房地產經營負責人培訓第九講房地產開發(fā)融資拓展

房地產經營負責人培訓課程2012年3月呼和浩特第九講

房地產開發(fā)融資拓展教材相關內容：《第八章》1、房地產融資的目的實現(xiàn)項目開發(fā)經營目標和企業(yè)發(fā)展目標利用財務杠桿，提高項目盈利能力優(yōu)化資本結構一、房地產融資的目的與原則時機適當性原則安全性原則經濟性原則可行性原則負債結構和比例的合理性原則2、房地產融資的原則二、房地產融資方式分類按照融資主體分類

融資主體：出面進行融資活動，并承擔融資責任與風險。公司（企業(yè)）融資：以公司（企業(yè)）自身資信能力安排融資，并以企業(yè)的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以企業(yè)的資產作為貸款的擔保物

項目融資：項目融資即項目的承辦人(即股東)為經營項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的擔保物

二、房地產融資方式分類

開發(fā)企業(yè)單獨或與投資者聯(lián)合（合作）組建項目公司的方式運營，既是開發(fā)組織模式又是融資組織方式。既有項目法人融資：依托現(xiàn)有法人（公司法人/舊有項目法人）進行融資，融得資金形成其增量資產，并從其財務整體狀況考察融資后的還貸能力。新設項目法人融資：新建項目法人進行融資。按資金來源渠道分類國家資金：中央政府或地方政府對基礎設施項目、保障住房項目的投資；借貸資金：包括銀行或非銀行金融機構（ITs、基金、保險公司等）的貸款；社會資金（主要是證券市場資金）：存在于城鄉(xiāng)居民或本公司職工手中的社會游資，通過發(fā)行股票、債券或定向集資等手段籌集的資金；資本金（自有資金/股本金）：企業(yè)利潤中可轉化為生產經營資金的一部分；公司間資金拆借外資：通過項目招商、合資經營、合作經營吸納的外資。按照融資形式分類

按照是否通過金融機構（銀行、證券公司、保險公司、信托公司）等信用中介，可分為：直接融資—公司間資金拆借；企業(yè)依靠自身實力發(fā)行債券、股票。間接融資—通過金融機構的吸收存款和發(fā)放貸款；代客發(fā)行債券、股票、投資基金等證券活動融通資金。按照承擔風險和取得報酬方式的不同債務融資：債券融資；商業(yè)貸款權益融資：上市發(fā)行股票吸收直接投資

1）權益融資兩種形式：吸收直接投資和上市發(fā)行股票（或增發(fā)新股）。投資者享有與其投資額（股票價值）相應公司/項目所有者權益，并與其他投資者共同承擔投資風險，相應獲取項目開發(fā)經營利潤。股票投資者憑其所持有的股票分享公司利益，同時承擔公司的責任與風險。

2）債務融資商業(yè)貸款——向銀行或非銀行金融部門借貸，債券融資（由證券公司、投資銀行、信托等代發(fā)）發(fā)行債券。資金融出方不承擔企業(yè)/項目經營風險，獲取融資協(xié)議中約定的貸款利息和債券利息。權益融資VS債務融資三、房地產開發(fā)項目的融資渠道項目資本金1）資金形態(tài)的資本金：權益融資（吸收工商企業(yè)或非銀行金融機構直接投資、信托投資、上市發(fā)行股票）形成資本金；政府政策性資金投投入；企業(yè)利潤留存轉為資本金。2）原項目用地所有者（國家）或使用者（國有企事業(yè)單位）以土地作價出資、作價入股和授權經營（實物形態(tài)的資本金）3）投資人以技術、專利、品牌等無形資產的變相投資行為（無形資產形態(tài)的資本金）三、房地產開發(fā)項目的融資渠道定金及預售、預租款（40%左右）債務融資（主要是銀行貸款（20~30%）、發(fā)行債券（小于0.5%））施工承包企業(yè)墊資

中國房地產開發(fā)投資結構（%）IPO（首次公開募股）、配股、增發(fā)2009.北京金隅股份IPO，595億2009.保利增發(fā)80億四、我國銀行的房地產貸款方式

（房地產抵押貸款一級市場）房地產開發(fā)類貸款

房地產開發(fā)類貸款（含房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款、房地產開發(fā)貸款）是指對房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開發(fā)過程中所需的本外幣貸款。用途分為房地產開發(fā)企業(yè)流動資金貸款以及普通住宅房地產開發(fā)貸款、經濟適用住房貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款等。期限一般不超過三年（含三年）。以土地或在建工程為抵押物的抵押貸款

在建工程抵押貸款定義——抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。貸款發(fā)放辦法：按工程形象進度（折算為貨幣工程量）和約定的貸款價值比率，分次發(fā)放貸款。在建工程抵押必須具備以下幾方面條件在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。在建工程占用范圍內的土地，已經交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權證。取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證。投入工程的自有資金必須達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定工程施工進度和工程竣工交付日期。（4）三其他金三融機構三的融資保險公三司：保險三公司是三世界各三國最重三要的非三銀行金三融機構三。西方三國家的三保險公三司籌集三的資金三，除保三留一部三分已應三付賠償三所需外三，其余三部分主三要投向穩(wěn)定收三入的政三府債券三、企業(yè)三債券和三股票，三以及發(fā)三放不動三產抵押三債券、三保單貸三款等。信托投三資公司：信托三是受人三之托替三人經營三資金的三意思。證券公三司：從事三有價證三券發(fā)行三和買賣三等業(yè)務三的金融三機構。投資基三金：是一三種把許三多投資三者的不三同的投三資份額三匯集起三來，交三由專業(yè)三的投資三經理進三行操作三，所得三收益按三投資者三出資比三例分享三的金融三機構。三本質上三是一種三金融信三托。養(yǎng)老基三金：即以三定期收三取退休三或養(yǎng)老三儲蓄金三的方式三，向退三休者提三供退休三收入或三年金的三金融機三構。除三保留一三部分一三發(fā)放退三休養(yǎng)老三金外，三其余部三分主要三投入穩(wěn)三定的政三府債券三、企業(yè)三債券和三股票，三以及發(fā)三放不動三產抵押三債券。外資、三合資金三融機構：由外三國投資三者獨立三或與國三內投資三者聯(lián)合三開設的三銀行、三保險公三司、證三券公司三等金融三機構。非銀行三金融機三構的房三地產金三融活動向房地三產開發(fā)三商購買上三市房地三產公司三的股票三和債券非銀行三金融機三構發(fā)行基三金發(fā)行債三券融資房地產三開發(fā)商貸款購買股三票債券（1）三房地產三項目融三資方案三的選擇融資組三織形式三選擇資金來三源選擇融資方三案分析五、房三地產項三目融資三方案選三擇（1）融資三組織形三式選擇1）公三司融資公司作三為投資三者，作三出投資三決策，三承擔投三資風險三，也承三擔決策三責任。2）項三目融資投資決三策由項三目發(fā)起三人(企三業(yè)或政三府)做三出，項三目公司三承擔投三資風險三。自有資三金、信三貸資金三、證券三市場資三金、非三銀行金三融機構三的資金三、其他三機構和三個人的三資金、三預售或三預租收三入等。1）資三本金籌三措（資三本金比三例30三％以上三）既有企三業(yè)的現(xiàn)三金、實三物、土三地使用三權政府政三策性資三金、國三家授權三投資機三構入股三的資金國內外三企業(yè)入三股的資三金非銀行三金融機三構的資三金、社三會團體三和個人三人股的三資金。發(fā)行股三票（2）三資金來三源選擇2）債務三資金籌三措信貸融三資銀行信三貸非銀行三金融機三構借貸企業(yè)、三個人借三貸債券融三資3）預三售或預三租（2）三資金來三源選擇1）資三金來源三可靠性三分析2）融三資結構三分析3）融三資成本三分析4）融三資風險三分析（3）三融資方三案分析六、金融機三構對項三目貸款三的審查客戶評三價（企業(yè)資信等三級評價三）項目評三估：對項目的評價擔保方三式評價貸款綜三合評價（1）三客戶評三價（企三業(yè)資信三等級評三價）1）選取三評價因三素企業(yè)素三質（企三業(yè)資質三等級）三、企業(yè)三實力、三企業(yè)償三債能力三、企業(yè)三經營管三理能力三、企業(yè)三獲利能三力、企三業(yè)信譽三、企業(yè)三在貸款三銀行的三現(xiàn)金流三量和其三他輔助三因素；2）為三每一因三素打分三（Pi）3）確三定每一三評價因三素的權三重（fi）4）將三各因素三分值進三行加權三平均5）根三據企業(yè)三資信評三價分值三的大小三，劃分三檔次。目前我三國將企三業(yè)資信三等級分三為：A三AA、三AA、三A、B三BB、三BB、三B六級三，BBB三及以上三資信等三級的企三業(yè)才可三能獲得三銀行貸三款。∑Pi三fi（2）三貸款項三目評估金融機三構對項三目的審三查包括三3方面：項目基三本情況三指標市場分三析指標財務評三價指標此外，三其他重三要指標擬貸款三額度：三一般為三總投資70%三。貸款期三限：銀三行一般三少于5三年；其三他長期三金融機三構可能三達到1三0年以三上。利率項目采三用的目三標收益三率：目三標收益三率意味三著項目三面臨的三風險程三度。金融機三構對房三地產項三目審查三指標（3）三貸款擔三保方式三評價保證：由第三三方保三證人以三自身的三財產和三信譽提三供擔保三。不同三擔保人三對應的三擔保風三險由低三到高的三順序（三即保證三質量）三為：銀三行、省三級非銀三行金融三機構、三AAA三級企業(yè)三、AA三級企業(yè)三和A級三及以下三級別企三業(yè)。抵押：借款人三或第三三人在不三轉移財三產占有三權的情三況下，三以其財三產作為三貸款擔三保。從三抵押擔三保質量三來看，三由高到三低依次三為：商三品房（三商品住三宅優(yōu)于三商業(yè)用三房）、三其他現(xiàn)三房、在三建房地三產、土三地。質押：以借款三人或第三三人可三轉移的三動產或三權利（三包括商三標權、三專利權三）移交三銀行占三有并作三為債權三的擔保三。后兩種三方式，三當借款三人不履三行債務三時，銀三行有權三對抵押三物/質三押物進三行折價三出售、三拍賣或三變賣以三收回貸三款。（4）三貸款綜三合評價綜合以三上方面三和貸款三額度、三貸款期三限，計三算綜合三風險度某筆貸三款風險三額=某三筆貸款三額×信三用等級三系數×三貸款方三式系數三×期限三系數×三項目風三險等級三系數某筆貸三款綜合三風險度三=（某三筆貸款三風險額三÷某筆三貸款額三）×1三00%或：某筆貸三款綜合三風險度三=（企三業(yè)）信三用等級三系數×三貸款方三式系數三×期限三系數×三項目風三險等級三系數綜合風三險度>三60%三，銀行三不予貸三款。六、房地產三開發(fā)貸三款的風三險與風三險管理政策風三險市場風三險經營管三理風險財務風三險完工風三險抵押物三估價風三險貸款保三證風險利率匯三率風險抵押物三優(yōu)先受三償風險（1）房地三產開發(fā)三貸款的三風險識三別抵押物三優(yōu)先受三償的解三釋《最高三人民法三院關于三建設工三程價款三優(yōu)先受三償權問三題的批三復》（三200三2年6三月29三日實施三）：建筑工三程的承三包人的三優(yōu)先受三償權優(yōu)于抵三押權和其他債三權但消費三者交付三購買商三品房的三