某國(guó)際公寓前期策劃報(bào)告

國(guó)際公寓尚城名爵項(xiàng)目簡(jiǎn)介商城名爵國(guó)際公寓位于珠江新城CBD西區(qū)，獨(dú)享繁華都市中心地帶無與倫比的交通、商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療等優(yōu)越的市政配套設(shè)施；其交通出行之便利，配套環(huán)境之成熟，區(qū)位地段之優(yōu)越，創(chuàng)享珠江新城優(yōu)越所向。該物業(yè)總共建A1、A2、A3三棟，每棟建38層共770個(gè)單位。1-3層為商業(yè)裙樓，一層為公寓大堂，二三層為豪華會(huì)所，四層空中園林；總建筑面積為15000平方米；首層5.2米層高、二三層4.8米層高、五層以上3.1米層高；配備酒店式大堂。占地總面積為11156平方米，建筑面積98172.8平方米，綠化率達(dá)31%，在繁華的都市里，享有一片寧?kù)o之地。所有戶型都作了人性化、舒展性的精心設(shè)計(jì)安排，陽面寬度更大，南北向更通透，功能區(qū)更適用，得房率更高。前期策劃報(bào)告調(diào)研結(jié)構(gòu)宏觀調(diào)查當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)近期出臺(tái)的房地產(chǎn)政策城市總體規(guī)劃、定位該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)廣州房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀中觀調(diào)查該區(qū)域的概況該區(qū)域未來的發(fā)展規(guī)劃該區(qū)域市投資商機(jī)發(fā)展前景微觀調(diào)查區(qū)位分析地塊經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析與周邊樓盤比較與同類樓盤比較目標(biāo)客戶群市場(chǎng)定位功能定位地塊優(yōu)劣勢(shì)分析地塊市政配地塊交通狀況總結(jié)宏觀調(diào)查當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，政府提出2010年促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求，并且出臺(tái)了一系列的政策，比如收緊信貸，提高首付、提高二套房利率（二套房首付不低于50%，利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍）等等。新政策一出臺(tái)，其對(duì)于中國(guó)當(dāng)下房產(chǎn)，特別是二套房的影響便引起了業(yè)界的熱議。也可能對(duì)部分人群和項(xiàng)目的交易受到限制，而對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大負(fù)面影響，無法逆轉(zhuǎn)強(qiáng)有力的住房需求和房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)在新的一年仍會(huì)平穩(wěn)地上升。近期出臺(tái)的房地產(chǎn)政策

國(guó)家出臺(tái)房產(chǎn)市場(chǎng)政策新十一條一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給

二、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求三、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管

四、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)

五、落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任

廣州市的總體規(guī)劃

根據(jù)《廣州城市建設(shè)總體戰(zhàn)略概念規(guī)劃綱要》，確立了“南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)”的空間拓展方針，并且成為華南地區(qū)最重要的中心城市之一。2010年，廣州市將通過完善綜合交通網(wǎng)絡(luò)、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保護(hù)城鄉(xiāng)生態(tài)環(huán)境、拓展并優(yōu)化空間布局，初步形成由中心主城區(qū)、南沙副城區(qū)、花都副城區(qū)、蘿崗副城區(qū)、荔城組團(tuán)、街口組團(tuán)組成的“一主三副兩組團(tuán)”的城市空間布局，同時(shí)不斷完善城市服務(wù)功能，優(yōu)化功能分區(qū)，強(qiáng)化城市六大功能建設(shè)目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)中心、國(guó)際都會(huì)、創(chuàng)業(yè)之都、文化名城、生態(tài)城市、和諧社會(huì)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)

社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)向好。廣州市政府將在財(cái)政、政策等多方面給予金融業(yè)支持，力爭(zhēng)把廣州建設(shè)成為帶動(dòng)全省、輻射華南、面向東南亞的區(qū)域性金融中心。近年來廣州經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展反映出來廣州居民整體進(jìn)入較富裕的小康生活水平，與之相呼應(yīng)的是廣州居民對(duì)居住的需求也在不斷增長(zhǎng)，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨持續(xù)的發(fā)展。廣州城市建設(shè)持續(xù)投入提升城市價(jià)值也極大的刺激了房地產(chǎn)行業(yè)的投資。廣州房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀近年來廣州經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展反映出來廣州居民整體進(jìn)入較富裕的小康生活水平，與之相呼應(yīng)的是廣州居民對(duì)居住的需求也在不斷增長(zhǎng)，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨持續(xù)的發(fā)展。商品住宅：近年來廣州商品住宅供應(yīng)呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，每年竣工商品住宅600萬平方米左右。預(yù)售商品房成交情況（套數(shù)）住宅成交情況中觀調(diào)查天河區(qū)概況天河區(qū)具有良好的地理區(qū)位。從東西方向看，天河區(qū)是廣州市向東發(fā)展城市帶的起點(diǎn)?！稄V州市城市總體規(guī)劃》確定了廣州市建設(shè)和用地向東南和東北發(fā)展的兩個(gè)主要方向，向東沿珠江擴(kuò)展城市用地至黃埔，天河區(qū)正好位于這一發(fā)展帶的西部起點(diǎn)。從南北方向看，天河區(qū)是廣州市新城市中軸線經(jīng)過的中心地區(qū)。廣州新城市中軸線包括城市功能軸線、城市景觀軸線和城市發(fā)展軸線，上述軸線均經(jīng)過天河區(qū)，這種在空間上聚集的城市軸線可以強(qiáng)化天河的城市形象，有助于提高天河的城市中心地位和經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)能力。天河分區(qū)位于廣州市行政區(qū)域中部總面積147.77km2。天河區(qū)發(fā)展定位：廣州市新城市中心區(qū)，廣州21世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)所在地，教育科研基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、體育休閑和文化交流中心之一。天河區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃天河未來發(fā)展規(guī)劃總體概況——“一個(gè)核心、兩條軸線、四大版塊”。兩圈?三帶的商務(wù)商貿(mào)發(fā)展格局一個(gè)核心是指位于天河分區(qū)西部的以珠江新城和天河體育中心周邊商務(wù)辦公區(qū)為核心的廣州新中央商務(wù)區(qū)。兩條軸線是指一橫一縱兩條軸線：縱軸即廣州市新城市中軸線，橫軸是指由西向東沿中山大道延伸的城市功能發(fā)展軸。四大板塊包括居住綜合板塊、高新技術(shù)工業(yè)板塊、教育科研板塊和生態(tài)板塊。兩圈指由珠江新城和天河體育中心周邊商務(wù)辦公區(qū)組成的廣州市中央商務(wù)核心區(qū)，以及從車陂路到東圃、從黃埔大道至奧體中心所圍合的包括前進(jìn)、車陂、黃村、珠吉等街道部分地區(qū)在內(nèi)的東部新商圈核心區(qū)。三帶主要指沿黃埔大道、中山大道、廣汕公路等三條橫貫區(qū)境的東西向主干道分布的，由廣州市中央商務(wù)核心區(qū)和東部新商圈核心區(qū)輻射帶動(dòng)發(fā)展而形成的次級(jí)商務(wù)或商貿(mào)產(chǎn)業(yè)中心，包括員村—車陂商務(wù)商業(yè)功能區(qū)、東圃商務(wù)商業(yè)功能區(qū)、沙河商業(yè)功能區(qū)、龍洞商業(yè)功能區(qū)等。三帶

兩圈

天河區(qū)三作為一三個(gè)近年三來新興三商業(yè)區(qū)三，發(fā)展三前景廣三闊。這三一帶房三地產(chǎn)行三業(yè)發(fā)展三迅猛，三是商務(wù)三人士密三集和商三務(wù)活動(dòng)三頻繁的三地區(qū)，三該區(qū)近三兩年來三發(fā)展迅三速，不三斷增長(zhǎng)三的房地三產(chǎn)需求三正在使三天河區(qū)三的房地三產(chǎn)市場(chǎng)三凸現(xiàn)巨三大商機(jī)三。天河區(qū)三是廣州三成熟的三新一代三商務(wù)中三心區(qū)，三是繁華三的政治三、經(jīng)濟(jì)三、文化三、體育三、購(gòu)物三、旅游三中心，三也是廣三州商務(wù)三規(guī)劃重三點(diǎn)，區(qū)三域內(nèi)住三宅市場(chǎng)三發(fā)展迅三速。目前，三天河區(qū)三政府已三形成了三關(guān)于開三發(fā)天河三大商圈三的設(shè)想三，由于三這個(gè)設(shè)三想中，三使得天三河區(qū)對(duì)三住宅的三需求不三斷擴(kuò)大三！商機(jī)珠江新三城，為三天河區(qū)三繼天河三北商圈三后崛起三的又一三商圈，三被定位三為“廣三州市2三1世紀(jì)三城市中三心商務(wù)三區(qū)硬核三的一個(gè)三重要組三成部分三，將發(fā)三展成為三集國(guó)際三金融、三貿(mào)易、三商業(yè)、三文娛、三外事、三行政和三居住等三城市一三級(jí)功能三設(shè)施區(qū)三?！敝醒肷倘齽?wù)區(qū)帶三動(dòng)了住三宅項(xiàng)目三的發(fā)展三，各大三開發(fā)商三爭(zhēng)先恐三后在這三些市中三心片區(qū)三安家，三搶占先三機(jī)。未來發(fā)三展前景珠江新三城的目三標(biāo)是建三立一個(gè)三國(guó)際化三的中心三商務(wù)區(qū)三。隨著三政府和三開發(fā)商三投資加三速，珠三江新城三開始進(jìn)三入“騰三飛期”三。201三0年的三廣州亞三運(yùn)會(huì)將三成為促三使城市三新CB三D的整三體建設(shè)三加快步三伐的契三機(jī)。隨三著廣州三進(jìn)一步三的大都三市化發(fā)三展。天河區(qū)三在售住三宅戶型三分布微觀調(diào)三查區(qū)位分三析地塊經(jīng)三濟(jì)環(huán)境三分析目前珠三江新城三的建設(shè)三正在進(jìn)三入成熟三期，整三個(gè)開發(fā)三將于今三年20三10亞三運(yùn)會(huì)前三逐步完三成?；A(chǔ)建設(shè)三也在近三期呈現(xiàn)三巨大的三變化，三大大提三升了投三資者對(duì)三珠江新三城的入三市信心三。隨著三201三0年亞三運(yùn)會(huì)的三臨近，三作為廣三州國(guó)際三大都市三的城市三形象客三廳、華三南未來三金融中三心、高三端服務(wù)三業(yè)中心三、文化三中心和三跨國(guó)公三司總部三中心的三珠江新三城CB三D，正三如火如三荼地建三設(shè)中。三180三0億的三市政投三入，各三項(xiàng)基礎(chǔ)三配套正三在迅速三地完善三：地鐵三五號(hào)線三已通車三；中國(guó)三首個(gè)無三人駕駛?cè)叵逻\(yùn)三輸系統(tǒng)三——珠三江新城三集運(yùn)系三統(tǒng)將于三201三0年亞三運(yùn)會(huì)前三開通；三廣州電三視塔、三廣州歌三劇院、三廣州博三物館、三廣州圖三書館等三七大地三標(biāo)也相三繼落成三，標(biāo)志三著珠江三新城進(jìn)三入了全三面成熟三，價(jià)值三井噴的三時(shí)期。與周邊三樓盤比三較嘉裕丹頓陽光富力公園28粵海麗江花園雋峰苑物業(yè)類別住宅住宅住宅住宅建筑類別高層洋房高層洋房、公寓高層及超高層住宅高層洋房裝修狀況精裝修精裝修精裝修毛坯開盤時(shí)間2009-102009-112008-032007-5入住時(shí)間2011-6-302011-82009-042007-12-20容積率7.021078.30綠化率30.30%30%30%30%均價(jià)22000元/平方米25000元/平方米28000元/平方米23000元/平方米物業(yè)費(fèi)3.50元/平方米·月4元/平方米·月3.80元/平方米·月3.60元/平方米·月地址廣州市天河區(qū)珠江新城海安路2號(hào)廣州市天河區(qū)珠江新城馬場(chǎng)路28號(hào)廣州市天河區(qū)珠江新城金穗路（珠江公園西北側(cè)）廣州市天河區(qū)珠江新城興盛路10號(hào)萬菱匯君臨國(guó)際公寓朱美拉公寓富力國(guó)際公館星匯云錦物業(yè)類別住宅住宅住宅住宅建筑類別高層公寓高層公寓洋房公寓、高層洋房洋房公寓裝修狀況精裝修精裝修精裝修豪華裝修開盤時(shí)間2009年11月1日2008-11-22

2010-3-27

2009-05-01入住時(shí)間2011-4-30

2010-12-302011-06-302010-04容積率3.19

8.30

77.5綠化率暫無資料30%21%22%均價(jià)30000元/㎡均價(jià)30000元/平方米28000元/平方米27000元/平方米物業(yè)費(fèi)6.8元/平方米·月4.30元/平方米·月4元/平方米·月洋房4.5元/平方米·月地址天河區(qū)天河路230、232號(hào)天河區(qū)珠江新城冼村路16號(hào)天河區(qū)珠江新城花城大道與馬場(chǎng)路交界處

天河區(qū)珠江新城華明路與同類三樓盤比三較目標(biāo)客三戶群消費(fèi)群三年齡分三析購(gòu)房面三積的傾三向面積（㎡）75–9596–115116–135135以上比例54%27%14%5%目標(biāo)消三費(fèi)者特三征年齡在三28~三50歲三之間，三文化程三度較高三，家庭三收入在三400三00元三以上，三主要傾三向于男三性，職三業(yè)取向三以高級(jí)三白領(lǐng)、三企業(yè)管三理者為三主。目標(biāo)客三戶的購(gòu)三買原因市場(chǎng)定三位投資型三高級(jí)公三寓功能定三位是一個(gè)三集居住三、商業(yè)三、休閑三、娛樂三于一體三的精品三社區(qū)。地塊優(yōu)三劣勢(shì)分三析S(優(yōu)三勢(shì)）區(qū)位好發(fā)展?jié)撊o限W(劣三勢(shì)）價(jià)格高基礎(chǔ)實(shí)三施不夠三完善T(威三脅）嘉裕丹三頓陽光富力公三園28粵海麗三江花園雋峰苑O(機(jī)三會(huì)）珠江新三城日益三成熟，三投資發(fā)三展?jié)摿θ裏o限地塊市三政配套銀行醫(yī)療學(xué)校休閑娛三樂場(chǎng)所銀行中國(guó)工三商銀行廣州農(nóng)三村信用三合作社中國(guó)民三生銀行中國(guó)銀三行農(nóng)村信三用合作三社招商銀三行興業(yè)銀三行……醫(yī)療廣州華三僑醫(yī)院廣州中三醫(yī)藥大三學(xué)第一三附屬醫(yī)三院天河三門診僑苑休三閑康復(fù)三中心廣州康三祺門診三牙科廣州華三美高級(jí)三牙科中山大三學(xué)附屬三第三醫(yī)三院儒治專三科診所廣東省三中醫(yī)院三天河門三診部……學(xué)校暨南大三學(xué)石牌小三學(xué)新東方三職業(yè)教三育廣州科三峰技能三培訓(xùn)學(xué)三校石牌三教學(xué)區(qū)珠江新三城D區(qū)三小學(xué)珠江新三城D區(qū)三中學(xué)天河區(qū)三第一實(shí)三驗(yàn)小學(xué)……休閑娛三樂場(chǎng)所珠江公三園紅線女三藝術(shù)中三心……地塊交三通情況黃埔大三道珠江新三城內(nèi)道三路地塊位三于廣州三市主干三道黃埔三大道與三珠江新三城主要三道路海三業(yè)路交三界，向三北轉(zhuǎn)出三黃埔大三道可直三達(dá)白云三、黃埔三等區(qū)，三而向南三則通過三馬場(chǎng)路三無縫連三接花城三大道，三可直達(dá)三海珠、三番禺、三南沙等三區(qū)。另三外，地三鐵五號(hào)三線“潭三村”站三也在地三塊附近三。不得不三提的一三點(diǎn)是，三該地塊三附近的三無論是三人行道三或是車三行道由三于長(zhǎng)期三的地盤三施工導(dǎo)三致路面三殘破，三不利于三人車的三通行。返回地鐵5三號(hào)線：潭村站獵德路三站石牌村三站國(guó)防大三廈站2國(guó)防大三廈站國(guó)防大三廈站1紅線女三中心站馬場(chǎng)路三中站花城大三道東站駿逸苑三站花城會(huì)三展中心三總站……投資潛三力無限天河未三來發(fā)展三規(guī)劃總?cè)w概況三——“三一個(gè)核三心、兩三條軸線三、四大三版塊”三。兩圈三?三帶三的商務(wù)三商貿(mào)發(fā)三展格局三，已成三為各大三商家投三資的焦三點(diǎn)。尚三城名爵三集各優(yōu)三勢(shì)于一三身，以三絕取勝三，投資三潛力無三限。核心位三置注定三升值命三運(yùn)尚城名三爵位處三最成熟三的天河三中央商三務(wù)區(qū)，三得天獨(dú)三厚的原三點(diǎn)區(qū)位三。以珠三江新城三和天河三體育中三心周邊三為核心三的廣州三中央商三務(wù)區(qū)。三功能以三商務(wù)辦三公為主三，兼有三會(huì)議展三覽、賓三館酒店三、專業(yè)三服務(wù)、三文化娛三樂、居三住、高三檔零售三業(yè)等。三中央商三務(wù)區(qū)是三廣州市三實(shí)現(xiàn)“三國(guó)際性三區(qū)域中三心城市三”發(fā)展三目標(biāo)的三關(guān)鍵區(qū)三域，將三成為廣三州新世三紀(jì)重要三的城市三標(biāo)志之三一。這三一核心三位置注三定了尚三城名爵三必定升三值,且三升值空三間極大三的命運(yùn)三?？v軸貫三穿增加三含金量項(xiàng)目位三處新一三代CB三D。天三河未來三規(guī)劃的三一橫一三縱兩條三軸線，三縱軸即三廣州市三新城市三中心軸三線，北三起燕嶺三公園，三經(jīng)火車三東站、三天河體三育中心三、珠江三新城，三并繼續(xù)三向南延三伸；縱三軸的貫三穿與推三進(jìn)，為三尚城名三爵未來三的含金三量又增三加了一三塊極具三份量的三籌碼。未來可三見潛三力無限在可見三的未來三，核心三商務(wù)區(qū)三域的交三通配套三，城市三中央的三周邊生三活配套三，尚城三名爵的三投資優(yōu)三勢(shì)明顯三，升值三潛力不三可估量三。產(chǎn)品策三劃產(chǎn)品概三況總體規(guī)三劃產(chǎn)品定三位產(chǎn)品類三型價(jià)格定三位產(chǎn)品概三況產(chǎn)品名三稱：尚城名三爵國(guó)際三公寓★D3-三7地塊天河區(qū)三第一實(shí)三驗(yàn)小學(xué)黃三埔三大三道三西海三安三路金三穗三路君怡大廈海三業(yè)三路海三居三路逢源苑中海觀三園國(guó)際海三樂三路勤建大廈譽(yù)三峰珠三江三公三園地址北總體規(guī)三劃產(chǎn)品規(guī)三模產(chǎn)品外三觀產(chǎn)品功三能分區(qū)產(chǎn)品格三局產(chǎn)品景三觀產(chǎn)品規(guī)三模地塊總?cè)娣e為三11三156三平方三米容積率三8.8綠化率三31%居住用三地50三00平三方米住宅用三地24三00平三方米公建用三地36三81.三48平三方米道路用三地55三7.8三平方米公共綠三化16三95.三7平方三米其他用三地22三3.1三2平方三米項(xiàng)目整三體規(guī)劃●該物業(yè)三總共建A1、三A2、三A3三棟，三每棟三建38三層共7三70個(gè)三單元。●2層地三下室；三1-3三層為商三業(yè)裙樓三，一層三為公寓三大堂，三二三層三為豪華三會(huì)所，三總建筑三面積為三150三00平三方米；三首層4三.2米三層高、三二三層三3.9三米層高三、四層三空中園三林；五三層以上三3.1三米層高三；配備三酒店式三大堂?！馎1和A2為3梯三8戶A3為3梯三六戶、三其中A1、三A2共有7三8㎡1三40套三、83三㎡1三40套三、10三5㎡三70套三、92三㎡7三0套、三125三㎡7三0套、三108三㎡7三0套；A3有11三5㎡三70套三、20三8㎡三35套三、12三5㎡三35套三、95三㎡7三0套產(chǎn)品設(shè)三計(jì)外立面三設(shè)計(jì)以三淡雅質(zhì)三樸的灰三色調(diào)給三人以平三和、穩(wěn)三重的感三受。在外觀三上力求三拋卻浮三華，將三經(jīng)典蘊(yùn)三于含蓄三與內(nèi)斂三中。定位為三“五星三級(jí)酒店三的家”三，裝修三標(biāo)準(zhǔn)將三向五星三級(jí)酒店三看齊。配套功能業(yè)態(tài)必須設(shè)置推薦設(shè)置休閑保健桑拿√

SPA√

美容√

按摩√

運(yùn)動(dòng)設(shè)施健身房√

游泳池√

棋牌室/臺(tái)球室√

球類運(yùn)動(dòng)室√餐飲正餐中餐廳√

西餐廳√輕餐飲咖啡廳/茶室√

酒吧√雪茄吧/紅酒會(huì)√

其他高爾夫俱樂部√

兒童天地√太太學(xué)堂/園藝俱樂部/書友會(huì)√A1棟05單三元，A2三棟08三單元，單元三建筑面三積約7三8m2三，套內(nèi)三面積約三60m三2，朝三向：南A1棟三03/三07，三A2棟三01/三05單三元，建筑面三積約8三3m2三套內(nèi)面三積約7三0m2三，朝向三：西南A1棟三02/三06，三A2棟三03/三07單三元，建筑面三積約1三05m三2套內(nèi)三面積約三94m三2，朝三向：南三北A1棟三04單三元，A三2棟0三2單元，建筑面三積約1三25m三2套內(nèi)三面積約三110三m2，三朝向：三西南A1棟三08單三元，A三2棟0三6單元，建筑面三積約9三2m2三套內(nèi)面三積約7三5m2三，朝向三：西南A1棟三01單元，A2三棟04單三元，單元建三筑面積三約10三8m2三，套內(nèi)三面積約三93m三2，朝三向：南A3棟三05單三元，建筑三面積約三208三m2套三內(nèi)面積三約19三4m2三朝向三：西南A3棟三02/三04單三元，建筑三面積約三115三m2套三內(nèi)面積三約98三m2朝向：三東南A3棟三05單三元，建筑三面積約三208三m2套三內(nèi)面積三約19三4m2A3棟三06單三元，建筑三面積約三125三m2套三內(nèi)面積三約11三6m2朝向：三東南產(chǎn)品定三位項(xiàng)目是三珠江新三城內(nèi)的三高檔物三業(yè)，最三終定位三為豪華三公寓。三是為有三相對(duì)穩(wěn)三定、高三質(zhì)的客三戶群體三及各階三層精英三人士量三身打造三的一款三產(chǎn)品。產(chǎn)品類三型投資型三高級(jí)公三寓它的特三點(diǎn)和特三性就是三集商業(yè)三、居住三、休閑三、健身三等多種三功能于三一體，三它具有三高度的三私密性三。18.三5%廣州樓三盤價(jià)格三分布37%17%20%7.5三%產(chǎn)品定三價(jià)一、項(xiàng)三目基本三信息二、定三價(jià)目標(biāo)三、周三邊可比三性樓盤三價(jià)格調(diào)三查及分三析四、定三價(jià)建議五、定三價(jià)策略五、付三款方式基本信三息1、珠三江新城三D3-三7地塊三項(xiàng)目位三于珠江三新城內(nèi)三的海業(yè)三路與海三安路交三界處，三該物業(yè)三總共建A1、三A2、三A3三棟，三每棟三建38三層共7三70個(gè)三單位。三1-三3層為三商業(yè)裙三房，總?cè)ㄖ嫒e為9三817三2.8三平方米三；商業(yè)三裙樓面三積15三000三平方米三；住宅三面積8三317三2.8三平方米三，首層三5.2三米層高三、二三三層4.三8米層三高、四三層以上三3.1三米層高三；A1和A2為3梯三8戶A3為3梯三六戶（三見下表三）。面積＼棟數(shù)A1（套數(shù)）A2（套數(shù)）A3（套數(shù)）總計(jì)7870701408370701409235357095707010535357010835357011570701253535351052083535總計(jì)280280210770定價(jià)目三標(biāo)根據(jù)廣三州房地三產(chǎn)市場(chǎng)三和珠江三新城周三邊可比三性樓盤三進(jìn)行調(diào)三查，分三析市場(chǎng)三供需求三和本樓三盤目標(biāo)三客戶，三再結(jié)合三樓盤的三SWO三T進(jìn)行三定價(jià)，三以獲取三合理利三潤(rùn)和提三高市場(chǎng)三占率為三目標(biāo)在天河三區(qū)這種三高端市三場(chǎng)中，三成交面三積和成三交套數(shù)三依然占三有很大三的的比三例，進(jìn)三而說明三天河區(qū)三的商品三住宅市三場(chǎng)還是三很活躍三的從表中三可看出三天河區(qū)三的成交三均價(jià)是三最高的周邊可三比性樓三盤價(jià)格三調(diào)查表周邊可三比性樓三盤價(jià)格三調(diào)查表三說明◆4月三6日—三4月1三0日在三本小組三人員的三配合下三，我們?nèi)龑?duì)廣州三市珠江三新城樓三市進(jìn)行三了廣泛三調(diào)查，三本表只三是調(diào)查三中的幾三個(gè)重點(diǎn)三樓盤?！魠⒄杖龢潜P以三周邊可三比性樓三盤為準(zhǔn)定價(jià)建三議根據(jù)市三場(chǎng)比較三法以及三目前廣三州房地三產(chǎn)市場(chǎng)三的發(fā)展三形勢(shì)尚三城名爵三住宅公三寓平均三價(jià)格應(yīng)三是：2三650三0元/三平方米三，正負(fù)三出入不三宜超過三500三元。為配合三分批銷三售和低三開高走三的價(jià)格三策略，三第一批三提出價(jià)三格定位三如下：平均價(jià)三格：2三500三0～2三650三0元/三平方米三（根據(jù)三市場(chǎng)反三饋可適三當(dāng)上浮三1.5三%-2三%）本案設(shè)三定均價(jià)三：26三500三元/平三方米最低價(jià)三與最高三價(jià)差設(shè)三計(jì)幅度三：20三00～三450三0元/三平方米三本案設(shè)三計(jì)的是三銷售實(shí)三價(jià)，銷三售價(jià)格三表將根三據(jù)付款三方式上三浮后再三折回。定價(jià)策三略價(jià)格是三消費(fèi)者三購(gòu)房最三敏感因三素根據(jù)對(duì)三廣州市三調(diào)查樓三盤及周三邊可比三性樓盤三銷售情三況的了三解，我三們感到三價(jià)格的三高低直三接左右三著項(xiàng)目三的銷售三業(yè)績(jī)，三制定合三理的銷三售價(jià)格三必須是三慎重研三究的。三針對(duì)天三河區(qū)（三珠江新三城）房三地產(chǎn)市三場(chǎng)的價(jià)三格現(xiàn)狀三，我們?nèi)舜尾扇玫亩ㄈ齼r(jià)技巧三，一方三面是針三對(duì)同行三的競(jìng)爭(zhēng)三，另一三方面則三是在對(duì)三我們的三目標(biāo)客三戶群。三在采用三了1：三競(jìng)爭(zhēng)價(jià)三格評(píng)估三；2：三差價(jià)設(shè)三計(jì)法。三兩種方三法結(jié)合三，我們?nèi)贸隽巳鲜鰞r(jià)三格（均三價(jià)）定三位，并三建議分三批推出三樓盤。樓層與三單元具三體價(jià)格三（超鏈三接）同棟樓三層差價(jià)三在15三0元/三M2左三右不同面三積類型三的差價(jià)三在50三-20三0元/三M2不同棟三各樓層三差價(jià)在三150三左右應(yīng)變方三案（超三鏈接）主要是三為了及三時(shí)了解三市場(chǎng)情三況并在三第一時(shí)三間對(duì)市三場(chǎng)的變?nèi)鞒鋈焖俚娜磻?yīng)付款方三式一次性三付款分期付三款按揭貸三款（商三業(yè)貸款三、公積三金貸款三或兩種三結(jié)合）營(yíng)銷策三劃賣點(diǎn)策三劃區(qū)位優(yōu)三勢(shì)：CBD三西區(qū)：三創(chuàng)享珠三江新城三優(yōu)勢(shì)所三向，極三具投資三潛力創(chuàng)，金三融商務(wù)三中心格三局高；三一座城三市優(yōu)勢(shì)環(huán)境美三：三舒三適生活三內(nèi)外兼三得，設(shè)計(jì)簡(jiǎn)三約，盡三量凝聚三現(xiàn)代美三學(xué)綠化，三東方式三自然美三的園林三設(shè)計(jì)繁華中三，給您三一片大三自然的三寧?kù)o戶型：三朝向好三，視野三好，滿三足您完三美生活三的追求三空間裝修：三創(chuàng)高貴三典雅與三奢華物業(yè)管三理：創(chuàng)三享面面三俱到的三皇者禮三遇，聘請(qǐng)國(guó)際三知名物三業(yè)管理三公司來三為業(yè)主提三供高端三的私人三管理服務(wù)，使三業(yè)主的三生活能三夠臻于三完美。項(xiàng)目營(yíng)三銷周期三計(jì)劃三（六階三段）第一階三段三預(yù)三熱期三2三011三年1月三-4月三第二三階段三開盤期三201三1年5三月-6三月

第三三階段三續(xù)銷三期三20三11年三7月-三8月三第四階三段三強(qiáng)三銷期三2三011三年9月三-10三月

第三五階段三續(xù)銷三期三20三11年三11月三-12三月

第三六階段三尾盤三期三20三12年三1月-三3月周期策三劃推出周期推出時(shí)間推出單位面積推出主題第一期1月4日A1,05.A2,0878m2大陽臺(tái)，實(shí)用率高A103/07,A201/0583m2大陽臺(tái)，書房運(yùn)用靈活A(yù)1,08,A2,0692m2客廳、主房落地窗，大陽臺(tái)A104,A202,A306125m2主房落地窗，大陽臺(tái)A302/04115m2雙人套間設(shè)計(jì)，超大嵌入式衣柜設(shè)計(jì)第二期9月1日A102/06,A203/07105m2客廳、主房落地窗，大陽臺(tái)，陽臺(tái)設(shè)置浴缸，可享受香薰浴A101,A204108m2主房落地窗，大陽臺(tái)，使用率高，隱密式步入衣帽間A305208m2客廳、主房落地窗，大陽臺(tái)，超奢華享受，王者風(fēng)范A301/0395m2雙人套間設(shè)計(jì)，保持各自尊貴的私密生活，超大嵌入式衣柜設(shè)計(jì)，舒適寬敞臥室第一階三段三預(yù)熱期時(shí)間：三201三1年1三月—4三月三工三作重點(diǎn)三：春節(jié)三后的2三、3、三4月是三消費(fèi)市三場(chǎng)中的三一個(gè)淡三季。而三項(xiàng)目的三預(yù)售許三可證也三尚未取三得，因三此可以三利用這三一段時(shí)三間籌備三項(xiàng)目，三對(duì)市場(chǎng)三進(jìn)行炒三作，吸三引人氣三，建立三起項(xiàng)目三市場(chǎng)知三名度及三影響力三，為項(xiàng)三目開盤三旺銷夯三實(shí)基礎(chǔ)三。三工三作內(nèi)容三：項(xiàng)目三銷售前三期準(zhǔn)備三工作。三售樓部三裝修、三宣傳品三的制作三、銷售三道具準(zhǔn)三備、銷三售人員三培訓(xùn)。三對(duì)項(xiàng)目三進(jìn)行前三期炒作三，吸引三客戶、三積累客三戶。工作目三標(biāo)：為三項(xiàng)目的三開盤積三累大量三有購(gòu)買三意向客三戶，并三建立起三項(xiàng)目的三市場(chǎng)知三名度。第二階三段三開盤期時(shí)間：三201三1年5三月—6三月三工作重三點(diǎn)：該三階段是三消費(fèi)市三場(chǎng)的一三個(gè)旺季三，并且三是項(xiàng)目三的開盤三期。項(xiàng)三目在該三階段的三銷售工三作應(yīng)保三證一炮三而紅，三因此需三要進(jìn)一三步提升三項(xiàng)目的三市場(chǎng)知三名度和三影響力三。使消三費(fèi)者熟三知項(xiàng)目三各方面三資料，三并逐步三建立起三項(xiàng)目的三市場(chǎng)美三譽(yù)度，三為后階三段的熱三銷打下三良好的三基礎(chǔ)。三工三作內(nèi)容三：對(duì)項(xiàng)三目的區(qū)三位、開三發(fā)理念三、戶型三、生活三方式、三景觀環(huán)三境等賣三點(diǎn)進(jìn)行三全方宣三傳，吸三引消費(fèi)三者上門三看房，三并由銷三售員一三對(duì)一銷三售促進(jìn)三成交。工作目三標(biāo)：完三成銷售三總量的三40%三左右，三建立起三項(xiàng)目的三市場(chǎng)美三譽(yù)度。第三階三段三續(xù)銷期時(shí)間：三201三1年7三月—8三月

工三作重點(diǎn)三：伴隨三著7、三8月夏三天的到三來，消三費(fèi)市場(chǎng)三進(jìn)入了三每年的三第二個(gè)三消費(fèi)淡三季。在三該階段三，項(xiàng)目三的工程三進(jìn)度已三接近封三頂，因三此工作三重點(diǎn)是三鞏固項(xiàng)三目的市三場(chǎng)知名三度以及三美譽(yù)度三，并保三證一定三的成交三量，為三即將到三來的“三金九銀三十”的三消費(fèi)旺三季做好三準(zhǔn)備。三工作三內(nèi)容：三對(duì)項(xiàng)目三各賣點(diǎn)三進(jìn)行持三續(xù)的宣三傳，吸三引消費(fèi)三者上門三，并通三過銷售三人員上三門行銷三的方式三促進(jìn)房三源消耗三。工作目三標(biāo)：完三成銷售三總量5三0%，三在鞏固三市場(chǎng)知三名度的三前提下三進(jìn)一步三提升項(xiàng)三目的市三場(chǎng)美譽(yù)三度，第四階三段三強(qiáng)銷期時(shí)間：三201三1年9三月—1三0月三工三作重點(diǎn)三：房地三產(chǎn)行業(yè)三向來就三有“金三九銀十三”的說三法，指三的就是三每年9三、10三月的消三費(fèi)旺季三。在這三里階段三內(nèi)，項(xiàng)三目工程三已經(jīng)主三體封頂三，整體三形象已三經(jīng)完全三展示在三消費(fèi)者三眼中。三因此，三項(xiàng)目市三場(chǎng)美譽(yù)三度也達(dá)三到了頂三峰。而三項(xiàng)目因三利用這三一契機(jī)三，進(jìn)行三大面積三的推廣三，大量三消耗房三源。為三后期的三銷售減三小壓力三。三工作三內(nèi)容：三對(duì)項(xiàng)目三工程進(jìn)三度、工三程質(zhì)量三、銷售三價(jià)格、三投資價(jià)三值分析三及區(qū)域三發(fā)展趨三勢(shì)等賣三點(diǎn)進(jìn)行三炒作，三吸引客三戶上門三。銷售三員一對(duì)三一銷售三，促成三簽約。工作目三標(biāo)：完三成銷售三總量的三70%三，維護(hù)三項(xiàng)目的三市場(chǎng)美三譽(yù)度。第五階三段三續(xù)銷期時(shí)間：三201三1年1三1月—三12月三工三作重點(diǎn)三：進(jìn)入三該階段三項(xiàng)目已三經(jīng)接近三銷售尾三期，但三尚有一三定存量三房源沒三有消耗三，因此三該階段三應(yīng)借助三項(xiàng)目已三有的市三場(chǎng)美譽(yù)三度及銷三售成績(jī)?nèi)M(jìn)行推三廣，以三達(dá)進(jìn)一三步消耗三房源的三目標(biāo)。三工三作內(nèi)容三：對(duì)項(xiàng)三目已有三的市場(chǎng)三美譽(yù)度三及消費(fèi)三者中的三良好口三碑進(jìn)行三持續(xù)的三宣傳，三吸引消三費(fèi)者上三門，并三通過銷三售人員三上門行三銷的方三式促進(jìn)三房源消三耗。工作目三標(biāo)：完三成銷售三總量的三85%三以上。第六階三段三尾盤期時(shí)間：三201三2年1三月—3三月三工作重三點(diǎn)：該三階段項(xiàng)三目已經(jīng)三進(jìn)入尾三盤期，三所剩房三源已不三多，但三在所剩三的房源三中以大三面積及三朝向差三的銷售三難度較三大的房三源為多三，因此三減小銷三售難度三，促進(jìn)三房源消三耗是工三作的重三點(diǎn)。三工作三內(nèi)容：三通過對(duì)三尾盤進(jìn)三行營(yíng)銷三策劃，三選準(zhǔn)目三標(biāo)客戶三，有針三對(duì)性的三進(jìn)行銷三售推廣三工作，三吸引特三定消費(fèi)三者上門三，并通三過銷售三人員上三門行銷三及一對(duì)三一銷售三的方式三促進(jìn)房三源消耗三。三工作目三標(biāo)：完三成銷售三總量的三95%三以上。樣板房以現(xiàn)樓三來鞏固三購(gòu)買者三的信心廣告策三劃廣告策三劃的目三標(biāo)如何讓三30%三的市民三知道樓三盤預(yù)售之三前銷售中如何達(dá)三到80三%的銷三售量廣告中三必須闡三述的機(jī)三會(huì)點(diǎn)和三問題點(diǎn)三：樓盤三的地段三和價(jià)格三的硬件三屬性；三樓盤規(guī)三劃的人三文溝通三。目標(biāo)消三費(fèi)者：三年齡在三28-三50歲三之間，三文化程三度較高三，家庭三收入在三400三00元三以上，三主要傾三向男性三，職業(yè)三取向以三高級(jí)白三領(lǐng)、企三業(yè)管理三者為主三.媒介計(jì)三劃的考三慮：在三上市期三的一個(gè)三月內(nèi)，三集中兵三力，以三總投入三廣告費(fèi)三用的5三%用在三大眾傳三播上，三產(chǎn)生集三群效應(yīng)三，確立三樓盤的三形象因三素，總?cè)A(yù)算2三218三421三.5元三人民幣三。期待人三們看過三廣告的三反應(yīng)：三人們知三道“尚三城名爵三”，認(rèn)三識(shí)到了三項(xiàng)目的三獨(dú)特屬三性，并三感到價(jià)三格的合三適，有三看樓的三想法。測(cè)定廣三告效果三：通過三對(duì)電話三咨詢?nèi)巳龜?shù)登記三和現(xiàn)場(chǎng)三客流量三的多少三來鑒定三。體媒優(yōu)點(diǎn)局限備注報(bào)紙影響廣泛，覆蓋率高；印象深刻，便于查閱；選擇性大，自主靈活；費(fèi)用低廉，經(jīng)濟(jì)合算；介紹詳細(xì)，權(quán)威性高色調(diào)呆板，形象效果差；內(nèi)容復(fù)雜，分散注意力；時(shí)效較差，受文化水平影響大是新聞宣傳最有效、御用最廣泛的輿論工具，也是目前我國(guó)電視圖文并茂、形象生動(dòng)；現(xiàn)場(chǎng)感強(qiáng)，感染力好；覆蓋面廣，收看率高，娛樂性趣味性強(qiáng)，宣傳效果好；參與感強(qiáng)，可惜度高播放時(shí)間短，消失快；編導(dǎo)制作復(fù)雜，費(fèi)用昂貴及聲音、圖像，色彩，動(dòng)作蚊子于一體，可生動(dòng)地介紹、反映商口德性能、品質(zhì)、特點(diǎn)和用途互聯(lián)網(wǎng)時(shí)效性強(qiáng)，不受地域限制，成本低廉，表現(xiàn)手法靈活、多樣、既有圖像，又有聲音，針對(duì)性強(qiáng)網(wǎng)速影響，下載圖片長(zhǎng)，圖片不夠清晰空中飛行物流動(dòng)性大，范圍廣要求所到地點(diǎn)人流量大，才能引起轟動(dòng)效應(yīng)廣播能充分利用語言和音響藝術(shù)，引起聽眾注意，收聽方便、傳播快、范圍廣、制作方便、價(jià)格低廉、聽眾不受文化程度限制、聽覺效果好消縱即逝，一聽而過；有聲無形，印象不深，聽眾難以掌握，效果難以估計(jì)一聲音傳遞信息雜志對(duì)象明確，針對(duì)性強(qiáng)；保存期長(zhǎng)，可充分處理命題；內(nèi)容集中，注意力強(qiáng)；圖文并茂，印制精美傳遞信息，影響范圍受限制傳遞信息，影響范圍受限制傳單費(fèi)用低廉，比較靈活，觸及面廣，有一定得強(qiáng)迫性一般不為人重視，散發(fā)要持續(xù)性和持久性戶外廣告靈活性好，浮現(xiàn)率高，費(fèi)用低，媒體競(jìng)爭(zhēng)少，位置選擇靈活觀眾選擇性差直郵觀眾選擇性強(qiáng)，靈活性好，同一媒體沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，個(gè)性化性對(duì)費(fèi)用高，廣告形象差選擇與三運(yùn)用廣三告媒體媒體廣三告投放三及費(fèi)用三分配媒體廣告預(yù)熱期開盤期持續(xù)期強(qiáng)銷期持續(xù)期尾盤期費(fèi)用分配報(bào)紙★★★★★★30%互聯(lián)網(wǎng)★★★★★★10%電視★★15%廣播★★★★15%戶外廣告★★★★★★15%傳單★★★★★★10%投放頻率10%20%15%35%10%10%／費(fèi)用分配15%20%10%30%10%10%／廣告費(fèi)三用預(yù)算廣告調(diào)三查費(fèi)用廣告制三作費(fèi)用廣告媒三體費(fèi)用其他相三關(guān)費(fèi)用(明細(xì)三如下)基本總?cè)N售額三:265三00(三平均價(jià)三格）x三98三172三.8(三建筑面三積)三=26三015三792三00元廣告投三入費(fèi)用三可支付三的最高三資金2三601三579三200三x三0.0三2（費(fèi)三用投入三比例）三=52三031三584三元預(yù)計(jì)投三入的廣三告總費(fèi)三用：4三436三842三9元廣告調(diào)三查體費(fèi)三用主要包三括：廣三告前期三市場(chǎng)調(diào)三研，廣三告效果三調(diào)查，三廣告咨三詢費(fèi)用三，媒介三費(fèi)用預(yù)算費(fèi)三用占基三本銷售三額的0三.1%預(yù)算廣三告調(diào)查三總費(fèi)用三為：三220三407三920三0x0三.00三1=2三204三079三.2元消費(fèi)者三看樓所三受的信三息影響55%22.三7%12.三7%11.三6%10.三9%4.3三%3.4三%日常閱三讀報(bào)紙三的時(shí)間2%12%21%23%8%4%3%3%43%報(bào)紙媒三體報(bào)紙媒三體是投三放和傳三播房地三產(chǎn)信息三的最理三想的媒三體；報(bào)紙樓三盤廣告三到達(dá)率三最高的三時(shí)段為三周五、三周六；在報(bào)紙三投放的三房地產(chǎn)三信息可三以集中三在要聞三、房地三產(chǎn)新聞三、國(guó)內(nèi)三國(guó)際新三聞、經(jīng)三濟(jì)新聞三、體育三新聞等三版面關(guān)于消三費(fèi)者閱三讀報(bào)紙三調(diào)查廣州城三市居民三中有2三9.4三%的人三每天讀三報(bào)約1三小時(shí)，三28.三6%的三人每天三花半小三時(shí)讀報(bào)三，15三.7%三的人每三天讀報(bào)三時(shí)間超三過2個(gè)三小時(shí)。以上三三個(gè)時(shí)間三的讀報(bào)三總?cè)藬?shù)三為73三.7%閱讀報(bào)三紙的時(shí)三間超三過87三%的潛三在購(gòu)房三者每天三都在看三報(bào)紙,三而在對(duì)三報(bào)紙的三樓盤廣三告留意三方面,三周五、三六、日三三天的三留意度三比平日三高。獲取樓三盤信息三的主要三報(bào)紙媒三，三八成左三右的潛三在購(gòu)房三者認(rèn)為三《廣州三日?qǐng)?bào)》三是獲取三樓盤信三息最多三的報(bào)紙各報(bào)紙三房地產(chǎn)三信息優(yōu)三勢(shì)對(duì)比93%57%38%6%廣州日三報(bào)主流三讀者群三特征《廣州三日?qǐng)?bào)》三的讀者三集中于三20-三49歲三年齡層三，在教三育程度三，個(gè)人三月收入三，家庭三月收入三均高于三城市水三平?！稄V州三日?qǐng)?bào)》三作為一三張主流三大報(bào)，三讀者自三費(fèi)購(gòu)買三和訂閱三的比例三占八成三之多。三其讀者三覆蓋了三社會(huì)各三個(gè)層面三，是一三份中性三化，市三場(chǎng)化程三度高的三報(bào)紙。三因此，三樓盤廣三告推廣三中，我三們建議三《廣州三日?qǐng)?bào)》三為主要三媒體。南方都三市報(bào)主三流讀者三群特征69%三《南方三都市報(bào)三》讀者三是從事三具有影三響力的三工作，三收入優(yōu)三厚的機(jī)三關(guān)，企三業(yè)管理三人員，三專業(yè)人三士。78%三的讀者三年收入三2萬元三以上這三部分人三群正是三樂于投三資理財(cái)三的群體三。以上大三部分讀三者與目三標(biāo)客戶三群相吻三合。因三此，樓三盤廣告三推廣中三，我們?nèi)ㄗh《三南方都三市報(bào)》三為輔助三媒體。廣州日三報(bào)廣告三預(yù)算規(guī)格（彩色）版位單價(jià)1月-4月（預(yù)熱期）5月-6月（開盤期）7月-8月（持續(xù)期）9月-1月（強(qiáng)銷期)11月-12月（持續(xù)期）次年1月-3月（尾盤期)合計(jì)（元)48x7432x26A8-A15/A17周五742000周六2157001324219646000+2804100合計(jì)：三376三870三0元南方都三市報(bào)廣三告預(yù)算規(guī)格（彩色）版位單價(jià)1月-4月（預(yù)熱期）5月-6月（開盤期）7月-8月（持續(xù)期）9月-1月（強(qiáng)銷期)11月-12月（持續(xù)期）次年1月-3月（尾盤期)合計(jì)（元)24x17A1疊底板周五185400周六1555001324212410200+2021500合計(jì)：三261三235三0元電視媒三體項(xiàng)目屬性使用屬性播放格式制作費(fèi)用

投放費(fèi)用投放次數(shù)基本費(fèi)用廣東有線廣州有線電視專題篇整體形象簡(jiǎn)介30分鐘膠片9000.00元/1秒鐘10000.00元

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/1秒鐘6500.00元

/1秒鐘6900.00元/1秒鐘7450.00元

/1秒鐘20次

3870000.00元4185000.00元電視總?cè)w費(fèi)用三：20三625三000三元電臺(tái)上午6三：00三——1三0:0三0三電臺(tái)擁三有最多三聽眾，三此時(shí)他三們思想三活躍，三易于接三受新鮮三觀念。下午三3:0三0——三7：0三0三這時(shí)三的聽眾三幾乎與三早晨的三一樣的三，與匆三忙奔向三工作崗三位的早三晨相比三，這是三時(shí)人們?nèi)行娜橘I東三西。廣播廣三告頻率三最佳數(shù)三量至少三每周3三-5次想要廣三播廣告三起作用三，最基三本也要三13周三；60三秒的商三業(yè)廣告三非常走三俏廣播媒三體項(xiàng)目屬性使用屬性播放格式制作費(fèi)用投放費(fèi)用投放次數(shù)基本費(fèi)用廣州廣播電臺(tái)電波標(biāo)廣告節(jié)目贊助15秒檔免200.00元/次

15個(gè)工作月共投放1200次

480000.00元電波告知廣告常規(guī)廣告30秒檔免200.00元/次廣播總?cè)w費(fèi)用三：48三000三0.0三0元廣告制三作費(fèi)用三其他三相關(guān)費(fèi)三用1.前三期軟性三廣告a.新三聞發(fā)布三會(huì)20三000三0元b.系三列報(bào)道三350三000三元2.項(xiàng)三目包裝三制作類a.模三型(地三理環(huán)境三位置及三建筑立三體)規(guī)模：三1：1三50（三底盤尺三寸2.三5~3三.0平三方米左三右）數(shù)量：三1個(gè)費(fèi)用：三100三000三元b模型三(標(biāo)準(zhǔn)三層主力三戶型)規(guī)模：三1：2三0（5三5cm三*65三cm）數(shù)量：三6個(gè)費(fèi)用：三500三0元/三個(gè)*8三個(gè)=4三000三0元3.樓三書規(guī)格：三小16三開，8三個(gè)p數(shù)量：三800三0份費(fèi)用：三8元/三本*1三000三0=8三000三0元4.戶三外廣告三牌——三電腦噴三畫規(guī)格：三15*三20m三（30三0平方三米）數(shù)量：三2幅費(fèi)用：三500三元/平三方米*三600三平方米三=30三000三0元5.廣三告牌鐵三架規(guī)格：三15*三20m三（30三0平方三米）費(fèi)用：三250三元/平三方米*三300三平方米三=75三000三元6.燈三箱廣告費(fèi)用預(yù)三算：2三500三00元7.電三腦噴畫三的展板規(guī)格：三60*三80c三m數(shù)量：三10幅費(fèi)用：三100三0元/三塊*1三0塊=三100三00元8.效三果圖規(guī)格：三A2彩三色數(shù)量：三6幅費(fèi)用：三180三00元9.宣三傳單張規(guī)格：三大度1三6開（三157三克進(jìn)口三銅版紙三，雙面三四色印三刷）數(shù)量：三100三00張費(fèi)用：三1.2三元/張三*10三000三張=1三200三0元10.三價(jià)目表三、付款三方式、三認(rèn)購(gòu)須三知、按三揭須知三、標(biāo)準(zhǔn)三平面圖規(guī)格：三16開三色紙（三雙面單三張印刷三）數(shù)量：三3份*三150三00張三=45三000三張費(fèi)用：三0.5三元/張三*45三000三張=2三250三0元11.三氫氣球規(guī)格：三直徑3三m數(shù)量：三4個(gè)費(fèi)用：三120三0元/三個(gè)*4三個(gè)=4三800三元12.三豎幅（三懸掛于三塔樓）規(guī)格：三2*2三5m數(shù)量：三4條費(fèi)用：三900三元/條三*4條三=36三00元13.三彩旗規(guī)格：三0.5三*1.三5m數(shù)量：三160三0面費(fèi)用：三10元三/面*三160三0面=三160三00元14.三花籃（三放置于三售樓部三門前）規(guī)格：三西式3三層數(shù)量：三28個(gè)費(fèi)用：三300三元/個(gè)三*28三個(gè)=8三400三元15.三盆栽（三放置于三售樓部三門前）規(guī)格：三待定數(shù)量：三40盆費(fèi)用：三150三元/盆三*40三個(gè)=6三000三元16.三電腦界三字費(fèi)：三400三0元17.三禮儀小三姐費(fèi)：三150三元/天三/人*三12人三*60三天=1三080三00元三（含綬三帶）制作總?cè)M(fèi)用：三117三830三0元整個(gè)項(xiàng)三目銷售三預(yù)計(jì)開三展2個(gè)三大型展三銷會(huì)，三4個(gè)小三型展銷三會(huì)，預(yù)三計(jì)每次三小型展三銷會(huì)的三費(fèi)用為三大型展三銷會(huì)的三一半，三即約7三5萬元三。所以三，預(yù)計(jì)三展銷會(huì)三費(fèi)用為三：1.展三銷會(huì)費(fèi)三用=1三50*三2+7三5*4三=60三0萬2.報(bào)三紙廣告三費(fèi)用大三約為2三00萬三元，銷三售期開三始后每三一個(gè)星三期一次三，展銷三會(huì)前一三個(gè)星期三及展銷三會(huì)期間三每星期三3次3.電三視廣告三費(fèi)用大三約為4三00萬三元，同三樣是在三展銷會(huì)三開始后三定期播三放廣告三雜志，三展銷會(huì)三前一個(gè)三星期開三始播放三30秒三左右的三廣告4.專三人派發(fā)三宣傳單三張，費(fèi)三用50三萬元5.電三臺(tái)廣告三費(fèi)用約三為10三0萬元三，銷售三期開始三后每天三一次，三展銷會(huì)三前一星三期及展三銷會(huì)期三間每天三2次展銷會(huì)三總費(fèi)用三=60三0+2三00+三400三+50三+10三0=1三350三萬元經(jīng)可行三性研究三部分估三算，整三個(gè)建設(shè)三經(jīng)營(yíng)期三的銷售三費(fèi)用為三52三031三584三元萬元，三由于總?cè)N售收三入為三260三157三920三0萬元三，則該三項(xiàng)目的三銷售成三本率=三銷售成三本費(fèi)/三總銷售三收入*三100三%=2三%主題、三賣點(diǎn)、三標(biāo)題主題：三創(chuàng)享尊三貴生活賣點(diǎn)：三區(qū)位好三、環(huán)境三美、尊三貴體現(xiàn)標(biāo)題：三心在高三處，風(fēng)三景在遠(yuǎn)三處廣告安三排廣告策劃重點(diǎn)主要媒體選擇次要媒體選擇持續(xù)時(shí)間目標(biāo)第一階段預(yù)熱期信息提示，突出項(xiàng)目主題，展示樓盤的基本情況，實(shí)施全方位、不間斷的形象炒作報(bào)紙媒體、戶外媒體互聯(lián)網(wǎng)媒體、傳單1月-4月以系列廣告形式傳達(dá)尚城名爵的特點(diǎn)——國(guó)際化社區(qū)，傳達(dá)尚城名爵如何薈萃世界的精彩第二階段

開盤期突出賣點(diǎn)，進(jìn)行全方宣傳，吸引消費(fèi)者上門看房報(bào)紙媒體、傳單、戶外媒體互聯(lián)網(wǎng)媒體、廣播、5月-6月通過各個(gè)廣告，還有價(jià)格與形象之間的落差來推動(dòng)銷售第三階段

續(xù)銷期對(duì)項(xiàng)目各賣點(diǎn)進(jìn)行持續(xù)的宣傳，鞏固項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度以及美譽(yù)度，報(bào)紙媒體傳單7月-8月第四階段強(qiáng)銷期全面總攻，與主要媒體進(jìn)行配合，突出賣點(diǎn)為主報(bào)紙媒體、傳單、戶外媒體、電視媒體互聯(lián)網(wǎng)媒體、雜志9月-10月第五階段續(xù)銷期

加強(qiáng)廣告主題、深化內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行大量的促銷活動(dòng)報(bào)紙媒體傳單11月-12月第六階段尾盤期

以樸實(shí)的宣傳為重點(diǎn)，并輔以適量的價(jià)格策略報(bào)紙媒體傳單次年1月-3月建立、鞏固尚城名爵明星樓盤的地位，主要以銷售業(yè)績(jī)、專家評(píng)價(jià)、媒介報(bào)道為依據(jù)媒體投三放安排三及節(jié)奏三把握廣告投三放需要三配合銷三售周期三的各階三段而進(jìn)三行，才三能到達(dá)三預(yù)期的三投放效三果。因三此我司三將根據(jù)三前面規(guī)三劃的銷三售周期三制定了三項(xiàng)目的三廣告投三放周期三安排及三節(jié)奏把三握，以三使項(xiàng)目三的廣告三宣傳能三達(dá)到最三好的宣三傳效果三，也更三加有利三于項(xiàng)目三市場(chǎng)知三名度及三市場(chǎng)美三譽(yù)度的三建立。第一階三段三預(yù)熱期在該階三段，項(xiàng)三目剛進(jìn)三入市場(chǎng)三，消費(fèi)三者對(duì)項(xiàng)三目還不三熟悉。三因此本三階段的三媒體廣三告投放三應(yīng)全線三出擊并三迅速建三立目市三場(chǎng)知名三度，使三目標(biāo)客三戶對(duì)項(xiàng)三目有一三定認(rèn)知三。應(yīng)以三輔助媒三體投放三項(xiàng)目形三象廣告三進(jìn)行滲三透，并三在報(bào)刊三媒體上三對(duì)項(xiàng)目三進(jìn)行少三量的前三期炒作三，引起三市場(chǎng)關(guān)三注。（續(xù)）三第一階三段三預(yù)熱期1、報(bào)三紙媒體三投三放時(shí)間三：集中三在四月三中下旬三臨近項(xiàng)三目認(rèn)籌三活動(dòng)開三始之前三投放。三投三放內(nèi)容三：大版三面投放三項(xiàng)目形三象廣告三，告之三消費(fèi)者三項(xiàng)目開三始認(rèn)籌三的消息三。三投放節(jié)三奏：于三4月1三9日分三別在《三廣州日三報(bào)》及三《南方三日?qǐng)?bào)》三上各投三放一期三半版硬三廣，以三測(cè)試兩三種報(bào)刊三媒體的三投放效三果，以三便確定三后期主三力報(bào)刊三媒體。2、戶三外媒體三該廣三告媒體三已經(jīng)投三放，主三要以項(xiàng)三目的形三象廣告三為主，三并已起三到良好三效果。3、互三聯(lián)網(wǎng)媒三體三投放三時(shí)間：三將于即三日起開三始投放三。三投放三內(nèi)容：三由于該三媒體固三有的特三點(diǎn)，可三以對(duì)項(xiàng)三目所有三賣點(diǎn)、三優(yōu)勢(shì)及三基本資三料進(jìn)行三投放，三以擴(kuò)大三廣告的三影響面三。三投放三節(jié)奏：三貫穿于三項(xiàng)目銷三售的全三過程。4、傳三單投放三時(shí)間：三集中在三四月中三下旬臨三近項(xiàng)目三認(rèn)籌活三動(dòng)開始三之前投三放。三投放內(nèi)三容：可三以對(duì)項(xiàng)三目所有三賣點(diǎn)、三優(yōu)勢(shì)及三基本資三料進(jìn)行三投放，三以擴(kuò)大三廣告的三影響面三。三投放三節(jié)奏：三貫穿于三項(xiàng)目銷三售的全三過程。第二階三段三開盤期該階段三的廣告三投放應(yīng)三以之前三輔助媒三體的廣三告滲透三為基礎(chǔ)三，大規(guī)三模投放三項(xiàng)目的三賣點(diǎn)及三形象廣三告，以三達(dá)到廣三而告之三消費(fèi)者三項(xiàng)目開三盤信息三的目的三，并在三市場(chǎng)中三引起一三定反響三初步建三立起項(xiàng)三目的市三場(chǎng)美譽(yù)三度。報(bào)紙媒三體、傳三單、戶三外媒體三、互聯(lián)三網(wǎng)、廣三播

投三放時(shí)間三：項(xiàng)目三開盤前三一周內(nèi)三。三投放三內(nèi)容：三在項(xiàng)目三開盤前三著力對(duì)三項(xiàng)目的三各賣點(diǎn)三進(jìn)行宣三傳，并三告之消三費(fèi)者項(xiàng)三目開盤三銷售、三優(yōu)惠促三銷活動(dòng)三的信息三。三投放三節(jié)奏：三于5月三16日三、17三日、1三8日前期測(cè)三試后的三主力報(bào)三媒上連三續(xù)投放三三次全三版項(xiàng)目三賣點(diǎn)廣三告，以三大面積三集中的三廣告轟三炸，引三起消費(fèi)三者注意三，吸引三消費(fèi)者三前往銷三售部或三打電話三詢問項(xiàng)三目情況三。三在春交三會(huì)之前三，選擇三房交會(huì)三的主辦三報(bào)媒，三投放一三期半版三項(xiàng)目的三促銷廣三告。告三之消費(fèi)三者房交三會(huì)項(xiàng)目三優(yōu)惠的三信息。三除此三之外可三以低頻三率的投三放一些三小版面三的項(xiàng)目三形象廣三告及促三銷廣告三以鞏固三市場(chǎng)知三名度。第三階三段三續(xù)銷期該階段三進(jìn)入了三市場(chǎng)淡三季，因三此廣告三投放應(yīng)三已維護(hù)三及鞏固三項(xiàng)目知三名度及三美譽(yù)度三為主。三應(yīng)以輔三助媒體三鞏固項(xiàng)三目知名三度，主三力媒體三維護(hù)項(xiàng)三目美譽(yù)三度方式三進(jìn)行。報(bào)紙媒三體報(bào)紙三媒體、三傳單投放時(shí)三間：項(xiàng)三目在開三展了營(yíng)三銷活動(dòng)三之后，三以及在三預(yù)計(jì)的三時(shí)間內(nèi)三項(xiàng)目工三程封頂三后（8三月份）三。三投放三內(nèi)容：三以硬廣三告，訴三求項(xiàng)目三的工程三進(jìn)度及三工程質(zhì)三量以維三護(hù)項(xiàng)目三美譽(yù)度三，以軟三文炒作三報(bào)道項(xiàng)三目的營(yíng)三銷推廣三活動(dòng)，三提升項(xiàng)三目美譽(yù)三度。版三面定位三為1/三4版以三下的小三版面廣三告。三投三放節(jié)奏三：應(yīng)在三各類營(yíng)三銷活動(dòng)三舉辦結(jié)三束后的三有效影三響期內(nèi)三投放。第四階三段三強(qiáng)銷期伴隨夏三季的結(jié)三束，到三來的即三是“金三九銀十三”的三金秋購(gòu)三房旺季三，因此三該階段三還是應(yīng)三以輔助三媒體鞏三固項(xiàng)目三知名度三，以主三力媒體三進(jìn)一步三提升項(xiàng)三目美譽(yù)三度。報(bào)紙媒三體、三傳單、三戶外媒三體、互三聯(lián)網(wǎng)、三電視媒三體三投三放時(shí)間三：10三.1黃三金周之三前及秋三季房交三會(huì)之前三投放內(nèi)三容：以三項(xiàng)目形三象廣告三及促銷三廣告為三主。告三之消費(fèi)三者項(xiàng)目三工程進(jìn)三度、工三程質(zhì)量三及優(yōu)惠三折扣等三內(nèi)容。三投放節(jié)三奏：在三10.三1黃金三周之前三的9月三27日三、29三日兩次三在主力三報(bào)媒上三投放兩三期半版三硬廣。三以持續(xù)三的廣告三效果、三較好的三市場(chǎng)美三譽(yù)度吸三引消費(fèi)三者。三在秋三交會(huì)之三前選擇三房交會(huì)三的主辦三媒體投三放一期三半版的三項(xiàng)目形三象硬廣三。告之三消費(fèi)者三秋交會(huì)三項(xiàng)目?jī)?yōu)三惠折扣三信息。第五階三段三續(xù)銷期經(jīng)過9三、10三月銷售三旺季，三市場(chǎng)又三進(jìn)入了三消費(fèi)淡三季。該三階段可三以按照三第三階三段的廣三告推廣三方式進(jìn)三行，主三要以鞏三固項(xiàng)目三知名度三和維護(hù)三項(xiàng)目美三譽(yù)度為三主。選三擇的媒三體、投三放節(jié)奏三也與第三三階段三相似。三這里不三做重復(fù)三介紹。第六階三段三尾盤期尾盤期三項(xiàng)目所三剩房源三已不多三，盡快三消耗房三源成為三工作的三主要內(nèi)三容，因三此該階三段主要三應(yīng)以促三銷廣告三為主。三該階段三的廣告三投放節(jié)三奏需要三根據(jù)銷三售的具三體情況三確定，三如銷售三工作進(jìn)三行順利三則無須三投放，三反之，三則需要三有一定三的廣告三投放，三投放版三面以1三/4版三以下的三小版面三廣告為三主?？?cè)w來說三該階段三的廣告三投放應(yīng)三以低頻三率、有三針對(duì)性三的原則三進(jìn)行廣告設(shè)三計(jì)創(chuàng)作風(fēng)三格:尊三貴、高三雅設(shè)計(jì)要三點(diǎn)：（三速戰(zhàn)速三決）首先引三起注意三，其次三要造成三購(gòu)買成熟的三市場(chǎng)：三高質(zhì)素三物業(yè)迅三速增多三，挑選三余地大三，買家三經(jīng)驗(yàn)增三多，廣三告催化三成熟樓書設(shè)三計(jì)樓書形三式：創(chuàng)新設(shè)三計(jì)，以三文件袋三的形式三，更好三存放活三頁(yè)資料三，與其三他樓盤三資料區(qū)三分開來三，方便三收藏，三加強(qiáng)消三費(fèi)者的三記憶樓書組三成：樓書首三頁(yè)（文三件袋）三、戶型三圖（活三頁(yè)）三、交樓三標(biāo)準(zhǔn)（三活頁(yè)）樓書內(nèi)三容：首頁(yè)：項(xiàng)目名三稱、標(biāo)三志、標(biāo)三題、廣三告語、三優(yōu)勢(shì)介三紹、三電話、三地址、三地圖、三預(yù)售證三號(hào)……戶型圖三：各個(gè)戶三型線圖三、文字三介紹、三裝修圖三片……交樓標(biāo)三準(zhǔn)：戶內(nèi)、三戶外交三樓標(biāo)準(zhǔn)三、圖片三介紹…三…樓書詳三解A3棟三05/三06單三元，建三筑面積三約89三m2套三內(nèi)面積三約75三m2，三朝向：三東南大廳窗三臺(tái)與陽三臺(tái)配搭三，更長(zhǎng)三景觀面三，更長(zhǎng)三時(shí)間接三觸室外三美景隱密式三步入衣三帽間，三滿足女三主人的三時(shí)尚追三求存放戶型圖三模板戶型圖圖圖推廣詞戶型簡(jiǎn)三介在鞠躬三和注目三中走入三酒店在溫馨三歡笑中三回到家三中尊貴服三務(wù)與舒三適享受三同時(shí)暢三享酒店和三家即時(shí)三輕松切三換完美演三繹城市三生活的三絕佳狀三態(tài)同一個(gè)三空間兩種生三活尊尚區(qū)三位：群三踞珠江三新城C三BD核三心軸線貴賓禮三遇：原三班星級(jí)三酒店專三業(yè)團(tuán)隊(duì)三服務(wù)中軸景三觀：珠三江公園三，28三萬㎡城三央氧吧全面戶三型：三78㎡三-2三08㎡三一房至三四房，三氣度非三凡私享空三間：尊三貴享受三，私享三寬闊入三戶花園心在高三處，風(fēng)三景在遠(yuǎn)三處標(biāo)志宣傳無處不三在的尊三貴感“買的三不僅僅三是房子三，更是三尊貴的三城市生三活”園林、三建筑、三戶型、三會(huì)所、三服務(wù)，三充分地三從使用三者的角三度追求三品質(zhì)和三細(xì)節(jié)，三體現(xiàn)對(duì)三業(yè)主無三微不至三的尊重?zé)o處不三在的高三尚感“買的三不僅僅三是房子三，更是三奢華的三生活方三式”以皇室三名爵的三生活狀三態(tài)為藍(lán)三本，在三產(chǎn)品和三服務(wù)理三念上樹