業(yè)的發(fā)展。招商策略之三：旅游產(chǎn)業(yè)招商應首選實力雄厚的大企業(yè)，落實資金旅游業(yè)發(fā)展應吸取上一輪招商引資的經(jīng)驗教訓，極力避免形成爛尾工程。爛尾工程不但浪費資金和人力、物力，還會對環(huán)境、景觀造成一定程度的破壞。從原理上說，旅游產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)不同。房地產(chǎn)開發(fā)可以通過預售樓的形式回籠相當一部分資金，實現(xiàn)資金的滾動。而旅游產(chǎn)業(yè)投入也同樣大，但資金回籠周期比較長。因此，本輪招商一定要落實資金問題，不但是首筆投入資金，而且更重要的是后續(xù)資金的落實。招商策略之四：項目未動，規(guī)劃先行上一輪旅游開發(fā)未能最后完成，一個很重要的原因是沒有做好相應的詳細規(guī)劃，包括開發(fā)策劃、資金運作計劃等。今后應當先做好各方面詳細規(guī)劃，再一鼓作氣，完成項目開發(fā)。招商管理招商活動總體安排根據(jù)有關政策和規(guī)劃編制相關招商文件廣告公司進行設計印刷展覽、公關公司提供相關服務確定招商負責機構確定招商合作中介公司開展具體招商活動根據(jù)有關政策和規(guī)劃編制相關招商文件廣告公司進行設計印刷展覽、公關公司提供相關服務確定招商負責機構確定招商合作中介公司開展具體招商活動招商工作流程圖招商時間安排一期招商工作應馬上進行，在2006年12月前結束?，F(xiàn)在開始應重點宣傳逕口的形象與發(fā)展理念，盡可能多地聯(lián)系有意向進駐的企業(yè)，對于能夠少量對產(chǎn)業(yè)鏈形成有重大影響的龍頭企業(yè)，在總體規(guī)劃框架下進行詳細規(guī)劃編制時，可量身訂做，提供更適合這些龍頭企業(yè)發(fā)展的環(huán)境。二期招商根據(jù)一期的開發(fā)狀況，在2007年內(nèi)開始。另安排一年左右的時間為招商掃尾工作。招商組織策略招商組織是招商工作中的一個很關鍵的環(huán)節(jié)，招商組織的成功與否很大程度上將決定招商工作的成效。目前，招商組織工作重點應注意以下問題：組織卓有成效的招商隊伍逕口鎮(zhèn)政府逕口鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展辦公室逕口鎮(zhèn)開發(fā)公司招商引資專業(yè)隊逕口鎮(zhèn)政府逕口鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展辦公室逕口鎮(zhèn)開發(fā)公司招商引資專業(yè)隊東升公司招商中介公司招商策劃公司招商組織機構多途徑招商除了政府層面大規(guī)模的招商之外，民間力量不可等閑視之。以往的經(jīng)驗表明，許多情況下投資往往來自具有故土情結的游子，或具有親情關系的宗親。珠三角二十幾年的發(fā)展驗證了這一事實，許多來投資的企業(yè)家都是原來從廣東走出去的人。這些人由于與大陸有一種血肉深情，他們有了一定資金基礎后，往往選擇回鄉(xiāng)投資。有時，經(jīng)朋友介紹，可能引來大量投資。這時，個人關系往往變得很重要。因此，發(fā)動民間力量招商引資，也是招商工作的一個重要途徑。政府應制定具體政策，鼓勵民間引資，鼓勵辦法應具體明確，讓個人有利可圖，達到激勵目的?！芭艹鋈?，引進來”是招商工作的重要途徑，而投資推介會正是這一途徑的重要實現(xiàn)形式。投資推介會一般分為兩種：一種以地域為單元，著重推介某一地區(qū)，吸引投資客商到該地區(qū)投資；另一種以行業(yè)為單元，如機械行業(yè)招商推介會、陶瓷行業(yè)招商推介會等。在明確了招商方向之后，逕口鎮(zhèn)應當以行業(yè)推介會為主，著力引進相關產(chǎn)業(yè)，打造規(guī)模優(yōu)勢。除了“跑出去，引進來”之外，還有“以商招商”，“網(wǎng)上招商”等途徑。以商招商主要是依靠已經(jīng)引進來的企業(yè)進行宣傳，達到招商的目的。網(wǎng)上招商則是利用現(xiàn)代信息平臺，搭建更加廣泛的招商渠道，吸引更廣泛的企業(yè)。引鳳筑巢與筑巢引鳳企業(yè)來不來，最關鍵的還在于投資地的各種軟硬件設施是否滿足企業(yè)的發(fā)展需求。因此，筑巢引鳳還是最關鍵的因素。逕口鎮(zhèn)只有把基礎設施建設放在第一位，加強管理制度的培育，才能引來真正的鳳凰。談到這里，不能不談另一個問題，即筑巢的資金從何而來。逕口鎮(zhèn)自身財力不足，不能滿足大規(guī)?；A建設的需求，這一矛盾如何化解？辦法就是“引鳳筑巢”，即先引進具有一定實力的企業(yè)，對全鎮(zhèn)的基礎設施建設作一規(guī)劃，統(tǒng)籌兼顧，由企業(yè)對基礎設施進行投資，將來引進生產(chǎn)企業(yè)之后，其利益可以共享。這樣的話，又可以實現(xiàn)“企業(yè)投資基礎建設——招商引資——利益分享”的良性循環(huán)。因此，先“引鳳筑巢”，再“筑巢引鳳”是逕口鎮(zhèn)目前招商工作的可行之道。開發(fā)時序策劃城市空間開發(fā)的第四度規(guī)劃城市空間開發(fā)的第四度規(guī)劃是一種動態(tài)的規(guī)劃手段，是把空間開發(fā)的諸多因素——包括開發(fā)量、時間序列等有機結合起來，在綜合評價城鎮(zhèn)發(fā)展歷史和現(xiàn)實狀況和科學預測城鎮(zhèn)未來發(fā)展定位和發(fā)展規(guī)模的基礎上，按照時間軸的形式，確定不同歷史時期所對應的城市空間輪廓。為了保證規(guī)劃期內(nèi)逕口鎮(zhèn)城鎮(zhèn)開發(fā)資金獲得足夠和穩(wěn)定的來源，需要對逕口鎮(zhèn)空間開發(fā)進行第四度規(guī)劃，確定土地開發(fā)的時序，以便做好財務預測和年度開發(fā)計劃，推動空間有序開發(fā)?？紤]到與逕口鎮(zhèn)總體規(guī)劃與逕口鎮(zhèn)近期建設規(guī)劃的規(guī)劃范圍一致，因此時序安排以逕口鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃建設用地為對象。逕口鎮(zhèn)目前的開發(fā)程度不高，且將工業(yè)用地開發(fā)作為重點。因此，在開發(fā)時序上可借鑒新城和產(chǎn)業(yè)區(qū)（開發(fā)區(qū)）的經(jīng)驗。逕口鎮(zhèn)開發(fā)時序規(guī)劃應遵循以下原則：用地功能確定性高的用地優(yōu)先開發(fā)逕口鎮(zhèn)的全面建成絕不是一朝一夕的事情，可能會持續(xù)很長的時間，期間可能會有許多難以預料的因素影響城市總體規(guī)劃、近期建設規(guī)劃等各層次規(guī)劃所確定的城市用地功能，特別是一些經(jīng)營性用地上的土地使用性質(zhì)會受到市場的影響而與規(guī)劃產(chǎn)生一定的出入。因此，在進行開發(fā)時序規(guī)劃時應考慮為開發(fā)建設實施留有彈性，以應對未來的不確定性。在分期開發(fā)中，對現(xiàn)在已明確功能的用地優(yōu)先開發(fā)，這包括與三水華僑經(jīng)濟區(qū)漫江工業(yè)園連片發(fā)展的工業(yè)用地，以及天海湖旅游度假區(qū)入口的設施配套用地等。而對于目前開發(fā)意向不明確、未來可能發(fā)生功能調(diào)整的用地，則應慎重且暫緩開發(fā)，并在開發(fā)建設過程中繼續(xù)思考權衡以做出順應市場供求關系的判斷。非基本農(nóng)田用地優(yōu)先開發(fā)根據(jù)《基本農(nóng)田保護條例》和《廣東省基本農(nóng)田保護區(qū)管理條例》，土地利用總體規(guī)劃確定的基本農(nóng)田應受到保護。即使出于發(fā)展要求需要占用基本農(nóng)田，也應當必須按《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。逕口鎮(zhèn)發(fā)展對土地的需求，應當在目前正在開展的新一輪《四會市土地利用總體規(guī)劃》和《逕口鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃》修編中得到體現(xiàn)。目前，在能否合理合法地置換基本農(nóng)田尚未明確的前提下，近期開發(fā)應重點考慮非基本農(nóng)田用地?？拷f鎮(zhèn)區(qū)的用地優(yōu)先開發(fā)從國內(nèi)外的新區(qū)建設經(jīng)驗來看，新區(qū)建設一般都盡可能依托舊城區(qū)的發(fā)展，充分利用舊城區(qū)現(xiàn)有的資源帶動新區(qū)開發(fā)，特別是彌補新區(qū)啟動期人氣不足的缺陷。產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)也是盡量依托周邊城鎮(zhèn)，以解決員工生活居住和服務配套需求。就逕口而言，雖然現(xiàn)狀鎮(zhèn)區(qū)規(guī)模較小，但一段時間內(nèi)居民的居住和服務配套仍將主要依賴舊墟鎮(zhèn)?？拷f墟鎮(zhèn)相對集中地開發(fā)也更容易壯大鎮(zhèn)區(qū)規(guī)模。因此，舊鎮(zhèn)區(qū)周邊用地應優(yōu)先開發(fā)。開發(fā)進度的最優(yōu)安排開發(fā)進度優(yōu)化的基本原理將逕口鎮(zhèn)的開發(fā)看作一個系統(tǒng)工程，按照運籌學的基本原理組織各子項目的開發(fā)，可以縮短工期、降低開發(fā)成本，取得最佳的經(jīng)濟效益和社會效益。運籌學的基本原理就是求取資源約束條件的函數(shù)最大值。由于社會效益評價較為復雜，在此我們重點考慮對本地居民的影響。將該元素與經(jīng)濟效益共同組成目標函數(shù)，對居民影響、開發(fā)速度、財務費用和銷售價格是決定該目標函數(shù)值的主要變量。即：F=f（n，c，p，t）其中n為對居民影響，c為財務費用，p為項目的銷售價格（地價），t為項目對其他開發(fā)環(huán)節(jié)的直接影響。N取決于居民受益程度；C取決于資金的回籠速度；P取決于整個區(qū)域形象和產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展對企業(yè)的影響程度和市政基礎設施的完善程度。因此有：P=P（w，j），其中W為項目對區(qū)域形象和區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群的正面影響，j為項目竣工后正常運行對新增市政設施的依賴程度。開發(fā)進度的最優(yōu)安排綜合以上諸因子，有F=f（n，c，w，j，t）。根據(jù)前文所述的約束條件，對逕口鎮(zhèn)的各子項目綜合評分，若是正面的影響計為1分，負面的影響計為-1分，中性的計為0分。綜合評分結果如下：各新開發(fā)項目約束條件分析開發(fā)項目居民受益程度資金回籠速度對區(qū)域形象和區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群的正面影響對新增市政設施要求對其他開發(fā)環(huán)節(jié)的直接影響綜合得分大市政建設大（1）快（1）中（0）低（1）正（1）4五金電子工業(yè)基地大（1）快（1）大（1）高（-1）正（1）3自動化設備制造工業(yè)基地大（1）快（1）大（1）高（-1）正（1）3物流基地中（0）中（0）大（1）低（1）正（1）3城鎮(zhèn)核心區(qū)居住用地大（1）中（0）大（1）中（0）正（1）4南部生活區(qū)居住用地大（1）慢（-1）大（1）中（0）正（1）2行政辦公中心中（0）中（0）大（1）低（1）正（1）3鎮(zhèn)級商業(yè)中心大（1）快（1）大（1）低（1）正（1）5舊墟鎮(zhèn)片區(qū)商業(yè)中心大（1）中（0）中（0）中（0）中（0）1南部居住區(qū)片區(qū)商業(yè)中心大（1）慢（-1）中（0）低（1）正（1）2旅游區(qū)配套旅游服務設施中（0）快（1）大（1）中（0）正（1）3鎮(zhèn)級文化娛樂中心大（1）中（0）大（1）低（1）正（1）4鎮(zhèn)級體育中心大（1）中（0）大（1）低（1）中（0）3逕口中心醫(yī)院大（1）中（0）大（1）中（0）正（1）3逕口中心公園大（1）慢（-1）大（1）低（1）中（0）2產(chǎn)業(yè)公園大（1）慢（-1）大（1）低（1）正（1）3新村公園大（1）慢（-1）中（0）中（0）正（1）1水廠大（1）中（0）大（1）高（-1）正（1）3污水處理廠大（1）中（0）大（1）高（-1）正（1）3垃圾填埋場大（1）中（0）中（0）低（1）正（1）3逕口南變電站大（1）中（0）中（0）高（-1）正（1）2綜合以上綜合評價，開發(fā)進度最優(yōu)安排如下：開發(fā)進度最優(yōu)安排開發(fā)階段開發(fā)內(nèi)容備注近期（2006-2010）大市政建設五金電子工業(yè)基地自動化設備制造工業(yè)基地物流基地城鎮(zhèn)核心區(qū)居住用地行政辦公中心鎮(zhèn)級商業(yè)中心旅游區(qū)配套旅游服務設施鎮(zhèn)級文化娛樂中心鎮(zhèn)級體育中心逕口中心醫(yī)院產(chǎn)業(yè)公園水廠污水處理廠垃圾填埋場綜合評價3分及3分以上中期（2011-2015）南部生活區(qū)居住用地南部居住區(qū)片區(qū)商業(yè)中心逕口中心公園逕口南變電站綜合評價2分遠期（2016-2020）舊墟鎮(zhèn)片區(qū)商業(yè)中心新村公園綜合評價2分以下近期建設規(guī)劃依據(jù)上述開發(fā)最優(yōu)安排的分析結論，對逕口鎮(zhèn)的開發(fā)建設統(tǒng)籌安排，確定近期通過向東、南延展，更好地實現(xiàn)與佛山市三水區(qū)逕口華僑經(jīng)濟區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對接與協(xié)調(diào)，并打造新的鎮(zhèn)區(qū)中心為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供配套，從而在原鎮(zhèn)區(qū)東南方向形成具有一定配套的，二、三產(chǎn)業(yè)齊頭并進的逕口新區(qū)。近期建設重點為：啟動水逕路以北、逕中路以東的工業(yè)用地建設。啟動水逕水庫周邊旅游用地的開發(fā)。建設工業(yè)大道兩側的行政、商業(yè)、文化等公共設施的建設。加快道路和重大市政基礎設施的建設。嚴格保護水逕水庫、枕頭灣水庫以及周邊山體等生態(tài)保護區(qū)。經(jīng)濟允許的情況下，適當對鎮(zhèn)區(qū)中的村落進行改造。近期（2006年-2010年）主要建設項目明細表序號項目建設規(guī)模啟動時間建成時間行政中心2.3公頃2006年2007年購物中心3.9公頃2007年2008年文化活動中心1.86公頃2007年2008年體育中心2.1公頃2010年2010年鎮(zhèn)中心衛(wèi)生院原地擴建-2007年2007年逕口中學擴建-2008年2010年五金電子工業(yè)基地107.64公頃2006年2008年自動化設備制造工業(yè)基地42.39公頃2007年2020年縣道440線道路寬度15米，道路長度2008年2010年工業(yè)大道道路寬度30米，道路長度2190米2007年2007年逕口大道道路寬度30米，道路長度3560米2007年2008年逕東路道路寬度15米，道路長度1400米2009年2009年創(chuàng)新北路道路寬度20米，道路長度2007年2008年創(chuàng)新南路道路寬度15米，道路長度600米2010年2010年鎮(zhèn)業(yè)路道路寬度15米，道路長度250米2010年2010年逕西路道路寬度15米，道路長度650米2008年2008年寨橫二路道路寬度15米，道路長度250米2008年2008年水廠近期供水規(guī)模10000m32007年2008年污水處理廠近期處理規(guī)模18000m32007年2007年改建逕口變電站為110kV容量為1X50MVA2007年2010年LPG瓶裝供應站和燃氣消防站點0.05公頃2006年2010年中遠期建設規(guī)劃中期繼續(xù)完善中心區(qū)和工業(yè)基地建設，在此基礎上向南拓展，重點開發(fā)建設自動化設備制造工業(yè)基地、物流基地和南部生活區(qū)。完善鎮(zhèn)區(qū)主干路網(wǎng)建設，加強鎮(zhèn)區(qū)南部地區(qū)的生活服務設施和基礎設施配套。加強旅游區(qū)開發(fā)，帶動南部生活區(qū)旅游居住設施的發(fā)展，并與工業(yè)旅游結合形成一條獨特的旅游產(chǎn)業(yè)鏈。遠期由外延式拓展轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式開發(fā)。優(yōu)化工業(yè)基地投資環(huán)境，加強產(chǎn)業(yè)配套服務，培養(yǎng)創(chuàng)新文化氛圍。強化城鎮(zhèn)生活片配套建設，根據(jù)人口發(fā)展需要對原有設施進行增容改造，提升服務設施檔次。到這個時期，形成工業(yè)基地與城鎮(zhèn)生活區(qū)相互促進的工業(yè)城鎮(zhèn)格局。配套措施針對企業(yè)的優(yōu)惠政策土地價格土地使用權出讓價格從優(yōu)，土地出讓方負責平整土地、通水、通電、通路、通信，辦理土地使用證，具體出讓價格按四會有關部門指定的指導價協(xié)商，使用期50年。土地租賃價格按工業(yè)園區(qū)不同地域類別的最低成本價租賃。投資規(guī)模5000萬元以上或產(chǎn)業(yè)檔次高、建設期限短的，可在指導價基礎上再給予優(yōu)惠。企業(yè)投資總額在50000萬元人民幣（或6000萬美元）以上，投資密度達到300萬元人民幣/畝（或36萬美元/畝）的大型項目，可在指導地價基礎上優(yōu)惠50%；企業(yè)投資總額在40000萬元人民幣（或4800萬美元）以上，投資密度達到250萬元人民幣/畝（或30萬美元/畝）的大型項目，可在指導地價基礎上優(yōu)惠40%；企業(yè)投資總額在30000萬元人民幣（或3600萬美元）以上，投資密度達到200萬元人民幣/畝（或25萬美元/畝）的大型項目，可在指導地價基礎上優(yōu)惠30%；企業(yè)投資總額在20000萬元人民幣（或2500萬美元）以上，投資密度達到150萬元人民幣/畝（或18萬美元/畝）的大型項目，可在指導地價基礎上優(yōu)惠20%；企業(yè)投資總額在10000萬元人民幣（或1200萬美元）以上，投資密度達到100萬元人民幣/畝（或12萬美元/畝）的大型項目，可在指導地價基礎上優(yōu)惠10%；企業(yè)投資總額在5000萬元人民幣（或600萬美元）以上，投資密度達到80萬元人民幣/畝（或10萬美元/畝）的大型項目，可在指導地價基礎上優(yōu)惠50%；上述優(yōu)惠可總結為下表：工業(yè)用地地價優(yōu)惠明細表單位：萬元，萬元/畝（均為人民幣），%≥50000≥40000<50000≥30000<40000≥20000<30000≥10000<20000≥5000<10000300以上504540353025250—300454035302520200—250403530252015150—200353025201510100—1503025201510880—1002520151085對符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，以行業(yè)協(xié)會(或商會)性質(zhì)組織或引薦同行業(yè)或上下游企業(yè)入駐同一區(qū)域形成集群發(fā)展的，對其牽頭(或龍頭)企業(yè)的用地，可在指導地價的基礎上優(yōu)惠20%。鼓勵發(fā)展園區(qū)配套項目。對進入園區(qū)投資基礎設施建設、服務業(yè)、物流業(yè)等項目且符合以上優(yōu)惠條件的，除按以上條件進行優(yōu)惠外，還可在此基礎上再享受3%的地價優(yōu)惠。減免費用工業(yè)基地可考慮免收以下行政事業(yè)性費用：免收一切行政事業(yè)性收費中的證照類工本費（代省或肇慶市收取的費用除外）。免收建筑企業(yè)管理費、城市基礎設施配套費、噪聲超標排污費、建筑工程施工安全監(jiān)督費和建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費。免收適用流動人員調(diào)配費。免收衛(wèi)生工程設計費、衛(wèi)生監(jiān)督防疫檢測費。免收新辦企業(yè)投產(chǎn)后前兩年堤圍防護費，從第三年起開始征收。規(guī)范服務規(guī)范以下經(jīng)營服務性行為：凡土地、房產(chǎn)、設備和無形資產(chǎn)評估、驗資、會計、審計、公證、鑒定等簽證類中介服務的，可委托政府設立的投資服務機構統(tǒng)一代理。收費單位執(zhí)行政府及部門文件定價收費的，服務費按最低標準收取。工業(yè)企業(yè)進入經(jīng)區(qū)域環(huán)境影響評價和經(jīng)行業(yè)環(huán)境影響評價的工業(yè)園區(qū)投資經(jīng)營的，可免除單獨制作環(huán)境影響評價報告書。如需制作環(huán)境影響評價報告書的，環(huán)境影響評價費、環(huán)境影響評估費、環(huán)境檢測費按照最低標準計收。免收環(huán)境影響評價登記表的費用。任何部門和單位不得強制或變相強制投資者接受指定的經(jīng)營性有價服務和商品。涉及消防、環(huán)保、衛(wèi)生、供水、供電、防雷等需要進行審批或驗收的項目，以及與項目相關的工程設計、施工安裝、部件設備和商品采購，一律由投資者以公開招標或其他有效方式，自主選擇具備資質(zhì)的中介服務，勞務單位或選購符合技術標準要求的商品。依法規(guī)范園區(qū)管理，在工業(yè)園區(qū)內(nèi)建立企業(yè)專項保護制度，即由工業(yè)基地管理機構統(tǒng)一協(xié)調(diào)基地內(nèi)企業(yè)與上級有關部門單位的關系。凡上級有關部門單位對基地內(nèi)企業(yè)進行常規(guī)性檢查、收費、參觀、采訪等活動，必須先與基地管理機構協(xié)商銜接，以維護基地企業(yè)合法權益和確保正常生產(chǎn)經(jīng)營活動不受干擾。鼓勵科技創(chuàng)新鼓勵企業(yè)上檔次、創(chuàng)名牌。凡創(chuàng)省級以上（含省級）馳名或著名商標、名牌產(chǎn)品以及免檢產(chǎn)品的，由鎮(zhèn)政府給予現(xiàn)金獎勵；屬國家級商標、名牌產(chǎn)品、免檢產(chǎn)品的，獎勵每個商標或產(chǎn)品20萬元；屬省級名牌產(chǎn)品、著名商標、免檢產(chǎn)品的，獎勵每個商標或產(chǎn)品10萬元。鼓勵企業(yè)提升經(jīng)營管理能力和技術創(chuàng)新，研創(chuàng)名優(yōu)新產(chǎn)品及商標品牌。對有單個（項）產(chǎn)品實現(xiàn)繳納稅利1000萬元以上的企業(yè)，或?qū)Φ胤浇?jīng)濟發(fā)展作出突出貢獻的企業(yè)及個人，由鎮(zhèn)政府授予榮譽稱號和表彰獎勵。企業(yè)技術開發(fā)費比上年增長10％以上（含10％）的，經(jīng)稅務機關批準，允許再按技術開發(fā)費實際發(fā)生額的50％抵扣當年度的應納稅所得額。外國企業(yè)向轉(zhuǎn)讓技術，凡屬技術先進或者條件優(yōu)惠的，經(jīng)國務院稅務主管部門批準，可以免征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅；外商投資企業(yè)取得的技術轉(zhuǎn)讓收入免征營業(yè)稅。重大項目政策單列對于大型項目、高科技項目、外向型項目，如對外方投資額3000萬美元以上的外資項目、800畝以上大型企業(yè)園區(qū)、世界500強投資項目、國家級高新技術項目、國家級名牌產(chǎn)品、上市公司投資項目、投資額超億元的高新技術項目等，列入工業(yè)基地重點項目，實行一企一策，可根據(jù)項目性質(zhì)、建設規(guī)模、科技含量和質(zhì)量等級，在立項審批、土地使用價格、行政事業(yè)性收費減免和專項配套服務等，按照特事特辦的原則，確定其具體優(yōu)惠事項。異地辦廠政策鼓勵引資項目在肇慶高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、四會南崗工業(yè)園、富溪工業(yè)園落戶建設。對引進到肇慶高新區(qū)大旺工業(yè)園等園區(qū)落戶的企業(yè)（項目），在土地使用上享受與園區(qū)其他企業(yè)相同的優(yōu)惠待遇。通過市政府協(xié)調(diào)，對以這種方式引進落戶的企業(yè)（項目），采取“統(tǒng)一征稅，分稅管理，分級享受”的辦法，稅收地方所得80%劃歸引資方縣級財政，20%歸企業(yè)屬地本級財政；相關經(jīng)濟統(tǒng)計指標如投資額、產(chǎn)值、出口額、企業(yè)稅利等原則上歸引資方口徑統(tǒng)計。針對外商投資企業(yè)的政策生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，經(jīng)營期在10年以上的，從獲利年度起，第一年和第二年免征企業(yè)所得稅，第三年到第五年減半征收所得稅。其中屬于先進技術企業(yè)減免稅期滿后，可以再延長3年減半繳納企業(yè)所得稅；屬于產(chǎn)品出口企業(yè)減免稅期滿后，凡當年出口產(chǎn)品產(chǎn)值達到當年企業(yè)產(chǎn)值70%以上的，經(jīng)稅務機關審核批準，當年可以減半繳納企業(yè)所得稅。從事農(nóng)業(yè)、林業(yè)的外商投資企業(yè)，依照稅法規(guī)定享受免稅、減稅期滿后，經(jīng)企業(yè)申請，國家稅務機關批準，在以后的十年內(nèi)可以繼續(xù)按照應納稅額減征15%至30%的企業(yè)所得稅。外商投資企業(yè)的外國投資者將從企業(yè)所得的利潤直接再投資于該企業(yè)，增加注冊資本或者作為資本投資開辦其他外商投資企業(yè)，經(jīng)營期不少于5年，經(jīng)投資者申請，稅務機關批準退還其再投資部分已繳納所得稅的40%稅款。外國投資者直接再投資舉辦、擴建產(chǎn)品出口企業(yè)或者先進技術企業(yè)可以依照國務院的有關規(guī)定，全部退還其再投資部分已繳納的企業(yè)所得稅稅款。對符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》鼓勵類外商投資項目，在投資總額內(nèi)進口的自用設備，除《外商投資項目不予免稅的進口商品目錄》所列商品外，免征關稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。外國政府貸款和國際金融組織貸款項目進口的自用設備，加工貿(mào)易外商提供的不作價進口設備，比照上款執(zhí)行，即除《外商投資項目不予免稅的進口商品目錄》所列商品外，免征關稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。針對個人的優(yōu)惠政策對引薦世界500強企業(yè)或國內(nèi)上市公司到逕口投資開辦企業(yè)，其投資總額內(nèi)資在5000萬元以上；外資注冊資本在600萬美元以上的，給予引薦人一次性獎勵10萬元人民幣。直接牽引外資民資投資的單位和個人，經(jīng)財政部門審核其資金（設備和專利技術等按國家標準規(guī)范評估值）實際投入到位后，由投資受益單位的稅收所屬一級財政給予獎勵。獎勵標準為：屬固定工作職責范圍以外的，按實際引進吸收資金的0.4%給予獎勵；屬于固定工作職責范圍之內(nèi)的，按實際引進吸收資金的0.2％給予獎勵。附：國家、省、市有關土地政策摘錄《建設用地計劃管理辦法》（1996年第七條用地計劃的編制按國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃的編制程序執(zhí)行。具體程序是：省及省以下用地計劃的編制，先由各級土地管理部門根據(jù)同級計劃部門的統(tǒng)一部署，按照國家編制年度計劃的要求，根據(jù)本地的土地利用規(guī)劃和土地利用的實際情況提出本地的用地計劃建議，報同級計劃部門綜合平衡后。分別由計劃部門和土地管理部門將計劃建議報上級計劃部門和土地管理部門。第十二條各項建設用地必須納入用地計劃，必須嚴格按用地計劃程序和權限報批。凡未納入年度用地計劃的建設項目，不得批準用地，項目不得開工建設。第十五條用地計劃中的耕地指標屬指令性，不得突破。國家在編制用地計劃時，可適當留有機動指標（包括在總指標內(nèi)）。各省、自治區(qū)、直轄市確需調(diào)整計劃、增加指標時，按計劃編制程序報批?！痘巨r(nóng)田保護條例》（1999年1月1日起施行）第十四條地方各級人民政府應當采取措施，確保土地利用總體規(guī)劃確定的本行政區(qū)域內(nèi)基本農(nóng)田的數(shù)量不減少。第十五條基本農(nóng)田保護區(qū)經(jīng)依法劃定后，任何單位和個人不得改變或者占用。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實無法避開基本農(nóng)田保護區(qū)，需要占用基本農(nóng)田，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征用土地的，必須經(jīng)國務院批準。第十六條經(jīng)國務院批準占用基本農(nóng)田的，當?shù)厝嗣裾畱敯凑諊鴦赵旱呐鷾饰募薷耐恋乩每傮w規(guī)劃，并補充劃入數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)幕巨r(nóng)田。占用單位應當按照占多少、墾多少的原則，負責開墾與所占基本農(nóng)田的數(shù)量與質(zhì)量相當?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。占用基本農(nóng)田的單位應當按照縣級以上地方人民政府的要求，將所占用基本農(nóng)田耕作層的土壤用于新開墾耕地、劣質(zhì)地或者其他耕地的土壤改良。第十七條禁止任何單位和個人在基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)建窯、建房、建墳、挖砂、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者進行其他破壞基本農(nóng)田的活動。禁止任何單位和個人占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。第十八條禁止任何單位和個人閑置、荒蕪基本農(nóng)田。經(jīng)國務院批準的重點建設項目占用基本農(nóng)田的，滿１年不使用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該幅基本農(nóng)田的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種；１年以上未動工建設的，應當按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納閑置費；連續(xù)２年未使用的，經(jīng)國務院批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應當交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復耕種，重新劃入基本農(nóng)田保護區(qū)。承包經(jīng)營基本農(nóng)田的單位或者個人連續(xù)２年棄耕拋荒的，原發(fā)包單位應當終止承包合同，收回發(fā)包的基本農(nóng)田。《廣東省農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標管理暫行辦法》（粵國土資字[2001]34號）第九條年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃指標，重點保證國家和省重點工程建設用地。凡國家和省重點工程立項的項目，計劃指標由省配備；市以下建設項目由省切塊下達各地級以上市。第十條地級以上市土地行政主管部門按照上級要求和當?shù)貙嶋H將上級下達的指標分解，擬訂實施方案，經(jīng)同級人民政府批準后下達執(zhí)行，并抄送省國土資源廳備案。第十一條在年度計劃指標執(zhí)行過程中特殊原因需調(diào)整計劃指標的，須由地級以上市土地行政主管部門報省國土資源廳批準。第十二條各市、縣當年未用完的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標，由地級以上市土地行政主管部門統(tǒng)一報省國土資源廳核準后，可結轉(zhuǎn)下一年度繼續(xù)使用，但只限結轉(zhuǎn)一年。第十三條土地開發(fā)整理折底指標是指使用自籌資金通過土地開發(fā)或土地整理（含復墾）增加的耕地面積可按60％比例折成農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標或建設占用耕地指標（即使用自籌資金通過土地開發(fā)或土地整理每增加耕地面積1公頃，就可享有0.6公頃的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標或建設占用耕地指標，以下簡稱折底指標）。第十四條使用自籌資金在當?shù)兀ㄒ钥h為單位）開發(fā)整理產(chǎn)生的折底指標歸當?shù)?；在易地開發(fā)整理產(chǎn)生的折底指標80％歸投