新津地塊調(diào)查報(bào)告

新津概況新津，距成都市區(qū)19千米，距西南航空港10千米，處于成都15分鐘經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)。新津是川西重要的物資集散地和交通樞紐，四川省經(jīng)濟(jì)技術(shù)向西南輻射的必經(jīng)之地，是四川面積最小的縣，四川省縣域經(jīng)濟(jì)十強(qiáng)縣。新津幅員面積330萬(wàn)平方公里，轄6街道5鎮(zhèn)1鄉(xiāng)，總?cè)丝?0.87萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口12萬(wàn)人。

成都新津城市規(guī)劃新津東南和西南是淺丘和臺(tái)地地貌。東北部、北部和西北部為平原，平原占全縣總面積的76.6%。新津老城區(qū)主要分布在南部區(qū)域，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和南部區(qū)域地貌的限制，新津城區(qū)建設(shè)規(guī)劃將向北擴(kuò)展。為了配合城市建設(shè)，位于城區(qū)北部的新津工業(yè)園區(qū)將逐步搬遷和轉(zhuǎn)移。新津工業(yè)區(qū)新津老城區(qū)本案老城區(qū)工業(yè)區(qū)本案淺丘和臺(tái)地淺丘和臺(tái)地地塊經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)用地性質(zhì)二類住宅用地（兼容≈20%的商業(yè)）規(guī)劃建設(shè)凈用地面積

33333.33平米規(guī)劃總建筑面積73000平米容積率

2.2建筑密度小于等于30%（住宅小于等于22%）建筑高度不大于50米樓面地價(jià)1400元/平米迎賓大道希望西路興園5路溫州路新津工商局空地工廠工廠工廠歐郡A區(qū)、C區(qū)南鑫源自建房藝術(shù)中心歐郡B區(qū)本案工廠希望集團(tuán)工廠地塊位置宗地宗地位于興園5路和溫州路之間，兩側(cè)臨道。地塊處于老城區(qū)和原新津工業(yè)區(qū)的結(jié)合部，屬工業(yè)區(qū)用地范疇，現(xiàn)工業(yè)區(qū)正在調(diào)規(guī)，預(yù)計(jì)3月份調(diào)完。老城區(qū)工業(yè)區(qū)迎賓大道希望西路興園5路溫州路新津工商局空地工廠工廠工廠歐郡A區(qū)、C區(qū)南鑫源自建房藝術(shù)中心歐郡B區(qū)本案工廠希望集團(tuán)工廠地塊四至歐郡B區(qū)西：對(duì)歐郡C區(qū)、A區(qū)東：為待拆遷工廠南：為歐郡B區(qū)地塊北：為待開(kāi)發(fā)空地周邊配套學(xué)華潤(rùn)學(xué)校、五津鎮(zhèn)中心幼兒園、順江中心小學(xué)、新津華學(xué)校醫(yī)仁愛(ài)醫(yī)院、恒生醫(yī)院、中醫(yī)院行新津汽車站購(gòu)互惠超市、華億惠佳超市閑迎賓廣場(chǎng)迎賓廣場(chǎng)本案華潤(rùn)學(xué)校順江中心小學(xué)五津鎮(zhèn)中心幼兒園新津華學(xué)校本案互惠超市華億惠佳超市本案本案本案仁愛(ài)醫(yī)院中醫(yī)院新津汽車站學(xué)周邊競(jìng)品分布新津城區(qū)范圍內(nèi)有在售樓盤(pán)七個(gè)，預(yù)售樓盤(pán)4個(gè)。為增強(qiáng)項(xiàng)目的可行性，特選出歐郡、南鑫源、英倫西亞、海悅豪庭、正開(kāi)時(shí)代廣場(chǎng)、融信翡翠中心為參照對(duì)象。南鑫源典型樓盤(pán)概述項(xiàng)目名稱占地面積（㎡）總建筑面積（㎡）綠化率容積率總戶數(shù)開(kāi)盤(pán)時(shí)間面積區(qū)間）（㎡）主力面積（㎡）銷售均價(jià)（元）去化率余房（套）歐郡C區(qū)19317.9457623.9335.1%

2.985822013-357~12887~128490024套每月337新筑·巴倫西亞11666711000050%1.88342012-881.88~126.5590~110500036套每月264南鑫源4899.3024033.253000%3.451652013-08-1858.66-122.5858.66-91.52454116套每月93海悅豪庭4479317000050%2.951250（現(xiàn)330）2013-5-175-15088、97480041.3套每月售罄正開(kāi)時(shí)代廣場(chǎng)2465714014330.02%3.49411待定81-11881.09、105.03、109.05、118.03待定融信翡翠中心1666910562925%4356待定81-103.981、91.6、103.95150（預(yù)估）典型在售樓盤(pán)分析——?dú)W郡C區(qū)項(xiàng)目位置：新津縣五津鎮(zhèn)興園5路113號(hào)項(xiàng)目規(guī)模：占地面積:18828平方米,建筑面積66990平方米,由5棟13＋1小高層住宅組成。產(chǎn)品：1棟為沿街社區(qū)商業(yè)加一室一廳一衛(wèi)小戶型住宅，2、3、4、5棟樓均為二室二廳一衛(wèi)和三室二廳一衛(wèi)混合戶型，各棟樓成環(huán)狀分布，圍城70*60的中央花園。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2013-03目前在售均價(jià)：4911元?dú)W郡價(jià)格走勢(shì)

項(xiàng)目主力客群為新津本地剛需客戶，購(gòu)房者年齡在25-35歲左右，同時(shí)兼有部分白領(lǐng)階層。123454804911典型在售樓盤(pán)分析——?dú)W郡建筑布局及商業(yè)規(guī)劃社區(qū)商業(yè)形態(tài)，商業(yè)體量11169方已規(guī)劃為四層約15000方的大型商超，設(shè)計(jì)方案已擬好，預(yù)計(jì)14年6月開(kāi)工規(guī)劃為含酒店、購(gòu)物中心、休閑廣場(chǎng)為一體的城市綜合體整個(gè)項(xiàng)目沿干道布局，商業(yè)體量龐大，預(yù)計(jì)超過(guò)5萬(wàn)方，規(guī)劃業(yè)態(tài)完善，高檔，能滿足范圍幾公里生活圈居民的購(gòu)物需求，意在打造開(kāi)發(fā)區(qū)新商圈。商業(yè)項(xiàng)目的實(shí)施跟隨新區(qū)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，共分4個(gè)批次進(jìn)行，一、二批次為社區(qū)商業(yè)，三批次為大型商超，四批次為城市綜合體。典型在售樓盤(pán)分析——?dú)W郡C區(qū)戶型配比分析戶型建筑面積（㎡）套數(shù)占比已售套數(shù)一居室57.06~75.3712321.13%9二居室87.41~90.1725844.33%128三居室106.67~127.9820134.53%108戶型套數(shù)已售各占比一室12397%二室25812849.6%三室20110853.7%各戶型銷售情況本小區(qū)以二居室為主，其次三居室，同時(shí)配備一定數(shù)量的一居室。同時(shí)在面積規(guī)劃上同樣按不同戶型給予一定的級(jí)差。就各戶型的銷售情況來(lái)看，二居室和三居室均表現(xiàn)不錯(cuò)，都達(dá)到50%左走。而一居室銷售慘淡。典型在售樓盤(pán)分析——?dú)W郡C區(qū)戶型配比分析一室二室三室合計(jì)已售9128108245銷售占比3.8%52.24%44.08%100%在已售產(chǎn)品中，二居室表現(xiàn)最佳，需求量超出三居室6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)28套，而一居室需求量不大，僅有4%的份額。從上述數(shù)據(jù)可以看出消費(fèi)者對(duì)本小區(qū)產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)行為偏理性，已家庭自居為主。典型在售樓盤(pán)分析——?dú)W郡主力戶型特色分析編號(hào)建筑面積（㎡）主功能區(qū)面積主功能區(qū)占比餐廳客廳廚房衛(wèi)生間主臥次臥1次臥2B-185.0659.169.5%5.8818.334.374.615.0410.88-C-181.8753.7665.67%4.8415.25.724.813.39.9-B-2107.0575.6470.67%7.818.068.066.213.6812.549.3

優(yōu)勢(shì)：戶型方正大氣；空間布局緊湊，入戶花園設(shè)計(jì)，空間自然延伸，保障私密空間，客廳連接寬綽陽(yáng)臺(tái)，拓展視野，輕松觀景。同時(shí)臥室均采用飄窗設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光效果更好。

劣勢(shì)：衛(wèi)生間門(mén)距離臥室門(mén)太近，生活多有不便。同時(shí)走廊太長(zhǎng)，浪費(fèi)了功能區(qū)面積。B2戶型：3室2廳1衛(wèi)C1戶型：3室2廳1衛(wèi)B1戶型：3室2廳1衛(wèi)典型在售樓盤(pán)分析——?dú)W郡歐郡項(xiàng)目C區(qū)小結(jié)歐郡C區(qū)項(xiàng)目位于新津縣興園五路，前接迎賓大道,藝術(shù)中心,未來(lái)的三旺生活廣場(chǎng),處于未來(lái)北城的核心位置.歐郡C區(qū)占地43畝,,建筑面積66990方,規(guī)劃331戶,容積率僅2.5,建筑密度只26%,戶型面積101-260平米。目前在售均價(jià)為4911元，已售245套，月均銷售24套。歐郡C區(qū)建筑布局為南北朝向,充分保證了每套房子都有很好的采光通風(fēng)和景觀視野,同時(shí)建筑環(huán)形布局，形成較大的中央花園。歐郡C區(qū)，寬闊間距和大尺度多面式窗戶保證室內(nèi)良好的采光。歐郡商業(yè)項(xiàng)目沿干道布局，商業(yè)體量龐大，預(yù)計(jì)超過(guò)5萬(wàn)方，規(guī)劃業(yè)態(tài)完善，高檔。其中A、C社區(qū)商業(yè)形態(tài)，商業(yè)體量11169方；B區(qū)已規(guī)劃為四層約15000方的大型商超，設(shè)計(jì)方案已擬好，預(yù)計(jì)14年6月開(kāi)工；D區(qū)規(guī)劃為含酒店、購(gòu)物中心、休閑廣場(chǎng)為一體的城市綜合體。典型在售樓盤(pán)分析——新筑·巴倫西亞項(xiàng)目位置：成都市新津縣希望東路9號(hào)

項(xiàng)目規(guī)模：占地面積90000.00㎡，建筑面積116667.00㎡產(chǎn)品：多種業(yè)態(tài)的高端國(guó)際社區(qū)。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2012-04-22目前在售均價(jià)：5000元價(jià)格走勢(shì)高層住宅獨(dú)棟別墅目前1、2、5、6、7、8棟已基本售罄，剩下3、4棟大部分房源（部分作為抵押資產(chǎn)）。

樓盤(pán)房源現(xiàn)全是現(xiàn)房，因而價(jià)格高于其他樓盤(pán)。5000濱河景觀帶典型在售樓盤(pán)分析——新筑·巴倫西亞戶型配比分析戶型建筑面積套數(shù)占比已售套數(shù)二居室81.88~92.2933440.01%252三居室97.42~126.5550059.99%318戶型套數(shù)已售各占比二室33425275.45%三室50031863.6%類別二室三室合計(jì)已售252318570銷售占比44.21%55.79%100%二居室、三居室均表現(xiàn)良好，但三居室更佳，銷售率高達(dá)60%。就銷售占比來(lái)看，三居室比二居室多10%，絕對(duì)值達(dá)34套。從上述數(shù)據(jù)可以看出消費(fèi)者對(duì)本小區(qū)產(chǎn)品的親睞程度較高，且多為大家庭消費(fèi)者。編號(hào)建筑面積實(shí)得面積主功能區(qū)面積主功能區(qū)占比餐廳客廳廚房主衛(wèi)次衛(wèi)主臥次臥1次臥2C92.29103.215964.25%4.615.217.024.14-16.3312-G88.25100.8656.7664.32%6.316.263.96-14.49.9-B397.42116.5866.2568%5.04144.85.284.3214.7611.111.2B2115.07130.4177.2367.12%7.515.126.65.56.313.5311.8810.8典型在售樓盤(pán)分析——新筑·巴倫西亞主力戶型特色分析C：2室2廳1衛(wèi)G：2室2廳1衛(wèi)B3：3室2廳2衛(wèi)B2：3室2廳2衛(wèi)

優(yōu)勢(shì)：超大的入戶花園和觀景陽(yáng)臺(tái)拓展了室內(nèi)空間，釋放了空間壓力，增加了戶主自我設(shè)計(jì)的空間，保障了采光和通風(fēng)，動(dòng)靜分區(qū)合理。

劣勢(shì)：部分小戶型空間布局不太合理，主要表現(xiàn)在餐廳和廚房空間狹小。典型在汪售樓盤(pán)近分析——新筑·巴倫西亞新筑巴倫碗比亞項(xiàng)目茅小結(jié)新筑巴倫奶西亞項(xiàng)目雨位于新津屋希望東路旱，臨近大峽件路口，完地處新津戲風(fēng)情水城白金融CB墾D核心區(qū)句域。項(xiàng)目由滿新筑地完產(chǎn)傾力勺打造，聯(lián)企業(yè)擁艷有上市做背景，脊品質(zhì)實(shí)激力保證抬。項(xiàng)目總規(guī)橡劃用地面境積約17諒5畝，1仙期總建筑央面積約1格1萬(wàn)平方拖米，是新雕津首屈一號(hào)指的大盤(pán)瞎。項(xiàng)目依貼托15逃000倍㎡濱河話景觀帶靈，打造眠以“原勢(shì)生水岸盤(pán)，墅級(jí)靜城邦”儲(chǔ)為基調(diào)征，以西炭班牙風(fēng)淺格與生屈活氣韻開(kāi)交融的您古典風(fēng)歌情為藍(lán)滑本，精會(huì)心打造述含別墅號(hào)、電梯亂洋房、庫(kù)星級(jí)會(huì)燦所、商他業(yè)中心墨、雙語(yǔ)捆幼稚園斗等多種宰業(yè)態(tài)的怕高端國(guó)餅際社區(qū)橫。本項(xiàng)目戶懶型設(shè)計(jì)理晌性，注重捏實(shí)用性、早舒適性及屢私密性，源戶型區(qū)間圾為80—義150平爽米，戶均筋贈(zèng)送率超東過(guò)20%內(nèi)，為新津扁帶來(lái)了全唐新的居住伏理念與味遲品。目前在綁售均價(jià)候：5000元，已售570套，月均愿銷售36套。目前1、2、5、6、7、8棟已基陪本售罄鼠，剩下3、4棟大部分慣房源（部硬分作為抵笨押資產(chǎn)）滿。樓盤(pán)房誕源現(xiàn)全是屆現(xiàn)房，因鋼而價(jià)格高欣于其他樓畢盤(pán)。典型在橋售樓盤(pán)貧分析——南鑫源項(xiàng)目位顆置：新津矮縣五津百鎮(zhèn)興園5路33號(hào)項(xiàng)目規(guī)模：占地面紅積4899譯.30唐㎡，建筑面典積，240捕33.豪25炮㎡，165戶。產(chǎn)品：整個(gè)陽(yáng)項(xiàng)目只氏有一棟L型建筑甘，以經(jīng)紗典小戶辮型為主惜。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：201色3-8插-18目前在售失均價(jià)：430蛛0元銷售情舍況：目前整拜個(gè)項(xiàng)目還尺有87戶未售。本案沿街商鋪整個(gè)項(xiàng)峽目規(guī)模懼較小，揪只有一醋棟建筑陰，建筑巧規(guī)劃為叛下商鋪航上住宅為。由于項(xiàng)鵲目的特灣殊性，叢本項(xiàng)目斬的房源吹價(jià)格相追對(duì)較低吳。8旺9輩10卷11欺12壯1451推04300典型在售遲樓盤(pán)分析——南鑫源建筑布局超及商業(yè)規(guī)彼劃規(guī)劃為社須區(qū)商業(yè)形牌態(tài)，售價(jià)集為215頌00元。規(guī)劃為努社區(qū)商征業(yè)形態(tài)麻，一層倍售價(jià)為毯230貍00元偷，二層口售價(jià)為姥138打00元斯。整個(gè)項(xiàng)西目沿干崗道成L榮型布局躲，商業(yè)帆體量約攤277廳6方，育兩層共胃20間怨25.吹75-夢(mèng)574靈.61桿㎡大小后不等的子商鋪，檔業(yè)態(tài)規(guī)求劃為滿街足本小柜區(qū)居民堪日常生染活需求封。商業(yè)項(xiàng)發(fā)目的出調(diào)售價(jià)進(jìn)投度較快世，現(xiàn)一等樓只剩仔下兩間牲小商鋪稿（開(kāi)間診：進(jìn)深聯(lián)=1:赤4）和其二樓大拳商鋪未夸出售。典型在片售樓盤(pán)懼分析——南鑫源戶型配比愚分析戶型建筑面積套數(shù)占比已售套數(shù)二居室58.66-91.5212475.15%50三居室93.15~122.584124.85%22戶型套數(shù)已售各占比二室1245040.32%三室412253.66%類別二室三室合計(jì)已售502272銷售占比69.44%30.55%100%本項(xiàng)目螞以套二正經(jīng)典小豆戶型為托主，二傘居室和糖三居室菊配置比索例為3右:1，您就銷量黑來(lái)看，愉二居室餃銷量是批三居室豪的兩倍秘，但銷贈(zèng)售比例證低三居腳室13騎個(gè)百分睬點(diǎn)。從銷售占諒比數(shù)據(jù)可肯以看出，可消費(fèi)者的爬需求能傾樓向于二居儀室。典型在虎售樓盤(pán)西分析——南鑫源主力戶頭型分析編號(hào)建筑面積主功能區(qū)面積主功能區(qū)占比餐廳客廳廚房衛(wèi)生間主臥次臥1次臥2B174.2943.5458.61%2.712.955.293.799.98.91-A484.952.561.84%6.2412.545.585.411.5211.22-C3119.774.2462.02%4.519.116.275.617.6411.559.57B1襲：2室飄2廳1越衛(wèi)A4柿：2室掀2廳1挽衛(wèi)C3：呈3室2嗚廳1衛(wèi)優(yōu)勢(shì)：布怎局緊湊，幟雙景觀陽(yáng)詠臺(tái)設(shè)計(jì)，黃動(dòng)靜干濕時(shí)分區(qū)。劣勢(shì)：部?jī)捶謶粜突貥?gòu)廊設(shè)計(jì)多雄余，浪費(fèi)銳空間；還蛾有部分戶癥型餐廳設(shè)惱計(jì)極不人負(fù)性化，造唯成使用不協(xié)便。典型在傻售樓盤(pán)河分析——南鑫源南鑫源戶項(xiàng)目小蒼結(jié)南鑫源造位于新伐津縣五責(zé)津鎮(zhèn)興健園5路停33號(hào)值，地處米新津城列北新區(qū)亂中心區(qū)腹域。緊虹鄰華潤(rùn)鑒學(xué)校、培新津恒鎖生醫(yī)院頸、新津古太平洋秤電影院父、新津蒸汽車站解。項(xiàng)目建頑筑面積寒240喜33.熟25冠㎡，占論地面積憲489誤9.3肝0㎡嬸，容積裝率3.嫌45。整個(gè)項(xiàng)目見(jiàn)只有一棟L型建筑壘，共有妙房源1濾65戶盼，以經(jīng)謝典小戶國(guó)型為主修。目前謙在售均姐價(jià)為4300元，已售72戶，月均煮銷售16套。項(xiàng)目商啞業(yè)體量籌約27磁76方增，兩層鍋共20存間25胞.75論-57普4.6江1㎡大即小不等無(wú)的商鋪以，業(yè)態(tài)喪規(guī)劃為麥滿足本亂小區(qū)居叮民日常棋生活需陜求。商業(yè)項(xiàng)目緊的出售價(jià)征進(jìn)度較快白，現(xiàn)一樓社只剩下兩烈間小商鋪叫（開(kāi)間：蛇進(jìn)深=1環(huán):4）和均二樓大商黑鋪未出售夾。一層售養(yǎng)價(jià)為23稿000元面，二層售止價(jià)為13礙800元怪，轉(zhuǎn)角售蛾價(jià)為21波500元東。已售樓盤(pán)忘分析——海悅豪庭項(xiàng)目位置：新津縣災(zāi)新津縣瑞購(gòu)?fù)?0歐5號(hào)項(xiàng)目規(guī)悉模：總占地諷面積：4暮4793確平米總宴建筑面積續(xù)：16藝6570錘平米產(chǎn)品：項(xiàng)目飼總占地辣約70叨畝，由倦11棟席14層盞的小高織層組成欄，約7第5-1雜50平梳米水岸典華宅。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：20雜13-飲5-1目前在斜售均價(jià)：480戲0元銷售情臂況：首批已弓經(jīng)售罄海悅豪緒庭價(jià)格荒走勢(shì)首批次免已經(jīng)全窯部售罄該項(xiàng)目房配源價(jià)格上飄漲幅度大桿（300避元）。300本案未售樓神盤(pán)介紹——正開(kāi)時(shí)群代廣場(chǎng)項(xiàng)目位宵置：新津瑞遺通路220號(hào)項(xiàng)目規(guī)模：占地面辛積:246永57平方米辛，建蒼筑面積:14饑014假3平方米產(chǎn)品：總共6棟，