蒙城縣地塊投資價(jià)值

地塊投資地塊投資價(jià)值淺析蒙城縣0801地塊投資價(jià)值分析顆阜陽(yáng)宏泰房棒地產(chǎn)顧問有曲限公司極二OO曬八蛾年培元挪月朝八丙日筋蒙城縣20巷08-01狐地塊投資價(jià)達(dá)值分析竹第融一爆部分市場(chǎng)朵調(diào)研兵蒙城房地產(chǎn)沒市場(chǎng)細(xì)首要延關(guān)注的忠是價(jià)格因素趴，對(duì)產(chǎn)品的鑄質(zhì)量、風(fēng)格梳、環(huán)境等因把素的關(guān)注還蔥處于萌發(fā)階舌段。產(chǎn)品規(guī)避劃、建筑設(shè)般計(jì)等完全根修據(jù)事先的假蜂設(shè)，從飲開發(fā)商本身慧的角度出發(fā)缺，制定完成視的；對(duì)于客竭觀的市場(chǎng)及羨消費(fèi)者的接倉(cāng)受能力考慮遮較少，開發(fā)快商的思維、怠消費(fèi)者的觀困念仍停留在示產(chǎn)品本身的噸建造上。蒙傷城房產(chǎn)市場(chǎng)蘆正處在迅速缸起步階段。瓜1趕.邊1區(qū)域開發(fā)暫目前，蒙城閱房地產(chǎn)開發(fā)鵲主要集中在廢蒙東南方向像，二環(huán)以外索、赴307面省道的區(qū)間丈地帶。代表患樓盤有建居于苑、金天地糟、莊子花園季、鳳凰城、陷牛群商貿(mào)城歉、鴻業(yè)名·掙名居等，這前些樓盤本身答規(guī)模都比較朗大，容易形月成氣候。部病分較早開發(fā)餅項(xiàng)目的成功拜入住，營(yíng)造饒了區(qū)域內(nèi)的陷居住氣候，做引領(lǐng)了片區(qū)源的開發(fā)進(jìn)程兔，進(jìn)而帶動(dòng)拿整個(gè)房產(chǎn)市嚷場(chǎng)?？久蓶|南居住根商貿(mào)于一體佛的住宅新區(qū)諸基本形成。臨大規(guī)模樓盤櫻的開發(fā)建設(shè)落，使得區(qū)域磨內(nèi)可供開發(fā)籌建設(shè)的土地拔存量越來(lái)越乘少，市場(chǎng)活攔躍的同時(shí)競(jìng)凱爭(zhēng)日趨激烈移。隙隨著房產(chǎn)市輸場(chǎng)逐漸升溫貍，外地房產(chǎn)對(duì)商的進(jìn)駐，棚蒙城東北版再塊也開始活查躍起來(lái)。在穩(wěn)建的樓盤以臭鴻業(yè)溝·斥時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)獲目為代表，渠在勘測(cè)的規(guī)桐模較大的項(xiàng)些目以電大附私近的安置區(qū)梨為代表（約焰有賓200畢畝）。缸1.層2茄市場(chǎng)供給忌2007行年蒙城縣房崗地產(chǎn)在去年呆有較快增長(zhǎng)春的基礎(chǔ)上繼若續(xù)保持良好細(xì)的增長(zhǎng)勢(shì)頭套，牛群商貿(mào)秀城的經(jīng)營(yíng)趨獎(jiǎng)勢(shì)漸好，莊巖子花園、鳳資凰城、麗都恐花園等規(guī)模匹較大社區(qū)成駛功入住，對(duì)夠蒙城地產(chǎn)開約發(fā)建設(shè)起到傳了良好的引訊導(dǎo)作用。纖2007裕年屠1-3允季度全市房拉地產(chǎn)開發(fā)勒投資京完成3毅.核07億元，模增長(zhǎng)危47.18竄%武，商品房銷著售面積達(dá)京2瓦7尚.85行萬(wàn)平方米，燭增長(zhǎng)5音3.64%墨，其中銷售檢住宅抵1村8椒.83燕萬(wàn)平方米，壽預(yù)售面積達(dá)災(zāi)35暈.13掀萬(wàn)平方米，戶房地產(chǎn)市場(chǎng)舞呈現(xiàn)局投資牌銷售兩旺景襯象，銷售增墊幅大大高于柜同期疫投資視增速，空置痰商品房得以蹤有效消化，懷房地產(chǎn)處于芝快速起步發(fā)模展階段。畢2007宿年樹1-9鬼月份蒙城縣繼商品房市場(chǎng)勻態(tài)勢(shì)桑物業(yè)類型竿投資額/萬(wàn)確元郵施工面積㎡愿新開工面積閑㎡爪竣工面積㎡悔銷售面積唐住宅沫20700巾萬(wàn)平46.7萬(wàn)闊㎡鋼30萬(wàn)㎡痛20.7萬(wàn)杠㎡轉(zhuǎn)18.83涉萬(wàn)㎡棟商業(yè)澤7200萬(wàn)本10萬(wàn)㎡朝--弦7.3萬(wàn)㎡自5.02萬(wàn)腰㎡鑄合計(jì)釋27900幣萬(wàn)增56.7萬(wàn)蔑㎡煮30萬(wàn)㎡茄28萬(wàn)㎡蒼23.85哪萬(wàn)㎡拳1.哀2滿.1戀蒙城住宅市犯場(chǎng)繼目前蒙城市廟場(chǎng)上供應(yīng)的茅產(chǎn)品以多層逗為主，部分茶小高層、T梳ownho錢use；主叛力戶型集中輩在胡110新㎡右—140指㎡之間，以囑三室為主，座部分兩室、丟復(fù)式，方正抵實(shí)用，南北蔑朝向；產(chǎn)品抱風(fēng)格均是現(xiàn)飄代風(fēng)格，簡(jiǎn)外捷明快。牌像莊子花園才、麗都花園顆、鳳凰城等毒投入使用的拾小區(qū)，在建販銷售的樓盤編如建居苑、牲鴻業(yè)名居、咽光大小區(qū)等昨都具有這種銜特征。符市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)擴(kuò)品特征表扮建筑風(fēng)格煤傳統(tǒng)風(fēng)格、辨現(xiàn)代風(fēng)格鑼社區(qū)功能盤滿足基本的采居住需求，釣不注重環(huán)境禮的營(yíng)造汽建筑面積椒主力戶型三轟室，面積集壽中在免110私㎡籮—140佳㎡之間，寬播敞袍戶型結(jié)構(gòu)唯經(jīng)濟(jì)實(shí)用，倉(cāng)不注重居住盤的私密性塑層高層數(shù)峰多層、小高凱層遣裝蝦田飾坑毛坯更朝萄淋向可南北朝向奔采暖通風(fēng)肝自然通風(fēng)采疏暖術(shù)1.品2寨.1遼.1辜住宅產(chǎn)品業(yè)賞態(tài)配比荷1.李2層.1呆.2答戶型配比蛛偉目前蒙城房扯地產(chǎn)市場(chǎng)銷壇售的主力戶頁(yè)型仍然集中洪在豆130嘴平方米夾左右的三房鉗，這個(gè)面積索從全國(guó)來(lái)看緞，都屬于比覆較大的，并調(diào)且從多個(gè)新吳開工項(xiàng)目的熟平均戶型面著積來(lái)看，未井來(lái)兩年蒙城童在售樓盤的捉戶型面積都丙會(huì)以此種戶慢型為主力戶嚼型，大面積熊戶型的開發(fā)堡將會(huì)成為未憤來(lái)兩年內(nèi)蒙奪城房地產(chǎn)開屋發(fā)的主流。王從壓2007碑年上半年住亦宅的戶型銷青售情況來(lái)看降，中大戶型勾唱主角。竄100豬㎡－賊1堂20唉㎡的住宅銷環(huán)售量占總銷賄售量的印42.38萄％，均價(jià)為燙1熟75鋒0單元辰/蹄㎡左右。居120婚－膝140光㎡的住宅銷文售量占總銷率售量的盲30.46兔％，均價(jià)為搜1秘85驕0心元慧/勇㎡左右。而舌60煙㎡以下的住兵宅戶型幾乎羞是市場(chǎng)空白催。孫1舊.質(zhì)3必樓盤銷售汗班1仔.顆3刻.1戒蒙城樓市霉蒙城樓市均完價(jià)在解1廚85闊0航元／平方米接左右，部分怠樓盤的單價(jià)宴突破向2截1影00添元述/歪平方米，以磚鴻業(yè)名居、鐮建居苑、牛牢群商貿(mào)城溉C罰區(qū)為代表（酷商住樓），來(lái)主要集中在確蒙東南新區(qū)僑。炕蒙城的房?jī)r(jià)河在持續(xù)上漲軍，樓市銷售碎量在持續(xù)上汪升。今年修1響至葡9位月，蒙城房初地產(chǎn)竣工面鏟積3濤8染萬(wàn)平方米，誓累計(jì)銷售商牽品房肉2挺3捷.85誼萬(wàn)平方米，炎銷售量與竣燈工交付面積無(wú)基本同步，翅占竣工項(xiàng)目頑7嗽成多，銷售看量同比增長(zhǎng)堡1坡.氣37抖倍；已簽訂授的各類商品梳房合同預(yù)售咳面積32要.1傻3萬(wàn)平方米線，同比增長(zhǎng)證67鳳％。姿1.3涂堪.雕2濁銷售價(jià)格嶺蒙城房地產(chǎn)艷市場(chǎng)需求主錫體仍然以首更次置業(yè)的消蜻費(fèi)者為主，犬其購(gòu)買住宅謹(jǐn)主要集中在孤城市發(fā)展主消力方向上的倘蒙城東南新闖區(qū)。佩2006訂年蒙城縣商級(jí)品房平均價(jià)坦格為謙1558伸元囑/脅㎡。蒙城近壁幾年的房地渣產(chǎn)開發(fā)都集舞中在蒙城新贈(zèng)區(qū)，由于區(qū)德位等條件沒貞有明顯差異鈴性，所以，免樓盤價(jià)格差俯別也不大，鉤基本上都在蚊1600鏈元水/刑平方米衰—2000肌元轉(zhuǎn)/橋平方米左右榨。冰查2004年但-2007殊年蒙城商品弓房均價(jià)走勢(shì)周集蒙城目前房給價(jià)上漲的主沸要原因是蒙史城價(jià)值的總障體提高和人培們對(duì)蒙城未縣來(lái)發(fā)展的良籠好預(yù)期。玉2007聰年上半年蒙污城縣住宅銷填售開門紅，淋價(jià)格區(qū)間在莫1600-顏2000歷元的價(jià)位銷粘售量最高，燙可見隨生活絡(luò)品質(zhì)的優(yōu)化近，消費(fèi)者購(gòu)植買房屋的不蟲僅僅物質(zhì)上鉗的消費(fèi)，最姐重要的是精赴神消費(fèi)。欠1600體元以下的大義多為經(jīng)濟(jì)適跟用房和集資攀房。安1赴.緣3由.皇2權(quán)銷售面積嫩2006抬年蒙城縣住拉宅銷售總面咽積為：18殊萬(wàn)㎡，其中椅100慎－瓣120奶㎡的住宅銷房售量為椅7.63聯(lián)萬(wàn)㎡，占總樣銷售量的愈42.38都％；以120夸－飽140披㎡的住宅銷從售量為也5.48典萬(wàn)㎡，占總劣銷售量的埋30.46喜％。依此計(jì)價(jià)算，疑100芬㎡龜—140泄㎡的中大戶騙型銷售就占奏了整個(gè)年度劑銷售總額的濟(jì)72.84至％，比重是壺相當(dāng)大的。詠而綿90托㎡以下的戶應(yīng)型和從140軍㎡以上的戶粒型銷售為拌28.16遇％。恰1爸.自4暗營(yíng)銷手段鑼房產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)師銷幾乎一片宗空白，既沒篩有專業(yè)的市郵場(chǎng)分工，也懷沒有專業(yè)的匪銷售團(tuán)隊(duì)，吃開發(fā)商既承抱擔(dān)了建設(shè)的飲責(zé)任也承擔(dān)證了銷售的任終務(wù)。在現(xiàn)有涉的市場(chǎng)上能俯夠看到聰”吧營(yíng)銷寸”尾大概只是簡(jiǎn)爹單的樓盤包猜裝。包括工橡地圍墻、廣露告語(yǔ)、售樓負(fù)部的包裝及爸銷售單頁(yè)的闖印做，置業(yè)聲顧問缺少統(tǒng)詢一的制服，這部分樓盤更磁干脆地派個(gè)搬開發(fā)商代表克在售樓蹲點(diǎn)船。洪營(yíng)銷概念在題當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)是參陌生的討,獵樓盤開發(fā)出客來(lái)后很多都穩(wěn)是自然銷售蘿的，就象衣攔服掛出來(lái)后扎就會(huì)有人買搏一樣。所以概，雖然蒙城道房地產(chǎn)的營(yíng)慎銷幾乎等于舒零，但是它豬的樓盤去化楊量及速度都?jí)臼峭@人的昌。蒙城的房妨地產(chǎn)市場(chǎng)還額處在起步階悠段，剛剛具普有商業(yè)味道潑的蒙城房地塌產(chǎn)正醞釀著撕新的突變。詳隨著市場(chǎng)被故逐步激活，耗蒙城房地產(chǎn)防價(jià)格開始迅乎速攀升，這皂是一個(gè)供需部基本平衡，棄需求依然旺灶盛的市場(chǎng)。豎只要牢牢抓壩住機(jī)遇，銀照企合作、化口解風(fēng)險(xiǎn)、獲絲得雙贏、共比同發(fā)展，金摩融業(yè)和房地乖產(chǎn)業(yè)完全可籃以共同為蒙再城整體經(jīng)濟(jì)鏟的發(fā)展做出援貢獻(xiàn)。鉤1殼.幫5常區(qū)域市場(chǎng)需表求形勢(shì)湯1暗.激5.梁1抄構(gòu)市場(chǎng)對(duì)社區(qū)貢配套關(guān)注情鴿況綿由酬上圖可以看惡出，意向消卻費(fèi)者最關(guān)注烈的社區(qū)配套收：病認(rèn)辮為綠化程度魯最要的占4棉9％;裂閑認(rèn)注為學(xué)校教育片最重要的占姥24％;酬認(rèn)嫌為購(gòu)物重要準(zhǔn)的占17％療;個(gè)認(rèn)標(biāo)為醫(yī)院重要司的占12％信;呈認(rèn)罪為公關(guān)健身謀場(chǎng)所重要的械占8％;獄意向消費(fèi)者毛對(duì)社區(qū)配套勿設(shè)置的應(yīng)用只上的調(diào)查發(fā)匆現(xiàn)：使用頻頓率較高的主杏要是購(gòu)物中芝心、綜合市輩場(chǎng)、學(xué)校、辜醫(yī)院等區(qū)配傲套設(shè)施。調(diào)1踐.梨5牲.2席朗意向消費(fèi)者喂對(duì)房屋面積茄的要求糾由富此可以看出耽，消費(fèi)者在丑選購(gòu)住房時(shí)膏對(duì)面積的選青擇主要呈現(xiàn)揮以下特征：親選鞠擇就90灑㎡以下的消株費(fèi)者占總?cè)思魯?shù)的業(yè)15側(cè)％；李選拉擇凳100囑㎡沫-120蒸㎡的消費(fèi)者止占總?cè)丝诘拇?0餐％；數(shù)選補(bǔ)擇德120冒㎡滋-140刊㎡的消費(fèi)者捐占總?cè)丝诘膾?1旱％；授選食擇耐140雨㎡馬-160抗㎡、對(duì)160沃㎡以上的消擾費(fèi)者分別占得總?cè)藬?shù)的鋸9籮％和駛5叫％。津從以上幾組方數(shù)據(jù)可以看余出，消費(fèi)者故在蒙城購(gòu)房堡首選的面積戚集中在糟100待㎡患—140飽㎡，對(duì)于這填個(gè)面積段的柏房屋，消費(fèi)貍者購(gòu)買時(shí)主萌要考慮的是這居住的舒適斬性。轎1險(xiǎn).獸5衰.3沉意向消費(fèi)者葬對(duì)房屋套型恩的要求魄從以上幾組佩數(shù)據(jù)可以看追出，消費(fèi)者趙在購(gòu)房時(shí)首劍選的套型誰(shuí)裕室曲2椅廳的住房，報(bào)這主要是因挎為很多消費(fèi)廊者把購(gòu)房當(dāng)提作第一居所壁來(lái)考慮，因賺此在選擇時(shí)族愿意選擇面沉積稍大、套都型偏大的住循宅，提高居棄家的舒適性仙。書1鄉(xiāng).隆5福.4關(guān)購(gòu)房時(shí)看重熄的因素座從到上面可以看鴨出，意向購(gòu)培房者最關(guān)注量的問題是物嫩業(yè)的銷售價(jià)鑒格、居住地壯的交通便利泰性、社區(qū)配宜套、項(xiàng)目地堆理位置。門1由.鮮5口.5莫消費(fèi)者可以薄接受的最高頭房屋銷售單床價(jià)幻由于受當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)條件的殿限制，很多涌消費(fèi)者對(duì)房艦價(jià)的接受程釣度相對(duì)較低厭。但是仍有疏相當(dāng)一部分龜消費(fèi)者在購(gòu)績(jī)房時(shí)對(duì)房屋狗質(zhì)量、檔次肚和品味相當(dāng)仆看重。原1襯.盆5斗.6芽消費(fèi)者選擇姥的付款方式霧秒祖儲(chǔ)蓄相對(duì)較冊(cè)低，因此對(duì)艱銀行按揭的修一覽程度非想常高。將由此可以看投出，消費(fèi)者構(gòu)進(jìn)入一個(gè)銷逗售現(xiàn)場(chǎng)時(shí)最厲關(guān)心的問題榨主要集中在遣銷售價(jià)格，鴿位置（樓盤損位置、具體融單元的位置械），面積（區(qū)戶型）。不傘難看出，價(jià)換格仍然是項(xiàng)率目所有問題取中最受關(guān)注證的問題。因浪此項(xiàng)目的價(jià)宏格策略必須紫結(jié)合當(dāng)前市雕場(chǎng)的實(shí)際，漸規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)番應(yīng)市場(chǎng)銷路釘?shù)漠a(chǎn)品，做膀好產(chǎn)品定位轉(zhuǎn)，制定適合炊的價(jià)格，以盲利于項(xiàng)目的伙銷售。粥1.6.旬蒙城商用房乘市場(chǎng)萬(wàn)2005粉年下半年，腿蒙城縣商鋪肥價(jià)格大起大墊落，今年上倘半年，商鋪垂指數(shù)走勢(shì)開嚴(yán)始恢復(fù)正常蚊，屬于穩(wěn)中模有升的趨勢(shì)刺，以牛群商飲貿(mào)成為代表貼。目前，蒙親城商業(yè)房產(chǎn)持在建的有牛補(bǔ)群商貿(mào)城瘋C魂區(qū)、鴻業(yè)甘·伸時(shí)代廣場(chǎng)及嗽一些住宅附圾帶商鋪，總住建筑面積約擴(kuò)10瑞萬(wàn)方，市場(chǎng)綢均價(jià)在紹4逝5揀00姨元澇/脫㎡言——僵85癢00堆元券/谷㎡之間。仍1.6.尾1痰商用房形態(tài)租分類麥按用途可將付蒙城商業(yè)房飄產(chǎn)分為綜合鹿性商場(chǎng)、商腫務(wù)樓、商業(yè)干街、鋪面等胃三個(gè)形態(tài)。拒綜合性商場(chǎng)里如牛群商貿(mào)寫城，商務(wù)樓滲以鴻居時(shí)代蹲廣場(chǎng)為代表頭，商業(yè)街以齒金天地為代烈表；商業(yè)鋪句面較多，很軋多住宅小區(qū)砍都配有一定坊量的商業(yè)鋪丟面。由于物括業(yè)層次、區(qū)嶼位的不同，利價(jià)格也有較衫大差異。磚各形態(tài)商業(yè)攏所占市場(chǎng)比筋例圖衰2007敘年，開發(fā)商竄注重商業(yè)配路套的意識(shí)更火為明顯，苗1-3舊季度商業(yè)批懷準(zhǔn)預(yù)售面積長(zhǎng)達(dá)主7.22銳萬(wàn)㎡，但供提應(yīng)與需求相釣差甚遠(yuǎn)，可納見該區(qū)域的絲市場(chǎng)還處于筍初步適應(yīng)階材段。棕1.6.離2帶商用房市場(chǎng)餅形勢(shì)子碎2007尿年前三季度軍，蒙城商鋪榮需求量減少拼，各價(jià)格區(qū)新間成交量都脈比播2006嚇年有所下降匠，所成交的題商鋪多分布撲在益6000汗元杯/鞠㎡以下的價(jià)悶格區(qū)間。目膨前，蒙城的柱中小型商鋪材8隱0m2滋以下的面積翁比較受歡迎蜜，該面積區(qū)行間的單價(jià)較殘高，達(dá)忍60聚00觸元奪/敞平方米左右卷。按隨著蒙城經(jīng)悠濟(jì)的發(fā)展和翻城市的投資佛建設(shè)，蒙城交縣的商業(yè)經(jīng)牙濟(jì)變得越來(lái)些越活躍，特首別是蒙城工斧業(yè)園及東南羞新區(qū)的規(guī)劃補(bǔ)建設(shè)，政府復(fù)招商引資力甚度的加大，頃外商的涌入鄙等諸多因素漿共同促使了泉蒙城商業(yè)的擺活躍。反映顯在房產(chǎn)市場(chǎng)負(fù)上最直接的攔是商業(yè)地產(chǎn)扯形勢(shì)日趨看拼好并漸見規(guī)釋模。燥1.7.涌市場(chǎng)預(yù)測(cè)鏟1.7.叉1治消費(fèi)群體、爐市場(chǎng)購(gòu)買力撕分析暗近幾年，蒙列城居民住房幕消費(fèi)比重不固斷擴(kuò)大，在叛較大程度刺扣激了蒙城房桌地產(chǎn)的發(fā)展件，笑2007丘年前薦3總季度，蒙城羊縣銷售給個(gè)課人的商品房塔銷售金額約象為3羨.哨0吉5延億元，占商閃品房總銷售釀金額的比例貿(mào)為概87酒（上年同期煙是掠82錢％），凈增尋15丸個(gè)百分點(diǎn)。授從居民消費(fèi)咽趨向分析，狡今后幾年，司住房消費(fèi)仍消將大量擠占園居民其它消棚費(fèi)支出，對(duì)歉經(jīng)濟(jì)的持續(xù)額增長(zhǎng)起著越撥來(lái)越重要的惕作用。先蒙笛城城鎮(zhèn)居民戲住房消費(fèi)的片重大轉(zhuǎn)變，熟購(gòu)房和居住遞支出已成為土蒙城居民家哪庭主要的一錫次性大支出河。扣2006梁年，蒙城城只市居民可支沉配收入達(dá)到除2896填元，人均儲(chǔ)體蓄存款年末奮余額棉3066橫慚元，其中用戶于購(gòu)房支出美580染元，居住消于費(fèi)比重也從貢2004油年的道7矩.橋1戴％上升到祥20渾％，增加環(huán)11遙個(gè)百分點(diǎn)?；诰幼∠M(fèi)增幅長(zhǎng)呈不可抵別擋的趨勢(shì)，伍城鎮(zhèn)居民的聚住房消費(fèi)成口了家庭的重既大消費(fèi)之一餅。調(diào)查資料守表明，璃2006更年蒙成城鎮(zhèn)褲居民家庭住梅房自有率（穩(wěn)包括部分自紅有房）達(dá)到嫂27.6％夫，比隸2004離年提高了5蒙百分點(diǎn)。爪2004僑年底，蒙城丈城鎮(zhèn)居民住窮房人均居住掃面積達(dá)到2耗2.6平方個(gè)米，低于全少國(guó)平均水平府。根據(jù)蒙城頓縣政府所做牙的十五規(guī)劃壁，力爭(zhēng)在管20擦10年蒙城蝦人均居住面心積增加到3寫5平方米，知?jiǎng)t未來(lái)三年麥預(yù)計(jì)蒙城將唇新增住房面犧積為140饑萬(wàn)平方米，濾并且有相當(dāng)舉一部分是由良商品房市場(chǎng)畫供給。由此薄可見，隨著竄經(jīng)濟(jì)的發(fā)展養(yǎng)和收入的穩(wěn)糕步增長(zhǎng)，蒙莫城消費(fèi)者對(duì)票商品住宅的疫需求潛力是旱相當(dāng)大的。戒根據(jù)調(diào)查資環(huán)料顯示，目表前蒙城縣仍險(xiǎn)然有近氧3600別缺房戶，其分中人均住宅網(wǎng)面積親4趟平方米推以下的住房隸困難戶還有清近淡500急多戶，在蒙相城縣老城區(qū)虧尚有相當(dāng)數(shù)柏量的危舊房邁需要改造。顫今后幾年蒙勁城居民消費(fèi)匹潛力巨大。隙預(yù)計(jì)，在2歡010年蒙粱城縣凈增人短口3莖.1靠萬(wàn)左右。隨吩著經(jīng)濟(jì)發(fā)展隨，城市化進(jìn)闊程的加快，口未來(lái)三年內(nèi)匙蒙城的城市壺人口增長(zhǎng)速神度要明顯超雁過這個(gè)數(shù)字克，預(yù)計(jì)到晃2023寫年，整個(gè)蒙蕉城縣區(qū)人口警將增長(zhǎng)為2筑5萬(wàn)人，比機(jī)目前的20戶萬(wàn)人有一個(gè)蛛較快增長(zhǎng)，柳這部分人對(duì)朗住房的需求側(cè)的數(shù)量也是求比較大的。拿由此可以看溝出，在蒙城令，住宅消費(fèi)銀仍有巨大的伴潛在市場(chǎng)，手它預(yù)示著蒙禍城房地產(chǎn)業(yè)汁有著廣闊的祝發(fā)展空間。碑從購(gòu)買力分舅析，蒙城城野鎮(zhèn)居民人均還可支配收入甲在削200農(nóng)6年達(dá)到2駐896元，貫比年平均增隔長(zhǎng)6.8％循；另外，截洞止到舅200非7年防9叮月，蒙城城境鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄冊(cè)存款余額為麗6錘.擁13億元，序比2005灣年降低了遺2.3飯個(gè)百分點(diǎn)。擱分別比20眠04年、2烘003年都鵝有降低，而魔與之相對(duì)應(yīng)劍的則是蒙城鳥縣商品房銷遠(yuǎn)售收入的節(jié)桌節(jié)升高，這架說明隨著收搬入的增加和片房改力度的迎加大，居民的購(gòu)房置業(yè)的爛意識(shí)也在增役強(qiáng)，更多居晚民把收入投繞入到房地產(chǎn)樹中。料1.7.肅2族市場(chǎng)形式預(yù)嘆測(cè)知2毯006年蒙視城面開展了押國(guó)有土地資順本運(yùn)營(yíng)工作童。國(guó)土收購(gòu)蟻儲(chǔ)備中心投來(lái)入收購(gòu)資金吃2800概萬(wàn)元，收購(gòu)難儲(chǔ)備和預(yù)儲(chǔ)現(xiàn)備土地土16瑞宗，面積猴596須畝，實(shí)際價(jià)打值可達(dá)炭3螺億元。劣2006勸年已經(jīng)公開貨出讓家10蘇宗土地，面深積跪127.4喂0慶畝，總交易銳額勿8374喬萬(wàn)元。其中護(hù)4潑月秋11碼日府公開出讓的辰4疲宗概20帶畝土地，有答29早家開發(fā)商參兩與公開競(jìng)爭(zhēng)怪，成交價(jià)達(dá)撤2280瓜萬(wàn)元，并創(chuàng)水下了每畝萄229.6朽7枯萬(wàn)元的亳州依市出讓土地耕最高價(jià)?；?況月能21唯日巡掛牌出讓浸2墨宗國(guó)有土地岸，面積分別療為良11.32乳畝，乳41.4庫(kù)畝，分別以艦1200注萬(wàn)元、升2610穿萬(wàn)元的價(jià)格震成交，高出稿掛牌起始價(jià)趙1390月萬(wàn)元。褲在蒙城縣的靠城市規(guī)劃中歇，為了促進(jìn)勤工業(yè)園區(qū)和旋城市新區(qū)的占建設(shè)，使蒙陡城縣發(fā)展向凍東南方向轉(zhuǎn)嗓移，為以后億蒙城新一輪瑞的發(fā)展打下稀良好基礎(chǔ)，妹老城區(qū)在近往幾年內(nèi)基本融不再對(duì)外出戚讓房地產(chǎn)開捕發(fā)用地，未溜來(lái)蒙城房地宏產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目祖將主要集中印在城市近郊怎城鄉(xiāng)結(jié)合部秒，同時(shí)加快鹽城市基礎(chǔ)設(shè)減施的建設(shè)。捐政府投資的彼拉動(dòng)效應(yīng)必厘然會(huì)帶動(dòng)蒙展城商品住宅由整體價(jià)格的蓬上揚(yáng)，并且謀從整個(gè)蒙城做來(lái)看，蒙城壟房地產(chǎn)價(jià)格延仍然偏低，腥發(fā)展的空間橫和潛力都較兼大，估計(jì)未坡來(lái)兩年蒙城油縣的房地產(chǎn)珍價(jià)格仍會(huì)有碑較大幅度上閉漲。傳1.7.溝3永近兩年蒙城囑房地產(chǎn)市場(chǎng)額預(yù)測(cè)揪我們憑菌著對(duì)蒙城房盟地產(chǎn)市場(chǎng)的否了解，結(jié)合接我們前期所淘做的大量的幼市場(chǎng)調(diào)研工購(gòu)作，略作簡(jiǎn)銹單的預(yù)測(cè)。釀1.7.辜3遭.1.新盤吼上市量明顯歸增多，區(qū)域陜整體預(yù)售量對(duì)將有一個(gè)大腥的上升。蔥首先，受新紡的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)黎限制，蒙城寬大多數(shù)房產(chǎn)劍企業(yè)在忙2007匠年都有新項(xiàng)租目已經(jīng)開始地運(yùn)作，這些域項(xiàng)目將大多伶在鉗2023腹年正式面市治，其次，現(xiàn)秧有蒙城樓市充的熱銷物業(yè)根預(yù)售儲(chǔ)備量場(chǎng)明顯不足。烘后繼開發(fā)仍洞需較長(zhǎng)的時(shí)梳間；居民的盟購(gòu)房需求將灣進(jìn)一步釋放忌，商品住宅截銷售面積將享持續(xù)增加，紅房地產(chǎn)市場(chǎng)緣良好的態(tài)勢(shì)慎將持續(xù)全年辟。醋1.7.毒3壽.2.個(gè)別文“勻短、平、快書”化的項(xiàng)目將增躬多別由于上市新躲盤數(shù)量增多已，購(gòu)房者選籠擇余地較大完，勢(shì)必對(duì)目葵前的房地產(chǎn)辰的競(jìng)爭(zhēng)格局瘋造成影響，縱競(jìng)爭(zhēng)將更加鳴激烈，房地袖產(chǎn)市場(chǎng)的繁筐榮必將吸引辣一大批中小阿形房地產(chǎn)企羞業(yè)紛紛找項(xiàng)僅目，進(jìn)行開刺發(fā)，這部分宮企業(yè)實(shí)力和筐能力不足，墻其開發(fā)物業(yè)筋將主要以短蕩平快項(xiàng)目面怖目出現(xiàn)。怎1.7.石3用.3外商入閥駐，樓市開棗發(fā)有增無(wú)減模蒙城房龜?shù)禺a(chǎn)企業(yè)的策現(xiàn)狀是實(shí)力突有限，營(yíng)銷猛和操作手法住落伍，企業(yè)召競(jìng)爭(zhēng)力不足俗，這為資金支雄厚和操作昌手法老練的蒙外地房地產(chǎn)吐企業(yè)無(wú)疑提賞供了絕佳的術(shù)機(jī)遇。預(yù)計(jì)驢，隨著外地揪房產(chǎn)投資企墊業(yè)的進(jìn)駐，丟蒙城總的開蝦發(fā)量定會(huì)有欄增無(wú)減，物壯業(yè)質(zhì)量、品蹄位有望在此派帶動(dòng)下進(jìn)一滅步得到提升校。博1.7.載3相.4.房地騙產(chǎn)開發(fā)投資背的重心區(qū)域敏將集中在蒙朋城南二環(huán)路顯和東二環(huán)兩媽側(cè)，牛群商養(yǎng)貿(mào)城附近和熄蒙城電大附偏近。梯在南二環(huán)與幅307妻省道的區(qū)間點(diǎn)板塊投資房都地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)所性較小，利嫌潤(rùn)不薄。蒙榆城電大附近正有著靠近良根好的原生態(tài)宋優(yōu)勢(shì)，同時(shí)探地價(jià)成本不翠高，適宜建哨造滿足大多較數(shù)蒙城中間受階層的中檔薄商品住宅，醉并且周邊人瞞口眾多，人聞氣較旺，在南此開發(fā)商品巴住宅極具市位場(chǎng)。蒙東南傭新區(qū)區(qū)域發(fā)仍展前景可觀績(jī)，符合城市剩發(fā)展方向，燃物業(yè)升值空元間廣闊，現(xiàn)責(zé)有的政府大糧配套都修建犬于此區(qū)，牛齡群商貿(mào)城等蜻大型配套項(xiàng)拋目的建成更戰(zhàn)堅(jiān)定了投資殃者的信心，布政府資金的傳流向?qū)⑽N大批房地產(chǎn)巡商跟隨在此席開發(fā)商品住鎮(zhèn)宅。借綜上所述，愚由于未來(lái)住由宅新增供應(yīng)立的加大和需買求的旺盛，鼻商品房?jī)r(jià)格推將進(jìn)一步上充漲，同時(shí)樓溪盤數(shù)量增多劍，競(jìng)爭(zhēng)將更純加激烈，房憐地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的代重心將開始悟進(jìn)入營(yíng)銷時(shí)盜代和物業(yè)綜凱合素質(zhì)時(shí)代休，將使蒙城妖房地產(chǎn)市場(chǎng)便的發(fā)展進(jìn)入打一個(gè)嶄新的跑階段。純第竟二并部分項(xiàng)目凝研究汗2.艱1龍.伐項(xiàng)目宗地狀串況架本項(xiàng)目位于豎蒙城縣東南芽部，原蒙城送農(nóng)場(chǎng)用地，恰西臨牛群商從貿(mào)城，東接變蒙城九中，富北到農(nóng)貿(mào)市譽(yù)場(chǎng)，南至蒼307賓省道。地塊約平整，基本靜呈長(zhǎng)方形，躁占地面積嬸9錘9601街平方米（旦14膜9身畝）。從周知邊地塊發(fā)展委情況來(lái)看，茫本案所處位扭置為城市東捷南部，比鄰似牛群商貿(mào)城甲，是蒙城縣懶房地產(chǎn)開發(fā)刪較為集中區(qū)摸域。區(qū)域內(nèi)縮代表性樓盤藍(lán)有牛群商貿(mào)叉城篩C兼區(qū)查、棟鴻業(yè)名居等潤(rùn)，隨著莊子巖花園等社區(qū)樹的入住，區(qū)蔽域居住氣候損已經(jīng)形成。筒本案正處于福城市發(fā)展的遞主要方向上副，周遍配套哲完善，區(qū)域游位置得天獨(dú)忘厚，洪發(fā)展?jié)摿逎螅瑑?yōu)勢(shì)相壽當(dāng)明顯筋?；@但作為臨路緣物業(yè)，其弊貴端為噪音污史染；所以從芬地塊上分析謀，優(yōu)勢(shì)與劣墻勢(shì)并存，只共有通過投資弱者決策與權(quán)之衡才能達(dá)到示最大優(yōu)勢(shì)平泛衡點(diǎn)?？?.增2.本項(xiàng)目符居住條件分陽(yáng)析：偉2.途2.1中區(qū)位交通條逗件分析丘從路網(wǎng)結(jié)構(gòu)嗚上分析，本程項(xiàng)目位于3臉07省道北猴側(cè)，體育場(chǎng)博路南側(cè)，東萬(wàn)臨九中，西薯至碼頭路，萍離縣委縣政沾府約10分慕鐘車程；3如07省道連目接阜陽(yáng)及蚌筒埠，形成較激為便捷的路躁網(wǎng)結(jié)構(gòu)。聽爸從路況上分殿析，307裁省道過往車澇輛較為密集勒，灰塵、噪禿音等一定程餃度上影響了淋本項(xiàng)目的居餓住形象。似2.虹2.2慶學(xué)校及影教育條件分堡析牽項(xiàng)目周邊有肢縣一中、六嘆中、九中、旦電大等，其錫中六中是蒙萄城縣初中部喚最好的中學(xué)尖，一中是蒙跨城縣高中最筍好的中學(xué)；帶此外，小學(xué)芒、幼兒園等于環(huán)伺四周。顫本項(xiàng)目可以搏整合相關(guān)資拖源，提高本棟項(xiàng)目的附加諷值。蒙城九中蒙城九中農(nóng)場(chǎng)后商業(yè)疤2.屬2.3跑商業(yè)及日常蓬生活設(shè)施拔由于本項(xiàng)目看處于蒙城縣組城市規(guī)劃發(fā)仿展方向上，際是蒙城近年藝內(nèi)重點(diǎn)開發(fā)葉建設(shè)的居住倉(cāng)生活區(qū)，早祝在?？h長(zhǎng)在所任期間牛群煌商貿(mào)城版塊窮就作為蒙城食重點(diǎn)區(qū)域開禾發(fā)建設(shè)，如利今莊子花園蹤、鳳凰城等河住宅項(xiàng)目已物經(jīng)成功入住挽，街道商業(yè)寒聚集，牛群種商貿(mào)城的經(jīng)餅營(yíng)日漸好轉(zhuǎn)帶，人氣漸旺冊(cè)，區(qū)域內(nèi)已蔬經(jīng)形成了較救為濃厚的居纏住氣候，周運(yùn)邊商業(yè)及日態(tài)常生活配套殃等也很健全和。嘆2.弱3.拖項(xiàng)目SWO繼T分析棉2.勝3.1鼓優(yōu)勢(shì)（S）瘡◆地理俘位置得天獨(dú)駕厚，交通狀白況良好；攝◆居住氣永候已經(jīng)形成愛，周邊配套承完善；運(yùn)◆區(qū)域始發(fā)展趨勢(shì)看捧好，市場(chǎng)極崖具發(fā)展空間阻；糟◆原農(nóng)健場(chǎng)用地，自除然原生態(tài)良牢好，環(huán)境較搜為優(yōu)美；廚◆大規(guī)模京地塊，后備辭土地資源充權(quán)足，易于形診成區(qū)域品牌磁；辛◆由于譽(yù)區(qū)域的地理瘡位置獨(dú)特，筒易形成本項(xiàng)陽(yáng)目產(chǎn)品的稀黎缺性,升值袖潛力巨大。耀省2.甚3.2除劣勢(shì)(W)漫◆開發(fā)規(guī)模釀大，如產(chǎn)品瞎和市場(chǎng)定位爬不好將造成紫巨大的銷售業(yè)壓力；土◆瀕臨30哈7省道，有破噪音、灰塵售污染，出入蒼不便；丹◆品牌尚未超建立，公眾腫對(duì)本項(xiàng)目信神心有培育過冷程；壇2.竭3.3冊(cè)機(jī)會(huì)(O)走◆蒙城縣房斯地產(chǎn)界尚處率于起步階段凝,而房地產(chǎn)芝將逐步走向駕規(guī)范化、規(guī)閘?；推放浦被?本項(xiàng)目補(bǔ)為發(fā)展商向線”三化”進(jìn)砌軍,成為今摸后蒙城地產(chǎn)銀界的領(lǐng)頭羊?qū)峁┝饲八挝从械臋C(jī)遇潤(rùn)；歸◆蒙城縣很仇多樓盤小區(qū)雁內(nèi)各種配套筋不完善,發(fā)否展商的承諾倚只流于宣傳關(guān)表面,未落填實(shí)到實(shí)處,驚忽視自身姑產(chǎn)品的完善濤.只要本案描充分認(rèn)識(shí)到請(qǐng)配套的重要陳性并引用高喉級(jí)樓盤配套伙先行的開發(fā)溜模式,將可固能成為蒙城于地區(qū)第一個(gè)少真正意義上時(shí)的高尚人群頸聚居地。肆◆縱觀蒙城辣房地產(chǎn),大玉部分沒有形銳成鮮明的產(chǎn)乞品風(fēng)格,也雜沒有注意內(nèi)搜部環(huán)境的營(yíng)宣造,這就給無(wú)本案規(guī)劃設(shè)味計(jì)以發(fā)揮的仰空間,規(guī)劃抽設(shè)計(jì)出有鮮韻明特色、給部廣大市民耳鉤目一新、可牲留下深刻印類象的產(chǎn)品；霜◆從營(yíng)銷宣蠅傳角度來(lái)看斷,本地房地勉產(chǎn)商嚴(yán)重缺曠乏營(yíng)銷理念誤，基本上以真坐銷為主,碰沒有自己的蔥個(gè)性及創(chuàng)意椅,給本案制守造了創(chuàng)立個(gè)注性主題的先村機(jī),容易以爪主題創(chuàng)立品密牌?；\2.域3.4危威脅(T)置◆牛群商貿(mào)劃城C區(qū)、鴻資業(yè)名居等樓聰盤尚在規(guī)劃效和熱銷之中裙,并已搶占小先機(jī),寶貴笛的中高端客獄戶在不斷流突失；吉◆區(qū)域內(nèi)開介發(fā)樓盤眾多清，競(jìng)爭(zhēng)激烈利；槍◆政府對(duì)房諒地產(chǎn)政策逐毯步收緊,如漸開發(fā)周期性予太長(zhǎng),容易肢造成資金壓推力。楚綜合以上分果析，本項(xiàng)目饞有良好的居擴(kuò)住環(huán)境，處侵于城市的發(fā)慨展方向上，乘前景較好，濫教育商業(yè)日旅常生活等基說礎(chǔ)設(shè)施較為要齊全。是片逐較為成熟的好居住生活區(qū)梁。蒙東南房奪地產(chǎn)發(fā)展迅隸猛，基本保姿持供求兩旺他的發(fā)展態(tài)勢(shì)招，區(qū)域地產(chǎn)霸市場(chǎng)的發(fā)展棚，區(qū)域內(nèi)競(jìng)倚爭(zhēng)激烈。交辛通區(qū)位條件屢較佳，隨著歌本區(qū)域的開裁發(fā)建設(shè)，不紐久的將來(lái)此期區(qū)域一定是蛇蒙城未來(lái)的略核心。渴2.欣4丸.羅項(xiàng)目消費(fèi)群盯的定位禍算基于蒙城經(jīng)習(xí)濟(jì)的進(jìn)一步掌發(fā)展和蒙城肚城市建設(shè)而啞導(dǎo)致的城市自面貌的煥然短一新，未來(lái)末蒙城房地產(chǎn)殖市場(chǎng)購(gòu)房的遠(yuǎn)主體將會(huì)在攻目前的基礎(chǔ)客上有所變化奉，個(gè)人購(gòu)房吹的比例還會(huì)伶進(jìn)一步升高鴨，并會(huì)有更醋多的周邊鄉(xiāng)宗鎮(zhèn)居民來(lái)到禿蒙城購(gòu)買商叢品房，目標(biāo)帝客戶群體的忠總量增大勢(shì)汁必會(huì)促使蒙假城的房地產(chǎn)術(shù)銷售面積和萍價(jià)格在現(xiàn)有寨基礎(chǔ)上有一帽定增長(zhǎng)。憶通過對(duì)項(xiàng)目導(dǎo)的考察和初倘步的分析，接本區(qū)域的樓梨盤目標(biāo)客源青以以下的目準(zhǔn)標(biāo)客戶為主客：宇●蒙城縣與暢周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣齡市的商家與過成功人士屆●城區(qū)的黨果政機(jī)關(guān)，企銷事業(yè)單位管托理人員魄該類客戶屬蜓于有實(shí)力在均本項(xiàng)目落戶聯(lián)的階層，也蹲是我們?cè)阡N揭售初期重點(diǎn)逗的客戶來(lái)源幅。他們擁有團(tuán)較高的社會(huì)救地位，亦有退一定的財(cái)富漢積累，是我泰們項(xiàng)目最龐閣大的目標(biāo)消屋費(fèi)群。塔●在蒙城當(dāng)終地經(jīng)商的外央地人主●有投資觀倡念的外地人晝士剖●在外地工摔作的原籍本否土成功人士態(tài)2.憐5體.項(xiàng)目定位憶方案疏根據(jù)蒙城現(xiàn)巡有市場(chǎng)的現(xiàn)舒狀及對(duì)未來(lái)故發(fā)展的預(yù)測(cè)肝，把項(xiàng)目定您位為中高檔丹樓盤，以大智多數(shù)工薪階土層為主要目嫩標(biāo)客戶群，晃兼顧少數(shù)富肆人群體。艦2.榜5揚(yáng).1狠項(xiàng)目產(chǎn)品方拜案晨在產(chǎn)品的規(guī)繞劃設(shè)計(jì)上，乘盡量做到針臟對(duì)性與完整悄性的統(tǒng)一，葉針對(duì)不同層合次目標(biāo)客戶毅群，組合設(shè)鞭計(jì)產(chǎn)品，通蠻過挖掘賣點(diǎn)穗，提升形象橫，有效刺喝激潛在客戶閑群。最終讓快我們的產(chǎn)品勿得到市場(chǎng)的蠟擁護(hù)和喜愛特，形成高認(rèn)紙可率，引爆拆蒙城市場(chǎng)。庸因此，在產(chǎn)利品規(guī)劃設(shè)計(jì)味上，注重普謎通多層和復(fù)角式豪宅的有嫩效配比，注抬重多層和小渡高層的配比話。害在戶型設(shè)計(jì)泡上，以市場(chǎng)象主導(dǎo)戶型為布主，同時(shí)要深超越市場(chǎng)，根引領(lǐng)市場(chǎng)。屢以120-恭130左右炒的3室1廳叼、3室2廳居為主力戶型高，以80-也90平米、躁140平米加以上的中小逗戶型和大戶過型為輔。吧編號(hào)膀用地插面積步分部物業(yè)仙建筑類型尤設(shè)計(jì)用途頃面積分配秋（平方米）胃擬設(shè)戶型勵(lì)Ⅰ瘋號(hào)說7590血臨S307撈路商鋪(2筍25*14插.5*2)穴多層特商業(yè)春6525亮---跑二期多層住窮宅笑(拍3-6層)脂多層鉤住宅份9680辨小戶型銅Ⅱ轎號(hào)框81985層亡二期點(diǎn)式小誠(chéng)高層住宅(暴328*1士1*7*2泥)降小高層逢住宅叉50512羅中小戶型疑二期板式小屬高層住宅(另220*1鼠1*11*炒1)讓小高層峰住宅多26620前中小戶型抬一期多層住縫宅(170咸*10.5過*6*8)增多層高住宅脊85680薪大中戶型蚊Ⅲ造號(hào)碰6785拋一期臨體育琴路商鋪(2源30*14垂.5*2)流小高層死商業(yè)堤6670宴---邀一期小高層球住宅(22則0*10.豈5*9)宜小高層丟住宅象20790遭弄中小戶型戚Ⅳ瞞號(hào)金3240桂一期臨體育扒路商鋪(2鑄60*10盈.5*2)愉多層陷商業(yè)叮5460六---筋一期多層住化宅朝(240*坦10*3)巨多層則住宅瓣7200盾中小戶型執(zhí)合計(jì)宅99600碑杰容積率2.賞2凳佩21913專7悶注:一期吵工程祥計(jì)劃開工建茶設(shè)留12580仗0平方米死,二期絡(luò)工程基計(jì)劃開工建統(tǒng)設(shè)蔑93337援平方米潔。孩第量三當(dāng)部分投資競(jìng)估算積3.陰項(xiàng)目投資概痕算（不含地峰價(jià)）碗3怕.1建筑成殿本估算塵3佳.1.1廢前期費(fèi)用收費(fèi)羊包括市場(chǎng)調(diào)貪研，可行性嫁分析研究，贈(zèng)地形圖測(cè)繪不，施工場(chǎng)地?fù)系氖┕び盟吔油?、施工畜用電接通、愉施工現(xiàn)場(chǎng)的鳥道路開通等蠢工作的花費(fèi)展。按每平方挎1醬0園元計(jì)，前期步費(fèi)用為：蹲1背0盡元/㎡悲×輔21913熄7㎡式=滋218謎萬(wàn)元艦3兇.1.2撫勘察設(shè)計(jì)花包括總體規(guī)綁劃費(fèi)、單項(xiàng)肥工程設(shè)計(jì)費(fèi)緩、地質(zhì)勘探瓣費(fèi)、市政、安園林綠化設(shè)完計(jì)等工作。購(gòu)按每平方倉(cāng)15典元計(jì)，為：晚15自元/㎡波×豈21913妙7㎡穿=燦328恐萬(wàn)元帝3懸.1.3殼建筑安裝滋包括建筑工歲程費(fèi)、安裝揉工程費(fèi)。建致筑安裝工程雖造價(jià)按《阜映陽(yáng)工程造價(jià)飄》咸“掙部分結(jié)構(gòu)類承型單項(xiàng)（單勿位）工程平挪方米造價(jià)經(jīng)撓濟(jì)參考經(jīng)”療結(jié)合不同結(jié)詠構(gòu)類型的經(jīng)奶驗(yàn)參數(shù)修正克后確定。存本項(xiàng)目述小高層鬧建筑安裝費(fèi)姥用按為逮1050夕元/㎡大，多層旗建筑安裝費(fèi)樸用按為半750事元/㎡螺，泛小高層陳建筑面積為椒10459資平方米廟，變多層濕建筑面積為但11454總5艦平方米爆，綜合平均引為900元辯/平方米義9準(zhǔn)00元/㎡姨×猾21913扔7㎡直=1臺(tái)9722辜萬(wàn)元兼3時(shí).1.4督室外配套造包括居住小哄區(qū)伏3米寺以下幢間道役路，小區(qū)綠鍋化、化糞池父、窨井，排片水、排污管墊線，等費(fèi)用立。按桐10圓0元每平方送算，計(jì)為：燙10降0元/㎡甲×軌21913喜7㎡宵=些2191侍萬(wàn)元劣3梁.1.5矩稅費(fèi)及其他漲費(fèi)用裂包括暗城市基礎(chǔ)設(shè)礙施配套費(fèi)、痰水增容、電顯增容、電力梯建設(shè)、白蟻假防治、人防部防工程等費(fèi)臭用扣除政府亡應(yīng)給予減免右的稅費(fèi)。殊根據(jù)地塊招胖標(biāo)文件規(guī)定移，超六層的素建筑（約粱45000些平方米聞）不收城市恐建設(shè)配套費(fèi)菠用，六層以漁下的建筑計(jì)宜17.快4萬(wàn)平方米同,叨按起10攔0元每平方信計(jì)，為：笨10縮0元/㎡囑×游17413發(fā)7㎡零=燥2191傲萬(wàn)元糞3式.1.6售公共道路及冒綠化費(fèi)用購(gòu)本項(xiàng)目公共捉道路及綠化碗費(fèi)用投入按紗建筑面積計(jì)闊算,暑按歌8脫0元每平方剪米計(jì)，為：脆8葡0元/㎡俗×場(chǎng)21913貴7㎡株=刊719榨萬(wàn)元這3諷.1.7冊(cè)管理費(fèi)用鄙中管理費(fèi)用為露前期費(fèi)用、倦勘察\建筑凳\景觀設(shè)計(jì)將、油建筑安裝(躍綜合)堂、膜稅費(fèi)及其他拿費(fèi)用的百分學(xué)之二。為：管（滿218屈+忌328魔+1橋9722閱+濱2191黑）慕×罩2％=闖449霉萬(wàn)元后3柳.1.唯8癥不可預(yù)見費(fèi)灶用跌不可預(yù)見費(fèi)發(fā)用為前面總寶費(fèi)用的惰2逆％，計(jì)，4的98叨萬(wàn)元。蜘總建筑成本賞，合計(jì)為：詳叨25869走萬(wàn)元講蒙城縣20鍵08-01圖地塊投資成櫻本估算蹄3桃.2財(cái)務(wù)費(fèi)曠用（不含土證地價(jià)款的利胳息）箏按正常的開配發(fā)速度，項(xiàng)臺(tái)目可在款2趨年的時(shí)間內(nèi)圣完成開發(fā)奇建設(shè)涌，摔同時(shí)考慮到藥建筑施工墊罰資,故鋪假設(shè)建筑成喜本在刷一年欺內(nèi)均勻投入巨，觀并奶按開發(fā)期的冶一半計(jì)算利鐵息，則建筑荒成本的利息腳額為：許19722愚×耐1/碼2浮×章[(1+7己.2%)丑0.5齒-1]=平458輩（塊萬(wàn)元）磁3賺.3管理費(fèi)忠用類指項(xiàng)目開發(fā)蝕過程中，開強(qiáng)發(fā)商可能產(chǎn)報(bào)生的項(xiàng)目管荒理費(fèi)用，由段于地塊為參封加拍賣競(jìng)拍穗而得，故土濤地成本的管宰理費(fèi)用忽略持不計(jì)，管理超費(fèi)用按成本截的際1.5架%計(jì)算：形25869牌×芳1.5嘉%=貧388戰(zhàn)（雖萬(wàn)元）升3尸.4項(xiàng)目開早發(fā)總投資（續(xù)不含地價(jià)）身項(xiàng)目開發(fā)的敵總投資額（或不含地價(jià)款降及其利息）提為年25869歲+轉(zhuǎn)458填＋耐388結(jié)=1840承5麻（姥萬(wàn)元）高3.4.帽項(xiàng)目未來(lái)售捆價(jià)預(yù)測(cè)吸根據(jù)工程所塊處位置、周恢圍環(huán)境和蒙殿城房地產(chǎn)現(xiàn)捏行市場(chǎng)預(yù)測(cè)門，考慮到房流地產(chǎn)銷售風(fēng)蛋險(xiǎn)和工程建求設(shè)成本等綜吉合因素，本爹區(qū)勸一期題多層住宅均詳價(jià)定位為2選200元/煌m杜2蠻,二期小高烘層住宅均價(jià)塊定位為2廉3育00元/窯m趨2室，轉(zhuǎn)一二聯(lián)半層商鋪均價(jià)檢定位為挪4250-鎖53沫00元/鞠m牌2畢。腥具體暫銷售收入賊測(cè)算搬見下表：濤地塊編劣號(hào)洪分部物業(yè)腿設(shè)計(jì)樹用途劇面積膜分配索（平沿方米）放測(cè)算單價(jià)艙次（元/平方逢米）疾銷售睬價(jià)格懷幅（萬(wàn)元）梳Ⅰ更號(hào)涂臨S307控路商鋪(2隨25*14愉.5*2)梨商業(yè)盾6525壽5300謠3458御二期多層住汽宅(3-6何層)績(jī)住宅環(huán)9680打2200敘2130軋Ⅱ序號(hào)獲二期點(diǎn)式小因高層住宅(京328*1搜1*7*2壞)怎住宅枕50512復(fù)2300需11618噸省二期板式小活高層住宅(晃220*1網(wǎng)1*11*誕1)藝住宅軋26620認(rèn)2300盟6123服一期多層住堡宅(170耀*10.5枯*6*8)針住宅艷85680擇2200瑞18850競(jìng)酬Ⅲ睡號(hào)家一期扯臨體育路商帝鋪(230痰*14.5結(jié)*2)碰商業(yè)竄6670說4250估2835檔一鴉期小高層住伏宅(220轉(zhuǎn)*10.5返*9)逼住宅悟20790菌寇2300到4782殲Ⅳ庸號(hào)享一期歸臨體育路商魯鋪(260腦*10.5川*2)采商業(yè)至5460桐4250崗2321鳴一金期多層住宅躬(鋼240*1嫂0*3)送住宅膠7200腫2200暖1584喚合計(jì)前21912關(guān)0跌必21913鐵7慌2450鏈53699到技注：頂1、牛以上價(jià)格為穴開發(fā)商扣除相折扣后的實(shí)壽收價(jià)格。銷果售收入為純?nèi)笔杖胛獭Ｃ?捎一期工程計(jì)悶劃開工建設(shè)昂12580謎0平方米汗，在住宅銷覽售100%君、商業(yè)銷售距50%的條息件下可實(shí)現(xiàn)銳銷售收入2竹.8億元，軟二期工程何（含一期商懼業(yè)）可實(shí)現(xiàn)顧銷售收入2叼.5億元蠅。聯(lián)3.5.仗土地價(jià)值估什算徹采用假設(shè)開吼發(fā)法估算本炮地塊的市場(chǎng)蘆價(jià)值。計(jì)算高公式為：冬地價(jià)＝銷售胡收入-建筑輝費(fèi)-利息-揉管理費(fèi)用-候銷售費(fèi)用-災(zāi)銷售稅費(fèi)-秘預(yù)期利潤(rùn)其中：迷建筑成本：宮25869夾（添萬(wàn)元）尊財(cái)務(wù)費(fèi)用：忘土地利息計(jì)綠息周期按鵲2妨年計(jì)算，財(cái)侮務(wù)費(fèi)用總額炭為：村458躁（學(xué)萬(wàn)元）+[簽(1+7.蠟2%)躁1塌.5擋-1]驗(yàn)×舞地價(jià)獻(xiàn)=廊458翻（保萬(wàn)元）+1未0搖.9溝9奏％地價(jià)謠管理費(fèi)用：慕388登（忙萬(wàn)元）四銷售費(fèi)用：彈53699傅×借2％=擋1074佳萬(wàn)元躲土地增值稅救\銷售稅費(fèi)識(shí)(8%)緒：釋53699捐×啊(凈5.5％賢+2.5%么)桿=廊4296軍萬(wàn)元歪預(yù)期利潤(rùn)：掠（地價(jià)緣+勁建筑費(fèi)用）碑×相20質(zhì)%三=忍地價(jià)申×模20駝%+撿25869躁×捎20劍%（霜萬(wàn)元）珠所得稅：預(yù)餐期利潤(rùn)傘×鍛25要%=地價(jià)相×辣20%居×虧25住%+塊25869跌×似20產(chǎn)%（麗萬(wàn)元）地價(jià)計(jì)算：匠地價(jià)＝銷售很收入脹-建筑費(fèi)-濃利息-管理鎮(zhèn)費(fèi)-稅費(fèi)-看預(yù)期利潤(rùn)掏地價(jià)主=補(bǔ)11137再（塔萬(wàn)元）玻計(jì)楊74.6仰萬(wàn)元/畝?？紤]4.1愁%的買方稅賴費(fèi)，那地價(jià)朱=仙11137澆萬(wàn)元對(duì)÷差1.0釋41返=聞10699響萬(wàn)元酸慮計(jì)杯71予.虧6芳萬(wàn)元/畝恢可售樓面地救價(jià)輸=欠10699覽萬(wàn)元賴÷喘21913械7征平方米啞=叼489細(xì)元/平方米霜3.6.趁項(xiàng)目總投資務(wù)估算漆3.6蹄.1弓土地成本乳按土地價(jià)值霧評(píng)估的價(jià)格蝴計(jì)算土地成甚本，土地價(jià)薦款為頃10699悄萬(wàn)元。吹3.6離.2農(nóng)建筑成本喉按報(bào)告建議珠的開發(fā)方案到，建筑成本仁的投資估算證額為滾25869緣萬(wàn)元。頭3.6墊.3些財(cái)務(wù)成本罷按開發(fā)周期芒2激年計(jì)算，土吊地價(jià)款的計(jì)螺息期為單2刊年，假設(shè)建針筑成本在開溪發(fā)周期內(nèi)平滿均投入，建冊(cè)筑成本的計(jì)令息期為開發(fā)秘周期的半飽年(考慮到賓建筑施工墊巧資)火，兩者的利蹤息總額為砍1682闊萬(wàn)元。份3.6鬼.4顫管理費(fèi)用訴指項(xiàng)目開發(fā)受過程中，開廟發(fā)商可能產(chǎn)昏生的項(xiàng)目管那理費(fèi)用，由訊于地塊為參督加拍賣競(jìng)拍振而得，故土槳地成本的管艘理費(fèi)用忽略派不計(jì)，管理守費(fèi)用按建筑涌成本的挽1.5吃%計(jì)算為俱388秘萬(wàn)元穿3.6犯.5堤項(xiàng)目總投資趴額脊項(xiàng)目總投資克額為上述四烘部分投資的蕉總和，總投虎資額為：經(jīng)10699礦萬(wàn)元+忌25869幸萬(wàn)元+記1682竄萬(wàn)元+把388懲萬(wàn)=襯39077巖萬(wàn)元叫3.7.遭投資利潤(rùn)額采按報(bào)告前述蘋對(duì)項(xiàng)目未來(lái)身銷售均價(jià)和厭投資總額的繞估算，分析孤項(xiàng)目投資的庸利潤(rùn)額：糞項(xiàng)曬目預(yù)計(jì)總投慘資額為慮39077進(jìn)萬(wàn)元題；住項(xiàng)目總銷售倘收入為炎53699卻萬(wàn)元樸；歐銷售費(fèi)用：儉1074談萬(wàn)元瀉土地增值稅吐\銷售稅費(fèi)臺(tái)：裝4296鄉(xiāng)萬(wàn)元粒項(xiàng)壇目總收益=耐項(xiàng)目總銷售稼收入-項(xiàng)目分總投資-銷騰售費(fèi)用-銷植售稅費(fèi)=續(xù)9252夠萬(wàn)元。濃項(xiàng)目投資利碼潤(rùn)表失3.8.泥投資利潤(rùn)率享根據(jù)前述對(duì)坑項(xiàng)目投資利袍潤(rùn)的分析，斑計(jì)算項(xiàng)目稅駕前總投資利飯潤(rùn)率和稅后近總投資利潤(rùn)傾率：曬稅前利潤(rùn)率笨=著項(xiàng)目總收益衫/替