我為創(chuàng)衛(wèi)獻(xiàn)一策,老舊小區(qū)管理隨談

我為創(chuàng)衛(wèi)獻(xiàn)一策老舊小區(qū)管理隨談城市發(fā)展得好不好，不能只看高樓、廣場這些〃面子〃,更要看老舊小區(qū)這種不起眼的〃里子〃。老舊小區(qū)管理是創(chuàng)衛(wèi)的一個(gè)難點(diǎn)，亂堆亂放、違章搭建、種菜養(yǎng)雞、五小行業(yè)、占道經(jīng)營都不同程度的存在，整治難，易反彈。當(dāng)前，創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市百日攻堅(jiān)戰(zhàn)已經(jīng)打響，作為一名創(chuàng)衛(wèi)一線參與者，談一些自己淺顯的想法，希望能拋磚弓壓。一、老舊小區(qū)現(xiàn)狀各地對(duì)老舊小區(qū)的界定稍有不同，一般是指1990年以前建成的、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)施設(shè)備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機(jī)制的老舊小區(qū)，普遍存在以下問題。（一）基礎(chǔ)設(shè)施老化破損比較嚴(yán)重，設(shè)計(jì)規(guī)劃不合理。經(jīng)過二三十年的使用，小區(qū)路面、墻面、地面、欄桿扶手、樓道門窗、照明等設(shè)施老化破損比較嚴(yán)重，一般沒有樓道門、監(jiān)控技防設(shè)施等較新基礎(chǔ)設(shè)施。小區(qū)外墻面、線桿、線路私拉亂扯問題嚴(yán)重，消防設(shè)施不全。修補(bǔ)路面時(shí)，有時(shí)揭開一看，下水道基本全壞了，需要重做。規(guī)劃、戶型不盡合理。有一些小區(qū)的回遷房，房子特別小，只有五六十個(gè)平方，還沒有配建儲(chǔ)藏室，住戶不得已把一些物品堆放到樓道、樓下，甚至是私建儲(chǔ)藏室。還有些房屋還沒有供暖，冬季有人儲(chǔ)備一些煤、劈柴用來取暖，堆放在樓道里，這樣的亂堆放，清理起來難度都比較大。去年，濟(jì)南大明湖街道實(shí)施了按市場價(jià)回收蜂窩煤的行動(dòng)，共回收40多噸，街道專門租用了一處廢舊廠房存放蜂窩煤，這也是沒有辦法的辦法。（二） 管理主體混亂。老舊小區(qū)既有單位宿舍，也有商品房，回遷房，房管所公房等，再加上由于房改體制的推進(jìn)，住宅產(chǎn)權(quán)已呈多元化。早期房屋開發(fā)重建設(shè)、輕管理，導(dǎo)致建管脫節(jié)，天長日久，開發(fā)商不管了。隨著很多企業(yè)破產(chǎn)、合并、重組，加之近年來單位開始推進(jìn)職工住宅物業(yè)服務(wù)社會(huì)化和后勤服務(wù)體制改革，通過發(fā)放物業(yè)補(bǔ)貼，逐漸和單位宿舍脫鉤，通過組建業(yè)委會(huì)，把宿舍管理推向市場化，單位也不管了。但是由于老舊小區(qū)業(yè)主成分復(fù)雜，參與積極性差，組織過程繁瑣等原因，現(xiàn)在業(yè)委會(huì)成立的也不是很多，運(yùn)行情況也不是太好，群眾參與的積極性也不太高，現(xiàn)在還沒擔(dān)起老舊小區(qū)管理這個(gè)重?fù)?dān)。所以，很多時(shí)候都是街道、社區(qū)管理，可以說投入了大量的精力、人力、財(cái)力。（三） 居住群體復(fù)雜，弱勢群體多。老舊小區(qū)居民有單位職工、退休人員、下崗職工、回遷戶、夕卜來購房戶、租賃戶等，老年人多、弱勢群體多、夕卜來人口多，一方面是部分人素質(zhì)不高，個(gè)人利益至上，舌L堆亂放、舌L潑亂倒、私搭亂建、毀綠種菜時(shí)有發(fā)生。這部分人對(duì)于創(chuàng)衛(wèi)清理自己的亂堆亂放、毀綠種菜、舌L搭亂建、飼養(yǎng)家禽等行為，持抵觸、不理解態(tài)度，甚至胡攪蠻纏、阻礙清理。另一方面是一些人尤其是老年人和弱勢群體的生活習(xí)慣問題。很多人經(jīng)濟(jì)困難或是會(huì)過慣了，用不著又舍不得扔的舊東西，習(xí)慣于堆放到樓道或樓下，見到有別人扔的這些東西，還喜歡撿回來，久而久之，形成亂堆放。這在一個(gè)小區(qū)，形成鮮明對(duì)比，六排樓，前三排基本沒有，后三排經(jīng)常有，一打聽，原來前三排是住的是年輕人，這破爛東西給都不會(huì)要，后三排是住的是老年人還有些困難群眾，經(jīng)常往回?fù)?。有時(shí)這邊清理出來剛堆成堆，就有大爺大媽過來撿，一眼看不見就撿走了，所以偶爾會(huì)看到似曾相識(shí)的沙發(fā)、舊床之類的，需要反復(fù)清理。（四）管理費(fèi)用不足』攵費(fèi)難度大。首先是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，現(xiàn)在老舊小區(qū)一般是一戶一年70-100元的衛(wèi)生費(fèi)，約合每月每平方米0.10元，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也就是一個(gè)掃掃地、拉垃圾的錢，養(yǎng)不起保安、保潔、維修、綠化等服務(wù)，更談不上封閉、監(jiān)控、路燈等硬件投入，但就是這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，能收到70%算是比較好的，一些樓宇、小區(qū)多年不交衛(wèi)生費(fèi)，還有極個(gè)別人投機(jī)取巧，不交衛(wèi)生費(fèi)，堆積了垃圾就打電話舉報(bào)。其次是收費(fèi)困難，居住在老舊小區(qū)的居民，多數(shù)業(yè)主沒有確立有償購買物業(yè)服務(wù)的意識(shí)，其思維仍然停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期〃國家管修房，自己管住房〃的福利住房階段，還有個(gè)別人故意不交費(fèi)。深圳市社科院做過問卷調(diào)查，老住宅區(qū)住戶中明確表示愿意出資引入物業(yè)管理或愿意繳納管理費(fèi)的，僅占38.6%和41.3%,換句話說，有50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進(jìn)物業(yè)管理的前期投入，即便實(shí)行了物業(yè)管理也會(huì)提出各種理由而不愿繳納管理費(fèi)。我們的社區(qū)也做過類似的問卷調(diào)查，結(jié)果差不多。老舊小區(qū)住戶對(duì)小區(qū)改造整治和引入規(guī)范物業(yè)管理的愿望強(qiáng)烈，但在出資和繳費(fèi)問題上態(tài)度消極。所以物業(yè)公司普遍不愿進(jìn)駐老舊小區(qū)，即便是進(jìn)駐了的也是慘淡經(jīng)營，部分兄弟縣市已經(jīng)出現(xiàn)小區(qū)改造提升后物業(yè)進(jìn)駐，收不起來物業(yè)費(fèi)最后跑路的現(xiàn)象。二、解決問題的建議（一） 大力實(shí)施老舊小區(qū)改造，提升硬件。我市實(shí)施了主城區(qū)老舊住宅小區(qū)綜合整治三年行動(dòng)計(jì)劃，計(jì)劃用三年的時(shí)間對(duì)88個(gè)老舊住宅小區(qū)實(shí)施綜合改造，選定4個(gè)小區(qū)作試點(diǎn)，群眾非常擁護(hù)也熱切期盼，希望能盡快推廣開來，盡可能多的改造老舊小區(qū)。關(guān)于資金問題，一是可以成立一個(gè)專門的小區(qū)維修基金會(huì)，負(fù)責(zé)資金的籌集、運(yùn)營和調(diào)配。二是盡最大可能、最大限度地合理利用小區(qū)閑置土地或簡陋房屋進(jìn)行二次開發(fā)。三是借鑒江蘇南通〃PPP〃模式改造老小區(qū)道路照明的經(jīng)驗(yàn)。四是創(chuàng)造融資平臺(tái)，通過一定優(yōu)惠政策，吸引有興趣參與老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的企業(yè)出資。（二） 明確主體，盡快建立業(yè)委會(huì)或小區(qū)自管會(huì)，讓小區(qū)的事物有人管。阜橋街道從去年開始試點(diǎn)了老舊小區(qū)自管會(huì)建設(shè)啟前已建立35個(gè)自管會(huì)，有自管會(huì)成員180余名，他們?cè)诃h(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治理等方面都發(fā)揮了積極的作用，值得進(jìn)一步深化和推廣。（三）引入物業(yè)化管理，樹立大物業(yè)理念。小區(qū)建設(shè)〃三分建、七分管”，我們投入了巨大的資金進(jìn)行老舊小區(qū)改造，如果管理不跟上，必定會(huì)反彈。把老舊住宅小區(qū)整治完的后續(xù)的管理工作讓位于社會(huì)化、市場化、專業(yè)化的物業(yè)管理，無疑是最好的選擇。針對(duì)收費(fèi)難的情況，可以采取靈活多樣的方式，一是參照公交公司模式，成立公辦的非營利性老舊小區(qū)物業(yè)公司，政府補(bǔ)貼資金。二是在老舊小區(qū)改造整治中，在規(guī)劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房可用于出租經(jīng)營，經(jīng)營收益作為小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金。三是對(duì)承擔(dān)老舊小區(qū)管理的物業(yè)公司或社區(qū)進(jìn)行補(bǔ)貼，比如淄博市，2011年度老舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米建筑面積0.30元。政府補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米建筑面積0.20元，業(yè)主交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米建筑面積0.10元。徐州市的老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)采取市、區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼為主，居民負(fù)擔(dān)為輔，分級(jí)負(fù)擔(dān)的辦法，每月由市、區(qū)兩級(jí)按推行準(zhǔn)物業(yè)管理的建筑面積各負(fù)擔(dān)0.05元/m2/月的標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用，小區(qū)居民按住房建筑面積負(fù)擔(dān)0.05元/m2/月的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)費(fèi)用。四是對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)實(shí)行以〃以獎(jiǎng)代補(bǔ)〃政策，設(shè)立長效管理獎(jiǎng)勵(lì)資金，即對(duì)每個(gè)小區(qū)安排一定數(shù)額資金，經(jīng)考核達(dá)到創(chuàng)衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)要求的，每年實(shí)行一次性獎(jiǎng)勵(lì)。大物業(yè)是指物業(yè)外包的范圍不光是老舊小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生，還包括店外經(jīng)營、占道經(jīng)營、舌L停車、舌L搭建、小廣告、五小行業(yè)等，以彌補(bǔ)現(xiàn)有執(zhí)法力量的不足，這種大包的方式，在深圳、南京、舟山都有試行，至于一些有爭議的問題，可以通過加強(qiáng)管理來解決，公共服務(wù)外包是改革的重要方向，不應(yīng)因噎廢食。（四）更新觀念，教育群眾。通過建立市場機(jī)制來培育老舊小區(qū)百姓的市場觀念，即政府花錢買機(jī)制，百姓花錢買服務(wù)。要讓廣大居民懂得，房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)多元化，作為產(chǎn)權(quán)人要承擔(dān)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。同時(shí)，加強(qiáng)正面典型宣傳，