新聯(lián)康XXXX年武漢福星惠譽紅橋城項目前期策劃

福星惠譽紅橋城項目前期策劃目錄PART1.項目背景分析PART2.客戶及產品定位PART3.項目發(fā)展建議項目背景項目背景/區(qū)域環(huán)境項目位于武漢市四大居住組團之一的后湖新城組團，規(guī)劃到2020年區(qū)域人口達到30萬人，區(qū)域成長性高后湖新城四新新城南湖新城東湖新城后湖整體定位為和諧生態(tài)居住新城后湖新城總面積

23.6

平方公里，。后湖地區(qū)以建設“生活的新區(qū)，健康的新區(qū)”為宗旨，按照“以人為本”的理念，通過優(yōu)化用地布局、完善配套設施、提高景觀環(huán)境和合理交通組織，營造高尚、便捷、安全、節(jié)約和可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化生態(tài)型、高標準的綠色生態(tài)都市居住新區(qū)，到2020年，規(guī)劃居住人口30萬。規(guī)劃后的后湖新城，將是漢口今后主城區(qū)唯一的可以建成高品質居住區(qū)的成塊土地資源。十大居住組團5本項目所在的北湖后區(qū)域代表了后湖未來發(fā)展方向的核心城市功能性更強交通導入性更強生態(tài)宜居性更強后湖之光、北漢口之心項目背景/區(qū)域環(huán)境6從規(guī)劃來看，本項目所在的北后湖區(qū)域涵蓋了住宅、商業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂和體育健身等各類物業(yè)，未來所具有的城市功能性凸顯，給本項目帶來了高成長性的區(qū)域價值。組團居住商業(yè)金融業(yè)醫(yī)療文化A12.15B31.129.42C29.322.794.874.03D32.512.2E12.6444.29合計117.7368.74.874.03（單位：萬㎡）A：純居住性質B：居住為主C：綜合性用地D：居住為主E：商業(yè)商務項目背景/區(qū)域環(huán)境7塔子湖體育中心

市民之家是武漢唯一一個集五十六個行政部門為市民提供“一站式”服務的的辦事機構。占地46萬方，建面6.45萬方，集全民體育健身、體育文化、商務休閑、配套服務等功能為一體的互動、互補的綜合體。未來規(guī)劃為城市公園，規(guī)劃占地6.4萬㎡未來規(guī)劃為四星級酒店未來規(guī)劃為醫(yī)院，建面4.87萬方本項目所處的組團是北后湖城市功能性最強的組團，配套條件優(yōu)越；特別是公園景觀可打造成為項目的核心價值引擎項目背景/區(qū)域環(huán)境項目背景/市場競爭城市外擴大背景下，眾多實力開發(fā)商多年共同運營后湖新城，后湖城市價值日益顯現(xiàn)；目前進入中后期開發(fā)，多個成熟大型居住社區(qū)形成。K1K3地產打包地產打包住宅五星酒店K4還建住宅四星級酒店K2越秀地塊(居住+商業(yè))產業(yè)用地江岸區(qū)塔子湖村A包三環(huán)線后湖大道金橋大道江岸區(qū)塔子湖村B包斯博蘭花園酒店塔子湖東路夢湖香郡尚湖熙園市民之家體育中心地產k1地塊居住用地，總建面21.3萬方，容積率3.15，規(guī)劃為高層（13萬方）和洋房（8萬方），樓面價3683元/平。成本預計9200元/平還建房項目局部已開工。百步亭K2地塊居住用地，總建面32萬方，容積率3.35，90/60限制，目前為空地。規(guī)劃為高層和洋房產品。樓面價4050元/平米。名都戴斯酒店尚湖熙園2012年12月4日丹江口置業(yè)公司拍得，規(guī)劃總占地面積為5.45萬平方米，建面12.1萬方，容積率約2.22；樓面價3930元/平米。小學小學長媒大廈居住用地，總建面26.8萬方，容積率4.33，規(guī)劃為高層和商業(yè)，預計2016年底上市。居住用地，總建面6.16萬方，容積率2.91，規(guī)劃為高層。預計2016年上市。本項目地塊塔子湖村A、B包城投、地產集團、百步亭等武漢本土實力開發(fā)商與中海、越秀等外來品牌開發(fā)商云集后湖，未來供應量大，競爭激烈項目背景/市場競爭1.量價齊升，供求比高位平穩(wěn)，顯現(xiàn)出快速發(fā)展的特質2.后湖近4年年復合增長率保持在9%左右，較漢口中心的震蕩態(tài)勢相比，市場的成長性明顯開發(fā)商

規(guī)模越秀地產49萬方塔子湖置業(yè)有限公司101萬方農工商置業(yè)12萬方江漢地產集團12萬方武漢地產集團42萬方武漢百步亭集團32萬方武漢星科地產180萬方農工商地產12萬方武漢地產集團42萬方武漢地產控股有限公司40萬方3.后湖板塊近年涌入大量房企，集聚開發(fā)促使板塊快速發(fā)展，同時促使產品品質升級4.后湖板塊近年土地供應量大，板塊市場可持續(xù)發(fā)展度較高，市場發(fā)展空間大，競爭激烈從宏觀市場環(huán)境來看，后湖市場正步入成熟發(fā)展期，未來上升空間大；但同時隨著大量房企進駐本區(qū)，集中開發(fā)土地，未來競爭激烈，給本項目帶了去化壓力。越秀星匯君泊11500元/㎡競爭格局確立百步亭K2地塊（地價4050/㎡）美聯(lián)地產E包美聯(lián)地產A包豐瑞興業(yè)路地塊三元陌陌屋漢口城市廣場13000元/㎡地產K1地塊（3700/㎡）本項目地塊眾聯(lián)天美國際尚湖熙園9300元/㎡夢湖香郡11000元/㎡中森華永紅村地塊統(tǒng)百十大家村地塊名流新湖村村地塊根據與項目距離及我司預測的未來產品配比及產品入市時間確立本案住宅產品競爭對手：1、本項目一級競案主要為越秀星匯君泊、尚湖熙園、工農商地塊、地產集團k1地塊，百步亭k2地塊；2、本項目二級競案主要為目前在售規(guī)模以上產品及未來待開發(fā)稍遠距離產品3、本項目三級競案（相鄰板塊）即將開發(fā)用地及未來仍有可售產品的項目上海公館8700元/㎡凱通斯勝華村地塊中勝工貿中勝村地塊中城丹水池地塊一級二級三級幸福時代9600元/㎡晉合金橋世家15000元/㎡國際百納9300元/㎡項目背景/市場競爭首地新地王（地價5996元/㎡）后湖市場在售項目庫存約為340萬方，未來供應約為270萬方，市場在未來2-3年面臨更加激烈的競爭，約有600萬方的市場供應量。在售樓盤和將入市項目后續(xù)供應量較大，未來2-3年內會有約600萬方的供應量入市！2015年-2016年2014年2013年星悅城，總建面105萬平米

剩余約73萬在售項目晉合金橋世家，總建面42萬平米，剩余約26萬方鼎盛華城，總建面30萬平米

，剩余約20萬銀泰御華園，總建面37.9萬平米

剩余約15萬幸福時代，總建面46.6萬方，剩余約18萬方美聯(lián)地產A包地塊，總建面57萬方豐瑞興業(yè)路地塊，總建面10萬方漢口城市廣場，總建面40萬方，剩余27萬方美聯(lián)地產E包，總建面17萬方世紀宏博三金潭，總建面33.7萬方凱通思勝華村地塊，總建面33萬方中勝工貿中勝村地塊，總建面20.6萬方將入市項目金橋匯，總建面40萬方，剩余31萬方夢湖香郡，總建面12.5萬平米，小高層剩7萬方塔子湖置業(yè)塔子湖地塊，總建面101萬方百步亭K2地塊，總建面32萬方項目背景/市場存量尚湖熙園，總建面12萬平米

剩余約6萬國際百納，總建面35萬方，剩余30萬方瑞景天成，總建面22萬方，剩余20萬方陌陌屋，總建面20萬方，剩余8萬方海賦江城，總建面43萬方，剩余18萬方長投景城漢口年華，總建面12萬方，剩余11萬方福星惠譽虹橋城，總建面36萬方，剩余31萬方天悅尚景，總建面5萬方，剩余5萬方后湖市場競爭激烈，進入白熱化階段從宏觀市場環(huán)境來看，后湖市場正步入成熟發(fā)展期，未來上升空間大；但同時隨著大量房企進駐本區(qū)，集中開發(fā)土地，未來競爭激烈，給本項目帶了去化壓力。后湖市場在售項目庫存約為340萬方，未來供應約為270萬方，市場在未來2-3年面臨更加激烈的競爭，約有600萬方的市場供應量。項目背景/項目本體K4K3K2K1后湖大道塔子湖東路規(guī)劃道路規(guī)劃道路規(guī)劃道路規(guī)劃道路至三環(huán)至漢口火車站體育路公交站余家墩公交站夏鵑街塔子湖公交站塔子湖東路復員村公交站漢孝城際鐵路站點12號線軌道交通走廊12號地鐵后湖站（未公布時間）8號地鐵興業(yè)路站8號地鐵幸福大道站（2017年開通）目標地塊現(xiàn)狀道路為塔子湖東路及后湖大道，K1/K2/K4地塊周邊規(guī)劃道路尚未建成。周邊規(guī)劃公共交通通達便捷。漢孝城際鐵路站點位于塔子湖西路，地鐵8號線、12號線均在地塊周邊設置站點。周邊擁有10余條公交線路：35路、321路、507路、532路、568路、620路、628路。0項目背景/項目本體K4K3K2K114236751、江岸區(qū)體育特色學校體育場2、尚都一品3、還建房用地，正在進行地基處理4、規(guī)劃道路預留用地5、奧林紫園6、武漢全民健身活動中心7、越秀星匯君泊項目背景/項目本體地塊位置地塊位于江岸區(qū)塔子湖組團地塊面積規(guī)劃用地面積：251765平方米（合378畝）其中：K1地塊42708平方米（合64畝），K2地塊24117平方米（合36畝），K3地塊170158平方米（合255畝），K4地塊14783平方米（合22畝）用地性質K1、K2、K4為居住用地；K3地塊為居住、商服用地，要求商服建筑面積16.25萬平方米建筑密度K1、K2、K4地塊25%，K3地塊30%容積率綜合容積率3.95。其中，K1、K2地塊3.88，K3地塊3.99，K4地塊4.03計容面積≤995372平方米。其中，K1地塊165600平方米，K2地塊93600平方米，K3地塊676700平方米，K4地塊59472平方米K4K3K2K11423675本項目由四塊飛地組成，占地共計25萬方，建面100萬方，其中商服用地16.25萬方，地塊不規(guī)則形態(tài)導致開發(fā)節(jié)奏受到制約。項目背景/項目本體Page16K4地塊已封頂K2地塊已經拆遷完畢。周邊還遷房項目的施工通道經過項目內部，可隨時拆除。Page17K1地塊已經平整，內部堆放少量建筑垃圾。地塊北部有一條高壓走廊。K3地塊大部分拆遷工作基本已經完成，地塊北面與越秀·星匯君泊交界處有一條110KV的高壓線路。項目背景/項目本體K4地塊已經封頂，大體量綜合開發(fā)，16萬方的商業(yè)體量，后期資金運作成本高我們的突破口在哪里？19通過對后湖典型案例的研究，我們歸納出在激烈市場競爭中應爭取的條件、規(guī)避的危機以及產品配比等。精細產品全方位解決項目開發(fā)問題啟示性案例：幸福時代

漢口城市廣場

越秀星匯君泊他山之石可以攻玉區(qū)域：后湖本體：體量偏大的規(guī)模開發(fā)市場環(huán)境：充分競爭的市場發(fā)展方向：商住混合開發(fā)案例選取原則：規(guī)避方向：開發(fā)失敗項目案例一挑幸福時奇代項目位置后湖大道與百步亭花園路交匯處開發(fā)商武漢統(tǒng)建百步亭聯(lián)合置業(yè)建筑面積46萬平米占地面積13.5萬平米容積率3.44物業(yè)類型高層戶型面積83-147平米銷售價格9600元/平米交付標準毛坯開盤時間2012.5.13案例借鑒/基本情況項目優(yōu)嗓勢：1、旁邊有瞧漢廣，對板面有華潤結蘇果，自調帶幸福里朗商業(yè)街，催生活配套胸很全。2、自帶幼筑兒園，并贏且確定對背口育才可花立小學，屆是標準的摔學區(qū)房。3、門前杏公交較寨多，后床期雙地懶鐵交匯丈，交通團較為方駛便。4、戶型往多樣，蘆選擇面豬較廣。案例借毀鑒/市場表現(xiàn)供應套數(shù)成交套數(shù)供應面積成交面積項目累計成交情況35623048342507279990總計85.6%81.7%面積段供應面積成交面積成交比例戶型比例80以下7241693296%2%80-10019969517132786%58%100-120431333151873%13%120-140880585116758%26%140-1604380226452%1%幸福時代燈價格一路錄上升，從切一年前的9153元/㎡到9802元/㎡，市鋒場表現(xiàn)闖強勁有傍力。產品配罷比方面導以80-掌100㎡的二臭、三房宵以及120-坑140的大三房晃為主。產品去化病規(guī)律是面頓積段越小宿，去化越終快。幸福時代捆在競爭激前烈的后湖青市場漲勢小強勁，產券品主要以80-1魯00的小二、置三房為主縮慧，并且小子戶型去化范較快。案例借鑒/項目亮點亮點一糖：項目西側裂有漢廣城貌市廣場，狠對面有華漲潤蘇果，烈自帶幸福剝里商業(yè)街待，生活配騙套很全。漢口城市床廣場幸福時捆代幸?；诶锷探秩A潤蘇果漢口城怨市廣場貸位于項千目西側穿。擁有20萬方的商淺業(yè)，其中動一棟盒子殘商業(yè)被家埋樂福購買圣，現(xiàn)在商糕業(yè)已經開拜業(yè)。項目自身占帶有2.4萬方商辯業(yè)街區(qū)物，滿足盼小區(qū)業(yè)景主自身飄的生活夾所需。華潤蘇果僑也與2014押.10月開業(yè)，知三圈相聚樸，形成東谷后湖新商賊圈。案例借鑒/項目亮點亮點二史：項目自豪帶幼兒辨園，并男且確定圣對口育幻玉才可立摩小學，梳標準的悶學區(qū)房悔。武漢市育縱才小學創(chuàng)模建于195惱4年，目前約已有60多年的卵辦學歷畫史，是忍一所有疑著豐富圓文化底穿蘊、豐賊碩辦學堅成果的相一流名目校，在驕湖北省杏市乃至譽全國都佛有一定球的影響拜力。學友校在校思學生3000多人。學筐校在“給歡學生最美毅好的童年躍，給人生峰最堅實的睛起步”的丈辦學理念懲的引領下環(huán)，依照“椅文化立校紛、教師強裝校、科研滲興?！钡呢Q辦學策略株，實施科憶學管理，某不斷豐富斯學校的文富化內涵，蒼努力打造蒜“全面+個性”養(yǎng)的育人杜特色。案例借現(xiàn)鑒/項目亮點亮點三朱：采用新古怒典主義建加筑風格的脆全石材幕儀墻，體現(xiàn)杏尊貴感，剪經典大氣建筑風格套：新古典主洗義建筑風室格，精致孔典雅。立面材質縣及特征：干掛石割材，全荷花崗巖莫石材立循面，外燭墻保溫乞系統(tǒng)建筑特色潮：采用經典況的art屬de禿co三段式構納圖，并用側現(xiàn)代的營賞造手法，倒建構恒久拆、尊貴的劃價值感受案例二往漢口萬城市廣場項目位置武漢市江岸區(qū)建設大道延長線與幸福大道交匯處開發(fā)商武漢地產開發(fā)投資集團有限公司建筑面積60萬平米占地面積21.8萬平米容積率2.78物業(yè)類型高層戶型面積76-133平米銷售價格9800元/平米交付標準毛坯開盤時間2012.3.16案例借鑒/基本情況項目優(yōu)喇勢：1、由武落漢地產歌集團開羅發(fā)，品發(fā)牌開發(fā)本商，品堵質比較愧有保障2、多期燃開發(fā)的帥樓盤，側前期已魂經有入籮住業(yè)主曲，小區(qū)抽環(huán)境有壇目共睹3、自帶僻大體量市商業(yè)體攀，生活裳配套齊支全4、臨近懲主干道億、雙地客鐵交匯磁處，交求通十分至便捷案例借鑒/市場表馳現(xiàn)面積段供應面積成交面積成交比例戶型比例80以下80,96470,36787%26%80-100138,917124,44090%45%100-12012,32410,26183%4%120-14058,39548,50883%19%140-16018,56012,58768%6%供應套數(shù)成交套數(shù)供應面積成交面積項目累計成交情況36963263369,491305,996總計88.2%82.8%漢口成睬市場價心格到達箱價格天廚花板，德現(xiàn)在985氏7元/㎡的均價朵，四期即幻玉將開盤，捐市場表現(xiàn)搭強勁有力鄉(xiāng)豐。產品配笨比方面括以80-笛100㎡的二、已三房以及120-宜140的大三房偶為主。產品去殖化規(guī)律騰是面積畝段越小暢，去化規(guī)越快。漢口城市妹廣場為區(qū)陵域標桿項馬目，已到供達價格天男花板。產捎品主要以80-聰100的小二撐、三房切為主，叮并且小圈戶型去部化較快爐，三房稻以120以上的鑰大三房危為主。案例借鑒/項目亮點亮點一：本項目擁鳥有20萬方的商誦業(yè)體量，杏是東后湖侍片區(qū)的標鋪桿綜合體指項目，未舅來后湖之終心。并且落我實在銷浴售階段教，目前而一期商姻業(yè)已經直開業(yè)，般大量商萌家入駐加。亮點二齡：臨近主干咐道、雙地殿鐵交匯處使，通達武書漢三鎮(zhèn)，水交通十分其便捷。項目坐擁霞地鐵3、12號線。修其中地她鐵3號線，今諒年年底通基車。案例三森越全秀星匯擾君泊項目位置武漢市江岸區(qū)塔子湖東路以東，井南大道以北開發(fā)商武漢越秀嘉潤房地產開發(fā)有限公司建筑面積46萬平米占地面積16萬平米容積率2.91物業(yè)類型高層戶型面積88-134平米銷售價格11500元/平米交付標準精裝開盤時間2013.11.30案例借鑒/基本情社況項目優(yōu)勢冰：1、自帶育葵才一小，挖還有兩所雕幼兒園。2、自帶金大體量幅商業(yè)，料后期配款套會逐蘇步完善能。3、門前即費是地鐵八點號線新春笑站。4、有幾棟霞樓可以看牛塔子湖，驚視野不錯超。5、越秀園品牌精駁裝修，今適合沒賴有功夫渡打理裝轟修的購秩房者。案例借鑒/市場表現(xiàn)面積段供應套數(shù)成交套數(shù)成交比例戶型比例80-10094764267.8%64%100-120---2%21%140-16021614768.1%15%供應套數(shù)成交套數(shù)供應面積成交面積項目累計成交情況14681064153020116220總計72.4%75.9%越秀星匯槽君泊價格躁到達價格好天花板，譜是北湖后日片區(qū)的標房誠桿項目，腎現(xiàn)在1100萍0元/㎡的均價雖，為精裝敞修項目。產品配比半方面小戶啊型占比沒肯有之前項辰目占比那彈樣重，誤大戶型的邁市場接受寄度較高。產品去化鍋方面，依終然是小戶搜型去化較嗽快，但是120部-14稅0的三房雹市場接躬受度較朗高。越秀星賭匯君泊納為北后局胡標桿叢項目，弱精裝價租格110者00元/㎡。兩房編去化較快務，三房的赤市場接受左度較高。案例借捷鑒/項目亮點亮點一：精裝修婦大氣、俱精致，槳以簡約犧奢華的良裝修風刪格，引慰領武漢給人居新霉風向34營銷中心：千萬慰顆水晶德吊燈與和燈火通忙明的沙言盤交相埋輝映，享走進營險銷中心抱購房者飛即刻產右生豪華檢、氣派畏的殿堂壤級感官林體驗，水把星匯怎云錦擁檔有的“靈奢華、婦優(yōu)雅、凱活力、宋時尚”些等維港肺港式品真質生活帶演繹得痰淋漓盡漠致。樣板間（健客廳）營銷中汗心室內設克計：香港名見師操刀，150蝦0元/㎡國際一滅線品牌豪串裝，大到凱整體衣櫥西，小到龍陸頭把手，港均甄選美角國科勒、輛瑞士佛蘭鹿卡、美國泉耶魯?shù)葒坞H知名精武裝品牌，信鼎力打造屋精裝品質墨標桿。案例借末鑒/項目亮點亮點二匆：項目與201惡4年8月，成會功簽約蠻武漢市饅育才一羊小，自杜帶兩所扣幼兒園糧，教育漠資源出許眾。武漢育圓才一小毀是首批殼省級模裝范小學透，33人精英教哥師隊伍，100%具備大專季以上學歷尸，40%具備小學略高級教師摧資格。學總校更與美抬國、日本串、澳大利席亞等多國私教育界同碧仁開展國抄際教育交落流互動，淡為社會培鑄養(yǎng)了一代忙又一代棟炒梁之才36從項目案瞞例里面，范我們可以掠看到，這些產品芹不約而同凱的采用了繁這樣的舉幣動吸引了蚊目標客戶123項目在外批立面上采眉用精致石便材和做工斧，確立良塊好的形象恩展示面。項目采用脫精裝修，遵吸引中高救端客戶，寶為項目帶辭來較高溢撥價。項目注坊重教育遠配套的兩打造，綠學區(qū)房悶的銷售斤速度遠嫩高于其爺他項目弦。4項目以商傻業(yè)先行等區(qū)配套作為脆項目的亮落點宣傳，閑增強客戶部信心。我們的開首發(fā)順序和逼注意事項僵是哪些？從項目整云體的情況納而言，K4地塊已輔經封頂殺，故而攏先行開矮發(fā)。K3地塊是渴本項目妨最大的貍一塊地喇，臨近咐主干道爺，昭示菠性好，勁易于做蛋形象展滔示和樹自立。K2在基于K3的引導亞下，以響心尚墅淚苑形象雹進入市隆場，更猴易于開生發(fā)。K4臨湖，在退前期形象撒深入人心陣之后，實幸行溢價銷恢售?？偟拈_發(fā)宵順序：K4仰K3璃K懇2間K1項目本體案例借紡鑒關于K4K4K3K2K1建議要制點K4地塊已經辨封頂，今頓年9月就要齒銷售，脾建議把喘外立面送的形象棚展示做費足，給配予客戶拔震撼的然感覺。拘確立產帶品優(yōu)秀德品質。由于K4的昭示納性不好友，建議泊把售樓英部建在跑昭示性革更好的K3地塊上來劃進行營銷宜活動。K4地塊開康發(fā)主題勇應為物需美價廉純，做精赤裝修后膚低價入氏市，撬惡動市場待，建立雄品牌形茄象。關于K3K4K3K2K1建議要財點K3地塊，占貿地17萬方，件總建面67萬方。其犧中商服建偽面16萬方。醫(yī)商業(yè)對葵后期的猾招商、牙運營、箏資金等龜都有著支嚴格的誰要求。標不能一誼次性整茂體開發(fā)涉商服用扭地，風祝險性極架大。塔子湖陸體育中遙心周邊痛尚有居構住氛圍觸，可以足實行分茄段式商基業(yè)配套員先行的用開發(fā)策剛略，招腰商引進員一家大羞型的生換活超市蘭，為項千目增加原實際買心點。其裙余商業(yè)差開發(fā)待仙項目條那件成熟賀在行。K3地塊的開竿發(fā)主題為萄后湖之心炊，打造北器后胡片區(qū)斯中心區(qū)域汗的價值典襲范。關于K2K4K3K2K1建議要點K2地塊臨近戲主干道，柔且靠近K3主體地塊梅，昭示性嗓好，可以岡僅接著K3地塊成功仔開發(fā)所帶品來的市場情認知度來制進行開發(fā)炭。K2地塊的開孔發(fā)主體為頂心尚墅苑閣，獨打高輛品質，做分精裝，開屈始實現(xiàn)市護場溢價的手初步試探綢。關于K1K4K3K2K1建議要點K1地塊是K1、K2、K4三塊飛沉地中最煙大的地棋塊，北紐奉臨塔子棋湖，擁扭有著優(yōu)嘉秀的自睛然景觀粒。是最多具溢價蔬能力的毅地塊。K1地塊的開神發(fā)主題為濁御湖公館叉，強調品廚質、和自準然資源。關于項準目利潤我們擁撿有16萬方的招商業(yè)體柏量，就符算住宅扒銷售良挑好，不腔解決商代業(yè)問題孔，也是缸無法實條現(xiàn)整體場項目盈想利。關于開發(fā)挨定位商業(yè)是整僅個項目定炮位的關鍵桶所在，它址所能賦予事的項目開呀發(fā)屬性對鴿項目定位妖有著積極乎的作用，蜜直接影響作到項目的熄銷售情況聰。體育中心商圈百步亭商圈竹葉山商圈商業(yè)形態(tài)以臨街及社區(qū)商鋪為主新生活摩爾城為帶動，中百倉儲、武商量販、蘇寧電器為核心，輔以社區(qū)商鋪汽車、鋼材、五金機電、現(xiàn)代物流中心等專業(yè)市場消費群體體育中心周邊居民百步亭周邊居民及后湖其他區(qū)域居民汽車、鋼材等目的性消費者為主商圈特征居住氛圍成熟，商業(yè)多以便利店、餐飲、汽車美容，缺乏大型集中商業(yè)商圈發(fā)展較快，目前是后湖唯一較為成熟的商圈，輻射范圍較大武漢最大的專業(yè)市場之一，輻射范圍廣發(fā)展趨勢商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，缺乏商業(yè)聯(lián)動性，隨著周邊居住氛圍的成熟，未來配套型商業(yè)將逐步發(fā)展商業(yè)分散，各自為戰(zhàn)，難以形成合力，真正的一站式消費難以形成，商圈影響力提升緩慢消費人群單一，商圈影響力有限，難以形成濃郁的商業(yè)氛圍后湖商圈坑處于起步憐階段、成捐熟度低、坊輻射范圍制有限；根鳴據其商業(yè)呆形態(tài)及其叨特征，將針其分為體由育中心商斬圈、百步氣亭商圈和剛竹葉山商勵圈。后湖商伴業(yè)現(xiàn)狀京分析——商圈現(xiàn)狀43百步亭商圈體育中心商圈竹葉山商圈后湖商柔業(yè)現(xiàn)狀測分析——商業(yè)現(xiàn)狀漢口城碗市廣場區(qū)域內慕集中式訓商業(yè)匱問乏，目廊前片區(qū)租僅有新錢生活摩緊爾城、獸漢口城偵市廣場替和南國紛北都三姨大購物框中心投外入運營私。新生活摩牧爾城項目基諸本信息虛：項目地址市：后湖大炭道百步亭宋路交匯處占地面錄積5萬謊方容積率濤：2.披14建筑密瞧度：3側9.6奪%綠化率：象30%住宅建夫面3.砍2萬方災；商業(yè)煩建面5炮.5萬娃方項目定鞠位：后冶湖中心盡自由港牽·30瓶萬人的袍全生活捏廣場商業(yè)定婦位：后員湖中心扔生活廣貞場45新生活摩單爾城業(yè)態(tài)分洪布：一樓購煮物中心漂規(guī)劃為材家居賣掀場、蘇帖寧電器那和數(shù)碼幼小家電沙；二樓興為家居腰賣場、攔蘇寧電滴器和中哨百倉儲柏超市；候三樓為姿中百倉期儲和電速玩城，漆其余割陣成散鋪肺規(guī)劃服發(fā)飾類業(yè)拳態(tài)；四謹樓規(guī)劃希電影院壤、KT例V、健鍵身俱樂這部和新松東方學踩校。購捕物中心廣后規(guī)劃泉商業(yè)街輪區(qū)，規(guī)僵劃餐飲帥業(yè)態(tài)。租金情漿況：迪美國倘際家居囑：35昂元/㎡掘/月蘇寧：工30-揭35元濟/㎡/著月中百倉提儲：3飼0元/傾㎡/月天河影蒜院：5安0元/秤㎡/月1-3層喪外圍的一套些小商鋪凡以套內面責積收取租乏金，其中測1層15渠0元/㎡油/月，2高-3層1芳00-1款20元/訴㎡/月46新生活摩暈爾城經營現(xiàn)狀雨：IF中璃庭家居嫂城規(guī)模溜較大，癢商鋪開肅業(yè)率達鼓85%乎，但入蘋駐品牌拜以中低緞檔次居斥多；中肢百入口拋的1F乞數(shù)碼家堤電，開灑業(yè)率較亭高，但梳后期大估多品牌賓撤場，飾人氣較賊差；3淺F家居晨服飾多權為30格-40或㎡，中調低檔次匠居多，醒目前入駕駐率尚捧不足5表0%；際電玩城桃和電影票院較為逗冷清，螞人氣不道足；項目商業(yè)先整體入駐巷率約在6盟0%左右慰；47新生活音摩爾城項目輻射白范圍及運咱營評估項目前絹期定位疲“后湖導中心生言活廣場影”，輻模射整個爸后湖片簡區(qū)，在惜后期運昏營中，志消費者傲出現(xiàn)不竊同程度卵的外流問，最終實遞際輻射姑范圍僅膜為項目淘周邊1撲-2公張里之間叨。定位過泛盛而無特色紗，項目影描響力不夠芹，未能吸管引區(qū)域消舍費者；商業(yè)檔悲次較低厲、與周隆邊社區(qū)勸社區(qū)底配商同質貌化競爭沃，對區(qū)騰域消費向者吸引布力不足逮；業(yè)態(tài)規(guī)畢劃不合驗理，主鄉(xiāng)豐力店布雜局不科旦學導致句人流無促法得到滿充分引屠導，出族現(xiàn)部分欺“死鋪找”；人流動線罵規(guī)劃混亂艙，消費者園購物時，幻玉容易“迷單失”。48前期定位炮失準，規(guī)園劃雜亂，勿后期運營竊管理較差底，導致項舅目影響力翼大打折扣后湖大道解放大道百步亭花園路南國北已都項目地致址：興乓業(yè)路與誼姑嫂樹倚路交匯剩處占地面蛋積：3攻.2萬臭方總建面筆：10北萬方，其其中商君業(yè)約7月萬方，扁公寓約材3萬方商業(yè)規(guī)還劃：商跪業(yè)三層六，B1灶F為大足潤發(fā)超財市；1錦F為綜鍬合賣場津，租金畝約11缸0元/喚㎡/月到；2F廳做餐飲巨+親自拔體驗，沸租金約當60元邁/㎡/啟月；3萄F為影搏院電玩所等休閑槍娛樂，辟租金約租40元弊/㎡/槐月經營?？缡剑菏垩诤蠓底尜v，由南串國置業(yè)飲統(tǒng)一經串營，承慢諾20靜年包租聾，回報撐率6-痰7%商業(yè)定廈位——家庭購騰物休閑板場所，劇滿足區(qū)送域居民霸的一站墊式消費丈需求。49南國北僅都經營現(xiàn)狀伴：于20懂12年主8月開宿業(yè)的南軌國北都倉城市廣由場緊鄰直姑嫂樹聾路，姑歸嫂樹路感目前正叨在修建票高架橋絨，對本紛項目營團業(yè)運營莫影響較兵大，在甲此背景夾下，購妙物中心頑人氣一皂般，單鼻日最高溜峰客流谷人次在蔑700魔0左右榮；一樓為爺服飾、襲餐飲、討生活配棟套等綜籍合賣場住，中庭漢設有書阿吧、汽聞車展示目等區(qū)，平人氣較烏旺；二榮層為兒音童組團估和餐飲拾、服飾雅類，兒院童組團偵經營較春好；三和層為電宴玩、影醋院等娛練樂業(yè)態(tài)隙，人氣就一般。商家整體險入駐率達史80%以絞上，其中腿餐飲無特括色，經營肯較差，服他飾等生活杜配套檔次呀較低，運袍營同樣不鞠理想。租金情況士：一層平超均租金拋：11到0元/青㎡/月二層平芽均租金字：60外元/㎡題/月三層平伐均租金撐：40道元/㎡舟/月（目前部計門商戶有券優(yōu)惠政策菠，由于項火目施工進爐度的影響族，先后經擴歷了三輪場招商，最鳳終導致一應些大品牌白商家未能趕入駐；高移架橋的修免建對項目汪人流產生漏較大影響境，因此在晶高架修建廣期間，物墨管公司對繡這一時期謊入駐商家詞收取較低漆租金，后千期隨著高版架修建的悶完工，對啊租金以予總上調）50南國北老都項目輻暢射范圍扁及運營呆評估項目定想位“家島庭購物爺休閑場疤所”，辨滿足周確邊居民幕家庭的捕一站式誤消費需欺求，是吃區(qū)域居鎮(zhèn)家消費傘的補充擺，項目主要輻射竭后湖姑嫂盯樹片和楊謀汊湖片；主力店：貧大潤發(fā)、雖金逸影城心、COS篩TA、屈惕臣氏、K凈FC、必擾勝客、發(fā)縫源地、友撲趣電玩等筋，除大型鳳主力店外爭，其余商宿業(yè)檔次較弦低；業(yè)態(tài)規(guī)劃降不合理，尊二樓兒童蠟組團與餐甚飲、零售慎規(guī)劃一起珍，使部分柄商鋪出現(xiàn)拘“門可羅拔雀”的慘壯狀；零售、餐踢飲等商家摸無特色，優(yōu)吸引力不閉足，出現(xiàn)腦部分商家揚撤場的局漢面。51前期規(guī)劃樸定位雜亂森，招商工它作未能達適到定位預解期，后期厲運營管理臉較為混亂陵，未能最刮大化發(fā)揮假南國品牌耀優(yōu)勢與項芽目影響力碑。52其它商業(yè)骨多以臨街拘型社區(qū)底邪商形式出嘆現(xiàn)，業(yè)態(tài)兇較為完善樸，但檔次理一般，分完布雜亂，由缺乏商業(yè)方聯(lián)動性。在售商撲業(yè)主要月有：百還步亭金助橋匯、姜百步亭兩百街茂每、幸福莖里、漢墻口城市噸廣場、殃百步亭祥萬家匯梳；在售商業(yè)晴主要分布切在后湖大敵道沿線和纏金橋大道擴沿線。53后湖商豬業(yè)現(xiàn)狀溪分析——在售商業(yè)滴現(xiàn)狀新增在售干商業(yè)主要寒集中于東管后湖區(qū)域六，北后胡胳區(qū)域的商曬業(yè)機會凸妹顯。幸福里幸福里漠商業(yè)街富位于后柱湖大道域與百步賠亭花園調路交匯獸處，總貓建筑面斥積約2相.4萬恢方。項芒目以塊貌狀式獨血立街區(qū)籍的形式永存在，駁地上2屑-3層賞；目前逢入駐主掌力商家泉有：星坐巴克、后麥當勞今、永和舊大王、管豪客來早、冰雪身皇后、具椰島造陽型、黃舒記煌、壺新愛嬰塘等，將栗于20點13年皂年底開修業(yè)。幸福里勺定位為隨“精致沃生活商金業(yè)街”，以全乞新時尚柴體驗消玩費，打釋造集品牌購物介、主題餐萌飲美食和蔬親子兒童權游樂的三誦大主題街寸區(qū)，全面滿怒足家庭的徹一站式消獨費。54幸福里商業(yè)類型昨：塊狀式廟獨立街想區(qū)；經營規(guī)敞劃：經營主招體分為繩生活配委套（20%）、兒童乏天地（30%）、餐睡飲休閑權（50%）等三紙大主題易；主要副服務于睛社區(qū)內陡及周邊卵的常住驗居民群開體；銷售模過式：部分售逃后返租燥（包租5年，臨街共商鋪回報模率為6%，內街7%，二樓回般報率為8%；開盤一攀次性返還抱后三年回鴿報，前兩辜年按季度緩返）。沿絹后湖大道膚裙樓底商變不包租，業(yè)純銷售前期包租轟產品價格拾：C,D,囑F區(qū)一樓裙價格為3.6-認3.8萬元/平米，間二樓價壁格為2.5萬元/平米，E區(qū)一樓畢價格為3.3-券3.5萬元/平米，脈二樓價盜格2.3萬左右;公攤:一樓8%，二樓40%，三樓20%；鋪位情格況：主待力面積30-丘60平米，面積區(qū)間數(shù)量配比10-20㎡46.2%20-30㎡1929.2%30-40㎡1523.1%40-50㎡1015.4%50-60㎡46.2%60-70㎡46.2%90-100㎡11.5%110-120㎡23%150㎡以上69.2%55幸福里項目定崗位“精衣致生活之商業(yè)街畜區(qū)”，妖業(yè)態(tài)規(guī)骨劃20揮%生活篇配套、鏟30%辭兒童業(yè)宵態(tài)、5期0%餐煮飲業(yè)態(tài)華，從兒匹童和餐鉆飲兩大懇業(yè)態(tài)彌層補片區(qū)灘空白；主要服務沙區(qū)域居家鼠消費人群跟，項目所恥處地理位己置及其商突業(yè)體量，杜決定其輻猜射人群以旅百步亭片胖區(qū)為主力移客群；幸福里秩商街作矛為區(qū)域購首個滿樸足消費占者游逛膝的格調咽商街，皂具有唯扁一性和附創(chuàng)新性基，但項團目體量虛較小，嫁影響力撈不足。項目評價繼及其影響殊力分析56百步亭片區(qū)萬家匯百步亭味萬家匯慣位于后來湖大道晌與百步澆亭花園糾路交匯捐處，總堂建筑面?zhèn)}積約4割萬方。叨項目地雜上三層北，其中茂二三層毫為2.態(tài)3萬方俘華潤蘇耽果超市遲旗艦，蚊一層為揉美食餐賤飲街區(qū)哄、精品失服飾街傷區(qū)、品效牌旗艦鑄街區(qū)、弊配套商矮業(yè)街區(qū)蠻等。地叛下一層倍為停車禍場，車稼位40倡0余個翁。項目定捕位為“義區(qū)域家儀庭生活御中心”麥，立足時戴尚年輕吵、家庭種消費、業(yè)區(qū)域商邀務消費原，作為區(qū)箱域商業(yè)趟的補充。目前至項目一昆層正處只于招商積階段，歉將于2個013防年10努月開業(yè)57萬家匯項目一樓裙設置四個忙入口，滿合足消費者淘從多角度恐的進入購毒物中心進饞行消費；綢項目內部資動線設為慣“回”線舊，避免出柿現(xiàn)內部死惱角。一層業(yè)態(tài)輪主要規(guī)劃止為：精品潔服飾、餐第飲和生活喬配套等，便滿足區(qū)域傻居民的日獲常生活購族物的需求循。二三層則惱為華潤蘇滾果超市。58漢口城插市廣場住宅A1區(qū)住宅A3區(qū)住宅A7b區(qū)住宅A8區(qū)商業(yè)A7區(qū)商業(yè)A8區(qū)項目基本肌信息：項目地柳址：后抗湖大道變與建設掌大道延悠長線交堆匯處占地面施積22答萬方住宅建的面40貧萬方；蠅公建總爐建面2血0萬方然，其中喪商業(yè)約篩10余省萬方商業(yè)部毫分分A輩7、A較8兩個股地塊開安發(fā)：A柏7區(qū)為泳3棟1穗6-1變9F的煩lof撲t公寓稼，3-此4F裙尸樓及1扯-3F監(jiān)的商業(yè)澤街區(qū)；沃A8區(qū)旱規(guī)劃為化2棟1戒8-1奇9F公楚寓和3射F商業(yè)顧裙樓及勞商業(yè)街彈區(qū)商業(yè)街揭區(qū)售價斗：一層游均價4級300澇0元/禮㎡，層三高5.掀5m；帽二層均吹價23赴000腸元/㎡熊，層高羨5.4過m；三俗層均價切160配00元尊/㎡，牽層高6猾m漢口城遣市廣場妖商業(yè)定豆位為“爆體驗式免家庭娛夫樂購物困中心”例，融匯家庭叼補給中心汽、社交美慚食中心、腥娛樂影視放中心、時尺尚購物中漠心、親子錦體驗中心張于一體，繁一期商業(yè)臣與地鐵3脫、12號捆線無縫對唉接，目前牌銷售與招方商同時進潮行，于2浸014年勞5月左右震對外試運嚷行。59漢口城市辦廣場漢口城市贊廣場業(yè)態(tài)鞋規(guī)劃A區(qū)：1F：潮流女徹裝、精品判零售2F：時尚運磚動、休閑逮服飾3F：巨幕影上院、格調折餐飲B區(qū)：兒四童天地析、品牌負餐飲、泳家居生芽活C區(qū)：1F：生活紹零售；2F：超市肝賣場、霜時尚快贈餐3F：超市搞賣場、具美容美努發(fā)、健房誠身娛樂4F：KTV、大型餐詞飲入駐商家60漢口城市渠廣場項目定位緣瑞“體驗式殘家庭娛樂艇購物中心凍”，商業(yè)雜部分約1果0萬方，袍作為區(qū)域倘首個大型題購物中心容，項目輻去射整個后車湖區(qū)域；業(yè)態(tài)規(guī)為劃主要慮是精品搖零售、濁兒童天似地、休時閑娛樂潛、餐飲不美食等查，全方鑼位的滿銹足區(qū)域捆消費者劈燕需求，煉填補區(qū)袍域商業(yè)擊空白；項目商業(yè)暗體量大，損業(yè)態(tài)豐富躲，且區(qū)位關優(yōu)勢較強劣，但就目紀前運營情問況而言，瓦兒童業(yè)態(tài)啦過多且雜眨亂，效果烏并不理想圍，需時間婚來兌現(xiàn)。項目評屆價及其咬影響力化分析61百步亭金偽橋匯項目地址陰：金橋大趴道81號獅（市民之段家旁）建筑格局縱：塊狀式巧獨立街區(qū)奴；商業(yè)定饞位：掘金家臨庭式購處物理想，滿足盯片區(qū)居斗民的一睬站式消攪費；經營規(guī)扛劃：打雕造3.6萬方的以家庭程式消費須為主的臭商業(yè)中荒心，引進華木潤蘇果，呼蘇寧電器剖，星巴克垮，麥當勞張等主力店仇；銷售模式碌：售后返肌租（包租7年，前三凝年抵扣房還款，1樓回報6%-7追%，2樓8%，每半濤年返還瓜一次）摩。主力鋪位板：主力面漂積集中在40-臭50㎡，開間4.2m，進深12-1欺5m；銷售均價贏：一樓3300驢0-38劣000，二樓2500寬0，三樓200光00；銷售情沸況：剩旺余二樓健少量200平米以卸上鋪子62項目總包體量4捷萬方，繪其中商額業(yè)3.管6萬方片，定位敵“掘金純家庭式熄購物理陷想”，觸構建家脖庭一站簡式消費范場所；項目商業(yè)挽定位無特率色，未來怒與片區(qū)商飛業(yè)同質化其競爭激烈臥；業(yè)態(tài)規(guī)遣劃主要富是精品色零售、邀生活配紡套、休矩閑娛樂底、餐飲笑美食等債，滿足診居家消倘費，但區(qū)域竿目前居縫住區(qū)較液少，人屯口相對歇稀疏，售未來商沸業(yè)運營炊將會面脂臨人氣窩不足的冶威脅；定位缺乏繼針對性，腹主力店招葵商情況不陶甚理想，暢對后期成渣功運營缺乏乏有力的級支撐。項目評價左及其影響戶力分析百步亭金稻橋匯63百步亭百敞街茂總平圖：B區(qū)現(xiàn)代城一區(qū)安居苑A區(qū)面積數(shù)量總面積10-150㎡763個5.3萬㎡150-500㎡169個3.6萬㎡>500㎡47個10.1萬㎡項目基本另信息：項目地址截：后湖百兵步亭社區(qū)總建筑面騰積：22秤.8萬方商業(yè)規(guī)抓劃說明變：在售大商鋪為郊百步亭小13個念社區(qū)的續(xù)底商，叨95%哲為純首慢層街鋪慘，共1私171列個；目圖前在售氧為安居芽苑與現(xiàn)然代城商便鋪銷售模恨式：直傍接銷售精（由于夕前期租賊戶的租耍約在2013年11月統(tǒng)一乎到期，屑開發(fā)商探將商鋪幸銷售給丑購鋪者訂，由購狹鋪者自關行安排賞出租，序自收租鐵金）在售商鋪面積區(qū)間數(shù)量配比安居苑（均價3萬/㎡）20-30㎡3324.26%30-40㎡7353.68%40-50㎡85.88%50-60㎡2014.71%70-80㎡21.47%現(xiàn)代城（均價2萬/㎡）30-40㎡1312.76%50-60㎡2019.61%60-70㎡1716.67%70-80㎡1514.71%80㎡以上3736.27%64項目評勇價及其層影響力濕分析百步亭突百街茂百步亭晶百街茂狗22.擔8萬方撿，為百槽步亭社隆區(qū)13歐個小區(qū)振的社區(qū)奔底商商舒業(yè)體量差總和，康百街茂劇前期為殖百步亭豬集團自蓋持，對聽外出租亂，但商繳業(yè)業(yè)態(tài)歪并未統(tǒng)夸一規(guī)劃這；2012奔年開始，礎百步亭集心團將此2尖2.8萬刊方社區(qū)底礎商對外銷矩售，后期徒不統(tǒng)一招巧商、統(tǒng)一捕管理，違蕉背商業(yè)運鉆營中“招語商先行”柔的原則，營實際銷售蛙過程中，移去化較差仗；因商業(yè)好的建筑主形式為役臨街型揭社區(qū)底疫商，且獲商業(yè)業(yè)曠態(tài)無統(tǒng)餐一規(guī)劃彼，除日思常居家穿消費，照片區(qū)居毅民的逛神街購物原消費、圾休閑娛選樂消費壺和高端翻餐飲消御費均在雷外區(qū)域怪進行。體量較大瘡，但未統(tǒng)拌一規(guī)劃業(yè)業(yè)態(tài)布局，缺難以形成據較強的影散響力與競副爭力65片區(qū)在售甲項目梳理無總結：項目名稱開盤時間售價/租金銷售進展開業(yè)時間客群特征經營現(xiàn)狀南國北都2011.5租金：一層110，二層60，三層40運營中2012.8——項目西面姑嫂樹路正在修建高架橋，在此背景下，項目商家入住率在80%左右，除了大潤發(fā)超市，其余零售、餐飲和休閑娛樂人氣不旺新生活摩爾城2010.9租金：一層150，二層100，三層60運營中2011.8——除家具、影院、電玩等大型主力店外，其余餐飲零售商家入住率不足50%，隨著項目運營，不少商家因人氣不足而撤場幸福里2012.6售價：一層35000，二層25000，三層20000售罄招商中2013年底客戶以百步亭居民和后湖拆遷戶為主，占比約70%，其余為來自漢口其他區(qū)域投資客，約占20%，外地專業(yè)投資客占比不大，僅10%左右——漢口城市廣場2013.6售價：一層43000，二層23000，三層16000銷售并招商2014.5后湖和楊汊湖拆遷戶是本項目商業(yè)的主力客群，占比約70-80%，其余客戶多為南國忠實的投資客，來源區(qū)域不局限項目商業(yè)體量大，業(yè)態(tài)豐富，且區(qū)位優(yōu)勢較強，但就目前運營情況而言，兒童業(yè)態(tài)過多且雜亂，效果并不理想，需時間來兌現(xiàn)百步亭金橋匯2012.12售價：一層35000，二層30000，三層20000尾盤、招商2014年底后湖和楊汊湖拆遷戶是主力，占60%左右，黃陂客戶和后湖周邊區(qū)域客戶是項目次要客戶，約占30%，省內市外客戶占10%左右——百步亭百街茂2011.11售價：27000均價；租金：80-120在售運營中百步亭商圈客戶是項目的主力客戶，外區(qū)域客戶較少，但整體銷售不佳項目共22.8萬方，為百步亭13個社區(qū)的街鋪，目前經營餐飲、服飾、家具、超市等滿足日常居家需求的業(yè)態(tài)；現(xiàn)開發(fā)商收回并出售，后期不負責招商客戶有明岔顯的區(qū)域界性，片區(qū)菜拆遷戶和濟專業(yè)投資昌客是項目市主力客群已開業(yè)全商業(yè)經柜營狀況借不佳，鍋人氣不貝旺，商抓業(yè)無特綁色，吸申引力不殼強；整間體商業(yè)禾檔次有節(jié)待提高66項目名稱商業(yè)體量項目商業(yè)定位核心競爭力項目缺陷南國北都7萬方家庭購物休閑場所區(qū)位交通商業(yè)檔次不高，且與周邊商業(yè)同質化競爭新生活摩爾城5.5萬方后湖中心生活廣場區(qū)域首個購物中心動線規(guī)劃混亂、商業(yè)檔次較低幸福里2.4萬方精致生活商業(yè)街品牌購物、兒童游樂、特色餐飲三大主題，業(yè)態(tài)定位彌補區(qū)域空白商業(yè)體量小，無法產生較大影響力漢口城市廣場10萬方體驗式家庭娛樂購物中心區(qū)位交通、業(yè)態(tài)豐富商業(yè)無特色，未來同質化競爭激烈百步亭金橋匯3.6萬方掘金家庭式購物理想區(qū)位、配套商業(yè)無特色且體量小，影響力不足百步亭萬家匯2.3萬方區(qū)域家庭生活中心——體量小，影響力不足片區(qū)在售虎項目梳理梅總結：區(qū)域商業(yè)妨定位缺乏濤針對性，均定位為星生活配套割型家庭“偽一站喘式”購物頓消費中烏心，滿足區(qū)域爸家庭日常貴生活及娛緣瑞樂休閑，稱核心競爭建力缺失。區(qū)域商陸業(yè)項目同均分布蘿在主干薦道上，抹區(qū)位優(yōu)燃勢和交輝通配套塞是其核疤心競爭研力，但拉商業(yè)業(yè)害態(tài)雷同呀，檔次箏相似，妨同質化本競爭激漸烈67商業(yè)市場不良特征規(guī)模偏小運營不佳檔次偏低定位偏差同質嚴重影響力弱本項目委商業(yè)應媽該規(guī)避殲這些問極題。以鄭下提出互我們關魂于本項鳳目商業(yè)內的思考劑。商業(yè)分布K4K3K2K1商業(yè)分布項目總計16.2座5萬方商業(yè)皆，全在K3地塊內冶，我們姨建議商刺業(yè)用倒L型的形態(tài)柄分布在K3地塊的堅西北側先。原因一項目西順側是塔錫子湖中營路，并喬且未來虧規(guī)劃地征鐵8號線，曠同時K3的西北角報擁有一個8號線的地張鐵站，商董業(yè)價值優(yōu)沙越。原因二項目南響側是塔千子湖體面育中心卻，東側昂深居地耽塊內部賓，沒有饑較好的民昭示性間。反觀痰北側，屆擁有一球條規(guī)劃幟路線。商服形復態(tài)選擇商服用地姜一般包括量商業(yè)、公延寓、酒店壯、寫字樓雙。酒店、寫衣字樓：作霞為武漢的松四大居住貸新城，區(qū)張域發(fā)展尚兇未成熟。老商務氛圍滔不濃郁，很酒店、寫督字樓的開命發(fā)風險性腿大。公寓：漢青廣作為東懇后湖的標含桿項目，筋公寓年去盈化6300方，價格填為130術00元/㎡，銷售兆速度極慢秋。所以本項浪目推薦16萬方全做李商業(yè)。酒店市場寫字樓顫市場16萬方全烏做商業(yè)無論在女那個城洽市那個役區(qū)域都沉是震撼木的，都融是具有德跨時代安的意義宰。也是本項艦目邁向后榮湖之心的紡第一步16萬方商衰業(yè)支撐區(qū)域商友業(yè)中心奇空白雙地鐵的塌導入人流日益激缺增本地財人口針對性的翠經營業(yè)態(tài)市場品痕牌檔次牌差異商業(yè)業(yè)態(tài)疾初步建議生活城餐飲城教育城娛樂城購物城750彩0方的超市幟作為整個馳項目賣點鞏，先行實鐮施。讓客渾戶能夠看今到開發(fā)商恰的誠意。禽寧外配上7500方蘇寧包或國美鑼，滿足奪客戶入泳住購買鬼家電問圈題。后湖人敘群主要劣有兩種檔，一是哪本地屬營性化客豆戶，二廈是漢口俘中心外灰溢年輕槐客群，森對餐飲湯具有極摧大的消改費能力強，建議師配比150故00方?？紤]到詢年齡層腥次豐富酸，教育奸城要能棉滿足兒熟童的啟敗蒙教育逃。也要籌滿足成夜年人的模技能學皆習需求擴，同時孩還要滿旁足老年車人的精攪神文化眾需求。僵建議配永比150半00方。建議配懼比150籌00方。本項目核購物城灶是要打叨造城中讀奧特萊諒斯，走絞輕奢品濫牌路線旱，基本財上可以賓攔截本召區(qū)域、糟金銀湖籍區(qū)域、臣黃陂區(qū)黃域的客淚戶前往敗漢口中環(huán)心城區(qū)慣消費。瞞同時又仁能以較剝好的區(qū)刃位吸引費漢口中誼心客戶霜前來消炎費，避暢免出現(xiàn)撐盤龍城薦奧特萊廁斯的慘爽狀，又宿能激活籮本項目地。建議售配比500移00方。XXXX商業(yè)形純態(tài)初步庭規(guī)劃K4K3K2K1盒子商災業(yè)商業(yè)街三個大盒你子，層平渴面為1000鍋0方，共5層，累計1500刻00萬方。商業(yè)街1000查0方。項目整體三定位后湖之心·城中城定位詮字釋后湖之心脈：一句訴適求出整個碼項目的至遠于后湖的跑地位，從浸精神層次環(huán)上到處了冷項目罕見負稀有的高臉規(guī)格形象央。城中城范：因為每代表項工目靈魂灘的商業(yè)互部分是取分為5大主題之城來進獲行闡釋患，城中墻城更能盾賦予項騾目所能姐提供的迎城市服窮務齊全絨的寓意茄?？蛻艏爱a喊品定位76結合本利案項目巷的發(fā)展腥以及后箭期中高逝端路線油的發(fā)展閃，我們怒在后湖綱區(qū)域選方取了300個可能進笑行購房的瞧客戶進行吊客戶問卷慰調研，完嬌成樣本300份，其套中有效炸問卷268份。問卷調研咐主要結論班導向客戶背景客戶產品視關注點客戶調研通過“客評戶調研分璃析”探尋炎潛在客戶濃及需求特焰質經濟承斗受力較融強，家枕庭年收壇入集中庸在15-宗30萬之間，葵購房總價沾集中在80-1沙20萬之間購房者年傷齡仍以中女青年客戶某為主，但者家庭年收蹈入更高，顯集中在15-2水0萬之間閣，購房簡總價接擇受度集刊中在80-枕120萬。客戶調竿研—客戶背景客戶調題研—面積戶型壯需求中高端客姨戶對舒適衣性三房需紀求較大，型三房需求或合計占比52.9坑%，尤其是120跡-14運0㎡的戶坐型，而如二房中授，需求披較好的另是81-毯90㎡戶型

51-7071-8081-9091-100101-120121-140141以上合計一房2.9%1.4%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%4.3%二房0.0%5.7%17.1%7.1%1.4%0.0%0.0%31.4%三房0.0%1.4%7.1%8.6%15.7%20.0%0.0%52.9%四房0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%7.1%2.9%10.0%五房及以上0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%1.4%1.4%79偏好南電北通透勤、主臥鋒朝南的果戶型，暈希望主借臥能有鏡套間，違體現(xiàn)舒報適性與伸品質感意向客戶績對采光性濃要求較高設，普遍偏逢好南北通價透、主臥窮朝南的戶寄型，其次毅希望有明希廚明衛(wèi)及趟主臥帶套田間功能，擊能夠體現(xiàn)傻舒適性與泰品質感客戶調挑研—戶型功賠能需求客戶調研—建筑、滾園林風膽格偏好購房者明公顯更偏好加線條感強皇烈，風格溫大氣的偏伴向于歐式嘆建筑風格敬的ART鴿-DE刪CO,園林風鄭格上客得戶認知比度不強膜烈，區(qū)租分度不責強【Ar劉t-d粥eco蛋】73.5多%【現(xiàn)代簡吐約】26.5真%建筑風格吧：選擇Art-緊deco建筑風階格的購欣房者更客多（73.5梨%）；園林風格栽：歐式園剃林接受綁度高于語其它風踏格（26.2輛%）。結合客戶幣調研以及勺市場環(huán)境借，我們確潛立本項目僅的標準化賊選型和住便宅戶型面禽積配比1區(qū)域屬性判定□城市中心區(qū)，□城市主流發(fā)展區(qū)，□城市近郊，□城市遠郊，□非城市主流發(fā)展區(qū)，□旅游度假區(qū)2項目定位□快速流量型項目、□利潤型2客群定位置業(yè)類別：■純剛需，□剛需剛改，□改善居住，□投資兼自住，□純投資，□終極置業(yè)客群年收入：■5-10萬，■10-15萬，□15-20萬，□20-30萬，□30-50萬，□50-100萬，□100萬以上客群年齡：□20-25歲，■26-30歲，■31-35歲，□36-40歲，□41-45歲，□45-50歲，□50歲以上客群家庭：□單身、■二人世界、■三口之家（小孩0-6歲）、□三口之家（小孩6-18歲）□四世同堂、□空巢家庭、□三口之家（帶保姆）4產品系選型■城市棲居：□A級（動物園115畝），□B級（花滿庭2期）

□城市公寓：□A級（成都皇后國際），□B級（COCO蜜城），□C級（COCO金沙）

□復合大盤：□A級（龍湖三千里、鷺島國際社區(qū)），□B級（錦繡城），□C級（南充香江國際）5立面選型城市棲居：□城市公寓新古典（COCO時代），□南加州（富麗東方），□現(xiàn)代（凱麗濱江），□城市棲居新古典（花滿庭2期）城市公寓：□城市公寓新古典（COCO時代），□南加州（富麗東方），□現(xiàn)代（凱麗濱江），□城市棲居新古典（花滿庭2期）復合大盤：□城市公寓新古典（COCO時代），□南加州（富麗東方），□現(xiàn)代（凱麗濱江），□城市棲居新古典（花滿庭2期）6戶型體塊選型高層電梯：□T2，□T3，□T4，□T5，□T6，□T7，□T8，□其他：多層洋房：□T2，□T3，□T4，□其他：別墅：□獨棟，□聯(lián)排，□四孖屋，□疊拼：類住宅：□SOHO，□LOFT，□3.6米小復式空間形態(tài)：□平層，□錯層，□3.6米小復式，□4.9米LOFT，□5.6米以上躍層套型：復式：□標間，□一房，□二房，□三房單，□三房雙，□四房面積段：□25-35（

），□35-45（

）,□45-55（

），□55-65（

）

□65-70（

），□70-75（兩房）,□80-85（二+1房三房單）,□95以上（三+1房）7景觀風格選型城市棲居：□歐洲皇室園林，□歐洲田園，□地中海，□現(xiàn)代中式，□現(xiàn)代自然，□東南亞城市公寓：□歐洲皇室園林，□歐洲田園，□地中海，□現(xiàn)代中式，□現(xiàn)代自然，□東南亞復合大盤：□歐洲皇室園林，□歐洲田園，□地中海，□現(xiàn)代中式，□現(xiàn)代自然，□東南亞

公共區(qū)裝飾標準城市棲居：□A級，□B級城市公寓：□A級，□B級，□C級復合大盤：□A級，□B級，□C級8精裝修□無，□A級，□B級，□C級9示范區(qū)選型售樓部里面風格：□現(xiàn)代風格（花滿庭）□ART-DECO（金楠府）售樓部內裝風格：□東南亞□現(xiàn)代樣板房套數(shù)：-套

樣板房風格：□地中海，□田園，□現(xiàn)代，□新古典紅線內示范區(qū)景觀面積

㎡，打造標準

元/㎡；

紅線外示范區(qū)景觀面積

㎡，打造標準

元/㎡；

示范區(qū)景觀景觀風格：□現(xiàn)代自然，□簡歐□其他10商業(yè)類別選型□底商，□獨棟商業(yè)，□地下商業(yè)，□地下超市，□集中商業(yè)，□酒店，□其他商業(yè)街編制：高飛審核：余波審批：高長靖編制單位：產品策劃中心編制時間：2015年6月23日項目標腿準化選說型住宅戶漆型面積代配比K4地塊戶型苦配比戶型組合戶型面積套數(shù)套數(shù)比面積面積比二房二廳一衛(wèi)80145227.5%11616022.6%三房二廳一衛(wèi)90198037.5%17820034.7%三房二廳一衛(wèi)10585816.3%9009017.6%三房二廳二衛(wèi)13099018.7%12870025.1%合計5280100%513150100%戶型組合戶型面積套數(shù)套數(shù)比面積面積比二房二廳一衛(wèi)約8034853.80%2784047.90%三房二廳一衛(wèi)約8714622.60%1270221.80%三房二廳二衛(wèi)約11515323.60%1759530.30%合計