成本管理精細化之房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理

成本管理精細化管理之----房地產(chǎn)企業(yè)全成本管理---責任成本管理體系的實踐第一章房地產(chǎn)企業(yè)成本管理

戰(zhàn)略篇

宏觀形勢：

外面的世界房地產(chǎn)企業(yè)面臨著什么？

新政----土地金融預售自有資金開發(fā)

行業(yè)門檻提高了形勢----消費者觀望行業(yè)內(nèi)強強聯(lián)合國際資金涌入機遇風險并存冰火兩重天均值54.5知名地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)規(guī)模比較房地產(chǎn)企業(yè)政策客戶資本市場法律資源輿論社會

舉牌案例行業(yè)競爭激烈宏觀經(jīng)濟調(diào)控企業(yè)利潤趨薄管理精細化管理出效益環(huán)境形勢告訴我們：強化成本管理勢在必行！房地產(chǎn)企業(yè)的成本戰(zhàn)略高速擴張百年老店賺錢持續(xù)發(fā)展企業(yè)的定位決定了企業(yè)的成本策略盈利顧客價值品牌持續(xù)發(fā)展企業(yè)文化直接影響企業(yè)的成本策略萬科中海金地合生民企一、從企業(yè)戰(zhàn)略到成本策略：房地產(chǎn)企業(yè)基本的成本策略觀！要產(chǎn)品，而不是作品！成熟產(chǎn)品的復制一、從企業(yè)戰(zhàn)略到成本策略：企業(yè)發(fā)展中調(diào)整定位成本策略二、從行業(yè)戰(zhàn)略焦點看企業(yè)成本策略：如何讓每一分成本投入更有效？無效增值向有效增值轉(zhuǎn)移：成本投入更有效！管理效率要提升！無效增值有效增值國家政策：與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用，不超過項目開發(fā)成本的5%土地增值稅對我們的要求：北京政策：標桿企業(yè)在關注什么？最大的問題是我們效率低：如果不提升效率，我們將永遠沒有機會！人均開工面積人均竣工面積人均銷售面積人均銷售收入人均利潤率銷售費用率管理費用率某民企與標桿企業(yè)的比較業(yè)界在比拼什么？鎖定標桿進行學習，探索組織變革，06年，在人數(shù)減少的情況下實現(xiàn)由310人操作9個項目到270人操作22個項目的效率提升。標桿企業(yè)的實踐：國際資本對項目的要求三、資本市場對成本管理的要求-----要求我們有事前的目標成本體系、有真實完整的動態(tài)成本信息體系、有實現(xiàn)成本控制目標的能力！投資策劃方案設計初步設計施工圖設計項目策劃概念設計投資估算表成本測算1成本測算2目標成本合同清單項目發(fā)展營銷策劃產(chǎn)品設計供應商選擇施工管理變更簽證項目結(jié)算招標管理項目銷售目標成本的實施管理全項目的采購實施工程項目管理設計管理銷售管理成本結(jié)算財務結(jié)算全成本管理工作項目盈利目標四、從企業(yè)價值鏈看成本策略資本土地項順目資本增錢值能力項目開發(fā)酒能力房地產(chǎn)企撕業(yè)的核心童競爭力：企業(yè)運營裙能力各專業(yè)的鈴管理能力專業(yè)間賴的集成奶能力具體項悄目操作頃能力企業(yè)綜合勾管理能力成本管紫理能力聚焦體現(xiàn)土地成綢本項目建造揚成本管理成島本成本管理成本分解資金成本六、從醬地產(chǎn)項沸目成本駱結(jié)構(gòu)變拍化來看多：房地產(chǎn)開歸發(fā)項目成求本結(jié)構(gòu)在星變化---哥-土地成本建造成本財務成弱本管理成顧本開發(fā)速度挖對成本的棒影響數(shù)據(jù)來源士：中國城下市地價動掙態(tài)監(jiān)測系昏統(tǒng)土地供揭應減少熔、成本檔剛性、附行業(yè)利橡潤房地產(chǎn)幕投資門師檻的上某升---紀資金成拒本房地產(chǎn)鏈開發(fā)資業(yè)金來源奴比例（%）檢視一下眨：您的企特業(yè)目前宏成本競繭爭的核斯心力在袋哪里？思考一植下：下一步，誓我們核心乖控制成本愚的重點在乞哪里？開發(fā)成本土地成本管理成本資金成本錢哪里去棚了？七、從壇企業(yè)經(jīng)歲營結(jié)果奴來看成秘本管理盞策略：利潤===收入—成本企業(yè)業(yè)績市場/清晰何時落定？成本是目個無底禁洞嗎？你是“貿(mào)知本家挽”嗎？七、從企斥業(yè)經(jīng)營結(jié)個果來看成酬本管理策伏略：利潤及利潤分配表（損益表）項目

一、主營業(yè)務收入

減：折扣與折讓

主營業(yè)務收入凈額

減：主營業(yè)務成本

主營業(yè)務稅金及附加

二、主營業(yè)務利潤（虧損以“-”號填列）

加：其他業(yè)務收入

減：其他業(yè)務支出

減：營業(yè)費用

管理費用

財務費用

三、營業(yè)利潤（虧損以“-”號填列）

加：投資收益

營業(yè)外收入

減：營業(yè)外支出

四、利潤總額（虧損以“-”號填列）

減：所得稅

五、凈利潤（虧損以“-”號填列）

六、可分配利潤

七、可供股東分配的利潤

八.、未分配利潤

觸目驚妙心的案猶例1：成本科目項目A成本差項目B成本差成本少結(jié)合計土地獲得價款1242.57971．942214.51開發(fā)前期準備費495.95-458.9037.05主體建筑工程費1688.991,093.472782.46主體安裝工程費1039.60251.351290.95社區(qū)網(wǎng)管工程費1910.61-78.141832.47園林環(huán)境工程費1089.49-238.92850.57配套設施費-462.56622.68160.12開發(fā)間接費1167.102,116.883283.98合計8,171.754,280.3712,452.11企業(yè)經(jīng)董營給我逝們提出衰什么樣捐的要求柔？任何需要雞的時間點損，我們知綠道全成本衛(wèi)是多少？需要真實孔完整的動嚷態(tài)成本信濃息反饋！目標與動婆態(tài)成本管刻理體系！資產(chǎn)類貨幣資金結(jié)算中心存款內(nèi)部單位貸款短期投資減：短期投資跌價準備短期投資凈額應收帳款其他應收款減：壞帳準備應收款項凈額預付帳款存貨

減：存貨跌價準備存貨凈額待攤費用一年內(nèi)到期的長期債權投資其他流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)合計長期投資凈額

固定資產(chǎn)合計無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)合計資

產(chǎn)

總

計資產(chǎn)負債傍表存貨真咸實嗎？財務數(shù)欄據(jù)真實拿性！游戲規(guī)食則：成卸本分攤粱原則的胡確定！工具：成認本歸集方晉式（財務/成本）企業(yè)生存壺給我們提設出什么樣暢的要求？成本的歸揚集與分攤鄭方式一級二級科目三級/四級開發(fā)成本土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境費配套設施費開發(fā)間接費

期間費用

項目總投資成本項目分攤標準開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網(wǎng)工程費園林環(huán)境工程費配套設施費企業(yè)特色疑項凱目特點財務核算翠成大本分析成本的屢歸集與搞分攤方襖式項目發(fā)展施工規(guī)劃設計招標竣工結(jié)拆算簽約銷售及物蛋業(yè)管理盈利總目亞標土地成本蒼政親府費用糧設計填費士招標費用獸建豆造成本趴銷售容費用管理費齒用八、從項造目成本構(gòu)嶼成來看成絕本管理：成本是一夠系列經(jīng)營末過程結(jié)果確的迭加成本寓嚇含于各卷業(yè)務環(huán)婦節(jié)成本控制避效果依賴蒼于各環(huán)節(jié)畏自身的良味好運作與寫協(xié)調(diào)成本控樣制需要瘦各環(huán)節(jié)媽之間的爛有機協(xié)仔調(diào)與配齒合房地產(chǎn)地成本的頭形成管什么？成本管理管多深？誰來管？怎么管？取決于管冊理層的認削識決定了項鞏目成本與降企業(yè)命運如何在地鬧產(chǎn)企業(yè)實秘現(xiàn)系統(tǒng)、有亂效的成本遠管理？第二章房地產(chǎn)企報業(yè)成本管炮理戰(zhàn)術篇形成責決任成本噸管理為爸核心的---全拌成本管理她體系聚焦：建立合理許的目標成鑄本將目標成盜本分解成殊責任成本將成本控版制落實到焰各業(yè)務操付作環(huán)節(jié)中量化評估含體系成本考核宅與績效管疤理責任成杯本管理穴的總體途思路目標成本管理關于目標成治本目標成本暑的起源目標成本映與責任成稅本目標與渣靶心內(nèi)容一、目坊標成本敬的解讀二、目熔標成本喪設定原助則三、目選標成本捆的形成四、目標枕成本的管腎理五、目標正成本的實驗現(xiàn)六、案例關于目標成本一、目標竊成本的定尖義目標成本三是：關于目標成本二、目標律成本定義庭解讀目標成貪本設定浴與企業(yè)潤定位目標成本少設定與項旬目定位目標成本播設定與企撞業(yè)盈利目標成皮本設定紫的市場亭原則性價比碼與專業(yè)對管理1、投晚資決策《項目投罩資可行性先報告》投資估物算書2、項目距策劃項目定擦位：概壘念性方莫案設計目標成男本測算13、方案蔥設計確定產(chǎn)恒品標準目標成當本測算24、初耳步設計確定產(chǎn)品住各分部、蜻各專業(yè)標狠準目標成本肥測算34、施強工圖設自計確定目弦標成本投資估算概念性殊方案設摩計概算方案設計范概算初步設計早概算施工圖漿預算工程量清長單關于目標成本三、目礙標成本先的形成偏差成本信息月報分析動態(tài)成本信息反饋

設立目標成本（審批及修訂）關于目標成本四、目室標成本巨的管理----作--動態(tài)乞成本管理總目標我們需要政通過對房靈地產(chǎn)各個培業(yè)務過程當進行成本謊控制，才妄能實現(xiàn)降別低成本的劈燕目的。我們應建侄立形成分關工負責、勤有機協(xié)調(diào)搬的責任成靈本體系。關于目標成本五、目標敬成本的實渠現(xiàn)回顧：目標成本遷是基于企意業(yè)目標建至立的目標成本輝是在項目沃運作過程洪中逐漸形素成和明確含的目標成篇本的管析理要基悲于完善絲式的動態(tài)抄成本信死息管理目標成帽本管理蘆的實施幫要依賴社于責任樣成本管谷理體系目標成暑本管理掌中經(jīng)常糠遇到的騎問題1、目鞋標成本船合理嗎成？2、動緩態(tài)成本鑰信息為狼什么失鞏真？案例1：目山標估計母不足案例2：目標香剛性不足案例3：目況標與實脈際脫節(jié)案例1：信摧息歸集燈不及時案例2：信息慈反饋失控責任成本管理內(nèi)容一、責描任成本議的解讀二、責任延成本的分表解三、責透任成本灣分解原算則四、責任符成本的落渴實五、責任耳成本的評鋒估與考核六、案茄例責任成班本體系牲是:責任成君本體系膠的目的唯:關于責任成本一、責任磨成本的解靜讀方式一丈：根據(jù)妙成本科槽目，將弊目標成籮本分解束成《目標嶺成本控拾制責任卵書》，東對各項銀目費用稠的責任防部門及跨其主要睛職責的板說明，叮包括控下制內(nèi)容腿、控制浙要點和買手段，蠻形成成殃本控制盟的指引方式二午：根據(jù)夠合同分典類，將榴目標成山本分解專成《合武同控制震清單》鍛，將合胃同簽訂妨、履行課的責任宇落實到股合同責行任部門輔，以各秧部門成涉本責任撞的完成贏來保證陶目標成侮本的完努成關于責任成本二、責茶任成本幼的分解恐方式序號成本項目成本責任金額責任部門責任人一土地獲得價款

投資部

二開發(fā)前期準備費

發(fā)展部

三主體建筑工程費

設計部工程部采購部

四

主體安裝工程費

五

社區(qū)管網(wǎng)工程費

六園林環(huán)境費

七配套設施費

八開發(fā)間接費

項目部

開發(fā)成本

九

期間費用

財務部營銷部

項目總投資

總經(jīng)理

方式一惠：成本掃科目分類合同名稱（示意）編號考核標的責任部門負責人設計合同方案設計合同

產(chǎn)品技術部

施工圖設計合同

園林景觀設計合同

專業(yè)設計合同

地質(zhì)勘察合同

測繪合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

項目工程部

試樁檢測合同

單獨施工的樁基礎工程合同

建筑安裝施工總承包合同

園林景觀合同園林景觀工程施工合同

集中采購合同外墻裝飾材料采購合同

采購部

門窗制作安裝合同

電梯采購安裝合同

發(fā)電機采購合同

通風空調(diào)設備采購合同

方式二：論合同分類各部門涂各司其插職三、責裙任成本到的分解竭思路1、本忽部門費間用2、本舞專業(yè)端縱口成本3、時彼間成本成本數(shù)字困是目標，肯是結(jié)果，針關鍵的是孔工作質(zhì)量階段性粱地確定饅成本責含任設計產(chǎn)品銷售投資策劃項目運盲作全過艘程招標履約簽約三、責居任成本晃的分解埋思路以成本形縣成主體作皂為成本責勇任主體關于責任成本四、責任統(tǒng)成本的分那解原則關于責任成本五、責溫任成本暫的落實責任主貪體責任內(nèi)毀容責任控精制要點責任履暮行評價責任狀替（書）責任成本購指導書關于責任成本六、責任寫成本的評染估與考核評估方旅式評估指逼標無效成時本考核方諷式謹慎與疲全面性量化評既估回顧：責任成猜本的分添解是基彼于責任旁形成的伙主體責任成本良分解后要核形成明確饑的責任成碧本管理指巧導書責任成簡本的管選理要引筐入考核珠、評估池機制責任成態(tài)本管理綱的實施哄與績效頓管理需億謹慎掛膜鉤案例：靜責任成拳本的分盤解落實案例：抵責任成縫本考核勁的全面芽性1、設計給管理的責冷任成本僅料僅是設計巴費嗎？2、招稀投標管倍理的責妹任成本雕如何切稼分？案例1：設傻計階段閃責債任成本右管理案例2：招釋投標責搬任成本集管理責任成腦本管理株中經(jīng)常閣遇到的日問題3、責任往分配合理笑嗎？4、這紛些問題藍是責任芝成本管埋理的錯切？案例1：樣慌板房成軟本誰來侮管案例2：圖銜紙的成年本責任案例3：合臣同招標蔬與實施使責任案例1：產(chǎn)品歐品質(zhì)下降瀉了案例2：財奇務數(shù)據(jù)眠失真了案例1：質(zhì)揪量問題華出現(xiàn)了責任成本滔管理中經(jīng)軍常遇到的近問題責任成果本控制蓬要點指少南的介灣紹？第一項………….立項成本控制要點應用指南第二項………….規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第三項………….招投標環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第四項………….施工環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第五項………….材料及設備采購環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第六項………….銷售環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第七項………….

工程預決算環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南第八項………….期間費用的成本控制要點應用指南第九項………….物業(yè)管理成本控制要點應用指南內(nèi)容歸納建立合理貧的目標成脖本---脾控制標慢桿將目標成街本分解成眼責任成本它---控睡制依據(jù)將成本控天制落實到矮各業(yè)務操家作環(huán)節(jié)中—責任成但本管理量化的茅控制指繼標與評健估---巡壽控制落蒸到實處控制結(jié)抄果考核改與績效克考核掛綱鉤--匙-結(jié)果欄為導向?qū)崿F(xiàn)系統(tǒng)廈、有效的謙成本管理我們需要辰什么？第三章房地產(chǎn)企蜂業(yè)成本管尺理支持體急系之一：仙清晰的鋒架構(gòu)與脈授權體瞧系集團區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3公司1公司2公司1公司2公司3項目1項目2項目3合理的畫架構(gòu)、店部門設吩置、詳壁細的部佩門職責咸說明、微崗位說勤明書公司授權鮮體系說明集團總部桐決策完成系的工作---求--投資決策項目可研表土地警獲得與簽秒約矩項目策坦劃概念設敘計至施靈工圖設部計營銷方案鍛與銷售定役價項目開曉發(fā)計劃墻與工程飯管理策肌劃目標成款本確定資金獲貢得與支贊出某民企旋授權體分系的明漂確：集團總求部與項區(qū)目公司否共同完找成的工縱作---獸--某民企顯授權體截系的明妄確：業(yè)務環(huán)節(jié)項目公司集團總部備注供方選擇小于10萬效果及大于10萬無招投標小于10萬（營銷5萬）效果及大于10萬（營銷5萬）有合同簽定小于10萬（營銷5萬）大于10萬（營銷5萬）有現(xiàn)場簽證小于2000元大于2000元有進度款支付月度匯總月度審批有集團總部喇與項目公建司共同完逝成的工作----內(nèi)-某民企是授權體鋒系的明創(chuàng)確：業(yè)務環(huán)節(jié)項目公司集團總部備注設計變更變更提出與事前評估，按分類上報，得到批準后下發(fā)并監(jiān)督執(zhí)行專業(yè)評審、與設計單位對接，審批決策無工程進度按進度要求監(jiān)工，對調(diào)整事項上報審批下達開發(fā)計劃并審批計劃調(diào)整事項，過程重要節(jié)點抽查部分有工程質(zhì)量按質(zhì)量要求監(jiān)工，過程質(zhì)量控制，突發(fā)事件上報確定供方、質(zhì)量標準，過程重要節(jié)點抽查無銷售按集團要求進行示范區(qū)開放、積累客戶、現(xiàn)場售樓、房款收繳營銷方案、售價確定，開盤前及現(xiàn)場銷售協(xié)助和檢查部分有成本管理根據(jù)目標進行過程成本控制，及時準確上報數(shù)據(jù)確定目標成本、動態(tài)監(jiān)控（簽約與履約）基本有之二：完級善的制度烤保障體系企業(yè)建寫多少制繪度更有撕效？成本管鍛理需要歷那些制臣度、流籃程？結(jié)論：般因需致險宜！之二：李完善的膛制度保乓障體系設計管理采購管理工程管理成本管理分包簽證進度質(zhì)量變更限額招標合同管理集中采購招投標制度要集居成！流程要角接軌！之三：丙專業(yè)管銜理與技題術支持組體系1、企業(yè)始標準化體昂系產(chǎn)品部品作業(yè)工鴨序工程做法質(zhì)量驗鴿收2、專慰業(yè)支持嫂體系產(chǎn)品研薄