房地產(chǎn)策劃案例鳳凰城

《鳳凰城》

營(yíng)銷(xiāo)推廣建議書(shū)高海天目錄一、項(xiàng)目概述二、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析三、項(xiàng)目SWOT分析四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路五、銷(xiāo)售促進(jìn)策略產(chǎn)品優(yōu)化思考一、項(xiàng)目概述招遠(yuǎn)鳳凰城位于招遠(yuǎn)市東部，鳳凰公園北側(cè)，是四棟高層沿鳳凰嶺公園一字排開(kāi)，共25層，高80米，建筑面積10萬(wàn)平方米，總投資2.1億元，是目前招遠(yuǎn)市最高標(biāo)志性建筑。目前已經(jīng)封頂兩棟高層（剩下兩棟還沒(méi)開(kāi)工建設(shè)），2棟高層共計(jì)180余套，從去年開(kāi)盤(pán)以來(lái)已銷(xiāo)售50余套。項(xiàng)目均價(jià)4010元/平米，由于前期大部分關(guān)系客戶(hù)，所以折扣較大，物業(yè)管理費(fèi)1.5元/平米。項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位

項(xiàng)目緊鄰鳳凰公園，地段優(yōu)勢(shì)明顯，自然景觀較好，交通便利，再加上本項(xiàng)目成本較高，樓盤(pán)質(zhì)量、后期服務(wù)等均具有較大優(yōu)勢(shì)，客戶(hù)群體定位于招遠(yuǎn)市整個(gè)高端客戶(hù)群，項(xiàng)目定位為招遠(yuǎn)市品質(zhì)最高、價(jià)格最高的優(yōu)品名宅！?。?/p>

前期推廣

項(xiàng)目目前的宣傳工具只有樓書(shū)和工地圍擋，推廣手法也僅僅采用了手機(jī)短信、電視走字、信函直投和電視專(zhuān)題欄目的方式進(jìn)行，沒(méi)有展開(kāi)大規(guī)模的推廣活動(dòng)，在當(dāng)?shù)貨](méi)法形成較高的項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度地塊現(xiàn)狀優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地塊南側(cè)為鳳凰公園，使得該項(xiàng)目視野開(kāi)闊，景觀效果突出，同時(shí)公園又為居民提供上佳休閑場(chǎng)所。地塊四周沒(méi)有阻礙，項(xiàng)目能夠獲得更好的日照。地塊南側(cè)即為城市主干道，交通極為便利。劣勢(shì)：位置處于招遠(yuǎn)城市東部，距傳統(tǒng)意義上的市中心較遠(yuǎn)。緊鄰城市主干道，對(duì)住宅有一定的噪音污染。所有南向臥室均臨街二、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析——金暉花園

開(kāi)發(fā)商：招遠(yuǎn)金暉房地產(chǎn)地址位置：招遠(yuǎn)市金暉路金暈尊聆：8115888/8035888工程概況：項(xiàng)目共分三期開(kāi)發(fā)，金暉觀景苑、金暈麗景苑、金暉麗水苑。現(xiàn)銷(xiāo)售為金暈麗水苑三期。物業(yè)類(lèi)別：6棟小高層（目標(biāo)）12F/15F板式高層戶(hù)型面積：180平方、202平方，二種戶(hù)型銷(xiāo)售價(jià)格：南側(cè)均價(jià)2800元、北側(cè)均價(jià)3700（折后）銷(xiāo)售情況：東打頭基本銷(xiāo)售完畢，西打頭多數(shù)剩5層以下和頂層。物業(yè)費(fèi)：0.6元/平方+60元/戶(hù)=1.0元/平方近期促銷(xiāo)活動(dòng)：8月23日麗水三期開(kāi)盤(pán)，但9點(diǎn)多現(xiàn)場(chǎng)已無(wú)客戶(hù)（原因好像出現(xiàn)在內(nèi)部）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地理位置及環(huán)境優(yōu)越、開(kāi)發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)商自建學(xué)校優(yōu)勢(shì)、小區(qū)內(nèi)景觀優(yōu)勢(shì)、老客戶(hù)口碑優(yōu)勢(shì)、框架剪力墻優(yōu)勢(shì)、公共部分細(xì)致化優(yōu)勢(shì)、均價(jià)3700的樓座，地理位置佳，景觀效果好。項(xiàng)目劣勢(shì)：接待現(xiàn)場(chǎng)混亂、戶(hù)型設(shè)計(jì)不合理、項(xiàng)目品牌宣傳較弱、代理公司持續(xù)更換，銷(xiāo)售不穩(wěn)定。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析——西苑龍馨小區(qū)開(kāi)發(fā)商：招遠(yuǎn)市駿鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置：長(zhǎng)途車(chē)站西側(cè)銷(xiāo)售熱線(xiàn)：8256638工程概況：由二棟20層蝶式高層組成，一梯四戶(hù)，目前項(xiàng)目已主體完工總套數(shù)：140套住宅，一二層為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)戶(hù)型面積：130平方/150平方二種戶(hù)型銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)3200，（詳細(xì)價(jià)格見(jiàn)圖解）銷(xiāo)售率：23%，共銷(xiāo)售43套其它：車(chē)庫(kù)2600元/平方，小草屋1000元/平方項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位于招遠(yuǎn)城市區(qū)，緊臨招遠(yuǎn)長(zhǎng)途站，周邊配套成熟，交通便利，且主體已完工。項(xiàng)目劣勢(shì)：接待現(xiàn)場(chǎng)簡(jiǎn)單式，無(wú)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人員，講解不到位。建筑形式為蝶式，戶(hù)型不是南北透通，不適合北方人居需求。競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析——怡水家園開(kāi)發(fā)商：招遠(yuǎn)金城房地產(chǎn)地理位置：招遠(yuǎn)中醫(yī)院北200米銷(xiāo)售熱線(xiàn)：810222/8103333代理公司：天地人工程進(jìn)度：1號(hào)樓已竣工，準(zhǔn)現(xiàn)房總套數(shù)：1號(hào)樓66套層數(shù)：共12層銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)3500銷(xiāo)售率：84%剩余10套戶(hù)型面積：170平方、210平方二種戶(hù)型銷(xiāo)售時(shí)間：2007下半年物業(yè)費(fèi)：1.0元/平方推廣方面：圍檔，電視字幕，手機(jī)短信促銷(xiāo)活動(dòng)：現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)，均贈(zèng)送2萬(wàn)元家電項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地處招遠(yuǎn)城區(qū)，周邊配套成熟，外有河畔景觀優(yōu)勢(shì)。區(qū)有園林景觀優(yōu)勢(shì)，戶(hù)型設(shè)計(jì)合理。銷(xiāo)售員專(zhuān)業(yè)到位。項(xiàng)目劣勢(shì)：老城區(qū)配套陳舊、戶(hù)型面積過(guò)于集中單一、且宣傳不到位，景觀河畔后期維護(hù)不到位。三、項(xiàng)目SWOT分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)項(xiàng)目自然優(yōu)勢(shì)明顯，視野開(kāi)闊、景觀效果好。臨靠主干道，地面交通優(yōu)勢(shì)明顯。招遠(yuǎn)第一高度，標(biāo)志性地標(biāo)建筑。招遠(yuǎn)唯一真正高層建筑，品質(zhì)最高、項(xiàng)目規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯。主干道旁，噪音嚴(yán)重，空氣受到一定的污染。項(xiàng)目附近的生活配套設(shè)施不如市區(qū)的項(xiàng)目。項(xiàng)目位置與市中心有一定距離。在一定程度上是該項(xiàng)目不太明顯的缺點(diǎn)之一。產(chǎn)品單一，均為大戶(hù)型，喪失部分客戶(hù)。O機(jī)遇T威脅東部是招遠(yuǎn)城市發(fā)展的方向，交通便利、環(huán)境優(yōu)美。避免了市區(qū)擁擠的環(huán)境，地段是項(xiàng)目的劣勢(shì)也是優(yōu)勢(shì)。招遠(yuǎn)唯一高層建筑，其余均為小高層，項(xiàng)目品質(zhì)與該項(xiàng)目有一定差距。恰逢全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑，買(mǎi)家又越來(lái)越成熟，部分買(mǎi)家存在持幣待購(gòu)心理，對(duì)住宅的要求也不斷的提高。居民受到傳統(tǒng)購(gòu)房思維的影響，對(duì)東部區(qū)域產(chǎn)生一定的抗性。部分目標(biāo)客戶(hù)習(xí)慣于自建別墅，對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可度不高。核心競(jìng)爭(zhēng)力

經(jīng)過(guò)以上SWOT分析，我司對(duì)項(xiàng)目提算出其內(nèi)、中、外三層核心競(jìng)爭(zhēng)力內(nèi)層中層擴(kuò)大宣傳規(guī)模，通過(guò)宣傳和公關(guān)活動(dòng)，加強(qiáng)項(xiàng)目高端品牌的塑造，讓消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目有認(rèn)同感并產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)的欲望外層在后期開(kāi)發(fā)過(guò)程中，加強(qiáng)產(chǎn)品的多元化發(fā)展格局。擴(kuò)大項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群。加強(qiáng)項(xiàng)目高端品牌地塑造，讓目標(biāo)客戶(hù)認(rèn)同樓盤(pán)形象和品質(zhì)四、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路

我們要突破！新項(xiàng)目、新產(chǎn)品，需要制造新的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和策略，尋找市場(chǎng)目標(biāo)及目標(biāo)消費(fèi)群??！1、項(xiàng)目三定位區(qū)域價(jià)三值文化價(jià)三值城市價(jià)三值產(chǎn)品價(jià)三值客源價(jià)三值項(xiàng)目定三位地王之三上，五三星園林三官邸產(chǎn)品調(diào)三性：招遠(yuǎn)市三檔次最三高、環(huán)三境最適三宜、配三套最完三善、建三筑形態(tài)三最具標(biāo)三志性的三城市居三住社區(qū)2、營(yíng)銷(xiāo)三策略歷數(shù)目三前市場(chǎng)三上的高三端項(xiàng)目三，綜合三歸納其三營(yíng)銷(xiāo)策三略主要三走以下三幾種路三線(xiàn)：品牌策略——發(fā)展商特別是境外發(fā)展商品牌高價(jià)策略——以超出市場(chǎng)預(yù)計(jì)的價(jià)格成為焦點(diǎn)品質(zhì)策略——高品質(zhì)價(jià)值感成為口碑傳播利器以品質(zhì)三推品牌三，走品三質(zhì)策略營(yíng)銷(xiāo)宗三旨《品質(zhì)營(yíng)三銷(xiāo)》1234推案策三略?xún)r(jià)格策三略推廣策三略媒體策三略熱銷(xiāo)開(kāi)三盤(pán)，中三開(kāi)高走板塊炒三作，品三質(zhì)塑造順序：三利用價(jià)三格差等三手段先三推5層以上高效率SP，漸進(jìn)三型集中三廣告2、營(yíng)銷(xiāo)三策略基于對(duì)三項(xiàng)目現(xiàn)三狀和市三場(chǎng)環(huán)境三的解讀三，我們?nèi)臓I(yíng)銷(xiāo)三建議：2、營(yíng)銷(xiāo)三策略全力打三造招遠(yuǎn)第一豪三宅的定位三；在保證三宣傳效三果的前三提下，三迅速的三在招遠(yuǎn)三展開(kāi)立三體的宣三傳手段三，通過(guò)三大規(guī)模三、密集三化的宣三傳推廣三手法，三迅速樹(shù)三立項(xiàng)目三在招遠(yuǎn)三的知名三度和美三譽(yù)度，三拉升目三標(biāo)客戶(hù)三對(duì)于項(xiàng)三目的心三理價(jià)位三，通過(guò)三各種活三動(dòng)促動(dòng)三消費(fèi)者三購(gòu)買(mǎi)；做好長(zhǎng)三期應(yīng)戰(zhàn)三的準(zhǔn)備三。銷(xiāo)售速三度比預(yù)三期要減三緩，形三象與品三牌的功三課要做三足；增加品三質(zhì)感的三是目前三市場(chǎng)時(shí)三機(jī)的有三效牌，真正三的銷(xiāo)售三高峰期三約在項(xiàng)三目竣工三真正體三現(xiàn)樓盤(pán)三品質(zhì)的三時(shí)期，三現(xiàn)階段三的品質(zhì)三展示對(duì)三打開(kāi)銷(xiāo)三售初期三局面非三常重要三。基于對(duì)三項(xiàng)目現(xiàn)三狀和市三場(chǎng)環(huán)境三的解讀三，我們?nèi)臓I(yíng)銷(xiāo)三建議：2、營(yíng)銷(xiāo)三策略今年1至7月，全三國(guó)商品三住房竣三工面積165三33萬(wàn)平方三米，同三比增長(zhǎng)12.三4%，增幅三提高9個(gè)百分三點(diǎn)。然三而，在三竣工面三積增長(zhǎng)三的同時(shí)三，銷(xiāo)售三卻難言三樂(lè)觀。三數(shù)據(jù)顯三示，同三期銷(xiāo)售三面積277三43萬(wàn)平方三米，同三比下降10.三8%，增幅三下降37.三2個(gè)百分三點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)三計(jì)局發(fā)三布了7月份“全國(guó)房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)景氣三指數(shù)”。相關(guān)三數(shù)據(jù)顯三示，1-7月中國(guó)三住宅施三工面積17.三67億平米三，增長(zhǎng)23.三9%，但是三商品房三的空置三面積達(dá)1.2三9億平米三，同比三增長(zhǎng)6.1三%。在新三增開(kāi)發(fā)三面積中三，住宅三施工面三積17.三67億平方三米，增三長(zhǎng)23.三9%；辦公三樓施工三面積757三1萬(wàn)平方三米，增三長(zhǎng)6.7三%；商業(yè)三營(yíng)業(yè)用三房施工三面積233三75萬(wàn)平方三米，增三長(zhǎng)13.三8%。與此三同時(shí)，三空置商三品住宅三面積653三8萬(wàn)平方三米，增三長(zhǎng)4.6三%；空置三辦公樓三面積814萬(wàn)平方三米，增三長(zhǎng)7.7三%；空置三商業(yè)營(yíng)三業(yè)用房三面積399三0萬(wàn)平方三米，增三長(zhǎng)3.6三%。3、銷(xiāo)售三定價(jià)數(shù)據(jù)來(lái)三源：上三海市房三地產(chǎn)交三易中心DTZ上海住三宅部市場(chǎng)參三考信息目前二三手房市三場(chǎng)受“三第二套三房貸”三等調(diào)控三政策的三打壓，三成交量三與成交三價(jià)格與三一手房三市場(chǎng)一三樣處于三下跌趨三勢(shì)；在價(jià)格三方面，三小業(yè)主三主動(dòng)下三調(diào)掛牌三價(jià)的情三況已屢三見(jiàn)不鮮三，這直三接導(dǎo)致三了二手三房成交三價(jià)格的三不斷下三探；近期一三些一手三樓盤(pán)為三了尋求三快速去三化，以三低于二三手市場(chǎng)三的價(jià)格三開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)三售，令三二手房三市場(chǎng)雪三上加霜三；萎靡的三市場(chǎng)行三情，令三眾多二三手中介三看淡后三市，包三括“中三原”、三“合富三”等在三內(nèi)的眾三多知名三二手中三介或停三止門(mén)店三擴(kuò)張、三或選擇三合并部三分門(mén)店三，以維三持其正三常經(jīng)營(yíng)三，而許三多小型三中介則三直接選三擇了關(guān)三門(mén)歇業(yè)三。二手房三市場(chǎng)的三頹勢(shì)，三加劇了三一手房三市場(chǎng)中三日漸濃三厚的觀三望情緒三。3、銷(xiāo)售三定價(jià)市場(chǎng)參三考信息市場(chǎng)供三應(yīng)較大三，競(jìng)爭(zhēng)三較為激三烈：招遠(yuǎn)三市目前三小高層三項(xiàng)目的三市場(chǎng)供三應(yīng)量較三大，極三為有限三的目標(biāo)三客戶(hù)群三體被嚴(yán)三重分流三，市場(chǎng)三處于嚴(yán)三重的供三大于求三的局面三，市場(chǎng)三競(jìng)爭(zhēng)將三非常激三烈。緊縮貨三幣政策三與限外：開(kāi)發(fā)商三的融資渠三道在一三系列的三緊縮和“限外”政策下三正受到三越來(lái)越三多的限三制，而三開(kāi)發(fā)商三買(mǎi)地?zé)崛槊黠@三由此受三到了影三響，近三期以來(lái)三土地市三場(chǎng)中不三斷出現(xiàn)三的“流拍”、“底價(jià)成三交”信息正三在加劇三市場(chǎng)的三觀望氣三氛，而三從央行自1月25日起上三調(diào)存款三準(zhǔn)備金0.5個(gè)百分三點(diǎn)的調(diào)控三政策中三可以看三出一個(gè)三明確無(wú)三誤的信三息，即三從緊貨三幣政策三將作為三主基調(diào)三貫穿于200三8年。價(jià)格的“理性回三歸”：“王石”近日指三出，“拐點(diǎn)”的意義三在于價(jià)三格理性三回歸，三而其中三重要的三理由是三基于家三庭收入三與住宅三價(jià)格之三比，200三6-2三007年房?jī)r(jià)三的過(guò)度三上升，三令家庭三收入與三住宅價(jià)三格產(chǎn)生三嚴(yán)重分三歧。無(wú)三論王石三此語(yǔ)究三竟是否三成立，三至少目三前市場(chǎng)三中的觀三望情緒三說(shuō)明，三有相當(dāng)三一部分三樓盤(pán)的三價(jià)格存三在“虛高”成分。市場(chǎng)參三考信息3、銷(xiāo)售三定價(jià)本案應(yīng)三采用快三速去化三的銷(xiāo)售三策略，三以實(shí)現(xiàn)三年底銷(xiāo)三售率達(dá)60%的目標(biāo)現(xiàn)有價(jià)三格體系三的調(diào)整調(diào)整現(xiàn)三有銷(xiāo)售三價(jià)格，三找出主三推樓層三和戶(hù)型三，在定三價(jià)上采三取差異三化定價(jià)三策略，三拋棄呆三板的梯三次定價(jià)三方法；8層以下三每層加三價(jià)100元；將15層以上三作為“三樓王”三壓軸推三出，樹(shù)三立項(xiàng)目三的豪宅三形象，三以實(shí)現(xiàn)三利潤(rùn)的三最大化對(duì)外的三銷(xiāo)售價(jià)三格繼續(xù)三保持高三價(jià)位，三在實(shí)際三銷(xiāo)售中三可以采三取內(nèi)部三折扣、三老板簽三售等方三式給予三客戶(hù)較三大的折三扣，既三保持項(xiàng)三目高端三形象，三又促進(jìn)三銷(xiāo)售。3、銷(xiāo)售三定價(jià)推案順三序：2#三1三#1三2#三/1#三/頂層復(fù)三式策略一——罐裝銷(xiāo)三售在正式三開(kāi)盤(pán)前三積累客三戶(hù)，在三銷(xiāo)售當(dāng)三日前十三名進(jìn)行三統(tǒng)一優(yōu)三惠，每三戶(hù)減免三購(gòu)房款10萬(wàn)元，11—20名每戶(hù)三減免8萬(wàn)元，21-三30名減免6萬(wàn)元。策略二——所有頂三層復(fù)式三與1#一同推三出，拉三升利潤(rùn)三及品牌三效應(yīng)。保留1#，在提三升形象三推廣階三段推出三，這個(gè)三階段樓三盤(pán)已基三本完工三，豪宅三品質(zhì)特三色更為三明顯。12根據(jù)銷(xiāo)三售進(jìn)度三，1號(hào)樓暫三停銷(xiāo)售三，待項(xiàng)三目竣工三前后推三出，有三利于利三潤(rùn)最大三化3、銷(xiāo)售三定價(jià)根據(jù)工三程進(jìn)度三及銷(xiāo)售三蓄水期三準(zhǔn)備,銷(xiāo)售周三期分配三如下:假定開(kāi)三盤(pán)日為08年11月1日銷(xiāo)售周三期為12月（08年10月——0三9年10月）08.三9.2三0-0三8.1三0.3三108.三11.三1-0三8.1三1.1三508.三11.三1-0三8.1三2.1三709.三3.1三8-0三9.8三.3008年11月1日開(kāi)盤(pán)板房開(kāi)三放09年09.三9.1三-09三.10三.31蓄水期開(kāi)盤(pán)期第一強(qiáng)三銷(xiāo)期持續(xù)期尾盤(pán)期08.三12.三18-三09.三3.1三7第二強(qiáng)三銷(xiāo)期客戶(hù)篩三選1#頂層復(fù)三式剩余房三源外立面三落成3、銷(xiāo)售三定價(jià)——推盤(pán)節(jié)三奏1#4、客戶(hù)三鎖定潛在客三戶(hù)特征分三析招遠(yuǎn)本三地客戶(hù)三為主招遠(yuǎn)本三地居民三，包括企三事業(yè)單三位高層三人員、三醫(yī)院實(shí)三權(quán)人物、私企三老板及三其他收三入較高三的階層三。注重三身份的三顯貴和三地段含三金量，三認(rèn)可本三項(xiàng)目的綜合價(jià)三值。因?yàn)轫?xiàng)三目的產(chǎn)三品較為三單一，三主要集三中在180平米以三上，所三以客戶(hù)三群體較三為狹窄三，主要三集中在三招遠(yuǎn)市三的高端三群體當(dāng)三中。從三表象上三來(lái)看，三這部分三人年齡三普遍在30歲以上三，收入三極為可三觀，均三為二次三置業(yè)或三多次置三業(yè)。結(jié)三論本案潛三在消費(fèi)三群體以招遠(yuǎn)三本地高三端客戶(hù)三為主重點(diǎn)關(guān)三注——升值潛三力：公三園、交三通綜合品三質(zhì)：居三住性、三品質(zhì)性市場(chǎng)口三碑：曝三光率、三宣傳率輿論訴三求銷(xiāo)售中三心...三......三......三...推廣與三傳播方三式自然環(huán)三境規(guī)劃設(shè)三計(jì)建筑品三質(zhì)生活質(zhì)三量.廣告訴三求軟性文三章專(zhuān)刊工地包三裝廣告牌形象訴三求大眾傳三播相關(guān)協(xié)會(huì)高端集三會(huì)有效派三單渠道鎖三定銷(xiāo)售現(xiàn)三場(chǎng)展銷(xiāo)會(huì)非渠道三鎖定小眾目三標(biāo)傳播說(shuō)明會(huì)廣告牌各類(lèi)活三動(dòng)渠道客三戶(hù)...三...分展場(chǎng)媒體通路選擇平面媒體選擇針對(duì)客戶(hù)的媒體投放結(jié)論戶(hù)外廣告大眾媒體高端小眾媒體高品質(zhì)SP活動(dòng)《煙臺(tái)晚報(bào)》《晨報(bào)》短信平臺(tái)電臺(tái)高檔物業(yè)DM投遞戶(hù)外廣告，包括引導(dǎo)旗、圍擋、看板、樓幅，高炮、戶(hù)外看板（含招遠(yuǎn)市主要繁華路段和輻射周邊的交通干道等）等；大眾媒體作為市場(chǎng)口碑宣傳必選，高品質(zhì)SP活動(dòng)高端小眾媒體為鎖定客戶(hù)之必須。5、媒體三通路階段性三：根據(jù)三不同銷(xiāo)三售周期三，配合三不同力三度的廣三告投放三，主要三以針對(duì)三性媒體三廣告為三主。漸進(jìn)性三：前期三少量投三放定向三媒體，三中后期三根據(jù)銷(xiāo)三售效果三反饋，三選擇優(yōu)三勢(shì)媒體三重點(diǎn)投三放。靈活性三：根據(jù)三市場(chǎng)情三況，結(jié)三合自身三銷(xiāo)售進(jìn)三度，調(diào)三整投放三力度，三順勢(shì)時(shí)三盡量縮三減投放三量。階段性三、漸進(jìn)三性、靈三活性5、媒體三通路宗三旨銷(xiāo)售道三具(10三%)SP活動(dòng)(16三%)大眾媒三體(25三%)小眾媒三體(10三%)戶(hù)外(38三%)總廣告三費(fèi)用控三制在300萬(wàn)左右，三若以總?cè)N(xiāo)金額1.4億計(jì)，廣三告費(fèi)用三占2%5、媒體三通路費(fèi)三用分布銷(xiāo)售道具30萬(wàn)戶(hù)外114萬(wàn)小眾媒體30萬(wàn)大眾媒體75萬(wàn)SP活動(dòng)48萬(wàn)其他3萬(wàn)5、媒體三通路——戶(hù)外廣三告建議三（費(fèi)用三預(yù)算：114萬(wàn)左右三）考慮到三戶(hù)外廣三告對(duì)高三端項(xiàng)目三來(lái)說(shuō)不三但帶來(lái)三大量的三有效客三戶(hù)，而三且也能三夠起到三樹(shù)立品三牌形象三的作用三。因此三我司建三議戶(hù)外三廣告選三擇有利三的位置三，為銷(xiāo)三售打下三良好基三礎(chǔ)。大幅戶(hù)三外廣告三有助于三樹(shù)立大三氣勢(shì)，三是體現(xiàn)三形象與三實(shí)力的三象征；三房產(chǎn)廣三告中戶(hù)三外廣告三的有效三率據(jù)媒三體之首三。強(qiáng)勢(shì)占三據(jù)重要三傳播節(jié)三點(diǎn)，能三夠取得三良好的三推廣效三果，迅三速建立三知名度集中鬧三市區(qū)、三主要公三路通道三等重要三區(qū)域大三型戶(hù)外三廣告覆三蓋。小眾突三破：三企業(yè)家三、5年以上三入住豪三宅需換三房客戶(hù)三、高檔三俱樂(lè)部三、政府三機(jī)關(guān)大眾媒三體對(duì)于三高端客三群起不三到引導(dǎo)三購(gòu)買(mǎi)的三作用，三針對(duì)性三突破渠三道至關(guān)三重要高端平三面媒體三軟文加三形象推三廣，或三隨雜志三附送項(xiàng)三目樓書(shū)三；于各銀三行、電三信部門(mén)三針對(duì)金三卡客戶(hù)三的內(nèi)刊三投放廣三告，財(cái)三單夾頁(yè)三廣告；星級(jí)酒三店、招三遠(yuǎn)各高三端俱樂(lè)三部放置三項(xiàng)目宣三傳資料三；全市高三端樓盤(pán)三、政府三機(jī)關(guān)、三大企業(yè)三單位銀三行及電三信金卡三客戶(hù)、三各高端三俱樂(lè)部三會(huì)員、三項(xiàng)目宣三傳資料三直郵，三重大活三動(dòng)節(jié)點(diǎn)三發(fā)放邀三請(qǐng)函；實(shí)效營(yíng)三銷(xiāo)之小三眾突破——高端雜三志、行三業(yè)內(nèi)刊三廣告、三直郵針對(duì)性三的SP活動(dòng)是三成功銷(xiāo)三售的關(guān)三鍵之一能否成三功導(dǎo)入三有效客三戶(hù)群體三，更是SP成功與三否的關(guān)三鍵有效SP往往能三夠速效三快速提三升項(xiàng)目三形象、三直接促三進(jìn)銷(xiāo)售三?？诒畟魅?，有三利于奠三定市場(chǎng)三品牌，三更利于三后續(xù)銷(xiāo)三售進(jìn)行三。鎖定高三端客戶(hù)三群，直三接刺激三意向客三戶(hù)購(gòu)買(mǎi)三，進(jìn)而三推動(dòng)其三他客戶(hù)三購(gòu)買(mǎi)欲三。特別對(duì)三于高端三樓盤(pán)，三成功的SP活動(dòng)已三經(jīng)成為三銷(xiāo)售利三器。5、媒體三通路——S三P活動(dòng)建三議樣板房三公開(kāi)SP活動(dòng)地點(diǎn)：三現(xiàn)場(chǎng)售三樓處、三鳳凰山三公園目的：三項(xiàng)目的三曝光度三，引起三消費(fèi)者三和業(yè)內(nèi)三關(guān)注，三積累意三向客戶(hù)三。內(nèi)容：三宣傳項(xiàng)三目規(guī)劃三、對(duì)來(lái)三賓進(jìn)行三項(xiàng)目設(shè)三計(jì)理念三的介紹邀請(qǐng)對(duì)三象：前三期積累三客戶(hù)三、主流三媒體、建筑三設(shè)計(jì)師三、景觀三設(shè)計(jì)師三、電視三臺(tái)等媒體支三持：以三硬廣告三、廣告三聯(lián)版、三軟新聞三的形式三發(fā)布大眾媒三體將配三合活動(dòng)三，結(jié)合三推盤(pán)時(shí)三間，在三前后集三中投放三廣告。5、媒體三通路——S三P活動(dòng)建三議在項(xiàng)目三售樓部三門(mén)前或三者項(xiàng)目三南側(cè)進(jìn)三行“世界名三車(chē)車(chē)展”，吸引三招遠(yuǎn)市三高端客三戶(hù)前來(lái)三參觀，三擴(kuò)大項(xiàng)三目知名三度，拉三近于目三標(biāo)客戶(hù)三之間的三距離；與此同三時(shí)邀請(qǐng)三知名風(fēng)三水大師三在項(xiàng)目三會(huì)所舉三行家居風(fēng)三水講座，評(píng)點(diǎn)三項(xiàng)目的三風(fēng)水優(yōu)三勢(shì)，并為大三家解答三在房屋三購(gòu)買(mǎi)、三裝修和三居住過(guò)三程中碰三到的一三些實(shí)際三問(wèn)題；5、媒體三通路——S三P活動(dòng)建三議建議活三動(dòng)：世三界名車(chē)三車(chē)展能夠體三現(xiàn)鳳凰三精神的三作品，三參賽作三品包括三散文詩(shī)三歌、攝三影作品三、書(shū)法三繪畫(huà)等三三大類(lèi)三，發(fā)動(dòng)三招遠(yuǎn)市三在校學(xué)三生、老三師及書(shū)三畫(huà)界、三文化界三人士等三參加，三邀請(qǐng)招三遠(yuǎn)市文三化界和三社會(huì)知三名人士三擔(dān)任評(píng)三委；比賽時(shí)三間及具三體方案三另附；活動(dòng)當(dāng)三天到場(chǎng)三客戶(hù)皆三可獲得三驚喜禮三品一份三，同時(shí)三現(xiàn)場(chǎng)還三將抽出三價(jià)值數(shù)三千元的三大獎(jiǎng)3名；通過(guò)本三次活動(dòng)三增加“鳳凰城”在招遠(yuǎn)三的曝光三率，提三升項(xiàng)目三品位。5、媒體三通路——S三P活動(dòng)建三議建議活三動(dòng)：“鳳凰精三神作品三征集比三賽”——相約鳳三凰城，三鳳飛中三國(guó)年建議活三動(dòng)：“鳳凰城三杯”招遠(yuǎn)市三第？屆三書(shū)畫(huà)展三（與招三遠(yuǎn)市有三關(guān)單位三合辦）地點(diǎn)：三待定目的：三擴(kuò)大項(xiàng)三目影響三，發(fā)掘三潛在客三戶(hù)，促三進(jìn)銷(xiāo)售三成交。邀請(qǐng)對(duì)三象：由三招遠(yuǎn)市三相關(guān)協(xié)三會(huì)及招三遠(yuǎn)市電三視臺(tái)召三集媒體支三持：以三電視專(zhuān)三題、廣三告聯(lián)版三、軟新三聞等形三式發(fā)布三，在宣三傳時(shí)導(dǎo)三入項(xiàng)目三信息大眾媒三體將配三合活動(dòng)三，結(jié)合活動(dòng)時(shí)間，三在活動(dòng)三前后集三中投放三廣告。邀請(qǐng)目三標(biāo)客戶(hù)三參觀書(shū)三畫(huà)展,并現(xiàn)場(chǎng)三派送紀(jì)三念品，三拓展目三標(biāo)客戶(hù)三渠道通過(guò)借三助書(shū)畫(huà)三展，提三高項(xiàng)目三在招遠(yuǎn)三的知名三度和美三譽(yù)度，三增加項(xiàng)三目在目三標(biāo)客戶(hù)三群中的三曝光率三，大量三積累有三效意向三客戶(hù)，三成功銷(xiāo)三售。5、媒體三通路——S三P活動(dòng)建三議五、銷(xiāo)三售促進(jìn)三策略樓體亮三化：在項(xiàng)目三樓體的三每個(gè)邊三安裝LED彩虹管三等進(jìn)行三樓梯亮三化，如三工地現(xiàn)三場(chǎng)不具三備條件三最少也三要在樓三體兩側(cè)三安裝，三這樣從三上到下三一條亮三線(xiàn)從視三覺(jué)上非三常吸引三人的視三線(xiàn)，樹(shù)三立項(xiàng)目三良好形三象，能三有效的三提升項(xiàng)三目知名三度和美三譽(yù)度，三為項(xiàng)目三銷(xiāo)售創(chuàng)三造有利三條件。樓體廣三告：在三樓體上三表示出三項(xiàng)目名三稱(chēng)、售三樓熱線(xiàn)三、標(biāo)志三等銷(xiāo)售促三進(jìn)策略——現(xiàn)場(chǎng)包三裝策略工地現(xiàn)三場(chǎng)包裝：因前期三工地周三圍的文三檔已經(jīng)三破損不三堪，對(duì)三項(xiàng)目銷(xiāo)三售難以三起到應(yīng)三有的效三果，建三議立刻三對(duì)項(xiàng)目三全部圍三擋廣告三進(jìn)行更三換；包三裝上以三形象廣三告為主三出街，三進(jìn)行攻三心戰(zhàn)術(shù)三以達(dá)到三重新建三立項(xiàng)目三形象目三的。這三是目前三當(dāng)務(wù)之三急的工作之三一。通過(guò)不三同于其三他項(xiàng)目三的圍墻三包裝形三象,以大色三塊,豐富的三形狀（三可以沿三用原來(lái)三，更換三畫(huà)面既三可）,燈光等三富沖擊三力表現(xiàn)三確立區(qū)三域領(lǐng)導(dǎo)三者地位.銷(xiāo)售促三進(jìn)策略——現(xiàn)場(chǎng)包三裝策略用圍墻三、地塊三廣告牌三、燈光三字、條三幅等標(biāo)三識(shí)系統(tǒng)三，進(jìn)行三了項(xiàng)目三地盤(pán)的三包裝，三突出項(xiàng)三目片區(qū)第一氣三勢(shì)；項(xiàng)目現(xiàn)三場(chǎng)包裝三到位，三指示系三統(tǒng)明確項(xiàng)目現(xiàn)三場(chǎng)圍墻三包裝到三位；建立項(xiàng)三目第一三印象樣板房三：養(yǎng)樣板三房的重三要意義三不容置三疑，樓三盤(pán)的推三銷(xiāo)，除三了樓盤(pán)三自身的三吸引力三外，樣三板房的三設(shè)計(jì)起三到了關(guān)三鍵性的三作用。三資料顯三示100三%的看樓三客戶(hù)都三希望看三樣板房三，這其三中，有30%的客戶(hù)三會(huì)因?yàn)槿龢影宸咳?gòu)買(mǎi)三。銷(xiāo)售促三進(jìn)策略——現(xiàn)場(chǎng)包三裝策略樣板房三已經(jīng)成三了樓盤(pán)三銷(xiāo)售過(guò)三程中制三勝的重三要武器三，樣板三房有視三線(xiàn)上的三沖擊，三容易引三起購(gòu)買(mǎi)三沖動(dòng)；三而且樣三板房家三具擺放三合理，三給業(yè)主三很好的三參考。為了更三能吸引三消費(fèi)者三，建議三大力開(kāi)三發(fā)樣板三間，從三名師設(shè)三計(jì)到頂三類(lèi)的裝三飾材料三等，爭(zhēng)三取做到三養(yǎng)眼、三時(shí)尚、三完美、三豪華，三全力打三造一個(gè)三完美的三實(shí)景空三間來(lái)吸三引消費(fèi)三者。拉升項(xiàng)三目在目三標(biāo)客戶(hù)三中的心理價(jià)三位！為項(xiàng)目三銷(xiāo)售創(chuàng)三造有利三條件！三?。′N(xiāo)售促三進(jìn)策略——明星代三言第一，三擴(kuò)大知三名度。三借明星三的“光”，大量三吸引消三費(fèi)者的三注意力三，迅速三提高產(chǎn)三品知名三度，消三費(fèi)者對(duì)三明星的三好感也三會(huì)轉(zhuǎn)移三到對(duì)廣三告和產(chǎn)三品的態(tài)三度上來(lái)三。第二，三增加美三譽(yù)度。三明星會(huì)三無(wú)形之三中提高三消費(fèi)者三對(duì)產(chǎn)品三的質(zhì)量三知覺(jué)，三從而提三升品牌三形象。三明星的三助陣，三無(wú)疑將三增強(qiáng)產(chǎn)三品的口三碑傳播三效應(yīng)，三建立消三費(fèi)者擁三有產(chǎn)品三的歸屬三感和榮三譽(yù)感。三從粱朝三偉、葛三優(yōu)、關(guān)三之琳的三形象，三我們不三難得出三此一結(jié)三論。第三，三加深信三任度。三明星廣三告有很三大的說(shuō)三服力，三選擇恰三當(dāng)?shù)拿魅?，往三往能帶三?lái)意想三不到的三好效果三。比如三梁朝偉三代言的三世茂濱三江花園三，梁朝三偉的形三象廣告三一夜之三間就將三務(wù)實(shí)的三上海人三給震住三了。第四，三塑造產(chǎn)三品性格三。找到三獨(dú)特的三定位或三是形成三強(qiáng)勢(shì)的三差異化三，應(yīng)該三是所有三開(kāi)發(fā)商三夢(mèng)寐以三求的。三當(dāng)產(chǎn)品三的特色三與明星三的個(gè)性三魅力關(guān)三聯(lián)性緊三密并相三得益彰三時(shí)，將三極大地三突出產(chǎn)三品的市三場(chǎng)“唯一性”。銷(xiāo)售促三進(jìn)策略——明星代三言一、明三星形象三與樓盤(pán)三的氣質(zhì)三不僅相三符而且三要充分三融合，三才能形三成巨大三的合力三，才會(huì)三避免形三成“兩張皮”的尷尬三局面；三代言人三自身的三因素，三包括：三吸引力三、專(zhuān)業(yè)三性、可三信性、三品行等三也是選三擇代言三人最起三碼的要三求。二、明三星形象三與產(chǎn)品三優(yōu)勢(shì)的三強(qiáng)關(guān)聯(lián)三性、有三力結(jié)合三，讓產(chǎn)三品成為三廣告的三主角，三這種和三諧一致三有利于三在產(chǎn)品三與明星三之間建三立自然三聯(lián)想，三達(dá)成明三星為產(chǎn)三品服務(wù)三的效果三，才是三明星廣三告的最三終目的三。三、足三夠的廣三告量支三持，是三達(dá)成市三場(chǎng)成功三的前提三，明星三代言的三產(chǎn)品核三心價(jià)值三越是深三化市場(chǎng)三記憶，三越容易三被目標(biāo)三市場(chǎng)所三認(rèn)同，三再知名三的明星三也無(wú)法三僅依靠三一篇廣三告使產(chǎn)三品達(dá)到三極高的三忠誠(chéng)度三。推薦明三星：邢三傲偉、三劉春紅三、黃日三華、劉三歡。。三。購(gòu)房者三馬先生：在我的三新家，三在無(wú)論三是購(gòu)買(mǎi)三時(shí)和入三住后，三都不時(shí)三有明星三出現(xiàn)在三業(yè)主面三前，給三業(yè)主帶三來(lái)驚喜三，我感三覺(jué)這個(gè)三樓盤(pán)確三實(shí)有檔三次，能三住在這三樣的社三區(qū)，臉三上也有三光。銷(xiāo)售促三進(jìn)策略——精裝銷(xiāo)三售（重點(diǎn)關(guān)三注4大指數(shù)三）安靜：三避免噪三音污染影響居三住小區(qū)三的安靜三因素主三要來(lái)自三兩方面三：一為三硬性因三素，來(lái)三自不可三改變的三外部環(huán)三境；另三一個(gè)是三可以通三過(guò)設(shè)計(jì)三和管理三來(lái)改善三的軟性三因素。省心：三告別家三裝煩惱精裝修三房不單三能為社三會(huì)節(jié)約三材料，三緩解購(gòu)三房者的三資金壓三力，節(jié)三約設(shè)計(jì)三師費(fèi)用三，同時(shí)三也能為三購(gòu)房者三節(jié)約大三量的時(shí)三間和精三力。購(gòu)三買(mǎi)精裝三修房則三很好地三避免了三上述問(wèn)三題，由三開(kāi)發(fā)商三聘請(qǐng)專(zhuān)三業(yè)的室三內(nèi)設(shè)計(jì)三師、可三靠的裝三修單位三和監(jiān)理三單位進(jìn)三行整體三建設(shè)，三在方案三設(shè)計(jì)和三工程質(zhì)三量方面三更有品三質(zhì)保障三，為普三通業(yè)主三省去了三寶貴的三時(shí)間。時(shí)尚活三力：專(zhuān)三業(yè)裝修三彰顯個(gè)三性精裝房三往往會(huì)三在購(gòu)買(mǎi)三階段，三就需要三挑選裝三修菜單三。為了三吸引購(gòu)三房者下三單，開(kāi)三發(fā)商的三精裝樣三板也會(huì)三費(fèi)勁苦三心，選三用最優(yōu)三秀的專(zhuān)三業(yè)設(shè)計(jì)三團(tuán)隊(duì)打三造。這三無(wú)疑讓三普通購(gòu)三房者能三夠得到三專(zhuān)業(yè)水三準(zhǔn)的時(shí)三尚室內(nèi)三設(shè)計(jì)。人文環(huán)三境：可三感知的三生活圈三層精裝修三房是住三宅產(chǎn)品三的發(fā)展三趨勢(shì)，三也是住三宅產(chǎn)業(yè)三化成熟三的標(biāo)志三。從誕三生到成三熟的推三進(jìn)過(guò)程三中，率三先消費(fèi)三精裝修三房，不三僅需要三金錢(qián)、三品位，三更需要三眼界。三目前的三精裝修三房主要三由實(shí)力三開(kāi)發(fā)商三打造、三集中在三中高端三住宅產(chǎn)三品領(lǐng)域三，這本三身就已三經(jīng)鎖定三了它的三消費(fèi)圈三層為社三會(huì)的中三堅(jiān)精英三人群。三精裝修三房也因三此成為三高品質(zhì)三居住的三象征。銷(xiāo)售促三進(jìn)策略——精裝銷(xiāo)三售（一般關(guān)三注4大指數(shù)三）節(jié)能：三降低成三本減少三耗材清水房三或毛坯三房在裝三修時(shí)資三源、能三源、材三料上的三浪費(fèi)都三很大，三相比之三下，精三裝修房三由開(kāi)發(fā)三商統(tǒng)一三精裝修三后銷(xiāo)售三，統(tǒng)一三批量采三購(gòu)裝修三材料，三可減低三成本，三節(jié)約材三料，比三較環(huán)保三。公共關(guān)三系：構(gòu)三建和諧三鄰里和諧的三鄰里關(guān)三系，是三購(gòu)房者三安居樂(lè)三業(yè)的幸三福指數(shù)三之一。三可長(zhǎng)期三以來(lái)，三影響鄰三里和諧三的最大三隱患莫三過(guò)于裝三修。噪三音是裝三修的問(wèn)三題之一三，除此三之外，三垃圾污三染、公三共部位三的破壞三、家裝三不慎對(duì)三鄰居房三屋造成三的破壞三也將嚴(yán)三重影響三和諧鄰三里的構(gòu)三建。安全：三售后有三法規(guī)保三障目前銷(xiāo)三售的清三水房、三毛坯房三存在著三許多弊三端，如三業(yè)主裝三修時(shí)常三常破壞三房屋結(jié)三構(gòu)，帶三來(lái)安全三隱患；三精裝修三商品房三由開(kāi)發(fā)三商提供三售后服三務(wù)，可三避免相三互推諉三，減少三業(yè)主麻三煩。方便生三活：拎三包即可三入住毛坯房三從買(mǎi)房三到裝修三，再到三住進(jìn)去三安頓下三來(lái)，往三往都要三花上一三兩年的三時(shí)間，三而裝修三房則馬三上可以三投入使三用或出三租，無(wú)三論對(duì)自三住或投三資都是三非常方三便省心三的。銷(xiāo)售團(tuán)三隊(duì)的優(yōu)三化：銷(xiāo)售人三員的積三極性是三影響項(xiàng)三目銷(xiāo)售三的重要三因素之三一，有三數(shù)據(jù)表三明消費(fèi)三者的購(gòu)三買(mǎi)與否三與售樓三員的關(guān)三系甚至三比樓盤(pán)三本身的三關(guān)系還三要重要三，因此三售樓員三的精神三面貌和三業(yè)務(wù)水三平直接三關(guān)系樓三盤(pán)的銷(xiāo)三售，我三司建議三在加大三對(duì)售樓三員培訓(xùn)三的基礎(chǔ)三上，給三予售樓三員以較三高的工三資待遇三，一是三能極大三的調(diào)動(dòng)三售樓員三的銷(xiāo)售三積極性三，二是三培養(yǎng)售三樓員對(duì)三自身工三作的自三豪感和三榮譽(yù)感三，對(duì)項(xiàng)三目銷(xiāo)售三樹(shù)立信三心，為三項(xiàng)目的三樹(shù)立銷(xiāo)三售打下三必要的三基礎(chǔ)，三如果待三遇還不三如其他三項(xiàng)目的三銷(xiāo)售人三員，難三以保證三銷(xiāo)售人三員的積三極性和三良好的三精神狀三態(tài)來(lái)對(duì)三待每一三個(gè)來(lái)訪(fǎng)三客戶(hù)！銷(xiāo)售促三進(jìn)策略——銷(xiāo)售環(huán)三節(jié)優(yōu)化團(tuán)購(gòu)促三銷(xiāo)法（三一）3人小團(tuán)三、5人大團(tuán)三。小團(tuán)三不低于3人（含3人），三大團(tuán)不三低于5人（含5人）。在享受三十重大三禮的基三礎(chǔ)上，三一次性三優(yōu)惠50元/㎡、按揭三優(yōu)惠30元/㎡。原有定三金為基三礎(chǔ)，每三套可少三交1萬(wàn)元三人小三團(tuán)免一三年物業(yè)三管理費(fèi)五人團(tuán)三免兩年三物業(yè)管三理費(fèi)團(tuán)購(gòu)促三銷(xiāo)法（三二）專(zhuān)職人三員：原有薪三資待遇三不變。三聯(lián)系（三非拼組三）3人團(tuán)購(gòu)三，獎(jiǎng)勵(lì)300元/套；5人團(tuán)購(gòu)三，獎(jiǎng)勵(lì)350元/套。如三達(dá)不到三團(tuán)購(gòu)人三數(shù)，專(zhuān)三職人員三不能獲三得全額三獎(jiǎng)勵(lì)。非專(zhuān)職三銷(xiāo)售人三員：可自三由組織三散客團(tuán)三購(gòu)，不三做另加三獎(jiǎng)勵(lì)，三遇客戶(hù)三歸屬問(wèn)三題，交三由經(jīng)理三處理。三不得積三壓客戶(hù)三，以作三團(tuán)購(gòu)，三具體事三項(xiàng)由銷(xiāo)三售部細(xì)三分。其他非三銷(xiāo)售人三員（針對(duì)三本公司三非本項(xiàng)三目銷(xiāo)售三人員）三：只要三成交，三均獎(jiǎng)勵(lì)600元/套。接三洽銷(xiāo)售三員，不三做提成三外獎(jiǎng)勵(lì)三。銷(xiāo)售對(duì)三象單位三或個(gè)體三的組織三人員：不論三成交套三數(shù)，最三高獎(jiǎng)勵(lì)三回扣600元/套?；厝鄹鶕?jù)三個(gè)案具三體敲定三（不可三高于600元/套）。群眾力三量大——招聘兼三職大三眾營(yíng)銷(xiāo)三法人員組三成：社會(huì)三關(guān)系廣三泛、與三項(xiàng)目目三標(biāo)客戶(hù)三接觸較三多的人三群，如三保險(xiǎn)從三業(yè)人員三、醫(yī)藥三代表、三導(dǎo)游等工作程三序：為招聘三人員印三發(fā)統(tǒng)一三的優(yōu)惠三卡或名三片，客三戶(hù)持卡三或其他三能證明三方式，三確認(rèn)兼三職人員三的業(yè)績(jī)?nèi)瑫r(shí)該三客戶(hù)交三由當(dāng)班三售樓員三接待利潤(rùn)分三配：兼職三人員每三介紹成三交一個(gè)三客戶(hù)按三售樓員三傭金的50%提成，三負(fù)責(zé)接三待的售三樓員得50%目的：三眾人拾三材火焰三高，充三分發(fā)動(dòng)三利用群三眾的力三量，突三破以單三純售樓三部這種三點(diǎn)式較三窄的銷(xiāo)三售局面三，形成三面的優(yōu)三勢(shì)，從三而使銷(xiāo)三售得以三更快地三進(jìn)行衣不如三新，人三不如舊——老客戶(hù)三帶新客三戶(hù)人三員：已在三鳳凰城三購(gòu)房的三老客戶(hù)優(yōu)三勢(shì)三：1、首先三老客戶(hù)三本身對(duì)三項(xiàng)目非三常認(rèn)可三，也希三望別人三對(duì)自己三的購(gòu)買(mǎi)三行為認(rèn)三可，因三此介紹三起來(lái)不遺余力三；2、老客三戶(hù)本身三已經(jīng)在三此買(mǎi)房三，介紹三起來(lái)有三說(shuō)服力三；3、老客三戶(hù)一般三來(lái)講接三觸的人群接近三于我們?nèi)哪繕?biāo)三客戶(hù)，三便于銷(xiāo)三售開(kāi)展三。獎(jiǎng)勵(lì)制三度：老業(yè)三戶(hù)每介三紹成交三一個(gè)客三戶(hù)獎(jiǎng)勵(lì)120三0元超市三購(gòu)物卡三一張或三免一年三物業(yè)管三理費(fèi)，三新客戶(hù)三享受優(yōu)惠大三禮；累三計(jì)積分三，老客三戶(hù)連續(xù)三性帶來(lái)三新客戶(hù)三，所贈(zèng)三送的物三業(yè)費(fèi)只三按一次三計(jì)算，三購(gòu)物卡三按實(shí)際成三交量計(jì)三算。但三每成交三一套，三則累計(jì)10點(diǎn)積分三，累計(jì)三達(dá)到50點(diǎn)積分三，可以三兌換現(xiàn)三金，每點(diǎn)積分三可以?xún)度龘Q30元。兌三換后，三積分歸三零。進(jìn)一步三提升銷(xiāo)三售速度以老帶三新大眾營(yíng)三銷(xiāo)高端項(xiàng)三目以口三碑宣傳三為主要三有效傳三播途徑實(shí)效營(yíng)三銷(xiāo)之老帶新三活動(dòng)1、老客三戶(hù)簽約三后發(fā)放三“業(yè)主三權(quán)益卡三”。2、老客三戶(hù)可將三此卡交三新客戶(hù)三，新客三戶(hù)獲得300三00元購(gòu)房三優(yōu)惠。3、憑此三卡購(gòu)房三成功后三，老客三戶(hù)獲得三減一年三物管費(fèi)三的權(quán)益三。4、此卡三注明期三限。一、權(quán)三益卡作三為實(shí)物三可引起三客戶(hù)重三視，客三戶(hù)不容三易忘記三。二、老三客戶(hù)將三權(quán)益卡三交給新三朋友后三，純粹三是給到三新客戶(hù)三優(yōu)惠，三介紹之三嫌減弱三，也讓三老客戶(hù)三覺(jué)得有三面子。三、老三客戶(hù)介三紹成功三后，能三得到實(shí)三惠（免三一年物三管費(fèi)）三，促進(jìn)三客戶(hù)積三極介紹三新客戶(hù)三。四、有三了業(yè)主三權(quán)益卡三，老帶三新操作三流程變?nèi)们逦Ｎ?、有三了業(yè)主三權(quán)益卡三，客戶(hù)三容易記三住“老三帶新”三這件事三，優(yōu)惠三幅度可三以減少三。“業(yè)主權(quán)三益卡”三操作模三式優(yōu)點(diǎn)三分析類(lèi)似餐三飲現(xiàn)金三券？給三客戶(hù)“三傳銷(xiāo)”三的工具三？。。三。啟動(dòng)小三策略：為快速三回款，三在豎立三形象標(biāo)三桿的同三時(shí)，利三用較低三樓層的“低價(jià)”房源快三速回現(xiàn)三，必要三時(shí)選取三幾個(gè)特三價(jià)戶(hù)型三進(jìn)行促三銷(xiāo)。我們?cè)跞龢觿?chuàng)造三產(chǎn)品亮三點(diǎn)？產(chǎn)品優(yōu)三化思考項(xiàng)目?jī)?yōu)三化亮點(diǎn)——過(guò)街地三下通道設(shè)置專(zhuān)三門(mén)的過(guò)三街通道三，直通三現(xiàn)在的三鳳凰山三公園，三由于項(xiàng)三目前面三的道路三較寬，三住戶(hù)到三公園需三要過(guò)街三，增加三了很多三的不安三全因素三，增設(shè)三過(guò)街通三道，爭(zhēng)三取市政三府的支三持，為三項(xiàng)目增三加更多三的亮點(diǎn)三，促動(dòng)三銷(xiāo)售！三??！項(xiàng)目?jī)?yōu)三化亮點(diǎn)——溫泉入三戶(hù)將招遠(yuǎn)三豐富的三地下溫三泉引入三住戶(hù)家三中，掀三起了新三人居革三命，極三大地改三善了人三居品質(zhì)三：充分三利用“三溫泉處三理尖端三技術(shù)”三，將對(duì)三人體有三害物質(zhì)三處理干三凈，送三無(wú)腐蝕三的一品三溫泉水三入戶(hù)，三以人性三化的品三質(zhì)滿(mǎn)足三高端人三群追求養(yǎng)生的需要三，打造三真正意三義上的三“生命三能量加三油站”三，同時(shí)三為項(xiàng)目三推廣增三加宣傳三的噱頭三；可以在三會(huì)所做三個(gè)大溫三泉浴場(chǎng)三，在針三對(duì)客群三里發(fā)放三體驗(yàn)券三，這樣三可以吸三引人群三關(guān)注，三如果人三家覺(jué)得三這泡溫三泉好的三話(huà)，會(huì)三直接考三慮買(mǎi)房三子；在銷(xiāo)售三的時(shí)候三結(jié)合溫三泉，引三導(dǎo)客戶(hù)三親身體三驗(yàn)，溫三泉體驗(yàn)三的出入三口設(shè)在三售樓處三，那客三戶(hù)泡完三溫泉三銷(xiāo)售人三員就可三以上去三寒暄幾三句，而三且泡完三溫泉，三客戶(hù)會(huì)三處于最三松弛的三狀態(tài)，三這樣成三交的幾三率也會(huì)三有相對(duì)三的提高三。項(xiàng)目?jī)?yōu)三化亮點(diǎn)——配套設(shè)三施優(yōu)化引進(jìn)室三內(nèi)新風(fēng)三系統(tǒng)；配備家三庭職能三配電箱三，將住三宅中的三各種信三號(hào)線(xiàn)、三控制線(xiàn)三（電話(huà)三線(xiàn)、網(wǎng)三絡(luò)線(xiàn)、三有線(xiàn)電三視信號(hào)三線(xiàn)、視三音頻信三號(hào)線(xiàn)等三）；在銷(xiāo)售三的時(shí)候三結(jié)合溫三泉，引三導(dǎo)客戶(hù)三親身體三驗(yàn)，溫三泉體驗(yàn)三的出入三口設(shè)在三售樓處三，那客三戶(hù)泡完三溫泉三銷(xiāo)售人三員就可三以上去三寒暄幾三句，而三