房地產(chǎn)市場均衡機(jī)制及政府干預(yù)

第九部分房地產(chǎn)市場均衡機(jī)制及政府干預(yù)開篇詞安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。——杜甫房地產(chǎn)市場均衡機(jī)制及政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)周期理論、市場供求與市場均衡市場機(jī)制的有效性與市場失靈經(jīng)濟(jì)周期分析主要理論政府應(yīng)該如何采用經(jīng)濟(jì)及政策手段經(jīng)濟(jì)周期理論、市場供求與市場均衡經(jīng)濟(jì)周期理論經(jīng)濟(jì)周期(Businesscycle)：也稱商業(yè)周期、景氣循環(huán)。它是指經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中周期性出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張與經(jīng)濟(jì)緊縮交替更迭、循環(huán)往復(fù)的一種現(xiàn)象。是國民總產(chǎn)出、總收入和總就業(yè)的波動(dòng)。經(jīng)濟(jì)周期的類型及成因。自19世紀(jì)中葉以來，人們在探索經(jīng)濟(jì)周期問題時(shí)，根據(jù)各自掌握的資料提出了不同長度和類型的經(jīng)濟(jì)周期。經(jīng)濟(jì)周期理論、市場供求與市場均衡（1）基欽周期：短周期是1923年英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家基欽提出的一種為期3-4年的經(jīng)濟(jì)周期?；鶜J認(rèn)為經(jīng)濟(jì)周期實(shí)際上有主要周期與次要周期2種。主要周期即中周期，次要周期為3~4年一次的短周期。這種短周期就稱基本欽周期。經(jīng)濟(jì)周期理論、市場供求與市場均衡（2）朱格拉周期：中周期是1860年法國經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱格拉提出的一種為期9~10年的經(jīng)濟(jì)周期。該周期是以國民收入、失業(yè)率和大多數(shù)經(jīng)濟(jì)部門的生產(chǎn)、利潤和價(jià)格的波動(dòng)為標(biāo)志加以劃分的。經(jīng)濟(jì)周期理論、市場供求與市場均衡（3）康德拉季耶夫周期：長周期或長波是1926年俄國經(jīng)濟(jì)學(xué)家康德拉季耶夫提出的一種為期50-60年的經(jīng)濟(jì)周期。該周期理論認(rèn)為，從18世紀(jì)末期以后，經(jīng)歷了三個(gè)長周期。第一個(gè)長周期從1789年到1849年，上升部分為25年，下降部分35年，共60年。第二個(gè)長周期從1849年到1896年，上升部分為24年，下降部分為23年，共47年。第三個(gè)長周期從1896年起，上升部分為24年，1920年以后進(jìn)入下降期。經(jīng)濟(jì)周期理論、市場供求與市場均衡（4）庫茲涅茨周期：另一種長周期是1930年美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炷奶岢龅囊环N為期15-25年，平均長度為20年左右的經(jīng)濟(jì)周期。由于該周期主要是以建筑業(yè)的興旺和衰落這一周期性波動(dòng)現(xiàn)象為標(biāo)志加以劃分的，所以也被稱為“建筑周期”。經(jīng)濟(jì)周期理論、市場供求與市場均衡（5）熊彼特周期：一種綜合1936年，偉大的經(jīng)濟(jì)學(xué)家熊彼特以他的“創(chuàng)新理論”為基礎(chǔ)，對各種周期理論進(jìn)行了綜合分析后提出的。熊彼特認(rèn)為，每一個(gè)長周期包括6個(gè)中周期，每一個(gè)中周期包括三個(gè)短周期。短周期約為40個(gè)月，中周期約為9~10年，長周期為48~60年。他以重大的創(chuàng)新為標(biāo)志，劃分了三個(gè)長周期。第一個(gè)長周期從18世紀(jì)80年代到1842年，是“產(chǎn)業(yè)革命時(shí)期”；第二個(gè)長周期從1842年到1897年，是“蒸汽和鋼鐵時(shí)期”；第三個(gè)長周期從1897年以后，是“電氣、化學(xué)和汽車時(shí)期”。在每個(gè)長周期中仍有中等創(chuàng)新所引起的波動(dòng)，這就形成若干個(gè)中周期。在每個(gè)中周期中還有小創(chuàng)新所引起的波動(dòng)，形成若干個(gè)短周期。經(jīng)濟(jì)周期理論、市場供求與市場均衡市場供求與市場均衡市場均衡是指市場上商品價(jià)格與買賣雙方的成交數(shù)量達(dá)至一種穩(wěn)定的狀態(tài)，在這種狀態(tài)下，買賣雙方都不再希望改變當(dāng)時(shí)的價(jià)格和買賣數(shù)量。用函數(shù)形式表示即為需求函數(shù)與供給函數(shù)相等時(shí)的價(jià)格和交易量，Qs=Qd式中Qd----------f（P，Pr，A，M，I，J，N，Pe……)Qs---------f（P，W，R，T，Pr，TX，Pe………）經(jīng)濟(jì)周期理論、市場供求與市場均衡Qs--------某商品的市場需求量；P---------該商品的價(jià)格；Pr---------該商品的相關(guān)商品的價(jià)格；A---------用于該商品的廣告促銷費(fèi)用；M---------該商品的市場普及程度；I-----------消費(fèi)者的收入水平；J-----------消費(fèi)者的偏好或嗜好；N----------消費(fèi)者的數(shù)量；Pe---------消費(fèi)者對該商品未來價(jià)格的預(yù)期。經(jīng)濟(jì)周期理論、市場供求與市場均衡Qd---------某商品的供給量；P------------該商品的價(jià)格；W-----------勞動(dòng)力的價(jià)格；R------------資本的價(jià)格；T-------------該商品的市場技術(shù)水平；TX----------稅收；Pe-----------生產(chǎn)者對該商品未來價(jià)格的預(yù)期。經(jīng)濟(jì)周期理論、市場供求與市場均衡消費(fèi)者對商品未來價(jià)格的預(yù)期也影響到商品現(xiàn)在的需求量。當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期某商品的價(jià)格將會(huì)上升時(shí)，他們就可能在現(xiàn)在購買該商品，以免在將來支付更高的價(jià)格；相反，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期價(jià)格將下降，他們可能會(huì)減少當(dāng)前該商品的需求，而是等到將來下降后再以更低的價(jià)格購買。影響供給量的因素很多，但主要的因素包括該種商品的價(jià)格、勞動(dòng)力的價(jià)格、資本的價(jià)格、相關(guān)商品的價(jià)格、生產(chǎn)技術(shù)水平、稅收和生產(chǎn)者對該種商品價(jià)格的預(yù)期等等。經(jīng)濟(jì)周期理論、市場供求與市場均衡如果生產(chǎn)者預(yù)期未來商品價(jià)格上漲，他可能會(huì)增加生產(chǎn)，也可能減少當(dāng)前的供給，囤積起來，以期在未來以更高的價(jià)格出售；反之，生產(chǎn)者預(yù)期未來商品價(jià)格下跌時(shí)，當(dāng)前供給量可能增加。但是，如果生產(chǎn)者考慮其他生產(chǎn)者的反應(yīng)時(shí)，在不同的條件下可能有不同的結(jié)果。所以，這一因素以供給量的影響可能要復(fù)雜一些。市場機(jī)制的有效性與市場失靈市場機(jī)制的有效性：市場機(jī)制就是指市場競爭、市場供求和市場價(jià)格之間相互影響、相互決定的機(jī)制。主要要素：價(jià)格機(jī)制、供求機(jī)制、競爭機(jī)制（其中價(jià)格機(jī)制是核心）。市場機(jī)制的功能：（1）形成價(jià)格的功能；（2）優(yōu)化資源配置的功能；（3）平衡供求關(guān)系的功能；（4）激勵(lì)市場競爭主體的工程。市場機(jī)制的有效性與市場失靈市場機(jī)制運(yùn)行機(jī)理：具有自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展和自我約束的市場競爭主體，完全根據(jù)對自身利益的追求和市場競爭、供求變化所形成的價(jià)格信號進(jìn)行自主、分散的決策，從事各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，從而推動(dòng)市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。市場機(jī)制的有效性與市場失靈資源的最優(yōu)配置。在市場機(jī)制作用下，如果居民何廠商作為市場主體分別實(shí)現(xiàn)了效用最大化合利潤最大化，并且在此技術(shù)上，產(chǎn)品市場和生產(chǎn)要素既不存在過剩，也不存在短缺，即整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系恰好使所有的商品供求都相等時(shí)，經(jīng)濟(jì)就處于一般均衡狀態(tài)或瓦爾拉斯均衡狀態(tài)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于一般均衡狀態(tài)時(shí)，資源便實(shí)現(xiàn)了最優(yōu)配置。標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)一種資源的任何重新分配，已經(jīng)不可能使任何一個(gè)人的處境變好，也不使一個(gè)人的處境變壞。資源最優(yōu)配置的標(biāo)準(zhǔn)貨或資源最優(yōu)配置的狀態(tài)被稱為帕累托標(biāo)準(zhǔn)或帕累托最優(yōu)狀態(tài)（經(jīng)濟(jì)效率）。條件：只有在完全競爭的條件下，才有可能實(shí)現(xiàn)。市場機(jī)制的有效性與市場失靈市場失靈的原因：完全依靠市場機(jī)制的自發(fā)作用都不可能實(shí)現(xiàn)一般均衡和帕累托最優(yōu)狀態(tài)。這種情況的存在被稱為市場失靈。原因：（1）外部性或外部影響的存在：在市場經(jīng)濟(jì)中，當(dāng)經(jīng)濟(jì)主體的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)給其他社會(huì)成員帶來好的或壞的影響，而又不能使市場主體得到相應(yīng)的補(bǔ)償或給予其他社會(huì)成員賠償?shù)臅r(shí)候，就會(huì)產(chǎn)生“外部性”或“外部影響”。正外部性”：其他市場主體受益，自己卻不能得到補(bǔ)償；（外部經(jīng)濟(jì)）會(huì)使市場主體活動(dòng)水平低于社會(huì)所需最優(yōu)水平；“負(fù)外部性”：其他市場主體受損，卻又不為此作出賠償。（外部不經(jīng)濟(jì)）會(huì)使市場主體活動(dòng)水平高于社會(huì)所需水平，并給其他社會(huì)主體乃至社會(huì)帶來巨大損失。表明資源未實(shí)現(xiàn)最優(yōu)配置，帕累托標(biāo)準(zhǔn)未實(shí)現(xiàn)。外部性的存在，與產(chǎn)權(quán)不明晰有關(guān)。市場機(jī)制的有效性與市場失靈（2）公共物品的生產(chǎn)：如果某種物品不具有消費(fèi)的競爭性，也就是任何人增加對這些產(chǎn)品的消費(fèi)都不會(huì)減少其他人所可能得到的消費(fèi)水平，即為公共物品（如公路、廣播、電視等）。如果某種產(chǎn)品既不具有競爭性，又不具有排他性，則可稱之為純公共物品（如國防、治安等）。市場機(jī)制是一種利益調(diào)節(jié)機(jī)制，因此，只有在具有競爭性和排他性的私人物品方面能夠起完全的調(diào)節(jié)作用。市場機(jī)制的有效性與市場失靈（3）壟斷的存在：壟斷是指一個(gè)或少數(shù)廠商對某種產(chǎn)品的生產(chǎn)或銷售實(shí)行完全的或某種程度的控制。原因：①廠商實(shí)現(xiàn)了對某種產(chǎn)品生產(chǎn)所需的關(guān)鍵資源供給的控制，從而使其他廠商無法進(jìn)入該領(lǐng)域。②擁有了生產(chǎn)某種產(chǎn)品的專利權(quán)。③自然壟斷。某些行業(yè)的技術(shù)條件決定了只有在產(chǎn)量很高或生產(chǎn)規(guī)模巨大的條件下，才能取得生產(chǎn)的規(guī)模效益。④政府對某些行業(yè)實(shí)行準(zhǔn)入制度。⑤市場競爭本身的發(fā)展會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)集中，而生產(chǎn)集中發(fā)展到一定程度，也會(huì)形成壟斷。市場機(jī)三制的有三效性與三市場失三靈克服市三場失靈三的微觀三經(jīng)濟(jì)政三策：（1）消三除外部三性的微三觀經(jīng)濟(jì)三政策（三使用稅三收和補(bǔ)三貼手段三，明晰三產(chǎn)權(quán)）三；（2）公三共物品三供給的三微觀經(jīng)三濟(jì)政策三（政府三生產(chǎn)公三共物品三，數(shù)量三采用非三市場化三的決策三方式）三；（3）對三壟斷進(jìn)三行管制三的微觀三經(jīng)濟(jì)政三策（控三制市場三結(jié)構(gòu)；三管制壟三斷企業(yè)三的產(chǎn)品三價(jià)格和三數(shù)量；三制定反三壟斷法三和反托三拉斯法三）；（4）信三息服務(wù)三的微觀三經(jīng)濟(jì)政三策（消三除市場三失靈對三經(jīng)濟(jì)運(yùn)三行的影三響，從三而提高三資源的三配置效三率。房地產(chǎn)三經(jīng)濟(jì)環(huán)三境分析分析我三國的房三地產(chǎn)經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三，首先三要分析三房地產(chǎn)三的本質(zhì)三、內(nèi)容三與特性三，然后三從政治三、經(jīng)濟(jì)三、社會(huì)三、技術(shù)三發(fā)展等三方面找三出對房三地產(chǎn)經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三影響最三大的因三素，從三而初步三判斷房三地產(chǎn)經(jīng)三濟(jì)的走三向，房地產(chǎn)三是房產(chǎn)三和地產(chǎn)三的總稱三。其在三物質(zhì)上三是由土三地及土三地上的三建筑物三和構(gòu)筑三物構(gòu)成三的。在三經(jīng)濟(jì)學(xué)三上也叫三不動(dòng)產(chǎn)三。地產(chǎn)三指能夠三為其權(quán)三利人帶三來收益三或滿足三其權(quán)利三人工作三或生活三需要的三土地資三產(chǎn)。土地所三有權(quán)：三指土地三所有者三在法律三規(guī)定的三范圍內(nèi)三，對其三擁有的三土地享三有占有三、使用三、收益三和處分三的權(quán)利三。土地三所有權(quán)三可分為三：國有三土地和三集體土三地兩類三。國有三土地：三指屬于三國家所三有即全三民所有三的土地三，國家三是國有三土地所三有權(quán)的三唯一主三體，用三地單位三或個(gè)人三對國有三土地只三有使用三權(quán)，沒三有所有三權(quán)。集三體土地三：屬于三農(nóng)村居三民集體三經(jīng)濟(jì)組三織所有三的土地三，集體三土地所三有權(quán)的三主體是三農(nóng)村居三民集體三經(jīng)濟(jì)組三織。房地產(chǎn)三市場的三分類；三（1）房地三產(chǎn)一級三市場：三是土地三交易市三場，是三土地所三有者與三使用者三間的縱三向交流三，由政三府直接三控制和三壟斷經(jīng)三營。（2）房地三產(chǎn)二級三市場：三是增量三房地產(chǎn)三交易市三場，指三房地產(chǎn)三經(jīng)營者三與房地三產(chǎn)使用三者的縱三向流通三市場。三（3）房地三產(chǎn)三級三市場：三即存量三房地產(chǎn)三交易市三場，是三房地產(chǎn)三所有者三將房地三產(chǎn)使用三權(quán)或所三有權(quán)再三轉(zhuǎn)讓的三市場，三是消費(fèi)三者間的三橫向交三易，屬三于消費(fèi)三市場的三重新配三置。影響房三地產(chǎn)消三費(fèi)的因三素：（1）經(jīng)濟(jì)三社會(huì)發(fā)三展及城三市化的三水平。三經(jīng)濟(jì)社三會(huì)越發(fā)三展、城三市化水三平越高三，對房三地產(chǎn)的三消費(fèi)也三就越大三。隨著三城市的三發(fā)展，三城市土三地面積三的不斷三增加，三城市對三土地和三住宅的三消費(fèi)也三就越來三越大。（2）城市三人口增三長及生三活水平三城市的三發(fā)展，三其人口三也會(huì)相三應(yīng)增加三，加之三生活水三平的提三高，對三城市土三地的消三費(fèi)就越三來越大三了。（3）房地三產(chǎn)價(jià)格三水平。三與其它三市場一三樣，價(jià)三格的高三低對于三房地產(chǎn)三的消費(fèi)三有很大三的影響三。價(jià)格三高，就三會(huì)限制三對房地三產(chǎn)的消三費(fèi)，價(jià)三格低，三就會(huì)增三加對房三地產(chǎn)的三消費(fèi)。（4）國家三政策；三國家的三政策對三房地產(chǎn)三的生產(chǎn)三性消費(fèi)三和消費(fèi)三性消費(fèi)三都會(huì)有三巨大的三影響。三特別是三對房地三產(chǎn)的總?cè)科胶馊徒Y(jié)構(gòu)三平衡有三著重大三的調(diào)節(jié)三作用。三對于居三民住房三消費(fèi)影三響最大三的是國三家的住三房政策三以及與三住房有三關(guān)的各三項(xiàng)優(yōu)惠三政策。（5）城市三產(chǎn)業(yè)結(jié)三構(gòu)。城三市產(chǎn)業(yè)三結(jié)構(gòu)發(fā)三展的狀三況，不三僅決定三著城市三對房地三產(chǎn)消費(fèi)三的總量三，而且三決定著三房地產(chǎn)三產(chǎn)業(yè)的三消費(fèi)結(jié)三構(gòu)。（6）消費(fèi)三者對經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三形勢預(yù)三測。消三費(fèi)者的三消費(fèi)會(huì)三受到外三部環(huán)境三的制約三，外部三環(huán)境影三響著現(xiàn)三實(shí)支付三能力能三否得到三實(shí)現(xiàn)。三如果消三費(fèi)者對三未來經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三的預(yù)測三是樂觀三的，房三地產(chǎn)消三費(fèi)就會(huì)三增長，三如果是三悲觀的三，消費(fèi)三會(huì)減少三。政府干三預(yù)的理三論基礎(chǔ)1.凱恩斯三的傳統(tǒng)三政府干三預(yù)理論在凱恩三斯看來三，僅僅三依靠市三場機(jī)制三的自發(fā)三調(diào)節(jié)作三用不足三以使有三效需求三提高到三充分就三業(yè)的水三平，但三是，市三場機(jī)制三的這種三“能力三不足”三的情況三是可以三由政府三來加以三彌補(bǔ)的三，即通三過擴(kuò)大三政府支三出，減三稅和貨三幣擴(kuò)張三等措施三加以彌三補(bǔ)。2.斯蒂格三利茨的三新政府三干預(yù)理三論斯蒂格三利茨與三西方其三他經(jīng)濟(jì)三學(xué)家一三樣，認(rèn)三為政府三干預(yù)的三主要作三用是彌三補(bǔ)市場三失靈。三因此，三對市場三失靈的三研究就三成為政三府干預(yù)三理論的三一部分三。格林三沃德和三斯蒂格三利茨（198三6）以較三復(fù)雜的三數(shù)學(xué)模三型證明三，當(dāng)市三場不完三備、信三息不完三全、競?cè)隣幉煌耆珪r(shí)，三市場機(jī)三制不會(huì)三自己達(dá)三到帕累三托最優(yōu)三，這就三是格林三沃德——斯蒂格三利茨定三理。三此定理三的深刻三含義在三于，由三它所定三義的市三場失靈三是以現(xiàn)三實(shí)中普三遍存在三的不完三全信息三、不完三全競爭三、不完三備市場三為基礎(chǔ)三，因此三市場失三靈不再三局限于三外部性三、公共三產(chǎn)品等三狹隘范三圍，而三是無處三不在的三。這就三為政府三干預(yù)提三供了廣三闊的潛三在空間三。為了三彌補(bǔ)市三場失靈三，政府三干預(yù)應(yīng)三該遍布三各個(gè)經(jīng)三濟(jì)部門三和領(lǐng)域三，而不三僅僅是三制訂法三規(guī)、再三分配和三提供公三共品。三市場失三靈的普三遍性必三然要求三政府干三預(yù)的普三遍性。三但西方三經(jīng)濟(jì)學(xué)三的流行三觀點(diǎn)是三，政府三本身也三有失靈三問題，三政府干三預(yù)經(jīng)常三是無效三的。3.制度變?nèi)w理論新制度三經(jīng)濟(jì)學(xué)三認(rèn)為制三度變遷三可以視三為一種三效率更三高的制三度（即三制度變?nèi)w的目三標(biāo)模式三）對另三一種制三度（即三所謂的三起點(diǎn)模三式）的三替代過三程，或三一種更三為有效三的制度三的產(chǎn)生三過程。三制度變?nèi)w是一三種從制三度均衡三到不均三衡再到三均衡的三不斷演三變的歷三史過程三，各種三制度的三交錯(cuò)變?nèi)w構(gòu)成三了一定三時(shí)期的三制度特三征。4.制度均三衡理論諾思在《經(jīng)濟(jì)史三中的結(jié)三構(gòu)與變?nèi)w》一書中三，指出三制度提三供了人三類相互三影響的三框架，三它們建三立了構(gòu)三成一個(gè)三社會(huì)，三或確切三地說一三種經(jīng)濟(jì)三秩序的三合作與三競爭關(guān)三系，旨三在約束三主體福三利或效三用最大三化利益三的個(gè)人三行為。三由此可三見，制三度本身三是一種三均衡、三非均衡三的交替三循環(huán)過三程。制三度的本三質(zhì)是人三類利益三博弈的三一種均三衡，要三實(shí)現(xiàn)從三現(xiàn)實(shí)的三制度均三衡想理三想的制三度均衡三演進(jìn)。5.博弈理三論博弈理三論是研三究決策三主體在三給定信三息條件三下如何三決策以三使自身三效用最三大化，三以及不三同決策三主體之三間決策三的均衡三。博弈三理論雙三方是否三達(dá)成合三作一致三的關(guān)鍵三在于價(jià)三格，或三者說雙三方能獲三得利潤三，有可三能雙方三過于追三求自身三的利益三而導(dǎo)致三整體利三益的喪三失，著三名的“三囚徒困三境”就三是最好三的例子三“追求三私人利三益最大三化的兩三個(gè)獨(dú)立三行動(dòng)注三定合作三瓦解并三給雙方三帶來最三大損害三。國外研三究評述西方一三些學(xué)者三對住房三市場提三出了“三過濾”三和“梯三級消費(fèi)三”的觀三點(diǎn)。芝三加哥學(xué)三派的伯三吉斯提三出了住三宅市場三的“過三濾”理三論。他三以“新三住宅只三能建設(shè)三在舊住三宅周圍三，并提三供給高三收入家三庭居住三”為前三提，分三析城市三住宅的三一系列三現(xiàn)象和三過程：三越是新三的住房三離市中三心越遠(yuǎn)三，新住三房因其三品質(zhì)、三區(qū)位等三因素吸三引高收三入階層三居住，三而淘汰三下來的三住房由三較低收三入階層三居住，三以此類三推，最三低收入三階層居三住城市三中心最三陳酒的三住房，三直到城三市中心三那些最三陳舊的三住房逐三漸被商三業(yè)中心三和辦公三設(shè)施所三取代。H.C懷特從三整個(gè)住三房市場三的視角三，透視三住房市三場的消三費(fèi)規(guī)律三。他認(rèn)三為住宅三市場的三消費(fèi)具三有梯級三消費(fèi)現(xiàn)三象。開三發(fā)商基三于利潤三最大化三的訴求三，往往三把高收三入階層三作為目三標(biāo)群體三，新開三發(fā)的住三宅和他三們的貨三幣支付三能力是三相匹配三的，因三此，新三住宅的三目標(biāo)群三體主要三是高收三入階層三，中低三收入居三民在貨三幣支付三能力有三限的狀三態(tài)下，三在新住三宅產(chǎn)權(quán)三市場價(jià)三格過濾三效應(yīng)的三作用下三，往往三在住宅三產(chǎn)權(quán)二三級市場三和住宅三租賃市三場獲得三住房服三務(wù)，因三而在住三宅消費(fèi)三市場存三在“梯三級消費(fèi)三”現(xiàn)象三。西方國三家在制三定住房三政策是三，在有三的時(shí)期三還實(shí)行三了租金三管制，三這是西三方國家三政府對三住房市三場進(jìn)行三調(diào)控的三主要手三段之一三，許多三經(jīng)濟(jì)學(xué)三家對此三的市場三效應(yīng)進(jìn)三行了研三究。Dir三k.W三.Ea三rly及Edg三ar.三Ols三en對租金三管制研三究后表三明，租三金控制三會(huì)產(chǎn)生三兩個(gè)方三面的效三應(yīng)：一三方面，三租金管三制會(huì)導(dǎo)三致非租三金控制三市場空三置率的三降低和三租金的三上漲，三加劇無三家可歸三現(xiàn)象；三另一方三面，租三金管制三可以降三低控制三范圍內(nèi)三的租金三，緩解三無家可三歸現(xiàn)象三，但是三會(huì)抑制三住房租三賃市場三的供給三。因此三，租金三控制政三策能否三緩解居三住問題三，尚難三以界定三。Ram三sey三Re三y在《De三vel三opi三ng三Aff三ord三abl三eH三ous三ing三:A三Pra三cti三cal三Gui三de三for三No三n-p三rof三it三Org三ani三zat三ion三》一書中三提出，三住宅市三場是一三個(gè)連續(xù)三性的市三場，當(dāng)三低端租三住房屋三家庭不三能在可三支付的三租金條三件下獲三得相應(yīng)三的住房三，會(huì)對三整個(gè)住三房市場三產(chǎn)生消三極影響三。潛在三的購房三者如果三在一定三的時(shí)期三內(nèi)不能三依靠其三收入積三累購房三首付款三，那么三低端住三房市場三的需求三量就會(huì)三減少，三當(dāng)?shù)投巳》渴腥龍龅男枞罅繕O三度減少三時(shí)，會(huì)三導(dǎo)致住三房市場三梯級消三費(fèi)鏈的三斷裂，三從而會(huì)三影響住三房市場三。低端住三房市場三的需求三量的減三少，還三會(huì)引致三有房者三和無房三者收入三差距增三大，當(dāng)三差距較三大時(shí)，三會(huì)產(chǎn)生三社會(huì)問三題。因三此，政三府必須三支持可三支付住三宅和可三支付租三賃住宅三的建設(shè)三，以解三決住房三消費(fèi)不三公平所三導(dǎo)致的三社會(huì)問三題。國外還三對政府三干預(yù)住三房市場三的必要三性進(jìn)行三了深入三研究。Gri三gsb三y基于住三宅市場三分配無三效率的三視角，三提出國三家和城三市政府三應(yīng)該對三住宅供三應(yīng)進(jìn)行三干預(yù)，三以消除三住宅市三場外部三不經(jīng)濟(jì)三，確保三居民最三基本的三住宅消三費(fèi)水平三，提供三私營機(jī)三構(gòu)不愿三意提供三但是與三住宅消三費(fèi)有關(guān)三的公共三基礎(chǔ)設(shè)三施，確三保住宅三消費(fèi)的三公平，三以穩(wěn)定三國家整三體經(jīng)濟(jì)三。Bur三ns三Gre三ble三r從有益三物品、三分配不三均的物三品、規(guī)三模經(jīng)濟(jì)三、市場三不完善三等政府三干預(yù)市三場的一三般理由三出發(fā)，三更從內(nèi)三部收益三、外部三收益、三部門之三間的分三配等方三面提出三政府干三預(yù)住宅三市場的三必要性三。Cla三pha三m在對英三國住房三制度進(jìn)三行綜合三評價(jià)的三基礎(chǔ)上三，認(rèn)為三住房市三場的內(nèi)三在不平三衡會(huì)加三劇國民三經(jīng)濟(jì)的三波動(dòng)，三市場體三系不會(huì)三帶來經(jīng)三濟(jì)的最三大化，三因此，三政府對三市場的三干預(yù)，三在實(shí)現(xiàn)三住房目三標(biāo)上是三必要的三，對經(jīng)三濟(jì)也是三有益的三。國外政三府干預(yù)三住宅市三場政策三的先進(jìn)三經(jīng)驗(yàn)市場調(diào)三控政策土地供三給調(diào)節(jié)三制度世界各三國的土三地制度三可以分三為兩種:私人所三有和政三府(國家)所有。三但就世三界各國三的實(shí)踐三來看，三一個(gè)國三家或地三區(qū)的土三地所有三制往往三都是由三國家所三有與私三人所有三共同組三成的。三如今，三即使是三在崇尚三私有財(cái)三產(chǎn)制度三的英美三等國政三府，也三是大土三地所有三者。除三了直接三擁有，三政府可三以通過三城市規(guī)三劃、頒三布土地三法規(guī)、三規(guī)定土三地用途三、征收三土地使三用轉(zhuǎn)讓三稅等途三徑來影三響商業(yè)三性用地三的供給三，平抑三地價(jià)控三制房地三產(chǎn)的開三發(fā)成本三，從而三降低房三地產(chǎn)的三市場價(jià)三格。美國土三地有三三種所有三形式：三私人所三有，聯(lián)三邦政府三、洲及三地方政三府所有三，印第三安人保三留地。三政府所三有的土三地除了三提供政三府辦公三、基礎(chǔ)三設(shè)施等三公共品三以外，三還可以三建造公三共住房三出租。三無論是三政府所三有還是三私人所三有，土三地的經(jīng)三濟(jì)用途三都有統(tǒng)三一的規(guī)三劃，通三過對其三使用進(jìn)三行限制三以及稅三收政策三進(jìn)行調(diào)三節(jié)。日三本全部三土地的3/4屬于私三人部門三所有，三國有土三地僅占1/4，而且三主要是三山林沼三澤地。三因此，三私人和三企業(yè)構(gòu)三成了房三地產(chǎn)市三場上的三主體。三政府對三房地產(chǎn)三用地的三調(diào)節(jié)主三要是通三過兩種三渠道:一是稅三收政策三和城市三規(guī)劃;二是通三過對專三門從事三社會(huì)基三礎(chǔ)設(shè)施三和普通三居民住三宅建設(shè)三，以及三經(jīng)營的三非盈利三性的200多個(gè)公三團(tuán)組織三提供政三府低息三貸款來三增加基三礎(chǔ)設(shè)施三和住宅三供給。新加坡三是一個(gè)三人口稠三密的多三民族國三家，200三7年中期三人口達(dá)458三.86萬，人三口密度三為每平三方公里707三3人，國三有土地三占全國三面積的72%，其中三建屋發(fā)三展局就三占了20%。（Sin三gap三ore三De三par三tme三nt三of三Sta三tis三tcs三.Mo三nth三ly三Did三est三of三St三ati三stc三sS三ing三apo三re，May三20三08）房地三產(chǎn)市場三上政府三是最大三的土地三供給者三，而且三是居民三住宅的三最主要三的供給三者。在規(guī)劃三和土地三開發(fā)成三本上，三一般商三業(yè)用地三比住宅三用地價(jià)三格高10倍以上三，因此三，為保三障住宅三用地的三供給，三除了由三建屋發(fā)三展局直三接提供三住宅以三外，政三府還對三那些想三改變土三地用途三的用戶三收取高三昂的溢三價(jià)費(fèi)用三。英國土三地在法三律上全三部歸英三王所有三，個(gè)人三、企業(yè)三及社會(huì)三團(tuán)體僅三擁有土三地使用三權(quán)。國三家通過三對土地三一級市三場的控三制獲得三大量的三批租收三入，并三通過一三級市場三的管理三和調(diào)控三有效地三調(diào)節(jié)土三地二級三交易市三場的供三求，保三持房地三產(chǎn)市場三供求的三基本平三衡。這三種模式三也普遍三流行于三英聯(lián)邦三國家以三及前英三國殖民三地，比三如中國三香港的三土地供給制三度，特三區(qū)政府三是土地三市場的三最大供三給者的三地位為三調(diào)節(jié)房三地產(chǎn)的三供給和三防止房三地產(chǎn)泡三沫、經(jīng)三濟(jì)衰退三等起著三積極的三作用。三但從演三變趨勢三來看，三政府干三預(yù)房地三產(chǎn)市場三政策存三在一些三共同的三特點(diǎn)。三即無論三哪一種三土地所三有制下三，通過三城市規(guī)三劃和稅三收等控三制土地三供給和三用途都三成為政三府調(diào)節(jié)三房地產(chǎn)三市場的三重要手三段。發(fā)展租三賃市場三。據(jù)統(tǒng)計(jì)三，在過三去10年里，三德國名三義房價(jià)三每年僅三上漲1%。換句三話說，三扣除物三價(jià)上漲三因素，三德國房三價(jià)實(shí)際三上是在三縮水。三在從197三7年至今三的30多年里三，德國三平均房三價(jià)僅上三漲了60%，而同三期德國三個(gè)人名三義收入三卻增長三了3倍。據(jù)三統(tǒng)計(jì)，三目前德三國家庭三住房自三有率僅三為42%，另有58%的家庭三是租房三居住。三年輕人三中，77%的人都三屬于“三租房族三”。細(xì)三細(xì)觀察三后不難三發(fā)現(xiàn)，三德國發(fā)三達(dá)的房三屋租賃三市場，三是造成三這一現(xiàn)三象的主三要原因三。多年來三，德國三政府為三抑制房三價(jià)過快三上漲采三取了一三系列措三施，其三中就包三括加大三房屋租三賃市場三建設(shè)。三在德國三，政府三一方面三對房租三水平進(jìn)三行規(guī)范三，另一三方面也三通過一三整套嚴(yán)三格的法三律，注三重保護(hù)三租房人三的利益三。因此三，在德三國，租三房的“三安全感三”并不三亞于買三房，甚三至幾十三年居住三在一所三出租房三中的家三庭也不三在少數(shù)三。利率杠三桿（包三括差別三利率）三。一些市三場經(jīng)濟(jì)三較為發(fā)三達(dá)國家三，西方三經(jīng)濟(jì)理三論如凱三恩斯、三克魯格三曼等人三的學(xué)說三對政府三的經(jīng)濟(jì)三政策影三響至深三。在進(jìn)三行房地三產(chǎn)宏觀三調(diào)控時(shí)三，政府三一般并三不直接三干預(yù)房三地產(chǎn)市三場的運(yùn)三作，主三要根據(jù)三市場規(guī)三律來決三定其調(diào)三控政策三，因而三利率工三具成為三了首選三。為平三抑本國三自200三1年以來三的房地三產(chǎn)上漲三，英格三蘭銀行三從200三3年11月到200三4年5月連續(xù)5次上調(diào)三利率，三導(dǎo)致抵三押貸款三成本增三加，有三效地遏三制了購三房出租三和首次三置業(yè)人三士的入三市熱情三，房地三產(chǎn)消費(fèi)三信貸過三熱現(xiàn)象三大大緩三解。墨西哥三政府充三分利用三差別利三率杠桿三來調(diào)節(jié)三住房結(jié)三構(gòu)。墨三西哥銀三行和全三國性抵三押貸款三機(jī)構(gòu)根三據(jù)房屋三預(yù)定售三價(jià)制定三階梯式三貸款利三率，房三價(jià)和利三率成正三比，房三價(jià)越高三，貸款三利率就三越高，三來抑制三高價(jià)房三的開發(fā)三；而對三于中低三價(jià)位的三房地產(chǎn)三項(xiàng)目，三則可以三低于市三場利率2%的水平三為開發(fā)三商提供三貸款，三以此增三加中低三價(jià)位住三房的供三應(yīng)。稅收政三策稅收是三調(diào)節(jié)國三民收入三分配的三重要工三具。加三大房地三產(chǎn)在占三有、使三用、交三易、持三有各環(huán)三節(jié)特別三是非自三用住宅三交易的三稅收力三度，能三有效地三抑制房三地產(chǎn)投三機(jī)。從199三9年到200三7年，法三國平均三房價(jià)上三漲了43%，雖然三漲幅并三不太高三，但三“房地三產(chǎn)市場三存在泡三沫”的三言論仍三不絕于三耳。為三有效抑三制了房三地產(chǎn)投三機(jī)行為三，在法三國，購三房者除三繳納高三額地皮三稅外，三還需支三付住房三稅或空三房稅，三這導(dǎo)致三了長期三以來法三國人不三把房地三產(chǎn)市場三視為投三資或財(cái)三產(chǎn)保值三的重要三領(lǐng)域。韓國的三住宅市三場在亞三洲金融三危機(jī)過三后，進(jìn)三入了一三個(gè)復(fù)蘇三繁榮的三發(fā)展周三期。為三抑制住三宅投機(jī)三現(xiàn)象，三韓國政三府從200三7年1月1日開始三加大了三房地產(chǎn)三稅收力三度。政三府對居三民擁有三的第二三套以上三住宅征三收重稅三，將轉(zhuǎn)三讓第二三套以上三住宅的三交易稅三從9%至36%提高到50%；同時(shí)三為抑制三土地倒三賣，從200三7年1月1日起，三政府將三對非土三地所有三者自住三的土地三交易征三收60%的交易三稅。新三政策出三臺后，三韓國的三土地價(jià)三格漲幅三開始放三緩，當(dāng)三月土地三成交量三減少了36.三3%。在德國三，自有三自用的三住宅不三需要繳三納不動(dòng)三產(chǎn)稅，三只需要三繳納宅三基地土三地稅，三用于出三售的房三地產(chǎn)首三先要繳三納評估三價(jià)值1%到1.5三%的不動(dòng)三產(chǎn)稅，三房屋買三賣還要三繳納3.5三%的交易三稅。如三果通過三買賣獲三得盈利三，還要三繳納15%的差價(jià)三盈利稅三。重重三的稅收三限制大三大壓縮三了炒房三者進(jìn)行三“低買三高賣”三的利潤三空間，三同時(shí)也三抑制了三德國人三投資買三房的需三求。德三國人買三房熱情三相對不三高的另三一個(gè)原三因也在三于，政三府通過三一系列三稅收手三段，加三大房地三產(chǎn)投機(jī)三炒作的三成本，三限制了三投資性三買房需三求。行政和三法律手三段。美國房三地產(chǎn)涉三及數(shù)十三部法律三，如《合眾國三住房法》規(guī)定了三為低收三入家庭三建設(shè)公三共住房三的長遠(yuǎn)三目標(biāo)。三一旦發(fā)三現(xiàn)美國三房地產(chǎn)三商有散三布虛假三信息、三簽訂假三合同、三人為制三造漲價(jià)三風(fēng)潮等三不法行三為，不三僅會(huì)受三到《公平交三易法》等法律三的嚴(yán)懲三，還會(huì)三受到消三費(fèi)者集三體訴訟三和媒體三曝光，三房地產(chǎn)三行業(yè)協(xié)三會(huì)和相三關(guān)金融三機(jī)構(gòu)也三會(huì)將其三列入黑三名單。三早在196三5年，美三國就設(shè)三立了住三房和城三市發(fā)展三部，200三5年的預(yù)三算為313億美元三，重點(diǎn)三用于向三低收入三家庭提三供住房三補(bǔ)貼，三或直接三資助建三設(shè)廉價(jià)三房。美國政三府鼓勵(lì)三房地產(chǎn)三開發(fā)商三建設(shè)廉三價(jià)房，三由政府三先把某三塊土地三從私人三手中買三下，并三以較低三價(jià)格轉(zhuǎn)三批給房三地產(chǎn)開三發(fā)商，三同時(shí)規(guī)三定開發(fā)三商必須三建造一三定比例三的廉價(jià)三房。有三時(shí)政府三可以根三據(jù)地塊三具體情三況，允三許開發(fā)三商多造三房子，三以此鼓三勵(lì)開發(fā)三商以較三低價(jià)格三出售住三房俄羅斯三屬非市三場經(jīng)濟(jì)三國家，三還未加三入WTO，其對三房地產(chǎn)三市場調(diào)三控的措三施也非三同市場三經(jīng)濟(jì)國三家。針三對莫斯三科和圣三彼得堡三等大城三市房價(jià)三近來持三續(xù)大漲三的異常三現(xiàn)象，三俄羅斯三總統(tǒng)普三京提出三對房地三產(chǎn)市場三進(jìn)行調(diào)三控，并三提出全三國性計(jì)三劃，目三標(biāo)是“三讓民眾三買得起三房”。三政府干三預(yù)措施三有多種三，其中三一條就三是責(zé)成三俄羅斯三聯(lián)邦總?cè)龣z察院三，對莫三斯科和三圣彼得三堡等大三城市的三房地產(chǎn)三開發(fā)商三聯(lián)手操三控市場三價(jià)格的三問題展三開調(diào)查三，并警三示建設(shè)三部門和三城市規(guī)三劃部門三的官員三行動(dòng)遲三緩。住房保三障制度三。公共住三房根據(jù)Bur三ns和Gre三ble三r的理論三，住三房的需三求與供三給存在三著4種不均三衡形式:靜態(tài)不三均衡、三動(dòng)態(tài)不三均衡、三空間不三均衡和三質(zhì)量不三均衡。三在所有三發(fā)達(dá)國三家，三政府試三圖通過三介入社三會(huì)住房三市場或三通過修三改現(xiàn)行三政策的三漏洞或三同時(shí)采三取兩種三措施以三達(dá)到減三少住房三市場的三不均衡三。公共住三房制度三是政府三對房地三產(chǎn)市場三進(jìn)行干三預(yù)最直三接的手三段，從三各國的三實(shí)踐來三看，公三共住房三制度都三不是以三盈利為三目的，三甚至需三要財(cái)政三的特殊三補(bǔ)貼，三公共住三房實(shí)際三上與社三會(huì)保障三體制和三社會(huì)福三利制度三聯(lián)系在三一起。三政府提三供公共三住房大三致有兩三種方式三：直接三介入和三通過社三會(huì)團(tuán)體三、非贏三利性組三織等機(jī)三構(gòu)間接三介入。發(fā)達(dá)國三家公共三住房的三供給數(shù)三量都很三龐大，三這是政三府為維三護(hù)房地三產(chǎn)市場三的穩(wěn)定三，提高三整個(gè)社三會(huì)福利三水平、三保障居三民的基三本生活三水平而三提供的三低租金三的住房三體系。三政府直三接介入三住房市三場的供三給能夠三有效地三、直接三地刺激三和控制三住房生三產(chǎn)，在三相對較三短的時(shí)三間里提三供較多三的住房三，緩解三供求矛三盾，維三護(hù)社會(huì)三穩(wěn)定。三公共住三房政策三在市場三經(jīng)濟(jì)發(fā)三達(dá)國家三主要是三為低收三入者提三供住房三，國家三投資建三設(shè)國有三住宅，三低租金三出租給三低收入三家庭。三二戰(zhàn)后三的英國三、法國三、德國三、美國三、瑞典三、荷蘭三等國家三興建了三大批公三共住宅三供低收三入居民三租用。三公共住三房在住三房體系三中的地三位和數(shù)三量的多三少取決三于該國三或地區(qū)三人口與三土地的三對比狀三況。英三、美、三澳大利三亞以及三歐洲國三家等人三均占有三的土地三面積較三大，因三此，政三府對房三地產(chǎn)市三場大都三采取宏三觀調(diào)控三的辦法三，公共三住房制三度只作三為社會(huì)三保障的三一部分三存在。三但在地三少人多三的國家三和地區(qū)三，比如三新加坡三、中國三香港等三地，住三房的售三價(jià)相對三于居民三的人均三收入，三遠(yuǎn)遠(yuǎn)高三于同一三水平下三的其他三國家。三因此，三除了制三定政策三平抑價(jià)三格外，三公共住三房制度三成了保三障與提三高居民三生活、三調(diào)節(jié)房三地產(chǎn)價(jià)三格的重三要內(nèi)容三。由于直三接介入三方式對三政府財(cái)三政壓力三很大，三容易引三發(fā)腐敗三、尋租三等不良三后果，三因此，三在直接三提供公三共住房三的同時(shí)三，發(fā)達(dá)三國家也三會(huì)通過三社會(huì)團(tuán)三體、非三盈利組三織等為三社會(huì)建三造低租三金或低三價(jià)的住三宅。這三些非盈三利房地三產(chǎn)企業(yè)三靠出售三股份以三獲得啟三動(dòng)資金三，在此三基礎(chǔ)上三再申請三政府的三低息或三無息貸三款，并三可享受三免稅待三遇，因三此能以三低于市三場的價(jià)三格出租三所建住三房，瑞三典、荷三蘭、法三國等多三采用這三一做法三。瑞典三政府通三過給予三非盈利三公司、三住房合三作社等三種種財(cái)三政優(yōu)惠三，建造三了戰(zhàn)后三國內(nèi)總?cè)ǚ苛?/3的住宅三，這些三非盈利三企業(yè)至三今仍是三瑞典住三房市場三上的主三要力量三并使瑞三典成為三世界上三解決住三房問題三最成功三的國家三之一。三為保證三公共住三宅供應(yīng)三真正做三到面向三低收入三階層，三大多數(shù)三國家和三地區(qū)都三有明確三的政策三措施，三制定入三住公共三住宅的三條件進(jìn)三入，進(jìn)三行家庭三收入水三平登記三，以及三采取多三種申請三程序等三，以保三證低收三入階層三的利益三。堅(jiān)持三增加“三小戶型三、低價(jià)三房”供三應(yīng)，保三障國民三居者有三其屋新三加坡和三德國人三多地少三，盡管三經(jīng)濟(jì)發(fā)三達(dá)，但三仍根據(jù)三自己的三國情來三制訂適三合本國三的住房三供應(yīng)政三策。新加坡三由政府三統(tǒng)一建三設(shè)政府三組屋供三應(yīng)給居三民，并三堅(jiān)持小三戶型和三低房價(jià)三。例如三，200三2年新加三坡新建三組屋每三套為85~三125平方米三，每套三新房價(jià)三格為23~三25萬新加三坡元。三由于每三年新建三組屋只三占總房三量很小三的比重三，只有三少數(shù)比三較富裕三的居民三購買超三過100平方米三戶型的三新房，三其他的三居民則三買小于100平方米三的新房三，或者三購買戶三型小一三些、價(jià)三格更便三宜一些三的二手三房。這三樣的梯三度消費(fèi)三，保證三占80%的居民三能夠購三買組屋三居住。德國政三府二戰(zhàn)三以來，三一直堅(jiān)三持供應(yīng)三小戶型三住宅。三直到上三世紀(jì)末三，全國三戶均住三房面積三不到100平方米三，是三西方發(fā)三達(dá)國家三中最低三的國家三之一。建造“三廉租房三”。法國、三德國、三韓國、三新加坡三等國政三府為解三決中低三收入者三的住房三問題，三都興了三大量的三廉租房三。除此三之外，三政府還三長期推三行租房三補(bǔ)貼等三福利制三度，社三會(huì)各階三層的無三房戶都三可在租三房時(shí)享三受政府三補(bǔ)貼。三如新加三坡為解三決不同三人群的三住房問三題，對三低收入三者提供三補(bǔ)貼和三廉租房三，對特三困戶則三租給每三套舊的42平方米三的廉租三屋，每三月只象三征性地三收取11新加坡三元的房三租，為三此解決三了困難三戶和特三困戶的三住房問三題，在三全國范三圍內(nèi)實(shí)三現(xiàn)了居三者有其三屋的目三標(biāo)。事實(shí)上三，公共三出租住三房不僅三僅具有三干預(yù)房三地產(chǎn)市三場供求三的經(jīng)濟(jì)三意義，三而且構(gòu)三成了整三個(gè)國家三和地區(qū)三社會(huì)保三障體制三的一部三分，是三保持社三會(huì)穩(wěn)定三的重要三力量。三以日本三為例，三日本的三公營住三宅是二三戰(zhàn)以后三逐步建三立與完三善的，三主要針三對中低三收入階三層。其三建設(shè)與三經(jīng)營都三由各級三地方政三府住宅三局管理三，實(shí)行三政府定三價(jià)，因三此受到三市場價(jià)三格波動(dòng)三影響較三小，其三中公營三住房的三租金在三房地產(chǎn)三泡沫日三趨膨脹三的198三3-1三990年年均三也只上三漲了4.4三%，而在198三9和199三0年則分三別為5.3三%和3.3三%。這不三僅在房三地產(chǎn)泡三沫時(shí)期三有效地三保護(hù)了三中低收三入階層三的利益三，而且三對房地三產(chǎn)泡沫三破滅以三后日本三社會(huì)經(jīng)三濟(jì)的穩(wěn)三定也起三著重要三的作用三。補(bǔ)貼政三策。從經(jīng)濟(jì)三學(xué)意義三上看，三對數(shù)量三的調(diào)節(jié)三帶有較三強(qiáng)的管三制色彩三，容易三導(dǎo)致經(jīng)三濟(jì)效率三的損失三，因此三，在房三地產(chǎn)市三場上政三府最常三用的干三預(yù)手段三和辦法三就是通三過補(bǔ)貼三、稅收三等優(yōu)惠三方式對三房地產(chǎn)三價(jià)格進(jìn)三行調(diào)節(jié)三。（1）向房三地產(chǎn)開三發(fā)商提三供補(bǔ)貼三。政府三通過向三盈利性三房地產(chǎn)三企業(yè)提三供補(bǔ)貼三，用以三建造租三金價(jià)格三適中的三住房。三二戰(zhàn)后三，為迅三速建設(shè)三新住宅三，原西三德政府三向私營。房地產(chǎn)三商提供三無息貸三款，同三時(shí)規(guī)定三，向同三意為低三收入家三庭建造三或改建三住房的三私營開三發(fā)企業(yè)三提供低三于市場三利率的三貸款，三條件是三必須降三低租金三。在一三戰(zhàn)以后三，為解三決復(fù)員三士兵的三住房問三題，英三國政府三也對提三供開發(fā)三住宅的三私人公三司提供三補(bǔ)貼，三刺激供三給，并三在191三9年推出三了以地三方政府三為主的.“興建三住宅補(bǔ)三貼”.二戰(zhàn)以三后，瑞三典政府三提出了三“低資三金、低三租金”三的住房三計(jì)劃。與其他三國家相三比，美三國的供三給補(bǔ)貼三形成了三從聯(lián)邦三到地方三政府的三一整套三完整體三系。主三要分為三公共住三房供應(yīng)三補(bǔ)貼和三私有建三房機(jī)構(gòu)三出租住三房供應(yīng)三補(bǔ)貼。三私有建三房機(jī)構(gòu)三和地方三政府建三房機(jī)構(gòu)三向聯(lián)邦三政府住三房和城三市發(fā)展三部申請三，由其三支付合三理市價(jià)三房租與三低收入三住戶實(shí)三際支付三租金之三間的差三額。在三住房供三給相對三短缺的三時(shí)期，三通過減三免稅、三提供差三價(jià)補(bǔ)貼三、低息三貸款等三措施來三刺激房三地產(chǎn)開三發(fā)商提三供低價(jià)三住房的三積極性三效果明三顯。199三6年法國三政府把三出租住三房建設(shè)三增值稅三率從原三來的20.三6%降到了5.5三%，從而三使住房三建設(shè)竣三工量大三幅增加三。向住三房需求三者提供三財(cái)政補(bǔ)三貼。（2）對購三房或租三房者進(jìn)三行直接三補(bǔ)貼。三降低他三們所承三擔(dān)的實(shí)三際住房三價(jià)格，三對住房三需求者三補(bǔ)貼最三常用的三手段主三要是免三稅減稅三和現(xiàn)金三補(bǔ)貼。三與對開三發(fā)商的三供給補(bǔ)三貼相比三，住房三租金補(bǔ)三貼有三三個(gè)顯著三的特點(diǎn)三：第一三，避免三了對住三房市場三的直接三干預(yù)，三不會(huì)給三市場運(yùn)三行帶來三障礙，三不會(huì)產(chǎn)三生降低三市場效三率的副三作用；三第二，三這種收三入再分三配的形三式，可三以使國三民平等三的住房三權(quán)利得三到較為三公正的三實(shí)現(xiàn)；三第三，三對不同三收入者三區(qū)別對三待，更三能體現(xiàn)三傾斜政三策，并三能適當(dāng)三減少財(cái)三政支出三。從各國三的房地三產(chǎn)政策三實(shí)踐來三看，二三戰(zhàn)后由三于戰(zhàn)爭三等原因三使得住三房短缺三，在相三當(dāng)長的三一段時(shí)三間里，三房地產(chǎn)三市場上三最主要三的矛盾三是供給三不足。三因此，三為促進(jìn)三房地產(chǎn)三業(yè)的發(fā)三展，政三府對房三地產(chǎn)價(jià)三格的調(diào)三節(jié)主要三是向房三地產(chǎn)開三發(fā)商提三供優(yōu)惠三和補(bǔ)貼三來刺激三供給并三降低價(jià)三格。當(dāng)三住房的三供給增三加到了三一定程三度，住三房租金三補(bǔ)貼由三于以上三提到的三幾個(gè)特三點(diǎn)就顯三得更加三有吸引三力，各三發(fā)達(dá)市三場經(jīng)濟(jì)三國家也三紛紛把三補(bǔ)貼重三點(diǎn)向購三房者和三租戶轉(zhuǎn)三移。隨著20世紀(jì)70年代房三地產(chǎn)市三場的主三要矛盾三由住房三短缺變?nèi)秊樨毨叩淖∪恐С鋈谄涫杖胫斜热剡^大三，美國196三8年的住三房和城三市發(fā)展三法突出三了對住三房需求三者提供三補(bǔ)貼的三思想，三而197三4年的住三房與社三區(qū)發(fā)展三法中的三租金援