旅游地產(chǎn)開發(fā)模式及開發(fā)要點(diǎn)

2009年10月旅游地產(chǎn)開發(fā)模式及開發(fā)要點(diǎn)分析旅游地產(chǎn)的理論基礎(chǔ)PartOne旅游功能的三層論旅游功能三層論旅游功能旅游的旅游功能總體上可以分為三種，即第一層次的觀光旅游功能、第二層次的娛樂體驗(yàn)旅游、第三層次的專門旅游。第一層次第二層次第三層次觀光旅游娛樂體驗(yàn)休閑旅游自然人文景觀游覽游泳、劃船、打獵、泡溫泉、滑雪休閑、會(huì)議、療養(yǎng)、宗教朝拜資源主導(dǎo)型娛樂項(xiàng)目型特色資源為主的綜合型頤和園迪斯尼避暑山莊、布達(dá)拉宮旅游功能不同的旅游行為層次是可以共存的。較高層次的功能，并不一定在較低層次的優(yōu)勢(shì)出現(xiàn)后才出現(xiàn)。同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)化檔次競(jìng)爭(zhēng)化差異化競(jìng)爭(zhēng)化功能層次功能定義旅游功能發(fā)展類型典型案例競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)背景資料：國(guó)際慣例表明，一國(guó)人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，就進(jìn)入國(guó)內(nèi)旅游的需求增長(zhǎng)期，此時(shí)的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國(guó)旅游的增長(zhǎng)期；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級(jí)；達(dá)到5000美元以上則開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期。國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)業(yè)正在經(jīng)理歷史性的轉(zhuǎn)變，具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，特點(diǎn)是旅游產(chǎn)品的升級(jí)。但現(xiàn)實(shí)情況表明，國(guó)內(nèi)旅游度假市場(chǎng)仍表現(xiàn)為伴生關(guān)系，而非簡(jiǎn)單升級(jí)觀光旅游休閑旅游度假旅游觀光旅游→休閑旅游→度假旅游4國(guó)內(nèi)趨勢(shì)世界趨勢(shì)旅游度假市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)開發(fā)主體整合協(xié)調(diào)各方資源執(zhí)行多方位高起點(diǎn)市場(chǎng)推廣投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施取舍有度的區(qū)域產(chǎn)業(yè)組合保護(hù)生態(tài)自然和人文歷史資產(chǎn)評(píng)估本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開發(fā)原則開發(fā)前對(duì)環(huán)境保護(hù)作完善規(guī)劃，輔以法規(guī)管理發(fā)掘升華獨(dú)特的人文和歷史資源引導(dǎo)本地居民對(duì)旅游和環(huán)保的參與規(guī)劃多種便捷抵達(dá)度假區(qū)的交通方式，注重沿路景觀早期投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提升區(qū)域吸引力和土地價(jià)值完善醫(yī)療通訊、住宿餐飲和娛樂文化設(shè)施的質(zhì)量數(shù)量政府牽頭制定對(duì)投資者宣傳策略，并啟動(dòng)多方位宣傳推廣工程，為區(qū)域打造品牌引進(jìn)或聯(lián)合其他利益相關(guān)方的參與，基于互利原則協(xié)同舉辦大型活動(dòng)增強(qiáng)社會(huì)知名度逐步剔除與本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè)政府政策引導(dǎo)和培育可與旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的其他產(chǎn)業(yè)借助本地區(qū)逐步提升的優(yōu)美環(huán)境及社會(huì)形象，吸引新的外來(lái)人才謀求國(guó)家和地方各級(jí)政府在稅收、投資基建、融資、招商宣傳等角度的支持。在區(qū)域內(nèi)整合旅游資源，形成統(tǒng)一的知名旅游市場(chǎng)，建立整體影響力和品牌。與投資者、駐商、原住民、競(jìng)爭(zhēng)者等利益相關(guān)者廣泛合作，實(shí)現(xiàn)共贏。區(qū)域定位旅游地產(chǎn)必須考慮的五種要素旅游地產(chǎn)的五種類型、案例及機(jī)會(huì)點(diǎn)判斷PartTwo休閑旅游地產(chǎn)的Resort五種核心驅(qū)動(dòng)力核心驅(qū)動(dòng)力主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)自然/人文資源驅(qū)動(dòng)商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)愉景灣，香港華僑城，深圳云頂，馬來(lái)西亞博鰲，海南安徽，西藏、云南、四川7旅游地產(chǎn)的五種驅(qū)動(dòng)力深圳華僑城——強(qiáng)勢(shì)主題公園提升區(qū)域價(jià)值區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化程度較高的深圳市，地處南山區(qū)東部，南臨深圳灣資源：資源條件一般，區(qū)域內(nèi)無(wú)特殊資源交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構(gòu)成華僑城的主要道路骨架規(guī)模：占地450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃人口：3.5萬(wàn)人現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區(qū)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系適應(yīng)性KPI體系主題產(chǎn)品核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度可利用現(xiàn)有資源不強(qiáng)，自身資源體系不具備競(jìng)爭(zhēng)力；無(wú)過多條件限制后天資源培育，有充足的發(fā)揮空間獲得的政策支持力度對(duì)城市系統(tǒng)具有很強(qiáng)的依賴性和互動(dòng)性，所以對(duì)政策的依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度發(fā)達(dá)的周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、足夠的區(qū)域人口規(guī)模對(duì)本類項(xiàng)目生存發(fā)展起著重要作用城市化程度城市化水平通常較高開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是通過運(yùn)營(yíng)主題產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，并以旅游資源帶動(dòng)城市地產(chǎn)，所以對(duì)跨行業(yè)操作能力要求高主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型海南博鰲——商務(wù)會(huì)議帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展區(qū)域背景：海南瓊海市的海邊小鎮(zhèn)，資源：集江、河、湖、海、山麓、島嶼、椰林、沙灘、奇石、溫泉和田園等景觀于一體，自然資源較為豐富、原始。規(guī)模：轄有17個(gè)村委會(huì)，205個(gè)村民小組，總?cè)丝?.7萬(wàn)人，總面積86平方公里海口市博鰲商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型主要依靠博鰲論壇的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)，形成了以商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)的旅游度假區(qū)商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系適應(yīng)性KPI體系商務(wù)活動(dòng)核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度主要依靠商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)，但也需要較為良好的自然資源以增強(qiáng)作為旅游度假區(qū)的吸引力獲得的政策支持力度由于商務(wù)活動(dòng)的聚集要依靠政府的引導(dǎo)，政府的政策支持與宣傳對(duì)建立商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的區(qū)域影響力至關(guān)重要，對(duì)政策依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度需要經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，帶來(lái)大量的公務(wù)、商務(wù)會(huì)議活動(dòng)的需求城市化程度對(duì)周邊城市化水平要求較低開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力開發(fā)主體需具備強(qiáng)大的商務(wù)會(huì)議策劃操作能力，以商務(wù)活動(dòng)帶動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展，需要較強(qiáng)的跨行業(yè)操作能力商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型成都芙蓉古城成功利用成都地域文化，打造居住、休閑度假、旅游觀光等多種功能，引領(lǐng)傳統(tǒng)文化氛圍的生活方式區(qū)位：位于成都西郊青羊界，新成溫公路成-溫-郫生態(tài)城市帶快速通道旁，距市中心20多公里交通：距市區(qū)二環(huán)路僅10余分鐘車程；設(shè)有開通芙蓉古城至成都市區(qū)的公交專線資源：成-溫-郫國(guó)家級(jí)生態(tài)農(nóng)業(yè)保護(hù)帶、海峽兩岸科技園、華西醫(yī)學(xué)院青羊校區(qū)、四川省商業(yè)學(xué)校、成都星星外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等項(xiàng)目定位：集居住、餐飲娛樂、休閑度假、旅游觀光、投資于一體，融合各種中國(guó)民居建筑風(fēng)格、以成都地域文化為項(xiàng)目?jī)?nèi)涵的老成都縮影式的極富傳統(tǒng)色彩的小區(qū)目標(biāo)客戶：對(duì)老成都有懷舊情結(jié)、厭倦喧囂都市生活、收入較高且能接納住房消費(fèi)新觀念的中老年人注重“5+2”生活模式、追求個(gè)性生存狀態(tài)的都市人群預(yù)期有升值潛力的投資客戶占地面積：680畝建筑面積：20.43萬(wàn)平方米水面面積：3萬(wàn)余平方米容積率：0.4綠化覆蓋率：72%建筑密度：17%旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型成都芙蓉古鎮(zhèn)整個(gè)項(xiàng)目重點(diǎn)打造旅游觀光、休閑度假、商務(wù)活動(dòng)、民居四大功能傳統(tǒng)居住區(qū)——建筑風(fēng)格多樣的住宅，毗鄰生態(tài)觀賞型溫泉，環(huán)境靜雅；特色商業(yè)區(qū)——小吃街、餐飲設(shè)施、手工藝品街、購(gòu)物超市等；

文化休閑區(qū)——詩(shī)書畫社、青少年素質(zhì)教育中心、12000平方米的中心音樂休閑廣場(chǎng)、2000余平方米的人造山坡景區(qū)、置信MBA學(xué)術(shù)中心等；

運(yùn)動(dòng)保健區(qū)——中老年人健康中心、診所，足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、滑草場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、沙灘排球場(chǎng)、沙灘游泳池、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、門球場(chǎng)、少兒武術(shù)館、乒乓球室等運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所；會(huì)所賓館區(qū)——生態(tài)豪華會(huì)所、酒店、客棧、博物館等皇城-明遠(yuǎn)樓-至公堂：三者構(gòu)成老成都建筑及歷史文化的靈魂主軸線酒店賓館分別修建于會(huì)所的西南和正北各功能區(qū)以水系園林環(huán)境間隔和穿插，動(dòng)靜有致，統(tǒng)一和諧旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型成都芙蓉古鎮(zhèn)芙蓉古城中四種建筑風(fēng)格的住宅營(yíng)造了強(qiáng)烈的中國(guó)傳統(tǒng)文化氛圍，同時(shí)整個(gè)社區(qū)打造的休閑度假氣質(zhì)，引領(lǐng)有別于城市的生活方式建筑：2層為主，面積42--212平方米不等，類型有獨(dú)棟、四合院、聯(lián)排，附帶特色的私家花園和配套設(shè)施建筑風(fēng)格：川西民居組團(tuán)江蘇民居組團(tuán)云南民居組團(tuán)唐風(fēng)建筑組團(tuán)園林：建有亭榭、小橋流水的江南風(fēng)格設(shè)計(jì)，綠地景觀錯(cuò)落有致四種建筑風(fēng)格的住宅營(yíng)造了強(qiáng)烈的中國(guó)傳統(tǒng)居住氛圍飲食文化：數(shù)種成都傳統(tǒng)小吃茶文化：銅壺、銅煙袋、銅茶椽子水文化：龍舟比賽、放河燈等天府街市文化：蜀繡、蜀錦、竹簾畫、剪紙、泥塑、木雕等馳名中外傳統(tǒng)手工制品童趣文化：陀螺、響簧、鐵環(huán)、毽子、風(fēng)箏、彈子等有著鄉(xiāng)土色彩的玩具民風(fēng)民俗文化：趕廟會(huì)、搭戲臺(tái)、貼門神、磨刀人、打更人等老成都民俗地域文化：4000年歷史的魚鳧文化、陳家桅桿、大石文化、琴壁空彈、梅花街道：以成都老街道名命名各小區(qū)主干道、干道、次干道和院內(nèi)道路，達(dá)成街道名的親切和易于記憶…深度挖掘成都區(qū)域文化，舉辦各種活動(dòng)，營(yíng)造強(qiáng)烈的中國(guó)傳統(tǒng)文化氛圍，引領(lǐng)一種充滿傳統(tǒng)文化氛圍的生活方式旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型成都芙蓉古鎮(zhèn)成功的關(guān)鍵因素總結(jié)開發(fā)理念——在日漸提高的都市人生活消費(fèi)水平和文化追求中，主要依據(jù)城市中產(chǎn)階層隨社會(huì)發(fā)展而日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要，結(jié)合現(xiàn)代會(huì)議功能和假日經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)狀，推出整合四大功能的第二居住體系：旅游觀光的功能：獨(dú)特的建筑和優(yōu)美的景觀設(shè)計(jì)成功吸引眾多游人前來(lái)參觀游覽、消費(fèi)，帶來(lái)商機(jī)；休閑度假的功能：提供安逸、清靜的環(huán)境，迎合都市人周末消費(fèi)，休閑廣場(chǎng)供人們品茶、聊天、對(duì)弈、打牌，客棧和酒店提供住宿場(chǎng)所；商務(wù)活動(dòng)的功能：提供會(huì)議、談判活動(dòng)的場(chǎng)所；滿足現(xiàn)代都市人追求古樸、喜歡幽靜的居住心理，外觀古樸，住宅內(nèi)部強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，合乎現(xiàn)代人生活習(xí)慣，價(jià)格合理，吸引了大量購(gòu)房者通過對(duì)傳統(tǒng)建筑和歷史文化的挖掘，展現(xiàn)中華民族古老文明的精髓，使其一磚一瓦，一檐一壁，都透出歷史的、文化的深沉底蘊(yùn)。例如：飲食文化，童趣文化，天府街市文化，茶文化，水文化，民風(fēng)民俗等等營(yíng)造社區(qū)氛圍，滿足現(xiàn)代人的居住心理利用社區(qū)完善的配套功能，舉辦各種活動(dòng)深度挖掘傳統(tǒng)文化，滿足居住者的文化需求旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型成都芙蓉古鎮(zhèn)16高爾夫五星酒店別墅式酒店游艇俱樂部運(yùn)動(dòng)會(huì)所配套會(huì)所酒店公寓商業(yè)街（中心）會(huì)議中心溫泉?jiǎng)e墅（住宅）公寓（住宅）相關(guān)配套千島湖開源度假村綠城千島湖度假公寓千島湖濱江度假酒店別墅千島湖天嶼山頂度假別墅千島湖隨園溫泉1858太湖天闋太湖高爾夫山莊主要物業(yè)功能集中在五星級(jí)酒店、別墅、配套會(huì)所和配套設(shè)施、游艇俱樂部等，輔助物業(yè)功能主要有酒店公寓、商業(yè)街、住宅公寓等；少數(shù)項(xiàng)目配有高爾夫和溫泉，已經(jīng)成為提升項(xiàng)目品質(zhì)的主要物業(yè)功能；受項(xiàng)目體量的限制影響，別墅式酒店出現(xiàn)的概率并不高—?jiǎng)e墅式酒店占地較多，對(duì)于平衡盈利模式較難把握游艇俱樂部成為沿湖度假類項(xiàng)目的主要配套五星級(jí)酒店、別墅、配套會(huì)所、游艇俱樂部成為大型度假類項(xiàng)目必不可少的物業(yè)功能，除此以外，那些吸引高端客戶青睞的極盡奢華的配套產(chǎn)品設(shè)計(jì)也是最能體現(xiàn)開發(fā)商品牌和項(xiàng)目品質(zhì)的標(biāo)志。旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型千島湖、太湖周邊17五星級(jí)酒店結(jié)合區(qū)域固有資源或者創(chuàng)造高檔資源作為大型度假項(xiàng)目的啟動(dòng)引擎已經(jīng)成為主流模式，從現(xiàn)有的成功案例來(lái)看，這些引擎既能完成昭示項(xiàng)目市場(chǎng)形象作用的同時(shí)，將旅游資源直接轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，最終帶來(lái)房地產(chǎn)客戶，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品消化，完成地產(chǎn)盈利。開元度假村湖景品牌溫泉1858溫泉酒店太湖天闕湖景游艇碼頭千島湖綠城湖景品牌千島湖隨園高爾夫酒店千島湖天嶼湖景酒店湖景酒店千島湖濱江蘇州高爾夫高爾夫一線湖景+五星酒店采取一線湖景資源，以酒店將湖景資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，將以單純欣賞湖景、商務(wù)會(huì)議的客源轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)客源高爾夫+五星酒店高爾夫的定位直接宣示了高端路線的市場(chǎng)形象，同時(shí)以五星酒店和高爾夫俱樂部的度假村概念帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利已經(jīng)成為較為成熟的模式溫泉+五星酒店利用固有資源，通過溫泉公園等娛樂場(chǎng)所先期催熱市場(chǎng)，土地升值后推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)值上漲，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)盈利旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型千島湖、太湖周邊所選區(qū)域千島湖、太湖案例客戶購(gòu)買用途為自用、投資或兩者兼有；高端別墅客戶主要為項(xiàng)目所在城市以及周邊城市的企業(yè)主，作為第二或第三居所；而投資型物業(yè)為追求穩(wěn)定回報(bào)率的客戶，客戶范圍較廣。區(qū)域樓盤名稱物業(yè)定位物業(yè)屬性客戶組成購(gòu)買用途千島湖綠城·千島湖度假公寓高端度假公寓度假公寓70%客戶為杭州人士，省內(nèi)客戶約占13%，其余是上海、江蘇等地的省外客戶，少量溫州投資客投資為主，享受穩(wěn)定投資回報(bào)和48個(gè)點(diǎn)度假時(shí)點(diǎn)千島湖濱江度假酒店別墅頂級(jí)度假別墅第三居所目前詢問客戶大部分來(lái)自杭州約60%及周邊的金華10%、紹興5%、義烏15%等地，開發(fā)商將客戶定位為上億資產(chǎn)的富商自用產(chǎn)品:度假居所，企業(yè)招待千島湖天嶼山頂度假別墅山頂頂級(jí)別墅第三居所開發(fā)商將目標(biāo)客戶鎖定為全球華人富豪自用產(chǎn)品:度假居所通盛·翡翠島山水名墅全島式私家別墅第二、三居所一期客戶為90%杭州的私營(yíng)業(yè)主，其中以外貿(mào)行業(yè)居多約40%；目前客戶除杭州企業(yè)主外，還有義烏15%、溫州5%等地投資者自用產(chǎn)品:度假居住和企業(yè)會(huì)所招待客戶/投資:追求升值空間千島湖開元度假村度假公寓第二、三居所杭州占到超過50%的比重，溫州、江西等傳統(tǒng)投資客戶在此進(jìn)行團(tuán)購(gòu)的比重較多投資+自用太湖（蘇州）溫泉1858投資型度假別墅度假居所投資客戶主要來(lái)自于周邊的蘇州40%、無(wú)錫30%等地,并有上海10%、溫州5%、常州5%等地客戶，其他10%以投資為主,追求升值空間太湖天闋頂級(jí)別墅第二、三居所購(gòu)買的業(yè)主90%以上客戶為蘇州富豪，其他10%；注：有1位云南退隱高官已售31套中全部為自用,3棟別墅為企業(yè)公館會(huì)所,用于招待生意伙伴以及政府官員；其余主要為自住，有一棟客戶將地下室全部打通（鋼結(jié)構(gòu)）作為停車場(chǎng)，有客戶將地下室作為女兒舞蹈練習(xí)室太湖高爾夫山莊高爾夫別墅第二、三居所

自用產(chǎn)品旅游地產(chǎn)成功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型千島湖、太湖周邊楚雄彝人古鎮(zhèn)的可借鑒意義PartThree要點(diǎn)之一渠：選址作為一個(gè)接較為純粹坐的旅游地團(tuán)產(chǎn)，本項(xiàng)鉗目選擇在倦楚雄這一帳地點(diǎn)，無(wú)訴疑是極為座成功的。楚雄市具歲備如下幾憂個(gè)成功潛惜質(zhì)：1.當(dāng)?shù)鼐吲e備相當(dāng)鉛的經(jīng)濟(jì)驕基礎(chǔ)，星既具有圓一定的責(zé)消費(fèi)潛究力，也傍具備很吳大的投資貨潛力2.作為昆或明至大內(nèi)理，昆當(dāng)明至麗清江的旅腳游中轉(zhuǎn)惜站，具此備聚集賺大批旅節(jié)游人群的條制件3.作為彝族遺自治州，巴具備鮮明后的地方特節(jié)色，可充園分挖掘，些為項(xiàng)目烙上獨(dú)有的鳳民族風(fēng)格4.地方具斷有相當(dāng)嶼數(shù)量的廚投資人磁群5.當(dāng)?shù)厣懈蜔o(wú)大規(guī)束模的旅拍游地產(chǎn)都項(xiàng)目開敞發(fā)，本束項(xiàng)目可覽作為地唯方重點(diǎn)鍵工程收到地趨方政府的墾重視，爭(zhēng)壓取更大的拴政策傾斜衣，享受政塊策優(yōu)惠綜合以上降五個(gè)特點(diǎn)再，無(wú)疑彝梨人古鎮(zhèn)的貴選址是非賞常成功的猴，這些選榆址要點(diǎn)也鬧是未來(lái)此知類項(xiàng)目選欲址的基本柔要點(diǎn)。彝人古旁鎮(zhèn)的成萍功要點(diǎn)要點(diǎn)之二眼：物業(yè)形環(huán)態(tài)組合彝人古鎮(zhèn)咸隨著實(shí)際蒜開發(fā)的效使果，不斷位調(diào)整產(chǎn)品球組合方式造，達(dá)到了濃較高的市酬場(chǎng)接受度“以店養(yǎng)唐房”這一鳥投資模式盒是彝人古橋鎮(zhèn)有別與志其他同類善旅游地產(chǎn)畝的主要特須色之一，膚也符合異讓地投資的體基本要求索，因此受產(chǎn)到市場(chǎng)的緞?wù)J可，而形在開發(fā)過無(wú)程中，開虧發(fā)商根據(jù)市犯場(chǎng)接受車度，不超斷調(diào)整呀產(chǎn)品組摧成，這尤也是本盤項(xiàng)目成靈功的關(guān)崖鍵。三期物引業(yè)形態(tài)吼組合一通式袋商鋪+二樓住宅單體中式慈別墅前店后院治式四合院懇組合一二期物求業(yè)形態(tài)組回合一通式固商鋪+二樓住饅宅單體中廟式別墅四合院式森組院別墅三期物業(yè)枯形態(tài)組合一通式廳商鋪+二樓住趕宅單體中威式別墅前店后院確式四合院偵組合（數(shù)滴量大幅增泊加）四合院式塑組院別墅（數(shù)量大途幅增加）“以店烤養(yǎng)房”熊的投資漆模式是潔本項(xiàng)目越物業(yè)的返基本特槍點(diǎn)之一碧，“一通式商幼鋪+二樓住灶宅”這一類型斬的物業(yè)醉在項(xiàng)目叼一期受釣到歡迎根據(jù)一期稼的銷售情叫況和市場(chǎng)塑意見反饋這，二期進(jìn)拋一步強(qiáng)化正了這一投異資模式，您在保持了夸一定數(shù)量尋的“一通式墻商鋪+二樓住研宅”類沫物業(yè)的著同時(shí)，增加了更壞為投資人蓋所接受的萍前店后院主式的四合惹院戶型類遺戶型，同魔時(shí)，還根蔑據(jù)部分高蠟端獨(dú)家客錘戶的需要敗，增加了眼純四合院?jiǎn)T組院別墅寨。這兩個(gè)練新產(chǎn)品得碎到市場(chǎng)的洋極大認(rèn)可碼。而在三期膊中，在保脹持“以店背養(yǎng)房”猛的投資題產(chǎn)品外躁，繼續(xù)繼續(xù)加摧強(qiáng)兩個(gè)筐新類型旨物業(yè)的楚比重。彝人古米鎮(zhèn)的成籮功要點(diǎn)要點(diǎn)之三體：特色突畝出，風(fēng)格框鮮明一個(gè)成欲功的旅水游地產(chǎn)走，需要抄有鮮明修的主題奸，濃郁陷的特色挑，而且決這一特初色必須碰以當(dāng)?shù)厮┪幕癁闁|底蘊(yùn)，偉并為外枕來(lái)游客準(zhǔn)所接受量，彝人藏古鎮(zhèn)很雨好的做屯到了這驅(qū)一點(diǎn)。鮮明和獨(dú)巴特的主題畢是項(xiàng)目成謠功的關(guān)鍵羨，但是這代一主題必步須為消費(fèi)嚴(yán)者所接受睛，不能生輕搬硬套。當(dāng)?shù)卣S府及人繳群需要發(fā)眠揚(yáng)彝族瘦文化，丙保持和雹發(fā)揚(yáng)彝物族飲食掙文化、耐彝族服繼裝產(chǎn)業(yè)匆，并將軋這些地拴方產(chǎn)業(yè)丑通過民評(píng)俗交流湯，創(chuàng)造溉經(jīng)濟(jì)效皮益，增擇加就業(yè)方。楚雄：彝殃族自治州彝族文化彝族餐木飲游客體驗(yàn)彝傳族文化品嘗彝麗族美食購(gòu)買民族海服飾感受民隨族風(fēng)情現(xiàn)在的旅己游人群，葡已從單純墳的觀光，章向休閑旅瀉游和度假樓旅游發(fā)展規(guī)，這兩種召類型的旅綠游對(duì)地方特色扶和民族風(fēng)晉情非常認(rèn)賊可，這也驗(yàn)將是未來(lái)槐旅游產(chǎn)業(yè)逗的主要發(fā)只展方向之銜一。彝人古鎮(zhèn)到將民族風(fēng)兼情較為純合粹的展現(xiàn)說給游客，燥并且加以番放大，滿丟足了游客令的獵奇需秀要。這是本定項(xiàng)目成索功點(diǎn)之掩一。同孔時(shí)，這時(shí)一要點(diǎn)艷也為本吼地人群北所接受叼。在客戶組盞合上，鮮油明和純粹獻(xiàn)的地方風(fēng)波格，既吸勾引了當(dāng)?shù)貛浀闹懈呦麩糍M(fèi)者，又躲為外來(lái)消兆費(fèi)者所接受珠。彝族服勤飾彝族民俗彝人古鎮(zhèn)五的成功要啄點(diǎn)彝人古油鎮(zhèn)的成械功要點(diǎn)要點(diǎn)之濱四：細(xì)巴膩的開嘩發(fā)細(xì)節(jié)一個(gè)好的屋項(xiàng)目，不妹僅僅需要訊出眾的地耐段、出色論的產(chǎn)品，簡(jiǎn)同時(shí)還需雕要開發(fā)商翻在實(shí)際操典作過程中查，對(duì)細(xì)節(jié)貸的把控力尋。本項(xiàng)目臉的成功點(diǎn)咬表現(xiàn)如下站：沒有能孤一一表鳥述的細(xì)頓節(jié)還有撫很多，色這些細(xì)嶄節(jié)不是雜開發(fā)初俊期就能氧想到的熄，而是休在開發(fā)搭過程中太，開發(fā)狂商根據(jù)名市場(chǎng)反俘饋意見忘進(jìn)行的場(chǎng)調(diào)整，繪尊重市摩場(chǎng)，才梢能被市斗場(chǎng)所尊呆重。1.作為一箏個(gè)全新削的旅游燒項(xiàng)目，違如何保子持充足糾的人流伸是前期縮慧開發(fā)的泛難點(diǎn)之濤一，本枯項(xiàng)目在游開發(fā)初期領(lǐng)，放大弱民俗風(fēng)突情，加秋強(qiáng)游客權(quán)的參與疊度，同紡時(shí)，初等期提供奴給旅行叔社較大晃的優(yōu)惠腸政策，是樣項(xiàng)目從騾一開始懼就保持言了充足圖的人流歸。這也諒是項(xiàng)目杜初期成計(jì)功的關(guān)援鍵。2.分批分期她進(jìn)行租金謝上漲，滿狐足投資人纖短期和中石長(zhǎng)期的投蘿資回報(bào)心疏理，增加些銷售賣點(diǎn)3.放棄急棋功近利梯的“門禮票”，慈全面開拋放，最快大限度畝的導(dǎo)入擾人流，早以物業(yè)挖銷售作陳為主要吊的經(jīng)濟(jì)收肯入，但草是在針雪對(duì)旅游燭團(tuán)人群鋪，又不啟露痕跡恨的采用漲雙重標(biāo)傅準(zhǔn)，以刪增加額球外收益未來(lái)開發(fā)日機(jī)會(huì)點(diǎn)判塵斷Par喘tFour根據(jù)前面穴對(duì)各種類臟型的旅游帖地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)的研判，禾適合我們顧的開發(fā)模牢式基本可悠定性為?自然、人錘文資源驅(qū)祖動(dòng)型和商羽務(wù)活動(dòng)驅(qū)衰動(dòng)型的結(jié)晚合體未來(lái)開耗發(fā)機(jī)會(huì)恢點(diǎn)判斷休閑旅游渡地產(chǎn)的Reso葵rt五種核心茄驅(qū)動(dòng)力核心驅(qū)動(dòng)力主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)自然/人文資源驅(qū)動(dòng)商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)愉景灣，香港華僑城，深圳云頂，馬來(lái)西亞博鰲，海南安徽，西藏、云南、四川以體驗(yàn)經(jīng)跡濟(jì)的原則轎旅游景炒區(qū)的規(guī)劃真按空間布勺局分為碌旅游城鎮(zhèn)條和景點(diǎn)旅游城鎮(zhèn)腥－出發(fā)－屯景點(diǎn)－返膏回4.旅游體嫁驗(yàn)占有扶時(shí)間越研多，環(huán)枯節(jié)越多辣，盈利館越多故湯也越重盜要景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)旅游城鎮(zhèn)1.原則上童游客選尋擇居住晝?cè)诼糜斡鲁擎?zhèn)，飯而在景雙點(diǎn)觀光2.以單日挎計(jì)，在渣時(shí)間的聾消耗比鏈上，除萍了過夜軋外的時(shí)望間，城良鎮(zhèn)、景屯點(diǎn)、往蚊返為1:1:褲1，度假地丹則更長(zhǎng)3.在度假地晝逗留時(shí)，顏該循環(huán)反物復(fù),景點(diǎn)不同愿但居住地達(dá)相同項(xiàng)目選址能：未來(lái)開發(fā)救機(jī)會(huì)點(diǎn)判燙斷景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)旅游城鎮(zhèn)旅游城就鎮(zhèn)與景葵點(diǎn)的形寬態(tài)要求5、旅游城吩鎮(zhèn)要提供指完善的服班務(wù)內(nèi)容，琴所有功能陸部分按照厲城市建設(shè)紹原則高度霞聚集。1、旅游城舉鎮(zhèn)要有極乘高的進(jìn)入喚便捷度，株但其附屬婦的景點(diǎn)則愚不完全要邊求多么容帽易抵達(dá)。3、每一腦處景點(diǎn)鋪或組團(tuán)朗擁有明半顯特色嶺，最好嚇在盡可惹能小的嚴(yán)細(xì)節(jié)上畢也不重傅復(fù)。4、每一西處景點(diǎn)死或組團(tuán)籃的內(nèi)容察設(shè)計(jì)可表以讓游序客耗費(fèi)5～7個(gè)小時(shí)。2、旅游燒城鎮(zhèn)應(yīng)與成為其腥所在景廳區(qū)內(nèi)的條唯一出蛙端，并遼且盡量利與相鄰莫的景區(qū)哈相對(duì)隔劈燕離，避蔬免使本界景區(qū)成暑為到另挪外景區(qū)慮的通路臘。到本損景區(qū)旅脈游城鎮(zhèn)袍與到相鋒鄰景區(qū)菌的便捷菜程度甚遷至可以維成為景壘點(diǎn)設(shè)置池的取舍尋標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目選址該：未來(lái)開發(fā)妨機(jī)會(huì)點(diǎn)判獻(xiàn)斷景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)旅游城鎮(zhèn)楚雄關(guān)于這午些建設(shè)魄原則，培我們有煮個(gè)現(xiàn)實(shí)愿例證項(xiàng)目選址潛：未來(lái)開發(fā)奸機(jī)會(huì)點(diǎn)判弄斷綜合前許面所述純，未來(lái)負(fù)我們的胞選址原里則為：1.具備相去當(dāng)?shù)慕?jīng)澡濟(jì)基礎(chǔ)2.處于成而熟的旅交游區(qū)周辣邊，且疾具備旅披游節(jié)點(diǎn)惑功能3.項(xiàng)目土地川成本低廉4.未來(lái)可形惱成巨大的串經(jīng)濟(jì)效益吼和社會(huì)效客益項(xiàng)目選月址：未來(lái)開發(fā)渠機(jī)會(huì)點(diǎn)判開斷業(yè)態(tài)思盼考適合本項(xiàng)堪目開發(fā)的撿旅游業(yè)態(tài)端有：度假村類申旅游、生替態(tài)類旅游圍、休閑類腦旅游、文勸化類旅游、民俗租類旅游、農(nóng)業(yè)觀光賤旅游、生燦態(tài)農(nóng)業(yè)復(fù)臟合類適合的昌配套服田務(wù)有：星級(jí)酒店睛、餐飲、喂酒吧、餐柿廳、商務(wù)會(huì)攔館、商許業(yè)會(huì)所割、酒店做、酒吧衫一條街咳、民居、民純俗客棧、皇民俗餐飲洲、休閑廣臣場(chǎng)不適合急本項(xiàng)目控開發(fā)的查旅游業(yè)狂態(tài)有：景區(qū)類旅忠游、公園標(biāo)類旅游、押地產(chǎn)旅游照游項(xiàng)目的數(shù)旅游體濁驗(yàn)產(chǎn)品扮如何開罩發(fā)？項(xiàng)目未洞來(lái)可能白業(yè)態(tài)組錢合：未來(lái)開發(fā)仇機(jī)會(huì)點(diǎn)判迅斷思考:成熟地淘區(qū)與待煌成熟地翼區(qū)定位殃差別吸引客伍流的幾舅個(gè)因素派：特色是關(guān)盼鍵：任何一太種業(yè)態(tài)匠必須打酒造自己斧獨(dú)特的筆商業(yè)或背旅游賣勞點(diǎn)。規(guī)模是舌優(yōu)勢(shì)：相同行棕業(yè)的羊打群效應(yīng)非營(yíng)造區(qū)如域商業(yè)紐奉氛圍。集聚是術(shù)特質(zhì)：關(guān)聯(lián)消費(fèi)方的行業(yè)共檢同塑造區(qū)縮慧域特殊商苗業(yè)氣質(zhì)。結(jié)論：裕待成熟秋地區(qū)旅米游地產(chǎn)劈燕要有特卻色、有翼規(guī)模、汪有集聚成熟地含區(qū)：商業(yè)氛圍剃成熟客流充足如何細(xì)分啄市場(chǎng)吸引細(xì)分館市場(chǎng)的客道流郊區(qū)待循成