某市國際財經(jīng)中心商業(yè)部分策劃報告

目錄一、區(qū)域市場研究二、項目特性分析三、項目功能定位四、項目業(yè)態(tài)布局規(guī)劃五、租金收益測算六、商業(yè)運營管理建議一、區(qū)域市場定位商業(yè)業(yè)態(tài)分析商業(yè)客戶分析商業(yè)市場總結(jié)區(qū)域市場商業(yè)業(yè)態(tài)分析金融街中關(guān)村中央政務(wù)區(qū)本項目周邊的科研院所：1.中國科學(xué)院2.地質(zhì)工程勘察院3.地質(zhì)環(huán)境監(jiān)測總站4.礦泉水勘察檢測中心5.核工業(yè)第二研究設(shè)計院6.核工業(yè)計算機應(yīng)用研究所7.核科學(xué)技術(shù)情報研究所8.中國核工業(yè)研究所9.中華全國供銷合作總社北京商業(yè)機械研究所10.北京外語研究社11.精雕機電系統(tǒng)研究中心12.中國老年書畫研究會13.國防科學(xué)技術(shù)工業(yè)委員會成果辦公室14.中國高科技產(chǎn)業(yè)化研究會15.北京德易生物化學(xué)研究所16.北京自動化系統(tǒng)工程研究設(shè)計院17.地質(zhì)部地質(zhì)研究所18.地質(zhì)礦產(chǎn)部礦床地質(zhì)研究所區(qū)域市場商業(yè)業(yè)態(tài)分析中關(guān)村中央政務(wù)區(qū)金融街本項目周邊五公里范圍內(nèi)市級政府機關(guān)為：北京市地方稅務(wù)局北京市國家稅務(wù)局北京市財政局北京市政府采購辦公室北京市水源三廠北京市政工程局區(qū)域市場商業(yè)業(yè)態(tài)分析中關(guān)村中央政務(wù)區(qū)金融街項目周邊的主要國家部委機關(guān)：建設(shè)部：財政部國家發(fā)改委中央電視臺北京電視臺中華人民共和國審計署國家測繪局國家氣象局國家外匯管理局國家航天局國家工商局國家外國專家局國家信息中心區(qū)域市場業(yè)態(tài)分布餐飲業(yè)在區(qū)域內(nèi)占主要，以政府機構(gòu)、軍隊、國有企業(yè)為主要消費群體。批發(fā)百貨行業(yè)集中在公主墳、白石橋、阜城門、雙安，在區(qū)域內(nèi)不具普遍性。寫字樓內(nèi)的零售商業(yè)以屈臣氏等小型超市為主。主要業(yè)態(tài)分析餐飲業(yè)主要以中餐為主，所占比例較大；西餐廳主要集中在寫字樓中作為商務(wù)配套服務(wù)；快餐集中在社區(qū)以及寫字樓裙房。區(qū)域市場商業(yè)業(yè)態(tài)分析茶吧、酒吧、KTV、電影類業(yè)態(tài)多為臨街鋪面，此類業(yè)態(tài)可承受租金較高，存在進入寫字樓的可能。俱樂部、會所、健身類業(yè)態(tài)則主要分布在寫字樓內(nèi)，地上地下皆有可能。兵器大廈華融大廈航天局大廈賽迪大廈核二院中咨大廈北科大廈城鄉(xiāng)大廈新興賓館軍隊權(quán)力機構(gòu)大型國企金融保險外匯管理局建設(shè)部財政部釣魚臺武警總隊海軍空軍區(qū)域市場客戶分析現(xiàn)狀區(qū)域市場客戶分析學(xué)院、科研、金融、信息、影視商務(wù)多元融合擁有530多家知名企業(yè)和機構(gòu)匯集全國60％金融資產(chǎn)世界500強企業(yè)中有50多家入住京西區(qū)域內(nèi)客群區(qū)域市場客戶分析區(qū)域從業(yè)人員逾150萬人

其中：政務(wù)工作人員40萬人科研人員38萬人金融從業(yè)人員13萬人區(qū)域市場客戶分析周邊穩(wěn)定消費群體保障日常高端消費本案容納辦公人員：8000人中國外文大廈人員：8000人商業(yè)固定人流約16000人次首師大固定人流：約3萬人次西三環(huán)固定人流：約35萬-50萬人次西三環(huán)固定車流：約25萬-30萬輛次周邊固定居住人口：約30萬人次區(qū)域市場客戶分析周邊消費特點強勁的集團性消費易達(dá)性和易識別性高收入企業(yè)和穩(wěn)定收入人群聚集緊鄰院校時尚消費特色明顯高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)缺少區(qū)域市場客戶分析區(qū)域市場總結(jié)餐飲類在區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)的比重較大。根據(jù)調(diào)研顯示，大部分餐飲類經(jīng)營狀況良好，特別是中大型高檔餐飲，消費群體以國企、軍隊、政府機構(gòu)為主，顯示出較強的集團消費能力；高端娛樂業(yè)經(jīng)營良好，但數(shù)量較少。區(qū)域內(nèi)的低端娛樂業(yè)如茶吧、酒吧等多處臨街位置；高端娛樂業(yè)相對較少，多處于商用物業(yè)內(nèi)；高端娛樂業(yè)營業(yè)狀況明顯好于低端；批發(fā)零售商業(yè)以中低端為主。如城鄉(xiāng)、翠微、華聯(lián)、萬通、天成；少數(shù)中高端，如雙安、當(dāng)代等；各大商場內(nèi)均分布超市，另有利科隆、京科隆、家樂福等大型超市；各檔次、不同類型的商業(yè)經(jīng)營狀況均好，顯示出區(qū)域較強的個人消費力。二、項目特性分析項目位置項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目可達(dá)性分析項目可視性分析業(yè)態(tài)可行性分析項目SWOT分析項目地塊位置項目緊臨紫竹橋、花園橋，這兩大交通樞紐起到盤活整個城市交通的作用。另有北洼路、西直門外大街、車公莊大街、阜外大街等橫向連接線貫穿城市東西，不管去金融街、中關(guān)村、長安街或者東部的中央商務(wù)區(qū)、國際機場，都十分便利。

本案項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)CBRE世邦魏理仕物業(yè)顧問北京正華致遠(yuǎn)房地產(chǎn)投資有限公司發(fā)展商30%綠地率60米建筑控制高度2005年12月——2007年12月；開竣工時間商業(yè)建筑面積約3.14萬平方米，寫字樓約4.36萬平方米商業(yè)和寫字樓面積約10余萬平方米；

總建筑面積地上15層，地下4層；

建筑層數(shù)地下1層至地上4層商業(yè)、5層以上寫字樓，地下2至4層車庫規(guī)劃用地性質(zhì)許李嚴(yán)建筑師有限公司中天王董國際工程設(shè)計顧問有限公司設(shè)計單位

北京市第五建筑工程有限公司建設(shè)單位海淀區(qū)西三環(huán)北路89號地理位置項目名稱國際財經(jīng)中心項目可達(dá)性分析本項目扼守西三環(huán)交通要道，可以由西三環(huán)、西直門外大街、車公莊西路、阜外大街、西長安街等達(dá)到二環(huán)沿線以及金融街等商務(wù)區(qū)。項目具有良好的可達(dá)性。西三環(huán)西直門外大街車公莊西路+車公莊大街阜成路+阜外大街西長安街西長安街金融街西直門西二環(huán)沿線甘家口中關(guān)村白頤路沿線本案可視性分析本案外文大廈國際文化交流中心項目在西三環(huán)，緊鄰三環(huán)路，位于外文大廈和國際文化交流中心之間，高度達(dá)到60M，是西三環(huán)沿線最高的地標(biāo)性建筑之一，在三環(huán)路具有明顯的昭示性，可視性優(yōu)良。商業(yè)業(yè)三態(tài)可行三性分析百貨業(yè)三態(tài)：本項目三層高、三柱距、三核載、三面積等三均滿足三百貨業(yè)三開店物三業(yè)條件三，但百三貨店通三常選擇三商業(yè)核三心區(qū)域三經(jīng)營，三本項目三所在位三置和周三邊商業(yè)三環(huán)境不三適合百三貨業(yè)的三發(fā)展。商業(yè)業(yè)三態(tài)可行三性分析超市業(yè)三態(tài)：本項目三層高及三面積未三能滿足三大賣場三等業(yè)態(tài)三開店條三件，但三是作為三小型的三精品超三市，本三項目可三以滿足三其需求三?？紤]到三本項目三的高端三定位以三及未來三入住的三高端客三戶的因三素，項三目可以三規(guī)劃3三000三--4三000三平米左三右的精三品超市三作為配三套。商業(yè)業(yè)三態(tài)可行三性分析品牌折三扣店：本項目三層高、三柱距、三核載、三面積等三均滿足三品牌折三扣店開三店物業(yè)三條件，三但品牌三折扣店三可支付三租金偏三低，就三項目檔三次和綜三合經(jīng)濟三效益評三定，品三牌折扣三店不是三本項目三最佳選三擇。商業(yè)業(yè)三態(tài)可行三性分析高檔餐三飲業(yè)：本項目三滿足餐三飲業(yè)開三店物業(yè)三條件，三并且項三目已經(jīng)三布置上三下水、三排煙系三統(tǒng)、燃三氣管道三的布點三，高檔三餐飲具三有形象三好，聚三客能力三強，吸三引人氣三等特點三，可以三作為本三項目最三佳選擇三之一。金錢豹商業(yè)業(yè)三態(tài)可行三性分析多選擇寫字樓集中的商務(wù)區(qū)，作為商務(wù)配套。健身娛三樂業(yè)：本項目三基本可三以滿足三健身娛三樂業(yè)開三店條件三，高端三健身項三目可以三吸引高三端消費三群體，三并且提三升項目三檔次、三豐富項三目服務(wù)三功能，三可以作三為本項三目選擇三業(yè)態(tài)之三一。商業(yè)業(yè)三態(tài)可行三性分析精品店三/汽車三展廳：本項目三完全滿三足精品三店以及三汽車展三廳條件三，此類三業(yè)態(tài)通三過商品三的陳列三、燈光三以及商三業(yè)氣氛三的營造三，具有三良好的三形象展三示效果三，提高三項目檔三次和商三業(yè)氛圍三。項目S三WOT三分析優(yōu)勢分三析：S1三交通優(yōu)三勢：地處西三三環(huán)，三扼守交三通要道三，通過三城市主三干道可三迅速抵三達(dá)二環(huán)三及長安三街，具三有得天三獨厚的三交通優(yōu)三勢。S2三綜合體三優(yōu)勢：本項目三包括寫三字樓、三商業(yè)、三餐飲、三休閑娛三樂等功三能，為三多功能三城市綜三合體項三目，綜三合體項三目具有三內(nèi)部功三能互補三，可以三充分共三享不同三業(yè)態(tài)而三帶來的三人流、三客流。S3三位置優(yōu)三勢：項目位三于中關(guān)三村商圈三、金融三街商圈三、海淀三高校區(qū)三等幾大三商圈環(huán)三繞中，三具有大三量的高三收入、三高消費三的消費三客戶，三可以充三分共享三幾大商三圈所帶三來的商三機。項目S三WOT三分析劣勢分三析：W1三商業(yè)氛三圍淡薄三：項目地三處西三三環(huán)，周三邊多為三行政、三辦公、三高校區(qū)三域，沒三有處于三商業(yè)圈三中，項三目周邊三商業(yè)氛三圍淡薄三是本項三目劣勢三之一；W2產(chǎn)三權(quán)銷售三的影響三：項目首三層部分三商鋪已三經(jīng)銷售三，分散三產(chǎn)權(quán)將三影響到三項目整三體的業(yè)三態(tài)規(guī)劃三、品牌三控制以三及項目三整體形三象；W3建三筑結(jié)構(gòu)三不合理三：項目建三筑設(shè)計三不合理三，造成三店鋪留三有經(jīng)營三死角，三部分店三鋪不得三不采用三上下連三體、相三鄰店鋪三合并等三方式，三不合理三的設(shè)計三影響本三項目的三日后經(jīng)三營；W4外三立面廣三告位：項目外三立面完三全設(shè)計三玻璃幕三墻，在三實際應(yīng)三用中玻三璃幕墻三無法安三裝商業(yè)三廣告位三，不能三完全突三出項目三的商業(yè)三氛圍和三形象。項目S三WOT三分析機會分三析：O1三商圈發(fā)三展機會三：金融街三商圈、三中關(guān)村三商圈、三公主墳三商圈的三發(fā)展將三帶動本三區(qū)域的三商業(yè)發(fā)三展，為三本項目三的繁榮三提供了三前提條三件；O2三消費客三群機會三：項目周三邊具有三大量的三金融企三業(yè)、大三型國企三以及中三央直屬三機關(guān)，三存在數(shù)三量眾多三的高收三入、高三消費的三客群，三為本項三目的發(fā)三展奠定三了基礎(chǔ)三。項目S三WOT三分析威脅分三析：T1三政策威三脅：國家宏三觀調(diào)控三對房地三產(chǎn)行業(yè)三發(fā)展的三政策威三脅；T2三競爭項三目威脅三：周邊其三它新建三項目（三如國海三廣場等三）均有三較大體三量的商三業(yè)面積三，在未三來經(jīng)營三中會與三本項目三形成競?cè)隣庩P(guān)系三。三、項三目功能三定位項目整三體定位項目形三象定位項目功三能定位項目整三體定位國際財經(jīng)中心西三環(huán)三頂級消三費場所財經(jīng)人三士主流三社交圈項目形三象定位西三環(huán)三頂級消三費場，三名仕儒三商高端三社交圈項目定三位詮釋區(qū)域內(nèi)三唯一高三端商務(wù)三交流中三心，以三高檔特三色餐飲三為主，三商務(wù)配三套為輔三，滿足三區(qū)域內(nèi)三商務(wù)、三政務(wù)、三社交等三群體品三味經(jīng)典三、消費三臻貴、三雕琢情三趣、犒三賞生活三、享受三尊崇的三頂級社三交會所三，即京三西商務(wù)三人士的三聚集核三心、商三務(wù)首選三的往來三之地。項目功三能定位商業(yè)規(guī)三劃餐飲類三：高檔中三餐、各三國風(fēng)味三餐、三西餐、三茶餐、三茶藝金融類三：銀行、三證券展廳：高檔汽三車、時三尚用品三展示娛樂：KTV三、演藝三吧精品店三：禮品、三數(shù)碼、三圖片、三眼鏡、三圖書配套服三務(wù)：超市、三洗衣、三鮮花、三咖啡廳三、旅行三社票務(wù)中三心、健三身中心三、美容三和美發(fā)四、項三目業(yè)態(tài)三布局規(guī)三劃負(fù)一層三商業(yè)規(guī)三劃一層商三業(yè)規(guī)劃二層商三業(yè)規(guī)劃三、四三層商業(yè)三規(guī)劃負(fù)一層三商業(yè)規(guī)三劃B1三經(jīng)營三種類：三精品超三市、休三閑健身三、商務(wù)三配套服三務(wù)美食閣精品超市配套服務(wù)配套服務(wù)負(fù)一層三商業(yè)規(guī)三劃一層商三業(yè)規(guī)劃F1三經(jīng)營三種類：三名品店三、金融三機構(gòu)、三通訊營三業(yè)廳、三特色店銀行銀行特色店特色店營業(yè)廳銀行陽光中庭（時尚展示區(qū)）一層商三業(yè)規(guī)劃二層商三業(yè)規(guī)劃F2三經(jīng)營三種類：三高檔西三餐廳、三風(fēng)味餐三廳、紅三酒廊、三雪茄吧特色店銀行特色店特色店特色店二層商三業(yè)規(guī)劃三、四三層商業(yè)三規(guī)劃F3、三F4三經(jīng)三營種類三：高檔三餐飲、三大型休三閑娛樂三、高檔三會所三、四三層商業(yè)三規(guī)劃五、項三目租金三收益預(yù)三測項目基三礎(chǔ)數(shù)據(jù)三確定項目年三租金預(yù)三測項目租三金流量三表項目基三礎(chǔ)數(shù)據(jù)三確定根據(jù)我三司對項三目可出三租面積三以及周三邊市場三租金的三了解確三定本項三目各樓三層租金三如下：注：1三、此租三金為目三前市場三狀況下三保守估三計，真三實租金三視商戶三品質(zhì)、三租期、三承租面三積而定三。2、此三租金為三樓層平三均租金三，以建三筑面積三為標(biāo)準(zhǔn)三，不含三物業(yè)管三理費。項目年三租金預(yù)三測租金流三量表注：租金每三三年遞三增一次三，平均三遞增率三為５％三（此為三保守計三算）六、項三目商業(yè)三運營建三議商業(yè)運三營的重三要性商業(yè)運三營建議商業(yè)運三營的重三要性運營管三理是商三業(yè)房地三產(chǎn)運營三的核心三，是商三業(yè)房地三產(chǎn)收益三和物業(yè)三價值提三升的源三泉?，F(xiàn)代商三業(yè)房地三產(chǎn)管理三運營的三精髓就三是要把三松散的三經(jīng)營單三位和多三樣的消三費形態(tài)三，統(tǒng)一三到一個三經(jīng)營主三題和信三息平臺三上。不能統(tǒng)三一運營三管理的三商業(yè)房三地產(chǎn)項三目，會三逐漸從三“商業(yè)三管理”三蛻變成三“物業(yè)三管理”三，直至三最終完三全喪失三自己的三商業(yè)核三心競爭三力。項目運三營建議開業(yè)前三（當(dāng)前三~08三年8月三）：本階段三商業(yè)管三理工作三處于準(zhǔn)三備階段三，該期三間主要三協(xié)助招三商團隊三的工作三；商業(yè)管三理團隊三與招商三團隊共三同按照三甲方對三不同業(yè)三態(tài)租戶三的要求三開展工三作。開業(yè)后三（08三年8月三以后）三：商業(yè)管三理團隊三接收招三商團隊三轉(zhuǎn)交的三租戶，三并開始三經(jīng)營期三間的管三理工作三；將租戶三的需求三以及商三業(yè)區(qū)域三環(huán)境的三需求轉(zhuǎn)三達(dá)給物三業(yè)公司三，并代三理甲方三對物業(yè)三公司的三工作給三予監(jiān)督三和促進三。統(tǒng)一商三業(yè)運營三的必要三性保障項三目業(yè)態(tài)三規(guī)劃統(tǒng)一運三營管理三可以保三證項目三店鋪保三持統(tǒng)一三業(yè)態(tài)規(guī)三劃布局三，避免三各產(chǎn)權(quán)三人自行三招租引三起項目三各功能三區(qū)業(yè)態(tài)三雜亂，三內(nèi)部布三局無序三；保障項三目整體三定位檔三次統(tǒng)一運三營管理三保障項三目整體三定位檔三次不下三降，從三日常經(jīng)三營、商三戶管理三、商場三的品牌三傳播營三銷等方三面保障三項目定三位、品三質(zhì)不降三低，保三證了全三體產(chǎn)權(quán)三人共同三的經(jīng)濟三利益；保障項三目入住三商家品三質(zhì)統(tǒng)一運三營管理三保障入三住商家三品質(zhì)，三避免商三場內(nèi)各三產(chǎn)權(quán)人三自行招三租引起三價格競?cè)隣幓騼r三格參差三不齊，三或商業(yè)三業(yè)態(tài)不三合理從三而損害三產(chǎn)權(quán)人三自身利三益。9、靜夜三四無鄰三，荒居三舊業(yè)貧三。。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黃葉樹三，燈下三白頭人三。。16:三13:三3116:三13:三3116:三134/2三9/2三023三4:三13:三31三PM11、以我三獨沈久三，愧君三相見頻三。。4月-三2316:三13:三3116:三13Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海別三，幾度三隔山川三。。16:三13:三3116:三13:三3116:三13Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍見三翻疑夢三，相悲三各問年三。。4月-三234月-三2316:三13:三3116:三13:三31Apr三il三29,三20三2314、他鄉(xiāng)三生白發(fā)三，舊國三見青山三。。29三四月三202三34:1三3:3三1下三午16:三13:三314月-三2315、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。。四月三234:1三3下三午4月-三2316:三13Apr三il三29,三20三2316、行動三出成果三，工作三出財富三。。202三3/4三/29三16三:13三:3116:三13:三3129三Apr三il三202三317、做前三，能夠三環(huán)視四三周；做三時，你三只能或三者最好三沿著以三腳為起三點的射三線向前三。。4:1三3:3三1下三午4:1三3下三午16:三13:三314月-三239、沒有三失敗，三只有暫三時停止三成功！三。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有結(jié)三果，但三是不努三力卻什三么改變?nèi)矝]有三。。16:三13:三3116:三13:三3116:三134/2三9/2三023三4:三13:三31三PM11、成功三就是日三復(fù)一日三那一點三點小小三努力的三積累。三。4月-三2316:三13:三3116:三13Apr三-2329-三Apr三-2312、世間三成事，三不求其三絕對圓三滿，留三一份不三足，可三得無限三完美。三。16:三13:三3116:三13:三3116:三13Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、不知三香積寺三，數(shù)里三入云峰三。。4月-三234月-三2316:三13:三3116:三13:三31Apr三il三29,三20三2314、意志三堅強的三人能把三世界放三在手中三像泥塊三一樣任三意揉捏三。29三四月三202三34:1三3:3三1下三午16:三13:三314月-三2315、楚塞三三湘接三，荊門三九派通三。。。四月三234:1三3下三午4月-三2316:三13Apr三il三29,三20三2316、少年三十五二三十時，三步行奪三得胡馬三騎。。202三3/4三/29三16三:13三:3116:三13:三3129三Apr三il三202三317、空山三新雨后三，天氣三晚來秋三。。4:1三3:3三1下三午4:1三3下三午16:三13:三314月-三239、楊柳三散和風(fēng)三，青山三澹吾慮三。。4月-三234月-三23Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、閱讀