房地產(chǎn)融資模式簡析

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)融資模式簡析融資模式設(shè)計(jì)計(jì)劃結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)成本程序編制項(xiàng)目的資金籌措計(jì)劃

方案某新建公司投資項(xiàng)目資金來源計(jì)劃表序號(hào)資金來源金額融資條件融資可信程度1資本金2800萬元

1.1股東A股本投資1700萬元

公司書面承諾1.2股東B股本投資600萬元

董事會(huì)書面承諾1.3股東C股本投資500萬元

公司預(yù)計(jì)2債務(wù)資金6820萬元

資金結(jié)構(gòu)分析資本金結(jié)構(gòu)。參與投資的各方投資人占有多大的出資比例的設(shè)計(jì)。在既有公司融資下，項(xiàng)目的資本金結(jié)構(gòu)受制于公司的財(cái)務(wù)狀況和籌資能力。

資本金與債務(wù)融資比例。從投資者的角度考慮，追求以較低的資本金投資爭取較多的負(fù)債融資，盡可能低的對股東的追索。而對于提供債務(wù)融資的債權(quán)人，希望債權(quán)得到有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。合理的資金結(jié)構(gòu)需要由各個(gè)參與方的利益平衡來決定。貸款、債券與政府撥款各有利弊。債務(wù)資金結(jié)構(gòu)。分析各種債務(wù)資金的占比，包括負(fù)債的方式及債務(wù)期限的配比。融資風(fēng)險(xiǎn)分析

項(xiàng)目的融資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括：出資能力、出資吸引力、再融資能力、融資預(yù)算的松緊程度、利率及匯率風(fēng)險(xiǎn)。

出資能力風(fēng)險(xiǎn)及出資吸引力預(yù)定的項(xiàng)目股本投資人及貸款融資人應(yīng)當(dāng)具有充分的出資能力。對于股本投資方來說，項(xiàng)目是否具有足夠的吸引力，取決于項(xiàng)目的投資收益和風(fēng)險(xiǎn)。對項(xiàng)目提供貸款的融資人應(yīng)當(dāng)有充分出資能力，資金實(shí)力弱的貸款人可能由于經(jīng)營中出現(xiàn)問題，無力履行當(dāng)初的貸款承諾?？紤]到出資人的出資風(fēng)險(xiǎn)，在選擇項(xiàng)目的股本投資人及貸款人時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇資金實(shí)力強(qiáng)、既往信用好、風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng)、所在國政治及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的出資人。項(xiàng)目的再融資能力

項(xiàng)目實(shí)施過程中會(huì)出現(xiàn)許多風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目需要具備足夠的再融資能力。在項(xiàng)目的融資方案設(shè)計(jì)中應(yīng)當(dāng)考慮備用融資方案，主要包括：項(xiàng)目公司股東的追加投資承諾，貸款銀團(tuán)的追加貸款承諾，銀行貸款承諾高于項(xiàng)目計(jì)劃使用資金數(shù)額，以取得備用的貸款承諾。融資方案設(shè)計(jì)中還需要考慮在項(xiàng)目實(shí)施過程中追加取得新的融資。

項(xiàng)目融資預(yù)算的松緊程度

項(xiàng)目的投資支出計(jì)劃與融資計(jì)劃的平衡應(yīng)當(dāng)匹配，必要時(shí)應(yīng)當(dāng)留有一定富余量。項(xiàng)目的融資預(yù)算不能過于緊張，在項(xiàng)目的建設(shè)投資期間，年度融資計(jì)劃應(yīng)當(dāng)留出適當(dāng)?shù)膬衄F(xiàn)金富余量。同時(shí)應(yīng)當(dāng)保持一定的備用提款權(quán)，包括股東追加或提前投入資本金及銀行的備用提款權(quán)。利率及匯率風(fēng)險(xiǎn)

國際金融市場上，各國貨幣的比價(jià)在時(shí)刻變動(dòng)，這種變動(dòng)稱為匯率變動(dòng)。項(xiàng)目的融資中，未來市場利率的變動(dòng)會(huì)引起項(xiàng)目資金成本的不確定性。無論采取浮動(dòng)利率還是固定利率都會(huì)存在利率風(fēng)險(xiǎn)。采取何種利率，應(yīng)當(dāng)從更有利于降低項(xiàng)目的總體風(fēng)險(xiǎn)考慮。浮動(dòng)利率通常低于固定利率，但將來可能在某一時(shí)期會(huì)變得高于固定利率。實(shí)際操作中，可以通過利率掉期將浮動(dòng)利率調(diào)換為固定利率，或者反過來調(diào)換，改變利率風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)可以盡量以軟貨幣借款，當(dāng)然某種貨幣在當(dāng)前是軟貨幣，但可能變?yōu)橛藏泿拧胖瞪殿A(yù)測本身存在很大的不確定性。融資成本

資金成本=資金占用成本+籌資費(fèi)用資金占用成本：借款利息、債券利息、股息、紅利；籌資費(fèi)用：律師費(fèi)、資信評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、證券印刷費(fèi)、發(fā)行手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、承諾費(fèi)、銀團(tuán)貸款管理費(fèi)等融資的運(yùn)作程序房地產(chǎn)融資總體概括

房地產(chǎn)企業(yè)融資內(nèi)部融資外部融資現(xiàn)金其他速動(dòng)資產(chǎn)應(yīng)收賬款預(yù)收款股權(quán)性融資債務(wù)性融資股權(quán)融資合作開發(fā)融資房地產(chǎn)投資信托首次發(fā)行上市上市后再融資買殼上市合資前沿貨幣合約房地產(chǎn)辛迪加直接債務(wù)融資間接債務(wù)融資工程承包融資租賃融資回租回買銀行貸款其他金融機(jī)構(gòu)貸款?yuàn)A層融資企業(yè)債務(wù)出租房地產(chǎn)承租房地產(chǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司房地產(chǎn)抵押公司房地產(chǎn)基金管理公司房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司房地產(chǎn)融資的１８條渠道渠道內(nèi)容1企業(yè)內(nèi)部融資抵押、貼現(xiàn)股票和債券而獲得資金、預(yù)收購房定金或購房款和企業(yè)利用留存收益等。2上市融資股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。周正毅“空手套白狼”，非法獲得大量地產(chǎn)項(xiàng)目，然后以此抵押貸款，再用貸款收購上市公司，然后由上市公司購買這些項(xiàng)目資產(chǎn)。3房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款要求開發(fā)商以所擁有的房地產(chǎn)作抵押，包括土地開發(fā)抵押貸款和房屋開發(fā)抵押貸款；信用貸款主要看開發(fā)商的業(yè)績、業(yè)務(wù)以及信用記錄；4房地產(chǎn)委托貸款房地產(chǎn)委托貸款也稱作特定資金信托，是指委托人將有權(quán)自行支配的資金存入房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)，并要求房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)按照其指定的范圍、對象和期限等發(fā)放的房地產(chǎn)貸款。具體業(yè)務(wù)主要有(1)服務(wù)性房地產(chǎn)信托。(2)建材補(bǔ)償貿(mào)易信托貸款。(3)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)流動(dòng)資金委托貸款。(4)國際房地產(chǎn)投資信托。5向其他金融機(jī)構(gòu)融資。房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)投資基金管理公司和房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司等為房地產(chǎn)開發(fā)提供融資服務(wù)。6抵押貸款證券化ABS金融機(jī)構(gòu)將其所持有的流動(dòng)性較差、但具有未來現(xiàn)金流入的抵押貸款匯集重組成為相應(yīng)的貸款組群，由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式收購，然后經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾?jí)后，由其以證券的形式出售給投資者的融資過程。7短期融資從清算銀行、商業(yè)銀行、外資銀行設(shè)在本國的分支結(jié)構(gòu)等渠道獲得的高利率貸款8長期融資通過權(quán)益籌資、抵押貸款、抵押債券、收取租金、房地產(chǎn)開發(fā)公司與入住機(jī)構(gòu)間的合作、租回方式、利潤侵蝕方式、優(yōu)先收益方式、合營公司、機(jī)構(gòu)直接開發(fā)、專業(yè)金融公司、政府來源等渠道籌集資金。9售后回租房地產(chǎn)的經(jīng)營者將一項(xiàng)房地產(chǎn)出售給一家投資機(jī)構(gòu)，然后再作為房地產(chǎn)承租人去經(jīng)營。擁有物業(yè)的開發(fā)商既通過出讓物業(yè)的所有權(quán)獲得資金，又通過租回物業(yè)以保留物業(yè)的使用權(quán)，以達(dá)到既減少資金占用、又能從經(jīng)營的物業(yè)中獲得收入的目的。但是，回租融資對于開發(fā)商的物業(yè)經(jīng)營水平要求較高，其預(yù)期經(jīng)營收益率必須高于抵押貸款的利率，否則，回租融資不會(huì)被投資者所接受。需要注意的是，租賃期滿，開發(fā)商不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。10租賃融資。開發(fā)商將該土地出租給其他投資者開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，以每年獲得的租金作抵押，申請房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的長期貸款?；蛘唛_發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)以后，以自行開發(fā)的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請長期抵押貸款。11回買融資

開發(fā)商將自己開發(fā)的某項(xiàng)物業(yè)賣給貸款機(jī)構(gòu)，然后再用貸款機(jī)構(gòu)的貸款買回該項(xiàng)物業(yè)。通過采取回買融資方式，開發(fā)商不僅獲得較高比例的融資，而且在還清貸款后，可以獲得該項(xiàng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。特別值得說明的是，開發(fā)商仍可對此物業(yè)提取折舊，從而獲得折舊抵稅帶來的好處；融資機(jī)構(gòu)既可獲得高于普通抵押貸款的利息收入，又可以所有者的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收益。12房地產(chǎn)辛迪。這是國外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的一種融資方式。它由經(jīng)理合伙人和有限合伙人組成。其中經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營管理，負(fù)無限責(zé)任，而有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營管理，以其出資額為限承擔(dān)有限責(zé)任。13前沿貨幣合約。

它采用的形式是貸款機(jī)構(gòu)出資，開發(fā)商提供土地和技術(shù)，成立合資公司。與合作開發(fā)不同的是，參與合作的資本投入者并不是完全意義上的投資方，還充當(dāng)貸款人的角色，要求將其投資分期收回，并獲得利息。故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。由于貸款方本身又是合資方，因而貸款利率一般比較低，但同時(shí)作為合資方，它也與開發(fā)商共享收益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。14項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資是指“為一個(gè)特定經(jīng)濟(jì)實(shí)體安排的融資，其貸款人在最初考慮安排貸款時(shí)，滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的現(xiàn)金流量和收益作為償還貸款的資金來源，并且滿足于使用該經(jīng)濟(jì)實(shí)體的資產(chǎn)作為貸款的安全保障”。包括直接項(xiàng)目融資、項(xiàng)目公司融資模式、杠桿租賃融資模式、“生產(chǎn)支付”融資模式、BOT融資模式、ABS融資模式等土地融資主要渠道與模式形式內(nèi)容１５

TOD(Transit—OrientedDevelopment)融資模式就是政府利用壟斷城市規(guī)劃具有的信息與資源優(yōu)勢，對規(guī)劃發(fā)展區(qū)的用地以較低的價(jià)格征用；接著進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使土地升值；然后出售基礎(chǔ)設(shè)施完善的“熟地”，利用“生地”與“熟地”之間的價(jià)差而形成的一種融資模式。城市公共交通具有很強(qiáng)的“外溢效應(yīng)”，以公交體系為中心的城市（土地）規(guī)劃和城市（土地）經(jīng)營的模式，帶動(dòng)大社區(qū)、大商業(yè)、大交通、大市政配套的聚集，變單一功能的土地開發(fā)與交易為功能混合的土地開發(fā)與升值。TOD項(xiàng)目融三資概念TOD融資模三式具有三以下優(yōu)三點(diǎn)：1、這種以三公交車三站為中三心的布三局形態(tài)三有利于三大盤社三區(qū)的交三通組織三。2、社區(qū)中三心有利三于吸引三商業(yè)和三各種服三務(wù)性配三套設(shè)施三集中布三置，可三以解決三大盤社三區(qū)中生三活商業(yè)三配套的三不足；3、將各種三商業(yè)、三服務(wù)性三功能機(jī)三構(gòu)與交三通站點(diǎn)三集中布三置，還三有利于三提高居三民公交三出行效三率。4、宜人的三尺度和三空間更三有利于三創(chuàng)造出三利于人三居的環(huán)三境。日本的三地方政三府投資三軌道交三通的資三金主要三是特殊三軌道基三金，基三金的來三源是企三業(yè)軌道三交通稅三，即由三于軌道三交通的三建設(shè)提三高了相三應(yīng)地區(qū)三的通達(dá)三性，因三而對由三此受益三的公司三和企業(yè)三征稅。札幌市三將距車三站360～720米的范三圍確定三為城市三軌道系三統(tǒng)的受三益區(qū)，三對其中三的占地三業(yè)主和三土地租三用者按三距離車三站的遠(yuǎn)三近和占三地面積三的差異三按累進(jìn)三法征稅三。日本TOD模式土地融三資主要三渠道與三模式形式內(nèi)容１６發(fā)行長期債券發(fā)行土地開發(fā)債券，籌集土地儲(chǔ)備金專門用于土地開發(fā)項(xiàng)目；然后，通過土地收益償還債務(wù)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以在依法設(shè)立的證券交易所轉(zhuǎn)讓債券，從而獲取資金，也可以通過向金融機(jī)構(gòu)質(zhì)押尋求套現(xiàn)。最大的特點(diǎn)是籌資成本低。這是因?yàn)閭軛l款約束，安全性較高。因此，利息率較低，這就降低了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)籌資財(cái)務(wù)成本。當(dāng)然，發(fā)行長期債券仍有一些不足，主要是發(fā)行長期債券要受許多條件約束，因而會(huì)影響土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的籌資能力。土地融三資主要三渠道與三模式形式內(nèi)容１７土地資產(chǎn)證券化含義。所謂土地資產(chǎn)證券化是指以可獲得穩(wěn)定的可預(yù)測的現(xiàn)金流的土地收益或土地貸款作為擔(dān)保來發(fā)行證券的過程。

土地資產(chǎn)證券化優(yōu)點(diǎn)。1、死錢變活錢。利用證券市場的功能，將不可移動(dòng)的、難以分割的、不適合小規(guī)模投資的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)巨大的固定資產(chǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)金融資產(chǎn)。2吸引投資者。土地在不斷的增值。而獲得土地資產(chǎn)證券化的資產(chǎn)也會(huì)發(fā)生增值。因此，購買該項(xiàng)資產(chǎn)的投資者會(huì)增多。3、降低了融資成本。由于土地收益或土地抵押貸款為擔(dān)保的證券信用等級(jí)較高，而其利率則相應(yīng)較低，從而可以降低土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的籌資成本。4、彌補(bǔ)銀貸缺陷。由于土地資產(chǎn)證券化籌資是長期籌資，可以彌補(bǔ)銀行因短期貸款而造成的信用困難所產(chǎn)生的信貸資金在時(shí)間上的脫節(jié)問題。

土地融三資主要三渠道與三模式形式內(nèi)容１８房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）

房地產(chǎn)投資信托基金REITs就是以公司或信托(契約)基金的組織形式經(jīng)營，將募集資金運(yùn)用于房地產(chǎn)買賣管理或抵押權(quán)貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。當(dāng)資金募集完成后，就讓股票或受益憑證在交易市場上市流通；房地產(chǎn)資產(chǎn)信托(RealEstateAssetTrust、簡稱REAT)是一種非標(biāo)準(zhǔn)的集合投資信托計(jì)劃。REAT的受益憑證，是把房地產(chǎn)物業(yè)切割成一張張“債券“，由證券化的發(fā)行機(jī)構(gòu)支付利息給投資人，到期后把本金償還給投資人。不能在證券交易所上市流通。信托方式籌集資金成本低，這是因?yàn)榕c銀行相比，信托公司主要是直接募集社會(huì)資金，利潤主要來源于消費(fèi)者，可以以較低的成本運(yùn)作。這對于動(dòng)輒要幾千萬、幾億、幾十億的土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來說，將可以節(jié)約大量的財(cái)務(wù)成本。另外，由于信托募集資本方便靈活，可根據(jù)項(xiàng)目需要，專項(xiàng)募集，募集量可大可小，不受限制。從更廣泛的概念來說，REITs和REAT都是資產(chǎn)證券化的一個(gè)分支。土地融三資主要三渠道與三模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙模式（美國）

1、開發(fā)商和土地所有者合伙：土地所有者以土地入資，其價(jià)格在談判時(shí)確定，一般是土地的市場價(jià)格。開發(fā)商通常不必自己提供權(quán)益投資，剩余資金主要通過抵押土地來獲得貸款。(1)第一優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得資本回收，RP土地價(jià)值(按照合同約定的金額)的返還；(2)第二優(yōu)先權(quán)：土地所有者獲得按事先約定的回報(bào)率計(jì)算的權(quán)益資本回報(bào)；(3)第三優(yōu)先權(quán)：開發(fā)商獲得開發(fā)費(fèi)(通常為開發(fā)成本的3%~10%)，作為其管理開發(fā)過程和承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償；(4)第四優(yōu)先權(quán)：以上三者均被支付之后，開發(fā)商和土地所有者對超額利潤進(jìn)行分成，其比例通常通過談判決定。例如50%：50%。土地融三資主要三渠道與三模式形式內(nèi)容１９權(quán)益融資：多種合伙模式（美國）

3、開發(fā)商和貸款人合作.貸款人也可以通過“參與式貸款”(PMicipatingloan)的形式與開發(fā)商組成合伙模式，除了獲得利息之外，也分享一定比例的利潤分成。對于開發(fā)商而言，這種合伙形式最為簡單，也最容易實(shí)現(xiàn)。貸款人可以把貸款額的某個(gè)百分比作為權(quán)益投資，獲得權(quán)益投資收益，而不僅僅是利息。其區(qū)別是，利息必須要按時(shí)和按利率支付，而權(quán)益投資的收益則是在有可供分配的現(xiàn)金流出現(xiàn)時(shí)，才予以支付。當(dāng)然權(quán)益投資的收益率要高于利率。如果開發(fā)商的規(guī)模較大且經(jīng)驗(yàn)豐富，貸款人和開發(fā)商的利潤分成通常為50%：50%，而對于經(jīng)驗(yàn)不足的開發(fā)商，貨款人的利潤分成比例可以高達(dá)65%或75%。當(dāng)然，開發(fā)商仍可以首先獲得開發(fā)費(fèi)的補(bǔ)償。房地產(chǎn)三股票融三資概三述渠三道條三件案三例股票融三資的概三括股票融三資的好三處股票融三資的運(yùn)三作渠道1、發(fā)行新三股上市三融資(in三iti三al三pub三lic三of三fer三ing，IPO三)2、上市公三司發(fā)行三新股。已經(jīng)三公開發(fā)三行股票三的上市三公司發(fā)三行新的三股票，三稱為發(fā)三行新股(se三aso三ned三eq三uit三y0三ffe三rin三g，SEO三)3、通過ST公司向三優(yōu)質(zhì)基三礎(chǔ)設(shè)施三項(xiàng)目“三讓殼”三融資（三反向兼三并）股票初三次公開三發(fā)行股票初三次公開三發(fā)行(in三iti三al三pub三lic三of三fer三ing，IPO三)，是公三司長期三資本融三資的一三個(gè)重要三方式。IPO意味著三把一部三分股票三賣給外三部投資三者，從三而使一三個(gè)非公三眾公司(cl三ose三ly三hel三dc三orp三ora三tio三ns)變成一三個(gè)公眾三公司(pu三bli三cly三ow三ned三co三rpo三rat三ion三s)。IPO過程通三常被稱三為上市(go三ing三pu三bli三c)。上市公三司發(fā)行三新股1、概念三：已經(jīng)公三開發(fā)行三股票的三上市公三司發(fā)行三新的股三票，稱三為發(fā)行三新股(se三aso三ned三equ三ity三0f三fer三ing，SEO三)，又叫三后續(xù)發(fā)三行(fo三llo三w—o三no三ffe三rin三g)2、原因三：最流行三的說法三是上市三公司面三臨著需三要大額三支出的三凈現(xiàn)值三大于零三的投資三項(xiàng)目，三如果要三保持比三較理想三的資本三結(jié)構(gòu)，三在留存三收益不三足的情三況下，三發(fā)行新三股有利三于增加三股東的三財(cái)富。3、可能三性。在很大三程度上三取決于三公司當(dāng)三前投資三項(xiàng)目的三盈利能三力。4、方式三。私募（三簡單來三說就是三私下銷三售，是三指向一三個(gè)或幾三個(gè)投資三者(一般為三機(jī)構(gòu)投三資者)出售證三券；三股三票期權(quán)三、員工三持股計(jì)三劃和股三利再投三資計(jì)劃三；配三股；向三社會(huì)公三開發(fā)行三新股(增發(fā))。反向兼三并反向兼三并也稱Rev三ers三eT三ake三ove三r(R三TO)，俗稱三借殼上三市，是三一種簡三化快捷三的上市三方式，三是指一三家私人三公司通三過與一三家沒有三業(yè)務(wù)、三資產(chǎn)和三負(fù)債的三上市公三司的反三向合并三來實(shí)現(xiàn)三上市的三目的，三該上市三公司也三稱為殼三公司。三私人公三司并入三上市公三司后持三有多數(shù)三股權(quán)(通常是90％)A股上市三融資參三考融資要求企業(yè)至少擁有5000萬權(quán)益，總資產(chǎn)負(fù)債率低于70％，且資產(chǎn)凈收益率每年不低于l0％，此外，公司土地儲(chǔ)備也非常關(guān)鍵。融資數(shù)量不少于2億港元的市值預(yù)計(jì)(香港上市)融資成本適中融資周期長適合企業(yè)實(shí)力型規(guī)范企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)上市必備條件①連續(xù)三年盈利②凈資產(chǎn)收益率每年不得低于10％③累計(jì)對外投資額不超過凈資產(chǎn)的50％④總資產(chǎn)負(fù)債率低于70％⑤所有者權(quán)益至少5000萬元房地產(chǎn)三企業(yè)上三市三大三關(guān)卡政策關(guān)為了防止房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，證監(jiān)會(huì)曾一度禁止房地產(chǎn)企業(yè)直接上市，如今依然嚴(yán)格控制。自身關(guān)企業(yè)自身?xiàng)l件，土地儲(chǔ)備規(guī)模、財(cái)務(wù)狀況、管理制度等。市場關(guān)發(fā)行究竟能否成功，是否有足夠認(rèn)購，股價(jià)是否能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)等等。香港創(chuàng)三業(yè)板申三請①企業(yè)須具備兩年活躍業(yè)務(wù)活動(dòng)紀(jì)錄”。②企業(yè)上市的最低市值為4610萬港元⑧公眾最低持股量需達(dá)到3000萬或持10％的股份(兩者以高者計(jì))。④管理層股東和財(cái)政股東的合計(jì)持股量應(yīng)至少達(dá)到全部股份的35％。境外上三市條件境外直三接上市三即直接三向國外三證券主三管部門三登記注三冊，并三發(fā)行股三票(或其他三衍生金三融工具)，在當(dāng)三地證券三交易所三掛牌上三市交易三。即通三常說的N股、s股等

N股S股中國企業(yè)在約紐交易所發(fā)行股票并上市，取NewYork第一個(gè)字“N”為名中國企業(yè)在新加坡交易所上市中國公三司申請三境外上三市的條三件①符合三中國有三關(guān)境外三上市的三法律、三法規(guī)和三規(guī)則②籌資三用途符三合國家三產(chǎn)業(yè)政三策、利三用外資三政策及三國家有三關(guān)固定三資產(chǎn)投三資立項(xiàng)三的規(guī)定③凈資三產(chǎn)不少三于4億元人三民幣，三過去一三年稅后三利潤不三少于600三0萬人民三幣，并三有增長三潛力，三按合理三預(yù)期市三盈率計(jì)三算，籌三資額不三少于500三0萬美元④具有三規(guī)范的三法人治三理結(jié)構(gòu)三及較完三善的內(nèi)三部管理三制度，三有較穩(wěn)三定的高三級(jí)管理三層及較三高的管三理水平⑤上市三后分紅三派息有三可靠的三外匯來三源，符三合中國三外匯管三理的有三關(guān)規(guī)定⑥符合三中國證三券監(jiān)督三管理委三員會(huì)規(guī)三定的其三他條件直接上三市：萬三科股份三有限公三司首批公三開上市三的房地三產(chǎn)企業(yè)198三8年12月，公三司公開三向社會(huì)三發(fā)行股三票28三00萬股，三募集人三民幣28三00萬元。199三3年3月，公三司再次三發(fā)行45三00萬股B股。募三集資金45三135萬港元三，主要三投資三于房地三產(chǎn)開發(fā)三，200三0年年初三，公司三又增三資配股三募集人三民幣6．25億元。199三1年6月，萬三科公司三又通過三配售和三定向發(fā)三行新股28三36萬股，三籌三集人民三幣1．27億元，三公司開三始跨地三域發(fā)展三。200三2年6月18日，公三司向社三會(huì)公開三發(fā)行15億元可三轉(zhuǎn)換公三司債券三。從198三8年至今三，萬科三公司共三從股市三融資16億多元三人民幣三，發(fā)行三企業(yè)債三券融資15億元，股份制三改造上三市:北京天三鴻寶業(yè)公司由三北京房三地產(chǎn)開三發(fā)經(jīng)營三公司(現(xiàn)更名三為北京三天鴻集三團(tuán)公司)、北京三華澳房三產(chǎn)公司三、北京三市房屋三建筑設(shè)三計(jì)院共三同發(fā)起三并擬向三其他社三會(huì)法人三和內(nèi)部三職工定三向募集三股份設(shè)三立的股三份有限三公司。三總股本三為70三00萬股，三其中發(fā)三起人認(rèn)三購46三50萬股，三向社會(huì)三法人募三集21三75萬股，三向內(nèi)部三職工募三集175萬股。三北京市三經(jīng)濟(jì)體三制改革三委員會(huì)三同意公三司先募三集法人三股68三25萬股注三冊登記三，保留三內(nèi)部職三工股175萬股。公司的40三00萬股A股于200三0年12月25日上網(wǎng)三定價(jià)發(fā)三行，200三1年3月12日在上三海證券三交易所三上市。三主承銷三商為中三信證券三股份有三限公司三。此次40三00萬股A股總共三募集資三金4億元。從它上三市前3年的收三入水平三，該公三司的資三金實(shí)力三不強(qiáng)。三從股市三籌集資三金4億元，三這比它三上市前3年收入三的總和三還要多三。上三市融資三有效滿三足了企三業(yè)經(jīng)營三所需的三資金。上市公三司轉(zhuǎn)向三投資房三地產(chǎn)業(yè)200三2年6月“北三京西紅三門經(jīng)濟(jì)三適用房三項(xiàng)目暨三國有士三地使用三權(quán)出讓三招標(biāo)”三。200三2年7月16日，北三京市土三地整理三儲(chǔ)備中三心公標(biāo)三，聯(lián)合三投標(biāo)的三湖南電三廣傳媒三股份有三限公司三和長沙三金海林三置業(yè)有三限公司三被確定三為第一三中標(biāo)候三選人。三其中標(biāo)三的理由三是：中三標(biāo)總價(jià)三款為17．65億元人三民幣，三經(jīng)濟(jì)適三用房的三最高銷三售價(jià)格三為每建三筑平方三米22三80元，比三政府限三定的最三高價(jià)每三平方米26三00元降低三了320元。電廣傳三媒股份三有限公三司的主三營業(yè)務(wù)三涵蓋了三現(xiàn)代傳三媒業(yè)的三幾大主三流，業(yè)三績很好三。公司三于199三8年12月23日首次三發(fā)行50三00萬股A股股票三，籌資44三620萬元；200三0年11月再次三發(fā)行53三00萬股A股股票三，籌資15．43億元。三其在兩三年時(shí)間三里從股三市共募三集資金三近20億元。開發(fā)商三買殼上三市北京泰三躍房地三產(chǎn)公司三在200三2年連購三五家上三市公司三的控股三權(quán)，三形成了三泰躍系三；泰躍三房地產(chǎn)三公司有三著豐富三的土地三儲(chǔ)備，三擁有70萬平方三米拆遷三完畢的三土地，三前期投三入已經(jīng)三完成，三保守估三計(jì)，約三有50億元營三業(yè)額。公司在5次收購三中動(dòng)用三資金近10億元，三且多采三取現(xiàn)金三方式收三購，而三不是通三過資產(chǎn)三重組或三股權(quán)抵三押。泰躍房三地產(chǎn)公三司收購三的上市三公司主三要是資三源型上三市公司三。風(fēng)險(xiǎn)三分散在三各個(gè)控三股公司三和關(guān)聯(lián)三公司。200三7年9月前房三地產(chǎn)上三市公司三融資情三況（高三通智庫三統(tǒng)計(jì)）200三7年9月前房三地產(chǎn)上三市公司三融資情三況（高三通智庫三統(tǒng)計(jì)）200三7年9月前房三地產(chǎn)上三市公司三融資情三況（高三通智庫三統(tǒng)計(jì)）資本籌三措概三述資本金三制度籌資三主三體來三源案三例項(xiàng)目資三本金概三念現(xiàn)代公三司的資三金來源三構(gòu)成分三為兩大三部分：1、股東三權(quán)益資三金：以權(quán)益三方式投三資于公三司的資三金取得三公司的三產(chǎn)權(quán)2、負(fù)債三：以負(fù)債三方式籌三集的資三金，提三供資金三方只取三得對于三公司的三債權(quán)。（債權(quán)三人優(yōu)先三于股權(quán)三受償，三但對于三公司沒三有控制三）項(xiàng)目資三本金是指由三項(xiàng)目的三發(fā)起人三、股權(quán)三投資人(以下稱三投資者)以獲得三項(xiàng)目財(cái)三產(chǎn)權(quán)和三控制權(quán)三的方式三投入的三資金。對于提三供債務(wù)三融資的三債權(quán)人三來說，三項(xiàng)目的三資本金三是獲得三負(fù)債融三資的一三種信用三基礎(chǔ)，三因?yàn)轫?xiàng)三目的資三本金后三于負(fù)債三受償，三可以降三低債權(quán)三人債權(quán)三回收風(fēng)三險(xiǎn)。在項(xiàng)目三的融資三研究中三，應(yīng)根三據(jù)項(xiàng)目三融資目三標(biāo)的要三求，在三擬定的三融資模三式前提三下，研三究資本三金籌措三方案。項(xiàng)目資三本金制三度國家對三于固定三資產(chǎn)投三資實(shí)行三資本金三制度。三根據(jù)三國務(wù)院三的規(guī)定三，投資三項(xiàng)目資三本金占三總投資三的比例三，根據(jù)三不同行三業(yè)和項(xiàng)三目的經(jīng)三濟(jì)效益三等因素三確定，三具體規(guī)三定如表三所示。序號(hào)投資行業(yè)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例

l交通運(yùn)輸、煤炭

35％及以上2鋼鐵、郵電、化肥

25％及以上

3電力、機(jī)電、建材、化工、石油加工、有色、輕工、紡織、商貿(mào)及其他行業(yè)

20％及以上項(xiàng)目資三本金籌三資主體采取項(xiàng)三目融資三方式進(jìn)三行項(xiàng)目三的融資三，需要三組建新三的獨(dú)立三法人，三項(xiàng)目的三資本金三是新建三法人的三資本金三，是項(xiàng)三目投資三者(項(xiàng)目發(fā)三起人一三般也是三投資者)為擬建三項(xiàng)目提三供的資三本金。為項(xiàng)目三投資而三組建的三新法人三大多是三企業(yè)法三人，包三括有限三責(zé)任公三司、股三份公司三、合作三制公司三等。有三些公用三設(shè)施項(xiàng)三目建設(shè)三也可能三采取新三組建事三業(yè)法人三實(shí)施。項(xiàng)目資三本金主三要來源1、項(xiàng)目三法人的三自有資三金（企業(yè)三現(xiàn)有的三現(xiàn)金;未來生三產(chǎn)經(jīng)營三中獲得三的可用三于項(xiàng)目三的資金三、企業(yè)三資產(chǎn)變?nèi)F(xiàn)和企三業(yè)增資三擴(kuò)股2、各級(jí)三政府財(cái)三政預(yù)算三內(nèi)資金三、預(yù)算三外資金三及各種三專項(xiàng)建三設(shè)基金三；3、國家三授權(quán)投三資機(jī)構(gòu)三提供的三資金。4、國內(nèi)三外企業(yè)三、事業(yè)三單位入三股的資三金；5、社會(huì)三個(gè)人人三股的資三金；6、項(xiàng)目三法人通三過發(fā)行三股票從三證券市三場上籌三集的資三金。有些情三況下投三資者還三可以以三準(zhǔn)資本三金方式三投入資三金，包三括：（優(yōu)先股三、可轉(zhuǎn)三換債、三股東借三款等。引進(jìn)戰(zhàn)三略投資三者城市房三地產(chǎn)引三進(jìn)戰(zhàn)略三投資者三可以考三慮五個(gè)三方面：1、在保三持國有三控股地三位的前三提下，三吸引中三外民間三資本參三股2、社會(huì)三資本興三辦新企三業(yè)3、中外三資本合三資合作三新企業(yè)三（項(xiàng)目三）4、鼓勵(lì)三中外資三本投資三并購老三企業(yè)（三股權(quán)轉(zhuǎn)三讓）5、其他三方式從經(jīng)濟(jì)三學(xué)意義三上講，三引進(jìn)戰(zhàn)三略投資三者存在三兩個(gè)目三的：第一，具有信三息傳遞三的功能三，提高IPO的效率第二，引進(jìn)戰(zhàn)三略投資三者，還三能夠引三進(jìn)其先三進(jìn)的管三理技術(shù)三、經(jīng)驗(yàn)三和專業(yè)三的知識(shí)三，引進(jìn)三其產(chǎn)品三開發(fā)、三創(chuàng)新的三流程，三引進(jìn)其三市場營三銷的方三案和思三路，促三進(jìn)上市三公司的三完善和三發(fā)展，三提高未三來預(yù)期三收益。資本金三籌資案三例案例:鄭州市三建設(shè)投三資公司三融資模三式背景鄭州市三位于河三南省中三部偏北三，是全三國東、三中、西三三大經(jīng)三濟(jì)帶的三結(jié)合部三。鄭州三市政府三致力于三把鄭州三建設(shè)成三為國家三區(qū)域性三中心城三市和現(xiàn)三代化商三貿(mào)城，三但鄭州三市建設(shè)三投資總?cè)境扇⒑笤谌Y金方三面力不三從心。因此，三開展籌三融資活三動(dòng)，應(yīng)三是公司三起步階三段的重三點(diǎn)工作三。長期融三資戰(zhàn)略融資方三案的實(shí)三施步驟合作開三發(fā)搞雙三贏企業(yè)“三缺胳膊三少腿”三是常有三之事，三合作則三是完善三自我。我們的三晚餐并三非來自三屠宰商三、釀酒三師和面三包師的三恩惠，三而是來三自他們?nèi)龑ψ陨砣娴娜P(guān)切?！獊啴?dāng)·斯密《國富論》合作開三發(fā)概述不同當(dāng)三事人之三間共同三出資、三共同經(jīng)三營、共三擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)三、共享三利益的三合作行三為，是三一種房三地產(chǎn)開三發(fā)的聯(lián)三合經(jīng)營三行為。三這種合三作方式三不限于三一方出三資，也三可以雙三方共同三出地出三資。合作開三發(fā)房地三產(chǎn)必須三“三共三”——共同投三資、共三享利潤三、共三擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)三。在形式三上，無三論合作三各方是三以股東三名義出三資設(shè)立三房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目公司三，還是三不設(shè)立三項(xiàng)目公三司而直三接由合三作各方三共同開三發(fā)，均三屬合作三開發(fā)房三地產(chǎn)之三列。當(dāng)三然，已三成立的三房地產(chǎn)三開發(fā)項(xiàng)三目公司三在從事三房地產(chǎn)三開發(fā)時(shí)三也可理三解為是三股東之三間的合三作開發(fā)三行為。房地產(chǎn)三合作開三發(fā)最重三要的是三簽訂合三作開發(fā)三合同。房地產(chǎn)三企業(yè)合三作開發(fā)三的法律三依據(jù)與三特征1、房地三產(chǎn)企業(yè)三合作開三發(fā)的法三律依據(jù)房地產(chǎn)三合作開三發(fā)的法三律依據(jù)三是《城市房三地產(chǎn)管三理法》第27條中的三規(guī)定：三“依法三取得的三土地使三用權(quán)，三可以依三照本法和有三關(guān)法律三、行政三法規(guī)的三規(guī)定，三作價(jià)入三股，合三資、合作開發(fā)三經(jīng)營房三地產(chǎn)。三”2、房地三產(chǎn)企業(yè)三合作開三發(fā)法律三特征①合作三主體中三至少一三方應(yīng)當(dāng)三具有房三地產(chǎn)開三發(fā)的經(jīng)三營資格三；②用于三合作開三發(fā)的國三有土地三必須是三通過出三讓方式三取得的三，不能三是以劃三撥方式三取得的三土地，三但經(jīng)有三批準(zhǔn)權(quán)三的人民三政府批三準(zhǔn)的，三可以進(jìn)三行合作三開發(fā)；③房地三產(chǎn)合作三開發(fā)合三同的性三質(zhì)屬于三合同法三中的無三名合同三，根據(jù)三當(dāng)事人三約定的三內(nèi)容不三同，合三同的性三質(zhì)就會(huì)三不同，三可能是三合伙合三同，也三可能是三承攬合三同。此外，三房地產(chǎn)三合作開三發(fā)合同三的履行三過程中三不僅在三每個(gè)階三段都有三相應(yīng)政三府部門三的直接三管理和三干預(yù)，三同時(shí)還三有開發(fā)三主體以三外的其三他單位三的參與三，比如三設(shè)計(jì)單三位，施三工單位三、監(jiān)理三單位、三勞務(wù)分三包單位三、材料三供應(yīng)單三位等等三。房地產(chǎn)三合作開三發(fā)的四三種模式模式含義特征案例資源互補(bǔ)資源互補(bǔ)模式不是簡單的企業(yè)規(guī)模的疊加和擴(kuò)大，其實(shí)質(zhì)內(nèi)涵是房地產(chǎn)強(qiáng)勢資源的聯(lián)合。一是可以使土地價(jià)格下降，將聯(lián)合拿下的土地再在聯(lián)盟內(nèi)進(jìn)行分配開發(fā)。二是可以加大項(xiàng)目的整體開發(fā)實(shí)力，縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，形成聯(lián)盟內(nèi)各企業(yè)的共贏。2004年3月，華遠(yuǎn)和SOH0中國從競爭到牽手合作，SOHO中國以參股項(xiàng)目公司的形式加入到尚都國際中心整體開發(fā)中．一期由華遠(yuǎn)負(fù)責(zé)開發(fā)，SOHO中國開發(fā)項(xiàng)目二三期l7萬平方米的土地。華遠(yuǎn)在換取了SOH0中國手中的資金后，用這筆資金以股權(quán)合作的方式換取了東華廣場項(xiàng)目的土地。對華遠(yuǎn)而言，有效利用“雞蛋”換取自己更需要的“糧票”；對SOHO中國而言，能利用多余的“糧票”換取急需的“雞蛋”，各得其所。分工協(xié)作分工協(xié)作一般指單個(gè)開發(fā)商，在整個(gè)建筑產(chǎn)品的垂直供應(yīng)鏈中，和其他各企業(yè)扮演著上、中、下游的角色，每一個(gè)在供應(yīng)鏈里的企業(yè)都能專門做自已強(qiáng)勢的事。在專業(yè)分工的狀況下，開發(fā)商不必因?yàn)槟硞€(gè)環(huán)節(jié)而招聘所需人才，不必在每個(gè)環(huán)節(jié)都投入資金成本，這也就省去了許多精神及管理成本的損耗。例如，開發(fā)商擅長開發(fā)，包括拿地、建筑等，但不一定善于設(shè)計(jì)、樓盤包裝、策劃、市場調(diào)研等。這樣一個(gè)產(chǎn)品誕生到完成的過程還會(huì)有許多專業(yè)的公司，如監(jiān)理、設(shè)計(jì)。廣告等專職公司的介入。市場瓜分市場瓜分指開發(fā)企業(yè)在共同或相近的板塊區(qū)域內(nèi)聯(lián)盟，共同規(guī)劃、共同宣傳、資源共享，挾整體之勢而提升自己的一種合作模式。這種模式摒棄了在—個(gè)區(qū)域內(nèi)各自為政的種種弊端，避免了“窩里斗”、兩敗俱傷，通過聯(lián)盟共同瓜分市場的空問和利潤。“五黃大社區(qū)”是重慶的第一個(gè)區(qū)域性地產(chǎn)聯(lián)盟。2000年，五黃路上五大樓盤組成了重慶北部新城的五黃大聯(lián)盟，共同喊出了“五黃大社區(qū)的口號(hào)”。兩年里，五黃路上新的五家樓盤，又一次扛起五黃大社區(qū)這面旗幟，重新“歃血結(jié)盟”．組成“新五黃聯(lián)盟”。交叉營銷交叉營銷是指向一位顧客銷售多種相關(guān)的服務(wù)或產(chǎn)品。這是一種發(fā)現(xiàn)顧客多種需求，并滿足其多種需求的一對一營銷方式，從橫向角度開發(fā)產(chǎn)品市場。最大特征在于．房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)以外的企業(yè)通過結(jié)成聯(lián)盟，進(jìn)行交叉營銷．以達(dá)到擴(kuò)大市場的目的。聯(lián)盟合作的主要特點(diǎn)：①服務(wù)于相同的顧客群，但不存在競爭；②對方的客戶群至少同我方現(xiàn)有的客戶群一樣大，擁有與對方不同的資源，包括高訪問量的網(wǎng)站，不同的細(xì)分市場；③相兼容的價(jià)值觀念。奧園和海爾聯(lián)手推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化是交叉營銷模式的典范。相近的企業(yè)理念和對市場的共同認(rèn)識(shí)．使奧園置業(yè)與海爾共同組合起住宅品牌產(chǎn)業(yè)鏈——“奧園海爾住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)中心”。海爾是中國白色家電的領(lǐng)跑者，奧園置業(yè)是中國主題地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，奧園置業(yè)與海爾家電共同組建了執(zhí)行小組，在認(rèn)真把握消費(fèi)者需求、住宅功能與性能的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、節(jié)能與新能源利用技術(shù)，廚衛(wèi)技術(shù)、管線技術(shù)、環(huán)境及其保障技術(shù)、智能化技術(shù)以及施工建造技術(shù)七大技術(shù)的研究，加強(qiáng)對家電家居等部品與住宅設(shè)計(jì)、建設(shè)、裝修的集成研究，努力實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的系列化、通用化。他們的合作旨在共同推進(jìn)住宅工程開發(fā)和功能裝配的產(chǎn)業(yè)化分工，實(shí)現(xiàn)住宅開發(fā)的“科技化、專業(yè)化和產(chǎn)業(yè)化”，被業(yè)界視為中國住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重要里程碑。合作開三發(fā)的兩三種方式合作開三發(fā)有兩三種方式三：一是三非法人三型合作三開發(fā)；三二是法三人型合三作開發(fā)三。此相關(guān)三具體情三況如下三表：合作開發(fā)含義法規(guī)具體操作法人型合作開發(fā)房地產(chǎn)合作開發(fā)各方以組建新的法人。即成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的就是法人型合作開發(fā)?！睹穹ㄍ▌t》第51條“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，組成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任、具備法人條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，取得法人資格”。根據(jù)本條規(guī)定，在成立項(xiàng)目公司情況下，房地產(chǎn)合作開發(fā)方即成為項(xiàng)目公司的股東，作開發(fā)各方之間的權(quán)利義務(wù)，再由合作協(xié)議來規(guī)范，而由公司章程予以規(guī)定。合作開發(fā)方不再以協(xié)議約定的連帶責(zé)任承擔(dān)民事責(zé)任，而是以項(xiàng)目公司的注冊資本為限對外承擔(dān)有限責(zé)任。以成立項(xiàng)目公司的方式進(jìn)行合作開發(fā)。符合現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，是值得推廣自運(yùn)作模式。合作開發(fā)含義法規(guī)具體操作非法人型合作開發(fā)聯(lián)營可以不組成新的法人，采用這種形式進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)即是非法人型合作開發(fā)。《民法通則》第52條“企業(yè)之間或者企業(yè)、事業(yè)單位之間聯(lián)營，共同經(jīng)營、不具備法人條件的，由聯(lián)營各方按照出資比例或者協(xié)議的約定，以各自所有的或者經(jīng)營管理的財(cái)產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任。依照法律的規(guī)定或者協(xié)議的約定負(fù)連帶責(zé)任的，承擔(dān)連帶責(zé)任”。根據(jù)本條規(guī)定，合作各方采取成立項(xiàng)目經(jīng)理部、設(shè)立項(xiàng)共管賬戶等方式進(jìn)行合作經(jīng)營，具體的合作方式、投資及利潤分配比例等一系列權(quán)稅義務(wù)均由合作協(xié)議約定。實(shí)踐中因?yàn)椴捎眠@種合作開發(fā)較組建新的企業(yè)法人靈活，故非法人型的合作較為常見。合作開三發(fā)的六三大要點(diǎn)房地產(chǎn)三合作開三發(fā)合同三內(nèi)容繁三雜，標(biāo)三的巨大三，履行三期限長三，容易三引發(fā)糾三紛。因三此，簽三訂房地三產(chǎn)合作三開發(fā)合三同一定三要謹(jǐn)慎三、規(guī)范三。實(shí)踐三中，在三合作開三發(fā)中常三見的六三大要點(diǎn)三需要注三意:1．合同三不要約三定保底三條款聯(lián)營合三同的各三方應(yīng)當(dāng)三共同投三資、共三同經(jīng)營三、共擔(dān)三風(fēng)險(xiǎn)、三共享利三潤。但三有很多三合作開三發(fā)合同三卻約定三：不論三項(xiàng)目是三否贏利三，聯(lián)營三的其中三一方均三要收回三投資或三收取固三定的利三潤。此三類條款三屬于聯(lián)三營合同三中的“三保底條三款”，三這種條三款違背三了聯(lián)營三活動(dòng)中三應(yīng)當(dāng)遵三守的共三負(fù)盈虧三、共擔(dān)三風(fēng)險(xiǎn)的三原則，三損害了三其他聯(lián)三營或聯(lián)三營體債三權(quán)人的三合法權(quán)三益，應(yīng)三認(rèn)定為三無效。2．加強(qiáng)三和完善三對“共三管賬戶三”的管三理措施3．不能三借合作三開發(fā)之三名，行三借貸之三實(shí)例如，三房地產(chǎn)三合作開三發(fā)合同三中的投三資方與三土地方三約定：三投資方三僅提供三資金，三不承擔(dān)三其他義三務(wù)，由三對方在三項(xiàng)目完三工后返三還出資三方的本三金及利三息。根據(jù)國三家有關(guān)三法律和三中國人三民銀行三發(fā)布的《貸款通三則》的規(guī)定三。企業(yè)三之間相三互借貸三資金收三取利息三，是被三禁止的三。因此三，以合三作開發(fā)三為名，三而行借三貸之實(shí)三，也是三無效合三同。根三據(jù)最高三人民法三院《關(guān)于審三理聯(lián)營三合同糾三紛案件三若干問三題的解三答》的規(guī)定三，出借三方只可三收回本三金，對三已取得三或約定三取得的三利息應(yīng)三予收繳三，對借三款方則三應(yīng)處以三相當(dāng)于三銀行的三利息的三罰款。4．必須三明確責(zé)三權(quán)5．及時(shí)三辦理項(xiàng)三目開發(fā)三各項(xiàng)手三續(xù)，確三保項(xiàng)三目合法6．注意三對合作三方的資三信調(diào)查合作各三方均應(yīng)三對合作三他方的三資格、三資信有三充分的三了解，三應(yīng)調(diào)查三他方在三主體上三是否具三備法律三規(guī)定的三條件或三履約能三力，特三別是應(yīng)三重視對三于以投三資方身三份參加三合作開三發(fā)的聯(lián)三營一方三的資信三調(diào)查。調(diào)查重三點(diǎn)：了三解對方三的注冊三資金；三了解對三方的融三資能力三；了解三對方的三經(jīng)營管三理水平三；了解三對方的三誠信情三況。一個(gè)房三地產(chǎn)合三作開發(fā)三項(xiàng)目自三立項(xiàng)開三始，直三至開發(fā)三完成，三期間必三然面臨三許多復(fù)三雜的情三況和法三律問題三。為減三少糾紛三，降低三風(fēng)險(xiǎn)，三順利地三實(shí)現(xiàn)合三同目的三，就必三須首先三弄清楚三合作開三發(fā)的法三律性質(zhì)三、方式三和應(yīng)注三意的法三律問題三，做到三依法履三約，規(guī)三范運(yùn)作三。案例首創(chuàng)集三團(tuán)與其三他房地三產(chǎn)企業(yè)三合作:“一千三棟”項(xiàng)三目位于三北京市三溫榆河三上游，三占地面三積240三0畝，總?cè)ㄖ嫒e56萬平方三米，擬三建130三2棟獨(dú)棟三別墅，三是迄今三為止北三京規(guī)模三最大的三獨(dú)棟別三墅項(xiàng)目三。實(shí)際三上，在三這個(gè)項(xiàng)三目中，三首創(chuàng)先三期已經(jīng)三與富陽三地產(chǎn)、三宏福地三產(chǎn)進(jìn)行三了合作三，三家三所持股三份相差三不大。三旗下已三擁有一三家專業(yè)三房地產(chǎn)三上市公三司的首三創(chuàng)集團(tuán)三，實(shí)際三上，是三想將項(xiàng)三目養(yǎng)熟三再給首三創(chuàng)置業(yè)三，裝到三上市公三司的殼三里去，三維持上三市公司三首創(chuàng)置三業(yè)業(yè)績?nèi)木馊?。未來三，首?chuàng)三集團(tuán)將三作為上三市公司三的儲(chǔ)備三器，集三團(tuán)先期三運(yùn)作項(xiàng)三目，然三后由置三業(yè)進(jìn)行三挑選收三購。（二）三萬科合三作中糧1、200三5年11月10日，由三中糧集三團(tuán)下屬三鵬利國三際和萬三科集團(tuán)三聯(lián)手開三發(fā)的廣三州科學(xué)三城——H三2住宅項(xiàng)三目正式三破土動(dòng)三工。作為萬三科在廣三州首個(gè)三占地超三過20萬平方三米的別三墅社區(qū)三，鵬利三項(xiàng)目將三成為兩三大集團(tuán)三在地產(chǎn)三方面進(jìn)三行戰(zhàn)略三對接的三起點(diǎn)。萬科在三不斷擴(kuò)三大土地三儲(chǔ)備的三同時(shí)，三其資金三鏈也備三受考驗(yàn)三。而引三入總資三產(chǎn)達(dá)700三0多億元三的中糧三集團(tuán)作三為戰(zhàn)略三伙伴，三將可為三其帶來三充足的三現(xiàn)金流三及土地三儲(chǔ)備。三此次與三中糧合三作開發(fā)三，打破三了“萬三科在廣三州一直三拿不到三好地”三的瓶頸三。2、資金三、土地三與專業(yè)三的合作200三5年以來三萬科展三開了一三系列的三合作行三動(dòng)，如GIC三(新加坡三政府投三資公司)、I(H三ypo三Re三al三Est三ate三Ba三nkI三nte三rna三tio三nal。國際三專業(yè)房三地產(chǎn)投三資銀行三，德國)；包括三帶有金三融產(chǎn)品三創(chuàng)新價(jià)三值的信三托基金三；也包三括同行三業(yè)的其三他優(yōu)秀三企業(yè)，三如招商三地產(chǎn)。3、不僅三是資本三運(yùn)作200三5年萬科三集團(tuán)的三子公司三萬科地三產(chǎn)(香港)有限公三司與KEE三NSI三NO三SER三VIC三ES一]MI三TE三D簽署了三受讓東三臺(tái)工業(yè)三發(fā)展有三限公司(以下簡三稱“香三港東臺(tái)三”)70％的股三權(quán)的協(xié)三議。香三港東臺(tái)三成立于198三2年10月29日，注三冊資本三港幣500萬元，三為鵬利三國際下三屬的子三公司，三擁有鵬三利國際三置業(yè)(廣州)有限公三司l00％的股三權(quán)。萬三科是通三過成為三東臺(tái)大三股東的三形式取三得鵬利(廣州)在廣州三的土地三儲(chǔ)備。三在這個(gè)三占地面三積達(dá)22萬平方三米的項(xiàng)三目中，三兩家將三各占一三半股權(quán)三，風(fēng)險(xiǎn)三共擔(dān)，三并且主三要開發(fā)三資金將三由項(xiàng)目三公司自三籌解決三。4、宏觀三調(diào)控下三的合作三機(jī)會(huì)在宏觀三調(diào)控的三形勢下三，不少三房地產(chǎn)三公司由三于銀根三收緊而三放緩了三開發(fā)新三盤的步三伐，但三萬科卻三逆市而三上，200三5年以來三動(dòng)作仍三然相當(dāng)三大，此三次傍上三中糧，三將使其三土地儲(chǔ)三備不足三的劣勢三一掃而三光，并三催生出三許多此三前難以三開展的三合作。5、200三5年新增三土地中48．3％為合三作方式三獲得萬三科在項(xiàng)三目發(fā)展三上貫徹三“謹(jǐn)慎三并進(jìn)取三”的方三鐘，要三通過合三作方式三獲得土三地，并三爭取更三為有利三的付款三條件以三改善該三集團(tuán)現(xiàn)三金流狀三況。200三5年，在三公司新三增651．2萬平方三米土地三儲(chǔ)備當(dāng)三中，48．3％為合三作方式三獲得。三尤其對三于地價(jià)三已趨于三高位的三長三角三地區(qū)，85．4％的新三增項(xiàng)目三資源，三系由與三南都的三戰(zhàn)略合三作獲得三，該批三土地價(jià)三格低于三市價(jià)，三并有更三為有利三的分期三付款條三件。6、萬科三定向華三潤集團(tuán)三增發(fā)募三集42億元萬科200三6年7月18日公布三，將向三包括大三股東華三潤股份三有限公三司(下稱“三華潤股三份’’)在內(nèi)的三機(jī)構(gòu)投三資者，三定向增三發(fā)不超三過7億股，三募集不三超過42億元資三金。華潤股三份7月18日在宣三布增持G萬科的三同時(shí)，三還宣布三華潤集三團(tuán)有限三公司將三和G萬科在三全國共三同投資三開發(fā)住三宅房地三產(chǎn)項(xiàng)目三，合作三模式主三要是華三潤集團(tuán)三出地，三萬科出三人、出三錢。合作協(xié)三議保證三，如果三只有雙三方合作三，萬科三持有項(xiàng)三目的權(quán)三益將等三于大于50％；在三多方參三與合作三的前提三下，萬三科將為三住宅項(xiàng)三目權(quán)益三的第一三大權(quán)益三持有人三。上三述合作三模式對三萬科來三說可以三回避土三地政策三風(fēng)險(xiǎn)，三同時(shí)減三少在土三地上的三資金投三入，以三便在宏三觀調(diào)控三背景下三得以加三速發(fā)展三。負(fù)債融三資貸款租賃短期金三融債房地產(chǎn)三的貸款針對房三地產(chǎn)開三發(fā)的貸三款類型信用貸三款的五三種類型類型分析普通限額貸款一些企業(yè)常常與銀行訂立一種非正式協(xié)議。以確定一個(gè)貸款限額，在限額內(nèi)，企業(yè)可隨時(shí)得到銀行的貸款支持。透支放款對這種貸款，銀行與客戶之間沒有書面協(xié)議，往往憑客戶與銀行之間存在的默契行事。特別是對信用較好的客戶，銀行經(jīng)常提供透支上的便利，這種便利被視為銀行對客戶所承擔(dān)的合同之外的“附加義務(wù)”。備用貸款承諾一種比較正式的和具有法律約束力的協(xié)議。銀行與企業(yè)簽訂正式合同，在合同中銀行承諾在指定期限和限額內(nèi)向企業(yè)提供相應(yīng)貸款。企業(yè)要為銀行的承諾提供費(fèi)用，其費(fèi)用率通常相當(dāng)于限額未用部分或全部限額的0.25％～0.75％

類型分析消費(fèi)者貸款消費(fèi)者放款是對消費(fèi)者個(gè)人發(fā)放，用于購買耐用消費(fèi)品或支付其他費(fèi)用的放款。商業(yè)銀行向客戶提供這種貸款時(shí)，要進(jìn)行多方面的審查，主要包插借款人的職業(yè)、借款人的生活收支狀況、借款人的財(cái)產(chǎn)狀況、借款人的品德。票據(jù)貼現(xiàn)貸款票據(jù)貼現(xiàn)貸款是顧客將未到期的票據(jù)提交銀行，由銀行扣除自貼現(xiàn)日起至到期日止的利息而取得的現(xiàn)款?？少N現(xiàn)的票據(jù)包括銀行承兌匯票、商業(yè)承兌匯票、商業(yè)期票、銀行本票和匯票等。目前商業(yè)銀行貼現(xiàn)業(yè)務(wù)已擴(kuò)展到政府債券。擔(dān)保貸三款根據(jù)充三當(dāng)擔(dān)保三物的不三同，擔(dān)三保貸款三可分為三兩種：（1）擔(dān)三保品貸三款①可擔(dān)三保物權(quán)■股票三和債券三；■保函三、商品三、地產(chǎn)三、人壽三保險(xiǎn)單三、匯票三、本票三以及其三他物權(quán)三憑證；■第二三抵押權(quán)三，甚至三第三抵三押權(quán)等三等。②影響三擔(dān)保因三素■市場三價(jià)格是三否穩(wěn)定三；■是否三容易銷三售，是三否易于三保管；■進(jìn)行三鑒定所三需要的三技術(shù)是三否復(fù)雜三。其中，三商品最三適合作三為擔(dān)保三品，有三價(jià)證券三次之，三不動(dòng)產(chǎn)三最差。③擔(dān)保三種類取得留三置權(quán)銀行扣三留債務(wù)三人的財(cái)三產(chǎn)直到三他欠銀三行的債三務(wù)還清三為止。取得質(zhì)三押權(quán)其內(nèi)在三規(guī)定性三與留置三權(quán)略有三不同：三其中之三一是，三在質(zhì)押三方式下三，受質(zhì)三押人(銀行)在債務(wù)三清償前三擁有全三部占有三債務(wù)人三用作抵三押財(cái)產(chǎn)三的權(quán)力三，在某三些情況三下，受三質(zhì)押人三還有出三賣該財(cái)三產(chǎn)的權(quán)三力。質(zhì)三押權(quán)是三一種特三別賦予三的所有三權(quán)。抵押債務(wù)人三將其擁三有法定三權(quán)利或三衡平法三權(quán)利的三不動(dòng)產(chǎn)三或動(dòng)產(chǎn)三轉(zhuǎn)讓給三債權(quán)人三作為其三借款的三抵押品三。在抵三押方式三下，受三抵押人(銀行)對財(cái)產(chǎn)三有特定三的權(quán)益三并有出三賣權(quán)，三銀行的三抵押文三件一般三載有變?nèi)u擔(dān)保三品的明三確規(guī)定三。（2）保三證書擔(dān)三保貸款保證書三擔(dān)保貸三款指由三第三者三出具保三證書擔(dān)三保的放三款。保證書三是保證三人為借三款人作三貸款擔(dān)三保與銀三行的簽三約性文三件。保三證書擔(dān)三保放款三的實(shí)務(wù)三操作通三常比較三簡單，三銀行只三要取得三經(jīng)保證三人簽字三的銀行三擬定的三標(biāo)準(zhǔn)模三式保證三書，即三可向借三款人發(fā)三放貸款三。所以三，保證三書是銀三行可以三接受的三最簡單三的擔(dān)保三形式。保證人三不同，三保證書三的出具三程序也三不同。三銀行在三接受時(shí)三對股份三制、合三伙制、三單個(gè)制三公司等三加以區(qū)三分。保證書三在銀行三陳述虛三偽、保三證人出三于誤解三、保證三人受到三不正當(dāng)三的影響三這三種三情況下三無效。國內(nèi)商三業(yè)銀行三貸款流三程房地產(chǎn)三企業(yè)法三人向國三內(nèi)商業(yè)三銀行貸三款一般三要經(jīng)過三以下五三個(gè)階段三。如下三面的流三程圖：貸款資三金運(yùn)作三方式在房地三產(chǎn)開發(fā)三中，大三量的資三金周轉(zhuǎn)三使開發(fā)三商很難三單憑自三身的經(jīng)三濟(jì)實(shí)力三進(jìn)行項(xiàng)三目開發(fā)三，項(xiàng)目三總投資(含貸款三建設(shè)期三利息)一般比三較大，三整個(gè)建三設(shè)經(jīng)營三期約為3～5年，是三一個(gè)建三設(shè)周期三長、資三金投入三量大的三建設(shè)項(xiàng)三目。所三以，一三般采用三投資的三多種組三合運(yùn)用三，一方三面可減三輕融資三的壓力三，有助三資金的三流通；三另一方三面可相三對降低三開發(fā)商三的風(fēng)險(xiǎn)三，使項(xiàng)三目順利三開發(fā)。三資金運(yùn)三作方式三如下：資金運(yùn)三作方式三如下：①自有三資金全三部用于三投資；②銷售三收入扣三除與銷三售有關(guān)三稅費(fèi)后三用于投三資，初三步估算三按銷售三收入l5．5%計(jì)算；③此外三還缺少三的資金三，則向三銀行借三貸。在項(xiàng)目三前期，三將匯集三到的自三有資金三用于支三付土地三使用權(quán)三出讓金三和前期三工程費(fèi)三；在獲三取土地三使用權(quán)三后，可三將其向三銀行或三金融機(jī)三構(gòu)抵押三以獲取三銀行抵三押貸款三，用于三地上建三筑物建三設(shè)；當(dāng)三住宅樓三建設(shè)完三成了主三體工程三后就可三進(jìn)行銷三售，銷三售收入三再加上三用其它三方式籌三措到的三資金，三就可將三整個(gè)項(xiàng)三目投資三完成。金融租三賃要錢又三不肯賣三物業(yè)，三先租出三去收幾三年租金萬達(dá)的三“訂單三式”商三業(yè)地產(chǎn)三模式，三實(shí)際上三是租賃三融資的三一種靈三活運(yùn)用三。而“三售盾回三組+保險(xiǎn)”三則是一三種典型三的地產(chǎn)三企業(yè)、三金融租三賃公司三、商業(yè)三銀行三三方‘‘三共贏”三的有機(jī)三結(jié)合。金融租三賃概述金融租三賃也叫三融資租三賃，是三由出租三人根據(jù)三承租人三的請求三，按雙三方的事三先合同三約定，三向承租三人指定三的出賣三人購買三承租人三指定的三固定資三產(chǎn)，在三出租人三擁有該三固定資三產(chǎn)所有三權(quán)的前三提下，三以承租三人支付三所有租三金為條三件，將三一個(gè)定三期的該三固定資三產(chǎn)的占三有、使三用和收三益權(quán)讓三渡給承三租人。只要雙三方協(xié)商三一致，三在租賃三期滿后三，該租三賃物即三可以歸三承租人三所有。金融租三賃的本三質(zhì)是一三種債權(quán)三。這種三租賃具三有融物三與融資三雙重功三能，實(shí)三際上僻三決了生三產(chǎn)企業(yè)三缺乏生三產(chǎn)資金三的問題三。金融租三賃四大三關(guān)鍵要三素：承三租方主三體、出三租方主三體、期三限、租三賃標(biāo)的三。三種金三融租賃三類型品種含義特色給客戶的利益直接融資租賃直接融資租賃是由承租人選設(shè)備，出租人(租賃公司)出資購買，并出租給承租人，租賃期內(nèi)租賃物所有權(quán)歸出租人，使用權(quán)歸承租人，租賃期滿承租人可選擇留購設(shè)備；租賃期內(nèi)承租人按期支付租金，折舊由承租人計(jì)提通過直接融資租賃的方式解決承租人的固定資產(chǎn)投資問題，并可以和其他金融工具綜合運(yùn)作，發(fā)揮不可替代的作用在客戶沒有足夠資金、或不占用資金的情況下完成必要的固定資產(chǎn)投資經(jīng)營租賃經(jīng)營租賃是由出租人或承租人選擇設(shè)備，出租人購買設(shè)備出租給承租人使用。設(shè)備所有權(quán)歸出租人所有，使用權(quán)歸承租人所有。設(shè)備反映在出租人固定資產(chǎn)賬上，由出租人計(jì)提折舊適用于財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)需要調(diào)整的大企業(yè)和市場良好、規(guī)模迅速膨脹的優(yōu)秀企業(yè)。經(jīng)營租賃可以和其他金融工具綜合運(yùn)作，發(fā)揮不可替代的作用a、使客戶在不改變資產(chǎn)負(fù)債率的情況下獲得所需要的設(shè)備。b、可進(jìn)行一定程度的稅收調(diào)節(jié)出售回租出售回租是指承租人將自有物件出賣給出租人，同時(shí)與出租人簽訂租賃合同，再將該物件從出租人處租回的租賃形式回租業(yè)務(wù)可以做成融資租賃的回租和經(jīng)營租賃的回租，分別具有融資租賃和經(jīng)營租賃的不同功能和特點(diǎn)。適用于有大量優(yōu)質(zhì)固定資產(chǎn)，但急需現(xiàn)金的客戶客戶通過該項(xiàng)業(yè)務(wù)將固定資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金，用以補(bǔ)充流動(dòng)資金或購買新的設(shè)備3、金融三租賃六三大特征①可以三獲得全三額融資②可以三節(jié)省資三本性投三入③無須三額外的三抵押和三擔(dān)保品④可以三降低企三業(yè)現(xiàn)金三流量的三壓力⑤可以三起到一三定避稅三的作用⑥某種三意義上三來說，三可以用三作長期三貸款的三一個(gè)替三代品金融租三賃融資三優(yōu)勢房地產(chǎn)三融資租三賃是一三種以融三資為直三接目的三的信用三方式，三是一種三集信貸三、貿(mào)易三和租賃三為一體三的適應(yīng)三性較強(qiáng)三的融資三方式，三優(yōu)勢主三要表現(xiàn)三在以下三方面，三如下表三。優(yōu)勢相關(guān)分析拓寬了房地產(chǎn)融資渠道房地產(chǎn)融資租賃公司作為一個(gè)經(jīng)營裁體，可以通過吸收股東投資，或在貨幣市場、資本市場采取借貸、拆借、發(fā)債上市等融資手段，吸收社會(huì)投資，改變房地產(chǎn)開發(fā)主要依靠銀行貸款的單一融資方式降低房屋消費(fèi)門檻傳統(tǒng)的抵押貸款需要支付相當(dāng)高的首付款后才能獲得房地產(chǎn)使用權(quán)。相比而言，房地產(chǎn)融資租賃真正實(shí)現(xiàn)了‘‘零首付”，大大降低了房屋消費(fèi)的門檻

租約靈活傳統(tǒng)銀行貸款一般是固定利率、固定支付，而租賃公司可以根據(jù)每個(gè)承租人的收入情況，為承租人制訂靈活的還租安排，例如延期支付、遞增和遞減支付等。另外，出租人和承租人雙方還可以協(xié)商租金價(jià)格

促進(jìn)房地產(chǎn)銷售房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)對承租人來說是一種金融服務(wù)，對房地產(chǎn)銷售方來說，租賃公司是一種營銷載體，融資租賃是一種營銷方式。房屋消費(fèi)的門檻降低，擴(kuò)大了客戶的購買力，促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷售。資金規(guī)模大的房地產(chǎn)公司還可以通過自己所屬或控股的租賃公司采用房地產(chǎn)融資租賃方式促銷自己的產(chǎn)品。風(fēng)險(xiǎn)小對出租人來說，由于在合同期滿之前，出租人始終是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，故基本上不存在風(fēng)險(xiǎn)。出租人通過收取租金獲得收益，在存款利率不斷下降的情況下．出租人更愿意以這種無風(fēng)險(xiǎn)的方式獲得比利息更高的回報(bào)。租賃公司還可以通過資產(chǎn)證券化以及財(cái)產(chǎn)信托等方式將租金收取權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者，分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。金融租三賃劣勢無論是三在國內(nèi)三還是國三外，金三融租賃三所能滿三足的需三求的總?cè)渴怯腥薜?，三同時(shí)也三具有比三較強(qiáng)的三風(fēng)險(xiǎn)收三益特征三和行業(yè)三的指向三性，不三是任何三一個(gè)企三業(yè)或者三個(gè)人都三可以從三這里找三到自己三的方案三，更不三可能是三‘‘空三手道”三的概念三。1.金融租三賃側(cè)重三醫(yī)療與三公用事三業(yè)2．金融三租賃公三司有一三套嚴(yán)格三的審核三手續(xù)3.此外，三作為融三資方或三者承租三方還需三要提供三一定數(shù)三量的保三證金，三額度相三當(dāng)于總?cè)娜谫Y三額度的20％左右三?！笆酆笕刈?保理”三組合模三式房地產(chǎn)三“售后三回租+保理”三的融資三方式就三是通過三房地產(chǎn)三企業(yè)、三金融租三賃公司三和商業(yè)三銀行三三者的有三機(jī)結(jié)合三，發(fā)揮三各自的三優(yōu)勢，三達(dá)到三三方“共三贏”的三局面?！笆酆笕刈?保理”三操作思三路房地產(chǎn)三企業(yè)與三金融租三賃公司三簽訂《房產(chǎn)購三買合同》及《房產(chǎn)回三租合同》將房產(chǎn)三按造價(jià)三或評(píng)估三價(jià)折價(jià)三出售給三金融租三賃公司三，金融三租賃公三司再把三房產(chǎn)回三租給房三地產(chǎn)企三業(yè)，房三地產(chǎn)企三業(yè)按合三同規(guī)定三的期限三、金額三等支付三租金。三房地產(chǎn)三產(chǎn)權(quán)過三戶于金三融租賃三公司，三期限屆三滿后房三地產(chǎn)企三業(yè)以一三元錢回三購房產(chǎn)三。房地三產(chǎn)產(chǎn)權(quán)三又過戶三于房地三產(chǎn)企業(yè)三，這一三做法稱三為房地三產(chǎn)“售三后回租