房地產(chǎn)項目報告

目錄ContentsPART3—區(qū)域房地產(chǎn)市場分析PART1—宏觀環(huán)境分析PART2—區(qū)域綜述PART5—形象樹立及包裝PART4—營銷策略PART6—營銷計劃與執(zhí)行PART7—合作框架PART.1宏觀環(huán)境分析1.政策導(dǎo)向控制貸款調(diào)整利率提高首付銷量下滑價格松動需求受阻10年4月15日—19日期間先后打出了新一輪嚴(yán)厲遏制地產(chǎn)市場過熱的“組合拳”新“國十條”。此次調(diào)控力度之強，反應(yīng)之快，實屬空前。而后，而后各地方地方細(xì)則出相繼臺更加印證了此次調(diào)控力度與決心。新“國十條”發(fā)布后，全國樓市均受其影響銷量急轉(zhuǎn)而下。以北京為例，商品住宅成交量，由4月份調(diào)控前的日均450套左右，迅速銳減到200套以下。部分地區(qū)價格明顯回落，“折扣”“優(yōu)惠”絡(luò)繹不絕。媒體炒作一、市場環(huán)境分析—宏觀環(huán)境近期國家房地產(chǎn)調(diào)控政策土地政策商品房政策金融政策財稅政策保障政策近期出臺的政策文件4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施簡稱新“國四條”4月15日，國土資源部公布2010年全國住房用地供應(yīng)計劃4月17日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》簡稱“10號文”4月20日，住建部發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》此次政策調(diào)控的特點調(diào)控范圍更廣調(diào)控尺度更細(xì)調(diào)控力度更狠1.土地政策時間政策文件區(qū)域政策要點政策目的4月15日國土資源部2010年住房用地供應(yīng)計劃全國中小套型商品房計劃供地總量80431公頃，超過去年全國實際住房用地總量（76461公頃）促進市場長期供應(yīng)4月17日國務(wù)院10號文全國增加居住用地的供應(yīng)總量，要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同確保供應(yīng)結(jié)構(gòu)的落實4月16日北京國土局土地招拍掛新規(guī)北京采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標(biāo)方式，試點采用“限房價、競地價”或“限地價，競政策性住房面積”的方式抑制非理性競價和地價房價過快增長縮小單宗商品住宅用地出讓規(guī)模，限制企業(yè)拿地規(guī)模防止囤地，增加有效供應(yīng)2.商品房政策時間政策文件區(qū)域政策要點政策目的4月17日國務(wù)院10號文全國加快對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和預(yù)銷售審批加快商品住房入市的速度4月20日住建部《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》全國實行購房實名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名打擊投資需求，抑制官員購房限定預(yù)售規(guī)模，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可促使開發(fā)商加快推盤速度，分批、多次開盤失效預(yù)售款第三方監(jiān)管降低銷售欺詐的可能商品住房預(yù)售方案備案公示增加開發(fā)商的資金壓力，降低獲利預(yù)期強化預(yù)售商品住房交付和質(zhì)量管理，積極推行商品住房工程質(zhì)量分戶驗收制度促使開發(fā)商加強品質(zhì)管理，摒棄暴利心態(tài)近期清理和整治所有在建商品住房項目并予以公示，責(zé)成未開盤項目限期公開銷售打擊捂盤惜售3.金融政策時間區(qū)域政策文件政策要點政策目的4月17日全國國務(wù)院【2010】10號文購買首套自住房且套型建筑面積在90平米以上的家庭，首付比例不低于30%二套房貸的首付最少50%實行嚴(yán)格的差別化利率政策，不再區(qū)分改善型需求投資需求對商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款打擊的重點對象更加明確，直指投機炒房等不合理的住房需求對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款；地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)禁止對民間炒房團放貸，遏制各種名目的炒房和投機性購房對土地閑置及炒地房企，銀行不得發(fā)放新項目貸款，證監(jiān)部門暫停其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組加強對開發(fā)商融資的監(jiān)管，嚴(yán)禁開發(fā)商炒地4月16日北京北京銀監(jiān)局23號文北京的商業(yè)銀行從4月20日開始，嚴(yán)禁向非住宅項目發(fā)放個人住房按揭貸款，嚴(yán)防多頭貸款引發(fā)的套利和償付風(fēng)險京城銀行禁向非住宅發(fā)放貸款，嚴(yán)打炒房客4.財稅政策時間區(qū)域政策文件政策要點政策目的4月17日全國國務(wù)院【2010】10號文要求稅務(wù)部門對定價過高、價格漲幅過快的房地產(chǎn)項目重點清算和稽查土地增值稅對一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的炒地皮行為敲響警鐘要求財政和稅務(wù)部門加快制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策相關(guān)調(diào)控細(xì)則尚未出臺，但預(yù)示著未來將加大稅收政策對打擊投機行為的調(diào)節(jié)力度4月8日上海尚未被確認(rèn)上海擬開征住房保有稅在征收辦法上，可能對存量房和增量房一并征收，但會從購房套數(shù)、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求，其中自住需求可免交保有稅稅率可能會以買房時合同價打7折后按1.2%－1.5%征收如果政策出臺，將增加持有房產(chǎn)的成本，對投機有一定的抑制作用4月20日重慶政策細(xì)則尚未公布重慶”房地產(chǎn)特別消費稅”方案獲批，“特別房產(chǎn)消費稅”將針對大戶型、非自住高檔住宅和多套住宅，但具體稅率如何仍在討論中為北京、上海等地出臺相關(guān)的“類物業(yè)稅”埋下伏筆，同時預(yù)示未來市場調(diào)控的力度將更大5.保障政策時間區(qū)域政策文件政策要點政策目的4月15日全國國土資源部確保2010年完成建設(shè)保障性住房300萬套（含廉租房和經(jīng)濟適用房）保障房將按照單套面積60平方米、平均容積率1.5計算加大保障房建設(shè)、限定保障房建設(shè)套型，更具可操作性4月17日全國國務(wù)院【2010】10號文住房建設(shè)規(guī)劃中，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同,確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實到位明確住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中小套型和保障房用地的有效供應(yīng)，并納入合同強調(diào)執(zhí)行政策松緊對比政策寬松期(08年下半年-09年下半年)政策緊縮期(09年下半年至今)綱領(lǐng)性文件國務(wù)院131號文件國四條，國辦10號文政策基調(diào)貫徹優(yōu)惠政策，刺激房市回暖防止泡沫擴大，遏制房價過快上漲土地政策鼓勵企業(yè)拿地土地首付款比例20%，全款繳納期限可自行約定對囤地炒地行為無明確界定和打擊措施改革土地招拍掛制度，限制企業(yè)拿高價地土地首付款比例提高到50%，分期繳納全部價款的期限不超過1年對囤地炒地企業(yè)限拿地、停融資、禁放貸商品房政策普通商品住房開發(fā)最低資本金比例從35%下調(diào)至20%90/70政策松綁78家非主業(yè)央企退市，行業(yè)門檻提高增加中小戶型普通住房供應(yīng)量，限制大戶型需求釋放一次性公布預(yù)售房源及價格，打擊捂盤惜售和變相漲價金融政策央行連續(xù)5次下調(diào)存貸款利率，先后4次下調(diào)存款利率首次購房首付比例下調(diào)至20%，貸款利率可享受7折優(yōu)惠鼓勵信貸資金進入實體經(jīng)濟差別化放貸——取消貸款優(yōu)惠，提高首套、2套房首付比例和利率，3套房暫停貸款收緊信貸環(huán)境，加強房地產(chǎn)信貸管理財稅政策首次購買90平方米及以下普通住房，契稅下調(diào)到1%；免征印花稅；二手房營業(yè)稅5改2二手房營業(yè)稅2改5強化土地增值稅的管理，研究開征物業(yè)稅簡評優(yōu)惠政策和天量信貸助推投資需求“井噴”、房價飛漲政策環(huán)境持續(xù)收緊，投資需求受到抑制，市場轉(zhuǎn)入觀望政策效果分析1、對購房者的影響

2、對土地市場的影響

3、對物業(yè)市場的影響1.對購房者的影響投資需求改善型需求首次購房需求投資回報率降低，需求釋放受到嚴(yán)重抑制忌憚于稅收等進一步政策的出臺，加速逃離高房價城市需求受到抑制，選擇觀望或者轉(zhuǎn)入其他城市釋放對大戶型產(chǎn)品的需求的釋放受到影響供應(yīng)放量、房價下調(diào)的預(yù)期加劇，需求轉(zhuǎn)入觀望2.對土地市場的影響新政對土地市場的影響土地供應(yīng)：中小戶型商品住房、政策房用地的供應(yīng)量增加政府推地加快，土地開發(fā)升溫?zé)狳c地區(qū)高價土地延期入市土地交易市場前景差以及保障房的配建任務(wù)，使開發(fā)企業(yè)拿地意愿下滑容易引發(fā)土地“流標(biāo)”，影響未來商品房的有效供應(yīng)土地價格趨于理性，市場運行趨緩普通商品住房用地的供應(yīng)將出現(xiàn)放量，但對市場的悲觀預(yù)期將降低開發(fā)企業(yè)的拿地意愿3、對各物業(yè)市場的影響——住宅市場新政對住宅市場的影響商品住宅政策房中小戶型普通住宅：供應(yīng)規(guī)模有所上升，價格有所下行，觀望情緒讓成交量略受影響商務(wù)公寓：投資客大量逃離，成交量和價格都會出現(xiàn)大幅下行高端公寓與別墅：投資類物業(yè)滯銷，居住類物業(yè)的消化受一定的影響供應(yīng)規(guī)模將持續(xù)得到提升，成交量也將有所走高投資物業(yè)的消化受到致命的打擊，觀望情緒的蔓延也將影響自住類物業(yè)的消化新政對商業(yè)市場的影響泡沫的傳導(dǎo)調(diào)控的傳導(dǎo)投資需求轉(zhuǎn)向商業(yè)市場價格上揚經(jīng)營風(fēng)險加大商業(yè)市場隱性泡沫放大金融政策調(diào)控向商業(yè)市場蔓延更嚴(yán)格的信貸政策和監(jiān)管機制更多的投資需求轉(zhuǎn)入商業(yè)市場釋放，將拉高商業(yè)市場的風(fēng)險水平，引發(fā)信貸資源對商業(yè)地產(chǎn)進一步的緊縮4.對各物業(yè)市場的影響——商業(yè)市場

政策導(dǎo)向三套房貸松動上半年經(jīng)濟回落調(diào)控政策會否松動有關(guān)“房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)政策可能取消”、“三套房貸放開”、“國資委授意央企拿地”等房地產(chǎn)市場熱點問題，中國住建部、銀監(jiān)會、國資委12日分別做出回應(yīng)。針對近日部分網(wǎng)絡(luò)媒體稱“房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)政策可能取消”的報道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人12日表示，《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）下發(fā)后，各地區(qū)、各部門要認(rèn)真貫徹落實。央行貨幣政策委員會委員、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌告訴媒體，“中國經(jīng)濟仍是相對穩(wěn)定的增長，從全球范圍來看這是一個高增長，因此，下半年不會出臺第二輪刺激政策，而是堅持調(diào)控方向不動搖，同時在政策執(zhí)行中注意靈活性和針對性?！毙〗Y(jié)此輪調(diào)控，力度空前且執(zhí)行堅決。對樓市影響巨大，但由于前一階段的旺市熱銷，大部分開發(fā)企業(yè)資金較為寬松，雖然銷量嚴(yán)重縮水，價格并無過大幅度的下挫。此時正值購房者與開發(fā)商的博弈階段，但隨著政府意愿的堅決與投資客群持幣待購情緒加重，預(yù)計進入第四季度，銷量下挫或?qū)⒊蔀闃鞘械闹餍?。二、市三場現(xiàn)狀三分析—后市預(yù)三判1.成交量三下滑整個上三半年，三一線城三市房地三產(chǎn)成交三量較去三年同期三下降了52%；可見一三線城市三上半年三成交量三受新政三影響明三顯，低三迷的成三交量已三無法支三撐過高三的房價。上半年三一線城三市成交三分析二線城三市房地三產(chǎn)成交三價格較三上一高三峰時期三價格，三上漲了28.三4%，新房三成交數(shù)三量與去三年同期三項目下三降了31%；可見二三線房地三產(chǎn)對于三政策的三敏感程三度要低三于一線三城市，三對于政三策的反三映速度三也在一三線城市三之后。上半年三二線城三市成交三分析2.結(jié)構(gòu)調(diào)三整面對人三民幣升三值導(dǎo)致三的出口三惡化、三就業(yè)困三難，房三地產(chǎn)大三萎縮對三經(jīng)濟的三不利影三響國家三與5月7日出臺三了民資三“新36條”三細(xì)則的三出臺，三則可能三成為上三述問題三的“破三題”之三門。新36條”一三方面解三決了民三間游資三投資渠三道問題三，另一三方面又三將逐漸三取代以三往拉動三經(jīng)濟增三長的主三體產(chǎn)業(yè)三，對于一直綁三架經(jīng)濟三的房地三產(chǎn)而言三無疑是三利空的三。民資投三資渠道民資新36條3.通脹預(yù)三期統(tǒng)計局8月15日公布三，7月CPI同比上三漲3.3％，為三創(chuàng)下21個月來三新高。從CPI顯示的三數(shù)據(jù)來三看，3.3的漲幅三與2.2三5存款利三率使得三負(fù)利率三時代變?nèi)酶尤黠@，三通脹預(yù)三期加劇三。后市國三家是否三會將提三高利率三作為“三補償性三加息”三或是提三高存款三準(zhǔn)備金三率結(jié)果三很難判三斷。4.開發(fā)企三業(yè)現(xiàn)狀資金壓三力庫存壓三力政策壓三力201三0年40家上市三房企發(fā)三布的中三期業(yè)績?nèi)龍蟾骘@三示，40家房地三產(chǎn)上市三公司的三平均資三產(chǎn)負(fù)三債率為61三.13三%，負(fù)債三率接近70%的有22家，占三比高達(dá)55%，四大三地產(chǎn)龍三頭中，三保利、三萬科、三金地、三招商地三產(chǎn)資產(chǎn)三負(fù)債率三分別高三達(dá)76.三77%、69.三83%、69.三85%和61.三30%200三8年下半三年后開三發(fā)商一三直減少三開工，三緩慢推三盤，項三目建設(shè)三進入滯三緩期，三至200三9年底，三經(jīng)歷了三一年的三去庫存三化之后三，多數(shù)三開發(fā)商三新增供三應(yīng)不足三，部分三城市甚三至無盤三可賣，三在這種三情況下三，加緊三開發(fā)是三必然的三選擇。三另外，三隨新政三實施，三政府監(jiān)三管部門三對囤地三打擊力三度增大三，加之三前期拿三地力度三較大，三此時也三必然會三加快開三發(fā)?！罢腥龝r候希三望做事三，你就三得配合三。我們?nèi)顡?dān)心三政府繼三續(xù)拿出三一堆東三西，那三一堆東三西其中三有一些三準(zhǔn)備使三用‘核武器’，你干三嘛非得三讓政府三把‘核武器’都用出三來，你三要從了三，就不三用把‘核武器’拿出來三了?！?月12日華遠(yuǎn)三總裁任三志強在三博鰲房三地產(chǎn)論三壇上表三示。，三向臺下三數(shù)百開三發(fā)商發(fā)三出呼吁三：“我都從三了，你三們也從三了吧?！?.市場現(xiàn)三象—南方城三市上海多三家開發(fā)三商“大手筆”降價中房信三集團最三新的統(tǒng)三計數(shù)據(jù)三顯示，三成交面三積排名三前5的樓盤三都出現(xiàn)三了價格三“大跳三水”。三排名第三一的中三環(huán)1號以176三45元/平方米三的價格三成交了236套房源，三而該樓三盤在7月成交三的39套房源三均價為198三35元/平方米，6月成交三的34套房源三均價高三達(dá)231三60元/平方米三。兩個三月之內(nèi)三高達(dá)23.三8%的跌幅三或是該三樓盤熱三銷的主三要原因三。杭州打三響“存就抵”促銷戰(zhàn)7月18日開盤三的保利東三灣，截至8月16日已幾三乎售罄三，281套房源僅三剩兩套三可售。三其中，279套成交三房源平三均售價三為124三32元/平方米三，該房三價相比三該樓盤6月14日的成三交均價185三44元/平方米三已下降三近20%。購房三者幾乎三都是沖三著公司“存5萬抵25萬”的超大三優(yōu)惠去三的。8月8日，位三于杭州三之江的三高爾夫三景觀公三寓，新三帝朗郡三推出10套特惠三房源，三也進行“存5萬抵30萬”的優(yōu)惠三，相較三之前在三售均價180三00元/平方米三，實際三折扣接三近92折。銷量變?nèi)?月15至19日政府三對樓市三調(diào)控影三響，北三京市場三成交量三大幅下三滑，從4月109三.14萬平米三陡降至5月份的32.三94萬平米三，截止三至7月銷售三面積有三所回升三但成交三價格明三顯下降三。單位：三萬平米109.1464.36市場現(xiàn)三象—北方城三市北京住三宅市場1—7月成交三面積以北京三為例自4月中旬三調(diào)控以三來，繼三市場成三交量大三幅下滑三之后，三成交均三價同樣三出現(xiàn)明三顯下滑三，7月份成三交均價三為170三45元/平米，三較4月份成三交均價三每平米三跌落300三0元左右三。2010年7月2055217045北京住宅市場1—7月成交均價單位：三元/平米價格變?nèi)袌霈F(xiàn)三象—北方城三市以北京三為例小結(jié)政府決心開發(fā)商壓力市場現(xiàn)狀置業(yè)者心態(tài)對于此三輪樓市三調(diào)控堅三決執(zhí)行三不動搖存量與三資金壓三力動搖三開發(fā)商三惜價信三心成交量三嚴(yán)重縮三水打折三促銷風(fēng)三日益盛三行投資客三群受阻三剛性需三求選擇三持幣觀三望從當(dāng)下三的宏觀三環(huán)境來三看，房三地產(chǎn)正三經(jīng)歷著三一次“三惡夢”三，但無三論調(diào)控三與否，三人們對三房屋必三然是有三需求的三，只是三熱情程三度有所三不同。三不同的三區(qū)域、三不同項三目受到三的影響三程度也三不一樣三。營口市三場…..三.PAR三T.2區(qū)域綜三述營口開三發(fā)區(qū)位三于遼東三半島中三部的渤三海之濱三，坐落三在營口三市南端50公里，三北距沈三陽210公里，三南距大三連170公里。三位于北三緯40°三151三’至40°三20’,東經(jīng)122三°8’至122三°15’之間三。營口三開發(fā)區(qū)三（鲅魚三圈區(qū)）三總面積268平方公三里，被三譽為21世紀(jì)最三具潛力三的沿海三城市之三一。一、區(qū)三域界定海東街三道辦事處三駐向陽三社區(qū)，三人口1.9三8萬人，三面積9.4三7平方千三米，轄7個社區(qū)三居委會三：向陽三、泰山三、白云三、長江三、曙光三、宏柳三、明珠三。望海街三道辦事處三駐芹菜三洼，人三口0.6三5萬人，三面積16.三43平方千三米，轄4個村委三會：望三海農(nóng)、三望海漁三、小懂三屯、芹三菜洼。目前開三發(fā)區(qū)下三轄熊岳三、紅旗三、蘆屯三三鎮(zhèn)和三紅海、三海東、三海星、三望海四三個辦事三處，33個社區(qū)三居民委三員會，50個自然三村，現(xiàn)三有人口30.三1萬人。二、區(qū)域行三政劃分海星街三道辦事處三駐站前三，人口7.5三2萬人，三面積28.三35平方千三米，轄10個社區(qū)三居委會三：天山三、閩江三、淮河三、站前三、新港三、海星三、神井三、彩霞三、銀河三、濱海三；1個村委三會：大三董屯。紅海街三道辦事處三駐西紅三海，人三口:1.三64萬人，面積:1.三12平方千三米，轄1個社區(qū)三居委會三：新興三；5個村委三會：西三紅海、三東紅海三、號房三、二道三河、紅三海漁三。三、區(qū)三域歷史三沿革營口開三發(fā)區(qū)的三前身是三原蓋縣三鲅魚圈三鄉(xiāng)。198三4年5月——經(jīng)國務(wù)三院批準(zhǔn)三設(shè)立營三口市鲅三魚圈區(qū)三。198三8年3月——遼寧省三委和省三政府確三定在鲅三魚圈區(qū)三興建營三口出口三加工區(qū)三，列為三遼寧對三外開放三三個示三范區(qū)之三一。199三0年8月——經(jīng)聯(lián)合三國開發(fā)三計劃署三營口考三察團建三議，由三營口出三口加工三區(qū)更名三為營口三新經(jīng)濟三區(qū)。199三2年10月——國務(wù)院三批準(zhǔn)設(shè)三立為國三家級經(jīng)三濟技術(shù)三開發(fā)區(qū)三。199三8年11月——按照省三委和省三政府的三要求，三明確了三鲅魚圈三區(qū)政府三的主要三職能是三為開發(fā)三區(qū)和港三口建設(shè)三提供社三會保障三和服務(wù)三。200三4年1月——國務(wù)院三批準(zhǔn)調(diào)三整鲅魚三圈區(qū)的三行政區(qū)三劃，將三原蓋州三市的熊三岳、紅三旗、蘆三屯三鎮(zhèn)三成建制三劃入鲅三魚圈區(qū)三。氣候特三點鲅魚圈三瀕臨渤三海，屬三溫帶海三洋性季三風(fēng)氣候三，海岸三線長25公里。三這里四三季分明三，氣候三溫和，三降水適三中，光三照充足三，年平三均氣溫三為9.8三℃，氣候三條件比三較優(yōu)越三，環(huán)境三優(yōu)美，三適于居三住。自然資三源鲅魚圈及周邊三地區(qū)已三探明的三金屬和三非金屬三礦藏有32種，其三中金屬三礦有金三、銀、三銅、鐵三、鋁、三鋅等，三非金屬三礦有菱三鎂、硼三、滑石三、硅等三，天然三礦泉水三日涌水三量500多噸，三熊岳等三地的地三熱水藏三量豐富三；鲅魚圈盛產(chǎn)海三鹽，沿三海鹽田三年產(chǎn)海三鹽80萬噸，三、水三果、水三稻、海三淡水產(chǎn)三品、中三草藥材三、山羊三絨和柞三蠶絲，三其中年三產(chǎn)優(yōu)質(zhì)三水稻40多萬噸三、各種三優(yōu)質(zhì)水三果50萬噸、三年產(chǎn)海三蟄和對三蝦等水三產(chǎn)品40余萬噸三，是遼三寧省山三羊絨和三柞蠶絲三出口基三地。四、自三然環(huán)境三和資源三狀況境內(nèi)路三運陸路三交通便三捷哈（爾三濱）—大（連三）鐵路三、哈（三爾濱）—大（連三）公路三、沈（三陽）—大（連三）高速三公路并三行縱貫三南北，三經(jīng)北京三至沈陽三高速公三路5個半小三時可達(dá)三北京。據(jù)悉，三設(shè)計時三速每小三時200三—35三0公里的三哈爾濱三至大連三高速鐵三路明年三可望開三工建設(shè)三，在營三口設(shè)有三兩個站三點；在90分鐘車三程內(nèi)分三別可抵三達(dá)沈陽三、大連三、鞍山三、撫順三、本溪三、錦州三、盤錦三、遼陽三、鐵嶺三等9個地級三城市。境內(nèi)水三運水路三交通成三熟東北第三二大港—營口港三，坐落三在開發(fā)三區(qū)內(nèi)，三現(xiàn)有泊三位29個，萬三噸以上三泊位17個，目三前已同三世界上40多個國三家和地三區(qū)140多個港三口實現(xiàn)三通航，三每周還三與韓國三仁川互三通客貨三班輪三。200三6年港口三吞吐量三達(dá)到950三0萬噸，三進入全三國十大三港口行三列。五、交三通狀況一、出三口加工三業(yè)目前，三鲅魚圈三（營口三開發(fā)區(qū)三）初步三形成了三以非公三有制經(jīng)三濟為主三體、以三出口創(chuàng)三匯為標(biāo)三志、以三臨港產(chǎn)三業(yè)為特三色的外三向型臨三港經(jīng)濟三格局。三全區(qū)非三公有制三法人企三業(yè)達(dá)到149三6戶，占三全區(qū)法三人企業(yè)三總數(shù)的84.三2%。產(chǎn)值三達(dá)到123億元，三占全區(qū)三法人企三業(yè)總產(chǎn)三值82.三5%，產(chǎn)值三超億元三的企業(yè)三達(dá)到20家，從三業(yè)人員三達(dá)到5.3萬人，三占全區(qū)三從業(yè)人三員總數(shù)三的84.三1%。生產(chǎn)三性外商三投資企三業(yè)達(dá)到119戶，產(chǎn)三值達(dá)到76.三7億元。200三4年實現(xiàn)三外貿(mào)出三口4.0三5億美元三，產(chǎn)品三主要出三口韓國三、日本三、東南三亞及歐三美等國三家和地三區(qū)。二、電三力行業(yè)建在區(qū)三內(nèi)的設(shè)三計發(fā)電三能力180萬千瓦三的華能三營口電三廠，一三期工程三兩臺30萬千瓦三燃煤機三組已并三網(wǎng)發(fā)電三，二期三工程兩三臺60萬千瓦三機組已三于200三4年開工三建設(shè)。三華能營三口電廠三最終發(fā)三電能力三將達(dá)到180萬千瓦三，可為三開發(fā)區(qū)三及遼寧三地區(qū)提三供強大三的動力三供應(yīng)和三高質(zhì)量三的供電三保障。六、區(qū)三域產(chǎn)業(yè)三情況三、旅三游業(yè)鲅魚圈三區(qū)旅游三全區(qū)海三岸線長25公里，三青龍山三森林公三園、亞三洲植物三標(biāo)本園三、望兒三山、烽三火臺、三仙人島三、金沙三灘海濱三浴場等三景觀，三構(gòu)成了三山、海三、林、三泉交相三輝映的三海濱旅三游度假三勝地。四、農(nóng)三業(yè)區(qū)域內(nèi)三農(nóng)業(yè)發(fā)三展良好三，蘆屯三鎮(zhèn)的“三平安”三大李子三己申報三國家工三商局注三冊為“三平安”三商標(biāo)。三自83年培育三“平安三”大李三子品種三后，又三陸續(xù)引三進早熟三品種大三石早生三晚熟品三種、“三女神斯三坦雷梅三”等。三紅旗鎮(zhèn)三在200三0年經(jīng)遼三寧省生三態(tài)環(huán)保三所對基三地環(huán)境三內(nèi)的空三氣、水三、土壤三進行檢三測合格三，并對三產(chǎn)品進三行檢驗三，經(jīng)中三國綠色三食品發(fā)三展中心三認(rèn)證并三己被批三準(zhǔn)為萬三畝綠色三食品，三巨峰、三晚紅葡三萄生產(chǎn)三基地，三并注冊三“望兒三山”牌三商標(biāo)。區(qū)域產(chǎn)三業(yè)情況鲅魚圈三基礎(chǔ)設(shè)三施累計三投資超三過238三.6億元人三民幣，三區(qū)內(nèi)工三貿(mào)商住三區(qū)內(nèi)主三干道路三和配套三設(shè)施已三形成規(guī)三模。與三港口相三配套的三海關(guān)、三出入境三檢驗檢三疫部門三和外輪三代理、三理貨、三供應(yīng)等三服務(wù)機三構(gòu)一應(yīng)三俱全，三并擁有三完備的三金融、三保險、三郵政、三通信等三服務(wù)設(shè)三施。開三發(fā)區(qū)已三與28個國家三和地區(qū)三進行了三合資合三作，利三用外資三累計6.1億美元三，現(xiàn)有三外資企三業(yè)580家，已三投產(chǎn)運三營的工三業(yè)企業(yè)三有119家。東三北第二三大港口三營口港三就坐落三在營口三開發(fā)區(qū)三。三目前三，鲅魚三圈的外三商投資三者主要三來自美三國、日三本、韓三國、加三拿大、三澳大利三亞、新三加坡、三泰國、三德國、三奧地利三、比利三時、英三國、西三薩摩亞三、印度三、俄羅三斯、墨三西哥、三新西蘭三、毛里三求斯、三巴布亞三新、幾三內(nèi)亞、三香港、三澳門、三臺灣等三國家和三地區(qū)。三外商投三資的主三要行業(yè)三有以水三產(chǎn)養(yǎng)殖三業(yè)加工三為主的三農(nóng)業(yè);以服裝三加工、三耐火材三料、木三材加工三日用品三生產(chǎn)為三主的工三業(yè)；以三工程裝三修為主三的建筑三業(yè)；以三賓館、三酒樓、三海濱游三樂業(yè)和三房地產(chǎn)三開發(fā)為三主的第三三產(chǎn)業(yè)三等，外三商投資三的領(lǐng)域三還在不三斷的擴三大。七、經(jīng)三濟狀況以遼寧三省中部三城市群三和東北三暨內(nèi)蒙三古東部三地區(qū)為三腹地基三礎(chǔ)，充三分利用三的地理三位置、三優(yōu)越的三交通條三件和雄三厚的腹三地基礎(chǔ)三，借助三國外的三資金、三技術(shù)和三市場，三配合營三口港二三期工程三、華能三營口電三廠、蘆三屯火車三站擴建三等項目三的建設(shè)三，興辦三技術(shù)密三集、精三深加工三、高附三加值、三出口創(chuàng)三匯型的三新興產(chǎn)三業(yè)，使三之成為三遼東半三島及至三東北地三區(qū)吸引三外資，三引進和三消化國三外先進三技術(shù)、三發(fā)展國三際金融三、擴大三對外貿(mào)三易、培三養(yǎng)人才三、傳遞三信息的三重要基三地。鲅魚圈三總體發(fā)三展思路三：八、發(fā)三展方向鲅魚圈三區(qū)發(fā)展三規(guī)劃鲅魚圈三區(qū)“十三二·五”總?cè)w規(guī)劃鲅魚圈三區(qū)要在三“十二·五”時三期，真三正成為三營口區(qū)三域發(fā)展三的主要三支撐和三遼寧沿三海經(jīng)濟三帶發(fā)展三的重要三增長極三，建設(shè)三成為遼三寧對外三開放的三先導(dǎo)區(qū)三、新型三工業(yè)化三項目的三集聚區(qū)三、港口三城市經(jīng)三濟的示三范區(qū)、三城鄉(xiāng)統(tǒng)三籌發(fā)展三的先行三區(qū)、商三貿(mào)旅游三業(yè)發(fā)展三的黃金三區(qū)。立三足“建三設(shè)現(xiàn)代三化、生三態(tài)化港三口城市三”的目三標(biāo)，高三起點規(guī)三劃、高三質(zhì)量建三設(shè)、高三水平管三理，不三斷提升三城市品三位，打三造城市三品牌，三全面提三升開發(fā)三區(qū)的對三外吸引三力和影三響力。加快“三五區(qū)、三三帶、三四廊、三兩園”三建設(shè)。三五區(qū)，三就是現(xiàn)三有主城三區(qū)、南三部新城三區(qū)、熊三岳區(qū)域三、蘆屯三紅旗區(qū)三域和北三部望海三新區(qū)；三三帶，三就是西三部海濱三旅游帶三、中部三城市旅三游帶和三東部特三色旅游三帶；四三廊，就三是熊岳三河、二三道河、三紅海河三、沙河三四條生三態(tài)走廊三。兩園三，就是三臨港和三濱海兩三大工業(yè)三園區(qū)。三“十一·五”期三間，要三加快開三發(fā)建設(shè)三，確保三再樹新三形象。鲅魚圈區(qū)域的三地理條三件、經(jīng)三濟優(yōu)勢三、開發(fā)三潛能和三投資環(huán)三境，都三印證了三此區(qū)域三是一個三具有高三潛力經(jīng)三濟開發(fā)三區(qū)。但三部分地三區(qū)生活三配套設(shè)三施成熟三度較弱三也是此三區(qū)域發(fā)三展的一三處短板三。小結(jié)PAR三T.3區(qū)域房三地產(chǎn)市三場分析1.區(qū)域房三地產(chǎn)發(fā)三展歷程—趨勢一、三起始三階段:200三7年以前,鲅魚圈三房地產(chǎn)三市場低三迷,價格在200三0元/㎡左右,最低價三格可達(dá)三到150三0元/㎡.項目也三基本上集三中在老三城區(qū),新城區(qū)三曾經(jīng)是三一片葡三萄園.政府為三了刺激三樓市的三發(fā)展,推出了三兩項優(yōu)三惠政策:1、凡購三房者每三平米優(yōu)三惠400元,公務(wù)員三優(yōu)惠600元.本項優(yōu)三惠資金三由政府三出資一三半,開發(fā)商三出資一三半.2、凡購三房總款三滿20萬者可三落戶本三地.二、三萌芽三階段:200三8年政府三出臺了三雙項利三好政策1、沈陽三經(jīng)濟帶三發(fā)展戰(zhàn)三略2、遼寧三沿海城三市發(fā)展三規(guī)劃在此情三況下,當(dāng)?shù)卣泊笕Πl(fā)展三各種產(chǎn)三業(yè),尤其是三旅游業(yè).在一些三列的扶三持政策三以及良三好機遇三的沖擊三下,現(xiàn)本區(qū)三域以彰三顯出其三初步的三樓市活三力.20三08年知名三地產(chǎn)商三金泰集三團入主三營口,開發(fā)了三金泰城,金泰酒三店等項三目,無疑會三帶動周三邊整體三房地產(chǎn)三市場的三發(fā)展.區(qū)域房三地產(chǎn)發(fā)三展歷程—產(chǎn)品200三4年，鲅三魚圈的三房地產(chǎn)三業(yè)只是三一個起三步的雛三形階段三，產(chǎn)品三形態(tài)只三有多層三。200三7年以后三，產(chǎn)品三形態(tài)出三現(xiàn)了高三層以及三小高層三。截止三到目前三，鲅魚三圈的產(chǎn)三品形態(tài)三已經(jīng)趨三于豐富三，與一三、二線三城市接三軌，洋三房、疊三拼、LOF三T等多種三產(chǎn)品形三態(tài)陸續(xù)三上市，三發(fā)展速三度非常三之快。就區(qū)域三市場的三成交情三況來看三，鲅魚圈三在200三7年房價三增長較三快，200三8年房價三漲幅減三緩，但三房價總?cè)w趨勢三仍處于三上漲勢三態(tài)。在住宅三商品房三市場，200三4、200三5年全區(qū)三均價為120三0到150三0元/平方米三，到200三7年均價三已達(dá)250三0元/平方米三；目前三均價已三達(dá)350三0元/平方米三左右；200三9年由于三鲅魚圈三政府的三大力扶三助及大三量東北三人群在三這里置三業(yè)投資三，房地三產(chǎn)市場三價格、三銷售率三也達(dá)到三了空前三的增長三幅度，三與200三4、200三5年相比三漲幅達(dá)三到了2到3倍。區(qū)域房三地產(chǎn)發(fā)三展歷程—價格區(qū)域房三地產(chǎn)行三業(yè)從05年之后三快速發(fā)三展，無三論產(chǎn)品三的品質(zhì)三還是開三發(fā)理念三都有了三很大的三提升，三隨著后三續(xù)樓市三日益火三熱，投三資投機三需求漸三漸成為三主流，三增長過三快，泡三沫產(chǎn)生三就成了三透支未三來市場三的一大三隱患。小結(jié)自從200三9年7月以來三，遼寧三沿海經(jīng)三濟帶上三升至國三家級經(jīng)三濟戰(zhàn)略三以來，三沿線樓三市明顯三升溫。三今年4月，“三沈陽經(jīng)三濟區(qū)”三國家戰(zhàn)三略的正三式啟動三，再度三給遼沈三樓市造三成了良三好的市三場預(yù)期三。而鲅三魚圈區(qū)三域正好三屬于三雙重利三好政策三疊加區(qū)三。一、三國家三發(fā)改委三批復(fù)“三沈陽經(jīng)三濟區(qū)”三為國家三新型工三業(yè)化綜三合配套三改革試三驗區(qū)。二、三遼寧三沿海經(jīng)三濟帶發(fā)三展規(guī)劃雙重政三策的疊三加，使三得鲅魚三圈地區(qū)三掀起了三一陣投三資的熱三潮。鲅三魚圈有三鞍鋼作三為產(chǎn)業(yè)三支柱，200三8年金泰三地產(chǎn)等三大型房三企入主三此區(qū)域三，投資三建設(shè)集三住宅、三商業(yè)酒三店、等三大型綜三合體項三目，同三時也拉三伸了周三邊其他三項目的三升值潛三力。2.房地產(chǎn)三業(yè)投資三狀況鲅魚圈三地區(qū)住三宅產(chǎn)品三現(xiàn)階段三仍然以三板樓為三主，區(qū)域共三計50處左右三的樓盤三，涵蓋三產(chǎn)品為三多層板三樓、高三層板樓三、以及三少量的三聯(lián)排、三獨棟別三墅。其中板三樓約占三產(chǎn)品總?cè)w的90%以上。另外三，金泰三地產(chǎn)在三此投資三數(shù)億的三金泰城三也備受三關(guān)注，三像這樣三集門市三、寫字三樓、公三寓、酒三店于一三體的大三型商業(yè)三綜合體三項目在三此區(qū)域三并不多三見，但三這也正三說明了三知名開三發(fā)商對三市場前三瞻性的三把控能三力。3.總體產(chǎn)三品結(jié)構(gòu)項目名稱開發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群福地山水文園營口翔峰置業(yè)有限公司平安大街與閩江大街交匯處北板樓400010套80-100㎡兩、三居本地、黑、吉養(yǎng)老居多東城怡景金偉御都營口金偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司青龍山公園東南處板樓450010套70㎡左右兩居黑、吉、大連占75%左右平安家園營口新遠(yuǎn)成大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長江路南青龍山公園對面板樓3700100套80-90㎡兩居黑、吉、遼、大連、本地東城怡景2期營口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)三豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司青龍山公園對面板樓360040套-50套80㎡左右兩居大連、黑、本地富吉家園遼寧富吉實業(yè)有限公司長江路中段青龍山公園東側(cè)多層、板樓、洋房400030-40套80-90㎡兩居黑、吉、大連、本地譽龍華府（麗景鴻金苑）營口譽龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司青龍山公園南廣場西側(cè)板樓5000未賣80-100㎡兩居?xùn)|三省、大連、本地4.市場供三應(yīng)情況在售及三待售項三目項目名稱開發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群凱賓國際營口中世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司遼東灣大街與長江路交匯處公寓500010套70㎡左右兩居黑、大連、沈陽、本地陽光.世紀(jì)城營口勇敢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司遼東灣大街與閩江路交叉口東北板樓450015套85-91㎡兩居外地30%，70%當(dāng)?shù)亟鸬馗Ｔ啡A譽地產(chǎn)平安大街與蝴蝶泉路交通崗東行500米六層板樓、小高層420040-50套85-100㎡兩居外地50%，50%當(dāng)?shù)佚埜刍▓@營口港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司遼東灣大街南端躍層、高板一期3800二期430010套75-108㎡兩居外地50%，50%當(dāng)?shù)貢汩T第營口灣畔房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營口開發(fā)區(qū)第一高中對面板樓430050套左右75-96㎡兩居外地50%遠(yuǎn)興家園營口經(jīng)濟開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)興實業(yè)有限公司平安大街紅海河南100米路東板樓420010天60戶交定金77-96㎡兩居70%的外地交定金在售及三待售項三目項目名稱開發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群濱海新城新泰置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司熊岳鎮(zhèn)政府旁火山大街東六層板樓、小高層2900-3300暫未對外銷售68-88㎡兩居一期主要針對東北電器員工金泰城遼寧金泰房地產(chǎn)開發(fā)公司月亮湖公園南，遼東灣大街東側(cè)板樓5500200套130-150㎡三居哈爾濱，沈陽，大連約占60%金沙灘瀾灣中房集團山海大道西側(cè)板樓7000未售40-90㎡公寓投資客居多，外地區(qū)具有實力的生意人亞龍灣一號米高置業(yè)遼東灣大街與日月大道交匯處板樓490060套左右79-98㎡兩居哈爾濱，沈陽，大連約占60%勝景-洪海河營口僑光地產(chǎn)遼東灣大街東側(cè)板樓420010套左右70—90㎡兩居黑龍江，吉林大連沈陽能占到60-70%御景灣錢塘江地產(chǎn)遼東灣大街東側(cè)紅海河南岸板樓53006.7套99-125㎡兩居本地占到50%在售及三待售項三目項目名稱開發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群翔峰國際花園營口翔峰置業(yè)有限公司日月大道北側(cè)板樓530020套80-90的兩居本地占到60%月湖海岸華源房地產(chǎn)月良湖公園南側(cè)獨棟別墅160001套290-430平米鞍山有一部分客群鴻基海岸鴻基地產(chǎn)遼東灣大街與蝴蝶泉路交匯處板樓490070套100平米的兩居本地占50%鴻基國際鴻基地產(chǎn)開發(fā)區(qū)中心醫(yī)院南側(cè)板樓440015套100平米的兩居本地占50%紅旺家園營口聯(lián)宇地產(chǎn)山海廣場附近板樓425020套120平米的的三局本地的很少，大都是營口，大連，和沈陽的蘋果社區(qū)營口翔宏置業(yè)房地產(chǎn)海平路與青龍山大街交匯處板樓400015套80平方米到95平方米的兩居本地的很少，大都是營口，大連，和沈陽的在售及三待售項三目項目名稱開發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群MOMA峰匯營口匯明房地產(chǎn)新區(qū)政府對面板樓670020套120平方米的三居黑龍江，吉林大連沈陽能占到60-70%華海城華海集團新區(qū)和政府南500米板樓4900開盤預(yù)計銷售200套106平方米的兩居黑龍江，吉林大連沈陽能占到60-70%金燦花園二期金燦房地產(chǎn)熊岳鎮(zhèn)火山村花園洋房330030套90平方米的兩居哈爾濱，沈陽，大連約占60%御水碧園金燦房地產(chǎn)熊岳鎮(zhèn)望兒村南2.5公里別墅未定未銷售未定未知恒基學(xué)府花園恒基實業(yè)熊岳鎮(zhèn)板樓2780未知55-94平方米居多黑龍江，吉林大連沈陽能占到60-70%湖海假日紅運集團月亮湖公園對面板樓未定未定未定黑龍江，吉林大連沈陽能占到60-70%在售及三待售項三目項目名稱開發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群山海新城萬豐實業(yè)熊岳河南板樓290020套70-100平方米的兩居本地的很少，大都是營口，大連，和沈陽的金和家園賀祥房地產(chǎn)熊岳板樓300015套76平方米的兩居吉林、大連、大慶、沈陽、本地錦繡華庭金長城實業(yè)有限公司熊岳三線高中東板樓300030套100平方米的兩居吉林、大連、大慶、沈陽、本地金地佳苑營口金地實業(yè)公司

板樓310020套75-88平方米的兩居黑龍江，吉林大連沈陽能占到60-70%碧霞馨苑營口市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)明虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鲅魚圈長江路與錢塘江街交匯處板樓380030套90平米兩居本地和周邊（黑龍江、沈陽、大連）各占一半萬豐公寓萬豐實業(yè)有限公司黃河路、交通隊東100米高層板樓320020套88平米兩居；132平米三居本地，黑、吉4/6在售及三待售項三目項目名稱開發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群錦繡園鲅魚圈區(qū)海星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司錢塘江路大連漁港南行200米7層板樓385020套80平米兩居

30%本地客群,其余黑、吉、沈陽，其中黑龍江居多昌宇星河灣營口昌宇建設(shè)集團有限公司

高板未定未知未知未知東信桃花源營口東信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鲅魚圈桃花潭路9-17層高板360050套左右82-87平米兩居本地客群占20%-30%,其余黑、吉、沈陽，其中黑龍江居多紅旗家園遼寧惠誠房屋開發(fā)有限公司日月大道東段，紅旗鎮(zhèn)政府西行100米多層、小高層300060套左右80-90兩居黑，本地居多清華園3期營口宏晟實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司遠(yuǎn)大購物廣場斜對面板樓430010套100左右兩居黑，本地金水康橋奕豐地產(chǎn)平安大街與蝴蝶泉路交匯板樓390030套88-99平米的兩居在售及三待售項三目項目名稱開發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群山水人家遼寧新遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司平安大道東、淮河路南多層（躍層）、高層價格未定未開盤84-96的兩居和三居遼寧為主，如大連、沈陽、鞍山天賜家園天賜地產(chǎn)閩江路多層430030套89平米兩居黑龍江,沈陽,大連客群居多華御溫泉名閣方達(dá)地產(chǎn)熊岳溫泉鎮(zhèn)鐵東街花園洋房，小高層450050套左右90-110平米的兩居鞍山，大連，沈陽，營口，哈爾濱華御水岸名居方達(dá)地產(chǎn)熊岳溫泉鎮(zhèn)鐵東街獨棟，聯(lián)排別墅7800-980010套168-300平米本地為主乾豐祥水灣乾豐置業(yè)熊岳鎮(zhèn)溫泉路獨棟、聯(lián)排、公寓公寓6000起價，別墅7200起兩三套230-320平方主要以大連、沈陽、鞍山和當(dāng)?shù)乜腿褐心虾ｖ卧分写髮崢I(yè)熊岳鎮(zhèn)長征街板樓2400-280050套左右98平米的兩居

在售及三待售項三目項目名稱開發(fā)商物業(yè)位置物業(yè)類別銷售均價（元/平米）月均銷量（套）主力戶型客群恒基河畔花園營口恒基實業(yè)平安大街西側(cè)，南鄰洪海河板樓430020套左右90平米兩居本地約占30%其余來自黑龍江，大連，沈陽恒祥灣富貴園營口恒基實業(yè)平安大街南段板樓460090套80-120平米本地居多，在60%以上河海龍灣華夏天通熊岳溫泉度假村別墅8000-10000未售235-280平米營口，鞍山，大連，哈爾濱群星國際新城群星房地產(chǎn)洪海河與平安大街交匯處板塔結(jié)合400080套左右80-90平米的兩居本地占到60%水岸尚品誠信房地產(chǎn)洪海河南，平安大街西側(cè)板樓420045套108平米的兩居大連，沈陽，營口遼海中鹽新城中鹽國稅局東側(cè)，日月大道板樓450010套80平米兩居客群本地占到大概30%，其余來自沈陽，營口，沈陽在售及三待售項三目200三8年至今三共計總?cè)_發(fā)建三筑面積三約為152三5萬平方米三，約為18萬套。未來一三年內(nèi)待三售項目三及在售三項目后三期供應(yīng)三建筑面三積約為608萬平方米，約三為6.3萬套。區(qū)域供三應(yīng)情況5.土地開三發(fā)狀況老城區(qū)三與新城三區(qū)：開三發(fā)樓盤三較多，三后續(xù)土三地供應(yīng)三充足。例如：三山海廣三場西南三側(cè)地塊三（營口三灣畔房三地產(chǎn)開三發(fā)有限三公司）月亮湖三南段地三塊（華三源地產(chǎn)三）熊岳與三雙臺子三各有一三處地塊三（華海三集團）海平路三地塊（三紅運集三團）熊岳鎮(zhèn)三：開發(fā)三樓盤較三少，存三有大量三未開發(fā)三土地由于新三、老城三區(qū)項目三密集，三未來的三幾年里三，熊岳三鎮(zhèn)的一三些土地三必然會三被開發(fā)三，尤其山三海大道三、與望三兒山大三街道路三兩旁土三地資源三更為豐三富。6.總體供三求關(guān)系對于鲅三魚圈地三區(qū)，現(xiàn)三階段的三總體供三應(yīng)狀況三是供給三大于需三求，拿整體三市場來三說，鲅三魚圈區(qū)三域的房三地產(chǎn)發(fā)三展?fàn)顩r三屬于萌三芽階段三，一些輔三助產(chǎn)業(yè)三發(fā)展并三不完善三，但是也三正說明其三發(fā)展?jié)撊λ?，?jù)焦三點地產(chǎn)三網(wǎng)內(nèi)部三高管介三紹，雖三然各家三樓盤月三銷量狀三況良好三，但是三也存在三著清盤三率不高三的特點三，多個三項目存三有尾盤三。近一三年來，三本區(qū)域三價格上三漲700元/㎡，由三于雙重三發(fā)展政三策的扶三持，使三得從去三年開始三鲅魚圈三地區(qū)的三投資狀三況呈現(xiàn)三上揚發(fā)三展態(tài)勢三，但是三這只是三個起步三階段，三大量資三源有待三開發(fā)，三區(qū)域配三套也并三不完善三，熊岳三鎮(zhèn)附近三也存有三較多土三地，較三為可觀三的是，三哈大高三鐵將于201三1年全線三通車，三這無疑三會成為三一大投三資亮點三。未來的三鲅魚圈，以鋼三廠、電三廠、港三口資源三相結(jié)合三的方式三作為產(chǎn)三業(yè)支柱三，同時三在此基三礎(chǔ)之上三，大力三發(fā)展旅三游業(yè)。三在不久三的將來三，定會吸三引大批三的外省三投資客三群，帶三動房地三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)三的蓬勃三發(fā)展，三將會使三樓市形三成一種三供不應(yīng)三求的良三好狀況三。從目前三市場的三供應(yīng)情三況來看三，市場三供量相三當(dāng)巨大三，產(chǎn)品三同質(zhì)化三客群重三疊與產(chǎn)三品同質(zhì)三化都非三常嚴(yán)重三，隨著三調(diào)控影三響日益三顯現(xiàn)，三后市競?cè)隣帉⒏蛹ち胰?，對開三發(fā)企業(yè)三而言形三勢并不三樂觀。小結(jié)7、總體三價格水三平按照鲅三魚圈區(qū)三域的地三理情況三及經(jīng)濟三發(fā)展?fàn)钊龥r，此三區(qū)域價三格結(jié)構(gòu)三可分為三三個層三次，從三北到南三、可將三它依次三劃分為三老城區(qū)三、新城三區(qū)以及三熊岳鎮(zhèn)三三大地三段。老城區(qū)新城區(qū)熊岳鎮(zhèn)此地段屬于老項目集中地，價位：3600-4900元/㎡均價：4000元/㎡此地段屬于新項目集中區(qū)域價位：3680-7000元/㎡均價：4500元/㎡此地段為配套不成熟區(qū)域。價位：2600-3400元/㎡均價：3000元/㎡一、按三區(qū)域可三將鲅魚三圈客群三可分為三兩類：1本地客三群2東北三三省客群三以及其三他客群三（黑、三吉、遼三）二、按照消三費結(jié)構(gòu)三可將鲅三魚圈分三為三級1新城區(qū)三以三外地客三群為主三，特別三是黑龍三江、大三連客群三居多2老城區(qū)三本三地客群三和外地三客群比三例基本三持平3熊岳鎮(zhèn)三以本地三客群為三主，部三分外地三客群綜合分三析：新城區(qū)三價格較三高，營三口本地三消費水三平有限三，消費三者望而三卻步，三但較大三的升值三潛力卻三吸引了三大量外三省投資三客的眼三球。老三城區(qū)價三位適中三，升值三空間有三限，本三地與外三省客群三各占有三一定比三例，熊三岳鎮(zhèn)價三格低廉三，投資三潛力暗三淡，基三本上以三本地客三群為主三?？陀^三的說，三鲅魚圈三以及營三口周邊三區(qū)域的三消費能三力相對三于黑龍三江、大三連、沈三陽等地三還存在三著一定三的差距三。8、客群三分析—客群結(jié)三構(gòu)鲅魚圈三新城：外省客群50%本省客群35%本區(qū)客群15%本區(qū)主三要以鲅三魚圈為三主，老三城區(qū)多三為改善三性住房三，新城三區(qū)以投三資性住三房為主本省主三要以大三連、沈三陽、鞍三山為主外地主三要以黑三龍江、三吉林、三內(nèi)蒙古三、少量三海南和三北京投三資客8、客群三分析—客群細(xì)三分鲅魚圈三老城：外省客群30%本省客群40%本區(qū)客群30%外省客群10%本省客群30%本區(qū)客群60%熊岳鎮(zhèn)三：（普通三住宅）本區(qū)主三要以熊三岳古鎮(zhèn)三的人群三為主本省的三客群也三主要以三鲅魚圈三、蓋州三等地緣三性客群三為主外省主三要以黑三龍江、三吉林這三些寒冷三地區(qū)為三主外省客群占40%本省客群占60%本省主三要由鲅三魚圈及三熊岳的三財富階三層和大三連、沈三陽、鞍三山兩大三部分組三成外省以三黑龍江三居多，三少數(shù)來三自吉林三和哈爾三濱熊岳溫三泉鎮(zhèn)：（別墅三）8、客群三分析—客群細(xì)三分1.國十條2.外地人三購房受三限,外地人三首套住三房首付三需50%以上,二套住三房需提三供當(dāng)?shù)厝募{稅三證明.3.房產(chǎn)交三易會期三間,購房可三享受每三平方米400元的優(yōu)三惠,公務(wù)員三可享受600元的優(yōu)三惠(20三08年刺激三房產(chǎn)的三重要政三策)4.購房總?cè)齼r款達(dá)三到20萬以上三可落戶三本地.9、區(qū)域三相關(guān)政三策哈大高三鐵增值三投資潛三力哈大鐵三路客運三專線是三國家“三十一五三”規(guī)劃三的重點三建設(shè)工三程項目三之一，三納入國三家《中長期三鐵路網(wǎng)三規(guī)劃》，哈大客三運專線三已于200三7年8月23日正式三開工建三設(shè)，預(yù)三計201三1年年底三將會全三線通車三。哈大三客運專三線設(shè)計三時速可達(dá)350公里以三上，能三成為中三國的一三條名副三其實的三“高速三鐵路”三。屆時三，沈陽三至大連三將由現(xiàn)三在的運三行4個小時三到達(dá)，縮三短至一三個小時三到達(dá)。三哈爾三濱至大三連將由三現(xiàn)在的三運行9個小時三到達(dá)，三縮短至三三個小三時到達(dá)三。2形成四三大資源三聯(lián)動的三區(qū)域優(yōu)三勢所謂鲅三魚圈四三大資源三優(yōu)勢是三指港口三優(yōu)勢、三資源優(yōu)三勢、旅三游優(yōu)勢三、電力三優(yōu)勢。營口港三是我國三北方地三區(qū)最近三的深水三不凍港三，也是三東北第三二大港三，非金三屬礦產(chǎn)三品運量三居全國三各港之三首。華三能營口電三廠，可三為開發(fā)三區(qū)及遼三寧地區(qū)三提供強三大的動三力供應(yīng)三和高質(zhì)三量的供三電保障三。全區(qū)三海岸線三長25公里，三青龍山森林公三園、亞三洲植物三標(biāo)本園三、望兒三山、烽三火臺、三金沙灘三海濱浴三場/月亮湖三、山海三廣場等三景觀，三構(gòu)成了三山、海三、林、泉三交相輝三映的海三濱旅游三度假勝三地。故三此，未三來鲅魚三圈的發(fā)三展?jié)摿θ薮?，三將吸引三大量投三資客紛三紛入資三。雙重政三策帶來三無限發(fā)三展前景沈陽作三為國家三發(fā)改委三批復(fù)的三國家新三型工業(yè)三化綜合三配套改三革試驗三區(qū),即”沈陽經(jīng)三濟區(qū)”,鲅魚圈三置身其三中.另一項三國家戰(zhàn)三略即國三務(wù)院于200三9年7月1日正式三批復(fù)的《遼寧沿三海經(jīng)濟三帶發(fā)展三規(guī)劃》，即“三五點一三線”的三發(fā)展戰(zhàn)略。三鲅魚圈三成為兩三大國家三級戰(zhàn)略三唯一疊三加區(qū)域三。展望三未來,鲅魚圈三旅游業(yè)三的蓬勃三發(fā)展以三及交通三的便利,并配合多種三資源的三開發(fā),必將提三升房地三產(chǎn)行業(yè)三的成熟三速度以三及升值三的空間.10、未來三趨勢區(qū)域內(nèi)三房地產(chǎn)三核心價三值體現(xiàn)升值潛力濱海城市交通環(huán)境港口優(yōu)勢先進設(shè)計商政氛圍1.大連：大連位三于中國三東北遼三東半島三最南端三，西北三瀕臨渤三海，東三南面向三黃海。三是中國三的副省三級城市三、計劃三單列市三，也是三全國14個沿海三開放城三市之一三；是中三國遼寧三省的一三個重要三沿海港三口城市三，省內(nèi)三第二大三城市，三是中國三東北主三要的對三外門戶三；也是三東北亞三重要的三國際航三運中心三、國際三物流中三心、區(qū)三域性金三融中心三。一般三來遼寧三置業(yè)的三外地人三主要會三首選大三連，鲅三魚圈相三比大連三來說，三價格優(yōu)三勢比較三明顯的三。2.蓋州：蓋州市三地處大三連、鲅三魚圈、三營口三三港腹地三，獨具三一市連三三港的三水路之三便，海三岸線長三達(dá)45公里，三營口市三鲅魚圈三經(jīng)濟開三發(fā)區(qū)及三鲅魚圈三港坐落三在懷抱三之中；三哈大公三路、中三長鐵路三、沈大三高速公三路縱貫三南北，三蓋州農(nóng)三產(chǎn)品資三源豐富三，農(nóng)、三林、牧三、副、三漁各業(yè)三興旺發(fā)三達(dá)，素三有“北三方大農(nóng)三業(yè)縮影三”之稱三。蓋州三工業(yè)基三礎(chǔ)雄厚三，門類三比較齊三全，已三形成機三械、輕三紡、冶三金、化三工、建三材、造三紙、黃三金生產(chǎn)三等工業(yè)三體系。三蓋州公三共設(shè)施三和城市三功能日三臻完善三，交通三網(wǎng)絡(luò)四三通八達(dá)三，郵電三通訊高三效便捷三，水電三充足，三廣播電三視、醫(yī)三療保健三、餐飲三娛樂一三應(yīng)俱全三。3.西市區(qū)三：營口市三西市區(qū)三位于遼三河出海三口，是三營口市三區(qū)的發(fā)三祥地，三處于營三口老港三和鲅魚三圈新港三之間，三與環(huán)渤三海各城三市有著三天然的三聯(lián)系，三是沈大三黃金經(jīng)三濟帶的三中部的三一個重三要城區(qū)三，交通三發(fā)達(dá)。西市區(qū)三經(jīng)濟發(fā)三達(dá)，工三業(yè)門類三齊全，三經(jīng)濟結(jié)三構(gòu)合理三。已經(jīng)三形成輕三工針織三、機械三和金屬三制品、三建筑材三料、石三油化工三、電子三信息等三五大支三柱產(chǎn)業(yè)三。有較三多規(guī)模三的四通三一平的三工業(yè)園三區(qū);區(qū)內(nèi)有三大片可三開發(fā)利三用的土三地和沿三海灘涂三，建筑三材料可三就地取三材；外三商企業(yè)三用地和三成片開三發(fā)土地三費用較三低,土地使三用權(quán)出三讓金可三一次交三付或分三期交付三。優(yōu)惠三的政策三和成熟三的發(fā)展三給西市三區(qū)的發(fā)三展帶來三了很大三的幫助三。11、競爭三環(huán)境分三析—外部11、競爭三環(huán)境分三析—內(nèi)部目前根三據(jù)鲅魚三圈樓市三的格局三，市場三開發(fā)程三度和市三場競爭三性質(zhì)，三可劃分三為如下三幾個特三征明顯三的板塊三：老城三區(qū)域中三心板塊三，泛海三易居板三塊，新三城開發(fā)三區(qū)板塊三，熊岳三溫泉度三假村板三塊，熊三岳板塊三。不同三的板塊三有著不三同的消三費需求三，不同三的消費三特點、三不同的三競爭特三征、不三同的價三格曲線三，通過三對樓市三板塊的三分析，三可以明三晰各區(qū)三域競爭三策略。一：老三城區(qū)域三中心板三塊——共性優(yōu)三勢平臺三上的產(chǎn)三品競爭三。鲅魚圈三老城中三心板塊三是傳統(tǒng)三中心生三活區(qū)，三以海星三，海東三兩個街三道為中三心競爭三點，大三致范圍三在疏港三路以南三、蝴蝶三泉路以三北、龍三山大街三以東。三優(yōu)越的三地段優(yōu)三勢與完三善的生三活配套三是其永三恒不變?nèi)慕鹱秩信?。三本板塊三是鲅魚三圈本區(qū)三域內(nèi)購三買者購三買意向三最集中三的地區(qū)。在三一個共三有優(yōu)勢三平臺上三進行公三平競爭，三是這一三地段的三競爭特三點。樓三盤只要在三此落地三，就有三了與身三俱來的三商業(yè)和生三活的雙三重價格三。另一三方面，三該板塊內(nèi)三可開發(fā)三的土地三不多，三能否進三入這一區(qū)三域，也三能說明三開發(fā)商三的品牌三是否成熟三。因此三，競爭三的焦點三就相對三集中在產(chǎn)三品自身三方面，三如戶型三設(shè)計