房地產(chǎn)金融課件學(xué)生

房地產(chǎn)金融第一章房地產(chǎn)金融概論第二章房地產(chǎn)貸款種類(lèi)與稅費(fèi)第三章房地產(chǎn)信貸資金的籌集第四章房地產(chǎn)抵押貸款第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款第六章住房公積金制度與貸款第七章房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)第八章房地產(chǎn)保險(xiǎn)第九章房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)第十章美國(guó)次貸危機(jī)

房地產(chǎn)金融胡永華教學(xué)實(shí)施——進(jìn)度安排房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資房地產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)交易稅費(fèi)房地產(chǎn)商業(yè)抵押貸款住房公積金貸款房地產(chǎn)信托融資房地產(chǎn)證券融資房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款第一章房地產(chǎn)金融基本知識(shí)房地產(chǎn)金融是金融的重要組成部分，所以房地產(chǎn)金融以一般金融理論為基礎(chǔ)，由于房地產(chǎn)金融在金融市場(chǎng)占有較大的份額，而且也有特殊性，所以房地產(chǎn)金融往往被作為一門(mén)獨(dú)立的科學(xué)進(jìn)行研究。第一節(jié)房地產(chǎn)金融基本知識(shí)一、房地產(chǎn)金融含義（一）房地產(chǎn)、房地產(chǎn)業(yè)及金融業(yè)的含義（二）房地產(chǎn)金融含義房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)過(guò)程中，通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)金融含義房地產(chǎn)金融圍繞房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)，消費(fèi)而展開(kāi)的籌資、融資、結(jié)算等各種金融活動(dòng)。是房地產(chǎn)資金的融通是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)密切結(jié)合的產(chǎn)物（三）房地產(chǎn)金融的任務(wù)

運(yùn)用多種融資方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程的順利進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容

主要有：住房?jī)?chǔ)蓄存款，吸收房地產(chǎn)存款，辦理房地產(chǎn)貸款（房地產(chǎn)抵押貸款、保證貸款、信用貸款）房地產(chǎn)證券（發(fā)行房地產(chǎn)股票與債券）、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)保險(xiǎn)，房地產(chǎn)典當(dāng)。

三、房地產(chǎn)金融特征（一）房地產(chǎn)金融具有較高的安全性1、房地產(chǎn)金融是有擔(dān)保的信用2、房地產(chǎn)具有位置的固定性,使用的耐久性。3、房地產(chǎn)具有增值性（二）房地產(chǎn)金融信貸資產(chǎn)本身具有較弱的流動(dòng)性三、房地產(chǎn)金融基本特征（三）房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)具有較好的收益性（四）房地產(chǎn)金融具有較強(qiáng)的政策性不良發(fā)展（過(guò)快或過(guò)慢）都會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面影響（五）房地產(chǎn)抵押貸款具有“無(wú)轉(zhuǎn)移抵押”的性質(zhì)四、房地產(chǎn)金融的作用一、房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持作用（一）房地產(chǎn)金融為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了重要的資金保障1、房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，資金需求密集，需要金融支持。2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)四個(gè)階段環(huán)環(huán)相扣，資金是支持各個(gè)階段的關(guān)鍵因素。3、金融市場(chǎng)的聚資功能、配置功能和宏觀調(diào)控功能促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持

金融的支持

流通存量房銷(xiāo)售房屋建設(shè)房屋開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置土地一、房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持作用

（二）房地產(chǎn)金融支持居民住房消費(fèi)能力的提高使居民的消費(fèi)能力提前10～30年（三）房地產(chǎn)金融執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)政策，有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展首付比例、稅率、存貸利率。二、房地產(chǎn)金融對(duì)金融業(yè)的支持作用房地產(chǎn)貸款安全、收益高、還款率高。房地產(chǎn)信貸屬于是銀行質(zhì)量高，效益好的信貸品種之一，尤其是個(gè)人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)，給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)良好的效益。第二節(jié)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)其他類(lèi)進(jìn)出口銀行農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行四大國(guó)有控股商業(yè)銀行區(qū)域性股份制商業(yè)銀行全國(guó)性股份制商業(yè)銀行外資銀行房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)銀行類(lèi)商業(yè)銀行非銀行類(lèi)專(zhuān)業(yè)銀行保險(xiǎn)公司證券公司信托投資公司住房?jī)?chǔ)蓄銀行思考題假如你是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的老板，你會(huì)和那些房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)打交道？結(jié)合所學(xué)知識(shí)，分析當(dāng)前嚴(yán)格的差別化住房信貸政策的主要原因，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的主要標(biāo)志一般認(rèn)為，成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)需要滿足如下條件，或者說(shuō)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有如下特征：完善的法律體系完善的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)豐富的市場(chǎng)產(chǎn)品大規(guī)模的交易高效的市場(chǎng)效率嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)管理我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題一、房地產(chǎn)信貸金過(guò)多依賴于銀行貸款，使得房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行二、個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)個(gè)人征信系統(tǒng)未建立假按揭三、商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問(wèn)題

政策建議一、大力發(fā)展多元的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，形成具有多種金融資產(chǎn)和金融工具的房地產(chǎn)二級(jí)金融市場(chǎng)，以分散銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)二、加大對(duì)房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范，完善個(gè)人征信管理體系。

房地產(chǎn)貸款種類(lèi)與稅費(fèi)房地產(chǎn)三貸款的三主要種三類(lèi)一、按三照貸款三的政策三要求分三類(lèi)1.政三策性房三地產(chǎn)貸三款2.商三業(yè)性房三地產(chǎn)貸三款3.組三合型房三地產(chǎn)貸三款二、按三照房地三產(chǎn)貸款三信用方三式分類(lèi)1.抵三押貸款2.擔(dān)三保貸款3.信三用貸款房地產(chǎn)三貸款的三主要種三類(lèi)三、按三照房地三產(chǎn)市場(chǎng)三級(jí)別分三類(lèi)1、房三地產(chǎn)一三級(jí)市場(chǎng)三貸款（1）三土地儲(chǔ)三備貸款（2）三土地開(kāi)三發(fā)貸款2、房三地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)三貸款房屋開(kāi)三發(fā)貸款三商品三房貸款3、房三地產(chǎn)三三級(jí)市場(chǎng)三貸款二手房三抵押貸三款三、按三照貸款三用途劃三分房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種我國(guó)稅三收體系房地產(chǎn)三投資環(huán)三節(jié)的課三稅房地產(chǎn)三交易環(huán)三節(jié)的課三稅房地產(chǎn)三保有環(huán)三節(jié)的課三稅房地產(chǎn)三所得環(huán)三節(jié)的課三稅固定資三產(chǎn)投資三方向調(diào)三節(jié)稅（三停）印花稅耕地占三用稅（三停）房地產(chǎn)三營(yíng)業(yè)稅城市建三設(shè)維護(hù)三稅土地增三值稅契稅教育費(fèi)三附加房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土三地使用三稅城市房三地產(chǎn)稅三（非內(nèi)三陸）房地產(chǎn)三企業(yè)所三得稅個(gè)人所三得稅印花稅防洪工三程維護(hù)三費(fèi)地方教三育附加三費(fèi)營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅三概念和三特點(diǎn)營(yíng)業(yè)稅三：是對(duì)三在我國(guó)三境內(nèi)提三供應(yīng)稅三勞務(wù)、三轉(zhuǎn)讓無(wú)三形資產(chǎn)三或銷(xiāo)售三不動(dòng)產(chǎn)三的單位三和個(gè)人三，就其三所取得三的營(yíng)業(yè)三額征收三的一種三稅。營(yíng)業(yè)稅三稅率和三計(jì)稅方三法銷(xiāo)售不三動(dòng)產(chǎn)的三營(yíng)業(yè)稅三率規(guī)定三為5%。應(yīng)納稅三額計(jì)算三公式：應(yīng)納稅三額＝營(yíng)三業(yè)額×三適用稅三率稅率免征營(yíng)三業(yè)稅個(gè)人將三不動(dòng)產(chǎn)三無(wú)償贈(zèng)三與他人三，不征三收營(yíng)業(yè)三稅轉(zhuǎn)讓土三地使用三權(quán)，土三地所有三者出讓三土地使三用權(quán)不三征收營(yíng)三業(yè)稅房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種城市維三護(hù)建設(shè)三稅和教三育費(fèi)附三加城市維三護(hù)建設(shè)三稅是對(duì)從三事工商三經(jīng)營(yíng)，三繳納增三值稅、三消費(fèi)稅三、營(yíng)業(yè)三稅的單三位和個(gè)三人征收三的一種三稅。納稅人三：凡繳三納營(yíng)業(yè)三稅的單三位和個(gè)三人，稅率納稅人三所在地三在市區(qū)三的，稅三率為7％；納稅人三所在地三在縣城三、鎮(zhèn)的三，稅率三為5％三；納稅三人所在三地不在三市區(qū)、三縣城或三鎮(zhèn)的，三稅率為三1％。計(jì)算公三式：應(yīng)三納稅額三＝實(shí)際三營(yíng)業(yè)稅三稅額×三適用稅三率房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種城市維三護(hù)建設(shè)三稅和教三育費(fèi)附三加教育費(fèi)三附加：是為發(fā)三展教育三事業(yè)而三征收的三一種專(zhuān)三項(xiàng)資金三。教育三費(fèi)附加三由稅務(wù)三機(jī)關(guān)負(fù)三責(zé)征收三，其收三入納入三財(cái)政預(yù)三算管理三，作為三教育專(zhuān)三項(xiàng)資金三，由教三育行政三部門(mén)統(tǒng)三籌安排三，用于三改善中三小學(xué)教三學(xué)設(shè)施三和辦學(xué)三條件。計(jì)征依三據(jù)和附三加率教育費(fèi)三附加以三納稅人三繳納的三營(yíng)業(yè)稅三稅額為三計(jì)征依三據(jù)，附三加率為3%。應(yīng)納稅三額的計(jì)三算公式教育費(fèi)三附加=三實(shí)際繳三納營(yíng)業(yè)三稅稅額三×附加三率房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種防洪工三程維護(hù)三費(fèi)防洪工三程維護(hù)三費(fèi)：是天津三治理海三河而征三收的，三以營(yíng)業(yè)三稅為計(jì)三稅依據(jù)三，稅率三為1%。應(yīng)納稅三額的計(jì)三算公式防洪工三程維護(hù)三費(fèi)=實(shí)三際繳納三營(yíng)業(yè)稅三稅額×三稅率地方教三育費(fèi)附三加：地三方教育三附加按三單位和三個(gè)人實(shí)三際繳納三的增值三稅、營(yíng)三業(yè)稅、三消費(fèi)稅三稅額的三2％征三收根據(jù)《三中華人三民共和三國(guó)教育三法》的三有關(guān)規(guī)三定，財(cái)三政部決三定統(tǒng)一三開(kāi)征地三方教育三附加。三經(jīng)市人三民政府三同意，三現(xiàn)將《三天津市三地方教三育附加三征收使三用管理三規(guī)定》三印發(fā)給三你們，三自20三11年三2月1三日起施三行。應(yīng)納稅三額的計(jì)三算公式教育費(fèi)三附加=三實(shí)際繳三納營(yíng)業(yè)三稅稅額三×稅率房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種營(yíng)業(yè)稅三及其附三加稅營(yíng)業(yè)稅三及其附三加稅（三城市建三設(shè)維護(hù)三稅、教三育費(fèi)附三加、地三方教育三費(fèi)附加三、防洪三工程維三護(hù)費(fèi)）房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種天津的三營(yíng)業(yè)稅三綜合稅三率為5三.65三%包含營(yíng)三業(yè)稅和三營(yíng)業(yè)稅三附加。三（營(yíng)業(yè)三稅5%三，城市三維護(hù)建三設(shè)稅是三營(yíng)業(yè)稅三的7%三，教育三費(fèi)附加三是營(yíng)業(yè)三稅的3三%，地三方教育三費(fèi)附加三是營(yíng)業(yè)三稅的2三%，防三洪工程三維護(hù)費(fèi)三是營(yíng)業(yè)三稅的1三%）三5.6三5%=三5%(三1+7三%+3三%+2三%+1三%)營(yíng)業(yè)稅三新規(guī)定個(gè)人將三購(gòu)買(mǎi)不三足5年三的住房三對(duì)外銷(xiāo)三售的，三全額征三收營(yíng)業(yè)三稅；個(gè)三人將購(gòu)三買(mǎi)超過(guò)三5年(三含5年三)的非三普通住三房按照三其銷(xiāo)售三收入減三去購(gòu)買(mǎi)三房屋的三價(jià)款后三的差額三征收營(yíng)三業(yè)稅。三個(gè)人購(gòu)三買(mǎi)超過(guò)三5年（三含5年三）的普三通住房三對(duì)外銷(xiāo)三售的，三免征營(yíng)三業(yè)稅。普通住三宅認(rèn)定三標(biāo)準(zhǔn)（1）三建筑面三積14三4平方三米以下（2）三容積率三在1.三0以上（3）三成交價(jià)三格低于三市場(chǎng)指三導(dǎo)價(jià)同時(shí)滿三足上述三三個(gè)條三件，則三屬于普三通住宅三。契稅契稅：三在土地三使用權(quán)三或房屋三所有權(quán)三發(fā)生轉(zhuǎn)三移時(shí)，三由承受三人繳納三的一種三稅。在中華三人民共三和國(guó)境三內(nèi)轉(zhuǎn)移三土地、三房屋權(quán)三屬，應(yīng)三當(dāng)依照三規(guī)定繳三納契稅三。轉(zhuǎn)移三土地、三房屋權(quán)三屬包括三下列行三為：（1）三國(guó)有土三地使用三權(quán)出讓三；（2）三土地使三用權(quán)轉(zhuǎn)三讓?zhuān)ǔ鍪廴?、?zèng)與三和交換三，不包三括農(nóng)村三集體土三地承包三經(jīng)營(yíng)權(quán)三的轉(zhuǎn)移三；（3）三房屋買(mǎi)三賣(mài)；（4）三房屋贈(zèng)三與；（5）三房屋交三換如果是三因繼承三而發(fā)生三的房屋三過(guò)戶，三不需要三繳納契三稅房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種契稅契稅的三計(jì)稅依三據(jù)：是三房屋產(chǎn)三權(quán)轉(zhuǎn)移三雙方當(dāng)三事人簽三訂的契三約價(jià)格三。（1）三國(guó)有土三地使用三權(quán)出讓三、土地三使用權(quán)三出售、三房屋買(mǎi)三賣(mài)的，三契稅計(jì)三稅依據(jù)三為房地三產(chǎn)的成三交價(jià)格三，若成交三價(jià)格明三顯低于三市場(chǎng)價(jià)三格且無(wú)三正當(dāng)理三由的，由征三收機(jī)關(guān)三參照市三場(chǎng)價(jià)進(jìn)三行核定三，以核三定價(jià)作三為計(jì)稅三依據(jù)；（2）三土地使三用權(quán)贈(zèng)三與、房三屋贈(zèng)與三的，由三征收機(jī)三關(guān)參照三土地使三用權(quán)出三售、房三屋買(mǎi)賣(mài)三的市場(chǎng)三價(jià)格進(jìn)三行價(jià)格三核定，三以核定三價(jià)作為三契稅計(jì)三稅依據(jù)三；（3）三土地使三用權(quán)交三換、房三屋交換三的，契三稅計(jì)稅三依據(jù)為三所交換三的土地三使用權(quán)三、房屋三的價(jià)格三的差額，所交三換土地三使用權(quán)三、房屋三的價(jià)格三的差額三明顯不三合理并三且無(wú)正三當(dāng)理由三的，由三征收機(jī)三關(guān)參照三市場(chǎng)價(jià)三格核定三，以核三定價(jià)作三為計(jì)稅三依據(jù)；（4）三以劃撥三方式取三得土地三使用權(quán)三的，經(jīng)三批準(zhǔn)轉(zhuǎn)三讓房地三產(chǎn)的，三房地產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓者三補(bǔ)繳契三稅的計(jì)三稅依據(jù)三是補(bǔ)繳三的土地三使用權(quán)三出讓費(fèi)三用或者三土地收三益。房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種契稅契稅的三納稅人：是房三地產(chǎn)權(quán)三利轉(zhuǎn)移三的承受三人包括土三地使用三權(quán)出讓三、轉(zhuǎn)讓三的受讓三人，房三屋的購(gòu)三買(mǎi)人、三受贈(zèng)人三。契稅實(shí)三行比例三稅率，契稅稅三率范圍三為3%三—5％契稅的三納稅義三務(wù)發(fā)生三時(shí)間，為納稅三人簽訂三土地、三房屋權(quán)三屬轉(zhuǎn)移三合同的三當(dāng)天。契稅征三收機(jī)關(guān)為土地三、房屋三所在地三的財(cái)政三機(jī)關(guān)或三者地方三稅務(wù)機(jī)三關(guān)。房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種契稅新三政對(duì)個(gè)人三購(gòu)買(mǎi)9三0平方三米及以三下普通三住房，三且該住三房屬于三家庭（三成員范三圍包括三購(gòu)房人三、配偶三以及未三成年子三女，下三同）唯三一住房三的，減三按1％三稅率征三收契稅對(duì)個(gè)人三購(gòu)買(mǎi)普三通住房三，且該三住房屬三于家庭三唯一住三房的，三減按1三.5％三稅率征三收契稅對(duì)個(gè)人三購(gòu)買(mǎi)非三家庭唯三一普通三住房及三非普通三住房的三，按成三交價(jià)格三3%征三收契稅印花稅印花稅三簡(jiǎn)介印花稅三是對(duì)經(jīng)三濟(jì)活動(dòng)三中簽立三的各種三合同、三產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)三移書(shū)據(jù)三、營(yíng)業(yè)三帳簿、三權(quán)利許三可證照三等應(yīng)稅三憑證文三件為對(duì)三象所課三征的稅三。房地產(chǎn)三經(jīng)濟(jì)活三動(dòng)中印三花稅的三課稅對(duì)三象是房地三產(chǎn)交易三中的各三種憑證三。稅率和三計(jì)稅方三法。房屋產(chǎn)三權(quán)轉(zhuǎn)移三書(shū)據(jù)，三印花稅三按所載三金額萬(wàn)三分之五三貼花。應(yīng)納稅三額的計(jì)三算公式三為：應(yīng)三納稅額三=計(jì)稅三金額×三適用稅三率。減稅、三免稅規(guī)三定。房屋所三有人將三財(cái)產(chǎn)贈(zèng)三給政府三、社會(huì)三福利單三位、學(xué)三校所書(shū)三立的書(shū)三據(jù)，免三納印花三稅。從20三08年三年底起三，個(gè)人三銷(xiāo)售或三購(gòu)買(mǎi)住三房暫免三印花稅房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種印花稅印花稅三的一般三規(guī)定征稅對(duì)三象：有三五類(lèi)：三經(jīng)濟(jì)合三同，產(chǎn)三權(quán)轉(zhuǎn)移三書(shū)據(jù)，三營(yíng)業(yè)賬三簿，權(quán)三利、許三可證照三和經(jīng)財(cái)三政部確三定征稅三的其他三憑證。計(jì)稅依三據(jù)：印三花稅根三據(jù)不同三征稅項(xiàng)三目，分三別實(shí)行三從價(jià)計(jì)三征和從三量計(jì)征三兩種征三收方式三。應(yīng)納稅三額=計(jì)三稅金額三*稅率三（從價(jià)三計(jì)征）應(yīng)納稅三額=憑三證數(shù)量三*單位三稅額（三從量計(jì)三征）稅率：三現(xiàn)行印三花稅采三用比例三稅率和三定額稅三率兩種三稅率納稅環(huán)三節(jié)和納三稅地點(diǎn)三：納稅三環(huán)節(jié)應(yīng)三當(dāng)在書(shū)三立或領(lǐng)三受時(shí)貼三花。印三花稅一三般實(shí)行三就地納三稅。房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種房產(chǎn)稅三含義：房產(chǎn)稅三：是以三房屋的三價(jià)值為三征稅對(duì)三象，按三房屋的三余值或三房屋租三金向房三屋所有三權(quán)人征三收的一三種稅。房產(chǎn)稅三的特點(diǎn)：（1）房產(chǎn)稅三按年征三收、分三期繳納（2）三屬于財(cái)三產(chǎn)稅，三其征收三對(duì)象是三房產(chǎn)房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種房產(chǎn)稅計(jì)稅依三據(jù)：非出租三的房產(chǎn)三，房產(chǎn)三稅依照三房產(chǎn)原三值一次三減除1三0％至三30％三后的余三值計(jì)算三繳納，三稅率為三1.2三％；年應(yīng)納三稅額=三房產(chǎn)余三值×1三.2%（從價(jià)三計(jì)稅）房產(chǎn)出三租(非三居住用三房)，三以房產(chǎn)三租金收三入為房三產(chǎn)稅的三計(jì)稅依三據(jù)。稅三率為1三2％年應(yīng)納三稅額=三房產(chǎn)年三租金收三入×1三2%（從租三計(jì)稅）房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅免征房三產(chǎn)稅的三情形有三：①國(guó)家機(jī)三關(guān)、人三民團(tuán)體三、軍隊(duì)三自用的三房產(chǎn)。②由國(guó)三家財(cái)政三部門(mén)撥三付事業(yè)三經(jīng)費(fèi)的三單位自三用的房三產(chǎn)。③宗教三寺廟、三公園、三名勝古三跡自用三的房產(chǎn)三。④個(gè)人三所有非三營(yíng)業(yè)用三的房產(chǎn)三。⑤經(jīng)財(cái)三政部批三準(zhǔn)免稅三的其他三房產(chǎn)。⑥為鼓三勵(lì)利用三地下人三防設(shè)施三，暫不三征收房三產(chǎn)稅。⑦經(jīng)有三關(guān)部門(mén)三鑒定，三對(duì)毀損三不堪居三住的房三屋和危三險(xiǎn)房屋三，在停三止使用三后，可三免征房三產(chǎn)稅。⑧凡是三在基建三工地為三基建工三地服務(wù)三的各種三工棚、三材料棚三、休息三棚和辦三公室、三食堂、三茶爐房三、汽車(chē)三房等臨三時(shí)性房三屋，在三施工期三間，一三律免征三房產(chǎn)稅三。⑨對(duì)房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)企業(yè)三建造的三商品房三，在售三出前，三不征收三房產(chǎn)稅三。房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種土地增三值稅土地增三值稅：是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)三有土地三使用權(quán)三及地上三建筑物三和其他三附著物三的單位三和個(gè)人三征收的三一種稅三。征稅范三圍征稅范三圍包括三國(guó)有土三地使用三權(quán)、地三上的建三筑物及三其附著三物不包括三以繼承三、贈(zèng)與三方式無(wú)三償轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三的行為房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種土地增三值稅個(gè)人普三通住宅三轉(zhuǎn)讓時(shí)三暫免征三土地增三值稅，非普三通住宅三凡居住三滿五年三或五年三以上的三，免予三征收土三地增值三稅；居三住滿三三年未滿三五年的三，減半三征收土三地增值三稅。居三住未滿三三年的三，按規(guī)三定計(jì)征三土地增三值稅。房產(chǎn)所三有人、三土地使三用權(quán)所三有人將三房屋產(chǎn)三權(quán)、土三地使用三權(quán)贈(zèng)與三直系親三屬或承三擔(dān)直接三贍養(yǎng)義三務(wù)人的三，不征三收土地三增值稅三。房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種土地增三值稅土地增三值稅按三照納稅三人轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三所取得三的增值額作為計(jì)稅依三據(jù)。納稅人三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)所三取得的三收入減三除規(guī)定三扣除項(xiàng)三目金額三后的余三額，為三增值額三。扣除三項(xiàng)目有三：（1）三取得土三地使用三權(quán)所支三付的金三額。（2）三開(kāi)發(fā)土三地的成三本、費(fèi)三用。（3）三新建房三及配套三設(shè)施的三成本、三費(fèi)用，三或者舊三房及建三筑物的三評(píng)估價(jià)三格。（4）三與轉(zhuǎn)讓三房地產(chǎn)三有關(guān)的三稅金。（5）三財(cái)政部三規(guī)定的三其他扣三除項(xiàng)目三。房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種土地增三值稅應(yīng)納土三地增值三稅額=三轉(zhuǎn)讓房三地產(chǎn)所三取得的三收入—三扣除項(xiàng)三目金額土地增三值稅房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種速算法三公式應(yīng)納土三地增值三稅額＝三增值額三×適用三稅率－三扣除項(xiàng)三目金額三×速算三扣除系三數(shù)當(dāng)適用三稅率為三30％三時(shí)，速三算扣除三系數(shù)為三0％；當(dāng)適用三稅率為三40％三時(shí)，速三算扣除三系數(shù)為三5％；當(dāng)適用三稅率為三50％三時(shí)，速三算扣除三系數(shù)為三15％三；當(dāng)適用三稅率為三60％三時(shí)，速三算扣除三系數(shù)為三35％三；計(jì)算土地三增三值稅級(jí)數(shù)計(jì)稅依據(jù)稅率速算扣除系數(shù)1增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分30%02增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分40%5%3增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分50%15%4增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%35%土地增三值稅房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種某房地三產(chǎn)銷(xiāo)售三收入為三190三萬(wàn)，扣三除項(xiàng)目三金額6三0萬(wàn)應(yīng)納稅三增值額三＝19三0萬(wàn)－三60萬(wàn)三＝13三0萬(wàn)計(jì)算：應(yīng)納土三地增值三稅額＝130三×60三％－6三0×3三5％＝三57（三萬(wàn)）30%40%50%60%0.51.02.0扣除項(xiàng)目金額土地增三值稅房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種某房地三產(chǎn)銷(xiāo)售三收入為三270三萬(wàn)，扣三除項(xiàng)目三金額1三30萬(wàn)應(yīng)納稅三增值額三＝27三0萬(wàn)－三130三萬(wàn)＝1三40萬(wàn)計(jì)算：應(yīng)納土三地增值三稅額＝140三×50三％－1三30×三15％三＝50三.5（三萬(wàn)）30%40%50%60%0.51.02.0扣除項(xiàng)目金額個(gè)人所三得稅個(gè)人所三得稅中三有關(guān)個(gè)三人經(jīng)營(yíng)三房地產(chǎn)三的繳納三規(guī)定個(gè)人經(jīng)三營(yíng)房地三產(chǎn)繳納三個(gè)人所三得稅的三征稅范三圍征稅范三圍包括三財(cái)產(chǎn)租三賃所得三和財(cái)產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓所三得。個(gè)人經(jīng)三營(yíng)房地三產(chǎn)中個(gè)三人所得三稅納稅三義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓三和租賃三房地產(chǎn)三交易活三動(dòng)中的三轉(zhuǎn)讓人三和出租三人。個(gè)人經(jīng)三營(yíng)房地三產(chǎn)中個(gè)三人所得三稅的適三用稅率三和計(jì)稅三基礎(chǔ)個(gè)人所三得稅=三（轉(zhuǎn)讓三收入-三原值-三稅金及三合理費(fèi)三用）*三20%個(gè)人所三得稅=三交易價(jià)三格*1三%家庭唯三一生活三用房住三滿5年三以上，三轉(zhuǎn)讓免三征個(gè)稅房地產(chǎn)三交易個(gè)三人所三得稅問(wèn)三題對(duì)出售三自有住三房并在三1年內(nèi)三重新購(gòu)三房的納三稅人，三不再減三免個(gè)人三所得稅三。涉及三的個(gè)稅三，納稅三人不能三提供住三房原值三有效憑三證的按三現(xiàn)值的三1%稅三率征收三；能提三供住房三原值有三效憑證三的按現(xiàn)三值與原三值差額三的20三%稅率三征收房地產(chǎn)三產(chǎn)權(quán)登三記費(fèi)對(duì)住房三收取的三房屋所三有權(quán)登三記費(fèi)，三一般為三按套收三取，每三套收費(fèi)三標(biāo)準(zhǔn)為三80元三。房產(chǎn)行三政管理三職能的三部門(mén)按三規(guī)定核三發(fā)一本三房屋所三有權(quán)證三書(shū)免于三收取工三本費(fèi)，三但向一三個(gè)以上三房屋所三有權(quán)人三核發(fā)房三屋所（三共）有三權(quán)證書(shū)三時(shí)，每三增加一三本證書(shū)三可按每三本10三元收取三工本費(fèi)三，權(quán)利三人因丟三失、損三壞等原三因申請(qǐng)三補(bǔ)辦證三書(shū)，以三及按規(guī)三定需要三更換證三書(shū)且權(quán)三屬狀況三沒(méi)有發(fā)三生變化三的，收三取證書(shū)三工本費(fèi)三每本1三0元。房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種房地產(chǎn)三中介服三務(wù)費(fèi)房地產(chǎn)三中介服三務(wù)收費(fèi)三：是指三具有資三質(zhì)依法三設(shè)立的三房地產(chǎn)三中介服三務(wù)機(jī)構(gòu)三接受當(dāng)三事人委三托，提三供房地三產(chǎn)咨詢?nèi)⒎康厝a(chǎn)經(jīng)紀(jì)三、房地三產(chǎn)評(píng)估三等服務(wù)三所收取三的經(jīng)營(yíng)三性收費(fèi)三。房地三產(chǎn)中介三服務(wù)收三費(fèi)由房三地產(chǎn)中三介服務(wù)三機(jī)構(gòu)向三委托方三收取。房屋買(mǎi)三賣(mài)的：三買(mǎi)賣(mài)雙三方共繳三納房產(chǎn)三交易中三心登記三成交價(jià)三的2%房屋租三賃的：三租賃雙三方各繳三納月租三金的5三0%房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種房地產(chǎn)三交易手三續(xù)費(fèi)非住宅三轉(zhuǎn)讓收三費(fèi)：轉(zhuǎn)三讓手續(xù)三費(fèi)按建三筑面積三收取，三收費(fèi)標(biāo)三準(zhǔn)為：三每平方三米18三元，由三轉(zhuǎn)讓和三受讓方三各承擔(dān)三50%三。三、住三房交易三手續(xù)費(fèi)三按以下三標(biāo)準(zhǔn)計(jì)三收：（一）三住房轉(zhuǎn)三讓手續(xù)三費(fèi)。按三住房建三筑面積三收取。三收費(fèi)標(biāo)三準(zhǔn)為：三新建商三品住房三每平方三米3元三，經(jīng)濟(jì)三適用住三房減半三計(jì)收，三由轉(zhuǎn)讓三方承擔(dān)三；存量三住房每三平方米三6元，三由轉(zhuǎn)讓三雙方各三承擔(dān)5三0％。（二）三住房租三賃手續(xù)三費(fèi)。按三套收取三，收費(fèi)三標(biāo)準(zhǔn)為三每套1三00元三，由出三租人承三擔(dān)。房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種房地產(chǎn)三抵押登三記費(fèi)房屋抵三押登記三費(fèi)是房三屋貸款人到房管三局辦抵三押貸款三手續(xù)，三在辦理三時(shí)向房三管局繳三納一定三的服務(wù)三費(fèi)用，三即抵押三登記費(fèi)三。辦理按三揭貸款三時(shí)由產(chǎn)三籍中心三收取抵三押登記三費(fèi)，8三0元每三套。抵押登三記費(fèi)的三收取對(duì)三象為申三請(qǐng)人。三房屋所三有權(quán)的三抵押應(yīng)三當(dāng)向房三屋權(quán)利三人收取三，而商三品房的三預(yù)抵押三登記其三登記費(fèi)三應(yīng)當(dāng)由三抵押權(quán)三人支付三。房地產(chǎn)三稅費(fèi)主三要稅種一切工三作都是三為了支三持員工三開(kāi)單收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)戶費(fèi)科目居住用房非住宅普通住宅非普通住宅家庭首次購(gòu)買(mǎi)90㎡以下家庭首次購(gòu)買(mǎi)90-144㎡家庭購(gòu)買(mǎi)第二套住房契稅全額×1%全額×1.5%全額×3%全額×3%交易手續(xù)費(fèi)6元/㎡18元/㎡產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80元/套550元/套抵押登記費(fèi)80元/套550元/套中介服務(wù)費(fèi)全額×2%土地出讓金出讓無(wú)無(wú)劃撥全額×1%土地值×30%營(yíng)業(yè)稅5年之內(nèi)全額×5.65%全額×5.65%差額×5.65%5年之外免稅差額×5.65%個(gè)人所得稅5年之內(nèi)全額×1%免稅5年之外房主唯一住房，免稅；房主不是唯一住房，全額×1%印花稅個(gè)人之間交易免征，如有一方為企業(yè)則征收企業(yè)方0.5‰全額×1%房地產(chǎn)三買(mǎi)賣(mài)過(guò)三程需交三什么稅三？商品房三買(mǎi)賣(mài)過(guò)三程中：開(kāi)發(fā)商：營(yíng)業(yè)三稅及其三附加稅三、企業(yè)三所得稅三、土地三增值三稅、印三花稅。買(mǎi)方：契稅三、印花三稅（暫三免）二手房三買(mǎi)賣(mài)過(guò)三程中：賣(mài)方：營(yíng)業(yè)稅三及其附三加稅、三個(gè)人所三得稅、三印花稅三（暫免三）買(mǎi)方：契稅三、印花三稅（暫三免）房屋租三賃需交三什么稅三費(fèi)？按照國(guó)三家有關(guān)三規(guī)定，三出租房三屋應(yīng)到三當(dāng)?shù)胤咳懿块T(mén)三進(jìn)行登三記并一三次性繳三納租賃三手續(xù)費(fèi)三10三0元個(gè)人出三租用作三民用居三住房屋三所應(yīng)繳三納營(yíng)業(yè)稅三、房產(chǎn)三稅、個(gè)三人所得三稅出租房三屋納稅三分為兩三種個(gè)人出三租房屋三納稅分三為兩種三情況：三一是個(gè)三人出租三居住用三房取得三的租金三收入，三應(yīng)按租三金的５三％綜合三稅率繳三納稅款三，也就三是說(shuō)每三月租金三１００三０元只三繳５０三元稅款三。二是個(gè)三人出租三非居住三用房取三得的租三金收入三，應(yīng)按三以下標(biāo)三準(zhǔn)繳納三各項(xiàng)稅三收：應(yīng)三納房產(chǎn)三稅＝房三屋租金三收入×三１２％三稅率；三應(yīng)納營(yíng)三業(yè)稅及三附加＝三房屋租三金收入三×５．三6５％三稅率；三應(yīng)納個(gè)三人所得三稅收入三額＝房三屋租金三收入－三已納房三產(chǎn)稅－三已納營(yíng)三業(yè)稅及三附加，三如以上三結(jié)果≥三４００三０元，三應(yīng)納個(gè)三人所得三稅＝應(yīng)三納個(gè)人三所得稅三收入額三×（１三－２０三％）×三１０％三稅率，三如以上三結(jié)果＜三４００三０元，三應(yīng)納個(gè)三人所得三稅＝（三應(yīng)納個(gè)三人所得三稅收入三額－８三００元三）×１三０％稅三率。個(gè)三人出租三房屋應(yīng)三由出租三方繳納三各項(xiàng)稅三收，如三租賃雙三方協(xié)商三確定由三承租方三納稅的三，也可三由承租三方代出三租方繳三納。納三稅人應(yīng)三每月申三報(bào)納稅三，也可三按季或三半年申三報(bào)納稅三。房地產(chǎn)三交易稅三費(fèi)案例房屋建三筑面積三：三平方三米房屋單三價(jià)：元三房屋三總價(jià)：計(jì)征方三式：總?cè)齼r(jià)三差價(jià)房產(chǎn)性三質(zhì)：三普通住三宅三非普通三住宅三經(jīng)濟(jì)三適用房房產(chǎn)購(gòu)三置滿5三年：三是三否買(mǎi)房家三庭首次三購(gòu)房：三是三否賣(mài)方家三庭唯一三住房：三是三否父親有三一所價(jià)三值20三0萬(wàn)元三的房產(chǎn)三，想過(guò)三戶給兒三子，是三走買(mǎi)賣(mài)三合適還三是贈(zèng)與三合適？普通住三宅認(rèn)定三標(biāo)準(zhǔn)（1）三建筑面三積14三4平方三米以下（2）三容積率三在1.三0以上（3）三成交價(jià)三格低于三市場(chǎng)指三導(dǎo)價(jià)同時(shí)滿三足上述三三個(gè)條三件，則三屬于普三通住宅三。調(diào)整前三后普通三住宅指三導(dǎo)價(jià)對(duì)三比區(qū)域行政區(qū)調(diào)整前

（元/平米）調(diào)整后

（元/平米）上漲幅度平均漲幅中心城區(qū)河西區(qū)99001386040.0%35.2%和平區(qū)122001676337.4%南開(kāi)區(qū)98001303733.0%河?xùn)|區(qū)84001176040.0%河北區(qū)80001073234.2%紅橋區(qū)88001112126.4%環(huán)城四區(qū)西青區(qū)6300882040.0%33.6%東麗區(qū)6300819030.0%津南區(qū)5800798637.7%北辰區(qū)6100772226.6%濱海新區(qū)塘沽區(qū)7400980032.4%33.5%開(kāi)發(fā)區(qū)88001200036.4%指導(dǎo)價(jià)三調(diào)整的三影響例三題購(gòu)房者三首次全三款購(gòu)買(mǎi)三一套位三于南開(kāi)三區(qū)華苑三綺華里三，面積三70平三米，總?cè)齼r(jià)90三萬(wàn)元住三宅，以三這所房三子距離三上次交三易超過(guò)三5年(三5年前三購(gòu)買(mǎi)價(jià)三格45三萬(wàn))的三房源為三例，分三析本次三指導(dǎo)價(jià)三格的調(diào)三整對(duì)房三地產(chǎn)交三易成本三的影響三。稅費(fèi)種類(lèi)調(diào)整前（非普通住宅）稅費(fèi)（元）調(diào)整后（普通住宅）稅費(fèi)（元）差額（元）總計(jì)第四章三房三地產(chǎn)抵三押貸款含義經(jīng)濟(jì)學(xué)三中“信三用”指三的是以三償還為三條件的三借貸行三為借貸行三為往往三伴隨著三利息的三支付，三利息是三貨幣資三金所有三者出讓三資金使三用權(quán)的三報(bào)酬信用的三基本形三式：商三業(yè)信用三、銀行三信用、三國(guó)家信三用、租三賃信用三、國(guó)家三信用房地產(chǎn)三銀行信三用第一節(jié)三貨幣的三時(shí)間價(jià)三值（一）三貨幣時(shí)三間價(jià)值三的概述１、貨三幣時(shí)間三價(jià)值的三概念是指資三金通過(guò)三經(jīng)濟(jì)活三動(dòng)其價(jià)三值隨著三時(shí)間推三移而發(fā)三生變化三，或者三說(shuō)資金三通過(guò)經(jīng)三濟(jì)活動(dòng)三其價(jià)值三隨著時(shí)三間推移三而不斷三產(chǎn)生價(jià)三值增值三，即在三不同時(shí)三間發(fā)生三的等額三資金，三其價(jià)值三有差別三。2、貨三幣時(shí)間三價(jià)值的三表現(xiàn)形三式①絕對(duì)三形式：三利息、三利潤(rùn)、三收益②相對(duì)三形式：三利率、三利潤(rùn)率三、收益三率利息與三利率1、年三利率、三月利率三和日利三率2、固三定利率三與浮動(dòng)三利率3、長(zhǎng)三期利率三和短期三利率4、實(shí)三際利率三和名義三利率5、市三場(chǎng)利率三、法定三利率、三公定利三率6、一三般利率三和優(yōu)惠三利率1、動(dòng)三態(tài)基本三計(jì)算公三式：P—資金現(xiàn)三值,一三般指年三初或折三算到年三初的本三金。F—資金終三值,指三本金折三算到第三n年末三的本利三和。A—等額年三金,指三從第1三年至第三n年每三年末發(fā)三生的等額資三金流入三或等額三資金流三出系列三。i—銀行利三率、計(jì)三算利率三或折現(xiàn)三率。n—計(jì)息期三數(shù)或計(jì)三算期數(shù)三,通常三以年為三單位。(1)三動(dòng)態(tài)基三本計(jì)算三公式的三符號(hào)：（二）三貨幣時(shí)三間價(jià)值三的計(jì)算i.一次支三付終值三公式：F=P三(1+三i)n式中(三1+i三)n稱為一次支三付終值三系數(shù)可三用符號(hào)(F/三P,i三,n)三表示。ii.一次支三付現(xiàn)值三公式：P=三F(三1+i三)-n式中(三1+i三)-n稱為一次支三付現(xiàn)值三系數(shù)，三可用符號(hào)(F/三P,i三,n)三表示。(2)三動(dòng)態(tài)三基本計(jì)三算公式三原理：①一三次支付三公式：圖2.三3三一次支三付終值三公式現(xiàn)三金流量三圖圖2.三5三一次支三付現(xiàn)值三公式現(xiàn)三金流量三圖i.年金終三值公式三：F=A三[(三1+i三)n–1]三／i式中[三(1+三i)n–1]三／i三稱為年三金終值三系數(shù)，三可用符三號(hào)(F三/A,三i,n三)表示三。ii.積累基三金公式三(又稱三等額系三列償債三基金公三式)：A=三F三i／[三(1+三i)n–1]式中三i／[三(1+三i)n–1]三稱為三積累基三金系數(shù)三，可用三符號(hào)(三A/三F,三i,n三)表示三。②等三額支付三公式：圖2.三7三年金終三值公式三現(xiàn)金流三量圖圖2.三9三已知終三值求年三金公式三現(xiàn)金流三量圖iii三.等額年三金收付三現(xiàn)值公三式：P=A三[(三1+i三)n–1]三／i三(1+三i)n式中[三(1+三i)n–1]三／i三(1+三i)n稱為等三額收付三現(xiàn)值系三數(shù)，可三用符號(hào)三(P/三A,i三,n)三表示。iv.等額回三收資金三公式：A=三P三i(三1+i三)n／[(三1+i三)n–1]式中i三(1三+i)n／[(三1+i三)n–1]三稱為提三存基金三系數(shù)，三可用符三號(hào)(A三/三P,i三,n)三表示。圖2.三11三資金三回收公三式現(xiàn)金三流量圖圖2.三13三年金三現(xiàn)值公三式現(xiàn)金三流量圖2、動(dòng)態(tài)計(jì)三算基本三計(jì)算公三式應(yīng)用三條件：上述六三個(gè)動(dòng)態(tài)三計(jì)算基三本計(jì)算三公式應(yīng)三用時(shí)應(yīng)三注意其三適用條三件：現(xiàn)值P三必須是三發(fā)生在三第一年三的年初三，終值F三是在第三n年(三計(jì)算期三末年)三的年末三，等額年三金A必三須是發(fā)三生在每三年的年三末。年金的三幾種形三式普通年三金——三各期期三末收付三的年金三。即期年三金——三每期期三初支付三的年金三。遞延年三金——三第一次三支付發(fā)三生在第三二期或三第二期三以后的三年金。永續(xù)年三金——三無(wú)限期三定額支三付的現(xiàn)三金，如三存本取三息。P=三A/三i年金的三幾種形三式即期年三金01234AAAA遞延年三金普通年三金01234AAAAAAAA01234567永續(xù)年三金01234AAAAAn含義房地產(chǎn)三抵押貸三款，是三指以借三款人或三第三人三擁有的三房地產(chǎn)三為抵押三物，向三銀行等三金融機(jī)三構(gòu)申請(qǐng)三的長(zhǎng)期三貸款，三并承諾三以年金三形式定三期償付三貸款本三息。當(dāng)三借款人三違約時(shí)三，貸款三人有權(quán)三取消借三款人對(duì)三抵押房三地產(chǎn)的三贖回權(quán)三，并將三抵押房三地產(chǎn)拍三賣(mài)，從三中獲得三補(bǔ)償。抵押人三與抵押三物的關(guān)三系：完三全物權(quán)三與用益三物權(quán)概述發(fā)展美國(guó)房三地產(chǎn)抵三押貸款三的發(fā)展中國(guó)房三地產(chǎn)抵三押貸款三的發(fā)展概述分類(lèi)按貸款三對(duì)象分三：可分為三企事業(yè)三法人房三地產(chǎn)抵三押貸款三和個(gè)人三房地產(chǎn)三抵押貸三款按貸款三用途分三：可分為三房屋開(kāi)三發(fā)抵押三貸款、三土地開(kāi)三發(fā)抵押三貸款、三購(gòu)房抵三押貸款三和其他三用途的三房地產(chǎn)三抵押貸三款。按貸款三利率確三定方式三分：可分為三固定利三率抵押三貸款、三浮動(dòng)利三率抵押三貸款和三可調(diào)利三率抵押三貸款。概述特點(diǎn)以抵押三為前提三建立的三信貸關(guān)三系以房地三產(chǎn)抵押三為條件三的貸款房地產(chǎn)三抵押貸三款的現(xiàn)三實(shí)性有利于三調(diào)控經(jīng)三濟(jì)，促三進(jìn)經(jīng)濟(jì)三增長(zhǎng)方三式的轉(zhuǎn)三變概述作用增強(qiáng)房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)經(jīng)營(yíng)三企業(yè)的三經(jīng)濟(jì)實(shí)三力推動(dòng)了三我國(guó)房三地產(chǎn)市三場(chǎng)的發(fā)三展，增三強(qiáng)居民三的購(gòu)房三能力發(fā)揮儲(chǔ)三蓄功能三，調(diào)節(jié)三居民消三費(fèi)行為有利于三金融機(jī)三構(gòu)資產(chǎn)三結(jié)構(gòu)調(diào)三整，促三進(jìn)房地三產(chǎn)金融三的發(fā)展有利于三調(diào)控經(jīng)三濟(jì)，促三進(jìn)經(jīng)濟(jì)三增長(zhǎng)方三式的轉(zhuǎn)三變概述市場(chǎng)結(jié)三構(gòu)初級(jí)抵三押貸款三市場(chǎng)結(jié)三構(gòu)二級(jí)抵三押貸款三市場(chǎng)結(jié)三構(gòu)概述市場(chǎng)結(jié)三構(gòu)概述初級(jí)抵押貸款市場(chǎng)借款人資本市場(chǎng)上投資者二級(jí)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)提供貸三款抵押房三地產(chǎn)抵押貸三款資金抵押證三券轉(zhuǎn)售資金儲(chǔ)戶原始債三務(wù)人原始權(quán)三益人儲(chǔ)蓄資三金債務(wù)債權(quán)償債服務(wù)人管理人投資者spv信用評(píng)三級(jí)機(jī)構(gòu)信用增三級(jí)機(jī)構(gòu)信用評(píng)三級(jí)信用增三級(jí)資產(chǎn)轉(zhuǎn)三讓轉(zhuǎn)讓收三入償債償MB三S本息發(fā)行MBS發(fā)行收入住房抵三押貸款三一級(jí)市三場(chǎng)住房抵三押貸款三二級(jí)市三場(chǎng)住房抵三押貸款三證券化三運(yùn)作模三式圖房地產(chǎn)三抵押貸三款的程三序提出抵三押貸款三申請(qǐng)貸前審三查對(duì)抵押三房地產(chǎn)三的估價(jià)房地產(chǎn)三抵押貸三款合同三的簽訂三和登記抵押房三地產(chǎn)的三保險(xiǎn)貸款比三例、期三限、利三率貸款種三類(lèi)和還三款方式抵押物三的占管三和處分程序業(yè)務(wù)流三程遞交材三料.提三出申請(qǐng)三→房屋三評(píng)估→三銀行調(diào)三查.審三批→簽三定銀行三抵押貸三款合同三→辦理三保險(xiǎn).三房交所三抵押登三記手續(xù)三→辦理三發(fā)放手三續(xù)→依三照合同三約定按三期償還三本息→三還清貸三款.合三同解除三.注銷(xiāo)三抵押登三記含義固定利三率抵押三貸款是三指預(yù)先三確定利三率和分三期付款三方式，三在確定三的期限三內(nèi)保持三利率不三隨物價(jià)三或其他三因素的三變化而三調(diào)整的三抵押貸三款方式三。固定三利率抵三押貸款三還款方三式一般三由等額三本息還三款、等三額本金三還款、三分級(jí)付三款還款三等還款三方式。固定利三率抵押三貸款等額本三金每月還三款額由三兩部分三組成：三一部分三是清償三的本金三，它等三于貸款三總額按三月均攤?cè)臄?shù)額三，可以三根據(jù)如三下公式三計(jì)算：每月清三償?shù)谋救饠?shù)額三=貸款三總額/三貸款年三限×12另一部三分是當(dāng)三月應(yīng)付三的利息三，可通三過(guò)如下三公式計(jì)三算得出每月支三付的利三息=當(dāng)三月貸款三余額×三年利率三÷12所以，每月付三款額=三每月清三償?shù)谋救饠?shù)額三+每月三支付的三利息每月還三款額遞三減速度三=每月三清償?shù)娜窘饠?shù)三額×年三利率÷三12固定利三率抵押三貸款等額本三金計(jì)算三公式P:貸三款額度三；i：三月利率三；N：三貸款時(shí)三間等額本三金固定利三率抵押三貸款(1)月數(shù)(2)當(dāng)月貸款余額(3)利息(12%÷12)(4)每月償還本金(3)+(4)每月付款額(2)-(4)月末貸款余額110000.00100.0027.78127.789972.2229972.2299.7227.78127.509944.4439944.4499.4427.78127.229916.6749916.6799.1727.78126.949988.89………………36027.780.2827.7828.060表4-三1：每三月付款三額與貸三款余額三（等額三本金償三還方式三）等額本三息等額本三息的抵三押貸款三是國(guó)際三上最為三普遍的三房地產(chǎn)三抵押貸三款還款三方式。三它與等三額本金三還款方三式相似三，利率三在貸款三期間內(nèi)三固定不三變，所三不同的三是每月三付款額三是恒定三的。根三據(jù)期末三年金現(xiàn)三值原理三，我們?nèi)龑⒚吭氯犊铑~三作為等三額年金三看待，三那么所三有年金三的現(xiàn)值三之和就三是貸款三本金。固定利三率抵押三貸款等額本三息還款三額計(jì)算三公式P:貸三款額度三；i：三月利率三；N：三貸款時(shí)三間三A:月三還款額等額本三息固定利三率抵押三貸款表4-三1：每三月付款三額與貸三款余額三（等額三本金償三還方式三）月份貸款余額償還本金償還利息19997.132.86100.0029994.232.9099.9739991.302.9399.9449988.352.9699.9159985.362.9999.8869982.343.0299.8579979.303.0599.8289976.223.0899.7999973.113.1199.76109969.973.14099.73119966.803.1799.70129963.6.993.2099.67合計(jì)36.401198.041n等額本三金還款三模型等額本三息還款三模型利息本金本金利息1n月還款額比較1．支三付方式三上等額本三息償還三抵押貸三款每月三的還款三金額是三預(yù)先確三定好固三定不變?nèi)?，而三等額本三金的抵三押貸款三每月的三還款金三額都是三不同的三，具體三的說(shuō)還三款金額三在逐月三減少；2．貸三款余額三上等額本三金償還三抵押貸三款的貸三款余額三始終小三于等額三本息的三抵押貸三款的貸三款余額三，但是三兩者的三差距不三大；3．是三否節(jié)約三利息上固定利三率抵押三貸款貸款余三額的計(jì)三算貸款余三額含義貸款余三額指在三某一時(shí)三點(diǎn)上，三借款人三尚未歸三還貸款三人的貸三款總額三，它實(shí)三質(zhì)上是三指貸款三存續(xù)期三間未償三還的貸三款本金三。貸款余三額公式固定利三率抵押三貸款固定利三率抵押三貸款的三創(chuàng)新1．分三級(jí)付款三的抵押三貸款還三款通貨膨三脹的傾三斜效應(yīng)分級(jí)付三款的抵三押貸款三還款方三式可以三對(duì)“標(biāo)三準(zhǔn)”固三定利率三抵押貸三款加以三修正，三從而緩三解通貨三膨脹引三起的傾三斜效應(yīng)三，降低三貸款初三期的每三月付款三額，使三得普通三居民，三特別是三那些收三入水平三將在短三期內(nèi)明三顯提高三的年輕三人能夠三在通貨三膨脹時(shí)三期通過(guò)三抵押貸三款方式三購(gòu)買(mǎi)住三宅。固定利三率抵押三貸款固定利三率抵押三貸款的三創(chuàng)新固定利三率抵押三貸款年10%11%12%13%14%166.7072.8379.1485.6292.25271.7178.2985.0792.0499.17377.0884.1691.4598.94106.61482.8790.4798.31103.66114.60589.0897.26105.69114.34123.206--3095.76104.55113.61122.92132.44等額本息方式87.76952.30102.86110.62118.49分級(jí)付三款的抵三押貸款三在不同三利率條三件下的三還款情三況固定利三率抵押三貸款的三創(chuàng)新1．分三級(jí)付款三的抵押三貸款還三款但是，三分級(jí)付三款的抵三押貸款三還款方三式存在三一個(gè)不三容回避三的現(xiàn)實(shí)三問(wèn)題，三那就是三在分級(jí)三付款期三間，如三果每月三付款額三不足以三清償當(dāng)三月貸款三利息，三那么未三被清償三的利息三就自動(dòng)三增加到三貸款本三金當(dāng)中三，隨著三付款次三數(shù)的增三加，貸三款本金三將有可三能不是三減少，三而是在三逐月增三加，形三成一種三所謂負(fù)分期三付款現(xiàn)三象。例如三，前面三提到的三例子，三按每年三7.5三%的速三度遞增三，30三年期、三利率為三12%三、1萬(wàn)三元的貸三款，經(jīng)三過(guò)5年三付款之三后，貸三款余額三增加到三107三87.三08元三。固定利三率抵押三貸款固定利三率抵押三貸款的三創(chuàng)新2．飄三浮式貸三款還款飄浮式三貸款還三款方式三又被稱三為氣球三式貸款三還款方三式，是三指最后三一次付三款額比三以前歷三次都大三的貸款三方式。三最后的三一筆付三款就稱三為飄浮三式付款三(ba三llo三on三pay三men三t)。三實(shí)際上三早期的三抵押貸三款都是三飄浮式三的，所三不同的三是最早三的抵押三貸款每三月只付三利息不三償還本三金，本三金在貸三款到期三時(shí)一次三性清償三?，F(xiàn)代的三飄浮式三抵押貸三款，目三的是為三了向借三款人轉(zhuǎn)三移通貨三膨脹風(fēng)三險(xiǎn)，貸三款本金三的清償三仍然是三通過(guò)分三期付款三的方式三完成的三，而不三是像早三期抵押三貸款那三樣主要三依靠借三款人的三個(gè)人儲(chǔ)三蓄，因三此，每三月付款三額中既三有當(dāng)月三利息，三也清償三部分貸三款本金三，貸款三到期之三日一次三性清償三所有貸三款余額三，這種三貸款方三式也稱三為部分三分期付三款的貸三款(p三art三ial三ly三mor三tis三ed三loa三n)。固定利三率抵押三貸款固定利三率抵押三貸款的三創(chuàng)新3．逆三向年金三抵押貸三款這種抵三押貸款三方式實(shí)三際上是三把房子三抵押給三金融機(jī)三構(gòu)，由三金融機(jī)三構(gòu)每月三向老人三提供生三活費(fèi)用三。一般三來(lái)說(shuō)，三這類(lèi)貸三款期限三不超過(guò)三10年三。如果三在此期三間老人三去世則三可以提三前清償三貸款。三如果1三0年之三后，老三人仍然三健在，三則可以三通過(guò)出三售住宅三或通過(guò)三其他辦三法清償三貸款。逆向年三金抵押三貸款的三優(yōu)點(diǎn)在三于可以三在沒(méi)有三立即改三變房產(chǎn)三所有權(quán)三的前提三下，能三夠解決三退休老三人“有三房沒(méi)錢(qián)三”的問(wèn)三題，而三且貸款三人的貸三款風(fēng)險(xiǎn)三很低，三貸款收三益具有三很強(qiáng)的三可預(yù)測(cè)三性。當(dāng)三然，發(fā)三達(dá)的二三手房市三場(chǎng)是發(fā)三放這類(lèi)三貸款的三關(guān)鍵所三在。固定利三率抵押三貸款固定利三率抵押三貸款的三創(chuàng)新4．雙三周付款三的抵押三貸款傳統(tǒng)方三式是每三月付款三一次，三雙周付三款則是三每?jī)芍苋犊钜蝗?。這三種改進(jìn)三表面上三似乎沒(méi)三有什么三意義，三但由于三存在貨三幣的時(shí)三間價(jià)值三，實(shí)際三效果卻三是相當(dāng)三明顯的三。例如三一筆1三萬(wàn)元3三0年的三按揭貸三款，按三基準(zhǔn)利三率6.三12%三計(jì)算，三采用雙三周供還三款可以三比按月三等額還三款法節(jié)三省利息三230三3.7三2元，三節(jié)省比三例高達(dá)三19.三42%三；縮短三還款期三64個(gè)三月(近三5年半三)，即三30年三的月供三還款采三用雙周三供，貸三款將在三24.三7年還三清。如三果按優(yōu)三惠利率三5.5三1%計(jì)三算，采三用雙周三供還款三可以比三按月等三額還款三法節(jié)省三利息1三846三.06三元，節(jié)三省比例三高達(dá)1三7.6三4%；三縮短還三款期5三9個(gè)月三(近5三年)，三即30三年的月三供還款三采用雙三周供，三貸款將三在25三.1年三還清。固定利三率抵押三貸款第四章三房地產(chǎn)三抵押貸三款1、如三果貸款三人未清三償貸款三，銀行三等處理三抵押物三一般采三取__三___三_、_三___三__、三___三_三種三形式。2、抵三押權(quán)是三___三_對(duì)抵三押物財(cái)三產(chǎn)享有三的優(yōu)先三受償權(quán)三。3、甲三向 A三、B兩三方各借三款80三萬(wàn)元，三A要三求用甲三價(jià)值1三00萬(wàn)三元的房三屋作抵三押，當(dāng)三甲不能三償還債三務(wù)的情三況下，三甲的房三屋處理三的價(jià)款三應(yīng)當(dāng)優(yōu)三先償還三___三_的借三款。第四章三房地產(chǎn)三抵押貸三款4、房三地產(chǎn)抵三押貸款三利率有三三種，三分別為三___三__、三__三___三、_三___三_。5、因三央行宣三布調(diào)整三存貸利三率，借三款人轉(zhuǎn)三年年初三調(diào)整月三還款額三，在該三借款人三實(shí)行的三是__三__利三率；如三果該借三款人月三還款額三沒(méi)有變?nèi)瘎t貸三款利率三是__三___三利率。6、甲三向銀行三提出房三屋抵押三貸款，三在簽訂三的《借三款合同三》中銀三行稱為三___三__人三，甲稱三為_(kāi)_三__人三；同時(shí)三甲與銀三行還要三簽訂_三___三，銀行三稱為_(kāi)三___三_人，三甲稱為三抵押人三。第四章三房地產(chǎn)三抵押貸三款7、抵三押貸款三實(shí)質(zhì)上三是一種三融資關(guān)三系而不三是商品三買(mǎi)賣(mài)關(guān)三系，怎三么解釋三。8、房三地產(chǎn)抵三押貸款三之前要三對(duì)房地三產(chǎn)進(jìn)行三估價(jià)，三為什么三不按成三交價(jià)格三直接放三貸？9、現(xiàn)三在我國(guó)三市面上三存在的三房地產(chǎn)三貸款償三還方式三主要有三哪些？第四章三房地產(chǎn)三抵押貸三款某借款三人向某三商業(yè)銀三行申請(qǐng)三個(gè)人住三房抵押三貸款1三000三00，三期限2三4個(gè)月三，貸款三月利率三為4.三875三‰，借三款人選三擇按月三等額本三息方式三還款，三合同約三定每月三還款額三為44三25.三37元三。計(jì)算三前兩個(gè)三月月末三償還本三金額、三利息金三額和貸三款的余三額。第四章三房地產(chǎn)三抵押貸三款某借款三人向某三商業(yè)銀三行申請(qǐng)三個(gè)人住三房抵押三貸款1三000三00，三期限2三4個(gè)月三，貸款三月利率三為4.三875三‰，借三款人選三擇按月三等額本三息方式三還款，三合同約三定每月三還款額三為44三25.三37元三。計(jì)算三最后兩三個(gè)月月三末償還三本金額三、利息三金額。我國(guó)房三地產(chǎn)抵三押貸款三的管理三及發(fā)展一、房三地產(chǎn)抵三押貸款三存在的三風(fēng)險(xiǎn)及三防范措三施1、違三約風(fēng)險(xiǎn)三違約風(fēng)三險(xiǎn)的控三制2、流三動(dòng)性風(fēng)三險(xiǎn)三流動(dòng)性三風(fēng)險(xiǎn)控三制3、經(jīng)三濟(jì)周期三風(fēng)險(xiǎn)三經(jīng)三濟(jì)周期三風(fēng)險(xiǎn)控三制4、利三率風(fēng)險(xiǎn)三利三率風(fēng)險(xiǎn)三控制5、不三可抗力三風(fēng)險(xiǎn)三房地三產(chǎn)保險(xiǎn)第六章三住房三公積金三制度概三述6.1三住三房公積三金制度三概述6.2三住三房公積三金的歸三集和提三取6.3三住三房公積三金貸款第一節(jié)三住房公三積金制三度概述住房公三積金含三義住房公三積金是三指單位三在職職三工個(gè)人三及其所三在單位三,按照三職工個(gè)三人工資三收入一三定比例三逐月繳三存、具三有保障三性和互三助性的三職工個(gè)三人住房三儲(chǔ)金。三職工繳三存的住三房公積三金和職三工所在三單位為三職工繳三存的住三房公積三金，均三屬于職三工個(gè)人三所有。我市住三房公積三金認(rèn)識(shí)三誤區(qū)誤區(qū)之三一:公三積金制三度可以三建立，三也可以三不建立根據(jù)國(guó)三務(wù)院《三住房公三積金管三理?xiàng)l例三》、《三天津市三住房公三積金管三理?xiàng)l例三》及我三市有關(guān)三政策規(guī)三定，住三房公積三金的建三立不區(qū)三分本市三職工和三外地職三工，也三不區(qū)分三城鎮(zhèn)職三工和農(nóng)三業(yè)戶籍三職工，三只要與三單位建三立和形三成勞動(dòng)三關(guān)系，三單位都三應(yīng)為職三工建立三住房公三積金。三單位不三辦理住三房公積三金繳存三登記或三者不為三本單位三職工辦三理住房三公積金三賬戶設(shè)三立手續(xù)三的，由三公積金三管理中三心責(zé)令三限期辦三理；逾三期不辦三理的，三處以一三萬(wàn)元以三上五萬(wàn)三元以下三罰款，三對(duì)單位三負(fù)責(zé)人三處以三三千元以三上一萬(wàn)三元以下三罰款。誤區(qū)之三二：公三積金賬三戶里的三余額無(wú)三利息這種認(rèn)三識(shí)是不三正確的三。職工三個(gè)人住三房公積三金賬戶三里的余三額是有三利息的三。職工三當(dāng)年繳三存的住三房公積三金按結(jié)三息日人三民銀行三掛牌的三活期存三款利率三計(jì)息；三上年結(jié)三轉(zhuǎn)的住三房公積三金本息三按結(jié)息三日人民三銀行掛三牌的3三個(gè)月整三存整取三利率計(jì)三息。誤區(qū)之三三：裝三修可以三申請(qǐng)公三積金貸三款或提三取公積三金這種認(rèn)三識(shí)是不三正確的三。根據(jù)三國(guó)務(wù)院三《住房三公積金三管理?xiàng)l三例》及三《天津三市住房三公積金三管理?xiàng)l三例》，三住房公三積金只三能用于三購(gòu)買(mǎi)、三建造、三翻建、三大修自三有住房三和租房三，其中三大修是三指需要三牽動(dòng)或三拆換住三房部分三主體構(gòu)三件。裝三修不屬三于大修三，不能三提取住三房公積三金。誤區(qū)之三四：租三房提取三公積金三無(wú)時(shí)間三和金額三限制租房提三取公積三金每次三提取金三額合計(jì)三不超過(guò)三一個(gè)季三度的房三租且不三超過(guò)提三取限額三，而且三職工及三配偶每三季度只三允許提三取一次三住房公三積金。三每月房三租低于三198三0元（三含19三80元三）的，三按實(shí)際三房租核三定提取三金額；三每月房三租高于三198三0元的三，按1三980三元核定三提取金三額。第一節(jié)三住房公三積金制三度概述住房公三積制度★住房三公積金三制度是三國(guó)務(wù)院三對(duì)住房三公積金三的繳存三、提取三、使用三和監(jiān)督三形成的三相關(guān)制三度的總?cè)Q?！镄录尤碌闹腥牍e三金制度三是我國(guó)三構(gòu)建住三房公積三金制度三的借鑒三基礎(chǔ)★住房三公積金三制度是三城市住三房制度三改革的三產(chǎn)物。三實(shí)行住三房公積三金有利三于改變?nèi)》繉?shí)三物福利三分配方三式，形三成按勞三分配為三主的貨三幣工資三分配方三式。第一節(jié)三住房公三積金制三度概述(一)三住房三公積金三的性質(zhì)住房公三積金的三本質(zhì)屬三性是工資，是住三房分配三貨幣化三的重要三形式。三單位按三職工工三資的一三定比例三為職工三繳存住三房公積三金，實(shí)三質(zhì)是以三住房公三積金的三形式給三職工增三加了一三部分住三房工資三，從而三達(dá)到促三進(jìn)住房三分配機(jī)三制轉(zhuǎn)換三的目的三。第一節(jié)三住房公三積金制三度概述(二)三住房三公積金三的特點(diǎn)1、強(qiáng)三制性2、互三助性3、保三障性4、專(zhuān)三