XXXX世聯(lián)江宇南寧虎邱項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議

江宇南寧虎邱項目

整體定位及物業(yè)發(fā)展建議謹呈：南寧江宇集團版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。4/30/2023總建面40萬平米、容積率5、樓面地價560元/平米（按照補交地價后推算）地塊概況地塊四至項目層面明秀東路地塊用地紅線圖30m84.19m8500㎡規(guī)劃市政路260m136m301m規(guī)劃市政路項目經(jīng)濟技術(shù)指標占地面積140余畝凈用地面積8萬㎡容積率5.0總建筑面積40萬㎡規(guī)劃用途商住用地取地成本2.25億樓面地價560元/平米老城區(qū)新城區(qū)大學區(qū)區(qū)政府市政府2地塊目前為正在營業(yè)的虎邱建材裝飾市場，地勢平坦，建筑均為臨建，易拆遷，地塊內(nèi)無優(yōu)勢自然景觀，地塊不規(guī)整，被規(guī)劃市政路分割為三塊明秀東路地塊用地紅線圖30m84.19m8500㎡規(guī)劃市政路地塊內(nèi)部3地塊內(nèi)部2260m136m301m地塊概況地塊四至項目層面地塊內(nèi)部1地塊內(nèi)部4規(guī)劃市政路3項目僅一面臨街且臨街面窄，商業(yè)氛圍較為濃郁，但周邊嘈雜，環(huán)境惡劣，且臨近鐵路和加油站東側(cè)：東側(cè)緊鄰小路-明秀路北六里，路的另一側(cè)為南寧建筑裝飾材料市場（現(xiàn)已被榮和收購，但榮和承諾保留專業(yè)市場）；南側(cè)：城市主干道明秀東路，隔路相對的是大量中低檔次的酒店以及城中村；南側(cè)中東角部分為管業(yè)批發(fā)市場和加油站，南側(cè)西角為農(nóng)機物資大樓，沿街商鋪為低檔次的五金機電水暖；西側(cè)：通往振寧翠峰小區(qū)道路，道路旁為火車軌（該火車軌為檢修用火車道，來往車輛不多，每天不到十趟；北側(cè)：振寧翠峰小區(qū)，04年開發(fā)的樓盤，目前已入住。目前二手樓均價為3700-3800元/㎡。30m84.19m規(guī)劃市政路123456162534鐵路加油站地塊概況地塊四至項目層面規(guī)劃市政路4三線省會城市、中心城區(qū)邊緣、傳統(tǒng)專業(yè)市場區(qū)域的高容積率中等規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項目項目層面：區(qū)域?qū)用妫喉椖繉儆趥鹘y(tǒng)的專業(yè)市場區(qū)域，是一個專業(yè)市場多、流動人口多、老社區(qū)和城中村多的區(qū)域傳統(tǒng)專業(yè)市場區(qū)域位于南寧城區(qū)東北部的門戶，中心城區(qū)邊緣中心城區(qū)邊緣項目屬性界定周邊環(huán)境嘈雜，無特殊景觀資源，臨近獅山公園無景觀資源總建面40萬㎡，容積率5.0，在南寧城區(qū)屬于高容積率中等規(guī)模高容積率中等規(guī)模城市層面：南寧在房地產(chǎn)市場劃分中屬三線城市三線省會城市5項目研究的工作階段劃分項目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議（中期匯報）啟動區(qū)定位及物業(yè)發(fā)展建議（終稿匯報）基礎(chǔ)資料研究項目地塊查勘城市研究及區(qū)域研究住宅市場調(diào)研商業(yè)市場調(diào)研其他物業(yè)市場研究政府及專業(yè)人士訪談消費者訪談投資者訪談經(jīng)營者訪談2010/12/102011/01/172010/11/27基礎(chǔ)資料研究結(jié)論市場競爭分析項目本體分析項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位項目初步物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)濟測算基礎(chǔ)資料研究結(jié)論分期開發(fā)策略啟動區(qū)定位及物業(yè)發(fā)展建議營銷戰(zhàn)略與策略項目營銷戰(zhàn)略及策略啟動區(qū)營銷戰(zhàn)略及策略第一階段第二階段6進行的研究商家訪談及案例研究專業(yè)人士訪談實地調(diào)研與踏勘工作小組在實地進行了大量調(diào)查和研究調(diào)研內(nèi)容：交通可達性城市意向產(chǎn)業(yè)分布和發(fā)展現(xiàn)狀自然資源、重大設施房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀商業(yè)市場及公寓市場現(xiàn)狀酒店市場現(xiàn)狀投資者訪談經(jīng)營者訪談調(diào)研區(qū)域：興寧區(qū)青秀區(qū)西鄉(xiāng)塘區(qū)江南區(qū)……政府官員及專業(yè)人士統(tǒng)計局南國早報地產(chǎn)版主編北湖街道辦五村嶺居委會主任榜樣營銷總監(jiān)當?shù)氐氖克緳C……地產(chǎn)專業(yè)人士南寧經(jīng)緯行市場總監(jiān)楓林藍岸銷售經(jīng)理榮和山水美地策劃師中鼎萬象東方項目經(jīng)理盛天茗城置業(yè)顧問……商家訪談國美電器蘇寧電器人人樂超市佰樂迪KTV竹籬笆兩岸咖啡薔薇傳說春城家具……案例合肥元一時代MALL南寧世貿(mào)西城合肥家天下成都金域藍灣南寧盛天茗城南寧隆源國際武漢融科天城……南寧現(xiàn)狀研究人口結(jié)構(gòu)研究房地產(chǎn)市場研究商業(yè)市場研究酒店市場和公寓市場研究土地利用現(xiàn)狀研究重大機遇影響研究規(guī)劃對項目所在區(qū)域影響案例相關(guān)研究住宅快銷模式研究城市發(fā)展商業(yè)布局研究7各物業(yè)類型定位項目屬性界定核心問題結(jié)構(gòu)化分析發(fā)展模式研判整體發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位整體規(guī)劃及項目經(jīng)濟測算8項目開發(fā)目標與限制性條件集團明年將會有6-7個項目同時啟動。這個項目我們就是要回現(xiàn)?！獎⒍?、邱總計劃分三期開發(fā)，低開高走。一期10萬平米。三年走完30萬平米的量。

——劉董開發(fā)目標目標1：2010年10月入市，首期快速回現(xiàn)，實現(xiàn)滾動開發(fā)目標2：實現(xiàn)項目整體價值最大化，部分物業(yè)可考慮資產(chǎn)沉淀啟動資金非常有限，要補交不少于1.5億元的增容費。容積率R=5；限制性條件客戶語錄客戶關(guān)注的問題：項目如何打造成片區(qū)焦點？住宅如何突破區(qū)域銷售限制，實現(xiàn)快速回現(xiàn)？商業(yè)體量、功能、業(yè)態(tài)如何確定？租售比如何確定？臨街面窄如何解決？酒店需不需要做？何種檔次？9客戶目標解析：項目整體價值最大化首期快速回現(xiàn)，實現(xiàn)滾動開發(fā)尋找項目發(fā)力點——南寧市場競爭激烈，如何尋找及打造項目發(fā)力點，實現(xiàn)項目快速回現(xiàn)尋找合理的啟動方式——物業(yè)類型比較多，以哪種物業(yè)啟動才能實現(xiàn)快速回現(xiàn)挖掘地塊價值——從城市、區(qū)域?qū)用媾卸ǖ貕K整體價值優(yōu)化物業(yè)配比——通過市場研判，確定基本的物業(yè)類型、各物業(yè)體量及定位10限制條件分析1：啟動資金非常有限——在容積率為5，且要快回現(xiàn)的條件下，本項目必然以住宅開發(fā)為主體來啟動啟動區(qū)的選擇預計實現(xiàn)售價預計實現(xiàn)銷售量預計實現(xiàn)銷售金額與開發(fā)商的初步設想擬合住宅4500元/m280000m2-10000m23.6—4.5億★★★★★商業(yè)18000元/m210000m21.8億★★★住宅+商業(yè)————介于前兩者之間★★★★通過以上分析，住宅的年回款量遠遠高于商業(yè)，且風險相對較小，在首期要求快速回現(xiàn)的情況下，建議先啟動住宅。11限制條件分析2：

容積率——隨著容積率變高，物業(yè)類型逐漸混合居住功能為主，少量商業(yè)配套商業(yè)、商務、居住功能混合3.03.54.04.55.05.56.06.57.0世茂濱江花園R＝3.17，居住99％高品質(zhì)住宅+少量公寓、少量商業(yè)配套中信紅樹灣高層約R＝3.4，居住99％高品質(zhì)住宅+少量公寓、少量商業(yè)配套京基御景東方R＝4.63，居住74％高品質(zhì)住宅+集中商業(yè)綠景.藍灣半島R＝5.18，居住85％一般品質(zhì)住宅+少量商業(yè)配套北京當代萬國城MOMAR＝5.44，居住82％綜合體：高檔住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓SOHO現(xiàn)代城R＝5.7，居住83％綜合體：高檔住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓建外SOHOR＝6.07，居住80％綜合體：高檔住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓星河國際R＝4.5，居住83％極高密度高層住宅+集中商業(yè)12456837中高品質(zhì)純居住功能項目容積率提升潛力有限商住混合項目隨著容積率的提升，物業(yè)類型多種多樣，但是居住功能仍然是主體12限制條件分析2：容積率——3.5是能保證住宅品質(zhì)，以居家住宅為主的項目容積率上限，容積率為５時必然出現(xiàn)大體量商業(yè)、寫字樓、公寓等物業(yè)形態(tài)50畝3.03.54.04.55.05.56.06.57.0世茂濱江花園R＝3.17，331畝高品質(zhì)住宅+少量公寓、少量商業(yè)配套中信紅樹灣高層R＝3.4，244畝高品質(zhì)住宅+少量公寓、少量商業(yè)配套京基御景東方R＝4.63，75畝高品質(zhì)住宅+集中商業(yè)綠景.藍灣半島R＝5.18，66.6畝一般品質(zhì)住宅+部分集中商業(yè)北京當代萬國城MOMAR＝5.44，182畝綜合體：高檔住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓SOHO現(xiàn)代城R＝5.7，109畝綜合體：高檔住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓建外SOHOR＝6.07，184畝綜合體：高檔住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓星河國際R＝4.5，51畝極高密度高層住宅+集中商業(yè)6178542375畝100畝150畝200畝300畝容積率規(guī)模中小規(guī)模項目中大規(guī)模項目13限制條件分析2——R=5.0意味著什么？如何實現(xiàn)？通過以上案例分析，當R=5.0時，物業(yè)類型逐漸混合，多以綜合體形式（住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓等）出現(xiàn)，或以高密度住宅和集中商業(yè)形式出現(xiàn)。R=5.0可實現(xiàn)方式方式一東西向住宅（含公寓）大量出現(xiàn)榮和中央公園方式二點式高層塔樓大量出現(xiàn)+集中商業(yè)星河國際方式三商業(yè)、寫字樓、公寓等非住宅性質(zhì)物業(yè)出現(xiàn)北京現(xiàn)代SOHO通過地塊價值判斷，方式三是合理的方向14R=5.0對本地塊意味著什么呢？如果北地塊保持3.5的高容積率，南地塊占地面積3萬平米時，南地塊的建筑面積容積率將達到6.5~7.530m84.19m規(guī)劃市政路260m136m規(guī)劃市政路在北地塊住宅保持3.5（保證住宅居住品質(zhì)）的高容積率條件下，南地塊的容積率至少在6.5以上，如果南地塊占地3萬平米，其容積率更是高達7.5。住宅住宅綜合物業(yè)

北地塊南地塊

占地面積容積率建筑面積占地面積建筑面積容積率方案A63.5212199.5方案B53.517.5322.57.5方案C4.53.515.753.524.256.9方案D43.5144266.5備注：總建筑面積:40萬平米總占地面積:8平方米

156.5~7.5的容積率到底意味著什么呢？——典型的城市高密度城市綜合體單一居住類典型的城市高密度城市綜合體——大規(guī)模的商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓物業(yè)存在是必然榮和中央公園R=5.5北京東方廣場R=8.0合肥元一時代廣場南寧世貿(mào)西城R=6.39底商+塔樓商業(yè)+寫字樓+公寓商業(yè)+住宅16城市綜合體發(fā)展的五種模式模式特征典型案例模式一商業(yè)核心模式城市核心區(qū)；交通可達性地鐵口/主干道沿線

區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商業(yè)氣氛

一流的合作團隊規(guī)劃設計/經(jīng)營管理深圳華潤中心、日本福岡博多運河城、合肥元一時代廣場模式二酒店核心模式不遠離城市核心區(qū)；交通可達性好，沿主干道沿線；商務客戶支持；開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟實力；頂級商場配套設施上海商城（波特曼酒店）模式三寫字樓核心模式客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐，產(chǎn)業(yè)簇群；未來商務核心區(qū)；寫字樓帶動其他功能，影響其定位規(guī)模與檔次；商場、公寓等配套完善廣州中信廣場、深圳信興廣場、合肥財富廣場模式四住宅核心模式項目的區(qū)位條件不是很好；以居住為主體的片區(qū)；成熟度不高，居住人口有限；往往后期會開發(fā)商業(yè)，但規(guī)模往往不大；深圳星河國際、合肥金地國際城、萬科運河東一號模式五均衡發(fā)展模式CBD/城市中心；主干道沿線/地鐵口；

建筑面積20萬㎡以上；

開發(fā)商強勁的實力和豐富的經(jīng)驗

專業(yè)的物業(yè)管理/經(jīng)營管理香港太古廣場

北京華貿(mào)中心17典型案例——深圳華潤中心，總建面50萬平方米的大型綜合性商業(yè)設施（商業(yè)56.6％，寫字樓8.4％，酒店12％，公寓＆住宅比例達到21％）1.商業(yè)核心模式一期二期

寫字樓——4.2萬平米

國際標準5A甲級寫字樓酒店——6萬平米

超五星級酒店——君悅酒店購物中心（萬象城）——18.8萬華潤萬象城定位為“深圳最大、華南最好、中國最具示范效應”的購物中心公寓——1.5萬平米超五星級酒店頂部，公寓住戶也可以享受超五星級的酒店服務商業(yè)街——9.5萬平米被譽為未來深圳“新天地”。在這片步行街區(qū)內(nèi)，將引進世界一流的餐廳、酒吧、小酒館、茶屋、精致的零售店鋪等住宅——9萬平米將建成深圳頂級豪宅

以萬象城大型購物中心為主力品牌和主導產(chǎn)品的“都市綜合體”大型高端集中商業(yè)（萬象城）和5A甲級寫字樓先期入市，一舉奠定了項目城市級的高端形象，后期借高端之勢發(fā)展可售型物業(yè)，增加整體的盈利能力18典型案例——元一時代廣場，合肥第一Mall（總建筑面積16萬平米，其中商業(yè)8萬平米）1.商業(yè)核心模式概況：總建面16萬平米，其中商業(yè)面積8萬平米，4層裙房商業(yè)定位：安徽首席復合體驗式時代歡樂主題購物公園主力店：國美電器、華聯(lián)超市、電影院、KTV、大型百貨銷售方式：無經(jīng)營權(quán)，返租10％（稅前）10年，頭三年返租資金抵按揭4層商業(yè)——8萬平米合肥首個名副其實的Mall，成為帶動項目及區(qū)域發(fā)展的引擎1234元一時代廣場天驕國際金色地帶溫莎杰作B區(qū)A區(qū)在元一時代廣場的帶動下，周邊高層住宅、公寓、商業(yè)迅猛發(fā)展，不到三年的時間區(qū)域形象完全改變19商業(yè)核心模式成功的關(guān)鍵驅(qū)動因素：1.商業(yè)核心模式KPI體系外因內(nèi)因區(qū)位條件——城市核心區(qū)域/區(qū)域核心交通條件——地鐵口/交通主干道，便捷的公共交通系統(tǒng)區(qū)域商業(yè)功能缺失人流量大，有一定的商業(yè)氛圍大規(guī)?！迦f平米以上，成為區(qū)域商業(yè)中心的領(lǐng)導者突破、創(chuàng)新——在商業(yè)形態(tài)上比其他項目有很大的突破，新的商業(yè)模式成為市場焦點消費“一站式”——綜合性的ShoppingMall形式，包括購物、餐飲、休閑娛樂于一體中高端定位——往往在首期開發(fā)，奠定高端形象開發(fā)商要有非常強的資金實力，同時要有一流的合作單位（包括規(guī)劃設計、經(jīng)營管理）20上海商城晶——五星級君酒店（踐含大型寸劇院）榴帶動下紋的城市飾綜合體2.酒店郊核心模式上海第狂一幢外答商投資完的綜合據(jù)性建筑僵群，以彈其獨特就的建筑打風格構(gòu)死成了申陸城現(xiàn)代擺化的標瞇志，其旗中的上蔑海商城走劇院更沉為整幢積樓群中誤獨具特香色的窗寫口上海商城稀劇院是以足美國百老持匯的馬昆壇斯劇院為開藍本建設般的，劇院以咸雙層樓廳航設計，共炒能容納9課91位觀勒眾(大廳悼731位淋，樓廳2吧60位)啟，以其齊每全的設施獅為各種文臣藝形式，頁包括話劇恭、歌劇、竭芭蕾舞劇嘆、交響音父樂會等提映供演出的航場所。包括：露豪華公寓、國際水膛準的辦公大劣樓、世界知淚名品牌的購物商場、五星級酒段店周邊有商田務市場作短支撐，且宮規(guī)模相對歡較小酒店（含零劇院）帶耗動公寓、飛寫字樓的把發(fā)展211.商捏業(yè)核心喚模式信興廣場而——總建面2辭8萬，其手中寫字樓米14.4殺萬3.寫字林樓核心模廈式地標性皇頂級寫稈字樓帶峰動下的帝高端公上寓、大勁型商業(yè)退綜合體寫字樓—繳—14.以4萬m2深圳的艦頂級寫匙字樓，恭一直保栗持著9宏5％以甘上的高湊入伙率公寓——扇4.3萬艦m2（未名含設備層秀及避難層穴）33層劈燕的頂級灘商務公消寓，服曾務于跨哀國企業(yè)攤的高層脂管理人晨員以及你部分對襯形象要芳求比較勺高小型智企業(yè)商業(yè)——獄3.4萬促平米標準的猴吉他型唯商業(yè)，腳原為深構(gòu)圳最頂姐級的百率貨，但驗隨著城駱市其它張大規(guī)模別商業(yè)興歉起而逐伐步衰落地王大勤廈聚集包了大量豆的世界辭頂級企借業(yè)，同限時帶動員了旅游劣觀光的舅發(fā)展，遍為商業(yè)忌和公寓郊發(fā)展提揪供了很賺大的支烘持22合肥財金富廣場弱——總港建面2離0.5選萬，其渾中寫字娛樓13娛.5萬釋，占到旱66%3.寫谷字樓核吵心模式寫字樓群葵改變區(qū)域敬形象，帶桿動公寓、聽大型商業(yè)腥發(fā)展寫字樓儀——1怠3.5公萬m2寫字樓分介三期開發(fā)攪，一期4扯萬平米，褲二期6.雙5萬平米蠅，三期3降萬平米公寓——吧2萬m2第三期開萬發(fā)公寓，衛(wèi)作為寫字法樓配套產(chǎn)闊品商業(yè)——脹5萬平米一二期商許業(yè)以寫字影樓底商為濁主，三期夜發(fā)展3萬代平米的大摘型集中商僵業(yè)，彌補律區(qū)域商業(yè)禍功能缺失附，同時增拋加自身的駐盈利能力在核心媽租戶的察帶動下掘，通過嶼高形象羊產(chǎn)品創(chuàng)駝造區(qū)域棕商務市株場；在貫區(qū)域形皇象得到痰改善后碼，開發(fā)綱配套公戲寓和輻攜射周邊勢高端人儀群的大拳型集中腔商業(yè)，脂彌補區(qū)賠域商業(yè)獻空白A地塊3期2期1期規(guī)劃小鐵學廬陽區(qū)政抬府柏附景灶灣233.寫疑字樓核拾心模式寫字樓碧核心模慮式成功忽的關(guān)鍵陵驅(qū)動因襲素KPI體系外因內(nèi)因視覺沖等擊——鴿以超高邀層建筑沒/建筑兼群成為合區(qū)域地狗標甚至城市地標功能化漿體系—雜—寫字剃樓帶動裙其他功稿能，并餅定位其計他功能恰的規(guī)模與檔非次客戶（崗產(chǎn)業(yè)）導支撐—費—已形隨成產(chǎn)業(yè)江簇群/恐引入核潮心客戶底帶來相關(guān)減簇群/饞未來商棍務核心買區(qū)高形象碼——酷公建但化外立伯面、氣辱派大堂配套完嚷善—蘇—商悲業(yè)配套槐、公寓城市主干列道——便先利的交通著系統(tǒng)項目具奸備一定打的外部砌條件，演是可能僵的發(fā)展偏方向24星河國際渴——深圳竊中心區(qū)高億密度高層寶住宅類物竄業(yè)，底層錦滿布商業(yè)雜消化部分陪容積率4.住曲宅核心撿模式大規(guī)模問住宅下牢的集中役商業(yè)占地3.雖4萬，建躁面23.貧5萬平米哭，容積率暈4.5住宅建筑暢面積15卸.3萬平蟻米，95么0套；商業(yè)4萬洽平米（兩灣層滿鋪）獅，深圳天仍虹入駐（錫百貨）停車位：族1795拒輛該項目似住宅和納商業(yè)之愁間沒有潮太多的霉關(guān)聯(lián)性俊，但從候地塊價遙值最大位化的角魯度來看泡，項目拿實現(xiàn)了住住宅高饞品質(zhì)的甚同時商踢業(yè)面積鍬也最大寸化這種形式蓄下的大進夾深商業(yè)往課往以持有符為主25合肥金率地國際耀——2申9萬平替米，高地品質(zhì)住伐宅、公猛寓樹立裕形象，鉗帶動商仙業(yè)街的廈發(fā)展住宅啟動飽克服區(qū)域辱陌生、樹垃立高形象敗，商業(yè)提外升利潤空峽間4.住宅救核心模式住宅——貨17萬m煌2總體容積毛率3.3商務公塘寓及辦駁公——異9.2贈萬m22棟樓中憤樓（約3勺.2萬平杰）1棟為劑國際商葛務公寓跨（約1島.6萬堤平）1棟為辦撲公型SO賽HO公寓薦，共約3吩.2萬平3-4裙充樓作為辦周公樓：約男1.23聯(lián)萬平）商業(yè)—光—2.男4萬平注米住宅在暗其中有刃兩大作窩用：1.先燃期開發(fā)農(nóng)，消除勒區(qū)域陌嗎生感，暴為商業(yè)煉、寫字最樓開發(fā)弄爭取時腫間；2.樹立恢高端、強手勢形象，偵為后期營忙銷做鋪墊26住宅核逮心模式遍的兩條拴發(fā)展路砌徑：4.住宅狗核心模式各物業(yè)只喘是在形象停、品牌上差達到統(tǒng)一乳，物業(yè)之糟間的相互殃作用性比傍較小住宅開電發(fā)可能訴只是一域個“緩晌沖劑”陽，同時恥起到樹蘿立形象吃的功能住宅核艇心模式緊的基本特認識：住宅核心蔥模式的兩巧種路徑住宅+集憲中商業(yè)住宅+醉商業(yè)街高容積率孕下的商業(yè)仿裙房持有經(jīng)絮營，引業(yè)進單一償百貨/紗超市/故家具家廉電專業(yè)筍店等大灰規(guī)模商告業(yè)長臨街面晶，以銷售序為目的依托住秘宅的高牛品質(zhì)形潛象，打常造風情宗概念無主力拒店的銷合售型商漂業(yè)，培揪育期會懂非常長凍，且經(jīng)他營風險晨很大27香港太古陷廣場—瞇—總建面換約48萬欣平米，其披中寫字樓撞占43％稼，酒店占瞎29％，出商業(yè)＆公給寓均占1削4％5均衡發(fā)幟展模式三棟超高寄層甲級寫戀字樓三座五帝星級酒猾店香港頂漿級購物備中心（懂太古廣妻場）兩棟頂級其酒店式公蒙寓優(yōu)越的剝地理位慶置——撓金鐘地僻鐵站上休蓋，香槽港及九論龍(荃鼠灣)兩染條地鐵繭線的交古匯點香港最狠頂級的料綜合體謙物業(yè)寫字樓近和購物吊中心采哭用出租乞經(jīng)營的族方式285均衡差發(fā)展模腸式總建面鴿為66防萬平米辨，寫字至樓占2斷5.8棕％，酒溜店占1拐9.7掙％，商尤業(yè)占2坐4.2暑％，公棋寓占3脆0.3科％寫字樓—狼—17萬個平米一座高1破35米，束28層，假五層以上裹辦公部分算：4.9拒萬平米二座高估151應米，3梁2層，勿五層以跳上辦公臭部分：栽5.7世萬平米三座高1呼67米，澇36層，材五層以上己辦公部分掛：6.6溜萬平米酒店——仔13萬平亭米超豪華集酒店—序—茲·帝卡爾頓國際五星遙級酒店—飄—萬豪商業(yè)——請16萬平娘米公寓——頑20萬平起米寫字樓北京超大森規(guī)模的綜聽合體物業(yè)購物中勝心超大規(guī)次模，形應成建筑距集群效膀應，成盒為名符才其實的展“城中評城”；利用高證檔次的故寫字樓秤和引入尤豪華五股星級酒宏店帶動浴整體形種象；29均衡核心影模式成功身的關(guān)鍵驅(qū)罷動因素：KPI體系外因內(nèi)因區(qū)位條件領(lǐng)——一線志城市核心描區(qū)域交通條饒件——虜?shù)罔F口翅/交通照主干道大規(guī)?！辽僭谥?0萬平爸米以上強制性刺的視覺賀沖擊—腳—超高嘆層/建披筑群高水準涂規(guī)劃設艙計——延各功能喇共融不艇互擾5均衡發(fā)仍展模式模藍式功能化篩體系五星級酒愧店甲級寫字坦樓頂級酒陡店式/杜服務式遭公寓高檔/棉中高檔秩購物中饞心開發(fā)商責強勁的勒實力和晨豐富的適經(jīng)驗專業(yè)的滋管理團虹隊——鋸物業(yè)管次理/經(jīng)暫營管理30綜合體發(fā)槍展的幾種悠模式——聞商業(yè)、住撥宅是我們狂發(fā)展的主還要發(fā)展的富兩個方向模式KPI典型案例模式一商業(yè)核心模式區(qū)位、人口、交通、規(guī)模、開發(fā)商實力深圳華潤中心、日本福岡博多運河城、合肥元一時代廣場模式二酒店核心模式區(qū)位、交通、商務市場上海商城（波特曼酒店）模式三寫字樓核心模式客戶/產(chǎn)業(yè)支撐、交通、配套廣州中信廣場、深圳信興廣場、合肥財富廣場模式四住宅核心模式規(guī)模、配套、開發(fā)商實力深圳星河國際、合肥金地國際城模式五均衡發(fā)展模式區(qū)位、交通、規(guī)模、功能、開發(fā)商實力、管理香港太古廣場

北京華貿(mào)中心31綜合體發(fā)錫展模式因蔥素歸總：誤城市/區(qū)爆位、交通槳、人口、佳各物業(yè)市狠場通過以上聽分析，我辰們總結(jié)出紡綜合體發(fā)仗展模式因奔素為：我們必須鉤重新審視古地塊價值著來判定項裕目的發(fā)展洞方向綜合體嘉發(fā)展模盈式因素交通條畏件人口支撐城市屬脊性商業(yè)市場商務市場酒店市場32各物業(yè)類苦型定位項目屬性援界定核心問題孕結(jié)構(gòu)化分說析發(fā)展模式杰研判整體發(fā)猴展戰(zhàn)略槳及整體晝定位整體規(guī)劃苗及項目經(jīng)油濟測算交通條今件人口支撐城市屬含性商業(yè)市愁場商務市場酒店市魔場33南寧的奴城市定擔位——柜中國大博西南出卷海通道翁的樞紐貢城市、瞞東盟自暴由貿(mào)易震區(qū)的橋秧頭堡（幫東盟使淡館駐地數(shù)）區(qū)位：南擱寧地處中慎國華南沿海愁經(jīng)濟圈、門大西南經(jīng)濤濟圈和東問南亞經(jīng)濟隔圈的交匯痛中心，面向修東盟各慨國，毗娛鄰粵港烈澳，背續(xù)靠中西雙部，具市有沿海、憂沿邊、資沿江“散三位一社體”的區(qū)位優(yōu)役勢。交通：勤中國西藏南出海殼大通道合、泛亞劉鐵路、鞋湄公河蔥航道、鋼南寧至候東盟各吹國首都丹的新航戴線等，浮把廣西先南寧以瀉及廣西叢區(qū)內(nèi)眾茶多口岸艙從西南紋邊陲變切成了樞余紐城市湯。機遇：東盟博怪覽會永憤久性選趴址南寧甘和珠三凡角產(chǎn)業(yè)有轉(zhuǎn)移，廣西抬區(qū)位優(yōu)膚勢凸現(xiàn)搶，作為行廣西區(qū)立首府，釋南寧城討市集聚海能力和稿輻射能套力將進搬一步加市強。大西南有經(jīng)濟圈華南沿海糟經(jīng)濟圈東盟經(jīng)濟屋圈城市屬性交通條歷件人口支逗撐商業(yè)市皺場商務市場酒店市場南寧經(jīng)濟刃總量與中緣瑞西部省會幟城市相比旁排在倒數(shù)主第二位，厚人均GD愈P只有近醒2000屯美元，但牙近兩年G虎DP總量旅增速非常奧快，平均資超過20算%中西部省爭會城市G洪DP及增艙速比較中西部省岡會城市人異均GDP舉比較南寧市賞歷年G淘DP增斜長趨勢南寧市咬歷年人楊均GD猜P增長獸趨勢城市屬煮性交通條蒜件人口支撐商業(yè)市場商務市哪場酒店市捐場工業(yè)不忘發(fā)達是敵導致南翁寧落后把的主要類原因之季一，但拳目前正秋逐步得昂到改善從歷年數(shù)斗據(jù)看出，抬南寧產(chǎn)業(yè)姻結(jié)構(gòu)穩(wěn)定撒于“三、脊二、一”踩型；“三、矮二、一值”的產(chǎn)盒業(yè)結(jié)構(gòu)卵表明了攔產(chǎn)業(yè)結(jié)陷構(gòu)逐漸圖優(yōu)化，起消費能瘡力逐步結(jié)增強第一產(chǎn)書業(yè)效益捐提高的爬前提下押比重穩(wěn)逃步下降拉，釋放信農(nóng)業(yè)人脹口，加夕快城市菜化進程肚；第二產(chǎn)業(yè)搭有逐年增催加的趨勢第三產(chǎn)業(yè)蝕構(gòu)成中，辜高端服務弱業(yè)所占比葬例較少，旨政府機關(guān)仙類較多，陳導致南寧秧城區(qū)內(nèi)中觀產(chǎn)階層，蝴尤其是白兼領(lǐng)階層人勒數(shù)偏少南寧市冊歷年產(chǎn)緒業(yè)結(jié)構(gòu)罰狀況南寧市第肌三產(chǎn)業(yè)構(gòu)壩成中西部三疲產(chǎn)結(jié)構(gòu)比西較城市屬奸性交通條貴件人口支撐商業(yè)市頁場商務市場酒店市場南寧在廣致西各市中曬處于領(lǐng)導詠者地位，刃但中心首儀位度并不怎高，柳州津和桂林對視經(jīng)濟和人桶口將有一搭定程度的廳分流從經(jīng)濟總孕量看，南并寧已經(jīng)確燦立了在廣慣西中的地日位，GD玻P和社零毫水平遠遠泛高于自治灣區(qū)其他城駕市。從人均可鑒支配收入綁看，呈現(xiàn)似出南寧、褲柳州和桂珠林三足鼎蠟立的局面弟。這意味幅著其余兩浴城市將會訊在經(jīng)濟和派人口上對哥南寧進行筍分流。GDP慈及增速罵比較人均G圣DP比讓較2006研年社會消鑄費品零售谷總額比較人均可支夫配收入及邁增速比較東盟博覽沈會永久性衡駐地、柳扭鐵遷入等完大大增強中了南寧的其首位度城市屬性交通條件人口支鍵撐商業(yè)市場商務市場酒店市場南寧長沙深圳北京數(shù)據(jù)來源鑒：各省市惡統(tǒng)計公報GDP社會消費本品零售總置額第一梯寄隊：上海、北海京第二梯隊昏：廣州、適深圳第三梯振隊：蘇州、跨天津、重慶、杭州、無搖錫、青島馬、寧波、核南京、成都、大連、沈議陽、武漢第四梯隊法：東莞、約唐山、輪濟南、仔石家莊先、哈爾女濱、鄭州、驗長沙、福州、淄畏博、常州洗、西安第五梯隊東：昆明、廈門、南昌、太悔原、合肥、南寧、廊坊、宜昌、烏魯木齊稅、蘭州、甲桂林、貴糠陽、柳州理、遵義、歌玉溪、宜浪賓、吉安、?？诩t色為跌東部城總市蘭色為西仿部城市綠色為看中部城藍市從GDP郊和社會消語費品零售陽總額的坐殼標判斷，竹南寧目前央處于第五襯梯隊前列逮，正向第猴四梯隊進膽發(fā)4年第四梯隊7年>15年第三梯隊第二梯隊武漢城市屬性交通條蠅件人口支撐商業(yè)市諷場商務市場酒店市場中心城泊區(qū)快環(huán)種內(nèi)土地瘦稀缺性難增強，馬虎邱片腹區(qū)作為條快環(huán)內(nèi)鵝唯一大該規(guī)模土禮地開發(fā)浴片區(qū)，肯地塊城覽市價值遍顯現(xiàn)土地儲柳備重點表近期放午在五象裳新區(qū)、黨鳳嶺片非區(qū)、東押溝嶺片灑區(qū)、江賊南江北朱堤路園列兩旁、沾快環(huán)和激出城道患路兩側(cè)勺、相思映湖新區(qū)猜北片區(qū)藍等重點臉地區(qū)的戀土地。遠期儲備骨重點集中握在邕寧龍清崗片區(qū)、泳良慶玉洞自片區(qū)、興思寧三塘片忽區(qū)、相思虜湖南片區(qū)考等片區(qū)的箭土地。200穗6-2霉007臺年土地擔出讓分省布圖近期儲姑備重點遠期儲備纖重點快環(huán)內(nèi)貪地塊的辛價值隨晝著城市廉版圖的勉擴大而知增長，兼本片區(qū)走的城市泥價值得播到進一止步強化稻。城市屬鋒性交通條件人口支蠶撐商業(yè)市慰場商務市冷場酒店市場項目位扒于南寧暑市傳統(tǒng)撫專業(yè)市庫場區(qū)域聯(lián)，非城委市發(fā)展喚方向，綱通達性嚷良好項目位沉于南寧城己北片區(qū)企，傳統(tǒng)專派業(yè)市場恩區(qū)域，區(qū)域環(huán)呈現(xiàn)“五多”：專業(yè)牢市場多揪、老社圾區(qū)和城展中村多益、醫(yī)院高多，人鍋口密度狗大，城梨市映像片差。項目通斜達性良郊好。與老城秋中心區(qū)通敢過北湖路俯和友愛路柏直接相連配，車程1厚5min取，與新城民中心五象輔廣場通過護明秀東路艱、快環(huán)，報直接相連劍，車程2弊0min主。項目緊鄰城市決主干道明序秀東路和假城市快速紀環(huán)線，是周邊蓄郊縣賓陽鈔、武鳴進慕入南寧城步區(qū)的主要天連接道路樹之一，也躬是連接西怖邊高教園想?yún)^(qū)的主要劇干道。區(qū)政府友愛路北湖路市政府快環(huán)老城中心癢區(qū)新城中悼心明秀東路大學區(qū)邕武路南城百貨專業(yè)市古場區(qū)域9KM20m潑in15m更in5.9K吸M6KM15mi妙n城市屬性交通條座件人口支撐商業(yè)市場商務市場酒店市場園湖路的繳打通將直央接縮短項用目與核心悠城區(qū)的距咱離，虎丘靜在城市格慕局中的地慈位將發(fā)生這質(zhì)的改變鴨——本項目宜將城市奸中環(huán)線狐上的樞榜紐地帶環(huán)城高損速快環(huán)中環(huán)中環(huán)：由福建歪路—凌路鐵大橋軍—教育懸路—園俗湖路—閥園湖北獻路延長陰線—明公秀東路低—明秀聽西路—屑中興大拍橋—五摧一中路旦—五一萬東路—氣福建路哀組成，津長度為按22.粗8km怎；城市屬麗性交通條件人口支撐商業(yè)市場商務市醬場酒店市桐場南寧市區(qū)競總?cè)丝?王54.8厘6萬，僅騙占總?cè)丝谒镜?7.魚93%，默遠遠低于惑中西部其劑他省會城頁市的水平交，城市化分進程還有健很大空間南寧市歷次年人口狀作況由于省到內(nèi)其它匹兩大城賭市的經(jīng)滋濟和人伐口分流刻，南寧樓以往的匠人口增史長緩慢步，城市詳人口比邊例偏低廈，未形魚成地產(chǎn)國的推動惜力量。同比于脫中西部民其他省栗會城市劣，南寧慨城市化衛(wèi)進程還謀有很大水空間。根據(jù)南帖寧市規(guī)頃劃局最附新公布耕的《南泄寧市城薄市總體濤規(guī)劃（況200島6~2揪020漿年）》抽，20換10年橡中心城穗人口控每制在2共10萬遣人，年躬均增長老8萬人杠，20烈20年飄則控制螺在29注0萬人棗。可德以預見合，隨著玻南寧吸糠引力增盾強，南價寧城市傲人口將太有較大踢幅度的趴增加。目前南寧呆樓市中，享40%的燥購房者來哈自外地，葛外來購買堵力支撐南漠寧房價的室上漲?！獜V西擁金龍地產(chǎn)貼總經(jīng)理呀李雪峰近年來跪外地人魂一下子河多了好金多，交新通比以束前堵多休了。不姿過這也孤是經(jīng)濟汗變好的氧現(xiàn)象?！嘲娉鲎廛嚹蛩緳C市區(qū)人炮口/總屯人口比綱例城市屬散性交通條基件人口支愛撐商業(yè)市刃場商務市場酒店市突場項目處于堤規(guī)劃中的素中心片區(qū)討90萬規(guī)敏劃人口的扣核心，尤遲其是出于宋兩大組團奪的交匯處笛，區(qū)位條逼件優(yōu)越根據(jù)南寧質(zhì)城市總體存規(guī)劃（2枝006-摧2020膽）中心片泉區(qū)：市餐級商業(yè)保中心，喂商務中上心，旅陸游服務典中心，簽高新技烤術(shù)產(chǎn)業(yè)強基地，隙綜合型皆居住社桿區(qū)。居綢住人口梨90萬獲人，建粗設用地遙規(guī)模8誦8k㎡俗。明秀組聲團：城狠市綜合忙服務、脖科教基殖地。將撓目前組碧團內(nèi)的亡工業(yè)逐奮漸改造妨搬遷，蚊進行以脅居住及智其配套惡為主的買綜合性遣開發(fā)。東溝嶺燦組團：輪城市綜挪合服務王、市級鼠物流中梳心。注雀重綜合夫性居住使社區(qū)的校建設。城市屬象性交通條充件人口支嘉撐商業(yè)市安場商務市唯場酒店市場目前項目允周邊2.暖5公里范鞋圍內(nèi)約有落23萬人爪口，未來壇將約有1具0萬中高攝收入人群拆的入住（漫主要集中傻在東側(cè)）爛，大量的監(jiān)人口是項型目成功的為保證目前以離項目為寬原點周強邊2.滴5公里臺的范圍脖內(nèi)，項哲目輻射北的人口部約23故萬人，輸其中常盆住人口培12萬堪，流動杰人口1糟1萬。未來通過譽片區(qū)內(nèi)部張的改造，脹將會帶來紛約9萬中靠高收入人荒群的入主懲。東溝嶺瞇新區(qū)約15萬約8萬改造工程雨：北湖北路兔整體改造磚，副食綜風合市場的恒農(nóng)轉(zhuǎn)超；蜓北湖路南影棉廠搬遷艷；雞村土窗地征用經(jīng)濟適用哄房項目：澳華花間園；5尊00畝競經(jīng)濟適鏡用房工麗程房地產(chǎn)菠開發(fā)項燃目：城市春天曾；黃龍新窄城；北湖睬路510淡項目；榮骨和項目；筑盛天名都疾；邕武路附800畝蔥東盟（菲漸律賓）主融題公園；揭快環(huán)外保柿利地產(chǎn)館800畝堆別墅用地東溝嶺新身區(qū)建設：定位為假現(xiàn)代物朱流基地螺。在新場區(qū)規(guī)劃芬中，北焰?zhèn)?0駕00多涌畝南寧容金橋物牢流園。熱未來居鴉住人口見7.5曠萬人。未來的改池造工程一色覽房地產(chǎn)逮開發(fā)項午目經(jīng)濟適用樓房項目東溝嶺新區(qū)城市屬熔性交通條圣件人口支餓撐商業(yè)市餡場商務市物場酒店市場人口密集演，但購物份類商業(yè)配初套嚴重缺訂乏（主要荒以專業(yè)市芳場類商業(yè)帽為主體）敞；教育水宴平將得到厲很大程度漫的提高城北原雄為屬于際南寧地問區(qū)行署碌，市政傘配套相雜當完善短，醫(yī)院外分布較泛多，人而氣很旺狠?！⑶鹇ú氖袌霰芾硖幹饕砣无r(nóng)主任城北最幼大的優(yōu)饞勢是交匪通，任戒何一條患路都能股到市區(qū)禍?！蠂b早報編輯僚部主任交通：分別距脾中心城女區(qū)、城碌市新區(qū)繳15和駱20分顛鐘車程庸，由北顆湖路、事友愛路榜、明秀起路連接召。同時光明秀東適路也是更連接濱滔陽、橫煤縣的主插要通道凱。教育：擁有小學復、中學、符職業(yè)技術(shù)唉院校等多廳所院校。醫(yī)院：擁有6米所專業(yè)霜醫(yī)院，暢基本能排滿足城水北片區(qū)知居民日沙常醫(yī)療雷所需。商業(yè)配煮套：分布了慚9個?？笜I(yè)市場絕，包括督建材、余衛(wèi)浴、膀副食品鞭批發(fā)等衰。同時敏有南城鍛百貨、妨蘇寧等僅大型集跳中商業(yè)徒設施。酒店賓匪館：有大量量的酒店焦和招待挪所，滿游足以專滴業(yè)市場翁生意人雅和周邊朽企業(yè)往懂來的客白戶為主女。快環(huán)明秀路北湖路友愛路醫(yī)院專業(yè)市場商業(yè)設施學校酒店賓盆館區(qū)域所屬葡的興寧中剩學將由現(xiàn)娃有的30扎多畝擴建搶到100贊多畝，建襲成“示范昆學?！背鞘袑傩越煌l件人口支撐商業(yè)市場商務市場酒店市沿場城北商業(yè)徒形成了以洗主要干道批為依托，啦“專業(yè)市改場+街鋪繁”為主，識集中式商簽業(yè)“小諸帽侯割據(jù)”轎式的商業(yè)語設施網(wǎng)點甚分布形態(tài)城北片區(qū)友是原為南汁寧地委地品區(qū)行署所堵在地，傳統(tǒng)的“開五多”區(qū)端域：專業(yè)市場冤多、老社佛區(qū)和城中裳村多、醫(yī)尊院多，流音動人口多火，城市映澆像較差。專業(yè)市著場沿明秀冬東路、潑北湖路槍設置，貌以建材聚裝飾、助衛(wèi)浴精技品為主膚，在南賊寧有很漲強的知答名度，區(qū)位的指桐向性非常勾強。日常消耳費類，榜區(qū)域內(nèi)蚊以友愛揭路、北遙湖路、潑明秀東樂路、衡肥陽東路已街鋪為乖主，同巨時帶動命周邊點誓式商業(yè)菌設施如宣南城百芝貨、都殲市景苑挑、三德燒好超市業(yè)發(fā)展的聾局面。但從目前手的商業(yè)格兩局看，點竿式集中式途商業(yè)都沒辯有形成區(qū)墻域強勢的勉商業(yè)代表雄。快環(huán)明秀東路北湖路友愛路衡陽東路1231南城百虧貨2都市景苑3三德好超缺市建材裝飾另、衛(wèi)浴專湊業(yè)市場副食品類粱批發(fā)市場城市屬性交通條件人口支撐商業(yè)市場商務市場酒店市敵場項目單伍面緊鄰批城市主逢干道明鑼秀東路懷，可進碧入性良仇好，同膛時公共重交通發(fā)壞達，路焰過人流全量同南件城百貨滾相當明秀東路攪為雙向六蘇車道，設木有綠化隔肅離帶的非鎮(zhèn)機動車輛析行車道和囑行人道，悟目前無人惠行橫道，問行人互穿確馬路現(xiàn)象難嚴重。公交系統(tǒng)小非常發(fā)達優(yōu)。距離項崗目100爭米不到設徑有由東面衡開來的公皮交站點。倦經(jīng)停項目敬地塊的公均交車共有族11趟，根基本覆蓋仆市區(qū)。明秀東殼路30m規(guī)劃市瓶政路公交站點各道路云車流數(shù)旗量對比摔（輛/訴1mi剩n）各道路人況流數(shù)量對市比（人/云1min蕩）規(guī)劃市政娃路城市屬性交通條件人口支汪撐商業(yè)市場商務市場酒店市族場租金隨著筐人口密度覆的變化而釀變化，反巴映出城北奶居民就近肢購物現(xiàn)象辯明顯，側(cè)截面表明城蹄北尚無商邪業(yè)中心租金隨帆著人口渾密度的枯變化而載變化，電反映出掛城北居妙民就近含購物現(xiàn)臂象明顯觀。新建商膽業(yè)設施礙的出現(xiàn)應能夠在講一定程冠度上獲貨取較高接的租金澇，從而去帶動周纏邊租金勁的上漲把。如都舌市景苑相、檸檬教宿裙樓叢商業(yè)等睡。主要商亭業(yè)設施藏沒有顯錦示出對愧周邊街顏鋪租金始的拉動閉，側(cè)面疼說明城頭北目前索沒有典須型的區(qū)棒域性商屑業(yè)中心乳。快環(huán)明秀東料路北湖路友愛路衡陽東路121南城百烈貨周邊2都市景紹苑周邊3三德好舅超市30-繪50元氏/㎡60-8貓0元/㎡80-耀100肢元/㎡3城市屬性交通條鑒件人口支罵撐商業(yè)市場商務市屈場酒店市許場從合肥饒大型購侍物中心豈分布點滴看，環(huán)劇線與主稍干道交濁匯處往廉往是區(qū)湖域大型采商業(yè)設菜施的主差要分布辰點134568972一環(huán)二環(huán)自然形女成的商蜘業(yè)設施啦分布更漠具有借雜鑒意義搶。從合肥商餡業(yè)設施的鋸分布情況德看，除傳航統(tǒng)大型商況業(yè)設施分艇布在市中濕心外，合棕肥一環(huán)線勾與主要干脹道交匯處勺往往是區(qū)趙域大型商掏業(yè)設施的正主要分布三點。規(guī)模定位1財富時代廣場5萬綜合體2元一時代廣場16萬體驗式歡樂主題購物公園4環(huán)球廣場2.2萬購物中心5瑞景廣場8.7萬SHOPPINGMALL6百貨大樓2.2萬百貨7國際購物廣場5.5萬購物中心8圣大國際15萬綜合性物業(yè)9嘉茂購物廣場5萬綜合體10規(guī)劃沃爾瑪————主要商脖業(yè)設施五一覽10城市屬扯性交通條件人口支撐商業(yè)市擾場商務市銹場酒店市坐場南寧商業(yè)記市場已經(jīng)彼開始由單瓜一中心向腸多中心轉(zhuǎn)筑移階段，喊中環(huán)附近功的商業(yè)價養(yǎng)值將得到贏明顯體現(xiàn)接明秀東鹽路世貿(mào)西城世貿(mào)西城檔案位置：南寧大學路路與明秀路交叉路口西北部，未來中環(huán)與大學路交叉口規(guī)模：占地面積近3萬㎡，總建筑面積19.5萬㎡，其中商業(yè)面積6萬㎡物業(yè)類型：商業(yè)、住宅、公寓整體定位：城西商業(yè)航母，城西的商業(yè)中心商業(yè)定位：包含百貨、超市、餐飲、休閑、娛樂、影院、網(wǎng)吧、電玩城、健身館等多種商業(yè)形態(tài)，打造城西一站式購物中心；購物、休閑、娛樂、餐飲融為一體價格：首層商鋪臨街鋪面50000元/㎡，內(nèi)鋪30000元/㎡。夢之島發(fā)（七星狠路店）城市屬脆性交通條件人口支撐商業(yè)市嬌場商務市場酒店市場瑯東規(guī)劃蒸為CBD膀，是寫字愧樓集中供隸應區(qū)域。星其它板塊夫商務功能原以商住性訂質(zhì)為主在旅游景廟點及批發(fā)臂集散地基儲礎(chǔ)上，發(fā)洽展旅游、湖商貿(mào)及娛宴樂產(chǎn)業(yè)西鄉(xiāng)塘盤板塊興寧板塊青秀板塊江南板塊良慶板塊雍寧板塊商住為化主將部分搖住宅功磚能與辦汗公功能赴有機結(jié)以合價格與察市場上使同地段冤住宅價歡格相當滿足比較悉注意企業(yè)發(fā)形象、渴地望純辦公扛環(huán)境的中政小公司的臥實際需求出現(xiàn)純汗辦公寫必字樓售價高市于同片摟區(qū)住宅大量商務企公寓出現(xiàn)作為市場辣補充銷售善狀況良好徐。銀行、懂電信等民國有企業(yè)及注鞠重企業(yè)形蹤蝶象的外地飛企業(yè)為約主要客炕戶城市屬性交通條泊件人口支撐商業(yè)市場商務市軍場酒店市發(fā)場南寧目帳前南寧森商住性耍質(zhì)的項家目主要琴分布于冠鳳嶺、申中心區(qū)溉及西鄉(xiāng)龜塘。本霉區(qū)域商濫務氛圍文缺乏依托東盟遇使館區(qū)，華發(fā)展商住被公寓。產(chǎn)品檔次坑較高，售凱價高于普宅通住宅。銷售情況嘆火爆。上掛東國際三從天銷售完徐畢，東盟們國際銷售臺也十分火階爆?？蛻粢园姿轭I(lǐng)的過渡露性自住及意投資性需挎求為主。土地出讓宴以小面積培高容積率訴的方式進突行。未來吩有加大供渠應的趨勢沈。片區(qū)均價待：約42兇00元/原m2以世貿(mào)西錯城、時代舒天驕為代碑表。周邊高噴校老師楊、學生畫、創(chuàng)業(yè)飾人群是變其主要喜客戶閑。片區(qū)均價棚：約38膝00元/談m2目前世貿(mào)·城市出品平在售。銷圖售情況良鼠好。距離核心違商圈近、尾交通便利話、配套成械熟是其核傲心價值點客戶以自菠住、投資民客、辦公隙兼自用為掀主。☆☆城市屬性交通條酷件人口支撐商業(yè)市場商務市場酒店市饑場項目區(qū)域蒸內(nèi)酒店市喜場旺盛，見但檔次較順低，其中信招待所在龍66%、否酒店式公還寓占19矩%四星級酒關(guān)店三星級酒摧店招待所酒店式公窗寓獅山公擁園明秀東甩路友愛路秀廂大道南寧建矩筑裝飾等材料市逮場明秀小區(qū)虎邱村汽配市場邕武路南梧路水電工程木局廣西三建路橋公源司城市春焰天崇左市駐尖南寧辦衡陽路皇龍新城北湖路城市屬興性交通條件人口支我撐商業(yè)市排場商務市解場酒店市棒場匹配度分置析——以析商業(yè)為驅(qū)敗動的城市分綜合體項目所能證發(fā)展的商慎業(yè)規(guī)模能委足以驅(qū)動綢本項目發(fā)倦展嗎？模式特征與本項目的擬合分析模式一商業(yè)核心模式城市核心區(qū)；交通可達性地鐵口/主干道沿線

區(qū)域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商業(yè)氣氛

一流的合作團隊規(guī)劃設計/經(jīng)營管理模式二酒店核心模式不遠離城市核心區(qū)；交通可達性好，沿主干道沿線；商務客戶支持；開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟實力；頂級商場配套設施模式三寫字樓核心模式客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐，產(chǎn)業(yè)簇群；未來商務核心區(qū)；寫字樓帶動其他功能，影響其定位規(guī)模與檔次；商場、公寓等配套完善模式四住宅核心模式項目的區(qū)位條件不是很好；以居住為主體的片區(qū)；成熟度不高，居住人口有限；往往后期會開發(fā)商業(yè)，但規(guī)模往往不大；模式五均衡發(fā)展模式CBD/城市中心；主干道沿線/地鐵口；

建筑面積20萬㎡以上；

開發(fā)商強勁的實力和豐富的經(jīng)驗

專業(yè)的物業(yè)管理/經(jīng)營管理消費潛紫力支撐跨商業(yè)規(guī)磁模確定杯的思維奔導圖可支撐足商業(yè)容咸量確定商澆圈內(nèi)人口規(guī)元模人均消費支艇出商圈內(nèi)鴨人口就近消費拘總額商圈內(nèi)單瘋位商業(yè)面積營雷業(yè)額可支撐鉗商業(yè)規(guī)模消費潛力飄支撐商業(yè)凡規(guī)模確定充的思維導環(huán)圖55本項目輻彼射人群可崇支撐的商售業(yè)體量應青控制在9輩.22萬啞㎡以下由于目哭前采用膊的是規(guī)孔劃中的叛人口數(shù)裹量計算覺，規(guī)模昂定位有簡一定的估超前性僻（估計不是三年價左右的姐時間）省。商圈內(nèi)撥單位面唱積營業(yè)甩額，這怪里按照弄南城百疊貨和周米邊街鋪診現(xiàn)有商嫌業(yè)坪效奮提升3括年進行裳估算。消費潛捧力支撐可支撐圓商業(yè)面狹積＝潛云在客戶矮×人均初消費性眾支出戴/商霸圈內(nèi)同類型購商業(yè)坪效＝33×受8736滾.3/9早733.匆5=2窮9.6申2萬平辜方米IRS（蓮商圈飽和資度）=澡9733肉.5元/右m2（訴按照現(xiàn)有隸標準提升隙3年來考水慮）C（潛在虧客戶）＝欲33萬人進（按未來縣1-3年蟻項目能夠壤輻射的最堵核心人口餓計算）RE（年耕平均購物悔額）＝8贏736.認3元/年殃·人（按畏照200康6年南寧共市城鎮(zhèn)居吐民人均消鋸費性支出危8036縮慧元/年·理人標準按管照2.2爪%的增幅擴向后推算鐘四年）目前已有櫻的商業(yè)體勇量為14吃.84萬葵，其中8煉.45萬耽為大量低其檔次的街舞鋪，6.哲4萬為集隱中商業(yè)。會未來1-零3年將會螺出現(xiàn)10術(shù).05萬碌商業(yè)面積案出現(xiàn)，項紙目可為的融空間為5擁萬㎡，同迎時考慮暢商業(yè)的梅升級換苗代，5批0%低漢檔次的繩街鋪將污會被取漫代，項砌目規(guī)模讀可以適則當放大鐘。綜合騎考慮，根項目的慶規(guī)模建繩議在9抓.22挨萬㎡以牙下。56多家知名飯企業(yè)均對認本項目地詢段表示認濁可，有較到強的進駐歡意向我們與勸多家知歐名企業(yè)齒負責人禾就本項色目情況鑼進行了棋溝通，休包括：人人樂南巡壽寧市場拓勁展部負責竹人蘇寧電器節(jié)南寧市場役拓展部負雙責人蒙先仗生國美電備器南寧濟市場拓敬展部負犯責人桂林肥舒仔市場皮部負責紫人竹籬笆屠市場部劫負責人百樂迪市恢場部負責軋人嘉樂迪料市場部妙副總經(jīng)牧理春城家植具廣場龍市場部炊經(jīng)理……他們都對漁南寧市場瓣和本項目統(tǒng)表示出強概烈的興趣明，表示了沾進一步合犁作的意向人人樂室：目前已屯同星城弓市春天葵談好，播初步是黎200由00㎡謠，仍愿袋意入主卵本項目啊，更看窯好本項士目。國美：考慮要喘200稻0-5饑000厚平米，烘一樓，斥需要大喉面積的章停車位奔。蘇寧：“以前禿同振寧艙翠峰談獄過，覺橫得臨街近面不合切適。本監(jiān)項目的矩臨街面擴還是可五以的。蘇”“希版望面積蘆在30姥00平房誠方米左從右，一販、二樓明都可以巧。如果圖只能在扮二樓，瞇希望能拿在一樓裂設置4醒00-腰500柱平米的宏配套區(qū)個或引導滑區(qū)?！奔螛返希喝绻?guī)劃向得很好，恢大商家愿色意進駐，章我們也會化考慮，畢啞竟那邊人靈多，而且隱交通非常繡好。春城家具潤廣場：虎丘這油邊地段逆是可以隸，交通煙比較方作便，而絹且原來閥就是建罰材市場側(cè)，有一般定的氛紐奉圍在。沸重要還蜘是看你側(cè)們項目禽怎么定蘿位和規(guī)妥劃的。——經(jīng)欄營者語街錄主力商市家拉動57寧波天一廣場柳州谷埠街國際商城東莞第一國際總面積220000220000116052主力店面積900008800015000主力店比例41%40%47%根據(jù)已全有的主秒力商家彎意向，動本項目蚊能支持饒的體量雜應考慮蠢在9.院75萬木㎡以下意向規(guī)模合計項目總體規(guī)模超市2萬3.9萬7.8-9.75萬百貨1.5萬專業(yè)店0.4萬（百貨角主力店傭的面積蹤蝶根據(jù)標枕準百貨繩面積進撕行估算燒，稍有數(shù)調(diào)整。帳）根據(jù)國內(nèi)滿二三線城勾市購物中退心的案例案，購物中仔心中主力職店所占面男積比例一坊般在40遍-50%倚，對其他礙商鋪拉動塌最大，效戀果最明顯端。在前期視與大商臥家溝通盼中，人嫌人樂、紋蘇寧、銅國美等墾均表示往出強烈驢的合作薯意愿。國內(nèi)二噸三線城惕市購物抓中心主或力店比縫例主力店奪帶動下殿項目規(guī)奪模的確夏定主力商家啄拉動58城北片區(qū)涌的商業(yè)以士“街鋪+廟專業(yè)市場污”為主的裹商業(yè)形態(tài)糞，集中商捏業(yè)呈現(xiàn)“盆小諸侯割蠢據(jù)”式分譯布狀態(tài)，國區(qū)域內(nèi)尚蹤蝶無強勢的咽商業(yè)代表城北區(qū)域?qū)佑捎谑莻魉山y(tǒng)的老城物區(qū)，人口肢密集，商壘業(yè)氛圍較寸為濃郁，炊但檔次過訊低，形成麻了以“街錯鋪”+“份集中商業(yè)殿”為主的鞭商業(yè)形態(tài)央。目前區(qū)耗域內(nèi)在映營的集晶中式商損業(yè)有三呈處：南微城百貨鐮周邊、蓋都市景粱苑、三帝德好超冷市?？飙h(huán)明秀東路北湖路友愛路衡陽東薯路1231南城百雄貨2都市景少苑3三德好超川市商圈內(nèi)競息爭關(guān)系59南城百要貨周邊打是目前將城北居易民購物戰(zhàn)的主要居場所，攤目的性逮消費較福為明顯繩，周末換人氣極溉旺位置：位于北睛湖南路臟與南棉綢路交叉穩(wěn)口，交明通便利規(guī)模：營業(yè)面積攔3.6萬巖平米，百攜貨+超市伴+家電，庫擁有20頓0個停車雅位的大型叢停車場，闊周邊蘇寧既、百迪樂庫等1.2糞萬平米層數(shù)：兩層檔次：中低檔主力店：以南城割百貨為梁主體，虧蘇寧、鐮KFC促、德克愿士、百該迪樂等介設施經(jīng)營情況鬼：經(jīng)營情況環(huán)良好，不借僅周邊居鬼民會去，尼而且市中屋心區(qū)他區(qū)燃域的居民拒也會驅(qū)車環(huán)前往周邊40這0米范圍炊內(nèi)遍布企盆業(yè)、工廠嫌、學校、斷醫(yī)院等，圾人口密度喪較大明秀東路北湖路友愛路衡陽東路123人流量窩比較捕捉率指與提袋升率比較商圈內(nèi)裙競爭關(guān)錄系深圳蕩上海60南城百騎貨成功裂原因分言析南城百頓貨成功盤原因：填補了區(qū)尖域商業(yè)空撕白，引導勤商業(yè)升級成換代：改變了簽區(qū)域陳災舊街鋪魚的局面年，順應哪區(qū)域內(nèi)濾商業(yè)發(fā)累展趨勢培和消費住者需要譽。周邊人答口的聚背集：南城百貨集周邊聚集鑄了眾多企臨業(yè)、工廠逝和社區(qū)。散人口密度罵大。規(guī)模優(yōu)勢裳：是目前區(qū)焦域內(nèi)規(guī)模讀最大的商印業(yè)體。一站式肝購物：包含南幕城百貨刊、蘇寧頓電器、活KFC悄、德克酷士、大譽英雄酒稿樓、百剖樂迪等餓，融購盾物、餐揮飲、休絮閑、娛享樂于一榜體，滿愿足居民必一站式鬧購物需壞求。免費便扯利的地捕面停車宇系統(tǒng)市中心很則多人喜歡塘去南城百霜貨購物，登主要是停樹車比較方奪便。南寧愚人比較懶姿，不喜歡翼繞來繞去供。南城廣棟場有大量并的地面停拾車位，而斑且是免費妄的，既不到用擔心找減不到停車安位，也不貼花錢?！M緊者廖小慮姐商圈內(nèi)競芽爭關(guān)系61南城百貨全存在天然桐的約束，區(qū)使其難以泡成為輻射揭片區(qū)的商歲業(yè)領(lǐng)頭羊明秀東路北湖路友愛路衡陽東路1處于非主干道：南城百貨位于北湖南路與南棉路交叉口。北湖路非城市主干道，使得南城百貨通達性較差，覆蓋面有限。規(guī)模過小，難以擴張：商業(yè)面積難以進一步擴張滿足其他業(yè)態(tài)進駐的需求。由于其采用單層倉儲式建筑結(jié)構(gòu)，導致面積難以擴大，難以滿足區(qū)域居民商業(yè)升級換代需求。商業(yè)布局不合理：商業(yè)布局不合理。將男裝放置在二樓，導致二樓人氣極差，嚴重影響商業(yè)價值的放大。商圈內(nèi)外康競爭關(guān)系62區(qū)域內(nèi)其演余商業(yè)設團施體量過棒小、功能偶單一，難霸以形成規(guī)那模優(yōu)勢，普輻射人群住局限在周懼邊范圍明秀東路北湖路友愛路衡陽東路1231南城百貨縮慧及周邊2都市景蛇苑周邊3三德好超襪市4.8萬0.6萬0.16伐萬地段規(guī)模經(jīng)營內(nèi)容消費人群三德好超市明秀東路0.16萬㎡超市明秀路周邊居民都市景苑裙樓友愛路與衡陽路交叉口0.6萬㎡蘇寧+少量服飾、餐飲類街鋪周邊居民為主城北集中豈式商業(yè)設脾施一覽商圈內(nèi)外裁競爭關(guān)系63未來1-喜3年城北勾區(qū)域?qū)⒂杏H5個商業(yè)翁項目面世桃，單個項幕目規(guī)模和援交通都不耍能促使其勢成為區(qū)域害的商業(yè)中犧心，但將健會加大北嫌湖路上的絨商業(yè)氛圍睜，對本項全目造成一勻定威脅快環(huán)明秀東路北湖路友愛路衡陽東路城市春天510詠項目皇龍新劈燕城陽光世述紀商業(yè)析綜合樓12341234位置商業(yè)規(guī)模設想城市春天北湖北路總建面39萬㎡，其中商業(yè)4.5萬㎡2萬平米的人人樂作為主力店，2.5萬平米的商業(yè)步行街和餐飲美食510項目北湖北路總建面約8萬平米，商業(yè)面積為1.2萬平米黃龍新城邕賓路路與望洲路2.2萬㎡1.1萬平米的超市與1.1萬平米的商業(yè)步行街陽光世紀商業(yè)綜合樓北湖南路1.15萬㎡商場盛天名都北湖北路8號1萬㎡未來競趕爭項目嗎一覽5盛天名都5商圈內(nèi)球競爭關(guān)責系建成后奮，北湖械北路上苗的商業(yè)宰體量將側(cè)達到8禽.25同萬㎡64本項目櫻要在競準爭中占遺據(jù)絕對特優(yōu)勢，朱成為城結(jié)北商圈堂的商業(yè)斜核心，文商業(yè)體情量應該朽在8.趣25萬姥㎡以上南城百剝貨及周務邊是目叢前城北飾居民購使物的主局要場所棉，它的罰存在將后同本項民目形成威直接競蛙爭。在建項目忙中，北湖單路上的云漂星城市春盞天、51桐0項目均衛(wèi)有大量商貼業(yè)。后期寇推向市場也將形成北宜湖路商業(yè)老帶，從而找威脅到項答目在城北希商圈中的矩核心地位叨。競爭南城百找貨及周俗邊商業(yè)臣體量為萍5.7告萬㎡，客本項目果必須在貌體量上疑超越南梳城百貨覺。以云星春詠天、51飾0項目為持代表的北給湖北路商光業(yè)帶，預光計商業(yè)體誼量為8.修25萬㎡阿，本項目挨的體量亦鴉需要具有兄絕對優(yōu)勢商圈內(nèi)項暢目競爭分霞析在建項目汽競爭分析商圈內(nèi)外惡競爭關(guān)系65綜合以舒上三方咳的考量衛(wèi)，結(jié)合義開發(fā)商矩目標，恭建議本陵項目最積后確定恩的商業(yè)飼體量為采9萬㎡區(qū)域商塊業(yè)容量續(xù)前瞻按照未來紗三年的入繩住人口計繼算，區(qū)域希內(nèi)能支撐翠本項目最施大商業(yè)體踢量為9.哪22萬㎡寇以下項目所殿承擔的相角色在保持寬絕對競駱爭優(yōu)勢版和后期姻順利銷銷售的前芳提下項母目體量汪應在8最.25李萬㎡以肺上體量確鹽定主力店昏拉動效貝應根據(jù)已確舟定的意向親主力店商衛(wèi)家，估計巷本項目的援體量為9更.75萬億㎡以下本項目騎的商業(yè)瘋體量面己積為9拜萬㎡商業(yè)體量66各物業(yè)類側(cè)型定位項目屬性五界定核心問責題結(jié)構(gòu)演化分析發(fā)展模薦式研判整體發(fā)休展戰(zhàn)略汪及整體饅定位整體規(guī)愧劃及項兔目經(jīng)濟看測算67戰(zhàn)略推導地塊價值兇最大化，木容積率為鴉5臨主街仗部分容夕積率要棕達到6然.5~肢7.5城市高密沖度大型綜透合體是必來然選擇綜合體葉發(fā)展模匪式：以獻大規(guī)模比商業(yè)驅(qū)究動以9萬平巾米商業(yè)驅(qū)隱動的大型雹城市綜合劫體地塊初步功能分區(qū)地塊綜串合研判案例借鑒商業(yè)面市積確定城北中環(huán)改線上唯一馬的以9萬紀平米商業(yè)滋驅(qū)動的大脂型城市綜常合體68整體發(fā)睛展戰(zhàn)略主動中心啊化——以大型商毯業(yè)設施帶磚動區(qū)域增臘值，徹底災改變區(qū)域引形象大型商挑業(yè)設施存——成過為片區(qū)楊的人流槐中心、晉車流中澡心、消砌費中心以住宅艦回現(xiàn)，獸以商業(yè)介實現(xiàn)整播體價值斷最大化69形象定位城北新中佛心，都市屢新地標——消都市的置、現(xiàn)代你的、標紛志性的70推薦案湯名：案名釋唱義：突出“新?！?，改變疤城北區(qū)域黃形象，引松領(lǐng)城北崛槽起；突出“底都”，外強調(diào)城屑市印象裂；“會”，擋強調(diào)綜合腿體概念，西意味著人蜘流、物流原、